Art. 1. Ambito di applicazione 1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, ((4-bis,)) 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089 , o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalita' di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, ((4-bis,)) 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualita' di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile .
A tali contratti non si applica l' articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392 .
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione e' richiesta la forma scritta.

Art. 2. Modalita' di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intendera' scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprieta' edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata. (10) (11) (12) (15) ((18))
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) piu' favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte.
I comuni di cui all' articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e successive modificazioni, per la stessa finalita' di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni. (8)
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto e' prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolta' di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalita' di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto e' rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. (16)
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

------------- AGGIORNAMENTO (8)
La L. 24 dicembre 2007, n. 244 ha disposto (con l'art. 2, comma 288) che "L' articolo 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , il quale prevede che i comuni, per favorire la realizzazione degli accordi tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e quelle dei conduttori, possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili piu' favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite negli accordi stessi, con possibilita' di deroga al limite minimo dell'aliquota, deve essere interpretato nel senso che tali aliquote possono arrivare fino all'esenzione dall'imposta." ------------- AGGIORNAMENTO (10)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all' articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 19 per cento". ------------- AGGIORNAMENTO (11)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dal D.L. 31 agosto 2013, n. 102 , convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124 , ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all' articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 15 per cento".
Il D.L. 31 agosto 2013, n. 102 , convertito con modificazioni dalla L. 28 ottobre 2013, n. 124 , nel modificare l' art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 , ha conseguentemente disposto (con l'art. 4, comma 2) che la modifica del comma 3 del presente articolo ha effetto a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2013. ------------- AGGIORNAMENTO (12)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , nel modificare l' art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 , ha conseguentemente disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento". ------------- AGGIORNAMENTO (15)
Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47 , convertito con modificazioni dalla L. 23 maggio 2014, n. 80 , come modificato dalla L. 27 dicembre 2017, n. 205 , nel modificare l' art. 3, comma 2 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 , ha conseguentemente disposto (con l'art. 9, comma 1) che "Per gli anni dal 2014 al 2019, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dall' articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 , e' ridotta al 10 per cento". ------------- AGGIORNAMENTO (16)
Il D.L. 30 aprile 2019, n. 34 , convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58 , ha disposto (con l'art. 19-bis, comma 1) che "Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto e' rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio". ------------- AGGIORNAMENTO (18)
Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 , come modificato dalla L. 27 dicembre 2019, n. 160 , ha disposto (con l'art. 3, comma 2) che "Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all' articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551 , convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 , e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e' ridotta al 10 per cento".