N. R.G. 173/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato all'udienza del 19.2.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 173/2024 promossa da:
(cf: ), (cf: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (cf: ), con il C.F._2 Parte_3 C.F._3 patrocinio dell'Avv. FABIO CAPPELLETTI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: , con il patrocinio dell'Avv. LUCA MAGHERINI;
CP_1 P.IVA_1

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 875/2023 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 12/12/2023.
CONCLUSIONI
In data 19.2.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
In riforma della Sentenza n. 875/2023 pubbl. il 12/12/2023 del Tribunale di Prato, Giudice dott.ssa Micaela Lunghi, nel giudizio RG n. 1899/2022 - Repert. n. 1786/2023 del
pagina 1 di 24 12/12/2023, resa inter partes e ad oggi non notificata, previa acquisizione del fascicolo telematico di primo grado R.g.n. 188/2022 Tribunale di Prato
Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: CP_2 in via preliminare in rito: accertare e dichiarare la nullità dell'atto di intimazione per indeterminatezza della causa petendi e/o del petitum;

Sempre in via preliminare: accertare e dichiarare l'illegittimità e/o l'infondatezza delle pretese avanzate dalla e per l'effetto, anche in riforma del Decreto di fissazione CP_1 udienza n. cronol. 6005/2022 del 03/08/2022 RG n. 1899/2022 condannare parte locatrice al pagamento delle spese legali per tale fase preliminare;

Nel merito: rigettare le domande attoree ivi comprese quelle relative all'emissione del decreto ingiuntivo e/o per le spese legali relative alla fase sommaria, in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa Nel merito in via riconvenzionale: accertare e dichiarare la responsabilità della in persona del legale CP_1 rappresentante, in relazione ai vizi dell'immobile condotto in locazione e per l'effetto condannarla ad eseguire i lavori necessari per l'eliminazione dei vizi, fissando altresì una penale giornale per ogni giorni di ritardo nell'esecuzione ovvero autorizzare le conduttrice all'esecuzione degli stessi in sostituzione della proprietà salvo diritto alla ripetizione di quanto eventualmente anticipato, nonché a risarcire alle conduttrice tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi nella misura che sarà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia, anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;

- accertare e dichiarare l'entità del minor canone dovuto dalla parte conduttrice a far data dal 1.12.2020 o da quella diversa data che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia rideterminandolo secondo equità ovvero per mezzo di consulenza tecnica di ufficio, conseguente all'impossibilità per i conduttori di utilizzare l'immobile secondo la destinazione negoziale.
In via istruttoria, si chiede che Ecc.ma Corte di Appello adita Voglia disporre ctu al fine di determinare con certezza la natura e la causa delle criticità/problematiche riscontrate ed esposte in premessa sull'immobile sopra descritto;
quali siano i lavori necessari a correggere a regola d'arte i difetti e/o i vizi riscontrati sull'immobile quantificandone i relativi costi anche per eventuali spese tecniche e amministrative;
accertare e quantificare i danni subiti dalle Conduttrici in conseguenza dell'inadempimento da parte della CP_1 tenuto conto anche del ritardo nell'esecuzione dei lavori e dei danni diretti ed indiretti dalle stesse patiti ivi comprese le spese sostenute per il canone di locazione dell'immobile, nonché in termini di minor godimento della cosa locata e conseguente riduzione del canone stesso.
Sempre in via istruttoria: si chiede che l'Ecc.ma Corte di Appello adita Voglia ordinare ex art. 210 cpc. alla la produzione di tutta documentazione relativa al condominio CP_1 de quo, ivi comprese le fatture relative alle spese sostenute, a far data dal 2020; si chiede altresì, laddove ritenuto necessario, che sia disposta CTU Tecnica Contabile d'Ufficio tesa ad accertare i reali costi imputabili alle conduttrici.
Salva eventuale integrazione del quesito anche a seguito della nomina del consulente.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata:
pagina 2 di 24 CP_ Piaccia all a Corte d'Appello di Firenze, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: in via preliminare
- revocare il decreto del 7 febbraio 2024 reso ex art.351, III° co., c.p.c. dal Presidente del Collegio e, per l'effetto, rigettare e/o modificare la richiesta sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, non sussistendo i gravi e fondati motivi, sia in relazione alla fondatezza dei motivi d'appello che alla possibilità di insolvenza dell'appellata, richiesti dall'art.283 c.p.c.; nel merito
- confermare integralmente in ogni sua statuizione la sentenza n.875/2023 emessa dal Tribunale di Prato (Dott.ssa Micaela Lunghi) il 12 dicembre 2023 e pubblicata in pari data.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali di avvocato di entrambi i gradi di giudizio, oltre competenze professionali di convalida e di mediazione nella misura già liquidata dal Tribunale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Prato, con sentenza n. 875/2023 pubblicata il 12/12/2023, ha così deciso: accertata le gravi e reiterate inadempienze dei convenuti intimati alle loro obbligazioni contrattuali e di legge e, per gli effetti, dichiara la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 23.11.2020 e fissa il rilascio alla data del 31.01.2024; condanna, in solito tra loro, i convenuti intimati al rimborso al locatore di quanto dovutogli a titolo per oneri condominiali alla data del 06.11.2023 ( €. 1.362,41), salvo quanto maturando alla data della presente sentenza, imposta di registro per l'annualità 2021 (€.
106,41) e saldo della mensilità di settembre 2023 (€. 341,60) per un totale di €. 1.810,42 salvo quanto successivamente maturato sino alla data dell'effettivo rilascio, oltre ai costi di ripristino dell'immobile condotto che liquida in via equitativa in €. 1.500,00; condanna, ex art. 91 c.p.c. in convenuti intimati alla refusione delle spese di lite sostenute dalla parte attrice intimante che liquida in €. 5.077,00 per la fase di cognizione, €.
1.500,00 per la fase della convalida ed €. 1.323,00 per la fase di mediazione per un totale di
€. 7.900,00 per compensi oltre €. 356.68 per spese vive e al 15% di rimborso forfettario, cpa
e iva di legge. aveva intimato ad , e CP_4 Parte_2 Parte_3 Parte_1
sfratto per morosità relativamente all'immobile a uso abitativo sito in Prato Via
[...]
pagina 3 di 24 Firenze 407, che aveva loro locato con contratto del 23.11.2020, registrato il 25.11.2020, con scadenza 30.11.2024.
Aveva dedotto che i conduttori, a far data dal febbraio 2021, avevano smesso di pagare il canone mensile di € 850,00, esigibile dal 10 del mese di riferimento, accumulando un debito, maggiorato dal mancato rimborso della quota parte di imposta di registro, alla data dell'intimazione (rata di maggio 2022), di € 5.202,00.
1.2 , e avevano opposto lo Parte_2 Parte_3 Parte_1 sfratto.


