N. 24732/2022 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Unico, dott.ssa Luigia Stravino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 24732/2022 R.G.
Avente ad oggetto: preliminare di vendita immobiliare
TRA
(C.F. ), nata a [...] Parte_1 C.F._1 il 29.04.1975 e residente in [...], elett.te dom.ta in Sant'Antimo (NA), alla via Matilde Serao n. 13 presso lo studio degli avvocati Giovanni Puca (C.F. ) e C.F._2
Angelina Sagliocco (C.F. ) che la rappresentano e C.F._3 difendono in virtù di procura in calce all'atto di citazione;

Parte Attrice
E codice fiscale ed iscrizione al registro delle Controparte_1 imprese – R.E.A. NA-1043108, sedente in Napoli (NA) alla P.IVA_1 via Cesare Rosaroll n. 153, in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore , nato a [...] il Controparte_2 pagina 1 di 34 13.09.1975, (C.F. ), dom.to per la carica presso la C.F._4 sede sociale ed elettivamente domiciliata in Napoli alla via Mario Ruta n. 24, presso lo studio dell'avv. Massimo De Felice (C.F.: ) C.F._5 che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

, nata a [...] il [...], C.F. Parte_2
, residente in [...] ed C.F._6 elettivamente domiciliata in Marano di Napoli alla via Giordano Bruno n. 29 presso lo studio dell'avv. Giuseppe Amore (C.F. che C.F._7 la rappresenta e difende, in forza di mandato steso in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

Parti Convenute

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note scritte depositate i difensori delle parti si richiamavano ai rispettivi scritti difensivi e il G.I. in data 30-05-2025 tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art.190 c.p.c..

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 17-10-2022, la sig.ra proponeva: Parte_1 azione di nullità del contratto preliminare per impossibilità giuridica dell'oggetto; domanda di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali presenti e futuri che quantificava nei limiti di euro 52.000,00; azione di nullità del contratto di agenzia. In subordine, l'attrice chiedeva di accertare e di dichiarare il recesso dal contratto preliminare fondato sulla violazione degli obblighi di buona fede e correttezza da parte della EN, oltre alla condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385, comma 2° c.c. per un valore pari a 10.000€. Inoltre, in alternativa rispetto alla declaratoria di nullità del contratto di agenzia la parte pagina 2 di 34 attrice domandava l'accertamento dell'inadempimento degli obblighi informativi da parte dell'agenzia con conseguente risoluzione dello stesso contratto per giusta causa (art. 2119 c.c.). Da ultimo, la chiedeva la condanna dell'agenzia immobiliare Pt_1 Controparte_3 alla restituzione dell'importo versato dall'attrice a titolo di provvigione per la somma complessiva di euro 13.000,00, oltre al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali patiti e patiendi. Il tutto con vittoria di spese di lite, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi antistatari. A sostegno di tali conclusioni, l'attrice adduceva che il 26 aprile 2021 la signora Parte_2
aveva sottoscritto per accettazione integrale la proposta di acquisto
[...] dell'immobile oggetto del presente procedimento risalente al 24 aprile 2021. Successivamente, in data 5 maggio 2021, in qualità di MI acquirente, la Pt_1 aveva sottoscritto la proposta di acquisto per avvenuta conoscenza dell'accettazione di parte EN. In pari data l'odierna attrice sottoscriveva il contratto di agenzia “Kea Casa Forza” con l'agenzia e pattuiva con la controparte la somma di Controparte_1 euro 12.200,00 a titolo di provvigione nella rateizzazione concordata all'interno della scrittura privata prodotta (doc.“9_del fascicolo attoreo). La proposta di acquisto manifestava l'interesse a voler acquistare un determinato bene (immobile in Napoli, via Stella, 110), ad un certo prezzo, e nel caso di specie, la dichiarazione di tale volontà negoziale era contenuta in un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare. A seguito dell'accettazione del venditore la proposta di acquisto si era convertita, secondo parte attrice, in un contratto preliminare. La si doleva della violazione dell'articolo 3 del contratto preliminare, rubricato Pt_1
“dichiarazione del venditore”, nella parte in cui la signora aveva espressamente Pt_2 dichiarato che “l'immobile è conforme alle normative urbanistiche vigenti” (c.f.r. proposta contrattuale di cui all'allegato 3 bis della memoria di replica ex art. 183 c.p.c. del 23.11.2023 di parte attrice). In particolare, l'attrice si richiamava alla perizia tecnica da ella richiesta dalla quale era emerso che: “le difformità riscontrate non sono semplici opere sanabili con titoli edilizi in attività di edilizia libera, ma sono configurabili come abusi edilizi per totale difformità e variazione essenziale […] l'immobile presenta numerosi vizi tali da non rendere l'immobile conforme urbanisticamente” (cfr. perizia tecnica di parte, allegata in data 9.11.2022 nel fascicolo di produzione attorea). Da ciò la parte attrice desumeva una violazione della buona fede di controparte consistente nella falsità delle dichiarazioni rese dalla EN nella fase delle trattative, cioè durante la formazione del contratto. Inoltre, la faceva valere clausola di cui al punto 14 del contratto in esame, la quale Pt_1 prevedeva esplicitamente che l'efficacia contrattuale era subordinata al buon esito della
