REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale di Lamezia Terme, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.
Salvatore Regasto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite di primo grado iscritte rispettivamente al n. 2273/2013 R.G. ed al n. 1271/2014
R.G., trattenute in decisione all'udienza del 18.9.2024 (sostituita con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., pendente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso nelle due cause Parte_1 C.F._1 riunite dall'avv. Carmelo Michienzi, nonché dagli avv.ti Nicola Veneziano e Antonietta Veneziano, in forza di separate procure alle liti in atti, elettivamente domiciliato in Filadelfia (VV), viale IV
Novembre n. 68 e in Lamezia Terme (CZ), via Santa Bernadette n. 7, presso gli studi legali dei predetti difensori;

ATTORE NEI GIUDIZI NN. 2273/2013 E 1271/2014 R.G.
CONTRO
Controparte_1
(C.F./P.I. ), in persona del Presidente p.t., elettivamente
[...] P.IVA_1 domiciliata in Lamezia Terme (CZ), via Calatafimi n. 26, presso lo studio dell'avv. Sante Luca
Roperto, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTO NEI GIUDIZI NN. 2273/2013 E 1271/2014 R.G.
NONCHE' CONTRO
(C.F./P.I. ), in persona del Sindaco p.t., Controparte_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in San Pietro a Maida (CZ), via P. Sgrò n. 153, presso lo studio dell'avv.
Nicola CU, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti nonché deliberazione della
Giunta Comunale n. 155 del 7.11.2014;
CONVENUTO NEI GIUDIZI NN. 2273/2013 E 1271/2014 R.G.
OGGETTO: vendita di cose immobili – diritto di prelazione – diritto di riscatto del conduttore (ex legge n. 392/1978, ex legge n. 431/1998 e altre leggi speciali).
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. FATTI CONTROVERSI.


1.1 GIUDIZIO N. 2273/2013 R.G..
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio dinnanzi Parte_1 all'intestato Tribunale l' Controparte_1
(d'ora innanzi per brevità anche e il al fine di sentire
[...] CP_3 Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, premessa ogni più opportuna provvidenza e declaratoria del caso, così giudicare: 1) nel merito: dichiarare illegittima e nulla l'offerta di cessione bonaria del terreno di cui
1 sopra al Comune di , e intimare all' Controparte_2 Controparte_1 della Diocesi di Lamezia Terme a concludere l'atto di compravendita dello stesso con il sig.
[...]
il quale ha pienamente esercitato il diritto di prelazione all'acquisto per la somma congrua Parte_1 di euro 18.000,00, come da proposta di acquisto del 3.5.2013; 2) in via istruttoria si chiede prova orale sui fatti indicati in premessa epurati da qualsivoglia valutazione di merito. Con riserva ulteriore di dedurre, produrre, articolare capitoli di prova, indicare testi ed opportunamente concludere nei fissandi termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. per la concessione dei quali sin d'ora si formula istanza con richiesta espressa di CTU. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre interessi dal dovuto al saldo”.
A sostegno della domanda la difesa della parte attrice deduceva: che conduceva in Parte_1 locazione ad uso commerciale-artigianale il terreno con annesso fabbricato sito in San Pietro a Maida
(CZ), via P. Sgrò, censito in Catasto al foglio 13, particella 1781, di circa 700 mq;
che la locazione aveva avuto inizio nel 1959 ed era stata conclusa dal padre dell'attore, che la Persona_1 CP_4 aveva autorizzato la costruzione su tale terreno di un capannone per lo svolgimento dell'attività di falegnameria;
che, nel 1967, il contratto era scaduto e, a seguito della morte di era Persona_1 stato rinnovato con gli eredi di quest'ultimo, vale a dire l'attore e i fratelli e CP_5 [...]
che la locazione era proseguita fino all'attualità tanto che il ricorrente aveva esercitato sul CP_6 terreno e nel capannone in questione un'impresa artigianale di falegnameria e un'attività commerciale di vendita al dettaglio di mobili;
che, nel 2008, l' della Controparte_1
Diocesi di Lamezia Terme aveva comunicato all'attore l'intenzione di trasferire la proprietà di detto bene ai germani previo rinnovo del contratto di locazione;
che, tuttavia, nell'anno 2010, Parte_1
l' convenuto aveva comunicato all'attore di avere aderito alla proposta di cessione bonaria del CP_1 terreno in favore del Comune di;
che, a seguito di tale comunicazione, il ricorrente Controparte_2 aveva diffidato l' il sostentamento del LE della Diocesi di Lamezia Terme a Controparte_1 non concludere l'accordo anzidetto in quanto titolare di un diritto di prelazione;
che, in data 6.2.2012, l' convenuto aveva intimato all'attore il rilascio del terreno in quanto detentore abusivo, mentre, CP_1 il 3.5.3013, l'attore aveva consegnato alla parte convenuta un assegno circolare di euro 18.000,00 quale offerta reale per l'acquisto del terreno, rifiutata dall' che l'offerta bonaria di cessione del CP_3 terreno oggetto di causa era stata effettuata in violazione del diritto di prelazione dell'attore ai sensi dell'art. 38 l. n. 392/1978 con conseguente applicazione del riscatto in suo favore di cui al successivo art. 39 della citata legge.
Sulla scorta di tali deduzioni l'attore concludeva come sopra riportato.
Instaurato il contraddittorio si costituiva in giudizio l' Controparte_1 CP_1 della Diocesi di Lamezia Terme il quale, nel merito, contestava tutti gli assunti della controparte sostenendo che nessuna prelazione poteva essere esercitata con riferimento ad una semplice offerta di cessione bonaria del bene essendo necessario un accordo definitivo di trasferimento della proprietà e che, in ogni caso, il contratto di locazione inizialmente stipulato da era stato Persona_1 disdettato dall'Istituto nel 1996 senza alcun rinnovo tacito successivo. La parte convenuta concludeva, quindi, per il rigetto della domanda avversaria, con condanna della controparte al risarcimento dei danni per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c.; il tutto con il successo delle spese di processo.
Nonostante la ritualità della notifica dell'atto di citazione non si costituiva nel giudizio il
[...]
rimanendo contumace. Controparte_2
La causa veniva istruita attraverso le produzioni documentali delle parti stante la sua natura strettamente cartolare.
2

1.2 GIUDIZIO N. 1271/2014 R.G..
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio dinnanzi Parte_1 all'intestato Tribunale l' Controparte_1
e il rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'On. Tribunale
[...] Controparte_2 di Lamezia Terme: 1) accertare e dichiarare che il sig. , nella sua qualità di locatario Parte_1 dell'immobile sito in , via P. Sgrò, è titolare del diritto di prelazione ex art. 38 legge Controparte_2
n. 392/1978; 2) accertare e dichiarare che ha diritto, ai sensi dell'art. 39 legge n. Parte_1
392/1978, di riscattare l'immobile di cui sopra dall'acquirente e Controparte_2 conseguentemente dichiarare inefficace la vendita fatta dall' al Controparte_1
Comune di con atto per Notaio del 10.1.2014; 3) dichiarare Controparte_2 Persona_2 trasferito l'immobile urbano sito in , via P. Sgrò, distinto in Catasto al foglio 13, Controparte_2 particella 1780, al sig. e ordinare la sostituzione di quest'ultimo nella posizione Parte_1 dell'acquirente nell'atto trascritto all'Ufficio Immobiliare di Lamezia Terme, n. 377, serie 1 T, a far data dalla stipula e dietro versamento della somma di euro 16.000,00 costituente il prezzo della compravendita per come dichiarato nell'atto pubblico di cui sopra;
4) condannare i convenuti alla refusione delle spese di lite”. Resisteva alla pretesa attorea l'Istituto del della Diocesi di Controparte_1 CP_1
Lamezia Terme il quale insisteva per il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto e per la condanna per lite temeraria della controparte, con il successo delle spese e competenze di lite.
Si costituiva nel giudizio anche il il quale, nel merito, contestava ogni Controparte_2 deduzione dell'attore sostenendo che il contratto di locazione tra i fratelli e l' Parte_1 CP_1
per il sostentamento del della non era più in essere al
[...] CP_1 Controparte_1 momento della cessione del terreno alla P.A., che l'attore non esercitava sullo stesso alcuna attività artigianale o di contatto diretto con il pubblico e che il trasferimento della proprietà non era avvenuto per il tramite di una compravendita ma di un contratto con causa mista di vendita e “do ut facias” in relazione al quale non poteva essere esercitata la prelazione di cui agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978; concludeva, quindi, per il rigetto delle domande attoree e il successo delle spese di processo.
La causa veniva istruita attraverso l'espletamento delle prove orali autorizzate (interrogatorio formale dell'attore e audizioni di vari testi delle parti).
Con ordinanza del 15.1.2020 il Giudice istruttore rimetteva la causa al Presidente del Tribunale, per l'eventuale riunione alla lite n. 2273/2013 R.G. già pendente;
la riunione tra i processi veniva disposta con ordinanza del 3.5.2021.


1.3 I GIUDIZI RIUNITI.
Disposta la riunione dei giudizi, la controversia veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni essendo stata ritenuta matura per la decisione.
