REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Avellino, I Sezione civile, in composizione monocratica nella persona ELla dott.ssa
Maria Iandiorio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3344 EL Ruolo generale degli affari contenziosi ELl'anno 2023
TRA
nata a [...] il [...] ( ) Parte_1 CodiceFiscale_1
rappresentata e difesa dall'avv. Fabiola De Stefano
RICORRENTE
E
, nata a [...] il [...](C.F. , rappresentata e CP_1 C.F._2
difesa dall'avv. Anna Garofalo
RESISTENTE
BREVI MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, letti gli atti, osserva quanto segue.
Con ricorso in riassunzione EL 20 ottobre 2023 ha esposto che aveva convenuto Parte_1
in giudizio dinanzi al giudice di pace di Avellino con la quale aveva stipulato contratto CP_1
di locazione per un immobile ad uso abitativo in Avellino corso Umberto n. 80 per il canone mensile di euro 330,00 al mese, immobile sul quale, prima di immettersi, aveva espletato una serie di lavori quali tinteggiatura, sostituzione piatto doccia, sostituzione piastrelle, allaccio utenza, acqua, energia elettrica e gas;
che in data 22.3.2017, bussavano al campanello ELl'abitazione locata dalla Pt_1
due persone, che si introducevano in casa contro la volontà ELla stessa, si qualificavano come i proprietari e proferivano verso di lei ingiurie e minacce, sino ad arrivare alle percosse;
che la Pt_1 non conosceva tali persone e le loro generalità venivano fornite, successivamente, da Persona_1
figlia di;
che gli autori di tali reati erano e i quali la CP_1 Persona_2 Persona_3
minacciavano e le dicevano di andare via (“se non lasci l'appartamento ti ammazziamo”); che la provvedeva a sporgere regolare denunzia e ne nasceva un procedimento penale con Pt_1
conseguente condanna;
che qualche giorno dopo l'attrice, scossa per l'accaduto ed impaurita per le minacce proferite da quegli uomini, veniva costretta a lasciare l'appartamento ed a trasferirsi altrove,
suo malgrado;
che non aveva mai avuto la restituzione ELla caparra versata, né si era mai vista riconoscere il denaro investito per sistemare l'appartamento locato.
Concludeva, pertanto, per:
“

1.accertare e dichiarare la piena responsabilità ELla per non aver restituito la caparra CP_1
alla , né le ingenti somme dalla stessa investite per la sistemazione ELl'appartamento, Pt_1
effettuando opere di straordinaria manutenzione;



2. condannare la alla restituzione ELla caparra, indebitamente trattenuta, al rimborso ELle CP_1
spese sostenute dalla stessa ed al risarcimento di tutti i danni patiti dalla , il tutto nei limiti Pt_1
di euro 5.000,00. Il tutto con vittoria di spese, diritti ed onorari a favore ELlo Stato, visto
l'ammissione al gratuito patrocinio ELla ”. Pt_1
Si costituiva la quale eccepiva l'improcedibilità per mancato esperimento ELla CP_2
mediazione e chiedeva il rigetto ELla domanda di restituzione EL deposito cauzionale per non essersi mai proceduto alla restituzione ELle chiavi ELl'immobile locato;
chiedeva il rigetto ELla domanda di rimborso ELle spese sostenute per i lavori svolti nell'appartamento essendo sfornita di qualsiasi prova, ed anche in considerazione EL fatto che detti i lavori non erano mai stati autorizzati.
Concludeva, pertanto, per il rigetto ELle domande.
In riconvenzionale, chiedeva la condanna di alla consegna ELle chiavi di accesso Parte_1
all'immobile nonché al pagamento ELla indennità per mancato preavviso pari ad Euro 1980,00 nonché al risarcimento EL danno da indisponibilità ELl'immobile, pari all'attualità ad Euro
23.100,00.
