REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE
La Corte, in composizione collegiale, nelle persone dei Signori Magistrati
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere
Dott. Nicola Traisci Giudice estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al numero 976/2021 del Ruolo
Generale della Corte promossa da: società (p. Iva ) in persona del suo Parte_1 P.IVA_1
legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli Avvocati Luca Povoli e
Thomas Bessega, con domicilio eletto presso lo studio dell'Avvocato
Thomas Bessega in Treviso alla Via Sant'Agostino 47
APPELLANTE

contro

: signora (c.f. ) quale erede del Controparte_1 C.F._1
signor (nato in data [...] e deceduto in data 12 Persona_1
ottobre 2022), rappresentata e difesa dall'Avvocato Giorgio Arseni, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Belluno al Viale Fantuzzi
11/a
APPELLATA
avente ad oggetto: appello avverso la sentenza numero 85/2021 del
Tribunale di Belluno, depositata in data 30 marzo 2021
CONCLUSIONI
Di parte appellante
Nel merito: in riforma dell'impugnata sentenza, chiedesi all'Ecc.ma Corte d'Appello di
Venezia di voler rigettare le domande svolte da parte convenuta ed accogliere la domanda svolta dalla e dunque Parte_1
- accertare e dichiarare che con contratto preliminare di data 29.11.2016 il signore prometteva di acquistare dalla società Persona_1 [...]
nella persona del legale rappresentante pro tempore, che Parte_1
prometteva di vendere, il complesso immobiliare meglio identificato in atti;

- accertare e dichiarare che la ha offerto la propria Parte_2
prestazione mentre il signore si è reso inadempiente;
Persona_1
e per l'effetto
- emettere contro la signora in qualità di erede del Controparte_1
signore sentenza e/o ordinanza che, ai sensi dell'art. 2932 Persona_1
c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso, condizionando il trasferimento della proprietà all'integrale pagamento del prezzo di Euro
150.000,00 oltre IVA di legge,
- ordinare alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di provvedere alla trascrizione della sentenza e/o ordinanza a favore di e contro condizionando il Controparte_1 Parte_1
trasferimento definitivo della proprietà alla presentazione di quietanza del prezzo.
Con rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore dell'appellante.
Di parte appellata
- Nel merito:
Per tutte le ragioni fatto in diritto di cui in narrativa della comparsa di costituzione d'appello di , sia rigettato l'appello della ditta Persona_1
in quanto infondato in fatto e in diritto. Parte_1
Per l'effetto sia confermata la sentenza del Tribunale di Belluno n. 85/2021 del 30/03/2021 notificata in data 01/04/2021, nel procedimento n.
1180/2017 R.G., instaurato dalla contro il signor Parte_1
. Persona_1
Siano, in ogni caso, accolte le conclusioni già rassegnate in atti in primo grado, segnatamente:

1. sia, nel merito, in via principale e in via riconvenzionale, dichiarata la nullità del contratto preliminare di compravendita del 29.11.2016 per invalidità della firma apposta, anche ai sensi dell'art. 3 della L. 18/1975 e, per l'effetto:
- rigettata la domanda della in quanto infondata in fatto Parte_1 e in diritto;

- condannata la in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore del sig.
[...]
della somma di €. 10.000,00 già versata a mezzo di assegno _1
bancario al momento della relativa stipula, somma onerata di interessi e rivalutazione dalla date del versamento al saldo effettivo.

2. sia, in subordine, nel merito, in via riconvenzionale, annullato il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 29.11.2016 per incapacità naturale di intendere e di volere ai sensi del combinato disposto degli artt.
1425 co. II e 428 c.c. e per l'effetto:
- sia rigettata la domanda della in quanto infondata in Parte_1
fatto e in diritto;

- sia condannata la in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore del sig.
[...]
della somma di €. 10.000,00 già versata a mezzo di assegno _1
bancario al momento della relativa stipula, somma onerata di interessi e rivalutazione dalla date del versamento al saldo effettivo;

3. sia, in subordine, nel merito, in via riconvenzionale, annullato il contratto preliminare di compravendita immobiliare del 29.11.2016 per il venir meno della presupposizione di finanziabilità dell'operazione economica, ovvero annullato il contratto preliminare di compravendita immobiliare del
29.11.2016 per errore essenziale a mente degli artt. 1427 e 1429 c.c. e, per l'effetto:
- rigettata la domanda della in quanto infondata in fatto Parte_1
e in diritto;
- condannata la in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore del sig.
[...]
della somma di €. 10.000,00 già versata a mezzo di assegno _1
bancario al momento della relativa stipula, somma onerata di interessi e rivalutazione dalla date del versamento al saldo effettivo;

4. sia nel merito, in ulteriore subordine, accertato il giustificato inadempimento ex art. 1460 c.c., in combinato disposto con l'art. 1477, comma 3, c.p.c. e, per l'effetto:
- rigettata la domanda della in quanto infondata in fatto Parte_1
e in diritto;

- condannata la in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore del sig.
[...]
della somma di €. 10.000,00 già versata a mezzo di assegno _1
bancario al momento della relativa stipula, somma onerata di interessi e rivalutazione dalla date del versamento al saldo effettivo;