Le cause riunite, dopo un unico rinvio interlocutorio dovuto al carico del ruolo ed alla necessità di assumere in decisione cause di maggiore urgenza e risalenza di iscrizione secondo le prescrizioni contenute nei decreto presidenziali sullo smaltimento dell'arretrato nel settore civile, erano trattenute in decisione all'udienza del 18.9.2024, svoltasi in via cartolare con il deposito di note sostitutive di udienza ai sensi degli artt. 127 e 127 ter c.p.c., con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.


2. IL MERITO DELLE LITI RIUNITE.
2.1 Le domande su cui il Tribunale è oggi chiamato a pronunciare sono le seguenti:

3 - domanda di finalizzata ad ottenere la declaratoria di nullità ed illegittimità Parte_1 dell'offerta di cessione bonaria al dei terreni in tesi condotti in locazione Controparte_2 dall'attore, con conseguente emissione di ordine all'Istituto Diocesano per il sostentamento del CP_1 della Diocesi di Lamezia Terme di concludere l'atto di compravendita del bene immobile con l'attore, il quale ha esercitato il diritto di prelazione all'acquisto (causa riunita n. 2273/2013 R.G.);
- domanda dell'attore rivolta: 1) al riconoscimento in capo al del diritto di prelazione ex art. Parte_1
38 legge n. 392/1978 e del conseguente diritto, ai sensi dell'art. 39 legge n. 392/1978, di riscattare l'immobile oggetto di causa dall'acquirente 2) alla declaratoria di Controparte_2 inefficacia della vendita fatta dall' al Comune di Controparte_1 CP_2 con atto per Notaio del 10.1.2014 avente ad oggetto il terreno di cui alla
[...] Persona_2 particella n. 1780 del foglio di mappa 13; 3) a dichiarare trasferito l'immobile urbano sito in CP_2
via P. Sgrò, distinto in Catasto al foglio di mappa 13, particella 1780, al con ordine
[...] Parte_1 di sostituire quest'ultimo nella posizione dell'acquirente nell'atto di vendita trascritto, a far data dalla stipula e dietro versamento della somma di euro 16.000,00 costituente il prezzo della compravendita per come dichiarato nell'atto pubblico del 10.1.2014 (causa riunita n. 1271/2014 R.G.).
Tali i fatti controversi, le domande di cui sopra saranno scrutinate, di seguito, in modo congiunto, involgendo la loro decisione l'esame di questioni giuridiche da ritenersi identiche, tra loro strettamente correlate e connesse e perfettamente sovrapponibili.
2.2. Vanno premessi brevi cenni sugli istituti della prelazione e del riscatto del conduttore di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978.
Orbene, l'art. 38 della citata legge stabilisce verbatim che “nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado”.
La disposizione in commento riveste una particolare importanza alla luce della ratio del complessivo sistema di cui alla legge sull'equo canone.
Infatti, l'intento perseguito dal legislatore del 1978 è stato quello di favorire e conservare in tutti i modi la continuità dell'attività di impresa, soprattutto con riguardo all'importanza dell'avviamento formatosi attorno all'immobile concesso in locazione al conduttore-imprenditore.
4 Significativamente, le norme sulla prelazione e sulla indennità da perdita dell'avviamento (art. 34 della l. equo canone) hanno presupposti e finalità del tutto analoghi, essendo medesimo il loro fondamento giuridico: tutelare l'attività di impresa.
Gli articoli 38 e 39 della legge sull'equo canone, infatti, non si applicano, così come avviene per l'indennità da perdita dell'avviamento, alle ipotesi contemplate dall'art. 35 della legge. L'obiettivo della norma, in altre parole, è quello di preservare il tessuto economico-imprenditoriale, interesse ritenuto dal legislatore prevalente rispetto a quello del locatore di disporre liberamente del bene.
L'interesse protetto dall'art. 38, quindi, non è legato esclusivamente alla persona del conduttore, anzi, esso poggia le sue basi in un'ottica di tutela di carattere superindividuale, che caratterizza in generale anche le altre diverse ipotesi di prelazione legale presenti nell'ordinamento giuridico. L'interesse alla conservazione dell'attività di impresa, infatti, prescinde e supera la tutela del conduttore visto come singolo. Solamente un interesse di carattere pubblicistico, infatti, è autorizzato a comprimere in maniera così consistente la libertà di autodeterminazione del singolo proprietario, il quale attraverso tale norma viene fortemente limitato nella sua autonoma scelta del contraente.
Altre prelazioni legali presenti nell'ordinamento giuridico che perseguono finalità pubblicistiche sono: la prelazione agraria, prevista dall'art. 8 della L. 26 maggio 1965/690; la prelazione artistica, prevista dagli articoli 60 e seguenti del D. Lgs. 22 gennaio 2004/42; la prelazione ereditaria, prevista dall'art. 732 del c.c.; la prelazione dei partecipanti all'impresa familiare in caso di trasferimento dell'azienda, ex art. 230 bis del c.c..
Per quanto riguarda in particolare il rapporto tra la prelazione urbana disciplinata dall'art. 38 e quella ereditaria, l'ultimo comma della disposizione in oggetto attribuisce la prevalenza al diritto dei coeredi.
La prelazione urbana, ritiene la giurisprudenza, non potrà tornare operante nemmeno nel caso in cui il coerede non eserciti il suo diritto, poiché la vendita di una quota ereditaria non comporta il trasferimento dell'immobile locato.
In merito invece ai rapporti tra la prelazione urbana e la prelazione convenzionale, si ritiene in giurisprudenza che il patto di prelazione volontaria potrà avere efficacia e produrre i suoi effetti allorquando la prelazione legale non venga esercitata.
Ci si è chiesti in dottrina se la prelazione debba essere esercitata con riferimento ad ogni tipologia di trasferimento a titolo oneroso. Ebbene, si è ritenuto che l'istituto della prelazione urbana operi solamente allorquando venga stipulato un contratto a parità di condizioni. Viceversa, nel caso in cui la prestazione richiesta al potenziale acquirente rivesta carattere infungibile, non opererà la prelazione urbana.
Di conseguenza, la dottrina ritiene che al contratto di permuta non sia applicabile l'istituto della prelazione urbana;
allo stesso modo, nel caso di “datio in solutum”, di conferimento in società o di transazione, dovendosi escludere la fungibilità tra le posizioni contrattuali del conduttore e del terzo, non si utilizzerà la prelazione prevista dall'art. 38 legge equo canone. Nel caso di donazione, poi, sembra sia da escludere l'applicazione della prelazione urbana, che si riferisce esclusivamente ai contratti a titolo oneroso. In tal caso, il locatore sarà semplicemente tenuto a comunicare all'inquilino l'avvenuto trasferimento della proprietà a titolo gratuito.
Ancora, affinché possa operare l'istituto della prelazione urbana, è necessaria la volontarietà del trasferimento dell'immobile. La prelazione andrà viceversa esclusa in tutte quelle ipotesi, quali la vendita forzata, la vendita coattiva in sede fallimentare, la liquidazione coatta amministrativa o il concordato preventivo con cessione dei beni al creditore.
5 Tuttavia, per il caso di concordato preventivo, si segnala una sentenza della Corte di Cassazione, la n.
913 del 1998, la quale ha affermato che il diritto di prelazione urbana sussiste anche in caso di attivazione di tale procedura concorsuale.
Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione che il locatore deve inviare all'inquilino, denominata “denuntiatio”, si ritiene che essa debba contenere tutte le condizioni del negozio di alienazione, il corrispettivo e l'invito ad esercitare la prelazione, a pena di inefficacia.
Ci si è chiesti, in dottrina e in giurisprudenza, se sia possibile che la denuntiatio venga effettuata anche in assenza di altre offerte da parte di terzi, pervenendosi sostanzialmente ad una risposta affermativa. In tal caso, se l'inquilino dovesse rifiutare e, successivamente, venisse trovato un altro compratore al quale il bene venisse offerto ad un prezzo inferiore rispetto a quello comunicato all'inquilino, sarebbe necessario effettuare una nuova offerta di prelazione.
Per quanto riguarda poi la forma della prelazione, il terzo comma della disposizione in commento afferma che la denuntiatio deve essere effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario. Tuttavia, la giurisprudenza ha ritenuto efficaci anche altri mezzi equipollenti, come la lettera raccomandata, a patto che il conduttore venga correttamente informato mediante un atto che proviene dal locatore e contenente tutte le informazioni necessarie.
Nel caso in cui l'immobile per il quale si offre la prelazione appartenga ad una comunione, sarà necessario, a pena di inefficacia, che tutti i comunisti informino il conduttore della propria intenzione di alienare.
Il conduttore può rinunciare al suo diritto di prelazione solamente a seguito della denuntiatio effettuata dal locatore, una volta che il diritto sia quindi divenuto attuale. La rinunzia preventiva dovrà invece considerarsi nulla, anche in virtù della natura pubblicistica dell'interesse protetto. Inoltre, una rinunzia preventiva da parte del conduttore contrasterebbe apertamente con la disposizione di cui all'art. 79 della l. equo canone, che sanziona con la nullità tutti i patti volti a escludere diritti del conduttore in via preventiva.
Molto discussa è la natura della denuntiatio;
infatti, dalla diversa qualificazione giuridica attribuita alla stessa, discendo rilevanti conseguenze di carattere pratico.