“documentazione dell'immobile”. Dunque, ella riteneva di far valere l'inefficacia del contratto in forza della convenuta pattuizione a causa del difetto di conformità della documentazione urbanistica del bene immobile. Ancora, sul piano negoziale l'attrice rilevava la nullità del contratto preliminare per impossibilità giuridica dell'oggetto ai sensi dell'art. 1346 c.c. in quanto stipulato in pagina 3 di 34 violazione dell'art. 40 della legge n. 47 del 1985. Difatti, l'attrice rilevava l'assenza della documentazione ex lege richiesta ai fini della validità del contratto: gli estremi della licenza edilizia oltre che della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, nonché della concessione rilasciata in sanatoria ovvero della relativa domanda munita di identificativo di avvenuta presentazione. Inoltre, lamentava che non risultava allegato alla documentazione dell'immobile Pt_1 fornitale alcun certificato di agibilità. Sul punto parte attrice richiamava la giurisprudenza di legittimità che aveva qualificato la consegna di tale documento nei termini di un'obbligazione incombente sul venditore ex art. 1477 c.c. (Cass. n. 23157/2013) e che sosteneva la configurazione nella fattispecie di vendita di un immobile privo di certificato di agibilità di un aliud pro alio con la conseguenza giuridica della proponibilità di un'azione di risoluzione del contratto ovvero, in alternativa qualora la parte avesse interesse all'acquisto, l'adempimento dello stesso unitamente alla tutela risarcitoria dei danni patiti. Nel caso in esame l'attrice faceva valere il diritto di agire per ottenere la risoluzione del contratto preliminare e chiedeva la condanna della signora al risarcimento del Pt_2 danno o, in subordine, ad un'adeguata riduzione sul prezzo che tenga conto di tutte le difformità e la declaratoria di nullità della proposta di acquisto a causa della nullità del contratto taciuta dalla mala fede in contrahendo della controparte (art. 1338 c.c.). Da ultimo, nei confronti della signora si doleva della violazione della Parte_3 Pt_1 dichiarazione autorizzatoria alla consegna dell'assegno bancario di euro 5.000,00 emessa nei confronti dell'agenzia immobiliare, che comporterebbe l'applicazione dell'art. 1385 c.c. in tema di caparra confirmatoria e, quindi, la prestazione del duplum di quanto garantito dalla MI acquirente e cioè la somma di 10.000€. A riguardo dall'autorizzazione del 30.04.2021 risultava espressamente specificato che “il presente titolo (caparra) viene ceduto alla signora subordinato al buon esito Parte_2 della conformità della documentazione urbanistica dell'immobile in essere”. In argomento la sig. citava la sentenza della Suprema Corte secondo cui “In tema di Pt_1 contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2° c.c., e in tal caso […] ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa” (Cass. n. 26206/2017). L'attrice domandava nei confronti della parte convenuta il risarcimento dei danni per la violazione dell'obbligo di buona fede e di correttezza reiterata anche a seguito della sottoscrizione di un atto di rettifica della proposta di acquisto in data 19 maggio 2021 e cioè in epoca successiva all'accesso all'immobile, momento nel quale la sig.ra era Pt_1 venuta a conoscenza per la prima volta dell'esistenza di un soppalco abusivo celatole sia durante le trattative che in sede contrattuale. La parte attrice si lamentava della circostanza che neanche in quella ulteriore occasione ella fosse stata edotta degli ulteriori abusi edilizi presenti all'interno dell'immobile (punti luce abusivi, aumento di volumetria abusiva di cui al bagno di servizio ed altri vizi occulti) e la mala fede di pagina 4 di 34 controparte era confermata dall'incasso dell'assegno consegnato a titolo di caparra confirmatoria senza attendere il buon esito della documentazione urbanistica, condicio sospensiva (come da autorizzazione della del 30.04.2021 allegata in atti), e dopo Pt_1 aver scientemente occultato la non conformità urbanistica dell'immobile e gli abusi commessi. Per tali ragioni l'istante sosteneva la violazione degli artt. 1337 e 1375 c.c., nell'ambito delle rispettive fasi del rapporto contrattuale, con la conseguenza che essendo il contratto preliminare un accordo perfettamente compiuto che ha superato lo stadio precontrattuale, benché ancora proteso alla stipula dell'ulteriore contratto definitivo, non risultava applicabile, a rigore, l'art. 1337 c.c. bensì l'art. 1218 c.c. per il risarcimento dei danni diretti ed indiretti patiti dalla violazione del contratto preliminare. Tra questi la si doleva, oltre del mancato acquisto (valido) dell'immobile e quindi della perdita Pt_1 dell'occasione favorevole di conseguimento del bene della vita anelato, altresì dell'impossibilità della stipulazione di un contratto di mutuo bancario a tassi d'interesse più vantaggiosi, quelli in vigore durante l'anno 2021, rispetto agli odierni a causa dell'aumento costante dei saggi dovuto all'inflazione. Di conseguenza, l'attrice domandava il risarcimento del danno da perdita di chance di poter acquistare l'immobile desiderato stipulando un mutuo ad un tasso d'interesse che risultava vantaggioso durante l'anno 2021, in particolare nel periodo durante il quale erano intervenute le trattative tra le parti, data la natura abusiva dell'immobile,. In definitiva, la signora chiedeva la dichiarazione di nullità del contratto Parte_1 preliminare stipulato con la EN per il tramite dell'agenzia immobiliare Pt_2 con conseguente restituzione del doppio del valore della caparra Controparte_1 confirmatoria versata (euro 10.000,00), oltre il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi quantificati nei limiti di euro 52.000,00. Infine, nei confronti dell'agenzia immobiliare l'attrice faceva valere la risoluzione del contratto di agenzia (scrittura privata datata 5 maggio 2021) per colpa dell'agente con conseguente condanna alla restituzione della somma consegnata alla società a titolo di provvigione per complessivi 13.000€, oltre al risarcimento dei danni subiti dalla a Pt_1 causa delle omissioni della consistiti nella perdita di chance Controparte_1 costituita dalla concreta ed effettiva privazione di un'occasione favorevole di acquisto immobiliare ad un più vantaggioso tasso di interesse, nonché dallo specifico danno patrimoniale avente ad oggetto le spese di istruttoria della pratica di richiesta di erogazione del mutuo.