5. sia, in estremo subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto di tutte le domande proposte “nel merito, in via principale” e “nel merito in via subordinata riconvenzionale”, e, quindi, di accoglimento della domanda del ricorrente, formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c., accertato e dichiarato il diritto del sig. a vedersi risarcito della somma che risulterà Persona_1
provata nel giudizio ovvero ritenuta di giustizia o di equità, a titolo di deprezzamento del bene oggetto del preliminare di compravendita, somma necessaria per il compimento degli adempimenti sufficienti ad ottenere la certificazione di agibilità.
- In ogni caso: sia condannata l'appellante alla rifusione Parte_1 di onorari e spese di lite anche del grado d'appello, da liquidarsi secondo separata nota.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La società agendo nelle forme del rito sommario di Parte_1
cognizione, ha evocato al giudizio del Tribunale di Belluno il signor
[...]
esponendo che in data 29 novembre 2016 era con quegli intercorsa _1
la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare con il quale il promissario si era impegnato ad acquistare, a fronte _1
d'un corrispettivo di € 150.000,00 oltre iva, il complesso immobiliare composto di un fabbricato – dichiarato in atto dai contraenti come inagibile e non adeguato alle normative vigenti previste in materia di sicurezza degli impianti ed antinfortunistica – e delle relative aree pertinenziali esterne, sito in Vittorio Veneto alla località Fadalto già in precedenza adibito ad albergo, pattuendo i contraenti la dazione di una caparra confirmatoria di €
10.000,00 (contestualmente corrisposta) e la stipulazione del definitivo entro e non oltre il termine del 31 marzo 2017.
Ha altresì esposto l'allora ricorrente che, decorso inutilmente il termine fissato per il perfezionamento del rogito, aveva inoltrato tramite il proprio legale un formale invito al promissario a comparire innanzi il notaio nella data del 29 maggio 2017 ricevendo in riscontro la nota del legale dell che comunicava il suo recesso dal contratto non essendogli _1
stato erogato il finanziamento bancario per far fronte all'acquisto, così determinandosi la necessità del ricorso alla tutela giurisdizionale per conseguire l'emissione della sentenza che, tenendo luogo dell'atto non concluso, disponesse il trasferimento dei beni promessi in vendita da essa ricorrente all subordinatamente all'integrale pagamento del Persona_1
saldo del prezzo con ordine al competente Conservatore dei registri immobiliari di procedere alle formalità di competenza previa presentazione della quietanza di avvenuto pagamento.
A corredo del ricorso la società ha prodotto, al fine di comprovare Pt_1
la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni immobili, l'atto di provenienza, costituito dal decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell'esecuzione immobiliare del Tribunale di Treviso in data 14 aprile 1993 nell'ambito del procedimento numero 210/1987 R.G. in danno della debitrice esecutata signora registrato in data 22 aprile 1993 e trascritto in Controparte_2
data 3 giugno 1993 r.p. 10654 r.g. 14138, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio resa dal suo legale rappresentante in data 31 agosto 2017 per gli effetti di cui all'articolo 2 comma secondo della Legge n. 47/1985 attestante l'inizio delle opere anteriormente alla data del 1 settembre 1967, il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Vittorio
Veneto in data 26 giugno 2017, nonché i provvedimenti autorizzativi dell'edificazione dei fabbricati costituiti da autorizzazione edilizia del 15 giugno 1950 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto al signor per la sopraelevazione del fabbricato, autorizzazione Parte_3
edilizia del 30 giugno 1952 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio
Veneto al signor per la sistemazione e l'ampliamento Parte_3
del fabbricato, licenza edilizia del 3 maggio 1963 rilasciata dal Sindaco del
Comune di Vittorio Veneto ai signori e per Parte_4 Pt_5
l'ulteriore ampliamento del fabbricato, autorizzazione all'abitabilità del fabbricato adibito ad albergo del 8 luglio 1964 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto ai signori e , Parte_4 Pt_5
autorizzazione all'abitabilità del fabbricato adibito a casa urbana del 27 ottobre 1971 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora concessione edilizia del 30 settembre 1980 Controparte_3
rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora
[...]
per la realizzazione d'una recinzione, concessione edilizia del 3 CP_2
maggio 1982 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora per la sostituzione d'una recinzione e Controparte_2
realizzazione d'un muro di contenimento.
Il signor si è ritualmente costituito in giudizio ed ha Persona_1
avversato la domanda rivoltagli chiedendone il rigetto nonché, in via riconvenzionale, chiedendo che fosse accertata e dichiarata: - la nullità del contratto preliminare per la invalidità della sua sottoscrizione siccome apposta in violazione dell'articolo 2 della Legge numero 18/1975; -
l'annullamento del contratto in ragione della sua incapacità naturale tale da impedirgli di esprimere una valida volontà contrattuale;
- l'annullamento del contratto per il mancato avverarsi della condizione presupposta della finanziabilità dell'acquisto e comunque la sua annullabilità per errore essenziale sull'oggetto del contratto;
- il giustificato suo rifiuto alla stipulazione in ragione della carenza del certificato di agibilità dell'immobile compromesso in vendita, e subordinatamente il deprezzamento del bene per un ammontare pari ai costi necessari all'ottenimento del certificato.
Il Tribunale, dopo aver disposto la conversione del rito in quello ordinario e concesso alle parti i termini per le attività di cui all'articolo 183 del codice di procedura civile, ha assunto le prove per interpello e testimoni ammesse indi ha deciso la causa rigettando la domanda dell'attrice ed accogliendo la domanda riconvenzionale del convenuto così dichiarando l'annullamento del contratto preliminare per l'incapacità naturale del promissario acquirente e condannando la promittente venditrice alla restituzione della caparra ricevuta, maggiorata degli interessi legali, ed al pagamento delle spese processuali.
Avverso quella pronuncia ha interposto appello la società
[...]
chiedendone la riforma mediante l'integrale accoglimento della Parte_1
sua originaria domanda.
L'appellato ha resistito al gravame instando per il suo rigetto ed ha riproposto, per gli effetti di cui all'articolo 346 del codice di rito, le domande ed eccezioni non delibate nel precorso grado.
Con le note di trattazione scritta depositate in data 13 febbraio 2023 la difesa dell'appellato ha dedotto e comprovato mediante la produzione del certificato anagrafico l'intervenuto decesso del signor Persona_1
chiedendo dichiararsi l'interruzione del giudizio;
la Corte, con provvedimento del 28 febbraio 2023 ha dichiarato l'interruzione della causa.
Con ricorso depositato in data 10 marzo 2023 l'appellante ha chiesto fissarsi l'udienza per la prosecuzione del processo interrotto ed il Presidente della Sezione, con decreto del 14 marzo 2023, ha provveduto in conformità.
Effettuata la notificazione del ricorso e del decreto secondo le modalità e nel termine di cui all'articolo 303 comma secondo del codice di procedura civile, si è costituita nel giudizio la signora Controparte_1 dichiarandosi erede del signor e facendo proprie tutte le Persona_1
difese e le domande già proposte nell'interesse di quegli ed eccependo che nell'atto di riassunzione l'appellante avesse modificato le conclusioni rispetto a quelle formulate nel corso del giudizio.
La causa è stata trattenuta una prima volta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti e con concessione dei termini di cui all'articolo 190 del codice di procedura civile;
indi, prima che fosse deliberata la decisione,