Gli interpreti sono sostanzialmente divisi tra coloro che attribuiscono all'offerta di prelazione il carattere di una offerta contrattuale, in quanto tale revocabile da parte del locatore (tranne nel caso in cui la si voglia qualificare, come fa certa parte della giurisprudenza, come offerta irrevocabile), e coloro che le attribuiscono la natura di un atto formale di interpello, ovvero una comunicazione vincolante. In tale ultimo caso, l'adesione del conduttore non assumerebbe la forma di una accettazione, ma determinerebbe solamente l'obbligo per ambedue le parti di concludere il negozio di alienazione. In altre parole, la denuntiatio e l'accettazione del conduttore non varrebbero a concludere il contratto secondo la logica di cui all'art. 1326 c.c., ma farebbero sorgere un reciproco obbligo di contrarre (per l'adempimento del quale ciascuna parte potrà ricorrere allo strumento dell'esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 2932 del c.c.). In tale ultimo caso, inoltre, non sarebbe nemmeno configurabile la possibilità di revoca della denuntiatio in capo al locatore, poiché l'offerta di prelazione costituirebbe un obbligo legale che attribuisce al conduttore un determinato lasso di tempo per determinarsi in ordine alla convenienza dell'acquisto. L'adesione del conduttore deve avvenire a condizioni uguali di quelle comunicate dal locatore, sia con riferimento al prezzo da corrispondere che alle altre condizioni contrattuali.
Ci si è chiesti in giurisprudenza se la prelazione debba essere esercitata anche per quanto riguarda le pertinenze dell'immobile. Ebbene, in tal senso è stato affermato che la denuntiatio debba essere
6 effettuata anche con riguardo alle pertinenze dell'immobile, anche se queste non sono indicate nella comunicazione resa dal locatore (si vede la sentenza della Corte di Cassazione n. 19157 del 2005).
Infine, altra questione dibattuta è quella della cosiddetta “vendita in blocco”, che consiste nella vendita dell'intero edificio all'interno del quale si trovi la porzione immobiliare locata. Ebbene, a chi sostiene che al conduttore dovrebbe riconoscersi il diritto di prelazione sull'intero immobile oggetto del trasferimento, si contrappone la dottrina dominante, la quale ritiene che al conduttore non spetti il diritto di prelazione nel caso in cui ad essere alienato sia l'intero edificio, poiché non ci sarebbe identità tra oggetto della vendita e della locazione.
Nel caso in cui il contratto di locazione fosse stato ceduto o sublocato, il diritto di prelazione spetterà non più al conduttore originario, bensì al cessionario o al subconduttore. Al conduttore che abbia esercitato il diritto di prelazione, non è vietato alienare successivamente, a sua volta, l'immobile. Similmente all'art. 37, gli artt. 38, 39 e 40 salvaguardano l'interesse, che ha riflessi di indubbia natura pubblicistica, alla prosecuzione nel tempo di una certa attività - fra quelle considerate dall'art. 27 della legge - nella stessa sede, al fine di garantirne, entro certi limiti e compatibilmente con le esigenze del locatore, la stabilità e un duraturo svolgimento.
La dottrina si è chiesta se dalla nozione di trasferimento dell'immobile sia esclusa ogni ipotesi diversa dalla vendita, o se, invece, in essa possano essere comprese altre figure che, comunque, implichino un trasferimento a terzi, a titolo reale ed oneroso, del godimento e della disponibilità del bene.
La lettera della norma, con particolare riguardo al secondo comma, esclude che la volontà del locatore di costituire a favore di terzi un diritto di usufrutto, di uso, di abitazione possa legittimare, da parte del conduttore, l'esercizio del diritto di prelazione. In questa ottica è stata da alcuni esclusa la possibilità di comprendere nell'ambito dell'istituto la figura della permuta, verificandosi soltanto in casi rarissimi l'ipotesi di un conduttore che sia proprietario di un bene di consistenza, natura e ubicazione pari a quello offerto dal terzo.
È stata compresa da taluno, fra quelle regolate dall'art. 38, l'ipotesi del trasferimento di un bene per effetto di un atto transattivo, pur se questo dipenda da preesistenti rapporti personali fra il locatore ed il terzo, nei quali il conduttore non abbia avuto parte, come pure l'ipotesi della datio in solutum (art. 1197
c.c.), quella della cessione dei beni ai creditori (art. 1977 c.c.), quella di un negotium mixtum cum donatione.
Estranea all'istituto della prelazione è ovviamente l'ipotesi di un trasferimento del bene a titolo gratuito, sia per la personalità dei rapporti fra locatore donante e terzo donatario, sia per la inesistenza di una offerta da parte di quest'ultimo, alla quale il conduttore possa adeguare la propria. Piuttosto, come è stato fatto rilevare, l'ipotesi può assumere una certa importanza, ai fini dell'applicazione della legge, nel caso in cui il trasferimento per atto a titolo gratuito sia posto in essere fittiziamente dal locatore e dal terzo, allo scopo di escludere il conduttore dalla trattativa e di impedirgli l'esercizio del diritto di prelazione. L'atto, però, in tal caso potrà essere impugnato dal conduttore per simulazione, ai sensi dell'art. 1415 c.c., non potendosi negare il suo interesse ad ottenere dal giudice una pronuncia accertativa della onerosità del trasferimento.
Sono state escluse dall'ambito di operatività dell'art. 38 anche le ipotesi in cui l'immobile venga trasferito a terzi per effetto di una procedura di vendita coattiva, mancando in tale trasferimento il presupposto della volontarietà e non potendosi far carico agli organi preposti alla vendita di dare l'avvio al meccanismo della prelazione. La dottrina ha ritenuto che il diritto di prelazione deve essere esercitato con riguardo all'intero affare che il locatore si propone di realizzare con il terzo e che, pertanto, se il trasferimento abbia ad oggetto
7 tutto l'immobile entro il quale sono compresi i locali occupati dal conduttore, questi non possa offrirsi come acquirente soltanto di quei locali, scorporando dal prezzo complessivo il loro valore e dichiarando di essere disposto a pagare al locatore solo il prezzo pari a quest'ultimo.
La giurisprudenza di legittimità, in sede di applicazione dell'art. 8 della L. 26 maggio 1965, n. 590, come modificato dagli artt. 7 e 8 della L. 14 maggio 1971, n. 817, ha mostrato di accogliere l'interpretazione più rigorosa per il conduttore e di ritenere, quindi, che questi debba formulare la sua offerta con riferimento all'intero affare, a meno che questo abbia ad oggetto una pluralità di beni, collegati fra loro soltanto per l'aspetto negoziale. L'art. 38 della legge n. 392 prevede il diritto di prelazione (e non la semplice preferenza nella conclusione di un nuovo contratto di locazione, come era previsto dalla L. 27 gennaio 1963, n. 19, a tutela dell'avviamento commerciale) per gli immobili che siano destinati a quelle attività enunciate nel precedente art. 27, con esclusione del diritto per gli immobili abitativi.
Tale interpretazione trova conferma sia nella collocazione della norma nel capo secondo della legge in esame, relativo alla locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, sia nel fatto che non vi è un'analoga disposizione per le abitazioni, sia nella ratio che ha indotto il legislatore ad introdurre tale diritto (ratio che, come per l'analoga norma dettata per i rapporti di affitto in agricoltura, consiste nella tutela e nella protezione del lavoro e dell'attività aziendale, più che nella tutela del singolo conduttore).
L'esclusione del diritto di prelazione per le abitazioni permane anche allorquando esse siano inserite in un complesso immobiliare avente, in parte, altra destinazione, avuto riguardo alla diversa funzionalità ed al diverso uso cui ciascuna unità immobiliare - pur nello stesso stabile - è di fatto adibita.
L'unica eccezione che si ammette nella materia è quella in cui le abitazioni siano strumenti accessori dell'attività aziendale, incorporandosi in questa, e, quindi, partecipando della stessa natura (esempio abitazione del custode).
Si è osservato, poi, che possono ipotizzarsi due situazioni: che vi siano più conduttori di una medesima unità immobiliare (la c.d. prelazione congiunta); che più soggetti siano conduttori ciascuno di una unità immobiliare, tutte situate nel medesimo stabile.
Nella prima ipotesi troverà applicazione l'art. 38, comma quinto, con l'eventuale ampliamento del diritto dei conduttori disponibili nell'esercizio del diritto di prelazione nel caso di rinuncia degli altri
(comma sesto).
Nella seconda ipotesi ciascun conduttore può esercitare il diritto limitatamente all'immobile in cui esplica la sua attività; intendendosi cioè il riferimento legislativo a «l'immobile locato» come un richiamo alla singola «unità locativa» e non al complesso immobiliare nel suo insieme.
Tale interpretazione trova conferma sia nel fatto che la espressione in esame è sempre riferita dalla legge all'unità locata, sia nell'indirizzo corrente in tema di prelazione agraria, sia, nel rilievo che la prelazione avrebbe, in caso contrario, l'effetto di arricchire il conduttore acquirente delle altre unità a lui non locate, in danno del proprietario.
È stato altresì ricordato che la prelazione è ammessa solo se il locatore intenda trasferire l'immobile a titolo oneroso.