1.2.a In primo luogo, per quanto ancora rilevi, avevano eccepito la nullità per indeterminatezza della avversa domanda: «[…] controparte, nel proprio atto di intimazione si limita a dedurre (erroneamente) come i Sig.ri ed si siano resi morosi per Pt_2 Pt_3 un importo complessivo di € 5.202,00 senza tuttavia indicare quali, a detta di controparte sarebbero le mensilità non pagate dagli odierni convenuti, atteso che, non risulta depositato agli atti neppure l'allegato 2 denominato “prospetto riepilogativo morosità”. A tal riguardo, non sfuggirà all'Ill.mo Giudicante, come da un semplice calcolo matematico la cifra indicata da parte attrice sia errata e/o comunque incerta (non determinabile nel suo ammontare) atteso che € 5202,00 (morosità asseritamente maturata) diviso 850 (importo del canone mensile) dia come risultato 6,2. […]» (comparsa in opposizione di primo grado, pag. 2).


1.2.b Nel merito, avevano denunciato l'esistenza dei seguenti vizi:
a) gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura del soffitto (in una camera da letto), del muro laterale (in un'altra camera da letto) e del garage;

b) malfunzionamento del citofono;

c) malfunzionamento dei sanitari e della vasca da bagno;

d) malfunzionamento della caldaia;

e) impianto elettrico non a norma e comunque non correttamente funzionante;

f) malfunzionamento delle serrature.
Per ovviare alla situazione, nell'inerzia della locatrice, i conduttori avevano dovuto sostenere spese.
Peraltro, fra il 10 gennaio e il 1^ febbraio 2022, a causa di infiltrazioni ulteriori, alcune stanze erano risultate inagibili, come da prova fotografica (doc. 6). pagina 4 di 24 Avevano poi ulteriormente dedotto che alcune spese condominiali loro addebitate non erano legittime: pulizia scale, pulizia dei pozzi neri di un altro condominio, opere di straordinaria amministrazione.
Ne derivava un proprio credito risarcitorio stimato complessivamente in 8mila euro, salva diversa determinazione di giustizia.
Quanto alla morosità, essa non sussisteva e, al più, potevano essersi verificati ritardi, i quali erano ampiamente giustificati dallo stato dell'immobile.
I vizi inducevano la necessità di rideterminazione del canone, sia ai sensi dell'art. 1374
c.c., sia dell'art. 1375 c.c.: «[…] Sul punto, da un lato, l'art. 1374 c.c. tratteggia l'intervento diretto sul contratto squilibrato da parte del Giudice in ossequio al principio di eterointegrazione correttiva del contratto secondo equità mentre, dall'altro, la portata sistematica della buona fede oggettiva nella fase di esecuzione del contratto ex art. 1375 c.c. postula la rinegoziazione come via d'uscita rispetto ad esigenze e circostanze sopravvenute.
D'altronde, il dovere di correttezza contrattuale dovrebbe accompagnare tutte le fasi evolutive dello stesso: trattative, conclusione, interpretazione ed esecuzione. […]» (ivi, pag.
6).
Avevano concluso, in rito e nel merito, affinché il Tribunale disattendesse totalmente le avverse pretese.
1.3 Negata ordinanza immediata di rilascio e mutato il rito (ordinanza del 3.8.2022), esperita invano la mediazione, le parti avevano insistito nelle rispettive posizioni;
e i conduttori, sempre in sostanza fondandosi su quanto già dedotto, avevano spiegato la seguente riconvenzionale: accertare e dichiarare la responsabilità della in persona del legale CP_1 rappresentante, in relazione ai vizi dell'immobile condotto in locazione e per l'effetto condannarla ad eseguire i lavori necessari per l'eliminazione dei vizi, fissando altresì una penale giornale per ogni giorni di ritardo nell'esecuzione ovvero autorizzare le conduttrice all'esecuzione degli stessi in sostituzione della proprietà salvo diritto alla ripetizione di quanto eventualmente anticipato, nonché a risarcire alle conduttrice tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi nella misura che sarà accertata in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia, anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;
pagina 5 di 24 - accertare e dichiarare l'entità del minor canone dovuto dalla parte conduttrice a far data dal 1.12.2020 o da quella diversa data che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia rideterminandolo secondo equità ovvero per mezzo di consulenza tecnica di ufficio, conseguente all'impossibilità per i conduttori di utilizzare l'immobile secondo la destinazione negoziale.
1.4 Il Tribunale, in base a istruttoria documentale, ha preferito la tesi della locatrice, così motivando nel merito sulle contestazioni dei conduttori:
Le doglianze della parte intimata con riferimento al malfunzionamento degli infissi, degli avvolgibili e dell'impianto elettrico non sono idonei a incidere sulla abitabilità e sull'uso dell'immobile, atteso che si tratta di manutenzione ordinaria a carico della parte conduttrice ( cfr. art. 2 contratto in atti); sul punto relativo all'impianto elettrico vi sono i documenti in atti che attestano l'idoneità attea la certificazione di conformità alla data della costruzione dell'edificio ( cfr. doc. in atti).
Anche le lamentele in ordine agli illegittimi oneri condominiali ( pulizia parti condominiali, vano scale, spurgo pozzi neri e latrine) appaiono destituite di fondamento atteso che tali spese sono a carico del conduttore come stabilito dal contratto ( cfr. art. 8 documento in atti).
Pertanto la condotta della parte intimata rileva come grave inadempimento ex art.
1453 c.c. e ciò a prescindere dalla purgazione della mora successiva alla domanda di risoluzione del contratto, dato che il giudice può sempre ritenere che il pregresso comportamento dei conduttori si possa qualificare come grave inadempimento ( cfr. tra le tante Cass., civ. sez. III, 18.11.2005 n. 24406).
La norma di cui all'art. 1453 III comma c.c. esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente alla introduzione della domanda di risoluzione contrattuale come confermato dalla recente giurisprudenza anche di merito ( cfr. Trib.
Roma, sez. VI. 30.03.2021 n. 18938).
Oltre al pagamento dei canoni di locazione effettuato solo dopo la notifica dell'atto di citazione il conduttore non ha provveduto al pagamento della imposta di registro per l'anno
2021 ( €. 106,41) e il saldo della mensilità di settembre 2023 (€. 341,60) oltre agli oneri condominiali alla data del 06.11.2023 ( €. 1.362,41) per un totale di €. 1.810,42.
Quindi va accolta la domanda attorea e accertata le gravi e reiterate inadempienze dei
pagina 6 di 24 convenuti intimati alle loro obbligazioni contrattuali e di legge e va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intervenuti tra le parti il 23.11.2020 fissando il rilascio alla data del 31.01.2024; condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento di quanto dovuto alla parte intimante per le cifre suindicate e al costo per il ripristino dell'immobile che quantifica in via equitativa in €. 1.500,00.
2. Con ricorso depositato il 24.1.2024, regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 di seguito anche appellanti) hanno convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di
[...]
Appello, (di seguito anche appellata), proponendo gravame avverso la suddetta CP_1 sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 “I. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 5 e 55 l. 392/78 e art. 1453 c.c;
Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1975 c.c”
Con questo mezzo, gli appellanti:


2.1.a ripropongono l'eccezione di nullità della domanda per indeterminatezza;



2.1.b ripropongono la contestazione dei vizi (richiamando anche la propria perizia di parte del Geom. doc. 9) e il loro riflesso sia sul diritto avversario a Controparte_5 percepire il canone, sia sul diritto dei conduttori a essere ristorati, nonché alla riduzione del canone.
2.2 “II. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 61, 112, 115, 116, 132, co. 2, n. 4
c.p.c. e art. 2697.”
Il mezzo critica il rigetto da parte del giudice di dare ingresso all'istruttoria chiesta dai conduttori opponenti e ripropone le istanze istruttorie: «[…] Col presente motivo si impugna la sentenza per aver completamente omesso qualsivoglia motivazione in ordine alla richieste istruttorie formulate dagli odierni Appellanti con la prima memoria di costituzione e reiterate negli scritti difensivi di primo grado con particolare riferimento alla: a) CTU, necessaria per determinare con certezza la natura e la causa delle criticità/problematiche riscontrate sull'immobile oggetto di locazione;
b)richiesta ex art. 210 cpc, di ordinare alla la produzione di tutta documentazione relativa al condominio, ivi comprese le CP_1 fatture relative alle spese sostenute, a far data dal 2020; c) CTU Tecnica-Contabile d'Ufficio tesa ad accertare i reali costi imputabili alle conduttrici. […]» (appello, pag. 18).
pagina 7 di 24 2.3 “III. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 61, 112, 115, 116, 132, co. 2, n. 4
c.p.c. sotto altro profilo;
Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1226 e 2056 c.c .”
Con un ulteriore motivo, gli appellanti contestano la condanna al risarcimento, fissato in
€ 1.500,00, per il ripristino dell'immobile.
2.4 L'ultimo mezzo concerne le spese.
2.5 Indi, l'atto prosegue reiterando le argomentazioni e le deduzioni in merito al risarcimento del danno spettante agli appellanti e alla rideterminazione del canone di locazione.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dalla parte APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni, anche istruttorie, come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, ha contestato, CP_1 perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
4. Con ordinanza del 19.4.2024 la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
La causa è stata decisa (mediante lettura del dispositivo) in data 19.2.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale.
***
L'appello è in minima parte fondato e va accolto per quanto di ragione, con parziale riforma della sentenza impugnata.
5. Il primo motivo è infondato in entrambi i profili nei quali è articolato. pagina 8 di 24 5.1 La prima questione, sulla nullità della domanda avversaria per indeterminatezza, è manifestamente priva di fondamento, quasi pretestuosa.


5.1.a Nella intimazione di sfratto, infatti, si legge che i conduttori avrebbero smesso di pagare il canone da quello di febbraio 2021, accumulando al maggio 2022 una morosità di €
5.202,00, anche per l'omesso versamento della quota parte (50%) dell'imposta di registro.
Sostenere, come fa la difesa appellante, che la somma di € 5.202,00, se divisa per 850
(ossia per il valore del canone mensile), non dà un numero intero e che, dunque, la domanda non sarebbe determinata, significa confondere malamente una questione di rito (se la domanda sia esposta in modo chiaro, sì da essere compresa) con una di merito (se le affermazioni che sorreggono la domanda corrispondano al vero).
Il conduttore che legga nell'intimazione del locatore che ha smesso di pagare regolarmente il canone a far data dal febbraio 2021, capisce cosa la controparte deduce contro di lui, per chiedere la risoluzione del contratto di locazione;
e, se ritiene che l'importo complessivo indicato non possa corrispondere a quei canoni, né, addirittura, a un qualsiasi numero di canoni (perché il quoziente della divisione della somma pretesa per il singolo canone non è un numero intero), svolge una difesa di merito, intesa a negare la fondatezza della prospettazione avversaria;
il che, fra l'altro, presuppone la piena comprensione della domanda.
La mancata produzione dell'allegato n. 2 (uno specchietto unilateralmente predisposto dal locatore per la specificazione del credito) è del tutto irrilevante, perché il tenore della intimazione era perfettamente comprensibile, ancorché i conduttori negassero d'essere morosi.
La nullità della domanda per indeterminatezza si misura sulla sua idoneità a permettere al convenuto lo svolgimento del diritto di difesa: il tenore delle ampie difese svolte dai conduttori è la miglior smentita della loro eccezione di rito.


5.1.b È solo per completezza che si rimarca come gli appellanti continuino a trascurare che sin dalla sua memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. (che, addirittura, consente CP_1 alle parti, nel rito locatizio conseguente all'opposizione allo sfratto, non solo di integrare la prova, ma anche di ampliare il tema del decidere: Cass. sez. 3^ civ. 29.9.2006 n. 21242 rv
593975; Cass. sez. 3^ civ. 23.6.2021 n. 17955 rv 661747-01; Cass. sez. 3^ civ.ord. 28.2.2023 n.
5955 rv 667203-01), oltre a provvedere al deposito del documento (che, per errore, aveva pagina 9 di 24 indicato nella intimazione, senza però allegarlo in concreto), illustrò più dettagliatamente la sua pretesa (altra attività che poteva utilmente compiere con quell'atto).
I canoni non pagati, erano quelli di febbraio e marzo 2021, nonché quelli da gennaio a maggio 2022, che, maggiorati dell'importo di € 102,00 per quota parte di imposta di registro e detratta una mensilità (aprile 2022) medio tempore pagata, assommavano a € 5.202,00, ossia alla somma richiesta.
Al più tardi con la memoria ex art. 426 c.p.c., qualsiasi vizio che, in ipotesi, si volesse reputare esistente, era sanato.


