N. R.G. 1116/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Salvatore Grillo Presidente dott.ssa Paola Barracchia ConSIliere dott.ssa Maristella Sardone ConSIliere rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine n. 1116/2024 R.G., avverso la sentenza del Tribunale di Bari, III Sezione civile, n. 496/2024 del 05.02.2024
TRA
, elettivamente domiciliata in Bitetto alla Piazza Armando Diaz n. 29, presso lo Parte_1 studio dell'avv. Michele Novielli, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
-Appellante
E
e , elettivamente domiciliati in Bari alla via dei Mille n. Controparte_1 Controparte_2
130, presso lo studio dell'avv. Vito Pilolla, che li rappresenta e difende giusta procura in atti
-Appellati
Conclusioni delle parti: all'udienza collegiale del 04.06.2025 il procuratore dell'appellante ha concluso come da verbale di udienza, in assenza del procuratore degli appellati, che ha depositato note di trattazione scritta in pari data, e la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 10.11.2021, e convenivano in giudizio, dinanzi al Controparte_1 Controparte_2
Tribunale di Bari, chiedendo la convalida dell'intimato sfratto per morosità, con Parte_1 ordine di immediato rilascio dell'immobile sito in Bitetto alla via Beato Giacomo n. 4, e l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere, oltre accessori anche a titolo di penalità e spese e, in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio e, nel merito, sentenza di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, con vittoria di spese della fase di merito.
Deducevano gli intimanti che: -avevano stipulato con , in data 21.6.2016, un Parte_1 contratto di locazione di immobile ad uso commerciale avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Bitetto alla via Beato Giacomo n.4, identificata in catasto al fg. 17, part. 784, sub. 30 Cat. C/1;- il contratto di locazione prevedeva un canone pari ad € 650,00 per la durata del primo seennio, fino al 30.6.2022, mentre per il successivo seennio il canone sarebbe aumentato ad € 700,00; - in data
1.3.2018, dietro pressanti richieste della conduttrice, che manifestava difficoltà ad onorare il pagamento, le parti avevano concordato una riduzione del canone dai precedenti € 7.800,00 annui ad € 6.600,00, dal 1.3.2018 al 28.2.2019, pattuizione registrata all'Agenzia delle entrate, e poi prorogata il 20.3.2019 fino alla scadenza del contratto, con altra scrittura privata, pure regolarmente registrata;
-la , dal mese di gennaio 2019, aveva effettuato arbitrariamente Parte_1
e ad intermittenza pagamenti parziali sui canoni dovuti, oltre a non aver mai pagato alcunché per i consumi di acqua e fogna, ad eccezione dei consumi dell'anno 2020; - in particolare, nell'anno 2019 si era resa morosa della somma di € 200,00, avendo versato un acconto di € 350,00 sul canone di luglio, e di € 355,85 per AQP, nell'anno 2020 aveva versato un acconto sul mese di gennaio, a marzo € 140,00, ad aprile € 100,00, a maggio € 200,00, a settembre € 300, ad ottobre €
400, oltre a non aver pagato € 57,81 per AQP, nel 2021, dopo aver pagato con il saldo del canone di gennaio la predetta somma dovuta per AQP, a marzo, aprile e maggio aveva versato solo acconti di € 275,00, nei mesi da giugno ad ottobre acconti di € 400,00, nulla a novembre, rendendosi così morosa della somma di € 4.235,00 per canoni scaduti e € 402,22 per consumi AQP;

- il contratto di locazione prevedeva l'applicazione di una penale pari al 3% della morosità , oltre interessi del 7% sulla stessa, salvo il diritto del locatore alla risoluzione del contratto;
-nonostante i molteplici solleciti verbali, la non aveva versato quanto dovuto. Parte_1
Con comparsa di risposta con domanda riconvenzionale, si costituiva in giudizio la intimata
, che si opponeva alla convalida dello sfratto e all'ingiunzione di pagamento, Parte_1 chiedeva il mutamento del rito e formulava, per quanto qui di interesse, le seguenti conclusioni nel merito: “…in via riconvenzionale:- accertare e dichiarare i locatori inadempienti per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare gli stessi all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi presso
l'immobile locato per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni tutti, subiti e subendi dalla convenuta a causa della negligenza dei locatori, da determinarsi in prosieguo di trattazione, previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente pongono
a carico della conduttrice tale onere;
nel merito,: - in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte dagli attori, accertare e dichiarare l'estinzione per compensazione, anche parziale, dei crediti eventualmente accertati in favore dei locatori con quello della convenuta a titolo di spese per interventi di spettanza dei locatori pari ad euro 3.966,63, ovvero di quell'altra misura maggiore
o minore che apparirà di giustizia, previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente pongono a carico della conduttrice tale onere;

- sempre in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte dagli attori, accertare e dichiarare che, stanti le denunciate problematiche affliggenti l'impianto fognario servente l'immobile locato e previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente pongono a carico della conduttrice tale onere, il canone di locazione deve essere proporzionalmente ridotto ex artt. 1581, 1580 e 1578 c.c. a far data dal mese di gennaio dell'anno 2020 e sino alla data di effettiva risoluzione delle menzionate criticità, della somma di euro 150,00 per ogni mese di mancato pieno godimento del cespite locato, ovvero di quell'altra misura maggiore o minore che apparirà di giustizia e, per l'effetto, rideterminare in euro 400,00 per mese il canone di locazione dovuto dalla conduttrice dal mese di gennaio dell'anno 2020 e sino alla data di effettiva risoluzione delle menzionate criticità, e, conseguentemente, condannare i locatori a rifondere alla SI.ra
le somme eventualmente pagate in eccedenza dalla stessa ovvero accertare e dichiarare l'estinzione Parte_1 per compensazione, anche parziale, dei crediti eventualmente accertati in favore dei locatori con quello della convenuta. Con vittoria di spese e compensi”.