Con comparsa di risposta depositata in data 9.01.2023 si costituiva in giudizio la convenuta la quale contestava in punto di fatto e di diritto quanto Controparte_1 affermato dall'attrice in citazione e chiedeva il rigetto di tutte le domande avanzate nei suoi confronti, in quanto infondate sul piano fattuale e giuridico, vaghe, generiche, sommarie e non provate, con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre spese generali e CPA come per legge, con liquidazione diretta al procuratore antistatario.
pagina 5 di 34 Più nel dettaglio, la parte convenuta osservava, innanzitutto, che la società “
[...]
svolgeva attività di mediazione immobiliare, con iscrizione al Ruolo degli CP_1
Agenti di Affari in Mediazione presso la C.C.I.A.A. di Napoli, numero REA NA – 1043108 (all. “A” della società convenuta), e che aveva ricevuto l'incarico di mediazione nel caso di specie dalla proprietaria in data 21.01.2021 per Parte_2 la vendita di un appartamento in Napoli (NA) sito alla via Stella n. 110 per il prezzo richiesto di euro 430.000, 00. Secondo la ricostruzione fattuale della società l'attrice in CP_1 Parte_1 data 7.04.2021 (all. “D” della relativa comparsa di costituzione e risposta) aveva sottoscritto una proposta d'acquisto offerente 330.000,00 “subordinata al buon esito della documentazione dell'immobile con adesione del tecnico del proponente” e a seguito di ciò la , a cagione della scadenza imminente del contratto, conferiva Pt_2 nuovo incarico alla vendita del bene immobile in esclusiva all'agenzia immobiliare per il minor prezzo di euro 380.000, 00 in data 08.04.2021 inserendo nelle note all'art. 16 la specificazione che “il presente mandato ha validità esclusivamente a favore della sig.ra
o aventi causa da lei riferiti” (all. “E” della relativa comparsa di Parte_1 costituzione e risposta). Inoltre, a seguito di un'ulteriore proposta di acquisto rifiutata, in data 24.04.2021 la si impegnava con la terza proposta (all. “H” della relativa Parte_1 comparsa di costituzione e risposta) a consegnare a titolo di caparra l'assegno bancario n. 105169443-08 tratto sul Banco di Napoli, intestato al venditore ma rilasciato all'agente immobiliare “con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (art. 1326 c.c.)”. Tuttavia, anche a seguito dell'accettazione di tale ultima proposta da parte della EN realizzatasi il 26.04.2021 detto assegno bancario non era consegnato dall'agenzia immobiliare alla signora a causa della verifica tecnica Parte_2 delle difformità rispetto alla planimetria catastale dell'immobile, evidenziate da subito dalla società alla parte proponente, la quale ritirava la proposta il giorno 5.05.2021. Dalla relazione con studio di fattibilità dell'immobile del geometra CP_4 nominato precedentemente dalla MI acquirente, datata 14.05.2021 (all. “I” della relativa comparsa di costituzione e risposta) emergevano le difformità dell'immobile e le opere ed autorizzazioni necessarie per la completa regolarizzazione catastale ed urbanistica del bene, con i relativi tempi e costi. In definitiva, le parti del contratto preliminare di vendita immobiliare addivenivano, successivamente ad un'ultima trattativa, ad un accordo definitivo nel cui ambito esse operavano una decurtazione ulteriore del prezzo di vendita per la complessiva somma di
€ 360.000,00 in data 20.05.2021 in ragione della detrazione delle somme necessarie per la regolarizzazione urbanistico-catastale dell'immobile e con l'assunzione da parte della di “ogni onere relativo al ripristino dello stato dei luoghi e/o comunque a Parte_1 qualsiasi onere relativo ad eventuali interventi manutentivi che ne diano la possibilità di prosieguo per l'acquisto dell'immobile” e di conseguenza la MI acquirente ricontrattava altresì le provvigioni connesse alla vendita e spettanti all'agenzia immobiliare. pagina 6 di 34 La sosteneva che, nonostante l'impegno raggiunto con la Controparte_1 controparte, l'odierna attrice con lettera del 6.07.2021 (all. “N” della relativa comparsa di costituzione e risposta) aveva dichiarato nulla la proposta contrattuale oggetto del presente giudizio a mezzo del proprio legale accusando altresì l'agenzia di aver fornito documentazioni tecniche (planimetria catastale) difformi rispetto allo stato dei luoghi e che, quindi, aveva dimostrato in tal modo un “evidente” ripensamento all'acquisto dell'immobile da ripristinare. In base alle deduzioni contenute nella comparsa della società convenuta la avrebbe cercato di giustificare tale ripensamento denunciando Pt_1 surrettiziamente il comportamento scorretto ed in mala fede dell'agenzia al solo fine di recuperare le somme versate a titolo di provvigione e sporgendo querela unicamente per colorare i suoi assunti difensivi. Nel merito, la sosteneva le sue ragioni basandosi sulla Controparte_1 valorizzazione della diligenza professionale impiegata per la conclusione dell'affare tra le parti nell'esercizio serio e corretto dell'incarico di mediazione ricevuto dalla sig.ra