Il giudice di pace si dichiarava incompetente per essere la materia locatizia demandata alla cognizione
EL tribunale.
Il Tribunale, ritenuta la superfluità e la genericità ELle prove orali articolate dalla parte ricorrente,
rinviava la causa per la decisione all'udienza EL 9.4.2025 celebratasi nelle forme ELla trattazione scritta.
Sulla indennità ex art. 1592 c.c.
Parte ricorrente richiede l'indennità per i miglioramenti apportati all'immobile, segnatamente.
Parte resistente replica che detti miglioramenti non sono mai stati autorizzati.
L'art. 1592 c.c. è chiaro nello statuire che “… il conduttore non ha diritto a indennità per i
miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso EL locatore, questi è tenuto
a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo ELla spesa e il valore EL
risultato utile al tempo ELla riconsegna”.
La giurisprudenza specifica che detto consenso, “importando cognizione ELl'entità, anche
economica, e ELla convenienza ELle opere, non può essere implicito, ne può desumersi da atti di
tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad
approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) EL
locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta ELl'indennizzo (Cass.
09/2494).
Nel caso di specie, a fronte ELla assoluta genericità ELle innovazioni apportate -oltre che ELla
mancanza di qualsivoglia indizio probatorio relativo ai lavori svolti, ai pagamenti effettuati agli esborsi-, non è stata articolata alcuna seria prova in ordine al consenso richiesto ed ottenuto dal locatore.
Parte ricorrente si è, infatti, limitata a produrre un foglio scritto in cui compaiono una serie di lavori asseritamente svolti, ma, proprio perché asseritamente svolti prima ELl'immissione in possesso,
sarebbero dovuti essere oggetto di un'apposita previsione con riguardo al rimborso.
Deve pertanto ritenersi -anche sulla base ELla prospettazione ELla ricorrente- che si tratta di lavori che la stessa ha scelto autonomamente di svolgere e dei quali pertanto non può ottenere alcun tipo di rimborso.
Sull'indennizzo da mancato preavviso
In via generale, va osservato che il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento: avvalendosi ELl'apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998), da specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, con il solo obbligo di darne comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.
Nel caso di specie, la richiesta in riconvenzionale volta ad ottenere la corresponsione dei canoni ai sensi ELl'art. 27 ELla Legge n. 392/1978 per il recesso EL conduttore, come anche contrattualmente previsto, nella misura di sei mensilità, va rigettata e si osserva quanto segue.
La funzione a cui risponde il preavviso EL conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione EL preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire EL tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione.
Nella fattispecie in esame, il recesso dal contratto da parte ELla conduttrice non è stato esercitato per la sussistenza dei gravi motivi di cui all'art. 27 ELla Legge n. 392/1978 ma determinato dalla volontà
dei proprietari ELl'immobile. Se non ha mantenuto il godimento ELl'immobile per l'intera durata EL preavviso, Parte_1
come avrebbe avuto il diritto di fare, è perché tale decisione non è riconducibile ad una libera scelta,
ma è stata determinata da una condotta illecita dei comproprietari ELl'immobile locato, ai danni ELla
. Pt_1
Infatti, all'esito EL procedimento penale (n. 5556/2017 N.P.P.M. e n. 2214/18 R.G. Trib di Avellino)
e , comproprietari ELl'immobile locato, recatisi sul posto hanno Persona_2 Persona_3
profferito nei confronti ELla conduttrice le espressioni “sta ELinquente ..esci fuori da casa mia
..abusiva … ora vi ammazzo!” e, pertanto, dichiarati colpevoli EL reato di cui all'art. 612, comma 2,
c.p.; nella sentenza penale prodotta in atti si legge : “…. Deve tuttavia qualificarsi a norma ELl'art.