La , pur eccependo la genericità e la mancata prova degli avversi assunti, non Parte_1 contestava i pagamenti parziali dei canoni, deducendo che: -per quanto riguarda l'anno 2019, aveva compensato parzialmente i canoni dovuti ai locatori con le molteplici anticipazioni da lei effettuate a vario titolo;
-per l'anno 2020, durante i mesi in cui, a causa dell'emergenza epidemiologica Covid-19, le era stata imposta la chiusura dell'attività, con conseguente crollo del fatturato, aveva provveduto a versare il canone rispondente ai giorni di effettiva apertura dell'esercizio, comunicando le proprie difficoltà ai locatori;
- l'inadempimento, parziale e sostanziatosi più che altro in ritardi, durante il periodo di emergenza sanitaria da Covid19, non era colpevole e tale da giustificare la risoluzione del contratto; - stante l'inerzia dei locatori, aveva eseguito interventi di manutenzione straordinaria, sostenendone i relativi costi, per opere ed attività indifferibili, per rendere servibile il cespite concesso in locazione, di spettanza dei locatori, stante la nullità e/o inefficacia delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14), che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice tale onere;
- nel corso del rapporto aveva eseguito improcrastinabili interventi conservativi di manutenzione straordinaria, con un esborso di ulteriori € 502,00 (lavori di lavaggio-sturamento e disincrostazione tubazione fognatura con sistema idroget, smontaggio e rimontaggio water, videoispezione con registrazione su usb con telecamera Wholer); -nel gennaio 2020 aveva chiesto ai locatori di provvedere alle necessarie riparazioni ed agli interventi di manutenzione straordinaria di risanamento della condotta fognaria, di spettanza del proprietario, come da preventivo redatto da impresa edile di fiducia della conduttrice;
- il bagno servente il locale era inservibile e l'intero immobile spesso veniva invaso da odori nauseabondi provenienti dalle condotte fognarie, criticità che avevano impedito il godimento totale del bene, stante l'attività ivi esercitata (negozio di biancheria intima); -il contegno degli attori integrava gli estremi del grave inadempimento, con conseguente venir meno, ex art. 1460 c.c., del diritto alla percezione integrale dei canoni di locazione, per la non piena utilizzabilità del cespite locato, da gennaio 2020 alla data di risoluzione delle criticità.
Con ordinanza del 17.3.2022, stante l'opposizione dell'intimata, il Tribunale non convalidava lo sfratto né provvedeva sull'ingiunzione di pagamento;
emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e mutava il rito. Esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, venivano depositate le memorie integrative, in cui le parti formulavano le rispettive conclusioni.
In particolare, i chiedevano di dichiarare la risoluzione per inadempimento del CP_1 contratto di locazione da parte della , con condanna della stessa al pagamento di quanto Parte_1 dovuto in virtù del contratto, pari ad € 6.587,22 oltre interessi moratori maturati e maturandi, nonchè al pagamento di un congruo risarcimento dei danni materiali provocati all'immobile condotto in locazione;
con vittoria di spese del giudizio di merito, della fase sommaria e della mediazione.
La reiterava le conclusioni già formulate nella fase sommaria, chiedendo in particolare, Parte_1 in via riconvenzionale, oltre a quanto già chiesto, la condanna degli attori al pagamento della somma di € 21.305,63, a titolo di spese anticipate per interventi di miglioria e ristrutturazione dell'immobile di spettanza dei locatori, risarcimento danno per spese sostenute per la prosecuzione dell'attività commerciale in altra sede ed indennità per perdita di avviamento ex art. 34 l. 392/78. In corso di causa l'immobile locato veniva rilasciato.
Istruita la causa con interpello delle parti e CTU, con sentenza n. 496/2024 del 5.5.2024 il Tribunale di Bari così provvedeva: “1) Accoglie le domande svolte nell'intimazione di sfratto introduttiva della lite, dalle parti attrici in epigrafe e per l'effetto: - Dichiara risolto, per grave inadempimento della convenuta
, il contratto di locazione inter partes;
- Conferma per l'effetto l'ordinanza di rilascio Parte_1 emessa, ex art. 665 c.p.c., all'esito dell'udienza di convalida, dando atto della restituzione dell'immobile alle parti attrici, nelle more del giudizio;
- Condanna la convenuta a pagare agli attori la somma di €
6.587,22, a titolo di canoni mensili ed oneri accessori lasciati impagati dalla convenuta;
- Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta;
- Condanna la convenuta alla rifusione, in favore degli attori, in solido, delle spese di lite che liquida in € 120,00 per esborsi, € 3.000,00 per compensi di procuratore, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge;
- Pone le spese di C.T.U. definitivamente
a carico della convenuta”.
Avverso detta sentenza ha proposto tempestivo appello chiedendo, previa Parte_1 sospensione dell'efficacia esecutiva, in riforma della sentenza impugnata, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Nel merito: - respingere tutte le domande, argomentazioni, eccezioni, richieste e conclusioni formulate nei confronti della SI.ra , in quanto infondate in fatto ed in diritto, Parte_1 conseguentemente, rigettare l'avversa domanda in quanto infondata in fatto e in diritto e in quanto non provata per tutte le ragioni di cui in narrativa;
in via riconvenzionale: - accertare e dichiarare i locatori inadempienti per gli interventi di manutenzione straordinaria necessari da eseguirsi presso l'immobile locato per renderlo conforme all'uso convenuto, dichiarare la risoluzione del contratto in danno ai locatori- appellati e, per l'effetto, condannarli al risarcimento dei danni tutti, subiti e subendi dalla SI.ra
[...]
, pari ad euro 11.405,63, previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle Parte_1 clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice tale onere, al versamento in favore della SI.ra della indennità ex artt. 1592 e 1593 c.c. pari ad Parte_1 euro 5.446,63, nonché al versamento in favore della SI.ra della indennità da perdita di Parte_1 avviamento ex art.34 L. 27 luglio 1978, n. 392, pari ad euro 9.900, il tutto per complessivi euro
26.752,26…, ovvero di quell'altra misura maggiore o minore che apparirà di giustizia;
nel merito, in via subordinata: - in via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto, anche parziale, del presente appello, accertare e dichiarare l'estinzione per compensazione, anche parziale, dei crediti eventualmente accertati in favore dei locatori-appellati con quello vantato dalla SI.ra a titolo di spese per interventi Parte_1 di spettanza dei locatori, risarcimento danno ed indennità di avviamento pari ad euro 26.752,26..,ovvero di quell'altra misura maggiore o minore che apparirà di giustizia, previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice tale onere;
- sempre in via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto, anche parziale, del presente appello, accertare e dichiarare che, stanti le denunciate problematiche affliggenti
l'impianto fognario servente l'immobile locato e previa ogni declaratoria ivi inclusa quella di nullità e/o inefficacia, delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice tale onere, il canone di locazione deve essere proporzionalmente ridotto ex artt. 1581, 1580 e
1578 c.c. a far data dal mese di gennaio dell'anno 2020 e sino alla data di effettivo rilascio, della somma di euro 150,00 per ogni mese di mancato pieno godimento del cespite locato, ovvero di quell'altra misura maggiore o minore che apparirà di giustizia e, per l'effetto, rideterminare in euro 400,00 per mese il canone di locazione dovuto dalla conduttrice dal mese di gennaio dell'anno 2020 e sino alla data di rilascio, e, conseguentemente, condannare i locatori-appellati a rifondere alla SI.ra le somme eventualmente Parte_1 pagate in eccedenza dalla stessa ovvero accertare e dichiarare l'estinzione per compensazione, anche parziale, dei crediti eventualmente accertati in favore dei locatori-appellati con quello della appellante SI.ra
; - in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio, oltre IVA e CNA”. Parte_1
e si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di “1) Controparte_1 Controparte_2 rigettare integralmente l'atto di appello con conferma integrale della Sentenza n. 496/2024 emessa dal
Tribunale di Bari in data 02.02.2024 e pubblicata in data 05.02.2024; 2) Condannare la SI.ra Parte_1 al pagamento di un congruo risarcimento, da liquidarsi anche in via equitativa, ex art. 96 c.p.c.; 3)
[...]