è stata rimessa sul ruolo innanzi al Collegio in diversa composizione, con designazione del nuovo relatore, come da provvedimento del Presidente di questa Sezione del 21 ottobre 2024, al cui contenuto si rimanda.
Invitate nuovamente le parti a precisare le rispettive conclusioni mediante deposito telematico di note scritte, come sopra riportate, la Corte ha riservato la causa in decisione stante la rinuncia delle parti ai termini di cui all'articolo 190 del codice di procedura civile formalizzata con le note depositate da parte appellante in data 6 novembre 2024 e da parte appellata in data 5 novembre 2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
- Va preliminarmente delibata l'eccezione, formulata dalla difesa appellata agli effetti di cui all'articolo 348 comma primo del codice di procedura civile, di improcedibilità dell'appello in ragione del mancato rispetto da parte dell'appellante del termine di cui all'articolo 347 dello stesso codice per la sua costituzione in giudizio.
La questione è sintetizzabile nei seguenti termini.
La difesa appellante ha comprovato di aver notificato l'atto di impugnazione in data 29 aprile 2021, e di aver proceduto, in data 7 maggio 2021, all'iscrizione a ruolo della causa mediante l'invio della busta telematica contenente i file “.eml” dell'atto notificato in uno alle procure alle liti, agli atti ed ai documenti allegati, ricevendo dalla cancelleria della
Corte nella data del 7 maggio 2021 le cosiddette prime tre pec;
ha poi dedotto di aver appreso, nella data del 11 maggio 2021, che la busta telematica non era pervenuta alla cancelleria per riferiti problemi informatici dell'ufficio, sicché aveva proceduto, su richiesta della cancelleria e nella stessa data del 11 maggio 2021, ad effettuare nuovamente il deposito telematico dell'iscrizione a ruolo, deposito andato questa volta a buon fine, precisando altresì che nella successiva data del 12 maggio 2021 gli era pervenuta la comunicazione di mancato perfezionamento del deposito del 7 maggio 2021.
Da ultimo l'appellante, in data 17 maggio 2021, ha depositato istanza di rimessione in termini.
Di contro la difesa appellata, nel contesto della comparsa conclusionale, ha sostenuto che dalla stessa ricostruzione degli accadimenti riportata nell'istanza di rimessione in termini potesse escludersi la sua accoglibilità dovendosi invece ritenere che l'appellante, qualora avesse diligentemente proceduto, ben avrebbe dovuto rinnovare il deposito nel termine di dieci giorni dalla notificazione.
La Corte rileva che la costituzione in giudizio dell'appellante, previa declaratoria della sua rimessione in termini, va dichiarata tempestivamente effettuata, in ciò valendo le seguenti considerazioni.
Il meccanismo del deposito di un atto giudiziario tramite il sistema informatizzato denominato P.C.T. comporta l'invio di quattro distinte pec di ricevuta, ed è dunque connotato dalla sua formazione progressiva.
La prima di dette pec, denominata “ricevuta di accettazione”, attesta che l'invio del deposito è stato accettato dal sistema per il successivo inoltro all'ufficio destinatario;
la seconda, denominata “ricevuta di consegna”, attesta che l'invio ha avuto esito di regolare consegna nella casella di posta elettronica certificata dell'ufficio destinatario ed assume rilievo ai fini della tempestività del deposito, che si considera perfezionato in tale momento con un effetto anticipato e provvisorio rispetto alla ricezione dell'ultima pec;
la terza pec attesta l'esito del controllo automatico del deposito che attiene la verifica di tutte le specifiche tecniche del messaggio contenente il deposito;
ed infine la quarta pec attesta l'esito del controllo manuale eseguito dal personale della cancelleria, a seguito della cui accettazione si consolida l'effetto provvisorio anticipato scaturente dalla seconda pec.
Dal meccanismo a formazione progressiva testé riepilogato deriva che il perfezionamento del deposito va cronologicamente fissato al momento della seconda pec pur rimanendo esso subordinato all'esito positivo dei successivi controlli automatico e manuale, conseguendone che in caso di esito negativo del procedimento e, dunque, di rifiuto da parte della cancelleria, la parte deve procedere alla sua rinnovazione, previa rimessione nei termini essendo questi decorsi incolpevolmente a causa dell'affidamento riposto nell'esito positivo del deposito.
Calando i principi appena sintetizzati alla vicenda in delibazione, la Corte rileva che consta in atti che dopo il deposito telematico tempestivamente effettuato dall'appellante sono seguite le pec contenenti la ricevuta di accettazione e l'esito positivo dei controlli automatici (ossia la seconda e la terza pec) mentre la quarta pec contenente il rifiuto è pervenuta oltre il termine di cui all'articolo 347 del codice di procedura civile;
risulta altresì che l'appellante ha proceduto nuovamente al deposito della sua costituzione in giudizio, effettuandolo in data 11 maggio 2021, e che in data 17 maggio
2021 ha depositato l'istanza di cui all'articolo 153 del codice di rito.
Ciò posto ritiene il Collegio che l'appellante abbia ragionevolmente maturato un legittimo affidamento sulla tempestività della sua costituzione in giudizio determinandosi per essa la duplice possibilità di reiterare prontamente la procedura di deposito telematico, effettivamente portata a compimento con esito positivo finanche prima di ricevere la quarta pec, così ponendosi in continuità con la prima attività di deposito e dunque da considerarsi tempestiva, oppure formulare istanza di rimessione in termini, altrettanto prontamente proposta.
Complessivamente valutata la situazione venutasi a determinare va comunque disposta la rimessione in termini l'appellante considerato che l'istanza ai sensi dell'articolo 153 del codice di procedura civile è stata depositata nella pressoché immediatezza del mancato perfezionamento del primo deposito, sicché deve ritenersi ritualmente e tempestivamente effettuata la costituzione in giudizio, così dunque non configurandosi l'eccepito vizio di improcedibilità.
- Sempre in occasione della comparsa conclusionale la difesa appellata ha sostenuto la inammissibile modificazione delle conclusioni da parte dell'appellante ciò a suo dire risultando dalle note di trattazione scritta depositate in data 27 settembre 2023.
In disparte la considerazione per cui l'appellata non ha benché minimamente chiarito in quali termini si sarebbe concretata la modificazione delle conclusioni (id est della domanda) limitandosi alla deduzione assertiva, la Corte osserva che dal raffronto tra le conclusioni definitive del precorso grado, quelle formulate con l'atto di impugnazione e quelle precisate nel grado (si vedano le note di trattazione scritta del 27 settembre 2023 e del 6 novembre 2024) non si evince alcuna inammissibile modificazione nei sensi ipotizzati dall'appellata.
- Passando al merito dell'impugnazione la Corte ne rileva la fondatezza, con effetto di riforma della pronuncia gravata e dunque accoglimento della domanda della società originaria ricorrente, sulla scorta delle seguenti considerazioni.
Il Tribunale, adoperando il criterio della ragione più liquida, è pervenuto al convincimento reiettivo della domanda attorea ravvisando l'annullabilità del contratto per la ritenuta incapacità naturale del signor in Persona_1
uno alla affermata sussistenza della malafede della società in Pt_1
quanto, pur consapevole del deterioramento cognitivo e del deficit visivo del contraente, se n'era avvantaggiata.
Quanto alla prova dello stato di incapacità naturale del contraente all'atto della sottoscrizione il Tribunale l'ha desunta da due referti medici, l'uno anteriore alla stipulazione e l'altro successivo, e facendo ricorso alla presunzione semplice secondo cui lo stato di incapacità dovesse ritenersi permanente nel periodo intermedio tra i due certificati medici senza che fosse intervenuta prova contraria della quale era onerata l'allora attrice.