5.1.c Né gli appellanti si confrontano con l'ulteriore deduzione che nello stesso atto ha fatto, ossia che «[…] Nell'intervallo di tempo compreso tra il 20 maggio ed il 17 CP_1 giugno 2022 – solo dopo aver ricevuto lo sfratto [n.d.r: notificato il 16.5.2022] – i conduttori hanno, infatti, pensato bene di pagare tutte le mensilità arretrate (febbraio e marzo 2021, gennaio – febbraio – marzo e maggio 2022; aprile 2022 verrà pagato il 10 maggio 2022), residuando il rimborso dell'imposta di registro […]» (ivi, pag. 2), fatto questo pacifico e documentato dalla stessa parte opponente (bonifico di € 3.400,00 imputato dal disponente a
“affitto mesi di gennaio, febbraio e marzo 2021 e giugno 2022” effettuato il 16.6.2022; bonifico di € 2.550,00 imputato dal disponente a “affitto mesi di gennaio, febbraio e marzo
2022” effettuato il 27.5.2022; bonifico di € 850,00 imputato dal disponente a “affitto mese di maggio” effettuato il 19.5.2022, dopo lo scadere del termine del 10 del mese).
Ben a ragione, dunque, ha sostenuto che la domanda contenuta nella CP_1 intimazione era talmente ben comprensibile per i conduttori, che essi, ricevuto l'atto, si sono affrettati a sanare la morosità.
5.2 Il tema dei vizi va risolto in senso contrario alle ragioni degli appellanti.


5.2.a Si premette che la presenza di vizi ha, come sua norma di riferimento, l'art. 1578
c.c. ed è a esso che, dando giusta veste giuridica alle deduzioni e domande di parte, ci si deve riferire, piuttosto che agli artt. 5 e 55 l. 392/78 e art. 1453 c.c; … art. 1975 c.c., di cui il primo mezzo denuncia Violazione e/o falsa applicazione; o agli artt. 1374 e 1375 c.c., a suo tempo invocati nell'opposizione allo sfratto, ma che possono qui rilevare solo in via mediata.


5.2.a.i L'art. 1578 c.c. legittima il conduttore, oltre che a eccepire l'inadempimento o inesatto adempimento avversario (al fine, perseguito qui in concreto dagli appellanti, di paralizzare l'avversa domanda risolutoria e di pagamento di canoni e risarcimento), all'azione pagina 10 di 24 (di risoluzione, non spiegata, ovvero) di riduzione del prezzo, che ha mera funzione di riequilibrio del sinallagma, alterato dal minor godimento determinato dai vizi;
nonché a quella risarcitoria, entrambe qui svolte in via riconvenzionale.
Va invece escluso a priori che il conduttore, rispetto ai vizi dell'art. 1578 c.c., disponga di un'azione di esatto adempimento (Cass. sez. 3^ civ.

4.8.1994 n. 7260; Cass. sez. 3^ civ.
18.4.2001 n. 5682; Cass. sez. 3^ civ. 15.5.2007 n. 11198; Cass. sez. 3^ civ. 21.11.2011 n. 24459).
L'onere della prova è così ripartito: «In tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa.» (Cass. sez. 3^ civ.
10.2.2017 n. 3548 rv 642859).


5.2.a.ii Sempre nell'ottica di esercizio del potere officioso di qualificazione della domanda, dovrà anche valutarsi, a monte, se e quali fra quelli che vengono in sostanza denunciati come vizi siano tali o rientrino nel novero dei deficit di manutenzione e conservazioni facenti capo al locatore, che richiamano invece la disciplina dell'art. 1577 c.c.-


5.2.b Questi i vizi dedotti:
a) gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura del soffitto (in una camera da letto), del muro laterale (in un'altra camera da letto) e del garage;
(che, nel periodo 10 gennaio – 1^ febbraio 2022 avrebbe impedito l'uso di alcune stanze)
b) malfunzionamento del citofono;

c) malfunzionamento dei sanitari e della vasca da bagno;

d) malfunzionamento della caldaia;
(che avrebbe indotto la necessità per il conduttore di sopportare costi in realtà di pertinenza del locatore)
e) impianto elettrico non a norma e comunque non correttamente funzionante;

f) malfunzionamento delle serrature.
pagina 11 di 24

5.2.c La prima osservazione che si impone, in linea generale, è che, quand'anche acriticamente si recepissero tutte le doglianze svolte, si giungerebbe pur sempre alla conclusione che l'immobile poteva essere utilizzato, pur con un godimento minore rispetto a quello dovuto;
tanto è vero che i conduttori hanno continuato a viverci.
La totale omissione del pagamento dei canoni, che si è fatta consecutiva e persistente nel
2022, pertanto, non è, ai sensi dell'art. 1460 co. 2^ c.c., giustificata, poiché, ammesso e non concesso che la presenza dei vizi avesse determinato uno squilibrio del sinallagma, per il quale la misura del canone pattuito non trovava più corrispondenza nella pienezza del godimento, la sospensione unilaterale di qualsiasi versamento non si limitava a bilanciare quello squilibrio, ma, andando ben oltre, ne provocava uno a danno del locatore, il cui bene, pur viziato, veniva goduto da altri gratuitamente.
Per di più, una simile condotta, per il suo carattere manifestamente sproporzionato
(rispetto al disagio che si dichiara di subire), è fortemente suggestiva di una strumentalizzazione da parte del conduttore di profili che, quand'anche esistenti, egli non ha inteso valorizzare per ottenere quanto gli spettava, ma solo per avere la scusa di smettere qualsiasi pagamento;
tanto è vero che, ricevuta l'intimazione, la morosità è stata pressoché sanata. Una condotta questa che denota nei conduttori una sicura violazione di quella stessa buona fede (art. 1375 c.c.) alla quale essi sono particolarmente sensibili.
Si conclude che, a prescindere dalla esistenza dei vizi, la sospensione totale del canone per alcuni mesi sino alla intimazione è stata condotta indebita e ingiustificata, più che sufficiente per determinare la pronuncia risolutoria del Tribunale (tanto più alla luce della clausola n. 6 del contratto, che, richiamata nella impugnata sentenza, espressamente prevedeva il mancato pagamento di due rate come ragione sufficiente per la risoluzione), che può essere sicuramente sin d'ora confermata.


5.2.d Si esaminano, richiamate le premesse già svolte (supra, § 5.2.a), i vizi singolarmente.