612, c.p., la condotta posta in essere dagli imputati ai danni ELla che ha riferito, unitamente Pt_1
al compagno di essere stata minacciata di morte qualora non avesse immediatamente Pt_2
abbandonato l'appartamento. La dichiarazione ELla persona offesa – alla data ELla testimonianza
ancora visibilmente scossa per la vicenda vissuta nonostante il tempo trascorso – è credibile, è stata
confermata dal e non è stata concretamente confutata dagli imputati. La pronuncia ELle frasi Pt_2
di minaccia risulta, pertanto, più che verosimile nel contesto descritto dagli stessi imputati i quali
credevano di aver sorpreso una occupante abusiva nel loro appartamento”.
Ebbene, nel caso in esame non si configurano solo i gravi motivi legittimanti il recesso anticipato dal contratto di locazione previsti dall'art. 27 ELla Legge n. 392/1978, che debbono essere determinati da fatti estranei alla volontà EL conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione EL rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la prosecuzione EL rapporto, ma la impossibilità ELla prosecuzione EL rapporto locatizio in virtù proprio di una condotta dei comproprietari ELl'immobile che con le frasi di cui sopra, hanno prospettato un grave male ingiusto, idoneo a far ritenere il timore ELla per la propria incolumità e hanno messo in Pt_1
discussione la legittimazione ELla stessa conduttrice ad occupare l'immobile.
Nella vicenda rappresentata non si può riconoscere alla locatrice la richiesta ELle mensilità per il mancato preavviso, la quale non ha potuto confutare e smentire quanto affermato dal Tribunale in sede penale, né sono pertinenti le sue deduzioni, in ordine all'estraneità ELla stessa alle vicende che hanno legittimato la ad abbandonare l'immobile, atteso che i comportamenti illegittimi sono Pt_1
stati posti in essere dai suoi comproprietari, e che tra gli stessi pendono giudizi in merito alla gestione degli stessi.
Parimenti infondata è la richiesta di parte convenuta al risarcimento EL danno derivante dalla indisponibilità ELl'immobile da parte EL locatore, per effetto ELla mancata consegna ELle chiavi e che va parametrato al valore locativo medio di mercato.
A fronte EL recesso anticipato da parte EL conduttore, la mancata locazione non può porsi, di per sé,
a fondamento ELla pretesa risarcitoria EL locatore. Deve, dunque, essere escluso qualsiasi automatismo, con la conseguenza che grava sul locatore l'onere di provare di avere inutilmente tentato di locare l'immobile ovvero la sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli, come ad esempio il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose dando conto dei concreti propositi di utilizzazione ELl'immobile, atteso che la relativa dimostrazione, anche in base al principio di vicinanza ELla prova, non può far carico al conduttore. In mancanza ELl'assolvimento di tale onere probatorio, la circostanza ELla mancata locazione non può ascriversi automaticamente all'evento risolutivo (cfr. Tribunale di Benevento, sent. n.752/2020).
In tale prospettiva vanno richiamati gli artt. 1227 c.c., in coerenza con la clausola generale di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che presiede la materia ELle obbligazioni e, prima ancora di profilare una riduzione ELl'area risarcibile in ragione ELl'evitabilità EL danno, risulta assorbito dal rilievo
ELl'inesistenza ELlo stesso danno risarcibile per il mero fatto ELla mancata locazione, atteso che tale circostanza, in difetto di prova, necessariamente incombente alla parte istante, in ordine alle determinazioni assunte circa l'utilizzo ELl'immobile, non può automaticamente ascriversi all'evento risolutivo imputato al conduttore (cfr. Cass. n. 530/2014).
Le spese vanno compensate in ragione ELla reciproca soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa,
così provvede:
1) condanna alla restituzione ELla caparra pari ad € 660,00, previa restituzione alla stessa, CP_1
da parte di , ELle chiavi di accesso all'immobile di causa Parte_1
2)rigetta ogni altra domanda;

3) compensa le spese di lite
Così deciso in Avellino in data 16.4.2025 IL GIUDICE
Dott.ssa Maria Iandiorio