Condannare la SI.ra al pagamento di tutte le spese, diritti ed onorari di causa del doppio Parte_1 grado di giudizio, comprensivi anche delle spese di CTU, nonché della fase sommaria R.G. 15198/2021 e della mediazione”.
Con ordinanza del 26.3.2025 la Corte ha rigettato l'istanza di inibitoria.
All'udienza di discussione del 04.06.2025, svoltasi in presenza, la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo di seguito trascritto, di cui è stata data lettura mediante invio telematico.
Parte appellata non è comparsa in udienza, ma ha depositato note di trattazione scritta, nelle quali ha sostanzialmente ribadito le conclusioni già rassegnate, nulla aggiungendo a quanto già riportato nelle memorie conclusive autorizzate, depositate da entrambe le parti.
I.Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione commerciale per grave inadempimento della conduttrice, ex artt. 1453-1455 c.c., per le seguenti ragioni:-i locatori hanno provato il titolo del credito vantato a titolo di canoni insoluti ed allegato l'inadempimento, mentre la conduttrice non ha provato l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone;
-il conduttore non può farsi ragione da sé, procedendo all'autocompensazione unilaterale del credito del locatore per canoni mensili (certo, liquido ed eSIibile mensilmente) con un credito
(per riparazioni, miglioramenti e addizioni), contestato, ancora da accertare, comunque non scaduto o eSIibile prima della restituzione del bene al proprietario, come da giurisprudenza della S.C.;-l'inadempimento della conduttrice non può ritenersi escluso dalla eccepita eccessiva onerosità sopravvenuta, durante l'esecuzione del contratto, a causa dell'emergenza COVID 19;- gli attori hanno provato il credito per mancato pagamento dei canoni scaduti fino alla data di rilascio dell'immobile, ma non hanno fornito idonea prova della domanda risarcitoria per i danni materiali provocati all'immobile dalla conduttrice;
-la domanda riconvenzionale, di restituzione delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), di conservazione (riparazione) in senso stretto, è infondata, non avendo la conduttrice fornito alcun concreto elemento a sostegno della stessa, mentre quanto alla domanda di indennità per miglioramenti ed addizioni alla cosa locata, ex art. 1592 e 1593 c.c., la non ha dato prova dell'esistenza di un risultato utile, al tempo Parte_1 della riconsegna dell'immobile (momento in cui detto credito può ritersi eSIibile) di un incremento di valore imputabile agli esborsi da lei sostenuti, essendo lo stato dei luoghi risultato irreversibilmente modificato;
-alla conduttrice non spetta l'indennità di avviamento commerciale ex art. 34 l. 392/1978, essendo il contratto stato risolto per suo inadempimento.
II.Motivi di appello.
1. Error in iudicando in ordine alla sussistenza dell'inadempimento contrattuale imputabile all'appellante.
Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. - Travisamento della prova -Travisamento ed errata valutazione dei fatti e delle prove -Violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1460 e 1463 c.c. - Mancato rilievo della nullità e/o inefficacia delle clausole contrattuali (artt. 11,12,13 e 14) che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice l'onere di eseguire interventi di manutenzione straordinaria - Mancata ammissione di mezzi istruttori - Vizio della motivazione.
Lamenta l'appellante che il primo giudice ha erroneamente ritenuto sussistenti i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, in difetto del requisito della non scarsa importanza dell'inadempimento imputabile, previsto dall'art. 1455 c.c.. Deduce al riguardo di aver documentalmente provato, nel corso del giudizio di primo grado, di aver effettuato molteplici anticipazioni di spese che, invece, sarebbero dovute rimanere a carico del locatori, avendo provveduto, stante la loro inerzia, ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria (sistemazione di infissi e vetrine, sistemazione di pavimenti e rivestimenti, adeguamento a norma dell'impianto elettrico, lavori di pitturazione e cartongesso) sostenendone i relativi costi, pari ad € 5.446,00, ritenuti congrui dal CTU, solo in quanto trattavasi di opere indifferibili, necessarie a rendere servibile il cespite concesso in locazione, e stante la nullità/inefficacia delle clausole contrattuali (11,12, 13,14) che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice tale onere;
di avere, inoltre, sostenuto € 685,00 per spese di manutenzione ordinaria, in ragione del tardivo e/o omesso intervento da parte dei locatori, consapevoli della propria colpevole inerzia. Sostiene che, la sospensione parziale del pagamento del canone, è legittima, secondo il criterio della buona fede, in quanto proporzionale all'inadempimento del locatore, in conformità alla più recente giurisprudenza della S.C., disattesa dal Tribunale, che ha invece richiamato arresti giurisprudenziali ormai superati. Deduce altresì che il primo giudice ha omesso di considerare la circostanza, emersa in sede di interpello di , che Controparte_1
i locatori hanno autorizzato le opere eseguite dalla conduttrice, non avendo contestato alcunchè in occasione dei plurimi accessi al locale, e che il CTU ha ritenuto che detti interventi abbiano comportato un aumento di valore del cespite di € 31.400,00.
Sotto altro profilo, lamenta l'appellante che il primo Giudice non ha considerato che già, nel gennaio 2020, ella aveva richiesto ai locatori di provvedere alle necessarie riparazioni ed agli interventi di manutenzione straordinaria di risanamento della condotta fognaria, come da preventivo redatto da impresa di sua fiducia, portato a conoscenza dei locatori, tanto che era stato effettuato un sopralluogo congiunto tra le parti, al quale era poi seguita l'inerzia dei locatori, mentre l'assunto di – che nel corso dell'interpello aveva dichiarato che Controparte_1 all'impresa da lui deSInata era stato impedito l'accesso al locale per il rifiuto della – Parte_1 era rimasto sfornito di prova. A causa del problema alle condotte fognarie, il bagno servente il locale era stato a lungo pressocchè inservibile e l'intero immobile spesso invaso da odori nauseabondi, con limitazione del godimento del bene, come l'appellante avrebbe voluto provare a mezzo di prova testi, immotivatamente non ammessa dal primo giudice.
Infine, lamenta l'appellante che la sentenza ha erroneamente omesso di considerare che, a partire dal 2020, a causa dell'emergenza epidemiologica da COVID 19, le era stata imposta la chiusura dell'attività, con conseguente crollo del fatturato, che nel periodo 10.3.2020-18.5.2020 era stato pari a zero, e ciononostante ella, a dimostrazione della correttezza e buona fede, aveva versato il canone rispondente ai giorni di effettiva apertura del negozio;
l'adozione dei provvedimenti amministrativi di sospensione delle attività aveva determinato un mutamento del sinallagma contrattuale, squilibrato in danno del conduttore, il cui inadempimento era da ritenersi incolpevole. 2. Error in procedendo ed in iudicando in ordine alla condanna dell'appellante al pagamento dei canoni scaduti sino alla data del rilascio dell'immobile oltreché degli oneri accessori ed in ordine alla mancata condanna dei locatori al rimborso delle spese per la manutenzione e le migliorie eseguite dall'appellante. In subordine, mancato accoglimento della domanda di compensazione dei rispettivi crediti e debiti proposta dall'appellante. Motivazione apparente della sentenza - Violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. –
Travisamento ed errata valutazione delle prove e dei fatti - Travisamento ed errata valutazione delle risultanze della espletata c.t.u.