La giurisprudenza di legittimità, in merito all'art. 38 l. equo canone, ha rassegnato i seguenti principi di diritto che qui di seguito si passano in rassegna:
- Cass. civ. n. 25415/2017: “La denuntiatio di cui all'art. 38 L. n. 392/1978 deve provenire dal locatore proprietario ed essere effettuata con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, fatta salva la possibilità che risultino accertate, in concreto e in modo univoco, modalità equipollenti di
8 comunicazione che abbiano posto il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e che siano tali da consentire la verifica della tempestività di tale esercizio. L'esercizio della prelazione di cui all'art. 38 L. n. 392/1978 deve essere effettuato dal conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o di atto che, in concreto e univocamente, sia accertato come idoneo a informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà del conduttore e che consenta di verificare la tempestività della comunicazione e del successivo versamento del prezzo. In difetto di denuntiatio (o di modalità accertate come effettivamente equipollenti), non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto valere unicamente a mezzo dell'esercizio del succedaneo diritto di riscatto, una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della prelazione”;
- Cass. civ. n. 19226/2016: “In tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo,
l'art. 38 della 1. n. 392 del 1978, nel disciplinare l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, limita l'autonomia negoziale del proprietario - venditore solo in relazione alla scelta del compratore, mentre non impone alcun limite alla determinazione del prezzo, né delle altre condizioni di vendita, quale, tra le altre, la previsione del versamento, ad opera del compratore, di un compenso in favore del mediatore incaricato alla vendita del bene”;
- Cass. civ. n. 8567/2012: “Il conduttore di un immobile destinato ad uso commerciale non può esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 se il locatore, avente la veste di società commerciale, trasferisca a terzi le quote sociali, oppure si fonda per incorporazione in altra società: la cessione delle quote, infatti, non mutando la titolarità del bene locato, non costituisce un "trasferimento" in senso stretto, né l'art. 38 della legge n. 392 del 1978 accorda al conduttore il diritto di prelazione nel caso di trasferimenti effettuati con negozi diversi dalla compravendita”;
- Cass. civ. n. 13244/2010: “La prelazione convenzionale, stipulata anteriormente alla vigenza della legge 27 luglio 1978, n. 392, ove il proprietario dell'immobile decida di venderlo dopo l'entrata in vigore di detta legge, non prevale sulla prelazione legale spettante, ai sensi dell'art. 38 della medesima legge n. 392, al conduttore dello stesso immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, giacché -
a differenza della stipula di un contratto preliminare di vendita, da cui nasce l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligo di prestare il consenso al trasferimento - nel caso della prelazione, sino a che l'"iter" contrattuale che essa configura non si esaurisca, l'impegno assunto dall'alienante rimane sul piano di mera progettualità, sicché trova immediata applicazione al rapporto di locazione pendente la anzidetta modifica legislativa incidente sul regime giuridico del bene”;
- Cass. civ. n. 24769/2008: “La prelazione, sia legale che convenzionale, non opera per i terreni adibiti a destinazione diversa da quella prevista da piani regolatori anche se non approvati o da leggi statali o regionali”;
- Cass. civ. n. 23856/2008: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto ex artt. 38 e 39 L. n. 392 del 1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, non anche nell'ipotesi di conferimento dell'immobile a società di capitali in sede di sottoscrizione di aumento di capitale”;
- Cass. civ. n. 13886/2007: “Non spettano al conduttore il diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 L. n. 392/78, qualora il locatore intenda alienare - ad un terzo ovvero al comproprietario dell'immobile - la quota del bene oggetto del rapporto di locazione”;
- Cass. civ. n. 10298/2007: “In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione
9 di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l'art. 1579 c.c., concernente la deroga di pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa”;
- Cass. civ. n. 18783/2005: “In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato, il conduttore che intenda esercitare la prelazione deve osservare il termine legale di sessanta giorni dalla comunicazione della proposta contrattuale;
in mancanza ed ove il proprietario dell'immobile stabilisca discrezionalmente un ulteriore termine, egli è vincolato soltanto per il periodo per il quale ha ritenuto di prorogare il termine”;
- Cass. civ. n. 2893/2003: “In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli artt. 37 e 38 della legge n. 392 del
1978 in favore del conduttore, spettano anche all'istituto di credito che eserciti la sua attività in un immobile locato, indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, in quanto l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile”;
- Cass. civ. n. 5387/1999: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione spettante al conduttore a norma dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non trova applicazione nel caso previsto dall'art. 732 c.c. e quindi anche nel caso in cui il coerede alieni la sua quota a persona estranea alla comunione ereditaria;

- Cass. civ. n. 3995/1992: “Gli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che riconoscono il diritto di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobili urbani destinati per attività industriale o commerciale, non sono applicabili al rapporto di affitto, nell'ambito del quale deve ricondursi la locazione di una cava di pietra”
- Cass. civ. n. 2080/1992: “Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall'usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l'usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti, restando in tal caso a carico del nudo proprietario l'onere della denuntiatio al conduttore”;
- Cass. civ. n. 12592/1991: “Al conduttore che si serva dell'immobile in locazione per l'esercizio di un'attività artistica - artigianale (nella specie, vendita dei propri disegni ornamentali per tessuti) non spetta il diritto di prelazione e riscatto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel caso in cui la sua clientela non sia costituita dal pubblico indifferenziato dei consumatori (art. 35 legge n. 392/1978) ma da una ristretta e particolare categoria (nella specie, fabbricanti dei tessuti), la cui scelta resti orientata dalle qualità personali del conduttore e non dalla ubicazione dell'immobile nel quale questo esercita la vendita del suo prodotto”;
- Cass. civ. n. 5519/1991: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione, contemplato dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di «trasferimento a titolo oneroso del bene locato», non è estensibile al caso della permuta con beni non fungibili, in difetto di
10 un'espressa previsione normativa che autorizzi di compromettere la scelta negoziale del locatore
(assegnandogli un corrispettivo diverso, ancorché economicamente equivalente)”;
- Cass. civ. n. 11973/1990: “Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un locale ad uso commerciale con annessa abitazione, entrambi inclusi in un fabbricato di maggiore consistenza, il diritto di prelazione del conduttore, rispetto a detto locale, secondo le previsioni dell'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, deve essere riconosciuto anche quando il locatore estenda la vendita a quell'abitazione, trattandosi di ipotesi non equiparabile all'alienazione «in blocco» di intero stabile (che si sottrae alla prelazione del conduttore della singola porzione)”
- Cass. civ. n. 5118/1989: “In tema di locazione di immobili locati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392 non spetta al conduttore qualora l'immobile oggetto della locazione sia venduto a terzi da parte del locatore nell'ambito di un complesso immobiliare più vasto, dietro versamento di un prezzo globale concordato con riferimento all'intero complesso, non riferibile, in base al contratto di vendita, al singolo immobile locato”;
- Cass. civ. n. 3264/1989: “Nell'ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi - ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui - abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell'altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili”;
- Cass. civ. n. 4486/1986: “Il diritto di prelazione, attribuito dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché intende proteggere l'avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d'essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l'immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l'intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l'attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale - appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo - destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori”.
In aggiunta a quanto poc'anzi illustrato circa il diritto di prelazione va rilevato che il legislatore ha predisposto, a tutela del diritto di prelazione del conduttore, lo strumento del riscatto.
Il riscatto è il rimedio dato al coerede nel caso di prelazione ereditaria (si parla in tal caso di “retratto successorio”, disciplinato dall'art. 732 del c.c.), e lo stesso vale per la prelazione agraria e per la prelazione spettante al partecipante dell'impresa familiare (art. 230 bis del c.c.).
Per quanto attiene alla struttura del diritto di riscatto a favore del conduttore, la dottrina ritiene che esso rivesta la natura di diritto potestativo, poiché consente all'inquilino di modificare unilateralmente la sfera giuridica del locatore, senza che quest'ultimo possa in alcun modo opporvisi.
Tale diritto di riscatto, diversamente rispetto alle ipotesi di prelazione convenzionale, ha un'efficacia reale, in quanto potrà essere fatto valere anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti. Come conseguenza del diritto di riscatto da parte del conduttore, tuttavia, non si produrrà la risoluzione del contratto stipulato tra il locatore e il terzo, ma l'inquilino originario subentrerà, surrogandosi, nella posizione di titolarità del terzo acquirente.
11 Tale riscatto configura quindi un fenomeno di surrogazione, per cui il conduttore viene a sostituirsi nella situazione giuridica di colui che aveva acquistato in violazione del diritto di prelazione urbana facente capo al conduttore. Inoltre, la giurisprudenza prevalente ritiene che il subentro del conduttore nella posizione dell'acquirente si produca “retroattivamente” ex tunc dalla data di stipulazione del contratto che ha violato il diritto di prelazione. Tale circostanza rischierebbe però di pregiudicare la tutela dei terzi acquirenti, oltre che la libera circolazione dei beni. Per questo motivo, altra parte della dottrina, viceversa, ritiene che il conduttore acquisti ex nunc dall'originario proprietario.
Una volta sorto il diritto al riscatto, il conduttore può rinunciarvi. Ciò che conta è che tale rinuncia non intervenga in via preventiva, producendo in caso contrario una frizione con quanto disposto dall'art. 79 della l. equo canone.
Affinchè il conduttore possa validamente esercitare il diritto di riscatto, è necessario che vi sia stato un trasferimento effettivo dell'immobile concesso in locazione in mancanza di denuntiatio. Alla mancanza della denuntiatio viene equiparata l'ipotesi in cui l'offerta di prelazione sia stata effettuata con modalità scorrette e illegittime, indicando per esempio un corrispettivo o altre condizioni diverse da quelle poi convenute.
Per quanto riguarda poi le modalità di esercizio del diritto di riscatto, esso va esercitato attraverso una dichiarazione unilaterale recettizia, indifferente essendo la circostanza che tale volontà del conduttore venga manifestata attraverso un vero e proprio atto di citazione o più semplicemente attraverso un atto scritto. La dottrina non ritiene sufficiente, tuttavia, una comunicazione orale da parte del conduttore, ritenendosi che tale atto, destinato a produrre effetti relativamente ad un bene immobile, debba osservare le forme di cui all'art. 1350 c.c..
Il conduttore è tenuto ad esercitare il proprio diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione dell'atto di alienazione che ha violato la prelazione, così come previsto dal 1 comma dell'art. 39, a pena di decadenza.
Tale termine di decadenza decorrerà anche nel caso in cui il conduttore sia tenuto volutamente in uno stato di ignoranza a causa di una condotta fraudolenta del locatore. Tuttavia, in tal caso, la giurisprudenza ritiene che all'inquilino spetterà il risarcimento dei danni subiti, se riesce a dimostrare che il locatore e il terzo abbiano tenuto un comportamento tale da indurlo a non sospettare circa l'avverarsi del trasferimento (si pensi al caso in cui il locatore non abbia comunicato al conduttore, ai fini del pagamento del canone, il nome del nuovo proprietario).
Il conduttore che eserciti il diritto di riscatto sarà tenuto a pagare in favore del “retrattato” il prezzo di vendita dell'immobile “entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto”, oltre alle imposte dovute per l'atto di trasferimento.
Nel caso di inadempimento di tali obblighi da parte del conduttore, il “retrattato” potrà solamente chiedere il risarcimento del danno, ma non la risoluzione ex art. 1453 del c.c.. Tale ultimo rimedio è infatti concepito dal legislatore come soluzione per l'inadempimento delle obbligazioni che sorgono da contratto, e non dalla legge.
La giurisprudenza, infine, tende a qualificare l'azione di riscatto come azione “di natura personale ad rem”, avendo la stessa ad oggetto la modificazione del negozio concluso tra locatore e terzo acquirente, con conseguente acquisto del diritto reale da parte del riscattante.
Anche con riguardo al riscatto di cui all'art. 39 legge sull'equo canone copiosa è stata la giurisprudenza della Suprema Corte che ha individuato i seguenti presupposti di diritto dell'istituto:
12 - Cass. civ. n. 7931/2012: “Le condizioni per il legittimo esercizio della facoltà di riscatto in favore del conduttore, prevista dall'art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, debbono sussistere nel momento in cui è proposta la relativa domanda, a nulla rilevando che esse siano venute meno in corso di causa. Nel caso in cui il conduttore, che abbia esercitato il retratto di cui all'art. 39 della legge 27 luglio 1978 n.
392, venga dichiarato fallito in pendenza di lite, la legittimazione a coltivare la suddetta azione si trasferisce al curatore fallimentare, ai sensi dell'art. 43 del r.d. 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare)”;
- Cass. civ. n. 20948/2006: “In tema di riscatto di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, previsto dall'articolo 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, tale istituto (come il riscatto nella materia agraria), integrando un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina alternativamente ex lege l'acquisto dell'immobile a favore del retraente, e tale dichiarazione può essere effettuata anche con l'atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto. In tale seconda ipotesi, in particolare, la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che la detta procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l'immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto”;
- Cass. civ. n. 9592/2000: “Qualora un locatore conferisca in proprietà ad una società l'immobile urbano locato non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 in favore del conduttore dell'immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un «trasferimento a titolo oneroso» ai sensi del primo comma dell'art. 38 della legge citata. È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale delle disposizioni sopra indicate nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso il conferimento in proprietà ad una società dell'immobile, costituendo la vendita e il conferimento situazioni diverse, tali che la differente disciplina non viola l'art. 3 Cost.”;
- Cass. civ. n. 9294/1999: “Il diritto di riscatto attribuito al conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 presuppone la sussistenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile stesso. Ne consegue che, il giudicato di annullamento di tale atto, formatosi, in pendenza dell'azione diretta all'esercizio del riscatto, nel giudizio instaurato dal locatore nei confronti dell'acquirente, produce i suoi effetti riflessi nei confronti del conduttore, precludendogli il soddisfacimento del suo diritto, salva la possibilità di tutelarsi, ricorrendone i presupposti, con l'opposizione di terzo revocatoria”;
- Cass. civ. n. 2792/1999: “Il criterio della prevalenza dell'uso per stabilire il regime giuridico della locazione di un immobile, ai fini dell'indennità di avviamento commerciale, della prelazione e del riscatto, è applicabile se con un unico contratto è pattuita la locazione di un unico immobile, adibito ad uso promiscuo, ma se invece parti di un unico immobile sono locate con separati contratti, l'uso determinante la disciplina di ciascuna di esse è quello stabilito dalla volontà contrattuale”;
- Cass. civ. n. 2872/1997: “In tema di locazione di immobile urbano non abitativo il conduttore ha diritto di esercitare il riscatto nel termine di decadenza di cui all'art. 39, comma primo della legge 27 luglio 1978 n. 392, non solo nelle ipotesi di omessa comunicazione dell'intento di alienare e di vendita a condizioni diverse, ma anche nel caso di vendita a terzi dell'immobile locato, nonostante l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, giacché anche in questo caso vi è inosservanza
13 dell'obbligo del proprietario di preferire il conduttore ad un sostanziale impedimento della vicenda acquisitiva a favore di quest'ultimo”;
- Cass. civ. n. 8713/1996: “Il conduttore di immobile urbano adibito a uso non abitativo, che ai sensi dell'art. 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392 ha esercitato il diritto di riscatto del bene, alienato a un terzo in violazione del suo diritto di prelazione, e che ha continuato anche dopo l'alienazione a detenere l'immobile in forza del contratto di locazione, deve nei termini di legge corrispondere al retrattato il solo prezzo non rivalutato e non anche interessi compensativi sullo stesso, da quest'ultimo pretesi in analogia con la disposizione contenuta nell'art. 1499 c.c., poiché la detenzione e il godimento della cosa avevano il loro titolo nel pagamento dei canoni, corrisposti in forza del rapporto di locazione”;
- Cass. civ. n. 3625/1996: “La causa di riscatto, promossa ai sensi dell'art. 39 della L. 27 luglio 1978, n.
392 dal conduttore di un immobile urbano, destinato a uso non abitativo, nei confronti del terzo acquirente, è pregiudiziale rispetto a quella di condanna al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, promossa successivamente dallo stesso conduttore contro il terzo acquirente (che si è munito di titolo per il rilascio dell'immobile per finita locazione), poiché essa tende ad ottenere una sentenza dichiarativa, che sostituisca con effetto ex tunc il titolare del diritto alla prelazione al terzo acquirente, privandoli con pari decorrenza delle rispettive posizioni di conduttore e locatore e facendo venir meno il presupposto giuridico e di fatto dell'accoglimento della domanda di pagamento dell'indennità, cosicché in pendenza della causa di riscatto il giudice della seconda dovrà sospendere il giudizio, ai sensi dell'art. 295 c.p.c.”;
- Cass. civ. n. 1338/1996: “Nel giudizio di riscatto promosso dal conduttore di un immobile urbano nei confronti dell'acquirente, quest'ultimo, ove richieda al venditore di essere garantito nell'eventualità della pronuncia di riscatto, propone una domanda di garanzia per evizione avente natura di garanzia propria, cosicché il venditore è legittimato a proporre impugnazione autonoma efficace ad ogni effetto nei confronti di tutte le parti, anche contro la decisione emessa nella causa principale con riguardo alla domanda di riscatto”;
- Cass. civ. n. 3029/1995: “Con riguardo alla locazione di immobile urbano ad uso non abitativo, per cui l'art. 39 della L. n. 392/78 condiziona l'esercizio del diritto di riscatto a due distinti presupposti, e cioè alla mancata notifica della denuntiatio del proprietario o alla infedeltà della stessa, ove in primo grado il retraente abbia fondato la domanda di riscatto sulla mancata notifica, non può in grado di appello dedurre a fondamento della detta pretesa l'infedele denuntiatio (poiché il corrispettivo indicato era superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile), trattandosi della deduzione di un diverso fatto costitutivo (causa petendi) del diritto azionato, introduttivo di un nuovo tema di indagine e di discussione e, quindi, di una domanda nuova, inammissibile nel giudizio di secondo grado ex art. 345 c.p.c.”;
- Cass. civ. n. 4532/1993: “In tema di prelazione urbana ex art. 38 della legge n. 392 del 1978 deve essere riconosciuto il diritto di riscatto del conduttore dell'immobile alienato a terzi dal locatore non solo nella ipotesi in cui nella denuntiatio sia stata omessa la indicazione del prezzo, ma anche quando non siano state specificate le altre condizioni del contratto rilevanti per la valutazione della convenienza dell'acquisto, come nel caso in cui si sia omessa la precisazione che il bene sarebbe stato frazionato per la vendita a due diversi acquirenti o che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato in breve termine, con conseguente dilazione del termine di pagamento dovuto dall'acquirente”;
- Cass. civ. n. 13757/1991: “Qualora il conduttore di immobile ad uso non abitativo instauri giudizio per il riconoscimento del proprio diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392,
e, successivamente, il terzo acquirente agisca per il rilascio, adducendo la cessazione del rapporto
14 locativo per fatti posteriori al sorgere di detto diritto, la prima controversia, in quanto rivolta ad ottenere una sentenza dichiarativa che sostituisca ex tunc il titolare della prelazione al terzo acquirente, così privando con pari decorrenza l'uno e l'altro delle rispettive posizioni di locatario e locatore, ha carattere pregiudiziale, e, pertanto, impone la sospensione della seconda, a norma dell'art. 295 c.p.c.”;
- Cass. civ. n. 12168/1991: “In tema di riscatto urbano, disciplinato dall'art. 39 della L. 27 luglio 1978
n. 392, poiché l'accertamento della sussistenza o meno di una delle condizioni previste in via alternativa per il suo esercizio dalla detta norma, incide sul diritto del conduttore, questi subisce gli effetti riflessi della sentenza che accerti la simulazione assoluta o relativa dell'alienazione dell'immobile locato, ancorché pronunciata tra il locatore e il terzo acquirente, ferma restando la possibilità per il conduttore di proporre l'opposizione di terzo revocatoria, ove ne ricorrano i presupposti. Peraltro il riscatto è validamente esercitato nel caso in cui la sentenza abbia accertato che il maggior prezzo effettivamente voluto è comunque inferiore a quello indicato nella denuntiatio, salvo i riflessi di questo accertamento sulla entità della somma dovuta per il riscatto dal conduttore al terzo acquirente”;
- Cass. civ. n. 7947/1991: “La tutela concessa dal legislatore al conduttore di un immobile destinato ad uso non abitativo, al quale il proprietario abbia impedito concretamente di avvalersi del diritto di prelazione previsto dall'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, consiste fondamentalmente nell'esercizio del diritto di riscatto siccome disciplinato dal successivo art. 39, mentre le altre azioni (di nullità, dichiarazione di inefficacia, simulazione) sono dal conduttore esperibili in quanto funzionalmente collegate ad un contemporaneo esercizio dell'azione del riscatto, con la conseguenza che il termine perentorio di sei mesi dalla trascrizione del contratto, previsto dal citato art. 39 per tale azione, non può ritenersi spostato, nell'inizio del suo decorso, dal previo esperimento di una delle altre azioni, senza che, peraltro, possa sussistere un interesse del conduttore con riguardo ad una di tali azioni (nella specie, di simulazione), ove non sia stato tempestivamente e validamente esercitato il riscatto”;
- Cass. civ. n. 7241/1991: “In tema di prelazione urbana va riconosciuto il diritto di riscatto non solo nell'ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata con il terzo, ma anche qualora, a parità di prezzo, siano state concesse al terzo (acquirente) delle condizioni di pagamento più vantaggiose, senza che delle stesse ne sia data tempestiva ed esatta comunicazione al conduttore avente diritto alla prelazione”;
- Cass. civ. n. 3211/1991: “In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore, avente diritto alla prelazione di cui all'art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, compete il diritto di riscatto previsto dal successivo art. 39 della stessa legge anche nell'ipotesi in cui il proprietario locatore, dopo aver provveduto alla notifica di rituale denuntiatio, abbia trasferito a terzi la proprietà dell'immobile locato in pendenza del termine concesso allo stesso conduttore per l'esercizio della prelazione, mentre non rileva che, dopo tale trasferimento, il conduttore non abbia effettuato dichiarazione di prelazione (non più occorrente, in difetto del suo presupposto), né il fatto che il trasferimento stesso, a differenza di quella denuntiatio, abbia ad oggetto non il solo immobile locato, ma l'intero edificio in cui esso si trova”;
-Cass. civ. n. 300/1991: “Il conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello di abitazione, il quale, a seguito della violazione del diritto di prelazione di cui è titolare abbia esercitato il riscatto, è tenuto a corrispondere il canone di locazione al terzo acquirente (il quale è subentrato nella medesima posizione del locatore alienante, in conformità al principio generale enunciato dall'art. 1602 c.c.) in pendenza del relativo giudizio, al cui esito favorevole soltanto consegue l'acquisto della proprietà dell'immobile locato”.
15 Come già accennato, la dottrina e la giurisprudenza ravvisano il fondamento delle norme testè citate nella tutela alla conservazione di quelle attività di impresa che trovano la fonte del proprio avviamento nel contatto diretto con il pubblico dei consumatori e degli utenti.
Questo interesse corrisponde a quello che giustifica la disciplina di tutela dell'avviamento commerciale di cui all'art. 34 1. 392/1978.
Ciò è espresso chiaramente dall'art. 41 comma 2 1. citata che esclude l'applicazione degli art. 38, 39 e
40 della legge (cioè la disciplina in materia di prelazione per il caso di alienazione) ai rapporti di locazione individuati dall'art. 35 1. citata cioè relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
La Corte Costituzionale (5 maggio 1983 n. 128) ha, evidenziato come la normativa citata in materia di indennità di avviamento e di prelazione sia diretta a tutelare quei conduttori di immobili che "svolgano attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori".
La Consulta ha precisato con chiarezza che la normativa in esame vuole tutelare quelle imprese che
"nel contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori trovano la fonte e la ragione prevalenti del loro avviamento. La conservazione di esso costituisce l'oggetto specifico della tutela legislativa. Scopo delle anzidette disposizioni è, quindi, la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell'avviamento commerciale".
È consolidato, peraltro, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 della legge sull'equo canone, al pari del diritto di prelazione e di riscatto (art. 38 e 39 legge cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un'attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico (Cass. 19.12.1996 n. 11363; Cass. 22.7.1997 n. 6410;
Cass. 23.2.1991 n. 1956; Cass. 30.5.1996 n. 5009; Cass. 13291/2001).
Orbene, a norma del primo comma dell'art. 2697 cod. civ., il conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo che intende far valere in giudizio il diritto di prelazione (o, in subordine, quello di riscatto) in caso di alienazione del bene, ai sensi degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del
1978, deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento e, quindi, che l'immobile è adibito ad un'attività che comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (Cass 4239/1996).
Nelle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, il diritto di riscatto, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, opera, quindi, solo a favore dei conduttori degli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori, mentre non è configurabile con riguardo ad un locale destinato a deposito della merce, oggetto dell'attività commerciale svolta in altro locale, a nulla rilevando il carattere funzionale dell'attività relativa al deposito della merce rispetto a quella di vendita della stessa o la contiguità dei locali. (V.
Cass. 2647 del 29-3-1988; Cass 4486/86, mass n. 447237).
La giurisprudenza è estremamente rigorosa nel richiedere il presupposto del contatto diretto con il pubblico, con specifico riferimento all'immobile locato, senza considerare l'eventuale vincolo di accessorietà sussistente tra il locale privo della suddetta caratteristica e altro immobile adibito al contatto con il pubblico.
Il diritto di riscatto, di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978, non è configurabile con riguardo a locali destinati ad uso magazzino di merce commercializzata in altri e diversi locali, a nulla rilevando nè il carattere funzionale dell'attività di deposito rispetto a quella di vendita (che presuppone contatti
16 diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori), ne' la contiguità fisica dei locali stessi (Cass. n.
5676 del 25-6-1997).
Il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non sono configurabili anche allorché sussista un vincolo di accessorietà funzionale, stabilito dal conduttore tra due immobili appartenenti a diversi proprietari, se l'utilizzazione di uno di tali immobili esclude il contatto con il pubblico indiscriminato degli utenti e si pone come complementare rispetto all'attività esercitata nell'altro immobile (Cass. 15886 del 17.7.2007).
Estremamente significativa per comprendere quale sia l'avviamento tutelato è la sentenza della Cass. n.
5268 del 12.6.1997 che ha posto in evidenza come occorra che l'accesso del pubblico sia funzionale alla fruizione del servizio offerto dall'impresa.
In pratica, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392 spetta soltanto nel caso in cui l'attività svolta nell'immobile implichi il contatto diretto con il pubblico ed abbia il carattere dell'abitualità, della stabilità e della continuità e non quindi della mera occasionalità (Cass. civ., sez.
III, 23 giugno 1989, n. 2982).
3. Fatte le superiori premesse di carattere generale, tornando al caso concreto, per quel che concerne il merito delle cause riunite, ritiene questo Giudice che non sussistono i presupposti per l'operatività degli istituti della prelazione legale e del riscatto, di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978.
Con riferimento particolare alla causa riunita n. 2273/2013 R.G. non può non evidenziarsi l'infondatezza assoluta della domanda attorea non potendo essere dichiarata nulla, ai fini dell'esercizio della prelazione e del riscatto del conduttore, una mera offerta di cessione bonaria del bene senza che tale offerta sia stata poi concretizzata in un contratto di compravendita e che si sia verificato, dunque, un trasferimento a titolo oneroso.
Il diritto di prelazione e quello conseguente di riscatto attribuito al conduttore di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, infatti, presuppone la sussistenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile stesso (cfr. già citata Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9294 del 3 settembre 1999).
Peraltro, le condizioni per l'esercizio della prelazione devono sussistere al momento della proposizione della domanda sicchè è da considerarsi assolutamente irrilevante la successiva stipula (nel mese di gennaio del 2014) della compravendita tra l' e il atto che è CP_3 Controparte_2 intervenuto successivamente all'introduzione della causa n. 2273/2013 R.G. (litispendenza data dalla notifica dell'atto di citazione avvenuta il 24.12.2013). La domanda formulata nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., da parte dell'attore e finalizzata alla declaratoria di nullità dell'atto di compravendita del 10.1.2014 è, di conseguenza, inammissibile e tardiva trattandosi di domanda nuova e non di mera modifica di quella originaria.
Peraltro, la parte attrice, ben consapevole della evidente inammissibilità della domanda nuova formulata nel giudizio n. 2273/2013 R.G. ha introdotto appositamente il giudizio n. 1271/2014 R.G. proprio al fine di ottenere l'accertamento della nullità del predetto atto pubblico di vendita concluso tra le parti convenute, accertamento strumentale al riconoscimento del diritto di prelazione e di riscatto ormai precluso nel giudizio azionato precedentemente.
Tuttavia, anche la domanda avanzata nella causa riunita n. 1271/2014 R.G. è priva dei presupposti per il suo accoglimento.
17 Al riguardo si evidenzia che l'attore ha fondato le sue domande di prelazione e di riscatto sul presupposto di essere conduttore dell'immobile di cui al foglio di mappa 13, particelle 1780, 1781 e
1782 (residuate dal frazionamento di quella originaria 22 operato dall'attore).
Va detto, anzitutto, che in realtà l'unico bene oggetto del contratto di compravendita del 10.1.2014 è il terreno di cui alla particella n. 1780 del foglio di mappa 13; pertanto, solo in relazione a tale terreno può dirsi essere stata avanzata correttamente la domanda di prelazione e di riscatto da parte del
Parte_1
Invero risulta ex actis che le diverse particelle 1781 e 1782 sono state acquistate al patrimonio del
Comune di non mediante l'atto del 10.1.2014 a rogito del Notaio , ma Controparte_2 Per_2 mediante le due ordinanze di acquisizione nn. 37 e 38 del 27.8.2013 dopo che la P.A., con gli ordini nn.
54 e 55 del 12.12.2011 aveva ordinato la demolizione degli immobili abusivi ivi realizzati (cfr. doc. 9,
12, 14 e 15 fascicolo di parte ). CP_2 Controparte_2
Con riferimento ai suddescritti beni immobili (particelle 1781 e 1782) manca un atto di trasferimento a titolo oneroso della loro proprietà sicchè è inconfigurabile “in nuce” qualsivoglia diritto di prelazione e di conseguente riscatto in capo all'attore.
Peraltro, il non ha dimostrato di essere conduttore dei terreni e dei beni immobili oggetto di Parte_1 causa.
Infatti, il contratto in essere tra le parti è stato oggetto di disdetta da parte dell' nel lontano CP_3
1996 (cfr. doc. 2 fascicolo dell' causa riunita n. Controparte_1
2273/2013 R.G.) senza che sia stata offerta prova di una sua rinnovazione tacita tra le parti, non risultando utili, all'uopo, né la permanenza nel godimento del bene da parte del conduttore dopo la disdetta, né il pagamento dei canoni né la mancata introduzione di una azione giudiziaria per il rilascio della res da parte del locatore che ha effettuato la disdetta.
La Cassazione infatti ha chiarito che «la rinnovazione tacita del contratto di locazione ai sensi dell'articolo 1597 Codice civile, postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicchè, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto» (Cassazione n.
10946/2003; Cassazione n. 257/2006; Cassazione n. 8833/2007; Cassazione n. 13886/2011; Cassazione
n. 2373/2016).
Invero la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
Pertanto, ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta
18 rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore (Cassazione Civile, Sezione Terza Sentenza 10542 del
14/05/2014).
Nel caso di specie, dagli atti di causa, è possibile desumere un comportamento dell' convenuto CP_1 contrastante con la volontà di rinnovare tacitamente il contratto di locazione in questione dal momento che nella missiva del 14.10.2010 la parte convenuta dava atto che nessun esito avevano avuto le trattative per la regolarizzazione del rapporto tra le parti e che il deteneva senza titolo i beni Parte_1 immobili oggetto di causa (vedi doc. 7 fascicolo ). Controparte_1
Anche nella successiva missiva del 6.2.2012 indirizzata al e al Parte_1 CP_2 CP_2
l'Istituto ecclesiastico evidenziava l'assenza di un valido ed efficace contratto di locazione in
[...] capo ai che risultavano essere occupatori abusivi del terreno (cfr. doc. 8 fascicolo Parte_1 [...]
del della ). Controparte_1 CP_1 Controparte_1
Inoltre, nella missiva del 14.4.2008 a firma del legale dell'Istituto convenuto con il quale era stata avviata una trattativa per la cessione dei terreni ai era stato precisato che prima di procedere Parte_1 all'eventuale formalizzazione dell'accordo di vendita doveva essere rinnovato il contratto di locazione dell'immobile con definizione della posizione debitoria (evidentemente con un accordo esplicito e formale che non è stato mai concluso), segno inequivocabile che nessun rinnovo per fatti concludenti immediatamente dopo la disdetta del 1996 era mai avvenuto, diversamente da quanto divisato dall'attore nei suoi scritti difensivi.
Ebbene, se fosse esistito davvero un contratto tra le parti rinnovato tacitamente subito dopo la disdetta del 1996 non si comprende bene quale rapporto dovesse essere regolarizzato visto che un legame negoziale era già sussistente tra gli interessati, così come le comunicazioni formali inoltrate dall' CP_1 convenuto ai atte a negare l'esistenza della locazione dimostrano inequivocabilmente Parte_1
l'assenza di un qualsiasi comportamento positivo dell' convenuto idoneo ad evidenziare una CP_1 nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto disdettato nel 1996.
Non può non partirsi dalla considerazione che il negozio di disdetta, quale atto unilaterale con cui il locatore può provocare alla scadenza naturale della durata di una locazione ad uso diverso la cessazione della locazione senza motivazione, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza
(legale) del conduttore è idoneo a determinare l'effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza.
Il venir meno di tale efficacia determinativa della cessazione della locazione, comportando che, per effetto dell'esclusione del verificarsi di tale cessazione, il rapporto si intenda rinnovato come se la disdetta non fosse stata inviata, è un risultato che può essere determinato solo dal concorso della volontà sia dello stesso locatore sia dello stesso conduttore: la ragione è che, non essendovi alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti (potere che, semmai, si può immaginare possibile fino a quando essa, pervenendo al conduttore, non sia divenuta efficace e non abbia coinvolto la sua sfera di interessi, cioè la sua posizione contrattuale) ed essendo esclusa, dunque, una unilaterale incidenza sul rapporto, facendolo rivivere se già la cessazione è sopravvenuta, oppure, se essa non lo sia, impedendo che essa si verifichi per effetto della pregressa disdetta, cioè, nell'uno nell'altro caso, come se il negozio di disdetta non fosse stato compiuto, perché il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale.
19 Tale volontà può manifestarsi: a) attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, se la cessazione si sia verificata, ovvero inidonea a determinare la cessazione, se la relativa scadenza (per cui è stata inviata) non si sia ancora verificata, e che, dunque, il rapporto si deve o si dovrà considerare tacitamente rinnovato come lo sarebbe stato se la disdetta non fosse (mai) stata inviata e fosse scattata la tacita rinnovazione ai sensi della previsione di legge regolatrice, nella specie quella dell'art. 28, primo comma, della l. n. 392 del 1978; b) oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto.
Nel caso di specie non è stata fornita la prova né dell'una né dell'altra delle su illustrate condizioni, essendo state poco rilevanti, al riguardo, le deposizioni dei testi ammessi e sentiti durante l'istruttoria della causa riunita n. 1271/2014 R.G..
La circostanza poi che l' per il sostentamento del della Diocesi di Controparte_1 CP_1
Lamezia Terme abbia avviato una trattativa per la cessione della res con il nulla comprova Parte_1 in ordine all'esistenza di un contratto di locazione rinnovato tra le parti posto che: 1) l'esistenza di tale contratto è stato sempre e formalmente negato dall'istituto convenuto nelle varie comunicazioni inoltrate al 2) l'attore era rimasto sul terreno in questione dopo la disdetta della locazione, Parte_1 quindi è logicamente comprensibile che il proprietario del fondo, ormai determinato a vendere il bene, al fine di evitare azioni giudiziarie di rilascio, lo offrisse, prima di tutti, a chi era nel suo godimento.
Il diritto di prelazione vantato dall'attore è perciò inesistente mancando il suo presupposto essenziale, vale a dire la sussistenza di un contratto di locazione valido ed ancora in essere al momento del trasferimento oneroso della proprietà dell'immobile.
La corte della nomofilachia, difatti, ha precisato, condivisibilmente, che “il diritto di prelazione o di riscatto previsto dagli art. 38 e 39 l. 27 luglio 1978 n. 392, a favore del conduttore di immobile non abitativo, presuppone che la locazione sia in corso de iure al momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile” (v. Cassazione civile, sez.
III, 05/07/2004, n. 12291).
Nel caso di specie, oltretutto, mancherebbero anche gli altri requisiti previsti dalla legge per il legittimo esercizio del diritto di prelazione.
Come sopra illustrato il diritto di prelazione e la conseguente azione di riscatto non sussistono in caso di vendita di immobili oggetto di locazione “utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”.
Quindi gli strumenti di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 possono essere utilizzati solamente da quei conduttori che esercitino un'attività ove vi sia contatto diretto con il pubblico.
Nella fattispecie in disamina è da escludersi che il svolgesse tale tipologia di attività sul Parte_1 fondo di cui alla particella 1780 (l'unico, come detto, in relazione al quale potrebbe essere esercitato il diritto di prelazione essendo quello trasferito al Comune di con il rogito del gennaio Controparte_2
2014) dal momento che fondo è costituito da un terreno urbano non edificato con categoria catastale
“incolto produttivo” (v. doc. 5 fascicolo Comune di causa riunita n. 1271/2014 Controparte_2
R.G.).
Tale terreno, infatti, risulta essere abbandonato e incolto come accertato dalla Polizia Municipale di nel sopralluogo del 11.10.2011 con annesso repertorio fotografico (v. doc. 22 Controparte_2
20 fascicolo ) e come indicato anche nella delibera del Consiglio Comunale Controparte_2
n. 43/2010 (v. doc. 3 fascicolo ). Controparte_2
Tale particolare condizione del terreno in questione, peraltro, è stata confermata anche in sede di escussione testimoniale dal teste di parte convenuta (“…preciso che il terreno Testimone_1 censito al Catasto al foglio n. 13 particella 1780 è incolto e vi insistono fabbricati e non vi è alcuna attività commerciale…” – vedi verbale di udienza del 3.10.2018 fascicolo d'ufficio in atti).
Non vi è prova, quindi, che sul terreno oggetto di domanda di prelazione (particella n. 1780) il abbia svolto effettivamente attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli Parte_1 utenti e dei consumatori.
Del resto, nella specie, non potrebbe valere neanche il vincolo di accessorietà sussistente tra l'immobile privo della suddetta caratteristica (particella n. 1780) e altro immobile eventualmente adibito al contatto con il pubblico (particelle nn. 1781 e 1782).
Secondo la Cassazione, infatti, la prelazione e il diritto di riscatto di cui alla legge sull'equo canone, non sono configurabili né con riguardo a immobili destinati a deposito di merce commercializzata in altri e diversi locali, laddove non rileva in alcun modo nè il carattere funzionale dell'attività di deposito rispetto a quella di vendita, ne' la contiguità fisica degli immobili e dei locali stessi (cfr. cit. Cass. n.
5676/1997).
Anche sotto tale aspetto la domanda dell'attore è infondata.
Tutte le domande proposte dalla parte attrice nelle due cause riunite, di conseguenza, sono infondate o comunque inammissibili.
Ogni altra questione, richiesta, eccezione e conclusione è assorbita ed il suo esame è reso superfluo da tutto quanto sopra osservato e illustrato.
Infatti, le questioni sopra vagliate, in linea con i principi di economicità processuale e di sintesi della motivazione, esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 cod. proc. civ. in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (cfr. Cass. n. 7663/2012).
Gli argomenti non espressamente esaminati, infatti, sono stati ritenuti dal Tribunale non rilevanti ai fini della decisione, assorbiti, e comunque inidonei a supportare conclusioni di tipo diverso.
3.1. Per quanto concerne la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dall' Controparte_1
nei confronti della parte attrice in entrambe le cause riunite non si ritengono
[...] CP_1 sussistenti né il dolo né la colpa grave per l'azione svolta in questa sede, ciò imponendo il suo rigetto.
4. Tutte le domande di parte attrice avanzate nelle cause riunite devono essere disattese per mancanza dei presupposti di operatività delle norme di cui agli artt. 38 e 39 legge n. 392/1978.


5. LE SPESE DI LITE DELLE CAUSE RIUNITE.
5.1. Quanto al governo delle spese di lite nelle cause riunite, le stesse seguono la soccombenza dell'attore e sono liquidate in dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014 come modificato di recente dal
D.M. n. 147/2022, tenendo conto del valore delle cause e dei compensi nei valori minimi (sull'assenza di un obbligo di specifica motivazione nel caso di liquidazione delle spese entro i limiti tabellari v.
Cassazione civile, sez. VI, 29/09/2022, n. 28325: “In tema di liquidazione delle spese processuali successiva al D.M. n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo ed il massimo delle tariffe, a loro volta derogabili con apposita motivazione, discendendone che l'esercizio del potere discrezionale del giudice contenuto tra i valori minimi e massimi non è soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalla tabella, mentre la motivazione è
21 doverosa allorquando il giudice medesimo decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo necessario, in tal caso, che siano controllabili sia le ragioni dello scostamento dalla forcella di tariffa, sia le ragioni che ne giustifichino la misura”; cfr. per il merito Corte Appello Lecce, sez. II, 08/09/2023, n. 699: “Sulla quantificazione delle spese di lite, lo spazio di discrezionalità entro il quale il giudice può muoversi nell'operare la liquidazione delle spese è limitato dall'individuazione dei valori minimi contenuti nella normativa vigente, che possono eventualmente anche essere ridotti per ragioni che debbono essere oggetto di adeguata motivazione: entro i limiti tabellari, il giudice opera liberamente non essendo neppure tenuto a specifica motivazione, tanto che nell'esercizio del suo potere discrezionale contenuto tra i valori minimi e massimi parametrici non è soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalle tabelle”).
Giova rammentare, comunque, che il provvedimento discrezionale di riunione di più cause - e la conseguente, congiunta trattazione delle stesse - lascia immutata l'autonomia dei singoli giudizi e non pregiudica la sorte delle singole azioni, di modo che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si risolve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in riferimento alle singole domande è possibile accertare la soccombenza, non potendo essere coinvolti in quest'ultima soggetti che non sono parti in causa (v. Cassazione civile, sez. VI, 16/09/2022, n. 27295; per il merito cfr. Tribunale Roma, sez. XIII, 18/09/2014, n. 18480).
Conseguentemente deve evidenziarsi che, in caso di riunione di più cause, la liquidazione dei compensi per l'attività svolta prima della riunione deve essere separatamente liquidata per ciascuna causa in relazione all'attività prestata in ciascuna di esse, mentre, per la fase successiva alla riunione, può essere liquidato un compenso unico, sul quale è facoltà del giudice applicare la maggiorazione prevista dall'art. 4, comma 2, D.M. n.55/2014 in presenza dei presupposti previsti dalla tariffa (Cass. 31 maggio
2022 n.17693).
Nel caso di specie si rileva che le cause riunite non hanno comportato l'esame di particolari situazioni di fatto e di diritto tali da giustificare l'applicazione della maggiorazione di cui all'art 4, comma 2 del citato decreto.
Tenuto conto che, nel caso di specie, la riunione è avvenuta quando la causa n. 2273/2013 R.G. era a precisazione delle conclusioni, mentre in quella n. 1271/2014 R.G. si era appena conclusa l'istruttoria, il Tribunale ritiene, con riferimento all' Controparte_1
(unica parte convenuta costituitasi in entrambi i giudizi riuniti) che le prime tre fasi
[...]
(studio, introduttiva e istruttoria) vanno liquidate separatamente con riferimento alle cause riunite, mentre l'ultima fase decisionale unitariamente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme, definitivamente pronunziando nelle cause civili riunite di primo grado, indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- respinge tutte le domande avanzate dall'attore nelle due cause riunite (nn. 2273/2013 e 1271/2014
R.G.);
- rigetta la richiesta di risarcimento dei danni per lite temeraria formulata dall'
[...]
nei riguardi dell'attore in entrambe le cause Controparte_1 riunite (nn. 2273/2013 e 1271/2014 R.G.);
- condanna al pagamento delle spese di lite in favore dell' Parte_1 [...]
, che liquida per compenso d'avvocato (fase di Controparte_1
22 studio, fase introduttiva e fase istruttoria) in euro 1.689,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del
15% (causa riunita n. 2273/2013 R.G.);
- condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore dell' Controparte_1
LE , che liquida per compenso professionale (fase
[...] Controparte_1 di studio, fase introduttiva e fase istruttoria) in euro 1.689,00, oltre rimborso forfetario spese generali al
15%, più IVA e CPA come per legge (causa riunita n. 1271/2014 R.G.);
- condanna al pagamento delle spese di lite in favore dell' Parte_1 [...]
, che liquida per compenso d'avvocato (fase Controparte_1 decisoria) in euro 851,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario del 15% (cause riunite n. 2273/2013
R.G. e n. 1271/2014 R.G.);
- condanna l'attore al pagamento delle spese di lite in favore del , che Controparte_2 liquida complessivamente in euro 2.540,00 per compensi di avvocato, oltre accessori di legge (causa riunita n. 1271/2014 R.G.);
- dispone che, in caso di utilizzazione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione scientifica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi riportati nella sentenza.
Lamezia Terme, 7 gennaio 2025.
Il Giudice
dott. Salvatore Regasto
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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