. Nel contesto del complessivo comportamento tenuto l'agenzia immobiliare Pt_2 specificava di aver effettuato all'uopo ogni accertamento catastale e ipotecario necessario alla stipula del contratto preliminare di vendita in esame. Inoltre, la convenuta faceva notare come ripetutamente nel corso delle trattative la Pt_1
aveva effettuato per iscritto la richiesta di uno specifico intervento di un tecnico
[...] determinato di sua fiducia allo scopo di valutare la situazione urbanistica dell'immobile e, da ultimo, tale condizione per l'acquisto era esplicitata nella terza proposta d'acquisto, come in precedenza evidenziato. La relazione del geometra con studio di CP_4 fattibilità consegnato in data 14.05.2021 che indicava anche i costi ed i tempi per ottenere la conformità urbanistico-catastale del bene immobile, evidenziava: la presenza di un soppalco abusivo nella zona delle camere, la realizzazione di un bagno tra la cucina ed il terrazzo e la costruzione di una parete in cartongesso in prossimità del balcone. A fronte della prospettazione di tali spese necessarie per il ripristino della legalità, che si traduceva nella riduzione del prezzo di vendita, e dell'assunzione negoziale di ogni onere relativo al recupero dello stato dei luoghi e agli ulteriori interventi manutentivi al fine di proseguire l'acquisto del bene da parte della compratrice , l'agenzia Pt_1 immobiliare sosteneva che non vi fosse stata alcuna responsabilità propria nel fallimento della contrattazione per la mancanza della diligenza dovuta consistente secondo l'attrice nell'assenza delle informazioni tecniche, di fatto fornite dalla società di mediazione. Inoltre, la società convenuta rilevava che ove mai fossero stati verificati errori all'interno della relazione tecnica del geometra nominato dalla stessa parte CP_4 acquirente ed odierna attrice, tale inadempimento contrattuale dell'esperto non sarebbe stato riconducibile all'operato dell'agenzia immobiliare, la quale non si identificava in uno studio tecnico e non avrebbe potuto rispondere dell'eventuale responsabilità professionale di altre figure lavorative nominate dalla parte proponente. Alla luce di tali considerazioni la riteneva erronea l'affermazione Controparte_1 della controparte secondo la quale ella avrebbe violato gli obblighi di corretta pagina 7 di 34 informazione alle parti contraenti non avendo effettuato, in particolare, un controllo concernente le necessarie attestazioni di abitabilità e regolarità urbanistica dell'immobile (pag. 12 dell'atto di citazione), anche perché era stata la stessa proponente a pretendere un proprio specifico tecnico al riguardo. Di contro, secondo la società convenuta era stato regolarmente assolto l'obbligo informativo attraverso la comunicazione delle circostanze note o conoscibili dell'affare con lealtà e buona fede e, nella fattispecie, mediante la prestazione del consiglio sin dal primo momento alla signora di essere Pt_1 assistita da un esperto specialista della materia per le difformità dell'immobile già rilevate. Sul piano giuridico, la parte convenuta faceva valere, da un lato, la natura obbligatoria del contratto preliminare di compravendita in ragione della programmazione e del completamento ai fini traslativi del successivo contratto definitivo (c.d. funzione programmatica) e, dall'altro, l'esclusione nella fattispecie in esame del campo di applicazione dell'art. 46 del T.U. in materia edilizia il quale contemplava la menzione dei titoli urbanistici, abilitativi ovvero in sanatoria, come requisito di validità dei contratti traslativi ad efficacia reale e, dunque, secondo l'orientamento dominante in dottrina ed in giurisprudenza, non riferibile ai negozi aventi effetti meramente obbligatori. A sostegno di quest'ultima considerazione in diritto la società Controparte_1 rammentava che la tesi della nullità sostanziale del contratto avente ad oggetto un immobile abusivo (Cass., Sez. II nn. 23591 e 28194 del 2013) non era stata accolta dalle Sezioni Unite della Suprema Corte che con sentenza n. 8230 del 22.03.2019 avevano riconosciuto la sua infondatezza alla luce dei canoni interpretativi ex art. 12 delle preleggi (argomento letterale) e dell'interpretazione sistematica del regime punitivo vigente nel settore dell'urbanistica e dell'edilizia, enunciando il criterio della nullità testuale. Di conseguenza, la parte convenuta riteneva che la proposta d'acquisto- contratto preliminare in oggetto non fosse nulla per violazione della normativa vigente in materia urbanistico-edilizia ex art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001, in considerazione altresì della circostanza che nel caso di specie era stato assunto l'impegno di regolarizzazione del bene immobile ex parte emptoris con onere economico di ogni intervento a ciò necessario alla stipula per rogito notarile del contratto definitivo di compravendita con effetti traslativi. Per tali ragioni l'agenzia immobiliare reputava irrilevante l'asserzione dell'attrice in ordine alla mancata allegazione alla documentazione fornitale dell'immobile di alcun certificato di agibilità. Inoltre, essa considerava anche che nella fattispecie, trattandosi di fabbricato anteriore al 1967 (cfr. l'art. 4 dell'atto di provenienza da parte della signora nell'allegato “P” della comparsa di costituzione e risposta della società Parte_2 Contr
