REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del dott. Filippo Lo Presti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.3136 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili del 2022 a cui
è riunito il procedimento n.4606/2022 r.g., vertente tra
(C.F./P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Hellen Montesanto, presso il cui studio in Palermo ha eletto domicilio come da mandato allegato telematicamente nell'ambito della fase sommaria avviata per la convalida dello sfratto a causa di morosità
COro
C.F. e P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Palmigiano, presso il cui studio in Palermo ha eletto domicilio come da procura allegata nella memoria di costituzione della fase sommaria;

COro
– (C.F. ) in COroparte_2 P.IVA_3 persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Emilio Rampolla, nel studio a Palermo ha eletto domicilio in virtù di procura allegata telematicamente in atti;
terzo chiamato in garanzia
COro
(C.F. e P. Iva ) in persona del legale rappresentante COroparte_3 P.IVA_4
pro tempore, rappresentato e difeso nel presente giudizio dall'Avv. Francesco Giarrusso, nel cui studio a Palermo ha eletto domicilio in virtù di procura allega nel fascicolo riunito
(n.4604/2022 r.g.).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 I) I FATTI DI CAUSA: LA DOMANDA DI RISOLUZIONE PER MANCATO PAGAMENTO DEI
CANONI; LA DOMANDA RICONVENZIONALE DI RISARCIMENTO PER VIOLAZIONE DEGLI
OBBLIGHI DEL LOCATORE;
LA RECONVENTIO RECONVENTIONIS PER LA RISOLUZIONE
NEGOZIALE; LA CHIAMATA IN GARANZIA

CONTRO

IL CONDOMINIO;
LA DOMANDA
RISARCITORIA DEL CONDOMINO CONTRO (NEL PROCESSO RIUNITO). COroparte_3
Con atto di citazione per convalida di sfratto del 25 settembre 2021, (in Parte_1
avanti anche soltanto ), premettendo di essere proprietaria dell'immobile sito in Parte_1
Palermo Via Libertà n. 37/I, ubicato al secondo piano scantinato accessibile dal civico 6/e della Via Simone Corleo, lamentava il mancato pagamento da parte della conduttrice CP_1
CO (in avanti anche soltanto ) dei canoni maturati nel periodo compreso tra febbraio e
[...]
agosto 2021 per euro 13.107,34 (rata mensile di euro 1.524,20, oltre IVA= 1.859,40- tenuto conto degli aggiornamenti ISTAT) siccome dovuto in virtù di contratto di locazione non abitativa del 29 gennaio 2014.
CO
Si costituiva per opporsi allo sfratto.
La conduttrice eccepiva preliminarmente che la rata periodica indicata non corrispondeva a quella esigibile, dal momento che il canone di locazione contrattuale era stato fissato in euro