Con il secondo motivo l'appellante lamenta che il primo giudice non ha preso in considerazione le emergenze istruttorie, giungendo a conclusioni non attinenti ai fatti di causa, omettendo di considerare che la aveva allegato e comprovato l'insussistenza del proprio Parte_1 inadempimento e la sussistenza di quello dei locatori, per i profili evidenziati con il primo motivo di gravame. Deduce altresì che il primo giudice si è acriticamente adagiato sulla domanda attorea, dando per corretto l'ammontare del credito indicato dai locatori, senza approfondire, sebbene la conduttrice avesse fornito prova documentale dei pagamenti. Sotto altro profilo deduce che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, che al riguardo ha ignorato le risultanze della CTU, la conduttrice ha fornito adeguata prova delle spese anticipate per la conservazione/riparazione dell'immobile, per complessivi € 5.446,63, oltre € 685,00 per spese di manutenzione ordinaria, per il tardivo/omesso intervento da parte dei locatori. Dal dedotto inadempimento dei locatori discende poi, contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice, il diritto della conduttrice all'indennità di avviamento commerciale. Conclude quindi che, anche ove accertato il credito in favore dei locatori, vada operata una compensazione tra lo stesso e quanto spettante alla conduttrice a titolo di spese per interventi di spettanza dei locatori, di risarcimento del danno ed indennità di avviamento, previa declaratoria di nullità e/o inefficacia delle clausole contrattuali (11, 12, 13, 14).
3. In subordine omessa pronuncia in ordine alla domanda subordinata di riduzione del canone proposta dall'appellante. Violazione dell'art. 112 c.p.c. Error in procedendo. Vizio della motivazione.
Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale non ha vagliato la domanda riconvenzionale tesa all'accertamento che, stanti le denunciate problematiche affliggenti l'impianto fognario servente l'immobile locato e previa ogni declaratoria di nullità e/o inefficacia delle clausole contrattuali (11,12,13,14), , il canone di locazione deve essere proporzionalmente ridotto ex artt. 1580, 1581 e 1578, da gennaio 2020 alla data del rilascio, della somma di € 150,00 per ogni mese di mancato pieno godimento del cespite locato, con conseguente condanna dei locatori a rifondere alla le somme eventualmente pagate in eccedenza, ovvero Parte_1 accertamento e declaratoria di estinzione per compensazione, anche parziale, dei rispettivi crediti.
4. Error in iudicando in ordine alla condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite di primo grado nei confronti degli appellati.
Con il quarto motivo l'appellante lamenta che l'ammontare delle spese di lite liquidato a suo carico del primo giudice è ingiustificato ed afflittivo;
deduce che, applicando i parametri minimi dello scaglione da € 5200,01 ad € 26.000,00 per i procedimenti locatizi, di cui al D.M. 55/2014 aggiornati con D.M. 147/2022, si perviene ad un importo di € 1.293,00 oltre accessori.
III. I primi tre motivi di gravame, per la loro stretta connessione, vanno trattati congiuntamente e sono infondati. Risulta documentalmente provato che, già dal 2019, e fino alla intimazione di sfratto per morosità,
, per numerosi mesi, specificamente indicati dai locatori nell'atto di citazione per Parte_1 convalida di sfratto, ha pagato il canone non solo in ritardo ma anche in misura parziale.
Il primo giudice, nel dichiarare la risoluzione per grave inadempimento ex artt. 1453-1455 c.c., ha tenuto conto della condotta complessiva della conduttrice, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest'ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato e/o ritardato pagamento del canone incide sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto alterando, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo, giustificando la risoluzione del contratto (cfr. Cass. n.12769/98).
La valutazione della gravità dell'inadempimento, “Va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (v. Cass., 6 marzo 2012, n.3477); l'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale”
(v. Cass., 17 gennaio 2007, n. 987); la valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio 2005, n. 14034); ne deriva, che “la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore“ (v. Cass. n. 8076 del 04.06.2002).
Nel caso di specie, la conduttrice era tenuta, ai sensi dell'art. 5) del contratto di locazione del
21.6.2016, a corrispondere il canone mensile anticipatamente (“all'inizio di ciascuna mensilità”) e, a mente dell'art. 8 del contratto, “il solo fatto del mancato tempestivo pagamento anche di una sola rata del canone e/o degli oneri accessori, costituirà automaticamente in mora il conduttore e darà facoltà al locatore di ritenere risoluto di diritto l'intero contratto di locazione”, per cui emerge la sussistenza e la non indifferente importanza dell'inadempimento che si è sostanzialmente e volontariamente protratto fino all'intimazione di sfratto, ed anche successivamente, fino al rilascio.
Per l'art. 1218 c.c. l'inadempimento si presume colpevole fino a prova contraria, sicché tale presunzione cade solo in presenza di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte dalla parte conduttrice, le quali dimostrino che il debitore, nonostante l'uso dell'ordinaria diligenza, non sia stato in grado di eseguire la propria prestazione.
Nel caso di specie, tale presunzione non può dirsi superata dalla debitrice, la quale non ha dimostrato di non essere stata in grado di eseguire tempestivamente la prestazione dovuta per cause ad essa non imputabili, sicchè il suo inadempimento deve ritenersi colpevole.
Il Tribunale ha, pertanto, correttamente ritenuto grave ed ingiustificato il tardivo e parziale pagamento di alcune mensilità del canone locativo come determinato dalle parti nel contratto del
21.6.2016 e poi già ridotto con le successive scritture del 2018 e 2019.
Risulta pacifico e documentalmente provato che, al momento della notifica dello sfratto per morosità (10.11.2021 ) la conduttrice, a partire dal gennaio 2019 e fino al novembre 2021, aveva pagato i canoni inerenti a numerose mensilità in misura parziale, come specificamente indicato nell'atto di intimazione di sfratto (e come risulta dai bonifici in atti), accumulando una morosità di € 4.235,00 oltre ad aver pagato in misura parziale le spese di AQP, con un debito di € 402,22.
Alla data del rilascio dell'immobile erano maturati ulteriori canoni ed oneri, per complessivi €
6.587,22.
La , pur avendo genericamente lamentato che il primo giudice si sarebbe “acriticamente Parte_1 adagiato sulla domanda attorea, dando per corretto l'ammontare del credito indicato dai locatori”, non ha neanche specificato quale sarebbe il minor importo dovuto a titolo di canoni ed oneri accessori, né, benchè meno, provato di aver adempiuto al relativo pagamento.
Al riguardo, deve evidenziarsi che, in termini generali, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. S.U. n. 13533.2001;
Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 13674.2006; Cass. n. 8615.2006; Cass. n. 2387.2004;
Cass. n. 9351.2007).