tale certificato era stato dichiarato, riconosciuto ed accettato come assente in ognuna delle tre proposte d'acquisto sottoscritte dalla signora . Difatti, la Parte_1 società osservava che ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47 del 1985 (poi riportato nell'art. 46 del T.U. in materia edilizia, D.P.R. n. 380/2001) i proprietari di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967 non hanno il dovere di dichiarare nell'atto pagina 8 di 34 traslativo gli estremi di alcuna licenza o concessione edilizia o di agibilità poiché è necessario e sufficiente ex lege la dichiarazione contenuta nel medesimo atto con effetti reali che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data. Sul punto, la società convenuta invocava la giurisprudenza di legittimità (Cass. ord. n. 19749/2020) secondo cui il certificato di abitabilità o di agibilità costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto salvo che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito ovvero esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Dall'accettazione e dalla sottoscrizione dell'assenza del certificato di agibilità in tutte le proposte d'acquisto effettuate dalla parte acquirente la Controparte_1 desumeva l'infondatezza dell'eccezione di nullità per mancata esibizione del documento. In ordine all'applicazione congiunta dell'art. 1385 c.c. e degli artt. 1218 e 1223 e ss. c.c. per le richieste relative alla restituzione del doppio della caparra a seguito di recesso e al risarcimento del danno da inadempimento (quantificato nei limiti di 52.000 euro), la parte convenuta richiamava la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale valeva nel caso de quo l'alternatività e la non cumulabilità dei due rimedi per ragioni di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale (Cass. SS.UU. n. 553 del 2009). Inoltre, l'agenzia immobiliare considerava pretestuosa l'istanza risarcitoria del danno da perdita di chance consistente nel non aver potuto stipulare un contratto di mutuo con tassi creditori inferiori risalenti all'inizio dell'anno 2021, in quanto l'attrice aveva subordinato l'impegno negoziale al ripristino dello stato dei luoghi e secondo il tecnico di parte acquirente il tempo necessario per il completamento della pratica era stato rinvenuto in sei od otto mesi dall'inizio dei lavori. Secondo la parte convenuta il mutuo per l'acquisto del bene immobile non avrebbe mai potuto essere stipulato con i saggi di interesse del 2021 o anche di inizio 2022. Infine, per quanto attiene alle provvigioni la società di mediazione immobiliare convenuta in giudizio riteneva che tali prestazioni fossero legittimamente dovute in ragione del corretto adempimento dell'incarico ricevuto. A riprova della bontà del lavoro eseguito per la conclusione dell'affare tra le parti l'agenzia rilevava la reiterazione delle assunzioni di impegno che la parte MI acquirente aveva perpetrato all'esito di una pluralità di accessi all'immobile in compagnia dei tecnici di sua fiducia e altresì l'accollo dell'onere economico del ripristino dello stato dei luoghi per la regolarizzazione urbanistica e catastale del bene (decurtato successivamente dal prezzo di vendita). A sostegno di questo assunto la offriva in Controparte_1 allegazione la documentazione della contrattazione delle parti provata attraverso lo scambio di corrispondenza e la perizia del geometra della parte acquirente (all. “I” della relativa comparsa di costituzione e risposta), i quali smentivano la mancata conoscenza dei luoghi e dei fatti di causa da parte della signora . Parte_1
Con la comparsa di costituzione e risposta depositata il 22.09.2023 si costituiva nel processo la signora , domandando il rigetto delle domande attoree, in Parte_2
pagina 9 di 34 quanto infondate in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa in ragione della conoscenza ovvero della conoscibilità dei vizi del bene, dell'alienabilità dell'immobile oggetto del presente procedimento, dell'affidamento riposto da parte EN nell'intermediazione immobiliare dell'agenzia quale esperto del settore munito della diligenza qualificata dall'attività professionale svolta ai fini della verifica della conformità urbanistica dell'oggetto della compravendita tra le parti e, infine, della sottoscrizione da parte dell'attrice-parte acquirente della clausola del 19 maggio 2021 aggiunta al modulo della proposta di acquisto dell'agenzia immobiliare in forma scritta a penna e prevalente ai sensi dell'art. 1342 c.c. sul contenuto del modello che presentava la spunta della casella dichiarativa della regolarità urbanistica. In primo luogo, la si difendeva dalla contestazione dell'attrice circa il mancato Pt_2 rispetto dell'obbligo di buona fede e di correttezza