1.400 mensili (oltre IVA) e non vi era mai stata richiesta di aggiornamento.
Allegava dunque di aver pagato quanto preteso dalla locatrice, seppur dopo la citazione dello sfratto, negando tuttavia la mora da ritardo: la sospensione della prestazione era avvenuta, infatti, in via di autotutela ex art. 1460 c.c., per reagire al grave inadempimento di che non aveva ancora rimediato al grave degrado generatosi all'interno Parte_1 dell'immobile locato in seguito alle infiltrazioni provenienti da un'intercapedine condominiale.
CO
In relazione a ciò anticipava, sin dalla fase sommaria, la domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti a causa dei gravi vizi dell'immobile che, manifestatisi dal mese di aprile 2019 avevano ampiamente e seriamente limitato il godimento del bene e la redditività dell'impresa.
Riferiva a tal riguardo che nonostante a gennaio 2021 fossero stati avviati lavori di manutenzione straordinaria molto invasivi, l'esecuzione delle opere era rimasta incompiuta e aveva provocato grave pregiudizio per l'attività di impresa (allegava relazione di CTP –
Architetto datata 25 ottobre 2021, compendiata da report fotografico). Persona_1
Con ordinanza del 3 marzo 2022, pronunciata ex art. 665 c.p.c. (proc. n. 14258/21 r.g.) veniva respinta la richiesta di provvisorio rilascio e, convertito il rito, erano assegnati i
2 termini per avviare il procedimento di mediazione e per il deposito delle memorie integrative in vista dell'udienza del 22 giugno 2022.
Con la memoria integrativa del 1° giugno 2022, ha ribadito la domanda di Parte_1
CO risoluzione per grave inadempimento di , contestando l'eccezione di inadempimento CO sollevata dalla conduttrice visto che: 1) la situazione descritta nella relazione di si riferiva a uno stato dei luoghi pregresso al periodo dell'inadempimento indicato nello sfratto;
2) nel mese di gennaio 2021 il aveva avviato i lavori COroparte_4
di ripristino del locale commerciale;
3) il cantiere era durato nove mesi e si era svolto CO sempre in modo da non intralciare l'attività di;
4) durante i lavori era stato CO gratuitamente messo a disposizione di un intero immobile posto al piano ammezzato con accesso da Via Liberta 37/I, occupato anche nei mesi successivi;
pure il condominio
CO aveva assegnato temporaneamente a una grande stanza sita nello stesso secondo piano scantinato, facendosi persino carico delle spese di “trasloco” della merce e attrezzature della CO
.
ha inoltre integrato la domanda introduttiva di risoluzione lamentando, come Parte_1
CO ulteriore inadempimento di , le seguenti violazioni contrattuali: a) l'unilaterale modifica della destinazione dell'immobile che, pur essendo stato concesso in godimento come CO magazzino era stato poi impiegato da come sede dell'attività di commercio on line, violando così il punto sub 8 del contratto;
b) l'avvenuta chiusura delle finestre interne da
CO parte di e la quotidiana fruizione dell'immobile da circa 10 dipendenti per lo svolgimento di mansioni incoerenti con la destinazione del bene;
c) la violazione del punto sub 9 del contratto in base al quale “resta espressamente convenuto che lungo lo scivolo di accesso e gli spazi antistanti i locali di secondo piano scantinato non è consentita la sosta di mezzi di alcun genere,[…]eventuali inosservanze costituiranno motivo di risoluzione”; d)
CO violazione del punto sub 10 del contratto che prevede l'obbligo di di stipulare apposita polizza assicurativa a copertura del rischio incendio e di eventuali danni ai terzi;
e) il mancato pagamento dell'aumento ISTAT legittimamente applicato in base al contratto.
ha persino proposto nuova domanda di accertamento della risoluzione di Parte_1
diritto in applicazione della clausola risolutiva espressa contenuta nel punto sub 19 del contratto che non consente alcun ritardo nel pagamento delle rate periodiche dovute dal conduttore.
Ciò affermato, l'attrice ha dunque chiesto il rigetto della domanda riconvenzionale CO avversaria, dal momento che non aveva subito alcun pregiudizio concreto a causa delle
3 infiltrazioni nel frattempo risolte e anzi, proprio nell'anno 2020, i suoi ricavi erano raddoppiati rispetto a quelli dell'anno precedente (euro 1.037.000). In subordine ha chiesto di accogliere soltanto in parte la domanda di restituzione dei canoni, risultando eccessiva la richiesta di ridurre il corrispettivo in misura del 70% a fronte di un canone mensile già originariamente stabilito, sotto la media di mercato, in euro 1.500,00 per un immobile esteso su 400 mq.
A margine di ciò, ha chiesto di chiamare in causa il Parte_1 [...]
, per essere garantita in corrispondenza dell'eventuale accoglimento COroparte_5
CO della domanda riconvenzionale di .
Conclusivamente, ha chiesto di ritenere e dichiarare che la si è resa Parte_1 CP_1
gravemente inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti e conseguentemente: dichiarare risolto il contratto di locazione, anche in applicazione della c.d. clausola risolutiva espressa contrattualmente prevista e/o delle gravi inadempienze poste in essere;
condannare
CO
al pagamento dei canoni dovuti e a scadere sino al rilascio;
rigettare in ogni caso tutte
CO le domande di stante la loro pretestuosità ed infondatezza e carenza di alcuna prova.
In via degradata ha concluso che, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda riconvenzionale, si dichiari che il deve garantirla e tenerla indenne dalla CP_2
condanna restitutoria dei canoni percepiti e/o della riduzione dei canoni. CO
Con memoria integrativa del 10 giugno 2022, ha contestato le ulteriori doglianze contrattuali di . Parte_1
Ha premesso che in base al contratto di locazione l'immobile era sì destinato all'uso di magazzino ma per lo svolgimento di attività commerciale pur senza contatto con il pubblico, risultando perciò coerente lo svolgimento dell'attività di e-commerce. Del resto, ha aggiunto la convenuta, in occasione dei “sopralluoghi effettuati per i predetti lavori”, quindi anteriormente all'inizio delle opere di ripristino avviate a gennaio 2021, aveva Parte_1 già preso atto dell'attività svolta all'interno del locale e non aveva mosso rilievi.
Ciò comporta, ha proseguito la conduttrice, che essendo decorso il termine di tre mesi di cui all'art. 80 della L. n. 392 del 1978 non è più possibile chiedere la risoluzione contrattuale. CO
ha pure negato di aver mai violato gli artt. 8 e 9 del contratto, non avendo infatti arrecato disturbo alla quiete condominiale e non avendo impiegato propri mezzi in sosta
“lungo lo scivolo di accesso” e “spazi antistanti i locali di secondo piano scantinato” fatta eccezione per “le temporanee necessità per il carico o lo scarico di merci” ammesse dal regolamento contrattuale;
ha comunque negato che le siano riconducibili gli automezzi
4 raffigurati nella documentazione fotografica prodotta da a sostegno della Parte_1
doglianza contrattuale. CO
Sotto ulteriore aspetto ha allegato la polizza negoziale prevista dal contratto e ha negato che all'interno del locale abbiano operato o operino dieci dipendenti, segnalando che la presenza occasionale di più lavoratori è funzionale alla registrazione di carico e scarico merci e spedizioni.
CO
COestate le questioni nuove introdotte da con la memoria integrativa, Parte_1
ha ribadito quanto già spiegato con la comparsa di costituzione della fase sommaria: e cioè che nel corso del rapporto, i canoni di locazione erano stati sempre pagati puntualmente anche quando, ad aprile 2019, erano comparsi i primi segni di grave degrado.
Senonché, dal mese di aprile 2020, la formazione di chiazze di umidità e muffe dovute a infiltrazioni sulle pareti perimetrali adiacenti l'intercapedine condominiale e sui soffitti era divenuta intollerabile, rendendo l'ambiente insalubre e pregiudizievole per la merce.
I lavori avviati il 7 gennaio 2021 -proseguiva avevano imposto e stavano ancora CP_1 imponendo il continuo spostamento da un vano all'altro di macchinari e attrezzature, mentre non era vero che e il Condominio avessero messo a disposizione locali Parte_1
alternativi a quello condotto in locazione per la durata del cantiere;
anzi era stato necessario prendere godimento di un locale sostitutivo con relativo onere economico.
In tale situazione -ha ribadito il pagamento del canone venne sospeso soltanto CP_1 quando l'immobile era orami divenuto inutilizzabile del tutto;
tuttavia, in seguito all'intimazione di sfratto, il debito era stato saldato senza danno per la conduttrice ma con riserva di eccezione e restituzione, visto che l'immobile locato è inservibile sin dal mese di aprile 2020 e che nonostante i lavori di manutenzione avviati nel mese di gennaio 2021, gli stessi non sono stati formalmente definiti e, anzi, continuano ad apparire sui soffitti macchie
CO di umidità (cfr. documentazione fotografica prodotta, doc. 14 di ). CO
Muovendo da ciò, ha specificato che a causa dell'inadempimento di non Parte_1 era stato possibile utilizzare l'immobile per oltre 120 giorni del 2020, per quasi tutto il 2021
e per alcuni giorni del 2022 e che, anche laddove si dovesse ritenere persistente l'obbligo di pagamento del canone, il relativo ammontare deve essere ridotto del 70% sin dal mese di aprile dell'anno 2020 e fino all'ultimo pagamento del febbraio 2022 e comunque nel periodo successivo sino al corretto adempimento della prestazione da parte delle locatrice.
CO In relazione a ciò, ha chiesto la restituzione della somma di € 12.798,30 (secondo prospetto allegato), non potendosi peraltro accogliere l'istanza di aggiornamento ISTAT
5 avanzata da con la memoria integrativa, dal momento che, in assenza di Parte_1
specifica domanda di aggiornamento, fino al 24 febbraio 2022 il canone esigibile è stato quello di euro 1.400,00 e non il maggior canone di € 1.524,10. CO
Oltre alla domanda di restituzione parziale dei canoni corrisposti, ha chiesto il risarcimento del danno patrimoniale, sia diretto che da lucro cessante.
Sul punto, richiamando il contenuto della missiva inviata a il 20 gennaio 2021 Parte_1
CO (v. doc. n. 2), ha affermato che se l'immobile fosse stato in condizioni di normale utilizzabilità, l'incremento delle vendite avrebbe avuto un inclinazione al rialzo, non essendovi dubbio che l'impossibilità di svolgere regolarmente le attività di shooting di capi di abbigliamento nelle due sale scatti, l'impedimento alle attività di impacchettamento dei prodotti venduti in e-commerce, nonchè lo spostamento di merci e documenti per circa 250
m3 -al costo di euro 6.000,00- abbia inciso negativamente sull'attività commerciale. CO
A tale pregiudizio da lucro cessante, ha aggiunto l'allegazione dei danni corrispondenti alle spese sostenute per materiale danneggiato a causa dell'umidità e in particolare: per il danneggiamento del fondale fotografico, riacquistato con una spesa di €
86,90 (doc. 13), di un computer del costo di € 1530,64 (doc. 13 l), di una videocamera riacquistata per € 86,12 (doc. 13i), di due lettori di codice a barre riacquistati con una spesa di € 177,01 (doc. 13e e 13g); due plafoniere a led e altro materiale come documentato (sub CO doc.13). Inoltre, ha chiesto il risarcimento del danno corrispondente al costo sostenuto per la pulizia e il mantenimento straordinario dei locali da febbraio 2021 per almeno 6-8 mesi, con esborsi pari ad € 2.730,00 mensili e quindi complessivi € 16.380,00 (doc. 15). CO
In base a tutto ciò, ha concluso chiedendo di rigettare la domanda di risoluzione contrattuale e, in via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento di parte locatrice e la responsabilità contrattuale ex artt. 1218, 1223 e 1576 c.c. e per l'effetto condannarla alla restituzione del 70% (o la maggiore misura che sarà accertata anche in esito alle risultanze istruttorie, o determinata anche in via equitativa) del canone locativo, mensilmente corrisposto da aprile 2020 a febbraio 2022 dei canoni in tutto o in parte già pagati e dunque di almeno € 12.798,30; nonché la riduzione dei canoni futuri sino al ripristino dell'immobile; oltre al pagamento a titolo di risarcimento del danno emergente e del lucro cessante in misura di euro 25.000,00 da stimare anche in via equitativa, oltre interessi e rivalutazione.
***
6 Nel corso della prima udienza del 22 giugno 2022, è stata autorizzata la chiamata in causa del da parte di , nel rispetto dei COroparte_5 Parte_1 termini a comparire per l'udienza fissata ex art. 418 c.p.c. il 20 ottobre 2022. CO
non ha esteso la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno contro il
Condominio ma, anzi, ha osservato che l'origine condominiale delle infiltrazioni non può interferire con la sua richiesta di tutela nei confronti della controparte.
Il Condominio, spiegando difesa litisconsortile a sostegno di per il rigetto Parte_1
CO della domanda riconvenzionale azionata da , ha chiesto, a propria volta, di estendere il giudizio nei confronti di (in avanti anche soltanto ) o di riunire al COroparte_3 CP_3
presente procedimento quello n. 4604/2022 r.g., avente ad oggetto la responsabilità di per il danneggiamento dell'indiana condominiale e per il pregiudizio arrecato al CP_3
sistema di impermeabilizzazione dei piani scantinati.
Ha riferito che, avendo avuto notizia, nel mese di settembre 2020, delle infiltrazioni manifestatesi nell'immobile di , già il 3 dicembre 2020 aveva incaricato Parte_1