5.2.d.i Infiltrazioni nel garage e in alcune stanze;
inutilizzabilità di stanze nel periodo dal 10 gennaio al 1^ febbraio 2022
Si tratta senz'altro, in astratto, di vizi assoggettati alla disciplina dell'art. 1578 c.c.-


5.2.d.i.i Essi, in primo luogo, sono stati dimostrati solo in parte;
senza, in particolare, che sia emersa una significativa riduzione del godimento.
pagina 12 di 24 Invero, a sostegno della propria affermazione, i conduttori hanno depositato dieci fotografie (doc. 6): esse mostrano sì dei punti in cui affiora umidità e si formano macchie conseguenti, ma sono assolutamente di dettaglio e non consentono affatto di dimostrare un problema generalizzato;
men che meno di provare una apprezzabile incidenza sul godimento.
Analogamente deve dirsi della singola fotografia allegata alla comparsa conclusionale di primo grado (doc. 11), asseritamente riferita a un evento piovoso del novembre 2023.
Peraltro, la stessa parte appellante aveva depositato (suo doc. 3) una relazione tecnica dell'Arch. la quale aveva, per conto di sollecitamente esaminato Persona_1 CP_1
l'appartamento già il 4.1.2020 (in epoca precedente alla locazione, che è iniziata il 1.12.2020); aveva riscontrato una macchia di umidità sull'angolo del soffitto della camera matrimoniale, giudicata priva di effetti nocivi, proveniente dal lastrico di copertura sovrastante. Questo problema, per quanto consti, non ha mai inciso in misura apprezzabile sulla vivibilità dell'immobile; e la parte locatrice si è sempre comportata, secondo buona fede, rispondendo alle lamentele dei conduttori, tanto che ha addirittura provveduto a intervenire sia nel luglio
2022, sia nel gennaio 2023 per completare la impermeabilizzazione del lastrico solare
(Relazione tecnica del geom. in datata 31.1.2023, doc. 13 le cui affermazioni CP_6 CP_1 non sono state contestate e sono suffragate, quanto a impermeabilizzazione, da fotografie).
Del tutto sfornita di prova, invece, è la ulteriore circostanza che nel periodo di gennaio e febbraio 2022 vi sia stata una ulteriore infiltrazione che ha determinato la impossibilità dell'utilizzo di alcune stanze.
La perizia di parte del Geom. (doc. 9) è, come tutte le perizie di parte priva di CP_5 una intrinseca forza probatoria, dal momento che essa esprime solo deduzioni tecniche di parte;
le foto a corredo non sono diverse da quelle già menzionate;
essa è stata contestata e a sua volta, ha avuto modo di depositare una perizia di parte del Geom. CP_1 Per_2
(doc. 17), con allegate fotografie, il quale, recatosi il 22.11.2022 a ispezionare
[...]
l'appartamento, ha negato l'esistenza di reali problemi di infiltrazione in atto, allegando fotografie di segno contrario (anch'esse di scarsa portata probatoria generale, ma pur sempre confliggenti con quelle dei conduttori, gravati dell'onere probatorio sui vizi).


5.2.d.i.ii In secondo luogo, ha dimostrato che quei problemi di infiltrazione, CP_1 nei termini in cui sono emersi (ossia in una misura di scarsa incidenza in concreto sul godimento del bene), erano ben noti alla parte conduttrice, che li ha accettati.
La locazione iniziò il 1.12.2020. pagina 13 di 24 Il 21.12.2020 gli appellanti denunciarono, a mezzo del proprio legale, l'esistenza di infiltrazioni (lettera a firma Avv. Cappelletti in pari data); disponendo della già rammentata relazione dell'Arch. incaricata da in epoca precedente, che attesta che alla Per_1 CP_1 data della sua ispezione, che risale al 4.1.2020, esistevano problemi infiltrativi, quantunque modesti e con macchie asciutte. Di tale relazione, pur proveniente da soggetto incaricato da i conduttori intendono avvalersi quale elemento di prova, tanto che essa era CP_1 allegata alla lettera del 21.12.2020, nonché alla produzione giudiziale conseguente (doc. 3 conduttori, che comprende sia la lettera sia la relazione).
Si può dunque più che ragionevolmente concludere non solo che le infiltrazioni che talora si verificavano, senza incidere sulla vivibilità degli ambienti, esistessero (e preesistessero) al momento dell'inizio della locazione, ma anche che esse fossero facilmente percepibili per via di alcune macchie di umidità che, quand'anche asciugate, erano segno del problema.
D'altra parte, i conduttori, all'art. 2 del contratto di locazione, hanno espressamente dichiarato di avere visionato i locali, trovandoli di loro gradimento nello stato in cui si trovavano.
Si può dunque considerare raggiunta la prova che i conduttori hanno preso in locazione l'appartamento consapevoli del problema, accettandolo.
L'episodio sopravvenuto del gennaio-febbraio 2022, come già notato, non è stato dimostrato.


5.2.d.i.iii In terzo luogo, la prova di un danno risarcibile, ammesso che esso sia stato allegato in modo sufficiente, non è stata fornita dai conduttori/danneggiati/attori in riconvenzione.
Il danno non può consistere ex se nel ridotto godimento dell'immobile, perché esso è idoneo solo a determinare – a fini non certo risarcitorî, ma di adeguamento del sinallagma - la riduzione del canone;
deve consistere invece in una ulteriore conseguenza nociva determinata dai vizi, che, nel presente caso, non risulta allegata, men che meno provata.


5.2.d.i.iv In conclusione, ogni pretesa degli appellanti va disattesa.
Infatti, fortemente ridimensionati i vizi dedotti, ridotti a quelli effettivamente emersi in causa (onere dei conduttori), sussiste la prova della loro accettazione al momento di iniziare la locazione, che esclude il diritto alla riduzione del canone;
mentre non sussiste la prova di pagina 14 di 24 alcun danno risarcibile;
fermo restando che la indistinta (riferita genericamente a tutti i vizi, sicché anche a questo) domanda d'esatto adempimento è priva di fondamento, perché un simile diritto i conduttori non hanno.


