Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - rel. Consigliere -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DE ZO ER, LO AN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA LUIGI BOCCHERINI 3, presso lo studio dell'avvocato ER MANCINI, difesi dall'avvocato MARCELLO MARCUCCIO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

BANCO DI NAPOLI SPA, OT SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 577/00 della Corte d'Appello di LECCE, Sezione 2^ Civile, emessa il 17/11/00 e depositata il 09/12/00 (R.G. 465/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/11/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Marcello MARCUCCIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato il 19-20/11/91 la s.p.a. BANCO di NAPOLI, premesso di essere conduttore dal 16/4/1986 di un immobile sito in Galatone che l'originario proprietario NN LO aveva alienato, con rogito Novelli del 18/3/1991, alla s.r.l. OT e quest'ultima, con rogito notar Novelli del 14/6/91, ai coniugi AN LO e ER DE ZO (rispettivamente figlia e genero del primo proprietario) per il corrispettivo di L. 118.000.000, proponeva davanti al Tribunale di Lecce domanda di riscatto con riguardo al secondo rogito, convenendo in giudizio la suindicata società ed i coniugi DE ZO-LO. I convenuti si costituivano contestando l'esistenza dei presupposti legali dell'avversa domanda che l'adito Tribunale, rigettate le richieste istruttorie dei refrattari, con sentenza 12 marzo 1996 accoglieva, con tutte le pronunce conseguenziali in ordine alla decorrenza dell'acquisto della proprietà ed al pagamento del prezzo, compensando le spese giudiziali.
Proponevano gravame i coniugi DE ZO-LO al quale resisteva il BANCO di NAPOLI mentre la soc. OT restava contumace, ma la Corte leccese lo rigettava, condannando gli appellanti in solido alle spese del grado, con sentenza 9 dicembre 2000, affermando:
- che anche i conduttori che esercitano attività bancaria sono tutelati dalla normativa in ordine al diritto di prelazione ed a quello, succedaneo, di riscatto;

- che il trasferimento dell'immobile dalla soc. OT ai suddetti coniugi non costituiva un negotium mixtum cum donatione;

- che la richiesta di C.T.U. era inammissibile.
Hanno proposto ricorso per cassazione i DE ZO-LO, affidandolo a tre motivi. Le parti intimate non si sono costituite. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 12 e 14 preleggi, 34, 35, 38 e 39 L. n. 392/1978, nonché il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., lamentano che sia stato riconosciuto il diritto di prelazione (e quello, succedaneo, di riscatto) a favore di un conduttore che svolge attività bancaria.
La censura non ha pregio. A vanificarla è sufficiente il richiamo del principio, già affermato nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l'istituto di credito che esercita la sua attività in immobile locato ha diritto, in caso di cessazione del rapporto, alla indennità di avviamento di cui all'art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, perché l'attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall'art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell'art. 2195 cod. civ., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all'uopo deve comunque necessariamente recarsi nell'immobile (Cass. 1 aprile 1993 n. 3895). La massima, pronunciata in relazione all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, è adattabile anche alla prelazione ed al riscatto;
alla sua motivazione può, pertanto, rinviarsi, ribadendola, dal momento che gli attuali ricorrenti non offrono elementi validi per un eventuale ripensamento. Si considera altresì che l'impugnata sentenza, dopo avere richiamato il precedente di legittimità, ha ulteriormente ed acutamente precisato che "sebbene sia in atto una linea di tendenza volta ad escludere - per quanto possibile - la presenza del cliente nella sede della Banca, tuttavia per le operazioni più delicate ed importanti, il rapporto diretto tra l'utente e la Banca non potrà essere eliminato, e conseguentemente la rilevanza (non decisiva, ma neppure trascurabile) dell'ubicazione e degli altri fattori di posizione dell'immobile".
Il primo motivo va, pertanto, rigettato.
Parimenti infondato è il successivo mezzo con cui i coniugi DE ZO, denunciando un'ulteriore violazione degli artt. 38 e 39 cit., nonché 61 e 191 c.p.c. e 809 c.c., oltre al vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 del codice di rito), lamentano che il giudice del gravame non abbia riconosciuto nell'atto di trasferimento dell'immobile un negotium mixtum cum donatione, stante l'esiguità del prezzo (L. 118.000.000), omettendo altresì di disporre una C.T.U. La censura non coglie nel segno. Premesso che disporre o meno la consulenza tecnica rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito, insindacabile in cassazione, è agevole rilevare che il mancato espletamento è stato motivato dal suddetto giudice con il rilievo che "nel caso di specie ... sono stati pagati ben 118 milioni e tale importo, corrisposto nel 1991 per un immobile di appena mq. 160, sito in un piccolo centro come Galatone, non può certo ritenersi esiguo"; ed inoltre, che non è invocabile la parentela fra le parti, dal momento che l'immobile era stato alienato agli odierni ricorrenti non direttamente da NN LO ma da una società di capitali (s.r.l. OT). Trattasi di un apprezzamento di fatto, adeguatamente motivato e contro il quale anche in questa sede, i coniugi DE ZO - come già in grado di appello - non hanno fornito "neppure vaghe presunzioni".
Nè migliore fortuna spetta all'ultimo mezzo con cui, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 39 l. n. 392/1978 e 2932 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., i ricorrenti lamentano che sia stata riconosciuta efficacia retroattiva alla sentenza di accoglimento della domanda di riscatto, negando conseguentemente ad essi proprietari i frutti maturati nel periodo intercorso dalla domanda giudiziale di riscatto alla pronuncia definitiva di accoglimento.
La doglianza è infondata. Con orientamento costante questa Corte ha affermato che il diritto di riscatto si esercita mediante una dichiarazione recettizia che produce effetti dal momento della stipulazione della vendita tra proprietario e terzo e che il giudizio volto a riconoscere tale diritto ha natura non costitutiva (come vorrebbero i ricorrenti) ma di mero accertamento, con conseguente efficacia ex tunc (ex plurimis Cass. sez. un. 21 giugno 1984 n. 3654 e, in motivazione, 20 dicembre 1991 n. 13757). Anche l'ultimo motivo viene così rigettato.
Non vi è luogo a pronuncia sulle spese, stante la mancata costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
nulla spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 18 novembre 2002. Depositato in Cancelleria il 26 febbraio 2003