durante le trattative contrattuali anche in considerazione del fatto di aver sottaciuto i vizi del bene (artt. 1337 e 1338 c.c.) in quanto “la documentazione fornita dall'agenzia si è rilevata difforme rispetto allo stato dei luoghi” asserendo che la parte proponente già anteriormente rispetto all'ultima offerta del 24 aprile 2021 aveva di fatto visionato l'immobile in molteplici occasioni con l'accompagnamento di tecnici oltre che dei rappresentanti dell'agenzia immobiliare incaricata della vendita. Inoltre, la parte convenuta valorizzava ancora in punto di fatto la circostanza che la signora aveva proposto una rettifica dell'offerta basata sulla conoscenza di alcuni Pt_1 elementi di difformità tra la documentazione tecnica e lo stato dei luoghi. In particolare, tale stato di fatto risultava dallo studio di fattibilità del 14.05.2021 del geometra CP_4 comunicato alla parte proponente così come da ella dichiarato nell'atto di citazione, il quale specificava tutti gli interventi necessari al ripristino delle difformità presenti nell'appartamento. Difatti, la rettifica della proposta di acquisto riportava esplicitamente
“Relativamente all'unità immobiliare ed al prezzo offerto, stando alla questione del soppalco, la cui esistenza è di natura abusiva. Le parti di comune accordo stabiliscono
[…] l'acquirente assumerà su di sé ogni onere relativo al ripristino dello stato dei luoghi e/o comunque a qualsiasi onere relativo ad eventuali interventi manutentivi che ne diano la possibilità di prosieguo per l'acquisto dell'immobile” con conseguente riduzione del prezzo del bene. Sulla scorta delle ispezioni in loco effettuate da parte acquirente e della conoscenza della relazione tecnica sugli interventi di messa in ripristino dello stato dei luoghi, oltre all'assunzione delle spese relative alla regolarizzazione urbanistica del fabbricato, la signora osservava che risultava inverosimile la mancata conoscenza dei vizi Pt_2 dell'immobile da parte dell'attrice e che la causa dell'ignoranza fosse da rinvenirsi nell'occultamento in mala fede ad opera della MI EN dei difetti del bene. Sul piano giuridico la parte convenuta invocava l'applicazione dell'art. 1491 c.c., in via analogica rispetto al contratto preliminare in esame a causa della riferibilità del disposto normativo al contratto definitivo di vendita ad effetti reali, a norma del quale la conoscenza ovvero la conoscibilità dei vizi della cosa venduta (sciicet la loro agevole riconoscibilità) da parte dell'acquirente esclude la garanzia del venditore che non li pagina 10 di 34 abbia occultati con dolo. La signora avrebbe potuto conoscere con l'uso Pt_1 dell'ordinaria diligenza sin dal primo accesso le difformità edilizie nella prospettiva ex parte venditoris e, di fatto, ella aveva conosciuto tali vizi prima della rettifica della proposta di acquisto dimostrando di accettarli. Inoltre, la signora riportava la Pt_2 giurisprudenza di legittimità che reputava che la responsabilità del venditore non potesse essere invocata dal compratore nel caso in cui quest'ultimo fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto e che l'acquirente non potesse essere considerato in buona fede qualora non avesse assunto deliberatamente o per trascuratezza tutte le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo edilizio nonché, in generale, sulla compatibilità dell'immobile con gli strumenti urbanistici (Cass. n. 25357/2014). Inoltre, la parte EN considerava il bene “alienabile” in quanto gli abusi edilizi erano considerati sanabili giacché di minore gravità e, quindi, secondo la giurisprudenza non in grado di determinare la nullità del contratto di compravendita (c.d. difformità secondarie). In ordine all'ulteriore riduzione di prezzo domandata in base ai vizi presenti nell'immobile la signora rilevava che era già intervenuta tra le parti la concorde Pt_2 diminuzione della controprestazione sulla scorta degli interventi necessari al ripristino della legalità del bene (si era passati dalla cifra originariamente chiesta all'agenzia da parte della MI EN di 430.000€ a 360.000€ a seguito della rettifica per i difetti urbanistici riscontrati). In conclusione, la parte convenuta dichiarava di non aver agito in mala fede poiché ella aveva originariamente acquistato dal precedente proprietario il bene nel medesimo stato dei luoghi e, soprattutto, perché aveva fatto affidamento per il rilascio dell'incarico alla vendita del proprio appartamento sulla professionalità, sulla diligenza, sulla prudenza e sull'esperienza del mediatore immobiliare. Sotto il profilo giuridico la EN sottolineava che in qualità di esperto del settore l'agente immobiliare avrebbe dovuto avere un grado di diligenza elevato (la c.d. diligenza “qualificata” ex art. 1176, comma 2° c.c.) che nel caso di specie era specificata dal dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759, comma 1° c.c.). Da ciò ne conseguiva che il grave inadempimento dell'obbligo informativo “determinante” ai fini della conclusione dell'affare da parte dell'agenzia immobiliare giustificava la risoluzione del contratto, con risarcimento degli eventuali danni sofferti dal cliente. Sul punto, la signora si riportava al ragionamento seguito dalla Suprema Corte Pt_2