5.2.d.ii Malfunzionamento del citofono
Nella citata relazione dell'Arch. si dava atto che, al 4.1.2020, il citofono, pur Per_1 permettendo di aprire il portone esterno, non consentiva di parlare col visitatore e di udirlo.
Ammesso e non concesso che tale problema persistesse al momento della locazione de qua (la dava atto che sarebbe stato mandato un elettricista per la riparazione e non Per_1
v'è motivo per dubitare che ciò sia avvenuto, tenuto conto della scarsa incidenza del problema); e ammesso e non concesso che i conduttori, visitando l'appartamento, non se ne siano accorti, sta di fatto che il problema non può certo essere qualificato come vizio ai sensi dell'art. 1578 c.c., trattandosi all'evidenza di un malfunzionamento transeunte di scarsa portata e di incidenza trascurabile rispetto al pieno godimento del bene.
Ove il locatore non avesse provveduto, il suo inadempimento all'obbligazione dell'art. 1576 c.c. potrebbe generare responsabilità risarcitoria, ma un danno risarcibile, francamente, non è stato dimostrato, non potendo certo essere in re ipsa.
Se poi i conduttori avessero sentito l'urgenza di riparazione, avrebbero potuto attivare il meccanismo dell'art. 1577 co. 2^ c.c.-


5.2.d.iii Malfunzionamento dei sanitari e della vasca da bagno
Essi furono denunciati in modo generico con la citata lettera del 21.12.2020; che, in sostanza, rinviava alla relazione della Arch. per la descrizione. Per_1
L'architetta, sempre nel suo sopralluogo del 4.1.2020, aveva dato atto che gli scarichi della vasca da bagno e del pilozzo esterno avevano un deflusso lento, mentre il bidet non dava problemi.
Anche in questo caso, quand'anche il problema fosse persistito alla data del 1.12.2020 (la aveva anche qui preannunciato l'invio di idraulico) e, per di più, non sia stato Per_1 conosciuto e accettato dai conduttori, siano al di fuori di vizi ex art. 1578 c.c. e può senz'altro escludersi qualsiasi danno risarcibile.
Il perito di parte appellante Geom. ha scritto di avere riscontrato una perdita CP_5 di acqua dal rubinetto di adduzione della terrazza e la difficoltà nello scarico, probabilmente
pagina 15 di 24 perché sottodimensionato, a servizio del pilozzo e della lavatrice alloggiati nel balcone a cui si accede dal vano cucina-tinello: fermi i limiti probatorî della perizia di parte, nondimeno, la perdita di acqua da un rubinetto, in difetto di altri elementi, va considerato problema che rientra nell'obbligo di ordinaria manutenzione del conduttore, mentre per le difficoltà dello scarico varrebbe quanto già scritto.


5.2.d.iv Malfunzionamento della caldaia e relativi costi anticipati dal conduttore
Nella memoria integrativa di primo grado, gli opponenti avevano dedotto sul punto (pag.
5):
La locatrice ometteva, altresì, di effettuare manutenzioni straordinarie sulle caldaie degli immobili locati, per cui i conduttori si vedevano costretti a sostenere oneri non di loro spettanza (all. 5).
Tale documento digitale (all. 5) è costituito dalla scansione dei seguenti documenti cartacei:
(-) un rapporto di intervento del 9.2.2022 di per “istallazione p/c Parte_4 nuovo e vendita” (tale descrizione è inserita a mano nel prestampato ed è di difficile intellegibilità a causa della calligrafia scarsamente comprensibile;
né la parte interessata ha fornito ausilio) per € 270,00;
(-) uno scontrino fiscale di € 47,00 del 3.2.201, che non indica la causale;

(-) un altro rapporto di intervento di del 22.11.2020 che non riguarda Parte_4 la caldaia;

(-) una dichiarazione manoscritta datata 1.12.2020, a firma non intellegibile, che accusa ricevuta di € 170,00 “per lavori straordinari ripristino caldaia guasta, senza libretto, senza manutenzione periodica aggiornata”.
Si escludono il secondo e il terzo documento, perché, a tacer d'altro, scollegati dal tema della caldaia.
D'altra parte, la manutenzione della caldaia, in forza dell'art. 2 del contratto di locazione, era espressamente attribuita ai conduttori (ivi compresi i pezzi di ricambio e gli accessori), sicché la spesa del primo documento non può essere ascritta a perché, per quel che CP_1 si comprende, non si trattava se non della sostituzione di un pezzo di ricambio, peraltro neppure esattamente identificabile.
pagina 16 di 24 L'ultimo documento non ha paternità certa, ma, soprattutto, non descrive i lavori eseguiti, sì da non permettere alcuna verifica se davvero fosse un intervento di manutenzione straordinaria; a tacere che reca la medesima data dell'inizio della locazione, il che lascia chiaramente presumere che si riferisca a problemi verificati dai conduttori prima della stipula e, dunque, accettati a proprio carico.


5.2.d.v Impianto elettrico non a norma e comunque non correttamente funzionante
Tale contestazione non è contenuta nella citata lettera del 21.12.2020.
Di essa parla solo la menzionata perizia di parte del Geom. (doc. 9 CP_5 appellanti):
Dagli accertamenti effettuati risulta inoltre la mancanza della dichiarazione di conformità o di rispondenza degli impianti elettrico e del gas, oltre alla mancata conformità alla norma UNI CIG 7129/2008 per quanto riguarda il vano cucina-tinello, derivante dalla mancata installazione di una adeguata canna fumaria a servizio della cappa per
l'aspirazione e l'estrazione dei fumi e vapori di cottura, oltre alla mancanza dei necessari fori per l'areazione e la ventilazione diretta a servizio dello stesso vano.
Il vizio non è stato dimostrato, perché la deduzione del perito di parte non ha valenza probatoria intrinseca superiore a quella di una allegazione della parte.
In ogni caso, si tratta di situazioni manifeste, sicché da considerarsi conosciute e accettate dai conduttori, tanto più che essi non ne fecero contestazione il 21.12.2020, ma solo dopo, a scopo manifestamente strumentale.


5.2.d.vi Malfunzionamento delle serrature
Non si rinviene la prova di questo problema, che, d'altra parte, è davvero marginale e ben difficilmente collegabile a una qualche responsabilità del locatore.


5.2.e Costituisce ulteriore motivo di doglianza degli appellanti, l'asserito addebito da parte di di oneri condominiali di pertinenza non dell'inquilino, ma della CP_1 proprietaria.
Poiché il tema esula da quello dei vizi e, al contempo, è intimamente collegato a istanze istruttorie oggetto del motivo che segue,< l'esame di merito è posposto (infra, § 6.2).
pagina 17 di 24 6. Il secondo motivo ripropone alcuni fra i mezzi di prova chiesti e non ammessi in prime cure;
di essi la parte sollecita lo svolgimento anche in quella parte dell'appello, successiva al dispiegamento dei motivi (che terminano col quarto, sulle spese), in cui riprende il tema del risarcimento del danno e della sua quantificazione.
Sono chieste (dalle conclusioni):
(-) ctu al fine di determinare con certezza la natura e la causa delle criticità/problematiche riscontrate ed esposte in premessa sull'immobile sopra descritto;
quali siano i lavori necessari a correggere a regola d'arte i difetti e/o i vizi riscontrati sull'immobile quantificandone i relativi costi anche per eventuali spese tecniche e amministrative;
accertare e quantificare i danni subiti dalle Conduttrici in conseguenza dell'inadempimento da parte della tenuto conto anche del ritardo nell'esecuzione CP_1 dei lavori e dei danni diretti ed indiretti dalle stesse patiti ivi comprese le spese sostenute per il canone di locazione dell'immobile, nonché in termini di minor godimento della cosa locata
e conseguente riduzione del canone stesso;
(-) ordinare ex art. 210 cpc. alla la produzione di tutta documentazione CP_1 relativa al condominio de quo, ivi comprese le fatture relative alle spese sostenute, a far data dal 2020;
(-) CTU Tecnica Contabile d'Ufficio tesa ad accertare i reali costi imputabili alle conduttrici.
Il motivo è manifestamente infondato.
6.1 Prima c.t.u.
Essa è chiesta in supplenza a una manifesta inerzia probatoria della parte e la istanza istruttoria, dunque, non può che essere disattesa.
Era la parte che doveva autonomamente dimostrare l'esistenza dei vizi (nella misura e nella portata dedotti) e il nocumento subito;
e solo dopo, poteva accedere a una c.t.u. che effettuasse una verifica tecnica per dirimere le contestazioni. Per contro, come risulta anche dalla precedente parte motivazionale, i conduttori vorrebbero qui che il c.t.u. non tanto verificasse la correttezza delle loro prove, ma indagasse in via autonoma alla ricerca di quegli elementi che possano suffragare le loro opinioni, un modo di procedere senz'altro inaccettabile.
pagina 18 di 24 Del tutto fuori luogo, poi, la richiesta di quantificare e determinare i lavori, dal momento che, come s'è premesso, il conduttore non dispone di un'azione di esatto adempimento.
6.2 Ordine di esibizione


6.2.a Riprendendo un tema lasciato in sospeso (supra, § 5.2.e), si osserva che la prova è funzionale a quella iniziale contestazione dei conduttori di subire costi condominiali non pertinenti alla loro posizione di inquilini.


6.2.a.i Il Tribunale ha sul punto motivato (sent., pagg. 3-4):
Anche le lamentele in ordine agli illegittimi oneri condominiali (pulizia parti condominiali, vano scale, spurgo pozzi neri e latrine) appaiono destituite di fondamento atteso che tali spese sono a carico del conduttore come stabilito dal contratto ( cfr. art. 8 documento in atti).
L'appello contraddice il primo giudice, osservando (appello, pag. 18):
Invero, le lamentele avanzate dai Sig.ri ed non avevano ad oggetto il Pt_2 Pt_3 criterio di ripartizione degli oneri condominiali quanto le voci di spesa imputate, quali a titolo esemplificativo e non esaustivo: pulizia scale (che viene effettuata dai condomini), pulizia dei pozzi neri relativi addirittura ad altro condominio.
Altrimenti detto: oggetto di contestazione non era (e non è) la circostanza che gli odierni Appellanti fossero tenuti al pagamento degli oneri condominiali quanto alcune voci di spesa addebitate ai conduttori. Voci di “spesa” che sono state oggetto di domanda giudiziale da parte della ed accolte dall'Ill.mo Giudicante con la sentenza de CP_1 qua, in assenza di qualunque tipo di istruttoria al riguardo (cfr. motivo II circa il mancato accoglimento dell'istanza ex art. 210 cpc e CTU tecnico – contabile).


6.2.a.ii La domanda è in parte inammissibile, in parte manifestamente infondata.


6.2.a.ii.i Essa può essere esaminata, nel merito, esclusivamente nei limiti in cui è determinata e, dunque, limitatamente a: pulizia scale (che viene effettuata dai condomini) pulizia dei pozzi neri relativi addirittura ad altro condominio
Per il resto, non è dato comprendere a cosa si riferisca l'appellante quando allude genericamente ad altre poste non meglio individuabili (a titolo esemplificativo e non esaustivo): era onere della parte identificare i singoli oneri oggetto delle sue pretese, non certo pagina 19 di 24 obbligo della controparte, men che meno del giudice, immaginare a cosa i conduttori si riferissero.


6.2.a.ii.ii La domanda è, in tali limiti, manifestamente infondata.
A supporto della richiesta, è stato depositato solo un Preventivo Esercizio Ordinario
2022 (doc. 7) redatto dall'amministratore del condominio, dal quale non si apprezza:
(-) né che siano stati addebitati costi di pulizia delle scale (di per sé attribuiti al conduttore: art. 8 del contratto) in realtà non sostenuti, perché attività svolta in proprio dai condomini;

(-) né che la manutenzione ordinaria dei pozzi neri (anch'essa di per sé a carico del conduttore ex art. 8 citato), tale essendo la sua periodica pulitura, sia stata addebitata per edifici condominiali diversi da quello ove è ubicato l'appartamento.


6.2.a.iii L'istanza ex art. 210 c.p.c. è, a sua volta, inammissibile per molteplici ragioni, fra le quali spiccano:
(-) la sua genericità, perché essa mira non già a reperire un documento determinato che possa suffragare la domanda, ma a incamerare indistintamente tutta documentazione relativa al condominio de quo, ivi comprese le fatture relative alle spese sostenute, a far data dal 2020 per poi cercare se per caso vi si trovi un qualche elemento a proprio favore;

