REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PATTI
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Pietro Paolo Arena, assistito dal
Funzionario addetto all'Ufficio per il processo, dott.ssa Antonella Raccuia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado n. 866 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
, nato a [...] – Acquedolci il 24/02/1965, C. F. Parte_1 [...]
; , nata a [...] il [...], C. F. C.F._1 Parte_2 [...]
; entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Benedetto C.F._2
Manasseri presso il cui studio sito in Sant'Agata Militello, via Campidoglio n. 26, sono elettivamente domiciliati;

- ATTORI -
CONTRO
, nata a [...], il [...], c.f. , CP_1 CodiceFiscale_3 residente in Acquedolci, c. da Nicetta, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv.
Carlo Bartolo presso il cui studio, sito in Sant'Agata Militello, via Catania n. 10, è elettivamente domiciliata;

, nato a [...], il [...], c. f. Controparte_2 C.F._4
, residente in Acquedolci c. da Nicetta, rappresentato e difeso, giusta procura in atti
[...] dall'Avv. Maurizio Calogero La Rupe, presso il cui studio sito in Torrenova, via Rosmarino n. 97,
è elettivamente domiciliato;

- CONVENUTI-
OGGETTO: risoluzione preliminare di compravendita.
CONCLUSIONI: Come da verbale in atti.
FATTO E DIRITTO 1.- Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_3 Parte_4 convenivano in giudizio e , dinanzi l'intestato Tribunale, CP_1 Controparte_2 per ottenere l'accertamento dell'inadempimento contrattuale e la dichiarazione di risoluzione del preliminare di compravendita stipulato data 28.08.2019.
Premettevano che a seguito di trattative intercorse tra e Parte_3 Controparte_2
, nell'agosto 2019 (promissaria acquirente e figlia di )
[...] Parte_4 Parte_1
e (promittente venditrice e moglie di ) stipulavano un CP_1 Controparte_2 preliminare di compravendita di un immobile sito in Acquedolci, censito al catasto al foglio 10 particella n. 885 sub. 2, per la somma di € 165.000,00.
Rappresentavano di avere appreso che la proprietaria dell'immobile fosse quest'ultima solo al momento della stipula del preliminare, poiché fino a quel momento essi avevano sempre condotto le trattative unicamente con il identificandolo come il proprietario. CP_2
Spiegavano che il pagamento del prezzo sarebbe dovuto essere effettuato per la somma di € 25.000,00 mediante l'immediato trasferimento della metà di un lotto di terreno edificabile sito in Acquedolci, per la somma di € 25.000,00 a mezzo assegno circolare, € 23.000,00 in contanti al momento della stipula del preliminare, € 52.000,00 alla consegna dell'immobile, prevista per il
30.09.2019, ed infine la restante somma di € 40.000,00 sarebbe stata versata alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale pendente sull'immobile in questione.
Specificavano che, in un secondo momento e per volere di , il suddetto lotto CP_2 veniva restituito a in cambio della somma di € 10.000,00 dallo stesso versati a Parte_3 mezzo di due assegni postali dell'importo di € 5.000,00 ciascuno.
Esponevano di aver provveduto ad effettuare tutti i pagamenti previsti fino al momento della consegna dell'immobile senonché, all'approssimarsi della data prevista per la stipula del contratto definitivo, il iniziava ad accampare scuse al fine di rimandare il trasferimento CP_2 definitivo.
Deducevano che, a seguito di tale comportamento, si rivolgeva ad un Parte_4 legale al fine di mettere in mora la promittente venditrice e che, dopo aver richiesto una visura ipotecaria, scoprivano che l'immobile oggetto della compravendita era interessato da una domanda di revocatoria dell'atto di acquisto, proposta dal curatore del fallimento della società
e da un pignoramento immobiliare eseguito con verbale del 15.01.2018 Organizzazione_1 dell'ufficiale giudiziario di Patti. Spiegavano, pertanto, che i convenuti avevano agito in violazione del principio di buona fede incassando una somma complessiva pari a € 110.000,00 e promettendo in vendita un immobile di cui, in realtà, non potevano disporre liberamente.
Rappresentavano che comunque l'immobile era loro stato materialmente consegnato, che essi avevano provveduto ad arredarlo apportando migliorie a loro spese e che lo stesso era stato destinato a residenza familiare della signora Parte_2
Lamentavano di aver subito, a causa delle predette vicende, ingenti danni sia patrimoniali sia morali.
Proponevano istanza cautelare di sequestro conservativo dell'immobile.
Concludevano chiedendo dichiararsi la risoluzione del preliminare di compravendita stipulato tra e in data 28.08.2019, condannarsi i convenuti alla CP_1 Parte_4 restituzione delle somme pagate da e al pagamento di € 50.000,00 a titolo di Parte_3 risarcimento del danno di natura economica e di natura non patrimoniale, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio, con comparsa di risposta, contestando integralmente CP_1 quanto chiesto, dedotto ed eccepito da parte attrice.
Eccepiva, preliminarmente, in primo luogo, la carenza di legittimazione attiva di Pt_3
in considerazione del fatto che la promissaria acquirente era unicamente la di lui figlia
[...]
e, in secondo luogo, la carenza di legittimazione passiva di Parte_4 Controparte_2
poiché si era solo limitato a ricevere gli acconti e firmare le ricevute per delega di essa
[...] moglie, odierna convenuta.
Sosteneva di aver agito sempre secondo buona fede e di aver subito posto in chiaro le due trascrizioni presenti sull'immobile de quo, così come risultava anche dal preliminare sottoscritto da entrambe le parti.
Lamentava, invece, che il aveva ceduto in permuta un pezzo di terreno Parte_3 del quale non era effettivamente proprietario poiché l'acquisto era stato effettuato tramite una semplice scrittura privata.
Si opponeva all'istanza di sequestro conservativo e alla richiesta di risarcimento danni avanzata da parte attrice poiché quest'ultima aveva apportato le migliorie senza metterne a conoscenza la promittente venditrice.
Concludeva chiedendo dichiararsi, preliminarmente, la carenza di legittimazione attiva in capo a e la carenza di legittimazione passiva in capo a , Parte_3 Controparte_2 con conseguente estromissione dal giudizio di entrambi, nel merito, rigettarsi le domande avversarie, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva, altresì, affermando, preliminarmente, sia la propria Controparte_2 estraneità ai fatti e l'assenza di titolarità passiva a stare in giudizio sia la carenza di legittimazione attiva in capo a . Parte_3
Si opponeva alla richiesta di sequestro conservativo.
Concludeva chiedendo accettarsi sia la propria carenza di legittimazione a stare in giudizio sia quella di e la conseguente estromissione dal giudizio di entrambe le parti, Parte_3 rigettarsi l'istanza di sequestro conservativo, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 25-26.10.2022 il sottoscritto G.I. rigettava la domanda cautelare, dando disposizioni per il prosieguo del giudizio.
Dunque la causa, istruita documentalmente e a mezzo prova testimoniale, veniva decisa con la presente sentenza a seguito di concessione dei termini per il deposito degli scritti conclusivi ex art. 190 c. p. c.
2.- Ordine logico di trattazione impone la preventiva analisi delle questioni preliminari sottese al caso in esame.
In primo luogo, va presa in considerazione la doglianza avanzata da parte convenuta nelle memorie ex art. 183 co. 6 n.1 c. p. c. in merito alla rimessione in termini concessa agli attori, a causa di un disguido telematico, per il deposito delle suddette memorie.
A parere dello scrivente, infatti, l'impedimento dedotto dal procuratore di parte attrice può considerarsi non imputabile allo stesso poiché lo stesso ha prodotto la ricevuta di consegna della Pec, contenente il deposito delle memorie ex art. 183, dimostrando che effettivamente la busta era stata consegnata presso la casella Pec del destinatario. Non coglie nel segno nemmeno la contestazione di parte convenuta circa il fatto che il provvedimento di riammissione in termini degli attori sia intervenuto senza instaurare sul punto il contraddittorio tra le parti, poiché stante la convinzione maturata da questo giudicante, così come sopra esposta, non si sarebbe giunti, in ogni caso, a diversa conclusione.
Secondariamente va analizzata l'eccezione sollevata da parte convenuta circa la carenza di legittimazione attiva in capo a e di legittimazione passiva in capo a Parte_3 [...]
. CP_2 Presupposto essenziale dell'azione e del processo intero sono, da una parte, la legittimazione ad agire e, dall'altra, l'interesse ad agire. La prima consiste nell'affermazione della titolarità attiva (in capo a chi propone la domanda giudiziaria) del diritto di cui si chiede la tutela.
La legittimazione ad agire costituisce, quindi, una condizione dell'azione diretta all'ottenimento, da parte del giudice, di una qualsiasi decisione di merito, la cui esistenza è da riscontrare esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata dall'azione, prescindendo, quindi, dalla effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa.
L'interesse ad agire, quale altra condizione dell'azione, consiste nell'interesse da parte di colui che propone la domanda ad ottenere tutela giurisdizionale. Nello specifico si tratta di un interesse al conseguimento di un'utilità o di un vantaggio non altrimenti ottenibile senza l'intervento del giudice. L'interesse ad agire deve essere concreto cioè effettivo ed attuale, ossia esistente quantomeno al momento della decisione.
Orbene nel caso in specie, a parere dello scrivente, sussistono in capo a Parte_3 entrambe le suddette condizioni dell'azione poiché gli attori agiscono in giudizio per ottenere la risoluzione del preliminare di compravendita dalla quale ne deriverebbe l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute. Considerando che, nella vicenda sottesa, il signor ha pagato una parte del prezzo e ha conferito, in un primo Pt_3 momento, metà indivisa del proprio terreno sito in Acquedolci e, in un secondo momento (a seguito della restituzione dello stesso), la somma di € 10.000,00; appare chiaro l'interesse in capo allo stesso ad agire al fine di ottenerne la restituzione.
In merito, invece, alla legittimazione passiva di va osservato che, se da una CP_2 parte, la sua posizione è del tutto estranea al contratto oggetto del contendere, dall'altra, la sua condotta appare centrale rispetto all'evolversi di tutta la vicenda sottesa al presente giudizio e il suo operato, seppure in qualità di delegato dalla moglie alla conduzione delle trattative e alla riscossione delle somme, rileva ai fini dell'accertamento della violazione del principio di buona fede e correttezza e del conseguente risarcimento del danno che nel prosieguo saranno esaminati.
Ne deriva che non può esserne pronunziata l'estromissione dal presente giudizio.
3.- Passando al merito della controversia va detto che il contratto preliminare di compravendita è un accordo tramite il quale venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare in secondo momento il contratto definitivo di vendita. Tale atto, ai sensi dell'art. 1351 c. c., deve necessariamente avere forma scritta a pena di nullità. Può succedere, però, per le più svariate ragioni, che una delle parti si rifiuti di stipulare il suddetto definitivo.
L'art. 1453 c. c. prevede che, nel caso in cui una delle due parti sia inadempiente, l'altra
(ossia quella adempiente, che sarebbe pronta per la stipula del contratto definitivo) ha la possibilità di agire, in via alternativa, per la risoluzione del contratto preliminare ovvero per l'esecuzione in forma specifica.
Se la parte, a causa dell'inadempimento dell'altra parte, perde l'interesse all'adempimento del contratto preliminare, può richiedere la risoluzione del contratto, che in questo modo non produrrà più i suoi effetti.
Tuttavia, la risoluzione del contratto può essere chiesta, a norma dell'art. 1455 c. c., solo nel caso in cui l'inadempimento non sia di scarsa importanza riguardo l'interesse dell'altra parte.
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza tale valutazione va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
e, in secondo luogo considerando eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare o meno il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (cfr Cass. n. 1773/2001).
In questo senso, la valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale comporta lo scioglimento dell'intero rapporto contrattuale in essere tra le parti con effetti retroattivi, importando la restituzione di tutto quanto ricevuto a titolo di controprestazione dalla controparte.
Continuando nella disamina della disciplina applicabile è necessario ribadire ancora che, secondo l'insegnamento definitivamente avallato dalla Cassazione a Sezioni Unite (n.
13533/2001), il creditore, sia che agisca per l'adempimento dell'obbligazione, sia che agisca per la risoluzione del contratto, nonché per il risarcimento del danno, ha l'onere di fornire la prova della sola esistenza dell'obbligazione, e cioè della fonte negoziale o legale da cui essa sorge, potendosi limitare ad allegare puramente l'inadempimento della controparte senza doverlo dimostrare nei suoi elementi costitutivi.
Spetterà quindi al debitore che intenda sottrarsi alla condanna dimostrare di aver adempiuto, ovvero che l'adempimento è divenuto impossibile per causa a lui non imputabile. Venendo al caso che occupa, in primo luogo, bisogna rilevare che l'esistenza del contratto in questione risulta documentalmente provata (cfr. produzione documentale di parte attrice).
Diversamente, la parte convenuta ha del tutto omesso di fornire la prova del proprio adempimento (o dell'inadempimento per causa ad essa non imputabile) rispetto alle obbligazioni assunte con il negozio, oggi sottoposto al vaglio di questo Giudice, e della cui inosservanza si duole l'attore.
Con riferimento all'aspetto della gravità dell'inadempimento, in applicazione dei suddetti principi, si può osservare che l'inadempimento per cui è causa ha generato un notevole squilibrio del rapporto sinallagmantico: parte attrice, a fronte di un notevole esborso di denaro, non ha ricevuto la prestazione che le spettava ovvero la stipula del contratto definitivo, e ciò è stato certamente imputabile al fatto che l'immobile promesso in vendita è risultato gravato da una domanda di revocatoria dell'atto di acquisto, proposta dal curatore del fallimento della società
e da un pignoramento immobiliare. Organizzazione_1
Sul punto appare chiarificatrice la Suprema Corte che, in un caso analogo, ha recentemente affermato “La mancata dichiarazione del pignoramento dell'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita costituisce inadempimento di non scarsa importanza a carico del promittente, che dà accesso sia ai rimedi contrattuali ricavabili dalla disciplina generale del contratto, tra cui gli artt. 1385 e 1453 c.c., sia ai rimedi previsti dalla disciplina del contratto definitivo, tra cui l'art. 1482 c.c., con facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la fissazione di un termine per la liberazione dell'immobile o optare per la risoluzione o la riduzione del prezzo.” (cfr Cass. Civ n. 19294/2020).
L'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, non menzionate nel contratto o comunque non apparenti o non conosciute dalla controparte, costituisce causa di risoluzione o riduzione del prezzo a favore del compratore, in quanto configurante un grave inadempimento a carico del promittente venditore. Sempre secondo la Cassazione, infatti, il principio di buona fede (art. 1375
c.c.), arricchisce il contratto preliminare di obbligazioni ulteriori (rispetto a quella di prestare il consenso) funzionali alla effettiva realizzazione dello scambio (v. tra le altre, Cass., 26 febbraio
2006 n. 3185). Tra queste vi rientrano l'obbligo di eliminare eventuali vizi materiali e giuridici della cosa. In questo modo, i rimedi propri della fase traslativa si anticipano nel momento preliminare, onde consentire una piena tutela del contraente fedele.
Applicando il principio sopra esposto alla nostra fattispecie concreta, nella quale sull'immobile oggetto di preliminare pendono sia la trascrizione di un pignoramento immobiliare sia quella di una domanda revocatoria, questo giudicante non può che ritenere grave l'inadempimento posto in essere dalla convenuta la quale, anche a mezzo del proprio CP_1 marito, che agiva quale suo rappresentante o comunque quale nuncius, aveva laconicamente comunicato alla promissaria acquirente l'esistenza di una trascrizione di una domanda giudiziale sull'immobile, lasciando intendere che la stessa sarebbe stata agevolmente cancellata onde poter consegnare l'immobile libero da pesi e trascrizioni di ogni sorta.
Né parte convenuta ha articolato prova o fornito documentazione utile a confutare in maniera convincente i fatti sopra esposti.
La palese difformità della prestazione resa rispetto alle pattuizioni negoziali induce codesto Tribunale a ritenere raggiunta la prova dell'inadempimento posto in essere da
[...]
, nonché della sua gravità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., decisamente contravvenendo tale CP_1 condotta della convenuta alle esigenze sostanzialmente sottese al negozio in esame.
Va dunque dichiarata la risoluzione del preliminare stipulato il 28.08.2019 per grave inadempimento della convenuta rispetto agli obblighi prescritti nel contratto medesimo e di cui si è detto.
Quanto agli effetti della risoluzione, previsti dall'art. 1458 c.c., la Suprema Corte afferma che “Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, con un effetto liberatorio "ex nunc" rispetto alle prestazioni da eseguire ed un effetto recuperatorio "ex tunc" rispetto alle prestazioni eseguite.” (cfr Cass. Civ. n. 4442/2014).
Ancora, nel caso specifico del preliminare, la Cassazione spiega: “Nel caso di risoluzione di un contratto preliminare di vendita, per inadempimento del promittente venditore, questi è tenuto a restituire le somme ricevute con gli interessi legali, dovuti come frutto civile del denaro, a decorrere dal giorno in cui le somme gli furono consegnate dall'altro contraente.” (cfr. Cass. Civ. n. 19659/2014).
Ne deriva, pertanto, l'obbligo a carico di ciascuna parte contraente alla restituzione delle prestazioni ricevute, di talché la promissaria acquirente dovrà restituire alla convenuta l'immobile oggetto di promessa di vendita, e la promittente dovrà restituire le somme ricevute a titolo di acconti sul prezzo finale di acquisto.
4.- Passando all'esame della domanda relativa al risarcimento del danno, parte attrice allega di aver subito pregiudizi economici non soltanto per il fatto in sé considerato dell'aver riposto affidamento nel positivo esito dell'affare, ma anche per il fatto di aver effettuato degli esborsi economici nell'intento di entrare nella proprietà dell'immobile oggetto di preliminare, non potendo impiegare le somme nello svolgimento di ulteriori affari.
Sul punto giova richiamare una chiarificatrice pronuncia della Suprema Corte secondo la quale: “laddove le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell'inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato, anche se invochi l'esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza.” (cfr Cass. Civ. n. 13792/2017).
Nel caso de quo gli attori hanno chiesto unicamente e in modo del tutto generico il risarcimento del danno non patrimoniale poiché il pregiudizio subito, l'apprensione per l'incertezza di poter recuperare il denaro versato, l'angustia per aver subito un raggiro hanno compromesso lo svolgimento le loro normali attività quotidiane, il loro equilibrio psicofisico e la loro vita lavorativa e affettiva.
Orbene, ancorché la condotta posta in essere in fase precontrattuale dagli odierni convenuti - così come esposta nell'atto di citazione e riscontrata dalle risultanze delle prove testimoniali - costituisca astrattamente una violazione del principio di buona fede di cui all'art. 1337 c. c., a parere dello scrivente, le risultanze delle prove testimoniali non appaiono, da sole, idonee a fornire la necessaria prova dell'esistenza del danno subito;
il teste , all'udienza del Tes_1
14.06.2023, afferma “posso dire che era deluso e diceva di non voler più lavorare e di voler Parte_3 chiudere tutto, perché aveva mandato in fumo € 110.000,00 che erano i risparmi di una vita.”, il teste
[...]
, alla medesima udienza, afferma “il non è più quello di prima nello svolgimento del suo Tes_2 Pt_3 lavoro, in quanto fortemente stressato.”
Nulla è stato dimostrato in ordine al presunto danno patrimoniale che gli attori avrebbero subito per non aver potuto impiegare aliunde le somme dedicate all'affare oggetto del presente giudizio.
È chiaro che il tenore di queste dichiarazioni (che tra l'altro si riferiscono solo a Pt_3
e non anche alla figlia , la mancanza di ulteriori elementi a sostegno e la
[...] Parte_4 genericità con la quale è stata formulata la domanda di risarcimento conducono questo giudicante a concludere che non si può ritenere provato il danno patrimoniale e non patrimoniale lamentato, ed a rigettare la relativa domanda.
In definitiva, deve essere pronunciata la risoluzione del contratto sottoscritto da
[...]
e in data 28.09.2019 per grave inadempimento della parte convenuta e, Parte_4 CP_1 per l'effetto: - quest'ultima va condannata alla restituzione dell'importo già versato dagli attori
(pari a € 110.000,00) oltre interessi legali dalla data in cui le stesse furono consegnate fino al saldo;

- deve, altresì, essere disposta la restituzione, ad opera della promissaria acquirente, dell'immobile oggetto del contratto.
5.- Le spese, considerata la reciproca parziale soccombenza, vanno compensate per 1/3
e, per i restanti 2/3, poste a carico della convenuta rimasta maggiormente CP_1 soccombente.
Con riferimento a , nonostante il rigetto della domanda Controparte_2 risarcitoria, in considerazione della violazione del principio di buona fede dallo stesso operata durante le trattative, sussistono gravi e fondate ragioni per compensare interamente le spese di lite.
Le stesse sono liquidate in dispositivo, ex D.M. n. 55/2014, in ragione del valore della controversia e dell'entità delle questioni trattate,


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio n. R. G. 866/2022, vertente tra
, (attori) e , Parte_1 Parte_2 CP_1 [...]
(convenuti), respinta o assorbita ogni diversa istanza, eccezione e CP_2 deduzione, così provvede:
- accoglie, per le causali di cui in motivazione, la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, per l'effetto, dichiara risoluto per grave inadempimento della convenuta il contratto sottoscritto da (promittente venditrice) e (promissaria CP_1 Parte_4 acquirente) in data 28.08.2019;
- condanna alla restituzione nei confronti di e CP_1 Parte_3 Parte_4 sulla base di quanto da ognuno di essi versato, della complessiva somma pari a € 110.000,00 oltre interessi legali dalla data in cui le somme sono state versate sino al soddisfo;

- dispone altresì la restituzione, da parte di in favore di Parte_4 CP_1 dell'immobile sito in Acquedolci c. da censito al catasto al foglio 10, particella 885 sub. Pt_5
2;
- rigetta ogni altra domanda;

- compensa per 1/3 le spese di lite e condanna a rifondere, a favore della parte CP_1 attrice, i restanti 2/3 che liquida complessivamente in € 506,00 per spese vive e in € 6.112,00 per compensi oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;
- compensa interamente le spese in riferimento a . Controparte_2
Così deciso in Patti il 30.01.2024
Il Giudice
Pietro Paolo Arena