A fronte dell'assolvimento della prova gravante sui locatori-creditori, la conduttrice-debitrice non ha assolto il proprio onere di provare l'estinzione della obbligazione di pagamento;
pretende, invece, di giustificare il proprio inadempimento e l'autoriduzione del canone, sollevando l'eccezione inademplenti non est adimplendum.
Questa Corte non ignora che, con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato, nella più recente giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 2154/2021; conf. Cass. 26/07/2019, n.
20322; Cass. 25/06/2019, n. 16917 e n. 16918; Cass. 22/09/2017, n. 22039; ma v. già anche Cass.
11/02/2005, n. 2855), l'orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale, della prestazione gravante sul conduttore solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.
La più recente giurisprudenza di legittimità ha osservato che nell'istituto della sospensione dell'adempimento, regolato dall'art. 1460 c.c., assume rilievo il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2, là dove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo "buona fede": correlazione che non altrimenti può concretizzarsi se non nella "commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte", ossia nella "proporzionalità" dei rispettivi inadempimenti (da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede).
Per stabilire in concreto, dunque, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, il giudice di merito deve verificare "se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte" (Cass. 04/02/2009, n.
2720; v. anche Cass. 10/11/2003, n. 16822). Detti criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica che concretano il funzionamento dell'istituto verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorchè non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una "proporzionale" sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento.
Detto principio è stato da ultimo ribadito dalla S.C., che ha affermato che “In punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ., la giurisprudenza è pacifica nell'affermare che la sospensione è comunque legittima qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Infatti, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore consegua una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. civ. III, 17.4.2024 n. 10361).
È pertanto necessario verificare nel concreto, alla luce del principio della buona fede, la proporzionalità dei rispettivi inadempimenti dedotti da ciascuna parte, in relazione all'intero equilibrio contrattuale.
Nel caso di specie, tuttavia, non può dubitarsi della effettiva sussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento del conduttore, dal momento che il pagamento parziale dei canoni scaduti risulta ingiustificato e di tale misura da rompere inesorabilmente il sinallagma contrattuale tipico della locazione, creando uno squilibrio insanabile tra le controprestazioni. La riduzione unilaterale e non concordata del canone operata dalla non risulta legittima, alla luce del comportamento tenuto e della portata del Parte_1 contratto, quale emerge dal complesso delle clausole contrattuali, che non giustifica il comportamento della conduttrice, non apprezzandosi alcun inadempimento dei locatori.
È quindi incontestabile che la conduttrice sia stata inadempiente, per mesi, al principale obbligo su lei gravante, in virtù del contratto di locazione, di pagare il canone pattuito, così determinando la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453- 1455 c.c., ovvero ex art. 8 del contratto, che prevede espressamente che il “Il conduttore non potrà sospendere o ritardare il pagamento del canone locativo o delle prestazioni accessorie per nessun motivo, né potrà produrre alcuna domanda od eccezione in giudizio, se prima non dimostri di essere in regola con i pagamenti. Il solo fatto del mancato tempestivo pagamento anche di una sola rata del canone e/o degli oneri accessori, costituirà automaticamente in mora il conduttore e darà facoltà al locatore di ritenere risoluto di diritto l'intero contratto di locazione”.
Le parti avevano concordemente escluso una facoltà di autoriduzione del canone, per alcun motivo. Inoltre, alla luce delle clausole contrattuali, va escluso alcun inadempimento dei locatori.
L'infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dall'appellante si apprezza dalla lettura del contratto di locazione e delle clausole pattuite dalle parti.
All'art. 2 del contratto di locazione si legge che “il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile locato
e di averlo trovato in ottimo stato di conservazione e di manutenzione, anche con riferimento agli impianti,
e comunque, adatto all'uso convenuto….si obbliga a riconsegnarlo alla scadenza del contratto, nello stesso ottimo stato in cui lo riceve”. Privi di pregio appaiono pertanto i rilievi dell'appellante, relativi alla necessità ed indifferibilità di lavori volti, sin dall'inizio, a rendere l'immobile agibile ed idoneo all'uso convenuto. All'atto della conclusione del contratto e della consegna, la conduttrice dichiarava non solo che l'immobile era in ottimo stato di conservazione e manutenzione, anche con riferimento agli impianti, ma anche che lo stesso era adatto all'uso convenuto. Né, per sostenere il contrario e smentire la portata documentale dell'assunto, la conduttrice ha dimostrato che l'immobile fosse inagibile o inidoneo all'uso convenuto.
Dunque, la pretesa di ottenere il rimborso delle spese (per “indifferibili interventi manutentivi necessari onde rendere il cespite concesso in locazione, di spettanza dei locatori”), sostenute all'inizio della locazione, nella misura di € 5.446,63, è del tutto infondata. Una volta escluso che l'immobile locato, al momento della consegna, presentasse vizi, la decisione di eseguire opere di sistemazione degli infissi e delle vetrine, dei pavimenti e dei rivestimenti, adeguamento a norma dell'impianto elettrico, lavori di pitturazione e cartongesso, lungi dall'essere necessaria a rendere l'immobile idoneo all'uso convenuto (che, invece, già lo era al momento della consegna, come dalla stessa conduttrice dato atto), evidentemente rispondeva ad una scelta soggettiva ed unilaterale della conduttrice, che in alcun modo poteva gravare sui locatori.
Né gli oneri economici per tali opere possono farsi ricadere sui locatori, anche ove ritenute modifiche, miglioramenti o innovazioni del locale, in difetto di consenso scritto dei locatori.
Invero, a mente dell'art. 10 del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, “è vietato al conduttore apportare qualunque modifica, innovazione e trasformazione dell'immobile locato, senza la preventiva, analitica e dettagliata richiesta scritta del conduttore ed il conseguente ed espresso consenso scritto del locatore. In caso di inosservanza il locatore avrà facoltà di scegliere tra
l'immediata risoluzione contrattuale e/o il risarcimento dei danni e la conseguente riduzione in pristino dell'immobile ed impianti a spese del conduttore, ovvero di trattenere ogni opera di innovazione e di trasformazione arrecata dal conduttore all'immobile ed agli impianti, senza essere tenuto a corrispondergli alcuna indennità (neppure per arricchimento senza causa) anche se vi fosse stato il consenso del locatore qualora questi non preferisca la restituzione in pristino a spese del conduttore, e comunque mai potranno i miglioramenti eventuali compensare eventuali danni o deterioramenti”
A fronte di tale previsione, è pacifico (in quanto neanche allegato dalla conduttrice), che nessuna richiesta scritta di esecuzione delle predette opere sia mai stata formulata dalla conduttrice, né tantomeno sia intervenuto alcun consenso scritto da parte dei locatori.