(-) la sua superfluità, perché il conduttore, nell'ambito delle facoltà che l'art. 10 L.
392/1978 gli riserva, poteva accedere alla documentazione condominiale, quanto meno limitatamente a quella che gli fosse stata necessaria per coltivare le sue pretese.
6.3 Ulteriore c.t.u.
Se si comprende bene, la c.t.u. è qui chiesta, ove reputata necessaria, per distinguere spese condominiali ascrivibili al proprietario e spese condominiali ascrivibili all'inquilino.
Il mezzo è da rigettare, sia per le ragioni già addotte, sia per il carattere macroscopicamente esplorativo della richiesta.
7. Il terzo motivo è manifestamente fondato.
7.1 Il Tribunale ha condannato i locatarî a pagare a la somma di € 1.500,00 a CP_1 titolo di costi di ripristino dell'immobile.
pagina 20 di 24 In particolare, il primo giudice, oltre a riconoscere alla locatrice € 106,41 per rimborso della quota parte dell'imposta di registro per il 2021, € 341,60 a titolo di saldo della mensilità di settembre 2023 e gli oneri condominiali non pagati per € 1.362,41, ha altresì reputato costi di ripristino – in sostanza oggetto di un debito risarcitorio – per € 1.500,00, somma frutto, per quanto consti, di liquidazione equitativa.
7.2 Se ne dolgono gli appellanti, per il difetto di motivazione, per l'assenza di danni e per il difetto delle condizioni per applicare l'art. 1226 c.c.-
7.3 Il mezzo è, come premesso, manifestamente fondato.
Invano si cerca negli atti di ivi compresa la comparsa di costituzione in CP_1 appello, a quali costi di ripristino si faccia riferimento, tanto più che nulla si sa sull'eventuale rilascio del bene;
né lo spiega il Tribunale in sentenza.
Nessun danno risulta essere stato dedotto in modo specifico, men che meno provato.
Come se non bastasse, il potere equitativo non poteva essere esercitato in difetto della prova dell'esistenza del danno, della esistenza di una oggettiva difficoltà a provarne il quantum e di elementi utili, a carico del danneggiato, per orientare il potere equitativo, onde evitare l'arbitrio.
La domanda di va dunque sul punto respinta, con corrispondente parziale CP_1 riforma della sentenza di primo grado.
8. Il quarto motivo, che chiedeva di porre a carico della controparte le spese di lite quale conseguenza dell'auspicato accoglimento dei mezzi di merito, resta assorbito proprio dalla necessità indotta dall'art. 336 c.p.c., per il giudice d'appello, di rivalutare, in presenza d'una riforma pur solo parziale della sentenza di primo grado, il governo delle spese dell'intera causa, sulla scorta del suo esito finale complessivo.
9. Resta, dunque, la regolazione delle spese dei due gradi.
9.1 Si registra reciproca soccombenza, ma il profilo di soccombenza di che è CP_1 dato esclusivamente dal rigetto della domanda risarcitoria per costi di ripristino (terzo motivo), è talmente trascurabile rispetto alla soccombenza della controparte, sia sul piano quantitativo, per la sproporzione del suo valore di € 1.500,00 rispetto a quello delle restanti pagina 21 di 24 poste in gioco;
sia su quello qualitativo, per la ben maggiore pregnanza dei temi principali, costituiti dalla risoluzione del contratto e dalla responsabilità per vizi;
sia sul piano di causalità della lite, per il modestissimo impatto sul dibattito processuale e la pressoché nulla incidenza sulla fase di istruzione.
Il collegio, soppesata nei termini che precedono la reciproca soccombenza ai fini dell'art. 92 co. 2^ c.p.c., reputa congruo compensare un quinto degli oneri dei due gradi, ponendo i residui quattro quinti a carico solidale degli appellanti.
9.2 La liquidazione degli interi, sui quali calcolare la frazione dovuta, si opera in base al
D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §§ 2, 5 e 25 bis per il primo grado e 12 per il secondo, parametri medi.
Nell'applicazione, per il primo grado, dei §§ 2 e 5 della tariffa allegata al D.M. 55/2014, si dovranno, come ovvio, evitare duplicazioni che remunerino indebitamente due volte la stessa attività (su questo, vds Cass. sez. 2^ civ. 12.12.2023 n. 34713, in motivazione al § 7.1).
Pertanto, si computeranno, per la fase speciale (§ 5), le sole fasi 1, 2 e 3; mentre, per la fase successiva al mutamento del rito, le sole fasi 2 (memoria integrativa), 3 e 4.
Il valore della causa non è quello indicato a fini fiscali dall'appellante, ossia 8mila euro
(misura indicativa del danno da quella parte lamentato), ma va determinato sulla base della domanda principale, applicando il principio per il quale nelle cause di sfratto si deve tener conto, ai fini di determinarne il valore, anche dei canoni da scadere sino al termine naturale della locazione (Cass. sez. 6^ civ. ord. 19.7.2019 n. 19606 rv 654623-01), posto che tale è, ai sensi dell'art. 12 c.p.c., il valore della parte di obbligazione oggetto di controversia;
oggetto restato immutato in appello, tenuto conto che i conduttori hanno chiesto di respingere integralmente quella domanda.
Alla data della intimazione, il debito, come si è già avuto modo di osservare, era di circa
5mila euro (a nulla rilevando, a questi fini, i pagamenti successivi); a esso doveva aggiungersi l'importo dei canoni (mensili di € 850,00) che dovevano scadere da quello di giugno 2022 sino al termine fisiologico del rapporto (30.11.2024), in numero di 30, per un importo di €
(850 x 30=) 25.500,00.
Il valore della causa, dunque, è di oltre 30mila euro (scaglione sino a 52mila euro).
9.3 Pertanto:
1^ grado:
pagina 22 di 24 § 5: € 1.701,00 fase 1, € 1.061,00 fase 2, € 352,00 fase 3;
§ 2: € 1.204,00 fase 2, € 1.806,00 fase 3 ed € 2.905,00 fase 4;
§ 25 bis: € 536,00 fase 1 ed € 1.071,00 fase 2, in tutto € 9.029,00, oltre accessori di legge, nonché oltre spese vive per € 356,68.
2^ grado: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 3.045,00 fase 3 (inibitoria) ed €
3.470,00 fase 4, in tutto € 9.991,00, oltre accessori di legge.
9.4 Non sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo unificato.
Provvederà il Cancelliere a esigere l'eventuale maggiore contributo unificato dovuto in relazione al diverso valore di causa qui accertato.


P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. in parziale accoglimento dell'appello proposto da , Parte_1
e nei confronti di avverso la Parte_2 Parte_3 CP_1 sentenza n. 875/2023 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 12/12/2023, in sua corrispondente parziale riforma e con conferma nel resto:

1.a) rigetta la domanda risarcitoria per costi di ripristino avanzata da CP_1
e, per l'effetto, revoca la correlata condanna di , Parte_1 Parte_2
e al pagamento della somma di € 1.500,00;
[...] Parte_3

1.b) condanna , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 in solido fra loro, a rimborsare a i quattro quinti delle spese
[...] CP_1 processuali del giudizio di primo grado e compensa il residuo quinto, liquidando l'intero, sul quale calcolare i quattro quinti dovuti, in complessivi € 9.385,68, di cui € 356,68 per esborsi ed € 9.029,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

2. condanna , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 in solido fra loro, a rimborsare a i quattro quinti delle spese
[...] CP_1
pagina 23 di 24 processuali del presente grado e compensa il residuo quinto, liquidando l'intero, sul quale calcolare i quattro quinti dovuti, in complessivi € 9.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. manda alla Cancelleria di esigere l'eventuale maggior importo del contributo unificato che fosse dovuto in ragione del diverso valora di causa qui accertato.
Firenze, 19 febbraio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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