Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Franco BILE - Presidente -
Dott. Gaetano FIDUCCIA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Rel. Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RA LI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 107, presso lo studio dell'avvocato OSVALDO VERRECCHIA, difesa dall'avvocato BERNARDO MONTESANO CANCELLARA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CRC IMM SRL, AM CO, AM OR, AM LE, AM IO, AM CA, AM ER, DELICATO GIULIA, EC OR, EC PE, EC EN;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 14799/96 proposto da:
CRC IMM SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G.G. BELLI 39, presso lo studio dell'avvocato PE DI BIASE, che la difende anche disgiuntamente agli avvocati MASSIMO IANNARELLI, GIANCARLO MIGNANELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
RA LI;

- intimata -
avverso la sentenza n. 1873/96 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 21/05/96 e depositata il 21/05/96 (R.G. 168/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/99 dal Consigliere Dott. Vincenzo SALLUZZO;

udito l'Avvocato Bernardo MONTESANO CANCELLARA;

udito l'Avvocato IU DI BIASE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Paolo DETTORI che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 13/18 dicembre 1986 AM RA conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Cassino la Società C.R.C.: Immobiliare, UL CA, EL ND, EN ND, BE ND, AT ND, UL ND, AR ND, AT CH, IU CH e EN CH e sostenendo di non essere stata messa in condizione di esercitare il proprio diritto di prelazione sui diritti reali immobiliari per 20/21 su un immobile da lei condotto in locazione e nel quale gestiva una trattoria, sito in Cassino C.so della Repubblica 10 venduto alla C.R.C. dagli altri convenuti, con atto in Notar Gamberale di Cassino del 25.10.1986, per il prezzo di L:
347.620.000, dichiarava di voler esercitare il diritto di riscatto sullo stesso ex art. 39 L. 392/1978. Instauratosi il contraddittorio la C.R.C. e gli altri convenuti contestavano la domanda sostenendo che non sussistevano le condizioni di cui agli artt. 38/39 della legge 392/78 trattandosi di vendita in blocco dell'intero edificio.
Con sentenza 26/27 agosto 1992 l'adito Tribunale rigettava la domanda compensando interamente tra le parti le spese del giudizio. Avverso tale sentenza proponeva impugnazione la RA mentre la C.R.C. e tutti gli altri convenuti (eccezion fatta per CA UL, CH AT, CH IU e CH EN che rimanevano contumaci) resistevano al gravame.
Con sentenza 23.4/21.5.1996 la Corte di Appello di Napoli rigettava tale impugnazione compensando interamente tra le parti le ulteriori spese del giudizio.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso RA AM affidandone l'accoglimento a due motivi.
Resiste con controricorso la C.R.C. che propone a sua volta ricorso incidentale con il quale deduce un solo motivo.
Tutte le altre parti non hanno svolto in questa sede attività difensiva.
A seguito di ordinanza di questa Corte in data 31.3.1998 veniva effettuata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di CA UL alla quale non risultava notificato il ricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va pregiudizialmente disposta, a norma dell'art. 335 c.p.c. la riunione dei due ricorsi avverso la stessa sentenza. Con il primo mezzo la ricorrente principale denuncia "omessa pronuncia su un punto decisivo della controversia -
contraddittorietà ed illogicità della motivazione" sostenendo che la Corte distrettuale aveva erroneamente ritenuto che la doglianza da lei avanzata afferisse al principio - costituente ormai ius receptum - della insussistenza del diritto di prelazione nel caso di vendita in blocco dell'intero edificio nel quale è inserita l'unità locata. Ben diversa, afferma, era la censura formulata che riguardava invece proprio l'insussistenza nella specie dell'ipotesi di vendita dello intero fabbricato atteso che uno dei comproprietari, RL ND, non aveva inteso cedere la quota di sua spettanza pari ad 1/21. Tale rilievo era rimasto senza risposta ed inoltre, e contraddittoriamente, si era parlato di vendita in blocco. Il motivo è inammissibile per difetto di interesse.
A parte che non risponde affatto al vero che la Corte di merito non abbia preso in considerazione le doglianze dell'appellante in quanto, ben diversamente, le ha attentamente ancorché succintamente esaminate (ritenendole superate ed assorbite dalle argomentazioni svolte in ordine al primo motivo di appello) deve infatti osservarsi che essa non ha rigettato l'impugnazione perché ha ritenuto trattarsi di vendita "in blocco" dell'intero immobile, bensì sotto il diverso profilo della prevalenza del diritto di prelazione del coerede rispetto a quella del conduttore.
L'esposta censura, quindi, non attingendo le ragioni del decisum, non coglie minimamente nel segno e non può trovare accoglimento. Con il secondo mezzo la RA, deducendo "violazione e falsa applicazione degli artt. 38 e 39 L. 392/78 e 732 c.c." lamenta poi che la Corte d'Appello abbia parlato di vendita in blocco anzicché di cessione di quote. Avrebbe invece dovuto, a suo dire, rilevare, non trattandosi di vendita, che al proprietario locatore era imposto l'obbligo della "denunciatio" e di non dare corso alla vicenda traslativa se non dopo l'inutile interpello del titolare del diritto di prelazione e dopo la scadenza del termine imposto. Anche tale motivo è inammissibile per carenza di interesse. La Corte d'Appello, come si è già detto, ha rigettato il gravame per motivo diverso da quello qui censurato e che invece non forma oggetto di alcuna doglianza in questa sede.
Ha infatti affermato, richiamandosi a precisa giurisprudenza di questa Suprema Corte (v. Cass. Sez. III 3 maggio 1990 n. 3629) che il diritto di prelazione spettante al conduttore non trova applicazione anche nel caso di alienazione di quote fatta - come nella specie - a persona estranea alla comunione ereditaria. Ed al lume delle esposte considerazioni priva di giuridica rilevanza - per le identiche ragioni - è da considerare l'ulteriore censura, espressa nello stesso motivo, secondo cui la Corte di merito non avrebbe assolutamente tenuto conto che l'immobile locato costituiva entità ben distinta, indipendente ed autonoma dalle restanti. Va infine disatteso l'unico motivo del ricorso incidentale con il quale il resistente si limita a formulare, del tutto immotivatamente, richieste di condanna della ricorrente al pagamento delle spese di tutti i gradi del giudizio ed al risarcimento dei danni per lite temerarie ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Entrambi i ricorsi vanno pertanto rigettati e la ricorrente principale, sostanzialmente unica soccombente, va condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione nella misura liquidata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi, condanna la ricorrente principale al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in L. 192.000 oltre agli onorari liquidati in L. tremilioni.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 22.1.1999. Depositata in cancelleria il 2 giugno 1999.