Privo di pregio è l'assunto dell'appellante, secondo cui il consenso dei locatori sarebbe desumibile dal fatto che, nelle plurime occasioni in cui si era recato presso l'immobile, Controparte_1 nulla aveva contestato circa l'esecuzione dei lavori: non solo l'assunto è stato contestato dalla parte appellata, ma è rimasto del tutto indimostrato e, soprattutto, a fronte della previsione contrattuale, la pretesa della conduttrice di ottenere il rimborso delle spese (o un'indennità per l'incremento di valore dell'immobile) in difetto di richiesta scritta e consenso scritto del locatore,
è del tutto infondata.
Per stessa previsione normativa, per richiedere l'indennità per i miglioramenti effettuati sulla cosa locata, l'art. 1592 c.c. richiede il consenso del locatore all'esecuzione delle opere. In tal senso, il locatore deve essere a conoscenza dell'entità, anche da un punto di vista economico, dell'intervento e della convenienza dello stesso, non bastando la mera consapevolezza o la mancata opposizione di questi. Pertanto, il diritto del conduttore di richiedere l'indennità per miglioramenti è subordinato da un consapevole e manifesto consenso.
In difetto del detto consenso del locatore, nessun diritto può vantare la , sicchè del tutto Parte_1 irrilevante si appalesa l'esito della, ultronea, CTU espletata in primo grado, inutilmente invocata dalla appellante a fondamento della propria pretesa.
Analogamente priva di fondamento è l'ulteriore pretesa dell'appellante, di rimborso della somma di € 685,00, per “spese di manutenzione ordinaria sostenute…in ragione del tardivo e/o omesso intervento da parte dei locatori”, a seguito delle problematiche alla condotta fognaria.
Soccorre, anche a tal fine, il chiaro tenore del contratto di locazione che, all'art. 11, prevede: ““tutte le riparazioni di ordinaria manutenzione, comprese quelle cagionate da vetustà, da caso fortuito o forza maggiore, e quelle di cui all'art. 1609 c.c., nonché, anche in deroga al detto art. 1609 c.c., tutte le opere relative ad impianti di acqua, elettrici, di riscaldamento ed igienici sono a carico del conduttore” e, all'art. 13 che “il locatore resta espressamente esonerato da ogni responsabilità per i danni diretti ed indiretti che potessero derivare al conduttore a qualunque titolo o causa, di fatto o di diritto, anche dipendenti da caso fortuito, rottura o rigurgiti di fogna o altre tubazioni…Qualora si verifichino tali danni, il conduttore sarà tenuto ugualmente a corrispondere i canoni di locazione ed a provvedere a proprie spese all'immediato ripristino”.
Il chiaro ed indubitabile tenore di tali clausole contrattuali, approvate con la doppia sottoscrizione, non può che escludere qualunque pretesa da parte della conduttrice che, per contratto, si era impegnata all'esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria e, anche in deroga alle previsioni legali, a quelle relative a impianti di acqua, elettrici, di riscaldamento ed igienici, esonerando i locatori da ogni responsabilità per i danni, anche dipendenti da caso fortuito, rottura o rigurgiti di fogna o altre tubazioni. Nel contempo, si era impegnata a corrispondere i canoni di locazione ed a provvedere a proprie spese all'immediato ripristino.
L'appellante, per superare il tenore di tali clausole contrattuali, idonee a paralizzare le sue infondate pretese, e per fondare la sollevata eccezione di inadempimento dei locatori, ha eccepito la nullità/inefficacia delle predette clausole (11-12-13-14) del contratto, “che illegittimamente ponevano a carico della conduttrice” gli oneri manutentivi.
L'eccezione di nullità/inefficacia è infondata e dette clausole sono valide ed efficaci.
Non può, come pretende l'appellante, affermarsi la nullità delle clausole sub art. 11-14 del contratto, (genericamente dedotta, senza alcun riferimento normativo), in quanto, nelle locazioni sottratte alla normativa inderogabile dell'equo canone di cui alla. l. n. 392/1978, come quella in esame, è rimessa all'autonomia delle parti la determinazione del contenuto economico del contratto, in modo che ognuno possa trame l'utile desiderato, sia tramite la fissazione della misura del canone, sia con altri mezzi, fra cui l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'immobile locato in misura diversa e più gravosa rispetto a quella prevista dalle norme (meramente dispositive) del codice civile (Cass. civ., sez.
III, 03-09-2007, n, 18510).
Ed infatti, di nullità ai sensi dell'art. 79 l. 392/78 del patto in deroga all'art. 1576 cc, con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, la ha parlato limitatamente alle locazioni soggette alla disciplina dell'equo canone. Pt_2 Invero, secondo indirizzo consolidato nella Corte di legittimità (Cass. civ., n. 1303-89; conf. Cass. sez. III, 04/11/2002, n.15388 e Cass. 18510/2007, cit.), con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1606 cod. civ., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari, restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma 1, della legge n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle suddette locazioni non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, nè la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere delle spese di manutenzione.
In caso di locazione di immobile ad uso commerciale, le parti possono perciò derogare alla regola che pone gli interventi di manutenzione straordinaria a carico di parte locatrice, ponendo dette spese a carico del conduttore.
Per completezza, deve osservarsi che l'appellante non ha fornito alcuna prova che i cattivi odori/rigurgiti di fogna lamentati fossero determinati da vizi alle strutture murarie dell'immobile.
Né, per altro verso, ha provato una inerzia dei locatori, a fronte della segnalazione degli effluvi maleodoranti, come emerge dalla fitta corrispondenza intercorsa tra le parti ed i loro difensori, e dalla disponibilità all'intervento dei locatori, che si scontravano peraltro con un atteggiamento poco collaborativo della . Parte_1
Da tanto discende che l'autoriduzione del canone, per cause legate ad asserite anticipazioni di spese da parte della conduttrice e per parziale inutilizzabilità dell'immobile per fatto imputabile ai locatori, è illegittima, con conseguente infondatezza anche della pretesa compensazione delle poste di credito, non ravvisandosi alcun debito a carico degli appellati, né alcun inadempimento da parte loro.
Da quanto osservato discende altresì l'irrilevanza, ai fini della decisione, dei capitoli di prova orale non ammessi dal primo giudice, sulla cui ammissione l'appellante ha, infondatamente, insistito anche con l'appello.
Al riguardo, pur dandosi atto dell'evoluzione della giurisprudenza nel senso di ritenere astrattamente legittima l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, resta il fatto che, nel caso concreto, non v'è prova dell'inadempimento dei locatori, non risultando dimostrato che la causa dei lamentati cattivi odori-rigurgiti di fogna fosse imputabile a vizi delle strutture murarie e non già all'omissione di interventi di manutenzione e/o riparazioni anche di natura straordinaria all'impianto che, per contratto, gravavano sulla conduttrice . Di conseguenza, correttamente il giudice di prime cure ha rilevato che la gravità dell'inadempimento della conduttrice, che aveva autoridotto i canoni di locazione, giustificasse la risoluzione contrattuale per suo inadempimento, non essendo configurabile alcun inadempimento della parte locatrice che potesse giustificare la sospensione e/o riduzione (seppure parziale) del canone.