Avverso la decisione così motivata è insorta la società appellante criticando, con il primo motivo di impugnazione, la valutazione delle prove documentali effettuata dal Tribunale e ponendo in risalto la circostanza – documentalmente rilevabile – delle numerose attività negoziali e gestionali connesse alla sua attività imprenditoriale compiute dal signor
[...]
in epoca coeva a quella della stipulazione del preliminare e nel _1
periodo intermedio tra i due detti certificati medici.
La doglianza è meritevole di accoglimento nei seguenti termini.
La tesi motiva del Tribunale muove dalla considerazione secondo cui in occasione della visita medica eseguita in data 3 giugno 2015 sulla persona del signor da parte della commissione medica fu accertato Persona_1
un deterioramento cognitivo di grado tale da farlo ritenere naturalmente incapace, stato patologico deficitario confermato dal certificato medico del
20 aprile 2018 redatto dal geriatra Dott. così fissati Persona_2
temporalmente i due accertamenti sanitari il Tribunale ha dunque desunto – in via di presunzione – che medio tempore lo stato di incapacità naturale fosse rimasto durevolmente immutato, né alcuna prova contraria era stata offerta.
Rileva la Corte che l'ordine di ragioni seguito dal Tribunale non è condivisibile posto che dalla lettura del referto della visita medica del 3 giugno 2015, accertamento effettuato dalla commissione medica chiamata a pronunciarsi sulla ricorrenza delle condizioni per il riconoscimento della invalidità civile, si apprende che il deterioramento cognitivo fosse allo stato iniziale ed in trattamento farmacologico, il che per un verso è pienamente compatibile con l'età del paziente e per altro verso porta ad escludere che vi fosse uno stato patologico conclamato ed apprezzabilmente incidente sulle capcaità cognitive;
ulteriormente si apprende che dall'esame obiettivo il paziente, oltre che dimostrarsi lucido orientato e vigile, avesse mostrato
“spunti polemici” (così testualmente) evidentemente significativi d'una piena consapevolezza di sé e di una adeguata reattività agli stimoli esterni.
Il Tribunale ha poi preso in considerazione i certificati rilasciati all'esito di tre visite oculistiche di controllo (effettuate nelle date del 29 ottobre 2015,
28 aprile 2016 e 17 febbraio 2017), e da ultimo il referto del 20 aprile 2018 del Dott. Per_2
Gli esiti delle visite oculistiche attestano uno stato di ipovisione a carico del signor da reputarsi stabilizzato nel tempo in ragione della Persona_1
sostanziale sovrapponibilità dei tre referti.
Quanto al certificato del 20 aprile 2018 la Corte rileva che si tratta del referto, redatto all'esito d'una visita di controllo, con cui il medico, dopo aver dato atto che il paziente risultava assistito privatamente, riportava, per essergli stati riferiti dall'accompagnatore, vari disturbi comportamentali di tipo ossessivo, pur constatando che il paziente mantenesse un sufficiente orientamento spazio temporale.
Il certificato in disamina suscita nel Collegio qualche dubbio in ordine all'appropriatezza metodologica non comprendendosi affatto dal suo contenuto le ragioni per le quali il sanitario abbia attestato l'impossibilità di esecuzione dei test previsti dal metodo denominato MMSE (mini mental state examination) – strumento tipico per la diagnosi delle patologie di degenerazione cognitiva – addebitandola al deficit visivo del signor
[...]
considerato che il metodo di indagine in questione consta _1
essenzialmente d'un intervista condotta dal medico cui il paziente deve limitarsi a fornire verbalmente le sue risposte senza che necessiti l'autonoma visione di immagini ovvero di scritti: d'altro canto allorquando il Dott. è stato sentito come testimone (si veda il verbale Per_2
dell'udienza del 10 ottobre 2019) ha precisato che la difficoltà del signor era riferita al solo “test dell'orologio” senza chiarire però alcunché _1
quanto alle ragioni della refertata impossibilità di somministrazione di tutti i restanti quesiti.
Da tale compendio documentale deve farsi derivare, a giudizio della Corte e difformemente da quanto ritenuto dal Tribunale, che l'incapacità naturale reputata sussistente all'epoca del 3 giugno 2015 non potesse dirsi tale, sicché, anche a voler ipotizzare che il degrado cognitivo fosse stato effettivamente riscontrato in occasione della visita dell'aprile 2018 (sebbene manchi nel certificato una specifica diagnosi in tal senso e pur dovendosi tenere conto delle riserve innanzi espresse quanto alla incompleta metodologia di accertamento), non potrebbe fondatamente affermarsi la presunzione di ininterrotta perduranza dello stato di incapacità naturale del signor nel periodo in cui le parti sottoscrissero il contratto. _1
Sotto altro aspetto va considerato che risulta documentalmente accertato che il signor in epoche prossime alla data di stipulazione Persona_1
del contratto preliminare dedotto in giudizio, aveva la legale rappresentanza di varie società, delle quali risultava essere amministratore unico, e che, nell'esercizio di tale carica, pose in essere attività negoziali di assoluto rilievo giuridico e patrimoniale aziendale, il che in definitiva si pone in contrasto con l'incapacità naturale ravvisata in via di presunzione semplice dal precedente giudicante.
Detto ciò quanto alle condizioni di capacità del contraente, la Corte rileva che anche il restante scrutinio compiuto dal Tribunale in ordine alle condizioni legittimanti l'annullamento del contratto, sì come delineate dall'articolo 428 del codice civile, non può dirsi condivisibile per essere anzi del tutto apodittico.
Ai fini dell'annullamento del contratto per incapacità naturale non è infatti sufficiente la condizione di asserita incapacità del contraente, ma è altresì necessario che chi invoca la tutela dimostri la mala fede dell'altro contraente ed il pregiudizio derivantegli dal contratto, dovendosi escludere che nella vicenda di specie risultasse macroscopicamente evidente – nei sensi sostenuti dall'appellata – che il vizio della volontà negoziale del signor scaturisse da una menomazione della sua sfera volitiva o _1
intellettiva e della quale l'altra contraente era a piena conoscenza, mancando alcun elemento di prova in tal senso.
Il pregiudizio economico che possa derivare dall'atto dispositivo non è infatti, di per sé solo, sufficiente a dimostrare la malafede dell'altro contraente (si veda in tal senso Cass. n. 20603/2017) ciò in quanto le ragioni per le quali un soggetto si determini alla stipulazione di un contratto, quand'anche per lui svantaggioso, possono essere intuibilmente le più varie, né la controparte negoziale è tenuta ad indagare al riguardo.
Di contro il Tribunale ha ritenuto dimostrata la mala fede della promittente sulla base del fatto che il contratto risultava economicamente sfavorevole per il promissario acquirente (e dunque per lui fonte di pregiudizio) ciò desumendolo da tre circostanze individuate nella mancanza del certificato di agibilità, nel mancato rispetto della normativa in materia di sicurezza e nel notorio sopravvenuto scadimento del valore commerciale della zona di insediamento.
Nessuno dei tre elementi valorizzati dal Tribunale assume però, a giudizio della Corte, rilievo persuasivo con l'effetto che anche la ravvisata mala fede della contraente non può dirsi sussistente.
Quanto al certificato di agibilità non risulta in atti che nel caso concreto mancassero le condizioni per il suo rilascio, dovendosi anzi plausibilmente ritenere il contrario come desumibile dalla subordinata domanda riconvenzionale di riduzione del prezzo avanzata dall'allora convenuto e riproposta nel grado d'appello.
Al riguardo è appena il caso di ricordare che la dizione di abitabilità (se riferita ad immobili adibiti ad abitazione) ovvero di agibilità (allorché l'uso sia diverso da quello abitativo) ha trovato una prima collocazione normativa nell'ambito della Legge numero 765/1967 il cui articolo 6, nel sostituire l'articolo 24 della Legge numero 1150/1942 disciplinando, mediante sospensione ovvero demolizione, la sorte delle opere difformi dai piani regolatori, previde un differente regime per le opere edili eseguite prima dell'entrata in vigore della Legge (la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale era intervenuta in data 31 agosto 1967) e quelle successivamente realizzate, fissando, per queste ultime, un termine di cinque anni per l'adozione del provvedimento di demolizione e facendolo decorrere dalla “dichiarazione di abitabilità o di agibilità”.
Lo scrimine temporale costituito dalla data del 1 settembre 1967 (l'articolo
22 della Legge numero 765/1967 prevedeva l'entrata in vigore il giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale) ha comportato, nella pratica negoziale riguardante la cessione degli immobili realizzati anteriormente alla data del 1 settembre 1967, che a corredo della documentazione necessaria al trasferimento potesse non rinvenirsi il certificato di abitabilità non avendone il proprietario alienante mai fatto richiesta in assenza di un obbligo in tal senso, dichiarando a tal fine la costruzione del bene prima della ridetta data.
Successivamente, nella originaria formulazione dell'articolo 24 del D.P.R. numero 380/2001 il “certificato di agibilità” assunse la funzione di attestare
“la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”, prevedendosene il rilascio da parte del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale, di qui l'uso della dizione di “certificato” quale atto tipico del pubblico dipendente.
Da ultimo, l'articolo 3 del D.Lgs. numero 222/2016, di riordino e semplificazione dei procedimenti amministrativi in materia edilizia, ha sostituito il testé citato articolo 24 così pervenendosi alla formulazione vigente all'epoca dei fatti per cui è causa: di rilievo, ai fini del decidere,
l'introduzione della previsione secondo cui la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità, possa essere attestata mediante il procedimento di segnalazione certificata di agibilità da presentarsi alla sportello unico per l'edilizia del comune nel cui ambito è posto l'immobile, ciò valendo in caso di nuova costruzione (lettera a), di ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali (lettera b) ovvero di interventi sugli edifici esistenti tali da poter influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità (lettera c). La novità apportata alla disciplina previgente è consistita nell'attribuzione ad un professionista abilitato, della responsabilità di attestare la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge (comma 5 della norma in disamina), seguita dall'ulteriore innovazione portata dal successivo comma 6 secondo cui “l'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5”, così in definitiva rafforzando l'efficacia certificativa attribuita al professionista privato, con applicazione alla fattispecie del regime procedimentale già previsto dall'articolo 19 commi 3 e 6-bis della Legge numero 241/1990.
Ai fini pratici conseguenti alla presentazione della segnalazione certificata di agibilità vi è che anche il silenzio dell'ente comunale, decorsi sessanta giorni dal deposito, produce l'effetto attestativo dell'agibilità del bene.
Calando quanto precede nel concreto la Corte rileva che non consta in atti elemento alcuno dal quale poter fondatamente desumere l'insussistenza delle condizioni di agibilità tali da non poter condurre al rilascio della certificazione nelle forme procedimentali testé riepilogate.
Altrettanto può dirsi quanto all'inadeguatezza degli immobili alle normative in tema di sicurezza dovendosi considerare lo stato di dismissione dei beni promessi in vendita espressamente dichiarato in contratto: anche a tal riguardo infatti vale la considerazione secondo cui non v'è in atti elemento di sorta che induca l'ipotesi secondo cui gli immobili fossero insuscettibili di rimessione in sicurezza.
Da ultimo, la circostanza secondo cui l'area geografica ove si trova il bene oggetto di compromesso avrebbe subito un drastico abbattimento dei valori di mercato neppure può costituire prova del grave pregiudizio economico per il promissario acquirente posto che non constano in atti elementi (quali ad esempio atti di cessione di edifici di analoghe caratteristiche) che consentano di apprezzare la congruità o meno del prezzo di vendita pattuito tra le parti, tenuto conto delle superfici e dei volumi compravenduti come pure della peculiare destinazione d'uso.
- Passando alla delibazione delle domande dell'appellato, azionate in via riconvenzionale innanzi il Tribunale, riproposte nel presente grado agli effetti dell'articolo 346 del codice di procedura civile e fatte proprie dall'erede signora la Corte ravvisa l'infondatezza di Controparte_1
ciascuna di esse in ciò valendo le seguenti ragioni.
Quanto all'eccepita nullità agli effetti dell'articolo 3 della Legge numero
18/1975, in ragione dell'asserita invalidità della sottoscrizione, la Corte rileva che non può dirsi configurato alcun vizio genetico del contratto nei sensi dedotti dalla difesa appellata in quanto, pur essendo dubbia l'applicabilità di quella disciplina al contraente ipovedente (la disposizione
è infatti preposta alla tutela delle persone affette da cecità), il richiamato articolo 3 subordina ad una “espressa richiesta della persona affetta da cecità” l'intervento partecipativo di altra persona che presti assistenza nella stipulazione dell'atto.
Dalle risultanze istruttorie del precorso grado, precisamente dalla deposizione del testimone signor resa all'udienza del 2 Testimone_1
maggio 2019 rispondendo quegli al capitolo di prova contraria numero 21 della memoria di parte ricorrente, si apprende che nell'occasione della sottoscrizione del contratto preliminare il dichiarante era ivi Tes_1 presente per avervi appositamente accompagnato il signor e Persona_1
che, prima che le parti procedessero all'apposizione delle rispettive firme, fu data lettura ad alta voce del testo del contratto, peraltro già letto autonomamente dallo stesso testimone ancor prima delle sottoscrizioni (così in risposta al capitolo numero 24), ed ancora che il signor Persona_3
ne approvò il contenuto poi firmando (testualmente “il sig. ha detto _1
che andava bene e ha firmato il contratto”), ma soprattutto ai fini che qui rilevano il signor non chiese l'assistenza del suo accompagnatore _1
. Tes_1
Quanto testé riportato esclude dunque, a giudizio del Collegio, che si sia verificata la condizione indicata dall'articolo 3 della citata disposizione ossia che il soggetto meritevole della tutela (a tutto voler concedere alle sue condizioni di cecità o meno) avesse formulato espressa richiesta di assistenza di persona di sua fiducia.
Altrettanto priva di fondamento è l'ulteriore domanda riconvenzionale subordinata con la quale è stato chiesto dichiararsi l'annullamento del contratto per essere asseritamente venuta meno la presupposizione di finanziabilità dell'acquisto, ovvero l'annullamento per errore essenziale ai sensi degli articoli 1427 e 1429 del codice civile.
Quanto alla prima delle due formulazioni la Corte osserva che la definizione tradizionalmente accolta dalla giurisprudenza, sia di legittimità che di merito, della figura della presupposizione è compendiabile in una situazione obiettiva di fatto o di diritto, la cui sorte sia del tutto indipendente dall'attività dei contraenti purché da questi sia stata tenuta presente nella formazione del consenso negoziale quale presupposto essenziale per il sorgere ed il permanere del vincolo, sebbene non riportato un espresso riferimento a detta situazione nelle pattuizioni negoziali: nei predetti sensi si trova conferma nella pronuncia numero 9909/2018 delle
Sezioni Unite della Corte di legittimità secondo cui “si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere obiettivo - essendo il suo verificarsi indipendente dalla loro volontà e attività - e certo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo da assurgere a fondamento - pur in mancanza di un espresso riferimento - dell'esistenza ed efficacia del contratto”.
