REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE CIVILE DI IMPERIA
il TRIBUNALE di Imperia in composizione monocratica, in persona del dott. Pasquale LONGARINI, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1086/2024 RG del Tribunale di Imperia
promossa da

(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Parte_1 C.F._1
o il cu .so Garibaldi n.189 è eletto domicilio
–attrice– contro

(CF: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 d iulio resso il cui studio in Sanremo alla via XX Settembre n.19/11 è eletto domicilio
–convenuto–
conclusioni delle parti costituite
per la parte attrice Parte_1 «voglia codesto ill.mo Tribunale, –in via principale, previo accertamento incidentale e declaratoria che il complesso “ CP_1
, corrente in San Lorenzo al Mare (IM), Via Sclavi 1, è un unico e non un complesso costituito da due condomìni autonomi e da
[...] CP_1 un supercondominio, dichiarare nulle le assemblee del c.d. condominio “ ” datate 21/10/2023, 11/11/2023 e Controparte_1 Controparte_ 02/04/2024 per le causali di cui in atti;
–in via subordinata, previo accertamento incidentale e declaratoria che il complesso “ ”, corrente in San Lorenzo al Mare (IM), Via Sclavi 1, è un unico condominio e non un complesso costituito da due condomìni autonomi e da un Controparte_ supercondominio, annullare le assemblee del c.d. condominio “ ” datate 21/10/2023, 11/11/2023 e 02/04/2024 per le CP_1 causali di cui in atti. Con vittoria di spese e compensi di causa e di mediazione, oltre al 15% Spese Generali e al 4% CPA»
per la parte convenuta Controparte_1 «Voglia il Tribunale di Imperia Ill.mo, contrariis reiectis, IN VIA PRELIMINARE: - dichiarare l'inammissibilità della azione avversaria per difetto di interesse ad agire con riferimento alla ipotesi in cui Codesto Ill.mo Giudice ritenesse fondata la domanda. NEL MERITO: respingere le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di competenze e spese»
Ragioni della decisione (1) abstract. quale proprietaria di un immobile sito alla via Sclavi di San Parte_1
Lorenzo al Mare facente parte del complesso edilizio “ ”, costituito da Controparte_1 due caseggiati e ) e amministrato come un unico condominio, lamentata CP_2 CP_1
(i) la mancata presenza e l'omesso invio del verbale del 21.10.2023 laddove alcuni condomini si riunivano in assemblea straordinaria per costituire il cd. condominio “
[...]
e per nominare amministratore del nuovo condominio la società Controparte_1
Immobiliare IC sas, (ii) la mancata presenza e l'omesso invio del verbale assembleare del 11.11.2023 laddove i condomini del cd. condominio “ Controparte_1
B” ratificavano la nomina dell'amministratore IA IC sas, (iii) la mancata
[...] presenza e l'omesso invio del verbale assembleare del 2.4.2024 laddove i condomini del cd.
1 dott. Persona_1
[...] [...]
“ ratificavano ulteriormente la nomina
[...] Controparte_1 dell'amministratore IA IC sas e deliberavano sul preventivo di esercizio 2023/2024 della sola palazzina B, ritenuto che il complesso “ CP_1
”, corrente in San Lorenzo al Mare (IM), via Sclavi 1, era un unico condominio e non
[...] un complesso costituito da due condomìni autonomi e da un supercondominio, dedotta la nullità delle delibere condominiali inerenti il cd , con atto di Controparte_1 citazione, ritualmente notificato, evocava in giudizio il Controparte_1
in persona dell'amministratore pro-tempore, instando, previo
[...] accertamento che il complesso era un unico condominio, per la Controparte_1 declaratoria di nullità delle assemblee del condominio Controparte_1 datate 21.10.2013/11.11.2023/02.04.2024, con vittoria di 1.1) Si costituiva in giudizio il in Controparte_1 persona del legale rappresentante pro–tempore, che, eccepito il difetto di contraddittorio per litisconsorzio di tutti i condomini del atteso che la Controparte_1 domanda ha ad oggetto l'accertamento della natura, condominiale o supercondominiale, dell'ente di gestione nonché l'improcedibilità della domanda non essendo stata formulata regolare domanda di mediazione avverso le delibere del 20.10.2023 e del 11.11.2023, lamentata l'inammissibilità della domanda attorea per carenza di interesse ad agire in quanto avente ad oggetto delibere asseritamente inesistenti improduttive di effetti non generando alcun pregiudizio ai diritti dei condomini tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione, dedotta che il complesso è costituito, per volontà Controparte_1 dell'amministratore , da due condomìni autonomi e da un Controparte_3 supercondominio, instava, in rito, per la declaratoria del difetto di litisconsorzio necessario e/o per la declaratoria di improcedibilità quanto alle delibere del 21.10.2023 e del 11.11.2023 e/o per la declaratoria di inammissibilità dell'azione avversaria, nel merito, per il rigetto della domande attoree, con vittoria di spese e competenze. 1.2) Concesso termine per l'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 19.11.2025 previa concessione dei tre termini perentori di cui all'art. 189 cpc.