Né l'autoriduzione del canone può ritenersi legittima a seguito dei provvedimenti amministrativi che nel 2020 imposero la chiusura delle attività per l'emergenza epidemiologica da COVID 19. L'appellante, asserendo di aver dato prova del proprio impegno e buona fede nell'adempimento della prestazione, avendo versato in misura parziale il canone, in proporzione dei giorni di effettiva apertura dell'attività, pone, a sostegno della sua domanda, la violazione dei canoni di buona fede in senso oggettivo e correttezza da parte dei locatori, che non avrebbero ottemperato all'obbligo di rinegoziare le condizioni economiche del contratto di locazione, a seguito delle sopravvenienze legate all'insorgere della pandemia per Covid-19, nonostante fossero stati notiziati dalla delle sue difficoltà economiche . Parte_1
Nell'ordinanza del 17.3.2022, richiamata per relationem nella sentenza impugnata, il primo giudice ha osservato che “ - nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha previsto che l'affittuario di un'azienda o il conduttore di un immobile possano sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali;
- il decreto c.d. "Cura Italia" del 17 marzo 2020, con il quale e' stata inserita (art 91) una disposizione - della Legge n. 3 marzo 2020 n. 13 che "All'articolo 3 del decreto-legge 23 febbraio 2020, n.
6 convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, e' inserito il seguente: "6- bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto e' sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilita' del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti" fa chiaro riferimento a profili diversi da quelli del pagamento del canone di affitto o di locazione, il cui obbligo ne risulta dunque, semmai, confermato;
- nella specie, parte conduttrice ha mantenuto (e mantiene) la detenzione dei beni oggetto del contratto ed ha pacificamente ripreso l'attività al termine del periodo nel quale la stessa è stata interdetta;
- la stessa intimata, inoltre, non è stata regolare nei pagamenti relativi al periodo precedente alla pandemia da Covid-19”.
Correttamente, ha ritenuto illegittima l'autoriduzione del canone da parte della , la Parte_1 pretesa di rinegoziazione rivolta ai locatori e non ha accolto la domanda riconvenzionale di riduzione del canone.
Partendo dall'assunto per cui certamente la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid-19 e la chiusura forzata delle attività commerciali hanno comportato una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, e pur considerando l'orientamento secondo cui, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) ex art. 1375 c.c. – che ha altresì la funzione di rendere flessibile l'ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore – nella fase esecutiva del contratto, si deve necessariamente aver riguardo alle circostanze sopravvenute ed imprevedibili che, non prese in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, sospingano lo squilibrio negoziale oltre l'alea normale del contratto, è tuttavia altresì doveroso tener presente che, nell'assicurare l'eSIenza cooperativa propria dei contratti di lungo periodo, si deve comunque giungere alla realizzazione e non, invece, alla manipolazione della volontà delle parti.
La regola generale (art. 1587 n. 2 c.c.) prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente;
infatti, tra le obbligazioni gravanti sull'inquilino, v'è quella di versare il corrispettivo. La giurisprudenza ammette la facoltà di astensione dal pagamento solo nell'ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga a mancare. Nel caso dell'emergenza epidemiologica, invece, il conduttore ha la disponibilità materiale del bene, e se non può giovarsene pienamente non è certo per colpa del locatore. In difetto di pronunce della S.C., secondo la oramai prevalente, consolidata giurisprudenza di merito, che questa Corte condivide, il giudice non può modificare le condizioni economiche dei contratti di locazione riducendo, ancorché temporaneamente, i canoni di locazione;
in assenza di copertura normativa o di clausole pattizie che prevedano l'obbligo di rinegoziazione a carico delle parti, da cui si desuma almeno il criterio di riparto dei relativi rischi, il giudice non può fare applicazione del c.d. criterio della buona fede integrativa al fine di addivenire a una rimodulazione degli obblighi negoziali a carico dei contraenti, salvo incorrere nella violazione dell'autonomia contrattuale delle parti, costituente un limite insuperabile anche per il giudice.
È dunque necessario verificare se, nel caso concreto, ricorrano effettivamente le circostanze idonee a giustificare la riduzione unilaterale del canone di locazione da parte della conduttrice, nonché se ricorra la mala fede del locatore, in quanto, come più volte sottolineato dalla Corte costituzionale (ex multis, v., C. cost., 07/10/2003, n. 310, richiamata da C. cost., 28/05/2004, n. 155 e ancora, più di recente, cfr. C. cost., 22/06/2021, n. 128, la quale, peraltro, si colloca esattamente all'interno del quadro normativo emergenziale), il legislatore e, a maggior ragione, il Giudice, pur dovendo aver riguardo alle eSIenze di coloro che si trovano in particolari situazioni di disagio, anche attraverso agevolazioni, non può tuttavia «indefinitamente limitarsi, per di più senza alcuna valutazione comparativa, a trasferire l'onere relativo in via esclusiva a carico del privato locatore, che potrebbe trovarsi in identiche o anche peggiori situazioni di disagio». È infatti indispensabile operare un bilanciamento fra i contrapposti interessi e diritti delle parti del contratto al fine di addivenire ad una soluzione ragionevole, proporzionata e non arbitraria.
Accedere ad una diversa interpretazione SInificherebbe addossare unicamente sul locatore le difficoltà finanziarie collegate all'emergenza sanitaria.
Al riguardo, a giudizio della Corte, rileva che, a livello statale, sono state previste una serie di misure volte a ridurre l'impatto finanziario della pandemia nelle attività produttive. Tra le suddette misure rileva, in particolare, la previsione di cui all'art. 65 del decreto-legge 17 marzo
2020, n. 18 convertito in legge n. 27/2020 di un credito di imposta del 60% sui canoni di locazione che, peraltro, presuppone che non sia escluso l'obbligo di pagamento del canone per il locale chiuso per l'emergenza Covid-19, anche sulla scorta dell'art. 3 co. 6-bis D.L. n. 6 del 2020, introdotto dall'art. 91 del D.L. n. 17 del 2020 conv. in L. n. 27 del 2020, cd. Cura Italia.