A mente dell'autorevole principio interpretativo testé ricordato la domanda in delibazione, per come formulata, perde dunque di fondatezza non potendosi plausibilmente affermare che nella vicenda contrattuale sottesa al giudizio sia rinvenibile una comune intenzione negoziale delle parti di subordinare condizionalmente l'efficacia del contratto all'avvenuta erogazione d'un imprecisato finanziamento per fare fronte al pagamento del corrispettivo della compravendita;
ma ancor di più, a smentita dell'assunto di parte appellata, v'è la constatazione per cui dallo stesso contenuto del contratto, e tenuto complessivo conto delle pattuizioni, non è dato cogliere, ma neppure congetturare, che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all'esistenza della enunciata aspettativa di finanziamento quale presupposto determinante il formarsi della volontà negoziale.
Né è fondatamente sostenibile la tesi dell'induzione in errore – veicolata con la seconda formulazione della domanda negli stessi termini della presupposizione – non configurandosi alcuna delle situazioni enunciate dalla norma di cui all'articolo 1429 del codice civile.
La parte appellata ha altresì chiesto, subordinatamente alle altre sue domande, dichiarare la legittimità del suo rifiuto di adempiere in raffronto all'eccepito inadempimento della promittente venditrice configurabile in riferimento alle obbligazioni di cui all'articolo 1477 comma terzo del codice civile con riguardo alla mancanza del certificato di agibilità.
Anche tale petizione, ad avviso della Corte, non ha fondamento.
In primo luogo valgono le osservazioni già svolte in precedenza non risultando che gli immobili oggetto di preliminare difettassero delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità, né d'altronde la parte promissaria acquirente ha mai allegato con precisione, pur essendone processualmente onerata, se la eccepita inagibilità (peraltro contrattualmente nota) fosse formale ovvero sostanziale.
In secondo luogo, ma non di secondaria importanza, la circostanza per cui nel contratto dedotto in giudizio è espressamente prevista la clausola di esonero per la parte venditrice dalla responsabilità per l'ottenimento del certificato di cui si discorre.
Da ultimo neppure è accoglibile la domanda formulata dalla parte promissaria acquirente con la quale è stato chiesto l'accertamento del diminuito valore dei beni promessi in vendita in misura pari ai costi necessari per l'effettuazione degli adempimenti volti al rilascio del certificato di agibilità, bastando al riguardo rilevare l'assoluta carenza di prova in ordine all'ammontare di tali oneri e finanche alla loro specifica individuazione.
- Tutto ciò ritenuto, la mancata stipulazione dell'atto definitivo di compravendita è quindi addebitabile all'inadempimento del promissario acquirente signor essendosi dimostrato ingiustificato il suo Persona_1
rifiuto sicché la pronuncia gravata va riformata mediante accoglimento dell'originaria domanda dell'appellante riguardo alla quale devono essere svolte le seguenti ulteriori considerazioni.
Nella vicenda in delibazione si è verificato che nella pendenza del giudizio volto a conseguire l'emanazione d'una pronuncia che tenesse luogo dell'atto non concluso il promissario acquirente signor è Persona_1
deceduto ed all'esito della riassunzione del giudizio il contraddittorio si è ricostituito nei confronti della signora dichiaratasi Controparte_1
erede di quegli.
La Corte rileva che in tutti quei rapporti giuridici che, non essendo fondati sull'intuitu personae, sopravvivono alla morte dell'originario titolare,
l'erede a titolo universale subentra al defunto e ciò accade anche rispetto al rapporto, come quello dedotto in giudizio, costituito mediante un contratto preliminare cosicché se il de cuius ha assunto nei confronti di un soggetto l'obbligo di stipulare un contratto definitivo, non vi sono ragioni per dubitare del fatto che questi possa azionare la propria pretesa verso l'erede per ottenere l'adempimento dell'obbligo avente titolo nel contratto preliminare, tanto più allorquando, come nella fattispecie, l'erede si sia costituito in successione senza contestare la riferibilità a sé del rapporto giuridico litigioso.
Da quanto precede deriva che la pronuncia di trasferimento domandata dall'appellante debba essere adottata nei confronti dell'erede signora
[...]
CP_1 - Quanto alla documentazione necessaria alla pronuncia di trasferimento della proprietà immobiliare a giudizio della Corte può dirsi adempiuto l'onere di produzione da parte della promittente venditrice che ha dimesso in atti i documenti di seguito elencati senza che sia insorta contestazione a quel riguardo, documentazione dalla cui disamina deve ritenersi dimostrata la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni immobili.
La promittente venditrice ha infatti prodotto l'atto con il quale le pervenne la proprietà dei beni, vale a dire il decreto di trasferimento del Giudice dell'esecuzione immobiliare del Tribunale di Treviso del 14 aprile 1993 reso nel procedimento n. 210/1987 R.G. in danno della debitrice signora registrato in data 22 aprile 1993 e trascritto in data 3 Controparte_2
giugno 1993 r.p. 10654 r.g. 14138, nonché la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio del 31 agosto 2017 resa nei termini e per gli effetti previsti dall'articolo 2 comma secondo della Legge n. 47/1985 attestante l'inizio delle opere anteriormente alla data del 1 settembre 1967, nonché ancora il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Vittorio
Veneto in data 26 giugno 2017.
Inoltre risultano prodotti i provvedimenti autorizzativi dell'edificazione e dell'ampliamento dei fabbricati oggetto di contratto susseguitisi nel tempo e costituiti da: - autorizzazione edilizia del 15 giugno 1950 rilasciata dal
Sindaco del Comune di Vittorio Veneto al signor per Parte_3
la sopraelevazione del preesistente fabbricato;
- autorizzazione edilizia del
30 giugno 1952 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto al signor per la sistemazione e l'ampliamento del Parte_3
fabbricato; - licenza edilizia del 3 maggio 1963 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto ai signori e per Parte_4 Pt_5
l'ulteriore ampliamento del fabbricato;
- autorizzazione all'abitabilità del fabbricato adibito ad albergo del 8 luglio 1964 rilasciata dal Sindaco del
Comune di Vittorio Veneto ai signori e;
- Parte_4 Pt_5
autorizzazione all'abitabilità del fabbricato adibito a casa urbana del 27 ottobre 1971 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora - concessione edilizia del 30 settembre 1980 Controparte_3
rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora
[...]
per la realizzazione d'una recinzione;
- concessione edilizia del CP_2
3 maggio 1982 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vittorio Veneto alla signora per la sostituzione d'una recinzione e Controparte_2
realizzazione d'un muro di contenimento.
Sono infine stati prodotti tre attestati di prestazione energetica recanti i numeri 74991/2017, 75005/2017 e 75017/2017 aventi corso di validità, documenti sui quali pure non è intervenuta contestazione alcuna.
- Quanto alla attribuzione delle spese di lite tra le parti, in conseguenza della odierna pronunzia di merito, deve procedersi ad un nuovo regolamento che tenga conto dell'esito della lite, sicché la soccombenza deve essere stabilita in base ad un criterio unitario e globale e pronunciarsene l'addebito di quelle del precorso gradi a carico dell'appellata liquidandone l'ammontare nella stessa misura determinata dal
Tribunale, con riforma sul punto della statuizione di primo grado.
Quanto infine alle spese di lite del presente grado, in ragione dell'esito di riforma ed in applicazione del principio di cui all'articolo 91 del codice di procedura civile, le stesse andranno poste a carico dell'appellata ed in favore dell'appellante società nella misura liquidata in dispositivo tenuto conto del valore del deciso rapportato ai parametri medi vigenti per le fasi di studio, introduttiva e decisionale.


P.Q.M.

la Corte, decidendo sull'appello come in epigrafe proposto avverso la sentenza numero 85/2021 del Tribunale di Belluno, depositata in data 30 marzo 2021, così provvede:
- in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata, accertato e dichiarato l'inadempimento del signor (c.f. Persona_1
) all'obbligazione di contrarre di cui al contratto C.F._2
preliminare stipulato con la società (p. Iva Parte_1
) in data 29 novembre 2016, ai sensi e per gli effetti di cui P.IVA_1
all'articolo 2932 del codice civile trasferisce dalla detta società
[...]
all'appellata signora (c.f. Parte_1 Controparte_1
), quale erede del signor la piena C.F._1 Persona_1
proprietà dei beni immobili siti in Vittorio Veneto alla località Fadalto Via
Fadalto, costituiti da un fabbricato composto da un corpo di fabbrica centrale di tre piani fuori terra e da due corpi laterali ciascuno di due piani fuori terra, con relativi terreni ed aree pertinenziali circostanti, il tutto catastalmente individuato come segue:
Comune di Vittorio Veneto – Sez. A – Foglio n. 2 – Particella n. 324
Sub 5, Via Fadalto Alto p.t. – Cat. A/10, cl. 1 – vani 1,5 Rendita Euro
213,04;
Sub 6, Via Fadalto Alto p.t. – Cat. A/10, cl. 1 – vani 1,5, Rendita Euro
213,04; Sub 8 Via Fadalto Alto p.t. S1 – T – 1 – 2, Cat. D/2, Rendita Euro 7.974,09;
Sub 9 Via Fadalto Alto p.t., area urbana, 5333 mq;