l'impresa edile che, il 7 gennaio 2021, dopo aver redatto un preventivo, CP_6 avviava i lavori di ripristino alla “indiana perimetrale” e ai “locali Dell'Oglio.Com” (cioè, di CO
).
Tuttavia, l'intervento che avrebbe dovuto concludersi in novanta giorni, era proseguito per nove mesi, a causa dell'ostruzionismo da parte della società conduttrice. Come segnalato dall'impresa esecutrice con e-mail del 24 gennaio 2021, sopraggiungevano infatti “grosse difficoltà” nell'esecuzione delle opere, dovute al fatto che “gli affittuari” ( CP_1
“limita[vano] l'ingresso ai locali alle 9,30” con conseguente “dispendio notevole di manodopera”.
Peraltro, ha denunciato il esistevano evidenti profili di autoresponsabilità in CP_2
CO capo a , per aver fatto uso improprio dell'immobile concessole in locazione, avendo ostruito le vetrate/finestre predisposte per la necessaria areazione/ventilazione del locale.
Nonostante ciò, ha proseguito il , i lavori erano stati eseguiti con urgenza e CP_2
CO durante tutto il periodo era stato messo a disposizione di l'adiacente immobile condominiale ubicato accanto alla discenderia dell'ingresso del civico n. 6 di Via S. Corleo ed erano stati sostenuti dalla compagine condominiale i relativi costi del trasloco svolti dalla ditta “Traslochi e trasporti UR AN”.
7 In tale contesto, ha concluso il non è fondata la denuncia di inadempimento CP_2
CO sollevata da e non è fondata la richiesta avanzata contro oggetto della Parte_1
conseguente azione di garanzia.
Ciò posto, il Condominio ha per il resto osservato che, a ben vedere, l'origine delle
CO infiltrazioni descritte da non è riferibile alla violazione dei doveri manutentivi a parte della compagine condominiale, quanto alla condotta illecita di che, COroparte_3 conducendo in locazione l'immobile del primo piano scantinato, aveva fatto uso improprio dell'indiana condominiale, collocandovi, senza alcuna autorizzazione, piante ornamentali, il cui continuo innaffiamento aveva comportato l'ammaloramento delle pareti e dei pilastri per lo stillicidio, con conseguenti fenomeni di estesa e diffusa umidità propagata all'immobile di piano scantinato sottostante e adiacente l'indiana.
In relazione a ciò, il ha peraltro allegato di aver intrapreso autonomo CP_2 giudizio contro (R. G. n. 4606/2022) per ottenere l'eliminazione delle piante CP_3
collocate nel cavedio condominiale e per il risarcimento del danno corrispondente al valore delle opere edili eseguite a causa dello stillicidio derivante dal loro inaffiamento
(procedimento anticipato dall'esito negativo del tentativo di mediazione); ha chiesto la riunione di quel giudizio a questo o l'estensione del procedimento a sollecitando CP_3
l'autorizzazione a chiamarla in causa.
Ha concluso chiedendo -in sintesi- che si accerti che le piante ornamentali collocate dalla soc. nell'indiana condominiale hanno arrecato pregiudizio e danni, COroparte_3
causando stillicidio e infiltrazioni di acque alle pareti e ai pilastri dell'indiana e dell'adiacente immobile di piano scantinato, statuendo per la loro rimozione;
nonché di accertare la responsabilità della stessa per il danno corrispondente al costo CP_3
sostenuto per le opere eseguite da nonché, in caso di accoglimento della CP_6
CO domanda riconvenzionale di , limitare il risarcimento tenendo dei profili di autoresponsabilità della conduttrice.
All'udienza del 9 febbraio 2024 il presente procedimento è stato chiamato con quello portante il n. 4606/2022; le cause, infatti, sono state riunite ex art. 274 c.p.c., secondo le forme del rito ordinario, dal momento che la causa principale, pur sottoposta al rito speciale locatizio, non si annovera tra quelle dell'art. 409 c.p.c. richiamato dall'art. 40 terzo comma c.p.c.
In tal modo è risultata peraltro assorbita l'istanza del Condominio di spostare dell'udienza per chiamare in causa . Invero, l'effetto processuale della chiamata in CP_3
8 causa del terzo è conseguibile anche mediante la riunione al procedimento avente ad oggetto la domanda risarcitoria di quello avente ad oggetto la domanda connessa, dal momento che la riunione consente il raggiungimento dello stesso fine, che è quello di realizzare la trattazione unitaria che si sarebbe avuta con la descritta chiamata in causa (Cass. Civ. Sez. 1,
Sentenza n. 15919 del 25/06/2013 con riguardo alla domanda di garanzia).
A tal punto, già costituitasi nel giudizio riunito, , ha contestato la prospettazione CP_3
del Ha negato di aver impiegato impropriamente il cavedio condominiale CP_2 addebitatogli dal chiarendo che, senza oltrepassare i limiti sanciti dall'art. CP_2
1102 c.c., la collocazione delle piante ornamentali e della parete verde, costituisce modalità di esercizio delle normali prerogative del comproprietario mediante attuazione delle modifiche migliorative del normale godimento, senza arrecare danno ad altri condomini. A margine, ha osservato come, d'altra parte, diversi condomini utilizzino lo spazio CP_3 comune corrispondente all'indiana per collocare i loro condizionatori.
Ha poi riferito di aver già in precedenza rimediato alle infiltrazioni provocate dalla rottura di una tubazione a lei riconducibile e di aver sempre manifestato ampia collaborazione nei confronti del e dei condomini, sino al punto di essersi fatta carico, in modo CP_2
esclusivo, degli interventi di sistemazione della discenderia condominiale e della sostituzione delle lastre di marmo collocate nel cornicione sovrastante le sue vetrate e di aver sostenuto gran parte dei costi di sistemazione e abbellimento della facciata
CP_7
ha, inoltre, evidenziato come la situazione di degrado presente nel cavedio CP_3
condominiale preesista alla collocazione delle sue piante ornamentali, tanto che gli interventi eseguiti dalla ditta incarico del erano finalizzati a rimediare a Pt_2 CP_2
originarie disfunzioni strutturali e non allo stillicidio generato dall'innaffiamento; tanto è vero -ha proseguito- che i fenomeni di umidità si estendono lungo tutto il perimetro mentre invece, se dipendessero dall'asserito stillicidio, risulterebbero CP_7
confinati in corrispondenza con la zona coperta dalla parete verde.
Tanto premesso, ha negato ogni responsabilità con riguardo agli altri specifici CP_3
danni oggetto di questo giudizio, dal momento che la parete verde collocata sul perimetro dell'indiana del primo livello seminterrato è dotata di uno scolo che fa confluire l'acqua all'interno di recipienti dotati di pompe di sollevamento, grazie alle quali l'acqua confluisce infine nello scarico.
9 CO Invero, quanto ai danni all'interno dell'immobile occupato da essi derivano: dal fatto che i condizionatori collocati dalla stessa società conduttrice scaricano all'interno del cavedio, laddove il non ha mai collocato le pompe di sollevamento per le acque CP_2
piovane; e dall'impropria chiusura delle finestre di areazione all'interno del locale condotto in locazione.
In base a ciò, ha concluso chiedendo di rigettare le richieste avanzate dal CP_3
e, specificamente, quella di refusione delle spese sostenute per l'esecuzione CP_2 degli interventi edili nelle parti condominiali e all'interno dei locali privati, con rigetto di ogni domanda azionata nei suoi confronti.
In seguito all'esito negativo del procedimento di mediazione, nelle more esteso a tutte le
Parti dei procedimenti riuniti, sono state depositate le memorie assertive e istruttorie.
Con la memoria assertiva, ha ribadito il fatto che: l'immobile concesso in Parte_1
CO locazione era adatto all'uso concordato;
che durante i lavori, durati nove mesi, aveva potuto usufruire degli immobili alternativi messi a disposizione anche dal Condominio, senza subire alcun danno;
che all'esito dei lavori aveva continuato a occupare l'immobile.
Ha ribadito tutte le eccezioni alle domande riconvenzionali e ha insistito negli ulteriori profili di inadempimento sollevati contro la conduttrice nella memoria integrativa.
CO
Mediante la propria memoria assertiva ha negato di aver usufruito di locali alternativi messi a disposizione da o dal Condominio che, ha aggiunto, non si Parte_1 erano neppure occupate del trasloco. Ha aggiunto che i lavori all'interno del magazzino locato non erano ultimati e che l'immobile, perciò, versava ancora in pessime condizioni. Ha negato di aver sigillato le aperture interne del magazzino, impedendo il ricambio di aria;
ha pure contestato la ricostruzione del Condominio secondo cui l'umidità di risalita deriverebbe dallo svuotamento all'interno del cavedio del liquido di condensa prodotto dai suoi climatizzatori. Per il resto, ha ribadito tutto quanto già ampiamente argomentato con la memoria integrativa.
Non ha depositato memoria assertiva il CP_2
, con la propria memoria assertiva, ha ribadito le difese spiegate con la comparsa CP_3
depositata nel giudizio riunito e ha rinviato al contenuto della relazione tecnica di parte datata primo dicembre 2022, in base alla quale si esclude che la parete verde fissata sul muro frontale del primo livello interrato dell'intercapedine possa essere causa delle infiltrazioni, mentre lo è la minor porzione della parete verde fissata sulle pareti laterali di divisione
10 dell'intercapedine. Non ha accettato il contraddittorio sulle questioni controverse pendenti CO tra e . Parte_1
CO
Con la memoria di replica ha allegato che, nel frattempo, il 27 dicembre 2022 era crollato il soffitto di parte del magazzino e che altra parte del soffitto era venuta giù il successivo 11 gennaio 2023, aggiungendo che a causa di tale situazione aveva già comunicato il rilascio dell'immobile entro il 31 maggio 2023.
***
Per l'istruttoria di tutti i temi controversi sono stati comunicati agli atti, oltre al contratto di locazione, svariati documenti fotografici e tecnici, nonché la corrispondenza e-mail
CO intercorsa tra e e tra il Condominio e . Parte_1 CP_3
Meritano sin da subito particolare menzione: -il preventivo predisposto dalla ditta CP_6
[...
il 3 dicembre 2020 su richiesta del Condominio aventi a oggetto le opere di impermeabilizzazione dell'indiana perimetrale e la realizzazione degli intonaci macro porosi CO nel magazzino occupato da;
-le fatture emesse tra gennaio e luglio 2021 per l'esecuzione dei lavori (all. 4 di parte attrice); -la relazione tecnica di parte a firma dell'ing. CO CO (depositata da nella fase sommaria); -le mail inviate da a il 27 Per_1 Parte_1 aprile, l'8 giugno, il 16 settembre e l'11 novembre 2020 (all. n. 9 della memoria integrativa CO di ); -la e-mail del 24 gennaio 2021, inviata dal titolare dell'impresa CP_6 all'amministratrice del Condominio (all. n. 11 della comparsa del Condominio); - le fatture emesse dall'impresa di trasporti di UR AN al Condominio (ibidem, all. nn. 12 e
13); -la e-mail inviata a per conto del Codominio il 6 ottobre 2021 (ibidem all. n. 7); CP_3
-il report fotografico relativo alla situazione dei luoghi in data 10 giugno 2022 (all. n. 13 CO della memoria integrativa di ); il report fotografico riferito a ottobre 2022 (all. n. 14
CO CO della memoria integrativa di ); la e-mail del 28 dicembre 2022 inviata per conto di al Difensore di e rappresentazioni fotografiche (all. n. 17 e 18 della memoria n. Parte_1
CO 3 di ).
In accoglimento parziale delle richieste di interrogatorio e di prova orale, il 27 settembre
CO 2023 sono stati sentiti il rappresentante legale di e del il 20 ottobre sono CP_2
stati escussi i testi , , UR AN, , Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
, , Nel corso della stessa udienza, tenuto conto Testimone_4 Testimone_5 Tes_6 dell'imminente restituzione dell'immobile a , si disponeva la nomina di TU per Parte_1 il sopralluogo e la descrizione dell'immobile nel momento della restituzione.
11 Il 23 novembre, con l'escussione di e , si esauriva Testimone_7 Testimone_8
l'escussione dei testi e si procedeva a incaricare il TU per:
i) rassegnare relazione scritta, compendiata da rappresentazione planimetrica e report fotografico: a) sulla condizione strutturale dell'immobile verificando lo stato dei luoghi, e in particolare delle pareti perimetrali adiacenti l'intercapedine e dei soffitti CP_7 dell'immobile, evidenziando la presenza o meno della situazione di degrado denunciata dalla conduttrice, con particolare riferimento alla presenza di umidità e muffe e crolli, descrivendone l'entità; b) sulle caratteristiche che, nel mese di aprile 2019 e comunque sino al termine dei lavori eseguiti dalla ditta (documentati in atti), connotavano CP_6
l'intercapedine condominiale che si trova tra i piani S1 e S2, tenendo conto dell'oggetto e la natura di tali opere, chiarendo, in particolare se sono servite a rimediare a un vizio strutturale dell'intercapedine, secondo la sua funzione naturale, o a rimuovere danni sopravvenuti, riferibili a un fenomeno di stillicidio derivante dall'innaffiamento di piante ornamentali collocate lungo l'intercapedine condominiale a far data dal mese di febbraio 2020, tenendo conto delle osservazioni ricavabili dalla CTP dell'Ing. Arch. -in atti. Persona_2
ii) Verificare eventualmente l'origine etiologica della rovina strutturale riscontrata all'interno del locale concesso in locazione a riferendo in particolare: CP_1
CO
-circa la sua riconducibilità a difetti di areazione dei locali in uso alla e circa gli effetti possibili prodotti dallo scarico della condensa prodotta dalle determinate di areazione presenti all'interno del locale oggetto della locazione;