(2) sulla domanda attorea. La domanda attorea è infondata e, pertanto, per le ragioni appresso riportate, va rigettata. 2.1) Nel caso di specie, in ragione del thema decidendum introdotto con l'atto introduttivo del giudizio, è pregiudiziale accertare se il complesso “Soggiorno Marino”, costituito da due caseggiati ( e ), sia un unico condominio oppure un complesso costituito CP_2 CP_1 da due condomini autonomi e da un supercondominio. 2.1.1) A differenza del condominio tradizionale – che richiama un fenomeno essenzialmente verticale, rappresentato da un edificio con più abitazioni una sopra l'altra, nel quale sussistono impianti comuni strumentali ad un miglior godimento e uso della proprietà individuale – il supercondominio (o condominio complesso, rapporto giuridico derivante dall'assoggettamento di beni strumentali a più edifici, di per sé costituenti un condominio) è un fenomeno cd orizzontale, nel senso che è composto da un complesso di edifici separati che hanno delle parti in comune (es. cancelli, impianto di riscaldamento, la rete fognaria, i viottoli interni, ecc.). 2.1.2) Ritenuta la possibilità che distinti condomini abbiano beni o servizi di proprietà comune (quindi in condominio), il supercondominio viene in essere, ipso facto, se il titolo non dispone diversamente, anche solo nel caso in cui singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di
2 dott. Pasquale LONGARINI accessorio a principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cass. 2305/2008). 2.1.3) La configurazione di un supercondominio si realizza soltanto se vi sono due o più edifici che condividono beni, impianti o servizi comuni a vantaggio di tutti gli edifici coinvolti, non può rientrare nel concetto di supercondominio «la sola fruizione da parte degli immobili di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi» (cass. n. 27998/2025). Già prima dell'introduzione dell'articolo 1117–bis cc, introdotto dalla legge n. 220/2012, la giurisprudenza di legittimità aveva stabilito che il rapporto di condominialità poteva applicarsi anche a parti comuni di edifici vicini e indipendenti, a condizione che tali beni fossero destinati in modo stabile e oggettivo all'uso comune di tutti gli edifici interessati. 2.1.4) Al supercondominio si applicano le norme sul condominio, e non anche quelle sulla comunione. Segnatamente, il giudice di legittimità ha precisato che se ricorre una relazione di accessorietà – nel senso sopra illustrato – tra beni e impianti o servizi comuni, e beni di proprietà individuale, sui primi si instaura un diritto di condominio, mentre se tale relazione non ricorre, i beni comuni spettano pro–quota ai titolari di proprietà individuali insistenti su piani e porzioni di piano – quand'anche rivelino un qualche tipo di collegamento con questi ultimi, diverso da rapporto di accessorio a principale – non possono che essere oggetto di ordinaria comunione (cass. n. 14791/2003). Va, dunque, riconosciuta al supercondominio la natura di condominio, escludendo la possibilità di applicare la disciplina della comunione ordinaria o di ritenerlo una figura ibrida. Inoltre, il supercondominio «non è un ente di gestione che accorpa altri enti di gestione, cioè i condomìni, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomìni di unità immobiliari ex art. 1117-bis c.c.» (cass. n. 22954/2022). 2.1.4.1) La giurisprudenza di legittimità, del resto, anche prima dell'introduzione dell'art. 1117 bis cc da parte della L. 220/2012, che oggi espressamente prevede l'applicazione delle disposizioni del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cc, esigendo quindi espressamente il requisito dell'esistenza di una proprietà comune a più edifici rientrante nella previsione dell'art. 1117 cc, aveva affermato che il rapporto di condominialità dell'art. 1117 cc poteva ritenersi applicabile estensivamente ove si trattasse di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma di edifici limitrofi e autonomi, purché si trattasse di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi (cass. n. 13883/2010;cass, n. 14559/2004). Anche più recentemente, si è affermato che il supercondominio ricorre quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 cc (cass. n. 5023/2022). Ulteriormente, è stato affermato (cass. n. 32237/2019) che l'art. 1117 bis cc, anche se non applicabile ratione temporis, avendo recepito l'elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identificava una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferia, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117”; che l'elemento identificativo del supercondominio risiedeva nella natura specificamente condominiale, ai sensi dell'art. 1117 cc, della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrassero un condominio unitario “... ovvero più condomini...”; che sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina
3 dott. Pasquale LONGARINI specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione (in tal senso anche cass. n. 19939/2012). Ne deriva che in base all'orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di legittimità, anche prima dell'entrata in vigore dell'art. 1117 bis cc, per poter affermare l'esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all'art. 1117 cc sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi. 2.2) Tanto premesso, il supercondominio sorge automaticamente, sempre che il titolo o il regolamento condominiale non dispongano altrimenti, quando più edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili. 2.2.1) Nel caso di specie, non è contestato che i beni comuni all'intero complesso edilizio denominato “Soggiorno Marino”, costituito da due caseggiati indicati come palazzo A e Palazzo B (art. 1 regolamento di condominio), identificati all'art. 2 del regolamento contrattuale di condominio del Complesso edilizio oggetti di contesa in « … rete orizzontale delle fognature bianche e nere a servizio del Complesso edilizio in oggetto …. impianto per l'approvvigionamento e per la distribuzione dell'acqua potabile in tutto il suo complesso …. Gli accessi, il cortile, i passaggi pedonali che da P.zza Garibaldi portano all'interno della proprietà e che dalla proprietà portano ai campi da tennis …», offrono un'utilità strumentale rispetto all'uso e al godimento delle proprietà individuali (e non anche un'utilità autonoma di godimento o dall'uso della proprietà individuale), con conseguente applicazione della disciplina del condominio. 2.2.2) Purtuttavia la supercondominialità automatica, in ragione della presenza di due caseggiati che hanno in comune talune cose, impianti e/o servizi legati, appartenenti o anche utilizzati dai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati, scatta solo allorchè il regolamento condominiale non disponga altrimenti. 2.2.3) Al punto 1, il regolamento (contrattuale) condominiale, nel definirne l'oggetto, prevede che «… ha per oggetto il Complesso edilizio sito in Comune di S. Lorenzo al Mare (Imperia) denominato “ ” costituito da due caseggiati rispettivamente indicati come Palazzo “A” (che Controparte_1 rappresenta 450 millesimi totali) e Palazzo “B” (che rappresenta 55° millesimi totali) e così come l'intero complesso edilizio risulta compreso tra le lettere A e nella planimetria con leggenda che si allega sotto la lettera B», dove è possibile notare la distinzione tra il colore del Palazzo A, quello del Palazzo B quello della parte indicata come “area condominiale dell'intero complesso” e quello delle parti condominiali non comuni. 2.2.4) Dal contenuto del predetto articolo, declinato con le diversità cromatiche distintive dei due palazzi, dell'area condominiale comune all'intero complesso e della aree condominiali comuni ai singoli palazzi, si inferisce che il termine “complesso edilizio” sia stato utilizzato come sinonimo di Supercondominio o condominio complesso, ovvero rapporto giuridico derivante dall'assoggettamento di beni strumentali a più edifici, di per sé costituenti un condominio, identificati, nel successivo art. 2, in « … rete orizzontale delle fognature bianche e nere a servizio del Complesso edilizio in oggetto …. impianto per l'approvvigionamento e per la distribuzione dell'acqua potabile in tutto il suo complesso …. Gli accessi, il cortile, i passaggi pedonali che da P.zza Garibaldi portano all'interno della proprietà e che dalla proprietà portano ai campi da tennis …». 2.2.5) Negli articoli 3 e 4, sono, invece indicati, i beni comuni del caseggiato A (art. 3) e del caseggiato 4 (art. 4). 2.2.6) Dalla congiunta lettura degli artt. 2, 3 e 4 del regolamento condominiale, si inferisce che: _ esistono due palazzi, Palazzo “A”, che rappresenta 450 millesimi del totale, e Palazzo
“B”, che rappresenta 550 millesimi del totale, autonomi, con specifici beni comuni solo al
4 dott. Pasquale LONGARINI singolo palazzo, individuati ai punti 3, per il Palazzo “A” e 4, per il Palazzo “B”; i due palazzi hanno beni comuni tra di loro, indicati al punto 2. 2.2.7) Esistono, vieppiù, tre tabelle millesimali in relazione ai rispettivi diritti di ciascuna delle unità immobiliari comprese nel complesso edilizio in oggetto sui beni rispettivamente comuni di cui ai citati articoli 2, 3 e 4 (art. 6 regolamento condominiale): una per il Supercondominio (la tabella della colonna “A” esprime le quote millesimali di partecipazione ai beni comuni di tutte le unità immobiliari del complesso edilizio), una per il Palazzo “A” ed una per il Palazzo “B” (le tabelle delle colonne B1, B2, C e D). 2.2.8) Nel caso che ci occupa, il Regolamento contrattuale condominiale, a differenza di quanto sostenuto dalla parte attrice, non contiene disposizioni che escludano la configurabilità di un supercondominio, anzi le disposizioni surrichiamate induco a ritenere che quello fosse stato voluto dal costruttore. In proposito va ricordato che la costituzione ipso iure et facto della particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss cc, senza bisogno di un'apposita manifestazione di volontà assembleare in tal senso, valevole anche per l'istituto di creazione giurisprudenziale del supercondominio, poi codificato nell'art. 1117 bis cc, (introdotto dalla L. 11.12.2012 n. 220, in vigore dal 18.6.2013), scatta in tre distinte ipotesi: a) quella dell'unico proprietario di un edificio, che lo frazioni in più porzioni autonome, trasferendone la proprietà esclusiva a più soggetti, ovvero anche al primo di essi;
b) quella di più soggetti che costruiscano su un suolo comune;
c) quella in cui l'unico proprietario di un edificio ceda a terzi piani, o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento (cass. 28280/2019). Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, pure se “autonomi”, spetta «all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un
“supercondominio» (cass. n.8066/2005), come è avvenuto nella fattispecie che ci occupa. 2.2.8.1) Del resto, come documentato da parte convenuta, fu lo studio
[...]
di cui la odierna attrice era socia amministratrice, che aveva a CP_4 condominio per anni come condominio unico, a convocare distinte Controparte_1 assemblee d e per il 12.08.2023 (docc. nn. 10 e 11 di parte CP_2 CP_1 convenuta), e non per il 21.10.2023, laddove lo studio veniva Controparte_3 nominato amministratore del Palazzo “A”. Non essendo stato raggiunto un quorum valido per il Palazzo “B”, il 21.10.2023 la sua assemblea nominava amministratore la Società Immobiliare Michelini sas, nomina confermata nell'assemblea del 11.11.2023 e poi in quella dell'aprile 2024. 2.2.9) In presenza di un rapporto di accessorietà necessaria che le lega i beni comuni alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso (come la rete orizzontale delle fognature bianche e nere;
l'impianto per l'approvvigionamento e la distribuzione dell'acqua potabile;
gli accessi, i cortili, i passaggi pedonali che portano all'interno della proprietà e dalla proprietà ai campi da tennis), la supercondominialità automatica, nella specie scatta in ragione di un regolamento contrattuale condominiale che non dispone altrimenti. 2.2.10) Accertato che il condominio “ ”, corrente in San Lorenzo al Mare Controparte_1
(IM), Via Sclavi 1, non è un unico cond plesso costituito da due condomìni autonomi e da un supercondominio, la consequenziale domanda attorea va respinta, con effetto di assorbimento, in applicazione del principio della “ragione più liquida”, delle questioni di rito svolte dalla parte convenuta. 2.3) In ragione della soccombenza, deve essere dichiarata tenuta e Parte_1 condannata a rimborsare al in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro–tempore, le spese di lite del presente giudizio, così come liquidate in dispositivo, in conformità del DM n.147/2022. Tenuto conto del valore, del disputatum e della natura della controversia nonché del numero e limitata complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate, i compensi vengono liquidati, sulla base del DM n. 147 del 13/08/2022,
5 dott. Pasquale LONGARINI secondo il valore minimo/medio di liquidazione previsto per le cause di valore indeterminato a complessità bassa. _ per la fase di studio, € 1.200,00 _ per la fase istruttoria/trattazione, € 700,00 _ per la fase istruttoria/trattazione, € 920,00 _ per la fase decisionale, € 1.600,00 per un compenso tabellare pari ad € 4.420,00 oltre spese generali al 15%, cassa avvocati e IVA su imponibile, come per legge.

PQM


Il TRIBUNALE di IMPERIA, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunziando:
1) rigetta le domande attoree
2) condanna al pagamento, in favore del Parte_1 Controparte_1 a dell'amministratore pro–tempor
[...]
spese generali al 15%, cassa avvocati e IVA su imponibile, come per legge 3) visto l'art. 52 del D. Lgs 196/2003, dispone che, in caso di diffusione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste, supporti elettronici o mediante rete di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi degli interessati Imperia, 22.11.2025

Il Giudice dott. Pasquale LONGARINI (firmato digitalmente)
6 dott. Pasquale LONGARINI