REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE composta dai Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott.ssa Francesca Sicilia Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al Numero di Ruolo Generale n. 2447.2023
TRA
AVV. , nato il [...] a [...] (C.F.: Parte_1 [...]
), residente a [...], quale C.F._1 difensore di se medesimo ex art. 86 c.p.c., avendone la qualità, elett.te dom.to a
Napoli al C.so Vittorio Emanuele, 715, nello studio dell'AVV. ANGELO
D'ONOFRIO che lo rappresenta e difende(C.F.: ); CodiceFiscale_2

APPELLANTE
E
C.F.: ) nata a [...] il [...] Controparte_1 C.F._3
e residente in [...](U.S.A.) alla Th Avenue, 54, rappresentata e difesa, giusta procura resa sul foglio separato da considerarsi allegato al presente atto, congiuntamente e disgiuntamente, dall'Avv. Concettina Meo (C.F.:
) del Foro di Salerno e dall'Avv. Francesca Castaldo C.F._4

APPELLATO
Oggetto: appello proposto da AVV. nei confronti di Parte_1 [...]
, avverso la sentenza del Tribunale di Nola, I^ sezione civile n.1148- CP_1
2023 depositata in data 20 aprile 2023 nel giudizio iscritto al n.r.g. 3794-2022, non notificata,
Conclusioni: come da verbale di udienza del 18.2.2025
1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Giudizio di primo grado
In primo grado in qualità di proprietaria dell'immobile sito in Controparte_1
CI (NA) alla via E. De LA 3 (già via Censi snc) censito al catasto del comune di CI (NA) al foglio 3 particella 157 sub 8, premettendo di essere subentrata nel contratto di locazione ad uso abitativo con cui IG. R_
(padre dell'intimante) aveva concesso in locazione al sig.
[...] Parte_1
l'immobile indicato con contratto del 1.4.2018 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Nola (NA) in data 16.4.2018 al n. 003244 serie 3t per il periodo dal 1.4-2018 al 31.3.2022 per la somma mensile di euro 350,00 per la durata di anni 4 (quattro) con scadenza in data 31.3.2022, aveva intimato lo sfratto per morosità (pari complessivamente ad euro 2.800,00), specificando che a partire dal mese di settembre 2021 il conduttore non aveva corrisposto il rateo mensile e che, per tale motivo, la sig.ra comunicava la volontà di non CP_1 rinnovare il contratto alla scadenza naturale del 1.4.2022, il tutto con atto di citazione (notificato il 27.4.2022) per la convalida di tale intimazione e contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento per l'ammontare dei canoni scaduti e non versati (pari, come detto, ad euro 2.800,00) e di quelli a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo e spese processuali.
Costituitosi in giudizio, in proprio, l'avv. , aveva contestato Parte_1
l'inesistenza, ovvero la nullità, del contratto di locazione invocato da controparte a fondamento dell'azione giudiziale intrapresa, in quanto privo della propria sottoscrizione opponendosi alla convalida dello sfratto, richiesta dalla intimante, anche in ragione dell'assenza di una qualsiasi forma di morosità. In particolare, aveva dedotto l'intimato di condurre in locazione il detto appartamento in virtù del contratto stipulato il 31 ottobre 2005 con l'allora proprietario R_
registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Nola il successivo 25
[...] novembre 2005, che, quale valida pattuizione, mai oggetto di alcuna disdetta, era tuttora in essere e pienamente operativa;
di aver sempre corrisposto il canone di locazione secondo i tempi, le modalità e gli importi pretesi dal compianto proprietario e dopo la sua morte e, dunque, dal mese di dicembre 2020, tramite versamenti mensili sul conto corrente intestato alla vedova;
Persona_2
2 tanto fino a marzo 2022, posto che quelli immediatamente successivi (aprile – maggio 2022), pur se effettuati, erano rimasti infruttuosi, perché il conto corrente era stato chiuso su ordine della intimante. Chiedeva, dunque, rigettare perché inammissibili, ovvero infondate, per l'acclarata mancanza materiale, prima che giuridica, del contratto di locazione invocato in giudizio da , le Controparte_1 richieste di risoluzione del contratto e di rilascio dell'appartamento legittimamente occupato dall'Avv. sulla base di diverso e valido Parte_1 contratto;
con vittoria di spese e condanna ex art. 96, 3°co., c.p.c..
Con ordinanza del 13.6.2022, ritenuta l'insussistenza dei presupposti per emettere l'invocata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., era stato disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 426, 447-bis e 667
c.p.c. ed era stata fissata l'udienza di discussione con termine per il deposito di memorie integrative e documenti.
Con la sentenza n.1148/ 2023 depositata in data 20 aprile 2023 impugnata in questa sede, il Tribunale di Nola ha accolto la domanda e dichiarato risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa, con conseguente condanna di al rilascio del bene, sito Parte_1 in CI alla via De LA 3 (meglio descritto in citazione e nel contratto in atti) libero e vuoto da persone e cose in favore di parte attrice, fissando per l'esecuzione la data del 4.9.2023; compensando le spese di giudizio.
Nello specifico il primo giudice:
- ha ritenuto in via del tutto preliminare in ordine alla questione relativa alla validità del contratto dell'1.4.2018 che lo stesso deve essere considerato valido, pur in mancanza della firma del conduttore, e tanto in ragione della forma scritta e della avvenuta registrazione dello stesso, dal momento che questi ultimi sono gli unici requisiti la cui presenza è richiesta a pena di nullità dal Legislatore, evidenziando come la controversia riguardi l'effettiva sussistenza della dedotta morosità alla luce del documentato pagamento dei canoni, successivamente al decesso del locatore , da parte dell'Avv. , nei confronti Persona_1 Pt_1 della , ovvero il coniuge del defunto locatore;
Persona_2
- ha ritenuto, atteso che in data 29.9.2021 la figlia del locatore ed odierna ricorrente inviava al una lettera di disdetta, relativa al contratto datato Pt_1
1.4.2018, nella quale dichiarava di agire “in qualità di locatore subentrante nel
3 contratto di locazione registrato presso la Agenzia delle Entrate in data 16.4.2018 alla serie 3T n.003244 quale erede di ”, che Persona_1 successivamente alla comunicazione, da parte della di agire in qualità CP_1 di erede e subentrante nel contratto di locazione per cui è causa, ai sensi dell'art
1189 cc, al pagamento (documentato dal conduttore) nelle mani della
[...]
(coniuge del defunto locatore) non poteva riconnettersi alcuna Per_2 efficacia liberatoria nella misura in cui la consapevolezza, da parte del , Pt_1 dell'avvenuto subentro della esclude in radice la configurabilità dei CP_1 presupposti della buona fede e della apparente legittimazione in base a circostanze univoche (richiesti dal citato art 1189 cc ai fini della liberazione del debitore);
- ha ritenuto che, in tema di inadempimento a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore;
che nel caso in esame avendo parte attrice dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi da settembre 2021 ad aprile 2022 e non avendo parte convenuta dimostrato il corretto pagamento di quanto richiesto, ha dichiarato risolto il contratto in atti per fatto e colpa di parte convenuta, con conseguente condanna al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore del locatore, nulla disponendo in ordine ai canoni in carenza di domanda volta alla condanna al pagamento dei canoni.
B. Giudizio d'appello.
4 Avverso la sentenza ha proposto tempestivo appello tempestivo AVV. Pt_1 depositando in data 23.5.2023 ricorso ai sensi degli artt. 283-431
[...]
c.p.c., chiedendo provvedere con decreto inaudita altera parte a sospendere l'efficacia della Sentenza n.1148/2023, resa dal Tribunale Civile di Nola in data
20/4/2023, fissando l'udienza dinanzi al Collegio per la decisione sulla richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva, ovvero della sua esecuzione nonché
l'udienza di comparizione delle parti avanti a sé per la discussione nel merito della causa.
L'appellante ha formulato tre motivi di appello:
1) Primo motivo di appello – ERRONEITÀ DELLA SENTENZA GRAVATA
RELATIVAMENTE AL CAPO IN CUI, CON UNA SUCCINTA QUANTO
CONTRADDITTORIA MOTIVAZIONE, HA RITENUTO CHE LA CARTULA DATATA
1° APRILE 2018, SOTTOSCRITTA DAL SOLO ORIGINARIO LOCATORE, NON
DEPOSITATA IN OCCASIONE DELLA REGISTRAZIONE, MA UGUALMENTE
ESIBITA DALLA INTIMANTE A FONDAMENTO DELL'INTRAPRESA AZIONE DI
SFRATTO PER MOROSITÀ, FOSSE UN VALIDO CONTRATTO DI LOCAZIONE, IN
SPREGIO AL TASSATIVO CONTENUTO, IN GENERALE , DEGLI ARTT. 1321,
1325, 1418, 1571 E SS E 2702 E SS DEL CODICE CIVILE, ED, IN
PARTICOLARE, DELL'ART.1, 4°CO., L. N.431-1998 E S.M.I. E DEI CONSOLIDATI
DETTAMI GIURISPRUDENZIALI IN MATERIA, NONCHÉ DELL'ART.1, COMMA
346, L.N.311-2014.
Invero, secondo l'appellante la scrittura esibita nel giudizio di prime cure dalla intimante, recante la sola sottoscrizione del proprietario dell'appartamento di Via
E. De LA, 3, il compianto , non assume, i crismi di un Persona_1 valido contratto di locazione, né sul piano civilistico né su quello spiccatamente tributario atteso che l'art. 1, 4°co., della L.n.431-1998 che testualmente recita: “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta” e rilevato che la giurisprudenza ha uniformemente ravvisato, in tale disposizione, la norma che ha introdotto nell'ordinamento, per i contratti di locazione abitativa, l'onere di forma scritta ad substantiam, da osservare, cioè, a pena d'invalidità del negozio.
2) Secondo motivo di appello – ERRONEITÀ DELLA SENTENZA GRAVATA IN
ORDINE AL CAPO IN CUI, RITENUTO VALIDO IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
5 DEL 1° APRILE 2018, HA ACCOLTO LE DOMANDE DI RISOLUZIONE E
RILASCIO DELL'APPARTAMENTO LOCATO, PER AVER, CON MOTIVAZIONE
INSUFFICIENTE, CONTRADDITTORIA ED ILLOGICA, SUPPOSTO ESISTENTE LA
MOROSITÀ DEL CONDUTTORE, IN SPREGIO, ALTRESÌ, AL CONTENUTO
DELL'ART. 1189 C.C., E, PER ENTRAMBI I PROFILI, ALL'AMPIA
DOCUMENTAZIONE IN ATTI DA CUI TRARRE ARGOMENTI DI PROVA EX
ART.116 C.P.C. ED ELEMENTI PRESUNTIVI EX ART. 2729 C.C.
Secondo parte appellante, infatti, la documentazione in atti, offriva elementi idonei a trarre argomenti di prova ex art.116 c.p.c. e di carattere presuntivo ex art. 2729 c.c. per riconoscere al pagamento dei canoni di locazione corrisposti da dicembre 2020 a marzo 2022 tramite accrediti mensili sul conto corrente dell'erede , effetto liberatorio dell'obbligazione in capo al Persona_2 conduttore in ragione della fondata convinzione in quest'ultimo che chi avesse ricevuto la prestazione fosse legittimato a riceverla, per di più in base a tutta una serie di documentate circostanze, che in modo univoco deponevano in tal senso, così come prescritto dall'art.1189 co 1 c.c.. che, nello stabilire che: «Il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede», esplicita un'espressa deroga a quanto disposto dall'art. 1188 c.c., in base al quale il pagamento deve essere fatto al creditore o da un suo rappresentante, ovvero a persona dallo stesso indicata, ovvero ancora a tal uopo autorizzata dalla legge o dal giudice. Per cui, ai sensi dell'art. 1189 c.c., il pagamento al creditore apparente (e secondo la giurisprudenza di legittimità, anche al rappresentante e all'indicatario apparenti) libera il debitore di buona fede, la quale, intesa come ignoranza di ledere l'altrui diritto ex art. 1147 c.c., si presume esistente, incombendo sul creditore, che contesti l'efficacia dell'allegato pagamento, provare che il debitore abbia agito con colpa.
3) Terzo motivo di appello – ERRONEITÀ DELLA SENTENZA GRAVATA SUL
CAPO IN CUI CON MOTIVAZIONE APODITTICA HA MISURATO LA GRAVITÀ E
L'IMPORTANZA DEL DEDOTTO INADEMPIMENTO IN CAPO AL CONDUTTORE,
AFFIDANDOSI AI PARAMETRI DI CUI AGLI ARTT. 5 E 55 DELLA L.N.392 DEL
1978 E NON, INVECE, A QUELLI DI CUI AGLI ARTT. 1453 E 1455 C.C., IN
RAPPORTO ARTT. 1173 E 1375 C.C., NONOSTANTE LA PROVA Pt_2
6 DELL'AVVENUTO PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ANCHE QUELLI
SUCCESSIVI A MARZO - APRILE 2022.
Secondo parta appellante la particolare vicenda sottoposta all'esame del
Tribunale nolano, sia da un punto di vista sostanziale che processuale, non poteva essere ricondotta nell'alveo tracciato in materia di locazioni ad uso abitativo dalle disposizioni di cui agli artt. 5 e 55 della L.n. 392 avendo l'istruttoria documentale evidenziato che, da un lato, la misura del canone versato tramite i bonifici effettuati è stata superiore (€.365,00) a quella contrattualmente fissata (€.350,00) e, dall'altro certamente non erano da conteggiare nei canoni inadempiuti, quelli, che pure erano stati richiesti, relativi a settembre 2021 ed aprile 2022. Nel primo caso, in quanto il pagamento dello stesso è avvenuto molti giorni prima della data del 29 settembre 2021; nel secondo caso, l'intimazione di sfratto è stata notificata il 27 aprile 2022, molti giorni dopo che il relativo pagamento era stato effettuato, scoprendosi solo successivamente che lo stesso non era andato a buon fine data la chiusura del conto corrente intestato ad . Dunque, secondo l'appellante, Persona_2 la valutazione dell'importanza dell'inadempimento dell'odierno appellante doveva, infatti, essere affidata ai comuni criteri di cui all'art.1455 c.c., la cui applicazione
è riferibile solo ad inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento tenuto dal conduttore, in rapporto a quello posto in essere dalla locatrice, ed all'interesse che la stessa matura in ordine al pronto e tempestivo adempimento.
********
Con decreto del 5.6.2023 la Corte adita ha sospeso provvisoriamente l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata del Tribunale di Nola n. 1148/2023 pubblicata in data 20/4/2023, nominando il relatore, ed ha fissato per la discussione l'udienza del 12/9/2023, anche alla conferma, alla modifica o alla revoca della disposta sospensione, disponendo la notifica alla controparte, a cura della parte appellante, di ricorso e presente decreto nei termini di cui all'art. 435
c.p.c. ed onerando parte appellante di fornire telematicamente, almeno dieci giorni prima dell'udienza fissata, la prova dell'avvenuta notifica del ricorso e del decreto alla parte appellata.
Notificato il ricorso e il decreto alla controparte a mezzo PEC in data 10.7.2024
7 nei termini ex art 435 c.p.c., con comparsa depositata in data 22.8.2023 si è costituita in giudizio contestando la fondatezza dell'avverso Controparte_1 gravame, rassegnando le seguenti conclusioni: revocare il decreto di sospensione provvisoria dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, reso inaudita altera parte in data 05.06.2023 dal Presidente Dott. Giuseppe De Tullio e, conseguentemente, rendere efficace la pronuncia di rilascio dell'immobile sito in
CI (NA), alla Via E. De LA, 3, libero e vuoto da persone e cose, con fissazione di nuova e prossima data per l'esecuzione; dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto dal sig. Avv. ; rigettare nel merito Parte_1 il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;
ed in accoglimento dell'appello incidentale proposto riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce di non doversi pronunciare sulla domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti e, per l'effetto, condannare il sig. Avv. Pt_1
al pagamento di € 350,00 (euro trecentocinquanta/00) mensili maturati
[...]
e non corrisposti dal settembre 2021 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, o alla maggiore o minore somma che l'adito Giudice vorrà determinare all'esito dell'esame dei fatti di causa, oltre interessi al tasso legge;
nonché riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce la compensazione delle spese di lite, e, per l'effetto, condannare il sig. Avv. al pagamento delle Parte_1 spese del primo grado di giudizio, determinandone la liquidazione;
con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge, in favore delle procuratrici antistatarie.
Con ordinanza del 18.9.2023 la Corte ha sospeso l'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza del Tribunale di Nola n. 1148/2023 pubblicata in data
20/4/2023 e, per l'effetto, confermato il decreto emesso in data 5/6/2023 dal
Presidente del Collegio;
rinviando, quanto al merito, la causa per la discussione all'udienza del 12/11/2024 poi differita all'udienza del 18.2.2025.
In data 17.2.2024 è pervenuta rinunzia al mandato dell'avv. Concettina Meo nell'interesse di parte appellata.
All'udienza del 18.2.2025, all'esito della discussione delle parti, la causa è stata decisa mediante lettura del dispositivo, ai sensi dell'art. 437, co.1, c.p.c.
C. Esame dei motivi di appello
Va premessa la tempestività dell'appello proposto, essendo il ricorso in appello
8 depositato in cancelleria in data 23.5.2023 entro il termine di proposizione dell'appello avverso la sentenza del Tribunale di Nola, gravata con la presente impugnazione che è stata depositata in data 20.4.2023 e non notificata.
Il primo motivo di appello è fondato e merita accoglimento.
La Corte ritiene, in primo luogo, che l'allegato contratto di locazione tra Pt_1
e del 1.4.2018 cui sarebbe subentrata l'odierna
[...] Persona_1 appellata e sulla cui base è stato intimato lo sfratto, sia nullo per difetto dell'imprescindibile forma scritta, prevista ad essentiam dall'art. 1, co. 4 l
431/1998.
Invero, l'art 1 comma 4 della legge 431/1998 prevede che, a decorrere dal 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore della legge, per la stipula di contratti di locazione sia richiesta la forma scritta. A norma dell'art 1350 n. 8 c.c. la forma scritta ad substantiam in materia di locazione sussisteva precedentemente per le sole locazioni che fossero ab origine previste per più di nove anni. Sempre per le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni l'art 2643 n. 8 dispone la pubblicità mediante trascrizione. La forma scritta ad substantiam è ora generalmente imposta per la stipula dei contratti sotto pena di nullità. La norma pone l'obbligo formale, in effetti, soltanto per “la stipula di validi contratti di locazione”.
Al riguardo è da chiarire che benché la forma non sia espressamente prevista
“sotto pena di nullità”, secondo la formula rinvenibile nell'art. 1325 n. 4 c.c.,
l'interpretazione sistematica induce ad assimilare la prescrizione del citato art. 1, co. 4 (“... per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”) alla previsione di una forma ad substantiam. Nel codice civile è, infatti, inserita la regola di qualificazione di cui all'art. 1352 c.c., alla stregua della quale, in difetto di univoche prescrizioni, la forma deve intendersi imposta per la validità del contratto, vale a dire a pena di nullità piuttosto che solo ad probationem;
e l'art. 2739, co. 1, c.c., in tema di fattispecie sottratte al giuramento, richiama “il contratto per la validità del quale sia richiesta la forma scritta”, con univoco riferimento proprio ai casi nei quali la forma è prevista ad essentiam.
La ratio è da rinvenire nell'esigenza di certezza e trasparenza del rapporto sia tra le parti che nei confronti del Fisco ed è chiaramente destinata a fronteggiare un mercato caratterizzato da una consolidata prassi di contratti in tutto od in parte simulati;
il fondamento costituzionale di tale limite all'autonomia negoziale è,
9 quindi, da individuare nell'art. 41, comma 3, cost., oltre che nell'art. 53 cost. quanto ai conseguenti obblighi tributari (cfr. in tale direzione Corte d'Appello di
Roma, sezione quarta, sentenza n. 1424/10; depositata il 12 maggio)..
Si può, del resto, osservare che la forma scritta è imposta non solo nei modelli ordinari di locazione abitativa ma anche in quelle tipologie speciali nelle quali il conduttore non potrebbe ritenersi a priori parte debole, in quanto l'immobile è costituito da una villa o da un castello o da un alloggio in una nota località turistica (art. 1, co. 2, lett. a, c). Inoltre, la scrittura giova di regola anche al locatore, il quale può trarre dalla formulazione scritta delle clausole sul canone, sugli oneri accessori e sulla durata i vantaggi relativi alla certezza dei crediti ed all'agevole assolvimento dell'onere della prova, specie ai fini della formazione del titolo esecutivo in sede di procedimento di convalida di sfratto.
La forma scritta deve essere rivestita dagli “elementi essenziali del contratto”(art. 1325 c.c.), e tra essi imprescindibilmente l'accordo delle parti.
Invero, deve osservarsi che ai fini del perfezionamento dei contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, il consenso, che è sempre necessario, non può mai risultare dallo scritto di una parte e da semplici facta concludentia dell'altra. Secondo il consolidato indirizzo della Corte di Cassazione nei contratti per i quali la legge richiede la forma scritta "ad substantiam", la produzione in giudizio della scrittura da parte del contraente che non l'ha sottoscritta, realizza un equivalente della sottoscrizione, con conseguente perfezionamento del contratto, ma con efficacia "ex nunc" e non "ex tunc" (Cass. 5919 del 24.3.2016).
Alla produzione in giudizio del contratto deve dunque riconoscersi l'effetto di sostituire la mancata sottoscrizione. Da ciò discende che la volontà di adesione al contratto, intanto determina l'incontro delle volontà e dunque la conclusione del contratto, in quanto la produzione intervenga in un giudizio proposto nei confronti delle altre parti del contratto che l'hanno già sottoscritto. Per contro, quando il giudizio viene proposto non già contro colui che ha sottoscritto il contratto, bensì contro una parte che non l'ha firmato non può certo produrre l'effetto di incontro di volontà: non concorre cioè a formare il consenso, indispensabile affinchè il contratto di perfezioni (Cass. 2826 dell' 11 marzo 2000;
Cass. n. 1525 del 22/01/2018).
10 La scrittura, essenziale alla validità del contratto, diviene poi indispensabile anche per la sua prova. Non dovrà allora più ritenersi che il contratto di locazione, con riguardo agli elementi costituitivi del godimento della cosa e del pagamento del corrispettivo, possa essere provato anche per facta concludentia.
Il 1° comma dell'art 13 l. n.431/1998 sancisce testualmente la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal “contratto scritto e registrato”.
L'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prevede che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati.
L'art.1, comma 346, L.n.311-2014, commina una nullità testuale, espressa, tassativa per la locazione non registrata, che invero non è meramente inefficace, ma altresì nulla, elevando la registrazione a requisito ulteriore di validità del contratto di locazione, che si aggiunge agli altri requisiti di validità ma non elide la necessarietà degli altri elementi essenziali del contratto, i quali elementi essenziali nei contratti per i quali la legge richiede la forma scritta "ad substantiam" devono risultare dall'atto scritto;
tra gli elementi essenziali certamente rientra l'accordo nel quale si esplicita l'incontro della volontà delle parti.
Dunque, l'accordo delle parti necessita della forma scritta nei contratti a forma scritta vincolata.
Essendo il contratto di locazione contratto a forma scritta vincolata, lo deve rivestire a pena di invalidità la forma dell'atto scritto con la sottoscrizione di entrambe le parti esplicitante l'incontro della volontà dei contraenti.
Ed infatti, la previsione di forma scritta ad substatiam implica la “nullità”del contratto, rilevabile imprescrittibilmente da chiunque vi abbia interesse e anche d'ufficio.
Non dovrebbe ammettersi la convalida, la conferma, ratifica o esecuzione volontaria del contratto non formale, e la discendente obbligazione eventualmente eseguita sarà ripetibile.
La rilevabilità d'ufficio della nullità del contratto è consentita, poi, sia quando l'attore invoca il riconoscimento o l'adempimento di un suo diritto nascente dal programma negoziale, sia quando intenda escludere o eliminare gli effetti del contratto per ragioni diverse dalla nullità, giacchè tanto la domanda di
11 esecuzione, quanto le domande di annullamento, rescissione o risoluzione presuppongono implicitamente il riconoscimento negativo della nullità del contratto.
Nel caso in esame, il contratto di locazione tra e Parte_1 R_
del 1.4.2018 cui sarebbe subentrata l'odierna appellata e sulla cui
[...] base è stato intimato lo sfratto, in quanto mancante della sottoscrizione del conduttore e dunque dell'accordo scritto tra le parti, è nullo anche se registrato.
Pertanto, non può trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per morosità e di condanna dell'intimato al rilascio dell'immobile oggetto di contratto formulate in primo grado da nei confronti dell'avv . Controparte_1
nel giudizio n. 3794/2022 r.g.. Parte_1
Quanto agli ulteriori due motivi di appello, volti a contestare la morosità del conduttore e l'inadempimento grave per i motivi esposti specificamente dall'appellante, gli stessi devono ritenersi assorbiti dall'esame del primo motivo di appello, in quanto per quanto sopra già esposto il rilievo d'ufficio della nullità esclude è consentito sia quando l'attore invoca il riconoscimento del diritto nascente dal programma negoziale, sia quando intenda eliminare gli effetti del contratto per ragioni diverse dalla nullità, giacchè tanto la domanda di esecuzione, quanto le domande di annullamento, rescissione o risoluzione presuppongono implicitamente il riconoscimento negativo della nullità del contratto.
In applicazione dei su esposti principi, in riforma della sentenza del Tribunale di
Nola, I^ sezione civile, n.1148-2023, emessa in data 20 aprile 2023 nel giudizio iscritto al n.r.g. 3794-2022, vanno respinte tutte le domande svolte da
[...]
nel giudizio n. n.r.g. 3794-2022. CP_1
L'appello incidentale proposto da è improcedibile. Controparte_1
Invero, ha proposto appello incidentale con comparsa depositata Controparte_1 in data 22.8.2023 e con esso ha chiesto la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce di non doversi pronunciare sulla domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti e, per l'effetto, condannare il sig. Avv.
al pagamento di € 350,00 (euro trecentocinquanta/00) mensili Parte_1 maturati e non corrisposti dal settembre 2021 e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, o alla maggiore o minore somma chel'adito Giudice vorrà
12 determinare all'esito dell'esame dei fatti di causa, oltre interessi al tasso legge nonché la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce la compensazione delle spese di lite, e, per l'effetto, condannare il sig. Avv. Pt_1
al pagamento delle spese del primo grado di giudizio, determinandone la
[...] liquidazione;
con vittoria di spese e competenze professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, in favore delle procuratrici antistatarie.
L'impugnazione incidentale di depositata in cancelleria nella Controparte_1 data del 22.8.2023 non risulta, dagli atti del presente procedimento, notificata a cura dell'appellato alla controparte ex art 436 c.p.c. a norma della citata disposizione di legge, ragion per cui è improcedibile.
D. Le spese processuali
Passando alla regolamentazione delle spese di lite la Corte deve procedere, in conseguenza della riforma (parziale) della sentenza impugnata, anche ad una nuova regolamentazione di quelle del primo grado di giudizio, in base all'esito complessivo della lite (cfr. (Cass. civ., Sez. 3, Ord. n. 9064 del 12/04/2018; cfr. anche Cass. civ., Sez. 6 - 3, Ord., n. 27056 del 06/10/2021; Sez. 1, Ord. n.
14916 del 13/07/2020; Sez. 3, n. 27606 del 29/10/2019; Sez. III, 11/06/2008,
n. 15483).
E, avuto riguardo all'esito complessivo della lite, vanno poste a carico degli appellati le spese di entrambi i gradi di giudizio, in base al principio di soccombenza, ex art. 91 c.p.c.
In particolare, i compensi professionali spettanti all'appellante, vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri medi
(per tutte le fasi, anche in assenza di fase istruttoria in appello;
cfr. Cass. civ.,
Sez. 6 - 2, Ord. n. 34575 del 16/11/2021; cfr. anche Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord.,
29/09/2022, n. 28325), di cui al D.M. n. 55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal DM 147/2022, essendo l'attività difensiva nell'interesse dell'appellata stata ultimata successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi
13 ordinari innanzi al Tribunale per il primo grado e alla Corte d'Appello per il secondo, con riferimento allo scaglione da €.1.100,00 ad €.5.200,00, in base al valore della controversia.
Non è superfluo precisare, al riguardo, che, in tema di spese processuali, in caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di "compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ord.,
13/07/2021, n. 19989).
Sussistono, infine, quanto all'appello incidentale, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


PQM


La Corte d'Appello di Napoli, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello proposto da AVV. nei Parte_1 confronti di , avverso la sentenza del Tribunale di Nola, I^ Controparte_1 sezione civile n.1148-2023 depositata in data 20 aprile 2023 nel giudizio iscritto al n.r.g. 3794-2022, non notificata, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) in riforma della sentenza del Tribunale di Nola, I^ sezione civile, n.1148-2023, emessa in data 20 aprile 2023 nel giudizio iscritto al n.r.g. 3794-2022, respinge tutte le domande svolte da nel giudizio n. n.r.g. 3794-2022; Controparte_1
2) dichiara improcedibile l'appello incidentale proposto da Controparte_1 avverso la suddetta sentenza;

3) dichiara tenuta e condanna , al pagamento, in favore di Controparte_1
14 AVV. delle spese del doppio grado di giudizio, liquidate Parte_1 complessivamente in euro 2.552,00 per il primo grado (euro 2.552,00 per compensi professionali) ed in euro 3.062,00 per il secondo (di cui euro 147,00 per esborsi ed euro 2.915,00 per compensi professionali), il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;

4) dà atto, quanto all'appello incidentale proposto da , della Controparte_1 sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, co.

1-quater, D.P.R. n. 115 del
2002, per il pagamento, a carico di detta appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per l'appello incidentale proposto.
Napoli, 18.2.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Sicilia dr.Giuseppe De Tullio
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