È inoltre opportuno chiarire che la disposizione di cui all'art. 3 del d.l. 23 febbraio 2020 n. 6
(convertito con modificazioni in L. 5 marzo 2020, n. 13), interpolata dall'art. 91, 1°c., L. 24.4.2020
n.27 cd. “Cura Italia, con l'inserzione del co. 6 bis (“il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze
o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”), riferendosi a quei debitori che si fossero trovati in crisi di liquidità a causa dell'osservanza delle misure di contenimento anti-covid, prevede in favore di questi una generale causa “emergenziale” di giustificazione, escludendo le sole conseguenze risarcitorie del mancato o tardivo adempimento, senza tuttavia procedere né a qualificare la pandemia in termini di impossibilità o eccessiva onerosità sopravvenuta, né tantomeno a riconoscere altri possibili rimedi, anche conservativi, nel loro interesse, quali, ad esempio, la liberazione del debitore dai propri obblighi contrattuali, l'estinzione dell'obbligazione o l'introduzione di un dovere generale di rinegoziazione dei contratti, previsto invece da altri interventi emergenziali di tipo settoriale: in specifiche disposizioni, infatti, il legislatore ha previsto che «la sospensione delle attività sportive […] è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, […] quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito» (art. 216, c. 3 del d.l. n. 34/2020) e che «ai sensi e per gli effetti dell'articolo
1463 del codice civile, ricorre la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta in relazione ai contratti di trasporto aereo, ferroviario, marittimo, nelle acque interne o terrestre, ai contratti di soggiorno e ai contratti di pacchetto turistico stipulati» qualora sia impedita la circolazione o sia comunque inibita la fruizione del servizio a causa dell'emergenza epidemiologica (art. 88-bis, legge n. 27/2020). In ossequio al brocardo ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, non è possibile estendere l'obbligo di rinegoziazione generalizzato a fattispecie non contemplate dal legislatore, laddove quest'ultimo abbia provveduto espressamente in tal senso nelle sole specifiche disposizioni sopra richiamate.
Non sussiste alcuna violazione dell'art. 1375 c.c., invocato dall'appellante, atteso che non esistono, nel nostro ordinamento, un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per taluna delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili e un correlato potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge (vedasi il potere del giudice di ridurre le penali manifestamente eccessive riconosciuto dall'art.1384 c.c. o il potere ex art. 1660 c.c. in materia di appalto). Non è possibile altresì individuare nel nostro ordinamento un diritto alla riduzione del canone di locazione, potendo il conduttore, in caso di eccessiva onerosità della prestazione, chiedere – ex art.1467 c.c. - la risoluzione del contratto su domanda della parte che deve tale prestazione, mentre è rimessa all'altro contraente la facoltà di evitare la risoluzione, offrendo di modificare equamente le condizioni contrattuali. Nel caso di specie, la non ha mai chiesto la risoluzione del Parte_1 contratto. Allo stesso modo, nessuna norma emanata nel periodo di emergenza conseguente alla pandemia da Covid-19 ha mai autorizzato il conduttore di un immobile a sospendere (anche parzialmente) il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali.
Il rifiuto alla rinegoziazione di un canone non può rappresentare un inadempimento contrattuale del locatore e comunque un comportamento contrario ai doveri di correttezza e buona fede contrattuale.
La Corte di Cassazione afferma che l'art.1374 c.c. (secondo cui “il contratto obbliga le parti non solo
a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l'equità”), richiama i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale e ne esplicita il SInificato nel senso di imporre a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che ciò deve avvenire “nei limiti dell'interesse proprio” (Cass. 23069/2018) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass.17642/2012).
Come già osservato, la normativa speciale ed eccezionale volta a fronteggiare l'emergenza
COVID ha previsto espressamente la riduzione del canone locatizio, anche ex art. 1464 c.c., solo per la locazione di palestre, piscine ed impianti sportivi di proprietà di soggetti privati, attività che non vengono in rilievo nel caso di specie, e l'analogia non è applicabile ex art. 14 delle preleggi rispetto a norme eccezionali.
In definitiva, dai doveri di solidarietà dell'art. 2 Cost., del principio di buona fede dell'art. 1374
c.c. e dalla legislazione emergenziale non si desume né un obbligo giuridico del locatore di rinegoziare il canone nella misura pretesa, né il potere del giudice di rideterminare d'ufficio in via equitativa il canone concordato.
Nè è individuabile un inadempimento del locatore, la cui prestazione è stata eseguita anche durante il c.d. lock down: non vi è mai stato il mancato godimento dell'immobile per comportamenti attribuibili al locatore o a fatti di cui il locatore sia obbligato a rispondere.
Per quanto concerne, ancora, il periodo successivo alla chiusura forzata degli esercizi commerciali
(10 marzo- 18 maggio 2020), si osserva che invocare la crisi economica connessa alla pandemia quale causa giustificatrice dell'inadempimento, SInifica invocare motivi attinenti al “rischio di impresa” che non appaiono strettamente “oggettivi”, oltre che transitori (considerata la non definitività della situazione di crisi economica che ha determinato l'eccessiva onerosità ed il periodo limitato di tempo cui ricollegare la crisi stessa), tale da ritenere trattasi di ordinario rischio di impresa, che deve rimanere a carico del conduttore.
Infatti, in generale, la causa del contratto di locazione, anche per le locazioni commerciali, non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi, ma è circoscritta a garantire al conduttore il godimento del bene immobile;
nel caso di specie non è in discussione che la conduttrice abbia avuto la costante disponibilità dell'immobile, pertanto era correlativamente tenuta a corrispondere l'integrale canone locatizio contrattualmente stabilito.
Da ultimo, al fine di ribadire la non scarsa importanza dell'inadempimento della , deve Parte_1 sottolinearsi nuovamente che il comportamento inadempiente contestatole non solo risale ad epoca anteriore alle misure restrittive anti-Covid, ma risulta essersi protratto anche successivamente ad esse: invero, a fronte dei provvedimenti di chiusura, imposti dal Governo a partire dal 10 marzo 2020, la morosità della era iniziata sin dal 2019, ed aveva investito Parte_1 anche i mesi di gennaio e febbraio 2020, dunque ancor prima, ed a prescindere da ragioni riconducibili all'emergenza epidemiologica.
Anche la lamentata violazione e/o errata applicazione dell'art. 34 della L. 392/1978 non è fondata, come già dedotto dal primo giudice. La risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore esclude il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Nulla è, pertanto, dovuto a tale titolo.
IV.L'ultimo motivo di gravame, relativo all'importo liquidato a titolo di spese di lite, è manifestamente infondato, avendo il primo giudice liquidato le spese di lite in misura assolutamente congrua (tenuto conto dell'attività effettivamente espletata, anche istruttoria), e peraltro prossima ai minimi dello scaglione da 5.200,01 a 26.000,00 (per il quale i compensi medi ammontano ad € 5.077,00 per le quattro fasi), nonostante il valore della controversia fosse di €
26.752,00 (tenuto conto della domanda riconvenzionale spiegata), la cui applicazione avrebbe dovuto comportare una liquidazione maggiore.
Da quanto finora osservato discende il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza impugnata. In virtù del principio della soccombenza, va condannata al pagamento delle Parte_1 spese di lite del presente grado di giudizio così come liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e della natura delle questioni trattate, secondo i parametri di cui al DM
147/2022.
Per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002, per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e , avverso Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 la sentenza n. 496/2024 emessa dal Tribunale di Bari, III Sezione, in data 05.02.2024, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante alla rifusione, in favore degli appellati, delle spese di lite del presente grado di giudizio, che liquida in € 4.965,00 per compensi professionali, oltre rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15%, I.V.A. e C.A.P. come per legge;

3) dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002, per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R.
115/2002.
Così deciso in Bari, nella camera di conSIlio della III Sezione Civile della Corte, il 4 giugno 2025
Il ConSIliere relatore
Dott.ssa Maristella Sardone
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo