Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI MA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BARBERINI 86, presso lo studio dell'avvocato FRANCO SALVUCCI, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato TOMASO LIMARDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EG LE, LI IA EG, CI DR OL IN DE ROSA, DE ROSA AMEDEO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MUZIO CLEMENTI 18, presso lo studio dell'avvocato FLORENZO GROLLINO, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato PATRIZIA DONA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 212/97 della Corte d'Appello di GENOVA, emessa il 21/11/96 e depositata il 18/04/97 (R.G. 249/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/99 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Franco SALVUCCI;

udito l'Avvocato Patrizia DONA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore, Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 29.4.1987, RO ND esponeva di essere conduttore dell'immobile adibito a trattoria sito in Genova Nervi, via del Commercio, n.90; deduceva che la locatrice EL AL, con atto del 10.10.1986, aveva venduto l'immobile ad DR EG e ND AL, omettendo di effettuare la comunicazione prevista dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978;
conveniva davanti al Tribunale di Genova il EG e la AL, unitamente ai rispettivi coniugi in regime di comunione di beni, esercitando il diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della suindicata legge.
I convenuti resistevano eccependo la simulazione della vendita, dissimulante una donazione. Nel corso del giudizio deducevano che il Tribunale di Genova, con sentenza del 4.11.1989, passata in giudicato, pronunciando sulla domanda proposta nei loro confronti da EL AL con atto notificato il 19.10.1987, aveva annullato il contratto del 10.10.1986 per incapacità naturale della venditrice, ai sensi dell'art. 428 c.c.; e che, pertanto, venuto meno il trasferimento dell'immobile locato, la domanda di riscatto doveva essere rigettata.
Il tribunale, con sentenza del 2.10.1993, accoglieva la domanda di riscatto, sul rilievo che tale domanda era stata trascritta il 19.5.1987, prima della notifica della domanda di annullamento del contratto di compravendita, avvenuta il 10.10.1987. Proponevano appello i convenuti.
La Corte d'appello di Genova, con sentenza del 18.4.1997, accoglieva l'appello e rigettava la domanda di riscatto. Considerava la corte che la sentenza di annullamento della compravendita era opponibile al ND, in quanto incideva, caducandolo, sul presupposto del diritto di riscatto.
Avverso tale sentenza ricorre per cassazione il ND, sulla base di tre motivi, illustrati con memoria, ai quali resistono, con controricorso, il EG e la AL, con i rispettivi coniugi.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo reca denuncia di violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, dell'art. 12 delle preleggi, dell'art. 8 della legge n. 590 del 1965, degli artt. 1334 e 1335 c.c., nonché di insufficiente e/o contraddittoria motivazione.
Deduce il ricorrente che erroneamente la corte d'appello, ipotizzando una duplicità di trasferimenti, dalla venditrice ai primi acquirenti e da costoro al riscattante, ha ritenuto opponibile al ND la sentenza di annullamento del contratto di compravendita in relazione al quale era stato esercitato il riscatto. Sostiene che, con la dichiarazione di riscatto compiuta con la citazione del 29.4.1987, il ND aveva acquistato direttamente il bene, sostituendosi agli acquirenti nell'atto di vendita del 10.10.1986, con efficacia ex tunc.
Afferma che, per effetto dell'esercitato riscatto, l'atto di vendita del 10.10.1986 non verteva più tra la venditrice e gli apparenti acquirenti, bensì tra la venditrice ed il riscattante, e che, pertanto, la sentenza di annullamento del suddetto contratto per incapacità naturale della venditrice, non era opponibile al riscattante, perché resa nei confronti di altri soggetti, che avevano maliziosamente pretermesso dal giudizio il ND.

1.1. Il motivo non è fondato.
Ha considerato la corte territoriale (senza ipotizzare la duplicità di trasferimenti adombrata nel motivo) che la domanda di riscatto proposta dal ND non poteva trovare accoglimento poiché la sopravvenuta sentenza di annullamento della compravendita (per incapacità naturale della venditrice) era opponibile al ND, in quanto incideva, caducandolo, sul presupposto del diritto di riscatto.
La soluzione accolta dalla corte d'appello è esatta, anche se ne va precisato il fondamento giuridico. Fondamento che si ravvisa nella c.d. efficacia riflessa del giudicato.
Questa S.C. ha infatti avuto modo di affermare che il giudicato, oltre ad avere una sua efficacia diretta nei confronti delle parti, degli eredi e degli aventi causa, è dotato anche di una efficacia riflessa, nel senso che esso, come affermazione oggettiva di verità, produce conseguenze giuridiche nei confronti di soggetti rimasti estranei al processo in cui la pronuncia è stata emessa, allorquando questi siano titolari di un diritto dipendente dalla situazione definitiva di quel processo o comunque di un diritto subordinato a tale situazione (sent. n. 10654/91; n. 792/95; n. 7271/97; n. 11153/97). E giova precisare che si configura dipendenza o subordinazione del diritto, qualora nella fattispecie costitutiva dello stesso sia compresa l'esistenza o l'inesistenza della situazione oggetto del giudicato (sent. n. 10654/91). Ora, poiché nella fattispecie costitutiva del diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978 è compreso l'avvenuto trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato, del quale il riscatto modifica gli effetti sostituendo il riscattante all'acquirente, il giudicato che determina il venir meno di tale trasferimento, intervenuto in pendenza del giudizio di riscatto, produce effetti riflessi nei confronti del conduttore riscattante, ancorché estraneo al giudizio di annullamento, atteso che l'eliminazione dell'atto di trasferimento determina il venir meno della ragione stessa del riscatto, l'eliminazione in radice del presupposto per l'esercizio del diritto di riscatto. Al riguardo può ricordarsi che questa S.C. ha avuto modo di statuire, con riferimento all'ipotesi della simulazione dell'atto di trasferimento, che, in tema di riscatto urbano, disciplinato dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978, poiché l'accertamento della sussistenza o meno di una delle condizioni previste in via alternativa per il suo esercizio dalla detta norma incide sul diritto del conduttore, questi subisce gli effetti riflessi della sentenza che accerti la simulazione, assoluta o relativa, della alienazione dell'immobile locato, ancorché pronunciata tra locatore e terzo acquirente, ferma restando la possibilità per il conduttore di proporre l'opposizione di terzo revocatoria, ove ne ricorrano gli estremi (sent. n. 12168/91; in senso conforme v. anche la precedente sent. n. 4933/78; nel senso dell'inopponibilità si sono invece pronunciate, traendo peraltro argomento dall'art. 1415, comma 1, c.c. altre decisioni: sent. n. 334/80; n. 4777/83; n. 5181/92). Facendo applicazione dei suindicati principi in tema di efficacia riflessa del giudicato con riferimento all'ipotesi (ricorrente nella specie) dell'annullamento dell'atto di trasferimento, va quindi affermato che, postulando il riscatto ex art. 39 della legge n. 392 del 1978 la sussistenza di un atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato (art. 38, comma 1, legge citata), il giudicato di annullamento della compravendita in relazione alla quale il riscatto è esercitato in via giudiziale, formatosi, in pendenza del giudizio di riscatto, nel giudizio instaurato dal locatore nei confronti degli acquirenti con sentenza passata in giudicato, produce i suoi effetti riflessi sul conduttore riscattante, precludendogli il soddisfacimento del diritto di riscatto, salva la possibilità di tutelarsi, ricorrendone i presupposti, con l'opposizione di terzo revocatoria. E non vale opporre che, nella specie, il riscatto si era già perfezionato, per effetto della sola dichiarazione del retrattante, contenuta nella citazione introduttiva del relativo giudizio, in epoca antecedente alla proposizione della domanda di annullamento. I convenuti nel giudizio di riscatto avevano infatti manifestato la loro opposizione, sicché la sussistenza o meno dei presupposti condizionanti la fondatezza del diritto azionato era ancora sub iudice alla data di instaurazione del giudizio di annullamento del contratto, ed il riscatto non aveva quindi prodotto effetti, occorrendo la pronuncia del giudice, recante l'accertamento della sussistenza delle condizioni dell'azione.

2. Il secondo motivo reca denuncia di violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 101 c.p.c., degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 anche con riferimento all'art. 8 della legge n.590 del 1965, degli artt. 2908 e 2909 c.c., nonché di omessa,
insufficiente e/o contraddittoria motivazione.
Deduce il ricorrente che la corte d'appello, persistendo nell'erronea opinione della duplicità dei trasferimenti, non ha considerato che, con la dichiarazione di riscatto, il ND si era sostituito con efficacia ex tunc agli acquirenti nell'atto di compravendita del 10.10.1986, e che pertanto, la sentenza di annullamento del detto contratto, in quanto resa in giudizio instaurato nei confronti degli originari acquirenti, laddove doveva svolgersi nei confronti del riscattante, unico legittimato, maliziosamente pretermesso, doveva essere considerata come inutiliter data nei confronti del ND, ed a lui non opponibile.

2.1. Il motivo non è fondato.
Vanno richiamate le osservazioni svolte in relazione al primo motivo, per ribadire che, in ragione dell'opposizione al riscatto da parte degli acquirenti, convenuti in giudizio, la dichiarazione di riscatto non aveva ancora prodotto i suoi effetti in favore del riscattante, occorrendo a tal fine che la fondatezza del diritto di riscatto fosse sancita con sentenza, e che l'unico rimedio astrattamente concesso al ND, onde far valere la collusione in suo danno, asseritamente intervenuta tra le parti del giudizio di annullamento della compravendita successivamente instaurato, è costituito dall'opposizione di terzo revocatoria.

3. Il terzo motivo reca denuncia di violazione e falsa applicazione degli artt. 1445, 2653, n.3, 2654 e 2650 c.c., nonché di omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione. Il ricorrente deduce quanto segue:
a) pur volendo dare credito alla tesi del duplice trasferimento, la corte d'appello è comunque incorsa in errore, poiché non ha considerato che il ND ha trascritto la domanda di riscatto il 19.5.1987, prima dei sessanta giorni dalla scadenza del termine per l'esercizio del riscatto, ai sensi dell'art. 2653, n.3 c.c., ed annotato la domanda il 25.7.1987 a margine della trascrizione dell'atto di vendita, e quindi prima dell'introduzione, con citazione del 10.10.1987, del giudizio di annullamento, onde le trascrizioni ed annotazioni effettuate dal ND prevalgono su tutte le trascrizioni successive;

b) la corte di merito non ha considerato che l'annullamento del contratto di compravendita, in quanto non dovuto ad incapacità legale, non poteva pregiudicare l'acquisto a titolo oneroso anteriormente compiuto con la dichiarazione di riscatto dal ND.

3.1. Il motivo è infondato sotto entrambi i profili.

3.1.1. Il richiamo all'art. 2653, n.3, c.c. non è pertinente. Tale disposizione considera infatti l'ipotesi del patto di riscatto convenzionalmente apposto alla compravendita, laddove nella specie si verte in tema di riscatto legale ex art. 39 della legge n. 392 del 1978. 3.1.2. Ai sensi dell'art. 1445 c.c., l'annullamento che non dipende da incapacità legale non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di annullamento.
La norma va quindi coordinata con l'art. 2652, n.6, c.c., secondo il quale, nel caso di trascrizione, entro cinque anni dalla trascrizione dell'atto impugnato, della domanda volta a far pronunziare l'annullamento per una causa diversa dall'incapacità legale (ipotesi ricorrente nella specie, essendo stato richiesto l'annullamento del contratto di compravendita per incapacità naturale ex art. 428 c.c.), la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi in buona fede in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
La intangibilità della posizione dei terzi di buona fede riguarda quindi soltanto i diritti acquistati a titolo oneroso con atto a sua volta trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda di annullamento. Ma tale ipotesi non ricorre nel caso in esame, poiché, come già rilevato, il conduttore non era titolare di un acquisto a titolo oneroso perfezionatosi anteriormente alla trascrizione della domanda di annullamento, poiché l'opposizione degli acquirenti al riscatto aveva impedito che la dichiarazione di riscatto producesse i suoi effetti di sostituzione del riscattante agli acquirenti, rendendo necessaria una sentenza favorevole al riscattante.
Nè può assumere rilevanza, ai fini in esame, l'avvenuta trascrizione della domanda di riscatto anteriormente a quella della domanda di annullamento. Pur volendo ritenere che la trascrizione della domanda giudiziale di riscatto legale sia consentita, in ragione dell'interpretazione estensiva dell'art. 2653, n. 1, c.c., per essere volta l'azione di riscatto all'accertamento della proprietà in capo al riscattante per effetto della sostituzione ex lege all'acquirente, occorre infatti considerare che gli effetti della trascrizione delle domande sono esclusivamente quelli espressamente previsti dalla legge (sent. n. 4482/76). Consegue che unico effetto della trascrizione della domanda di cui trattasi è quello di attribuire efficacia alla sentenza pronunciata contro il convenuto anche contro coloro che hanno acquistato diritti dal medesimo, in base ad un atto trascritto successivamente. A parte il rilievo che un tale effetto cautelare verso i terzi subacquirenti è superfluo per il riscattante, dal momento che la legge (art. 39, comma 1, della legge n. 392 del 1978; vedi anche art. 732 c.c.) gli attribuisce il diritto di riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, va comunque tenuto per fermo che la trascrizione della domanda non produce effetti equiparabili alla trascrizione dell'atto di acquisto, e che pertanto non può valere a salvaguardare i terzi (tali rispetto al giudicato di annullamento) nei sensi previsti dagli artt. 1445 e 2652, n.6, c.c.. 4. In conclusione, il ricorso va rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese in favore dei resistenti, che liquida in L. 129.000, oltre L. 4.000.000 (quattromilioni) per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di cassazione, il 13 maggio 1999. Depositato in Cancelleria il 3 settembre 1999