Sub 10 Via Fadalto Alto p.t. Cat. C/6 – classe 4 mq 35 Rendita Euro 65,07;
Sub 11 Via Fadalto Alto p.t. Cat C/2 – Classe 4 mq 27, Rendita Euro 61,36; il tutto edificato sull'area coperta e scoperta identificata al catasto terreni del Comune di Vittorio Veneto al Foglio n. 2 Particella n. 324 Ente Urbano di mq. 6134; ed in catasto terreni del Comune di Vittorio Veneto al Foglio n. 2: particella 765, qualità seminativo, classe 5, superficie 18 centiarie, Reddito
Dominicale Euro 0,03, Reddito Agrario Euro 0,03; particella 767, qualità prato, classe 4, superficie 23 are, 82 centiarie,
Reddito Dominicale Euro 5,54, Reddito Agrario Euro 4,92; particella 768, qualità prato, classe 5, superficie 27 are, 80 centiarie,
Reddito Dominicale Euro 5,03, Reddito Agrario Euro 5,03; particella 868, qualità seminativo, classe 5, superficie 1 are, 13 centiarie,
Reddito Dominicale Euro 0,18, Reddito Agario Euro 0,18; particella 766, qualità seminativo, classe 5, superficie 5 are 15 centiarie,
Reddito Dominicale Euro 0,80, Reddito Agrario Euro 0,80; particella 869, qualità seminativo, classe 5, superficie 25 centiarie, Reddito
Dominicale Euro 0,04, Reddito Agrario Euro 0,04; condizionandone gli effetti traslativi all'esito del pagamento in favore della venditrice società del prezzo pattuito di euro 150.000,00 Parte_1
oltre IVA da effettuarsi entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente decisione;

- ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari, in persona del Direttore dell'Agenzia del Territorio di Treviso – di pubblicità immobiliare, Pt_6
ovvero ad altro ufficio territorialmente competente, di procedere, all'esito del passaggio in giudicato della presente pronuncia e subordinatamente alla presentazione della quietanza di avvenuto pagamento del prezzo, alla relativa trascrizione, con esonero da ogni sua responsabilità;
- in ulteriore riforma condanna condanna la signora al Controparte_1
pagamento in favore della società delle spese di lite del Parte_1
primo grado di giudizio che liquida in complessivi € 6.041,50 di cui €
406,50 per esborsi sostenuti oltre rimborso forfetario ed accessori di Legge;

- condanna la signora al pagamento in favore della Controparte_1
società delle spese di lite del presente grado che liquida Parte_1
in complessivi € 11.156,50 di cui € 1.165,50 per esborsi sostenuti oltre rimborso forfetario ed accessori di Legge.
Venezia, li 4 febbraio 2025
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. Nicola Traisci Dott.ssa Rita Rigoni