-circa la sua riconducibilità a difetti strutturali e inefficienze funzionali dell'intercapedine anzi indicata;

-circa la presenza o meno di pompe di sollevamento acque piovane;

-circa l'evidenza di fenomeni di stillicidio derivanti dall'innaffiamento di piante ornamentali collocate lungo l'intercapedine condominiale;

iii) determinare, ove possibile, il grado di efficienza causale delle cause eventualmente concorrenti;
iv) verificare la congruità economica dei lavori eseguiti da con l'eventuale CP_6 fenomeno dannoso prodotto dallo stillicidio provocato dall'innaffiamento di piante ornamentali.
***
12 II) LA CAUSA PRINCIPALE TRA E;
L'AUTOTUTELA EX ART. 1460 Parte_3 CP_8
C.C. E LA CONNESSA DOMANDA RICONVENZIONALE DI RESTITUZIONE PARZIALE DEL
CANONE VERSATO.
Con contratto registrato il 29 gennaio 2014 ha preso in locazione l'immobile sito CP_1
in Palermo, Viale della Libertà n. 37/I, verso il corrispettivo annuo di euro 18.000,00, da corrispondersi in rate mensili di euro 1.500,00. È pacifico che alla data di intimazione dello sfratto, la conduttrice aveva maturato la mora di euro13.107,34, estinta prima dell'udienza di CO comparizione della fase sommaria e comunque giustificato da ai sensi dell'art. 1460
c.c.
In seguito all'eccezione di inadempimento, ha proposto con la memoria Parte_1
integrativa e validamente (cfr. Cass. Sez. 3 -, Ordinanza n. 14779 del 26/05/2023) reconventio reconventionis per fare valere la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 19 del contratto, secondo cui, il ritardo nel pagamento anche di una sola rata del canone autorizza la risoluzione giudiziale ex art. 1456 c.c.
L'eccezione non è però assorbente.
Come correttamente rilevato dalla conduttrice, lo scrutinio circa il valido ricorso alla clausola risolutiva espressa è pregiudicato dalla verifica di fondatezza dell'eccezione di inadempimento, dal momento che per verificare l'effettiva rilevanza dell'inadempimento considerato ex art. 1456 c.c., occorre prima respingere la precedente eccezione di inadempimento formulata ex art. 1460 c.c.
Orbene, conviene prendere le mosse dall'oggetto del contratto.
L'immobile concesso in locazione rientrante nella categoria catastale A/10, corrispondente alla destinazione propria degli uffici e degli studi privati. Nondimeno, in base all'art. 1 del contratto, l'immobile era espressamente concesso in locazione per “uso magazzino”. CO L'interpretazione negoziale suggerita da , muovendo dal contenuto dell'art. 3 che escludono in favore della conduttrice sia il diritto all'avviamento sia la prelazione, vuole che si consideri il riferimento all'uso “magazzino” alla stregua di una mera esemplificazione, inclusiva di tutte le altre “attività” commerciali che non prevedono contatto con il pubblico.
Con la conseguenza che l'impiego dell'immobile per attività di e-commerce con predisposizione dell'apparato pubblicitario all'interno di sale per gli scatti fotografici, non solo non costituisce inadempimento ma anzi deve considerarsi rilevante per valutare il danno da lei subito -per perdita della redditività- e perciò per valutare anche la legittimità
13 dell'eccezione di inadempimento spesa contro la locatrice a fronte della ridotta utilizzabilità dell'immobile.
Secondo questo giudice si tratta di una ricostruzione ermeneutica che non trova riscontro nel testo contrattuale secondo i criteri dell'interpretazione soggettiva.
In base all'art. 3 del contratto, premesso il divieto di cambio di destinazione d'uso dell'immobile, il conduttore dichiarava che la “attività” a cui era strumentale la locazione non dava diritto a indennità di avviamento o a prelazione in caso di vendita a terzi;
l'art. 8 del contratto stabiliva il divieto di “deposito” di materiali pericolosi, infiammabili o maleodoranti, all'interno del locale;
in base all'art.9 del contratto il conduttore si impegnava a impiegare lo scivolo di accesso e negli spazi antistanti i locali di secondo piano soltanto per il tempo necessario al “carico e scarico di merce”.
Dal tenore letterale delle clausole alla luce del criterio dettato dall'art. 1364 c.c., in base al quale, per quanto generali siano le espressioni usate nel contratto, questo non comprende che gli oggetti sui quali le parti si sono proposte di contrarre, si deve ritenere che, il riferimento alla “attività” contenuto nell'art. 3 del contratto, seguito dal riferimento all'attività di
“deposito” di materiali all'interno del locale e poi alle operazioni di “carico e scarico” merce, debba intendersi riferito alla primaria destinazione impressa al bene in base all'art. 1 del medesimo contratto e cioè alla attività di magazzinaggio.
Non fa deporre in senso diverso il fatto che in base all'art.3 del contratto fosse escluso per il conduttore il diritto all'avviamento commerciale e della prelazione in caso di vendita, trattandosi di una dichiarazione meramente ricognitiva dello statuto giuridico che disciplina le locazioni non abitative per attività che non prevedano l'apertura del locale al pubblico degli avventori: che nel contratto si legge, infatti, che il conduttore “dichiara[va] e riconosce[va]” che l'attività svolta nell'immobile (e cioè quella di magazzino) non attribuiva per disposto normativo i cennati diritti (di indennizzo e avviamento). CO
Perciò, la scelta di di fare uso dell'immobile per attività ulteriori e diverse rispetto a quella di magazzinaggio non può riverberarsi in danno della locatrice imponendole l'assunzione di un obbligo manutentivo specifico connesso a quel genere di impiego e, soprattutto, per quanto maggiormente importa in questa sede, di un rischio risarcitorio (art. 1225 c.c.) ulteriore rispetto a quello riferibile alla locazione di un magazzino.
Piuttosto, tale circostanza potrebbe costituire, almeno in astratto, un'ipotesi di inadempimento della conduttrice. A tal riguardo, infatti, diversamente da quanto lasciato CO intendere da , un tale inadempimento rimarrebbe rilevante nonostante sia stato
14 contestato oltre il termine di tre mesi dalla conoscenza che ne ha avuto il locatore ex art. 80 della L. n. 392 del 1978.
L'ambito di applicazione di quella norma, che limita temporalmente la risoluzione prevista ex lege in caso di mutamento della destinazione d'uso, riguarda il caso in cui il mutamento determini una innovazione nella disciplina giuridica del rapporto in relazione alle categorie funzionali previste dalla legge n. 392/1978 (ad esempio da attività di ristorazione ad attività alberghiera, da attività che non prevedere il contatto con il pubblico ad attività che implichi la presenza di avventori -viceversa -; art. 27 della legge); al di fuori da tale ipotesi, il locatore è legittimato a fare ricorso alla ordinaria azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. allegando e dimostrando la gravità dell'inadempimento.
In concreto risulta però che , almeno sino al deposito della memoria Parte_1
integrativa, ha tollerato la parziale diversa destinazione dei locali;
destinazione di cui aveva CO di certo già avuto conoscenza dal 20 gennaio 2021, allorquando espressamente manifestava alla locatrice il suo disappunto per non poter fare uso delle “due camere adibite
a sale scatti con impiego di modelli e modelle”. Ne consegue che, in applicazione del criterio di buona fede oggettiva nell'esecuzione del contratto, la diversa concreta CO destinazione dell'immobile non integra un grave inadempimento da parte di .
Del tutto generiche sono le ulteriori doglianze di inadempimento di in ordine Parte_1 alla violazione dell'obbligo assunto dalla conduttrice di non molestare la quiete dei condomini e di non impiegare stabilmente lo scivolo condominiale che dà accesso al piano scantinato.
Risulta poi evidentemente infondata la denuncia di omessa stipula del contratto di CO assicurazione che, infatti, come già indicato in narrativa, ha adempiuto senz'altro.
La questione decisiva per decidere le contrapposte domande resta allora quella già definita sin dalla fase sommaria del giudizio ossia: l'effettiva sussistenza o meno dell'inadempimento di e specularmente la legittimità o meno, in base ai criteri di Parte_1
CO buona fede esecutiva e di proporzionalità, dell'autotutela esercitata da ex art. 1460 c.c.
A tal riguardo va rammentato in punto di diritto che, in base all'art.1575 c.c., dopo aver consegnato al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, il locatore deve anche mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, pure con riguardo alle sue pertinenze, per assicurare la destinazione economica del bene (cfr. art. 1716 c.c.), eseguendo tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione (art. 1577 c.c.) e garantendo il pacifico godimento durante la locazione.
15 In base all'art. 1583 c.c. “Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata” ma se “l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento art. 1584 c.c.”.
In pendenza degli interventi, il locatore, se non vuole subire la riduzione del canone o, in caso di completa inutilizzabilità del bene, l'azzeramento, deve assegnare al conduttore, mediante offerta reale, un bene alternativo adeguato allo scopo contrattuale.
Tale obbligazione del locatore non è esclusa quando i guasti dell'immobile, la rovina o la comparsa di vizi sopravvenuti limitativi della possibilità di fare uso del bene, dipendano dalle molestie di fatto da parte di terzi e cioè dalla loro condotta illecita di per sé autonomamente sanzionabile (art. 2043 c.c.), ivi comprese le infiltrazioni da bene di loro proprietà (art. 2053 c.c.).
Non ignora questo giudice che in caso di molestie di fatto (art. 1585 c.c.) la legittimazione del conduttore ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 24805 del
24/11/2005; Sez. 3, Sentenza n. 12220 del 20/08/2003). Tuttavia, si deve considerare che, nel contesto di riferimento, e cioè nell'ambito della relazione diretta tra una persona e la cosa, la nozione di molestia è circoscritta nel perimetro della turbativa esogena, proveniente cioè dall'esterno e consiste in una limitazione permanente delle facoltà di godimento ed eliminabile mediante cessazione della condotta del terzo e non nella distruzione del bene oggetto di quelle facoltà. L'azione diretta del conduttore contro il molestante, infatti, ha per oggetto, innanzitutto, l'interruzione della condotta dannosa e il risarcimento del danno da essa prodotto.
Quando la persistenza e l'intensità della turbativa da parte del terzo travalichi i confini propri della molestia producendo la rovina del bene concesso al conduttore, o determinando vizi strutturali sopravvenuti, essa corrisponde ad una induzione del terzo all'inadempimento del locatore e attiva, oltre ai rimedi atti alla cessazione della condotta molestante azionabili direttamene contro il terzo, anche i rimedi tipici offerti al creditore contro il debitore
16 inadempiente. E perciò, nel caso di specie, i rimedi dell'azione di adempimento ex art. 1576
c.c. e il rimedio della risoluzione alternativa alla riduzione di cui all'art. 1578 c.c. Inoltre, in pendenza di rapporto, siccome tale situazione genera una disfunzione in atto del sinallagma, essa legittima pure l'autotutela dell'art. 1460 c.c.
L'art. 1585 c.c., infatti, è teso ad aumentare la tutela del conduttore non a escludere l'obbligazione del locatore in caso di inadempimento indotto da parte del terzo.
In tale caso, risulterebbe in contrasto con il principio di effettività della tutela pretendere che il conduttore agisca contro il terzo molestatore per i danni all'immobile riferibile alla sfera di disponibilità del locatore, continuando il rapporto senza poter fare valere la propria pretesa contrattuale contro la sua controparte naturale.
In altri termini, laddove le infiltrazioni determinino la rovina dell'immobile locato o generino vizi strutturali sopravvenuti, si attiva una sfera di rischio ulteriore rispetto a quella perimetrata dall'art. 1585, secondo comma c.c., che chiama in causa anche l'obbligo contrattuale del locatore di mantenere l'immobile in condizioni adeguate all'uso convenuto e di garantire il conduttore dai vizi. La legittimazione del conduttore di agire al posto o a fianco del locatore contro il terzo danneggiante per il ripristino del bene locato non esclude, perciò, l'azione di adempimento con riguardo agli obblighi di manutenzione in seguito alla consumazione del guasto o l'azione di garanzia in seguito alla emergenza del vizio sopravvenuto e, specularmente, non esclude l'autotutela dell'art. 1460 c.c.
Anche a ritenere diversamente, nel caso di specie, assume importanza il fatto che la fonte delle infiltrazioni è stata allagata come riferibile alle pertinenze condominiali, dal momento che si è affermato che l'obbligo di manutenzione a cui è tenuto il locatore si estende, se l'immobile locato è incluso in un condominio, anche alle parti comuni (Cass. 18.11.1981, n.
6108), in quanto il loro uso è strumentale al pieno godimento dell'immobile (Cass.4.7.1987,
n. 5855) e non può riverberarsi in danno del conduttore il fatto che per eliminare il vizio o il guasto condominiale, il locatore debba attivare (fermo quanto prevede l'art. 1134 c.c.) i meccanismi di gestione stabiliti dallo statuto del condominio.
***
II.1) Orbene, muovendo da tale impostazione, vanno analizzati i fatti emersi all'esito dell'istruttoria. CO
Risulta dagli atti di causa che sin dal mese di aprile 2019, segnalava il danno da infiltrazione chiedendo alla locatrice di adottare le iniziative necessarie a preservare il rapporto contrattuale.
17 CO
In data 27 aprile 2020 segnalava a la forte umidità presente nei locali Parte_1
concessile in locazione allegando tre foto descrittive lo stato dei luoghi e in particolare, la situazione di degrado, evidentemente dovuta a un fenomeno infiltrativo di umidità, sia nella parte basamentale che nel soffitto si alcuni vani.
CO Merita particolare menzione la mail tramessa il 17 novembre 2020 da a Parte_1
per riferire che, in seguito a un precedente sopralluogo del 13 novembre 2020, tutti i muri perimetrali e interni presentavano gravi lesioni dovute a umidità di risalita, mentre il tetto della zona archivio e la parente sottostante, già in precedenza riparati, ripresentavano gravi danneggiamenti dovuti a infiltrazioni di abbondante umidità.
Con la medesima nota si segnalava che l'installazione da parte di (che a febbraio di CP_3 quell'anno aveva preso il locazione in piano cantinato superiore) di terriccio e piante con relativo impianto di irrigazione stava creando ingenti danni ai tetti e alle pareti adiacenti. CO Con la successiva mail del 1° dicembre 2020, lamentava a e a che, Parte_1 CP_3
nonostante le attività di ripristino del 19 e 23 novembre, si riscontrava nuova fuoriuscita di muffa e che nulla era stato fatto per rimediare agli effetti dannosi attribuiti all'installazione del terriccio e delle piante nella bocca di lupo del superiore piano cantinato.
Con nota del 20 gennaio 2021, trasmessa via PEC a il successivo 1° febbraio Parte_1
CO 2021, rappresentava: la persistenza di grave degrado alle murature interne ed esterne nella parte basamentale;
l'ossidazione di alcune travi e pilastri;
la continua presenza di infiltrazioni all'interno di una stanza provenienti dal piano superiore;
l'ostruzione dell'indiana perimetrale su via Pepe a causa della presenza di piante il cui scolo, in parte convogliato all'interno di secchi dotati di pompe di sollevamento, ostruiva l'areazione. CO Nella medesima nota, faceva riferimento ai lavori di manutenzione nel frattempo avviati dal il precedente 7 gennaio 2021, a causa dei quali era stato necessario CP_2 liberare un'area di 100 mq e due stanze, adibite a sale scatti.
Allegando la relazione tecnica rassegnata dall'architetto il 25 ottobre 2021, Persona_1 la conduttrice lamentava l'inutilizzabilità dei locali sin dal mese di aprile 2020. In particolare, come precisato con la comparsa di costituzione nella fase sommaria, il mancato godimento dell'immobile locato aveva riguardato: due sale scatti e una stanza adibita a ufficio per 122 (centoventidue) giorni nell'anno 2020 e poi, nell'anno 2021, anche l'area magazzino e l'area break per 53 (cinquantatré).
18 Secondo la piantina dei luoghi allegata in atti, i cinque ambienti interessati da degrado rilevante corrispondono alla “Area A magazzino”, “Area B Sala scatti 2”, “Area C sala scatti
1”, “Area E Ufficio”, “Area G break”.
La conduttrice ha allegato anche un report fotografico riferito al cedimento di parte del controsoffitto in data 27 dicembre 2022 e la comunicazione del 16 marzo 2023 della dichiarazione di risoluzione per grave inadempimento con indicazione della imminente restituzione dei locali (le chiavi dell'immobile sono state messe a disposizione di nel corso dell'udienza del 24 settembre 2023 e consegnate innanzi al ctu il Parte_1
successivo 18 ottobre).
La gravità della situazione di degrado all'interno dell'immobile nonché l'evoluzione temporale del fenomeno di ammaloramento, hanno trovato rappresentazione sia negli elementi di prova soggettivi che in quelli oggettivi.
La TE , impiegata di ., premettendo di aver svolto attività lavorativa Tes_4 CP_1 all'interno dei locali di via Corleo sino al mese di giugno del 2024, ha riferito che già nel mese di aprile 2019 la stanza di ingresso con corridoio lungo la parete di destra manifestava umidità fino a metà altezza. Le tre stanze che si distribuivano in avanti erano tutte danneggiate: la prima manifestava segni di umidità e muffa dalla parte alta della parete sino a terra;
la seconda stanza presentava <muffa sia sul tetto che sulla parte alta delle pareti>>; nella la terza stanza vi era muffa nella parte bassa di una parete;
il magazzino era divenuto inutilizzabile nell'anno 2020 -periodo nono meglio circoscritto- sino a che, nell'anno 2021 era persino crollato parte del tetto, in diversi momenti. CO
La TE già dipendente di sino ad aprile 2021 (dichiaratasi sua Tes_5
rappresentante legale sino a dicembre 2021), nel corso del suo esame ha segnalato che
“l'ultima cosa” di cui si era occupata direttamente per contro aveva avuto a oggetto CP_1
un appuntamento stabilito per gennaio 2020 finalizzato all'inizio dei lavori di ripristino con manovalanza ingaggiata dalla . Tale ricordo, in base alle risultanze complessive Parte_1 va evidentemente collocato nell'anno 2021, allorquando come è pacifico e come è dimostrato, si diede avvio al cantiere all'interno dell'immobile.
Con riguardo alle condizioni strutturali del locale di la TE (richiamando la Parte_1 planimetria esibita nel corso dell'esame siccome depositata come allegato n. 12 della CO memoria integrativa di ) ha riferito che lungo tutta la parete esterna del locale commerciale erano presenti segni di ammaloramento come muffe, umidità e infiltrazioni. I primi segni di degrado si erano manifestati ad aprile 2019. Gli ambienti F (ufficio), H
19 (deposito abiti), e D (ufficio), a causa del degrado erano stati svuotati per circa sei mesi, sino alla fine dei lavori di rifacimento (conclusi, come pacifico, e come si dirà intorno al mese di settembre 2021) ma dopo un paio di mesi il problema era ricomparso.
Il magazzino (locale A) era divenuto inutilizzabile e l'archivio era stato trasferito (sul punto si tornerà poco avanti), due uffici (locali D ed F) erano utilizzabili ma le finestre dovevano rimanere sempre aperte e perciò <<…le addette di lamentavano e andavano via prima>>.
Le due sale scatti erano divenute <via via inutilizzabili>>.
CO
Il TE , dipendente di sino al mese di agosto 2021, ha reso dichiarazioni Tes_6
sostanzialmente analoghe a quelle rese dalle fonti precedenti, descrivendo la diffusa condizione di degrado all'interno di tutte le stanze dell'immobile.
Nel dettaglio ha riferito che divennero inutilizzabili del tutto o in parte: uno degli uffici
(locale E); una sala scatti (la sala B), che, quando pioveva, veniva raggiunta dall'acqua; il magazzino (locale A), altri due uffici (locai F e H) e tutte e due le scale scatti (la già citata sala B e la sala C) che erano danneggiati.
Infine, va dato atto di quanto riferito dal TE , tecnico incaricato soltanto Tes_3 inizialmente dal Condominio di eseguire un sopralluogo prima dell'avvio dei lavori commissionati a ha riferito che <<…il 17 novembre 2020 ho rassegnato una CP_6
relazione per conto del Condominio avente a oggetto lo stato dei locali di secondo piano cantinato. Non ricordo chi fosse il proprietario dei locali. All'interno c'erano impiegati di
. Lo so perché conosco e anche alcune persone che lavorano COroparte_9 CP_9
per lui, tra cui una signora che si chiama . Persona_3
Tutte le fonti soggettive sopra indicate danno rappresentazione univoca circa l'esistenza della situazione di degrado manifestatavi a partire da aprile 2019 all'interno del locale CO occupato da ed aggravatasi nell'anno 2020. Dimostrano anche che, in quel periodo, CO almeno sino a novembre 2020, l'attività di all'interno del locale di in Parte_1
qualche modo continuava ma che, di certo da quel mese, una buona parte degli spazi interi era ormai divenuta inutilizzabile mentre altra parte era utilizzabile con difficoltà e limitazioni.
Ebbene, gli atti dimostrano ancora che, nel contesto descritto, e in stretta continuità temporale, si inseriva l'attività del Condominio che, su sollecitazione di , a Parte_1
dicembre 2020 affidava all'impresa edile le” le “opere di impermeabilizzazione CP_6
indiana perimetrale dello stabile e la realizzazione degli intonaci macroporosi del locale posto al secondo cantinato ad uso Dell'Oglio.com”.
20 La natura e l'oggetto dell'intervento trovano riscontro nelle dichiarazioni del TE Tes_9 operaio dell'impresa che ha ben descritto la tipologia delle opere, spiegando che i CP_6 lavori hanno avuto riguardato il ripristino della parte basamentale all'interno del locale del secondo cantinato, nonché il livello basamentale dell'indiana condominiale del secondo cantinato, laddove mancava l'impermeabilizzazione ed era necessaria la guaina cementizia per rimediare allo stillicidio derivante dal primo piano cantinato,
Longo n.d.r.) aveva realizzato una parete verde ornamentale>>. CP_3
In base al preventivo predisposto dall'impresa il 3 dicembre 2020 le opere CP_6
potevano essere completare in novanta giorni lavorativi. Essendo pacifico che il cantiere ebbe inizio il 7 gennaio 2021, il cantiere doveva dunque concludersi entro aprile 2020.
Senonchè, la fattura a saldo emessa da (invero riferita anche lavori ulteriori - CP_6
bagno del locale portiere) è datata però 20 novembre 2021.
Ciò riscontro il dato circa il prolungamento dei lavori rispetto al programma.
Secondo la tesi del il cantiere si è protratto per nove mesi, e cioè sino a CP_2
settembre; ciò, sempre secondo il a causa dalla presenza all'interno del locale CP_2
CO dei dipendenti di che continuavano a svolgervi attività lavorativa.
La prospettazione del prolungamento del cantiere a causa della necessità di coordinamento con la prosecuzione dell'attività della conduttrice è confermata dalle fonti orali.
Il TE ha riferito che <secondo il nostro programma, i lavori dovevano durare Tes_9 all'incirca quattro/cinque mesi ma si sono protratti per la necessità di coordinamento con
l'attività commerciale sino al mese di settembre>>.
Nel corso della sua deposizione, il TE ha aggiunto che all'interno dei locali si svolgeva attività commerciale e che durante l'esecuzione dei lavori i dipendenti della conduttrice continuavano a lavorare. Le attività di cantiere, infatti, dovevamo coordinarsi con gli orari dell'attività commerciale e <I ragazzi di (Dow, n.d.r.) non ci consentivano di CP_9
iniziare prima delle ore 9/9.30 del mattino e capitava anche che dovessimo interrompere
l'attività per qualche ora>>. A tal proposito, il TE ha spiegato che <Quando demolivamo, la stanza interessata non era utilizzata dagli impiegati;
le altre invece si>> e ulteriormente sollecitato sul punto, il TE ha chiarito che <Tranne nella fase delle demolizioni, gli ambienti interni del locale commerciale veniva, a mia memoria, impiegati tutti, seppure in modo coordinato con le nostre attività>>.
21 Anche il TE , altro dipendente della ditta ha riferito che i lavori Tes_1 CP_6 durarono, secondo il suo ricordo, per <<…circa sei mesi>>. Il TE ha aggiunto che durante CO i lavori i dipendenti della continuavano a lavorare e segnatamente ad impacchettare abbigliamento. I lavori, infatti, si svolgevano da una stanza all'altra, consentendo di spostare
<<…le cose da un lato all'altro dei locali in modo da non impedire lo svolgimento della loro attività>>. Coerentemente con tale ricordo, il TE ha pure riferito che i lavori avevano
CO inizio non prima delle nove del mattino, perché era quello l'orario di apertura della che, infatti, non aveva consegnato le chiavi del cantiere.
La ricostruzione coerentemente riferita dai testi e è riscontrata dalle Tes_9 Tes_1
CO dichiarazioni rese dalle fonti orali introdotte da .
Il TE , ha riferito che in seguito all'inizio dei lavori di manutenzione nell'anno Tes_6
2020, <<…Ci si spostava da un ufficio all'altro>>.
La TE ha segnalato di aver svolto attività lavorativa presso i locali di via Corleo Tes_4
sino al mese di giugno 2023 ed ha aggiunto << Posso riferire che da aprile/maggio 2020, a causa dell'avvio e della prosecuzione di lavori edili all'interno dei locali, ha CP_1 chiesto quotidianamente l'intervento di personale addetto alle pulizie straordinarie, per circa sei mesi>>.
La TE ha riferito che i lavori di iniziati a gennaio e “mai finiti” Tes_5 CP_6
venivano eseguiti in modo incostante aggiungendo che <Era sempre un cantiere aperto quell'ufficio ma non so riferire nulla rispetto alla durata dei lavori. Sino a che io ho CO lavorato per era lavori erano in corso>>.
A questo punto si deve segnalare il contento della nota del 9 aprile 2021, inviata da CO
al quando il cantiere condominiale era ormai avviato e aveva Parte_1 CP_2
già sospeso in autotutela il pagamento dei canoni sin dal mese di febbraio.
segnalava che, in base all'esito dei sopralluoghi svolto proprio quel giorno Parte_1 all'interno dei locali concessi in locazione, risultava evidente come non fosse “più procrastinabile” l'eliminazione dell'umidità presente. Nella medesima pec, Parte_1 attribuiva le cause del degrado alla “arbitraria occupazione delle indiante con delle piante da parte di ”; erano allegate cinque foto, riportanti la medesima data del 9 aprile 2021, CP_3
raffiguranti le tracce di umidità al soffitto e alle pareti.
Si tratta di elementi oggettivi che dimostrano come, a distanza di quattro mesi dall'avvio del cantiere, l'immobile oggetto si trovasse in condizioni strutturali di degrado a cui, per stessa ammissione di , occorreva rimediare immediatamente. Parte_1
22 Le foto allegato descrivono una situazione di generale e diffuso ammaloramento ma non ancora di rovina.
Seguendo il solco già sopra tracciato, alla luce delle testimonianze e dei dati oggettivi connessi, risulta confermato che con certezza, almeno dal mese di novembre 2020 e senza soluzione di continuità per tutto il successivo periodo di nove mesi di durata dei lavori di manutenzione straordinaria -iniziato a gennaio e terminato a settembre 2021-, i locali
CO concessi in locazione a furono stravolti dal degrado e il loro utilizzo risultò fortemente limitato a causa dei lavori di manutenzione svolti in simultanea alla continuazione dell'attività di immagazzinaggio.
In assenza di un cronoprogramma o di un giornale di cantiere e in base soltanto alle dichiarazioni testimoniali, non vi sono elementi sufficienti per determinare quanto di preciso abbia inciso sul prolungamento dei lavori di manutenzione straordinaria la compresenza di CO
, ma è molto provato che per la situazione di degrado e per i conseguenti lavori di
CO manutenzione si ridusse ampiamente lo spazio utilizzabile da che, però, non dovette interrompere del tutto la sua attività.
Risultavano totalmente impraticabili i seguenti ambienti: magazzino (locale A), un ufficio
(locale E), due sale scatti (locale C e B); litando sensibilmente l'utilizzo dei rimanenti ambienti interni, come il deposito abiti (locale H) e i due uffici (F e D) -testi e Tes_5 Tes_6
Co Tes_1 periodo sei mesi vennero svuotati (TE ). Parte_4
CO
In tale quadro, l'affermazione del e di , secondo cui potette CP_2 Parte_1
fare uso di altri locali messi gratuitamente a sua disposizione durante lo svolgimento del cantiere ha trovato conferma soltanto in minima parte e comunque in modo non determinante.
La TE ha riferito che nell'anno 2021 l'attrezzatura della sala scatti e l'archivio Tes_4
vennero spostati fuori dal locale di ma ha chiarito di non sapere dove. Parte_1
Sul punto la TE è stata più precisa, perché ha riferito che l'archivio venne Tes_5 spostato all'interno di una stanzetta nello stesso stabile;
anche la TE non ha saputo riferire se quel diverso ambiente venne messa a disposizione da o dal La Parte_1 CP_2
CO TE ha, però, escluso che fosse riferibile a . (< e ha aggiunto che in CP_1 base al suo ricordo si trattava dell'ex stanza del portiere. Quanto all'attrezzatura delle sale adibite all'attività di shooting ha riferito che vennero spostate in via Corleo presso un locale di proprietà di altra società del Gruppo ossia la “DDS”.
23 Il TE ex portiere dello stabile condominiale, ha riferito che durante la Tes_2
CO pendenza dei lavori i dipendenti di avevano utilizzato l'ex casa del portiere per depositare carpette e <<…mentre nel palazzo accanto, in prossimità dello Per_4 scivolo”, usufruivano di “locali per lo svolgimento dell'attività>>.
Il TE ha ricordato che l'archivio venne spostato per predisporre i lavori di Tes_6 manutenzione nell'anno 2020, all'interno di un locale nello stesso edificio condominio.
Il TE UR titolare dell'omonima impresa di trasporti, ha riferito di essere occupato, per conto di dello spostamento degli archivi presenti nel piano seminterrato di Parte_1 via Libertà 37/ I all'interno di un locale posto al secondo piano ammezzato;
ha chiarito di non essersi occupato del trasloco di mobili: documenti. Abbiamo soltanto eseguito spostamenti di mobili all'intero dello stesso piano per agevolare le nostre attività. All'interno c'era l'azienda che svolgeva attività. CP_9
C'erano delle ragazze che lavoravano alla scrivania>>. Ha aggiunto di essersi occupato anche del trasferimento inverso.
Il TE (già sopra citato-dipendente della ha ricordato che il Tes_9 CP_6
CO Condominio aveva messo a disposizione di l'ex locale caldaia, adiacente a quelli locato da , per stoccare i cartoni utilizzati per imballare la merce che poi Parte_1
spedivano.
Con riguardo al tema in questione, il Condominio ha depositato agli atti due fatture emesse dall'impresa di traslochi “UR AN”: la prima è stata emessa il 19 maggio
2021 la seconda e ultima il 5 aprile 2022.
Gli elementi di prova da ultimo analizzati, coerenti tra loro dal punto di vista soggettivo e attendibili anche alla luce degli elementi oggettivi (cfr. fatture sopra indicate e planimetria del locale di evidenzia la presenza di un adiacente locale caldaia, attiguo ad altro Parte_1 locale , dimostrano che, in vista dell'avvio del cantiere e durante la sua CP_7
CO esecuzione, e il Condominio si fecero carico di assicurare a un locale Parte_1 alternativo per il deposito dell'archivio e per lo stoccaggio degli scatoloni utilizzati per l'attività di impacchettamento/imballaggio della merce a cui hanno fatto riferimento sia il TE che il TE attività che proseguiva durante il cantiere, la cui Tes_1 Tes_9
CO articolazione operativa era coordinata proprio con l'attività di , al punto da determinare un significativo prolungamento del tempo di esecuzione.
***
24 II.2) Quanto sopra dimostrato è decisivo ai fini del giudizio di sussistenza e di gravità della mora lamentata dalla locatrice e per converso del giudizio di fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta.
Il quadro di insieme sopra delineato è coerente con la prospettazione offerta dalla convenuta mediante l'ausilio della tabella allegata nella fase sommaria;
tabella che conteggia in termini temporali la situazione di inutilizzabilità del locale concesso in locazione con riguardo a specifici ambienti interni (all. n. 7 depositato il 24 febbraio 2022 nel fascicolo del procedimento di sfratto n. 14258/2021 r.g.).
Ponendo attenzione al periodo che qui importa per la valutazione circa la legittimità della autotutela (febbraio/ agosto 2021- periodo considerato nell'intimazione di sfratto) e prendendo le mosse dal canone annuale di locazione utilizzato come pacifico riferimento
CO dalla stessa (euro 18.289,17, pari al canone mensile di euro 1.524,10), risulta che a causa dell'impossibilità di impiegare -in assoluto- il magazzino (locale A), nonchè per la ridotta utilizzabilità della sala scatti (locale B), di un ufficio (locale E) e degli altri ambienti
CO residuali, l'interesse economico di venne svilito per il 70% e cioè per euro 7.942 (cifra arrotondata).
CO
Sin qui, perciò, la prospettazione di , con riguardo all'esistenza di un apprezzabile diminuzione del godimento del bene locato risultata provata, dovendosi escludere che la sua decisione di ricorrere all'autotutela dell'art. 1460 c.c., sia stata strumentale.
Occorre adesso stabilite se quella scelta sia stata anche proporzionale.
A tal proposito, rammentando che lo svilimento della prestazione del locatore è stato appena sopra determinato nel 70%, è ancora utile rilevare anche quanto emerso all'esito delle verifiche tecniche;
verifiche che, come si illustrerà via via, sono state eseguite in base a un sopralluogo molto approfondito e bene documentato e sono state illustrate e rassegnate in modo logico e coerente con le risultanze dell'istruttoria; di modo che questo giudice ne fa proprie le conclusioni (cfr. relazione depositata l'11 maggio 2024).
Il TU, dopo aver descritto l'immobile connotato da pianta a L sviluppata ad angolo lungo le pareti a Sud/Est e a Nord/Est, ha, infatti, riscontrato che all'interno dei nove vani che lo compongono, il fenomeno di degrado è stato attribuibile a scarsa ventilazione ed eccessiva condensa nelle seguenti percentuali: in quattro vani per il 10%; in due vani per il
15%; in un vano per il 50%; e in due vani per il 100%.
La percentuale media di incidenza causale della condensa è perciò del 41,6% (375/900), arrotondabile al 42%.
25 CO
In parte, per la percentuale dell'11%, l'incidenza causala è addebitabile a .
Nel vano più interno lungo la parete Sud/Est ad angolo con la parete Nord/Est (n. 4 della relazione del TU) e nel vano più grande su tale ultima parete (n. 5 della relazione del TU)
l'incidenza causale del difetto di areazione è stata determinata rispettivamente in misura del
10% e 15%. All'interno di quei vani il TU ha rinvenuto la finestra in comune chiusa e la griglia di areazione rivestita con pannellatura.
Anche nel vano successivo (n. 6) che si trova lungo la parete Nord/Est -ossia il magazzino più danneggiato rispetto agli altri ambienti- il TU ha riscontrato finestre parzialmente chiuse e griglie di areazione rivestite con pannellatura, con incidenza causale per il 15%.
Orbene, poste tali evidenze, la chiusura delle griglie di areazione e delle finestre non può
CO che essere riferibile a che perciò ha contribuito ex art. 1127 primo comma c.c. in misura del 11% (40/375) alla causa di inutilizzabilità dell'immobile concessole in locazione.
In conclusione, perciò, la disfunzione del sinallagma contrattuale corrisponde a una
CO ingiusta lesione di e così a un inadempimento di per la minor percentuale Parte_1
del 59%. CO
In tale contesto secondo questo giudice, la decisione assunta da di sospendere l'integrale pagamento del canone nel periodo indicato nell'intimazione di sfratto, è stata in concreto eccessiva secondo i limiti dettati dall'art. 1460 c.c.
Come già sopra anticipato in punto di stretto diritto, in base alla più recente evoluzione interpretativa (Cass. 26/07/2019, n. 20322), si deve ritenere legittima la sospensione della prestazione gravante sul conduttore anche quando la cosa risulti utilizzabile soltanto in parte o manifesti vizi, anche sopravvenuti, che la rendono non del tutto adeguata all'uso pattuito;

l'autotutela dell'art. 1460 c.c. però, è esercitata in buona fede solo quando, “avuto riguardo alle circostanze” l'inadempimento a cui si reagisce ha in concreto influito sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto, legittimando, causalmente e proporzionalmente, la sospensione totale o parziale dell'adempimento (Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n.
16822).
Nel rispetto di tale criterio, nell'ambito del contratto di locazione, l'eccezione di inadempimento può essere sollevata anche in presenza di vizi della cosa giustificanti la riduzione del corrispettivo ai sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sez. 3 - ,
Sentenza n. 16918 del 25/06/2019) se veicola nei termini di exceptio non rite adimpleti contractus e risulti così attuata in modo proporzionale.
26 CO
Perciò, la scelta di di fare ricorso alla sospensione totale e non proporzionale del canone è stata illegittima per la sua eccessività e, di conseguenza, la mora della conduttrice è stata colpevole.
Nondimeno, nel periodo di riferimento tale mora, poi comunque sanata, corrispondeva al
41% del canone maturato, e cioè a euro 5.000 (41% di 1.524,10*8, con arrotondamento al decimale). Debito non irrilevante ma non sufficiente, secondo questo giudice, per approdare al giudizio di gravità di cui all'art. 1455 c.c.
La mora, infatti, estinta entro l'udienza di prima comparizione del procedimento di sfratto, maturava in un contesto di grave e conclamato disagio della conduttrice, denunciato più volte alla locatrice e si consumava, proprio nel periodo di esecuzione dei lavori da parte dell'impresa nominata dal Condominio, per di più al cospetto di un reciproco inadempimento di corrispondente al 59% del valore economico del rapporto. Parte_1
Tutto ciò, inoltre, in pendenza di un rapporto iniziato nell'anno 2014 e proseguito sino a quel momento senza fibrillazioni.
La domanda di risoluzione per grave inadempimento avanzata da va perciò Parte_1
respinta.
***
II.3) Stabilito ciò, è però fondata la domanda dichiarativa di risoluzione negoziale esercitata in via di reconventio reconventionis da con la memoria integrativa del CP_10
1° giugno 2022 ai sensi dell'art. 1456 c.c. e in virtù della previsione contenuta nell'art. 19 del contratto.
La domanda, già dichiarata ammissibile nel paragrafo introduttivo, è fondata dal momento che, diversamente da quanto previsto ai fini della risoluzione giudiziale di inadempimento, la risoluzione negoziale fondata su clausola risolutiva espressa attribuisce all'interessato un diritto potestativo il cui esercizio presuppone soltanto l'inadempimento ipotizzato in contratto, indipendentemente dalla sua oggettiva gravità.
CO E non vi è dubbio che la scelta di di sospendere integralmente il pagamento del canone, oltre i limiti sanciti dall'art. 1460 c.c. ha innescato validamente l'attivazione della clausola risolutiva espressa.
In definitiva, in contratto va dichiarato risolto dal 1° giugno 2022.
II.4) Tanto ricostruito e procedendo oltre, occorre dare atto del fatto che, per come documentato, i lavori eseguiti da non furono risolutivi. CP_6
27 A tal proposito il TU ha riscontrato che l'impermeabilizzazione del piano di calpestio non è stata stabilizzata attraverso il necessario risvolto sul muro di tompagno e che, d'altra parte, non è stato risanato né isolato;
inoltre non sono state rinvenute le pompe di sollevamento delle acque piovane che, invece, erano state programmate.
D'altra parte, è emerso che a poco più di un anno dal termine dei lavori, e cioè nel mese di dicembre 2022, si riproposero crolli del controsoffitto all'interno del magazzino ancora
CO occupato da (nonostante la dichiarazione di risoluzione di QA contenuta nella memoria del 1° giugno 2022).
In tale contesto sono significativi anche il report fotografico allegato con il documento n.
CO CO 14 da e la nota del 16 marzo 2023 trasmessa da a per denunciare Parte_1
ancora l'impossibilità di fare uso dell'immobile.
Documenti che, insieme alle altre evidenze, consentono di introdurre la verifica circa il diritto o meno di di conseguire il canone di locazione con riguardo al periodo Parte_1
successivo ai lavori terminati a settembre 2021 e sino alla data della risoluzione 1 giugno
2022, e dunque di conseguire, per il periodo successivo e sino al rilascio dell'immobile - avvenuto il 18 ottobre 2023- l'indennità di cui all'art. 1591 c.c.
In base ai sopralluoghi e alle verifiche del TU si può affermare che al momento di consegna delle chiavi, 18 ottobre 2023, l'immobile era in pessimo stato di conservazione.
Tutti i vani mostravano segni di evidente e grave degrado. Il distacco dello strato di intonaco, macchie di muffa e efflorescenze saline si manifestavano in tutti i vani. Nelle stanze adibite a uffici, sul lato Sud/Est era manifesto il pericolo di crollo del solaio
(evidenziandosi fenomeni di c.d. “sfondellamento”) e persino la trave sovrastante la finestra verso l'indiana risultava ammalorata. Nel magazzino la parete contro terra risultava completamente imbibita e il solaio si mostrava con pignatte in massima parte distaccate.
In altri termini, le opere programmate dal Condominio e affidate a non hanno CP_6 impedito che, a distanza di meno di due anni, e cioè alla data del sopralluogo, l'indiana si mostrasse nelle seguenti condizioni:
-muri contro terra vetusti, privi di finitura, con fenomeni di dilavamenti, lesioni e distacco di intonaco;

- muro di tompagno del fabbricato, privo di finitura in porzioni dello stesso, non idoneamente isolato e con presenza di sconnessioni;
in particolare in corrispondenza dell'interpiano tra il piano S1-S2, dove a seguito della realizzazione di un piano di calpestio
28 in grigliato in acciaio, non è stata correttamente ripristinata la muratura in corrispondenza degli innesti della struttura portante il grigliato stesso;

- piano di calpestio ricoperto da detriti, rifiuti di vario genere, sul quale è stato rinvenuto uno strato impermeabilizzazione staccata in più punti e pertanto non più idonea ad assolvere alle sue funzioni (pag. 33 della relazione del TU).
È evidente che la situazione fotografata a ottobre 2023 non dimostra di per sé quale fosse la condizione dell'immobile nel precedente periodo intercorso tra settembre 2021 e dicembre 2022. Ma, come anticipato, con la memoria integrativa e con la memoria di cui CO all'art. 183, sesto comma c.p.c. n. 2, ha allegato la corrispondenza intercorsa con e così il contenuto delle doglianze manifestate alla locatrice a causa della Parte_1
situazione di progressivo degrado. Dopo il mese di gennaio 2021 e sino a ottobre 2022 non vi sono elementi meritevoli di approfondimento. CO
Con l'allegato n. 12 della memoria istruttoria ha prodotto però un report fotografico, ricavabile dai messaggi inviati nell'ottobre 2022 a attraverso l'applicativo Parte_1
WhatsApp e in tal senso non contestati, che dimostra in quel momento una rinnovata situazione di degrado distribuita in modo grave all'interno di tutti gli ambienti oggetto della CO locazione. Con la stessa memoria, ha dimostrato (cfr. all n. 16 e 17) il rovinoso crollo avvenuto il 27 dicembre 2022 in danno del controsoffitto del vano all'interno del quale erano depositati i cartoni da imballaggio. Ed è stata comunicata agli atti di causa anche la
CO nota trasmessa il 10 gennaio 2023 mediante la quale lamentava al Difensore la persistenza del danno e il fatto che, nonostante la precedente promessa di intervento del 29 dicembre, non erano stati avviati i lavori di ripristino (all. n. 21).
Orbene, seguendo il percorso già articolato, tenuto conto della documentazione fotografica prodotta con la memoria istruttoria n. 2, visto l'esito della TU e considerato il complessivo articolarsi della relazione negoziale, si deve concludere che dopo i lavori completati da a settembre 2021, l'utilizzabilità del bene immobile oggetto del CP_6
contratto di locazione riprese ma risultò nuovamente compromessa per le stesse precedenti cause di degrado dal mese di ottobre 2022. Da quel periodo il godimento dell'immobile da
CO parte di risultò certamente compromesso negli stessi termini in cui lo era stato nel periodo di peggior degrado -in misura, cioè, del 59%.
La richiesta di pagamento avanzata da con riguardo al periodo compreso tra Parte_1
aprile e ottobre 2023 ex art. 1591 c.c. è perciò fondata nella misura del 41% sulla base del canone mensile di euro 1.595,73, così legittimamente adeguato ex art. 4 del contratto e art. 29 32 della l. 392/1978 in virtù della comunicazione trasmessa a febbraio 2022 (cfr. all. n. 7 memoria integrativa).
Ne consegue che dal mese di gennaio 2023 il canone, e di conseguenza l'indennità dell'art. 1591 c.c. esigibile da non superava la somma mensile di euro 654,00. Parte_1
Con riferimento al periodo compreso tra aprile 2023 (data di interruzione dei pagamenti) e il rilascio del bene (ottobre 2023) ha perciò diritto al pagamento di euro 4.578 Parte_1
oltre IVA e interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. decorrenti da ogni scadenza periodica.
***
CO II.5) Fermo quanto appena deciso, alla luce delle emerge riportate sopra, ha da parte sua diritto alla restituzione del canone incamerato da QA nel periodo compreso tra novembre 2020 a settembre 2021 nella misura corrispondente allo svilimento della prestazione -59%. Ciò a titolo risarcitorio per inesatto adempimento.
CO
Negli stessi termini ha diritto alla restituzione del canone marginale ingiustamente versato, dopo la risoluzione del contratto, tra ottobre 2022 e marzo 2023 a titolo di ripetizione di indebito, dal momento che l'indennità dell'art. 1591 c.c. va calcolata in base al valore del canone esigibile secondo contratto.
CO
ha perciò diritto alla restituzione del 59% delle somme versate in tali due periodi.
È provato che nel primo periodo considerato nell'analisi della vicenda, e cioè nel
CO periodo compreso tra novembre 2020 e settembre 2021 corrispose il canone di euro
16.765 oltre IVA (euro 1524+11: prospetto del mastrino cliente depositato da Parte_1
CO nella fase sommaria unitamente all'allegato n. 4 depositato da nella medesima fase). In CO considerazione del pregiudizio subito a causa dello svilimento della prestazione, ha diritto, con riguardo a quel periodo, alla restituzione della somma di euro 9.891,00 oltre
IVA e interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. dalla data dell'ultimo pagamento comprensivo dell'indebito e cioè dal 26 ottobre 2021 (cfr. all. n. 4 depositato da CO
nella fase sommaria e relativo al pagamento dei canoni da febbraio a settembre 2021, fatture nn. 33/2021 e successive).
CO
Con riguardo al secondo periodo, e cioè da ottobre 2022 a marzo 2023, ha corrisposto il canone di euro 9.144,00 oltre IVA, in base al valore originario, non adeguato
CO secondo l'indice ISTAT. Con riguardo a ciò, ha diritto alla restituzione della somma di euro 5.395 oltre IVA e interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. da ogni scadenza periodica, a titolo di indebito parziale -dovendosi così qualificate la domanda
30 riconvenzionale della conduttrice- mancando, nella proporzione stabilita, le condizioni di applicabilità dell'art. 1591 c.c. CO
Non vi è spazio per il riconoscimento in favore di delle poste di danno ingiusto affermate con la memoria integrativa ai fini della domanda riconvenzionale di risarcimento.
Manca la prova, infatti, che gli acquisti di beni strumentali documentati con le fatture allegate (doc. n. 13 della memoria integrativa) si riferiscano alla sostituzione di beni strumentali danneggiati o distrutti a causa delle infiltrazioni.
Non basta a fondare tale prova la competenza temporale e l'inerenza delle voci di costo documentate attraverso le fatture prodotti in atti. Quei documenti non offrono alcuna rappresentazione circa le cause dell'acquisto; secondo questo giudice occorreva dimostrare il CO precedente possesso da parte di di beni della stessa specie e la distruzione di essi a causa della rovina dell'immobile locato. CO
Analogamente infondata è la domanda avanzata da per conseguire in via equitativa il risarcimento del danno da perdita di redditività. Non basta, infatti, allegare i bilanci per dimostrare che, con riguardo all'attività di immagazzinaggio, per il cui svolgimento era stato destinato il godimento contrattuale concesso da (come riferito all'inizio di Parte_1 questo paragrafo) per dimostrare, anche in termini presuntivi, l'indice di incidenza delle opere di cantiere e del degrado strutturale dell'immobile sulla operatività aziendale. Tale CO allegazione, infatti, così per come offerta da e cioè isolata da ogni argomento, risulta del tutto vaga e non consente di ricavare razionalmente il fatto ignoto che si intendeva dimostrare.
La domanda risarcitoria, perciò, va accolta nei limiti sopra esposti. CO
Effettuata la compensazione impropria tra l'indennità dovuta da ex art. 1591 c.c. e il risarcimento per il pagamento di un canone parzialmente non dovuto nel periodo di riferimento, il danno in definitiva risarcibile in suo favore è di euro 10.708 oltre interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dalla data in cui si è manifestato l'indebito e cioè 26 ottobre
2021.
Quanto al regime delle spese, tenuto conto del valore della domanda principale e di quello della domanda riconvenzionale va ricondotta al quarto scaglione della tabella allegata al DM n. 55 del 2014. Tenuto conto dell'attività istruttoria svolta, le spese di giudizio vanno CO liquiate in euro 10.000,00. è risultata sostanzialmente vittoriosa, avendo conseguito il risarcimento del danno per inadempimento parziale ma è parzialmente soccombente dal momento che al contempo è stata accolta in parte anche la domanda di di Parte_1
31 conseguire il pagamento sospeso illegittimamente. Le spese vanno perciò compensate in misura della metà e per la restante parte posse a carico di . Parte_1
III) LA DOMANDA DI GARANZIA

CONTRO

IL . CP_2
Con la memoria integrativa, ha chiamato in garanzia impropria il Parte_1
Condominio, lamentando che la condizione di degrado e rovina riscontrata all'interno dell'immobile locato, a causa delle quali non le è stato è possibile adempiere correttamente agli obblighi del locatore, è direttamente dipesa dalla situazione di abbandono e così di inefficienza dell'indiana condominiale.
La domanda è fondata.
Il è garante anche davanti ai singoli condomini per i danni derivanti dalle cose CP_2
condominiali. Sia in base all'art. 2053 c.c. sia in base agli artt. 1130, comma 1, n. 4, c.c. e dall'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., per la posizione di custodia e di gestione attiva della compagine condominiale (Cass. Civ. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 516 del 11/01/2022; Cass.
SS.U.U. sent. n. 9449/2016) sussistono infatti in capo alla compagine condominiale un dovere generale e un obbligo specifico di garanzia che si rivolge dal lato attivo anche al condomino con riguardo alla relazione con il bene di sua proprietà esclusiva.
CO
Fermo quanto riferito sopra in ordine alla diretta autoresponsabilità di nella determinazione del degrado dell'immobile locato in misura dell'11%, è stato dimostrato che il processo di ammaloramento è dipeso dalla rovina dell'indiana condominiale. Ed è noto che, salvo titolo contrario, il cavedio è sottoposto al regime giuridico dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. (Sez. 2, Sentenza n. 17556 del 01/08/2014).
Premesso ciò, fatta eccezione per i locali nn. 8 e 9 (secondo la numerazione impiegata dal
TU nella sua ricostruzione planimetrica), tutti gli altri vani interni del seminterrato S2 sono stati gravemente danneggiati dalle infiltrazioni direttamente provenienti dall'indiana.
Vanno peraltro svolte precisazioni con riguardo ai locali nn. 7 e 5.
Con riguardo al vano n. 7, il Ctu ha indicato tra le cause del degrado sia la condensa da scarsa ventilazione (già attribuita all'azione della stessa conduttrice), sia il ristagno per perdita d'acqua proveniente dalla conduttura del piano superiore (cfr. pag. 52 e foto nn. 35-
38, erroneamente riferite all'ambiente n.

8 -ma si tratta di un errore di battitura del TU).
Le immagini, secondo questo giudice, si riferiscono abbastanza chiaramente a un tubo in pvc afferente all'impianto condominiale. Il degrado del vano n. 7 va perciò ricondotto ex art. 1223 c.c. alla negligente manutenzione dell'impianto idrico condominiale.
32 Con riguardo al vano 5, il TU ha osservato che, eccetto per una componente pari al 15% dovuta a condensa -già sopra imputata alla stessa conduttrice-, il degrado strutturale è rappresentato per la percentuale del 20% dall'umidità prodotta da infiltrazioni direttamente provenienti dall'indiana al confine con la parete;
infiltrazioni aggravate per il 15% dallo stillicidio proveniente dalla sovrastante parete verde del primo piano seminterrato;
per il restante 20% dall'umidità derivante da un difetto del tombino esterno di raccolta delle acque piovane che, ribassato rispetto alla sede stradale, consente la penetrazione dell'acqua sino alle fondamenta, imbibendo così la parete contro terra;
e per il residuo 10% il degrado è rappresentato da umidità causata da infiltrazioni provenienti dagli scassi eseguiti sulla muratura di tompagno in corrispondenza della struttura di acciaio su cui poggiano le griglie di calpestio del superiore livello seminterrato.
Ebbene, la circostanza per cui l'infiltrazione della parete perimetrale controterra dipenda da un difetto del tombino comunale non esclude la responsabilità del dal CP_2
momento che il cavedio è, per l'appunto, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, con la conseguenza che la rovina di tali elementi rientra nella sfera di operatività dell'art. 2053 c.c.
In altri termini, in un caso di questo tipo, competeva al Condominio vigilare sulle condizioni delle mura perimetrali dell'indiana e adottare le iniziative necessarie per interrompere l'innesco dei processi rovinosi, di modo che, se la persistenza delle cause del degrado sulla parete condominiale ha provocato, in diretta successione causale, un danno alla posizione dominicale del -che comprende quella di ricavare frutti civili dal proprio bene- CP_2
di ciò deve rispondere il CP_2
Anche il grigliato calpestabile collocato nell'indiana al livello S1 deve essere riferito, in assenza di elementi che rappresentino il contrario, alla potestà del Condominio. Ne consegue che il degrado provocato dagli scassi eseguiti sui muri di tompagno per inserire la struttura in acciaio su cui poggia il grigliato calpestabile del livello S1 è riferibile alla posizione di responsabilità diretta del CP_2
Richiamato quanto già rappresentato nei paragrafi precedenti, non vi sono ulteriori considerazioni da svolgere con riguardo alla diretta riferibilità dei danni verificatisi all'interno dei restanti vani dell'immobile di alla responsabilità da custodia e Parte_1
gestione gravante in capo al con riguardo alle pessime condizioni strutturali del CP_2
cavedio.
33 Invero, in esito alla TU è stata verificata la totale inadeguatezza strutturale dell'indiana condominiale a isolare gli ambienti interni a fronte dello stillicidio e al deflusso delle acque piovane, comprese quelle provenienti dal tombino che si trova sul marciapiede e quelle che si infiltrano nelle fessure create sulla pavimentazione perimetrale esterna all'edificio.
Sin dal mese di novembre 2020 (primo referente temporale di rilievo nella vicenda che ci impegna), lo strato di impermeabilizzazione dell'indiana era del tutto inadeguato, tanto che per stessa iniziativa del Condominio e su sollecitazione di , venne incaricata -a Parte_1
dicembre 2020- l'impresa “Emme Sirl” per ricollocare la guaina impermeabilizzante e le pompe di sollevamento.
L'esecuzione dei lavori, terminata a settembre 2021, non fu risolutiva e dopo qualche mese la base del cavedio perse nuovamente le sue caratteristiche isolanti. Tanto è vero che, come rappresentato sopra, a distanza di poco più di un anno, il riproporsi del fenomeno infiltrativo si manifestò in modo grave ad ottobre 2022, sino al crollo del controsoffitto all'interno del magazzino il 27 dicembre 2022.
In base alle emergenze istruttorie, ritiene questo giudice condivisibili le conclusioni raggiunte dal TU anche su tale questione e cioè che “l'acqua che penetra all''interno dell'indiana, viene assorbita viene assorbita dapprima dalla soletta della stessa, priva di idonea impermeabilizzazione, successivamente dalla parete impermeabilizzazione, causando pertanto la comparsa di macchie di umidità nonché di efflorescenze saline nella porzione in basso a destra della parete Sud-Est”.
In definitiva, la disfunzione dell'indiana è stata la causa della rovina prodottasi all'interno dell'immobile di ed è causa primigenia dell'inadempimento della locatrice che, Parte_1
perciò, a buon diritto, ha chiesto di essere mallevata dal Condominio per il danno da lucro cessante derivato dalla riduzione del canone di locazione per come determinato nel paragrafo precedente. Il va in definitiva condannato a risarcire in CP_2 Parte_1
misura corrispondente, pagando in suo favore la somma di euro 10.708,00, oltre interessi da ciascuna scadenza periodica nella misura legale ex art. 1284, quarto comma c.c., oltre IVA.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in euro 3.600,00 tenuto conto del valore della lite e dell'attività istruttoria svolta.
***
IV) LA CONTROVERSIA TRA IL E CP_2 CP_3
Con la comparsa di costituzione nel procedimento portante, il ha chiesto di CP_2
ritenere e dichiarare le responsabilità, anche in concorso, di , a che risponda, CP_3
34 risarcisca e lo tenga indenne dei danni causati all'indiana/cavedio condominiale e all'immobile di proprietà della con rimborso delle spese tutte affrontate dal Parte_1
per la esecuzione dei lavori. CP_2
La domanda è espressamente riferita ai danni causati all'indiana e all'immobile di e non contiene una domanda di ulteriore garanzia contro per il Parte_1 CP_3
risarcimento dovuto dal Condominio a garanzia di . Parte_1
Il contenuto della domanda corrisponde perciò a quello già spiegato con l'atto di citazione che ha dato pendenza al giudizio riunito.
Nel merito, il Condominio ha allegato la nota trasmessa il 5 ottobre 2021 a per CP_3
lamentare il danno da infiltrazioni nelle parti condominiali del secondo pianto sotterraneo, in corrispondenza dello showroom di , a causa della collocazione di piante ornamentali CP_3 nell'indiana.
Con la stessa nota il aggiungeva di aver già dovuto disporre interventi edili di CP_2
CO ripristino all'interno dei locali occupati da e anticipava richiesta di rimborso per i relativi costi, chiedendo la rimozione delle piante.
replicava il successivo 13 ottobre negando ogni responsabilità dal momento che, CP_3
Pers come risultava dalla relazione di CTP rassegnata dall'Architetto (che parimenti si trasmetteva), l'unico punto dal quale l'acqua poteva passare dal piano S1 al piano sottostante era individuabile nei passetti laterali alle griglie di piano ma che non vi erano evidenze in tal senso, dovendosi compiere le dovute verifiche;
ragione per cui il degrado era da addebitare alla vetustà del sistema di impermeabilizzazione dell'indiana, alla condensa CO provocata dai condizionatori di , dalla insufficiente areazione.
A tal riguardo si deve però mettere in rilievo il fatto che, secondo la relazione tecnica dell'Ing. datata 1°dicembre 2022 -depositata anch'essa da con la Persona_6 CP_3 memoria del 9 marzo 2023- “appaiono chiare le cause delle infiltrazioni d'acqua presenti all'interno dell'immobile posto al livello -2”, ossia “le acque di irrigazione provenienti dalla porzione di parete verde fissata sui muri laterali in corrispondenza delle solette di irrigidimento”.
Ebbene, l'indagine tecnica affidata al TU ha consentito di verificare che, in effetti, le infiltrazioni all'interno dell'immobile di , provenienti dall'indiana condominiale Parte_1
sono state aggravate dallo stillicidio determinato dalle piante che componevano la parete verde collocata da nella parte laterale del cavedio. CP_3
35 Secondo l'indagine del TU, il contributo causale si è manifestato nei seguenti termini: in misura del 30% quanto ai vani nn. 1, 2, 3 e 4; in misura del 15% quanto ai vani nn. 5 e 6.
Perciò, complessivamente, per una percentuale di incidenza di 150/900, pari al 17% (con arrotondamento al decimale più alto).
È allora fondata la domanda del di conseguire da il risarcimento del CP_2 CP_3 danno in corrispondenza al costo sostenuto per l'esecuzione dei lavori di manutenzione all'interno della proprietà esclusiva di nei limiti dell'incidenza percentuale sopra Parte_1
fissata.
In base al preventivo del 3 dicembre 2020 e tenuto conto delle fatture allegate dal l'ammontare dei lavori in questione va determinato in euro 26.000,00. CP_2
Non è contestato che il condominio abbia liquidato la fattura emessa da il 24 CP_6
gennaio 2021 (all. n 4 della comparsa di costituzione); conseguentemente, deve CP_3
essere condanna in favore del al pagamento di 4.420,00 oltre IVA al 10% e agli CP_2 interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. dal 24 gennaio 2021.
Non è fondata, invece, la domanda avanzata dal per ottenere il risarcimento CP_2
del danno corrispondente al costo sostenuto per i lavori di manutenzione dell'indiana condominiale.
Si deve considerare che l'intervento a tal dine affidato dal all'impresa CP_2
ha avuto a oggetto: CP_6
-realizzazione di massetto in conglomerato cementizio con pendenza verso la strada;

- Fornitura e posa di guaina liquida impermeabilizzante;

- realizzazione di pozzetto in calcestruzzo ad angolo tra le due vie per raccolta acqua piovana ed altro.
La realizzazione del pozzetto in calcestruzzo è un'opera nuova, necessitata da una originaria carenza strutturale che non può certamente addebitarsi alla installazione della parete verde voluta da . Così anche la realizzazione del massetto con relativa CP_3
pendenza.
Pure il rifacimento della impermeabilizzazione, infine, non è stato necessitato da un processo rovinoso provocato dallo stillicidio proveniente dal primo piano scantinato e connesso all'innaffiamento della parete verde di ma si è reso indispensabile per far CP_3
fronte alla vetustà del piano di calpestio.
Il ristagno d'acqua provocato dall'innaffiamento delle piante di ha avuto inizio CP_3
CO nell'anno 2020 mentre aveva segnalato le prime manifestazioni del processo
36 infiltrativo già nell'anno precedente. E ciò costituisce un primo argomento per concludere che la situazione di inefficienza impermeabilizzante del cavedio, a cui il TU ha attribuito il maggior grado di coefficienza causale in relazione ai danni strutturali nel secondo piano scantinato, non è stata innescata dallo stillicidio proveniente dalla parete verde del primo piano scantinato.
L'innaffiamento delle piante collocate da è risultato rilevante soltanto con CP_3
riguardo alla parete verde collocata lungo le pareti laterali, dal momento che quella frontale era dotata di una canalina di scolo che sfociava all'interno di appositi recipienti. Il residuale fenomeno di ristagno determinato dall'innaffiamento ha generato un aggravamento del danno da infiltrazioni ma non ha causato le infiltrazioni e cioè non ha provocato lo sfaldamento del piano di calpestio dell'indiana creando le condizioni per l'infiltrazione.
Si tratta di una inferenza logica confortata dalle verifiche eseguite dal TU il quale ha confermato che gli interventi edilizi commissionati a era finalizzati a rimediare CP_6 principalmente ad un vizio strutturale dell'intercapedine, nella quale era assente “qualsiasi sistema di smaltimento delle acque meteoritiche”, con un piano di impermeabilizzazione assente e comunque non più ideona. Tale conclusione risulta plasticamente definita nel computo metrico elaborato dal TU (su richiesta delle Parti) per descrivere i lavori necessari a rimediare alle diverse situazioni di rovina. I lavori descritti per rimediare alle disfunzioni del cavedio non sono in alcun modo ricollegabili ai lavori necessari a eliminare lo stillicidio da innaffiamento proveniente dalla parete verde.
Perciò la richiesta del Condominio di ribaltare su il costo delle opere di CP_3
rifacimento della struttura del cavedio non è fondata.
È fonda, infine, la domanda azionata dal nel procedimento COroparte_11
riunito per conseguire la rimozione della parete verde collocata nel primo piano cantinato.
Risulta in atti, dalla stessa relazione di parte depositata dalla convenuta, che la realizzazione di quell'ornamento, nell'implicare l'occupazione di uno spazio comune, non è stata accompagnata dalla impermeabilizzazione della parete frontale.
Non vi è dubbio che l'installazione della parete verde di per sé non determini una modifica della destinazione principale del cavedio e che, in ultima analisi, possa costituire una modalità di “migliore godimento” da parte del singolo condominio ex art. 1102 c.c. nondimeno, la carente impermeabilizzazione della parete frontale del cavedio fa sì che la sua applicazione determini una ingiusta e potenzialmente dannosa alterazione della parete contro terra a discapito degli altri condomini.
37 A luxory va perciò ordina di rimuove la parete verde del primo piano cantinato laddove ancora presente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e tenuto conto del valore della controversia si stabiliscono a carico di in misura di euro 2.800,00, oltre accessori. CP_3
***
V)
La Ctu è stata necessaria per verificare l'entità e le causa della situazione di degrado allegata dalla convenuta e tenuto conto delle contestazioni di , del Condominio Parte_1 chiamato in garanzia da quest'ultima e di . CP_3
L'esito della TU ha confermato la situazione di grave degrado all'interno dell'immobile di addebitandone l'origine alla posizione del e di secondo Parte_1 CP_2 CP_3 valori coerenti all'ammontare delle condanne.
Il compenso del TU, liquidato con separato decreto, va perciò allocato nei rapporti interni in capo al Codominio anche a titolo di manleva di , in solido con Parte_1 CP_3
per la quota del 17%; fermo restando la solidarietà tra tutte le Parti nei rapporti esterni con l'Ausiliario.


PQM


A) Respinge la domanda proposta da tesa alla risoluzione per Parte_1
inadempimento del contratto di locazione stipulato con il 29 gennaio 2014. CP_1
A.1) Accoglie la domanda ulteriormente riconvenzionale di e, visto l'art. Parte_1
1456 c.c., dichiara risolto il contratto di locazione concluso con a far data dal 1° CP_1
giugno 2022;
A.2) Accerta il diritto di al pagamento dell'indennità di cui all'art. 1591 c.c. in Parte_1
relazione al periodo compreso tra aprile 2023 e il rilascio del bene a ottobre 2023 in misura di euro 4.578 oltre IVA e interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. decorrenti da ogni scadenza periodica
A.3)Accoglie la domanda di risarcimento del danno e di indebito avanzata in via riconvenzionale da per parziale e apprezzabile inadempimento di CP_1 Parte_1
nel periodo compreso tra novembre 2020 e settembre 2021 e nel periodo compreso tra ottobre 2022 e marzo 2023 e, tenuto conto della compensazione impropria con la posta di cui al precedente capo C), condanna a pagare in favore di euro Parte_1 CP_1
10.708,00 oltre interessi ex art. 1284 quarto comma c.c. dalla data in cui si è manifestato l'indebito e cioè 16 ottobre 2021.
38 A.4) Respinge ogni ulteriore domanda di risarcimento del danno proposta da CP_1
contro Parte_1
A.5) Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di in Parte_1 CP_1
misura di euro 5.000,00, oltre IVA, cpa, rimborso del 15% come per legge compensandole per il resto.
B) Accoglie la domanda di garanzia proposta da contro il Parte_1 [...]
e per l'effetto lo condanna al pagamento in favore della garantita COroparte_5
di euro 10.708,00 oltre gli interessi che la garantita dovrà corrispondere e IVA.
B.1) Condanna il al pagamento delle spese di lite in favore COroparte_12
di liquidandole in misura di euro 3.600,00, oltre IVA, CPA e rimborso Parte_1
forfettario del 15% come per legge.
C) Accoglie la domanda reale proposta dal per COroparte_5 la restituzione in integrum degli spazi comuni e per l'effetto condanna a COroparte_13
rimuovere la parete verde realizzata nel secondo primo piano scantinato.
C.1) Accoglie parzialmente la domanda di risarcimento danni proposta dal
[...]
contro e condanna la Società a pagare in COroparte_5 COroparte_3
favore del danneggiato la somma di euro 4.420,00 oltre IVA al 10% e interessi nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. dal 24 gennaio 2021. Condanna a pagare in favoe CP_3
del Condominio le spese di lite in misura di euro 2.800,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% come per legge.
D) Pone il compenso del TU, liquidato con separato decreto, definitivamente in capo al in solido con per la quota del 17%; COroparte_5 COroparte_3 fermo restando la solidarietà tra tutte le Parti nei rapporti esterni con l'Ausiliario.

Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito
Così deciso a Palermo 28/03/2025
Il Giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice/dottor Filippo Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n.
44.
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