(Cass. n. 16009 del 2003) secondo cui il mediatore, pur non essendo tenuto in assenza di un incarico particolare a svolgere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (quali, a titolo esemplificativo, l'accertamento della libertà dell'immobile da vincoli mediante visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare eventuali circostanze rilevanti per la stipula del contratto e a lui prima facie non note, purtuttavia è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale che comprende, in positivo, il dovere di comunicare circostanze conosciute o conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore nonché, in negativo, il divieto di fornire pagina 11 di 34 informazioni non veritiere e anche quelle su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dalla comunicazione falsa o infondata. In definitiva, la EN considerava un'eventuale omissione informativa a carico dell'agenzia immobiliare e comunque evidenziava la conoscenza certa e assoluta dei difetti urbanistici e catastali dell'immobile da parte della compratrice prima dell'ultima offerta con rettifica del prezzo del 19 maggio 2021. Infine, la signora rammentava che la clausola del 19 maggio 2021 di rettifica Pt_2 dell'offerta del 24.04.2021 inerente la gestione dell'eliminazione dei difetti urbanistico- catastali del bene era stata sottoscritta a penna personalmente dalla e quindi Parte_1 rispetto al modulo di proposta di acquisto invocato dall'attrice, il quale era stato predisposto unilateralmente dall'agenzia immobiliare e recava la spunta della casella relativamente alla regolarità urbanistica dell'immobile, risultava prevalente ai sensi dell'articolo 1342 del codice civile. Con ordinanza del 27.03.2023 la scrivente ordinava la rinnovazione della notifica dell'atto di citazione nei confronti di nel rispetto dei termini di legge, Parte_2 rinviando la causa per la prosecuzione di prima udienza al 25.09.2023.
In data 26.09.2023 questo Giudice con ordinanza stabiliva che la presente controversia non era soggetta alla procedura della mediazione obbligatoria non rientrando nelle materie tassativamente elencate dall'art. 5, comma 1-bis del d.lgs. n. 28 del 2010 e, vista la congiunta richiesta delle parti ex art. 183, comma 6° c.p.c. (nella versione previgente alla riforma Cartabia), assegnava i termini di cui all'art. 183, comma 6 nn. 1, 2 e 3 c.p.c. a decorrere dalla comunicazione dell'ordinanza rinviando la causa all'udienza del 6.06.2024.
La parte attrice nelle memorie chiedeva l'ammissione dell'interrogatorio libero delle parti, di prova testimoniale sui fatti di causa richiamati e di consulenza tecnica d'ufficio ed evidenziava che le difformità riscontrate, le quali consistevano nella presenza di luoghi in difetto dei requisiti minimi di altezza e di punti luce abusivi e nell'aumento di volumetria non autorizzato, non erano semplici opere sanabili con titoli edilizi in attività di edilizia libera, bensì configuravano abusi edilizi per totale difformità e variazione essenziale e cioè vizi tali da tendere l'immobile non conforme agli strumenti urbanistici (cfr. consulenza tecnica di parte allegata alla prima memoria dell'attrice). Inoltre, la insisteva per la responsabilità duplice della signora e Pt_1 Pt_2 dell'agenzia immobiliare laddove entrambe non avevano fornito la documentazione richiesta ex lege ai fini della validità del contratto, cioè gli estremi della licenza edilizia ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio (o la concessione o la domanda di sanatoria dell'immobile abusivo). Da ultimo, l'attrice riportava l'iter logico-argomentativo di alcune pronunce della giurisprudenza di legittimità che avevano stabilito che la consegna del certificato di abitabilità costitutiva in caso di vendita di appartamento da adibire ad abitazione pagina 12 di 34 un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., poiché atteneva ad un requisito essenziale della cosa venduta, la cui mancanza poteva configurare una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto (aliud pro alio), con possibilità dell'attivazione dello strumento della risoluzione (rimedio caducatorio) ovvero dell'adempimento del contratto unitamente all'eventuale azione risarcitoria (Cass. n. 23157/2013; Cass. n. 24386/2016). La conseguenza ultima di tale tesi aveva condotto la Cassazione a giustificare un eventuale rifiuto della firma del rogito notarile da parte dell'acquirente anche nel caso di precedente stipulazione di un contratto preliminare. Infine, la parte attrice ribadiva ulteriormente gli argomenti a favore della domanda risarcitoria connessa al mutuo nei confronti della EN e le azioni di risoluzione e di risarcimento dei danni per il comportamento negligente dell'agenzia immobiliare, oltre alla richiesta della restituzione del duplum della caparra confirmatoria.
Nelle sue memorie ex art.183 comma 6 cpc la società convenuta Controparte_1 domandava ammettersi le prove documentali allegate e ribadiva che l'attrice era giunta proprio in virtù della corretta informazione dell'agenzia immobiliare alle proposte d'acquisto ed alla scrittura integrativa del 19.05.2021 in piena e totale conoscenza dell'esatta situazione urbanistico-catastale dell'immobile in oggetto, anche con un proprio tecnico. Ad ulteriore riprova di tale assunto l'agenzia indicava l'articolo 2 (Descrizione Immobile) delle tre proposte di acquisto sottoscritte dalla signora Pt_1 laddove ella si era riservata la verifica con tecnico di propria nomina in ordine alla conformità dell'immobile alla piantina ed ai piani catastali, altresì mediante lo sbarramento della casella “da verificare” del relativo modulo contrattuale. Da ultimo, la società immobiliare osservava che l'art. 1489 c.c. si riferisce ad una condicio iuris che riguarda una limitazione o una menomazione di carattere meramente giuridico e non fisico e tutela il compratore dall'ipotesi dell'inesattezza giuridica della prestazione a causa dell'esistenza di oneri o diritti non apparenti o non conosciuti e non certo per quelli noti e menzionati nel contratto ovvero oggetto di contrattazione precedentemente tra le parti (Cass. n. 27559/2023) e ciò vale a fortiori in caso di contratto preliminare di compravendita avente natura obbligatoria. La parte convenuta proponeva, inoltre, una lettura sistematica degli articoli 1757 e 1759 del codice civile nel senso in cui il mediatore, nel caso in cui avesse messo a conoscenza del vizio le parti, non perderebbe il diritto alle provvigioni maturate laddove esse avessero ciononostante deciso ugualmente di contrarre.
Infine, la parte EN, nelle memorie ex art. 183, co. 6° c.p.c., chiedeva l'ammissione della prova testimoniale sulle circostanze di fatto indicate e dell'interrogatorio formale dell'attrice insistendo per il rigetto delle domande di parte attrice per le ragioni in precedenza esplicitate e, in particolare, escludeva una responsabilità ex latere venditoris ai sensi dell'art. 1489 c.c. a causa della conoscenza pagina 13 di 34 dei fatti da parte della compratrice e del loro significato giuridico specifico in forza dei riscontri tecnici da ella richiesti. La signora , attraverso una precisazione nuova delle argomentazioni contenute Pt_2 in comparsa, eccepiva che la richiesta del risarcimento del danno era illegittima in quanto la legge richiedeva che tale rimedio oltre ai presupposti descritti per l'azione di risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo presupponesse una condotta imputabile al venditore, di tal ché lo strumento risarcitorio doveva seguire le regole generali della responsabilità contrattuale di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c.. Nella fattispecie in esame la EN allegava la propria buona fede mediante il richiamo al comportamento collaborativo ed ossequioso delle indicazioni dell'agenzia immobiliare tenuto durante la formazione del contratto preliminare.
Con ordinanza del 6.06.2024 questo Giudicante non ammetteva tutte le prove richieste dalle parti e sollecitava le parti a conciliare la lite mediante l'ausilio del ctu nominato, l'ingegnere , in quanto reputava necessaria la consulenza tecnica Testimone_1
d'ufficio sullo specifico punto legato all'accertamento della non conformità tra lo stato dei luoghi e la documentazione consegnata dalla promittente EN Parte_2
e dall'agenzia alla promittente acquirente (documento Controparte_1 Parte_1
12 bis di produzione attorea) al momento della stipula della proposta d'acquisto, come rettificata in data 19.05.2021. Ai fini del calendario del processo si fissava l'udienza del 29.05.2025 per la precisazione delle conclusioni.
Questo Giudice con decreto del 29.04.2025 disponeva lo svolgimento dell'udienza del 29.05.2025 mediante la trattazione scritta.
Dalla lettura delle note di trattazione scritta emergeva che l'attrice aveva impugnato la ctu depositata e si era riportata alle controdeduzioni del proprio consulente tecnico di parte insistendo sulla circostanza di fatto per cui il geometra non era stato il CP_4 proprio tecnico, bensì quello dell'agenzia immobiliare. All'interno delle note di trattazione scritta la aveva contestato i Controparte_1 rilievi del consulente tecnico d'ufficio nella parte in cui questi affermava che non era dato capire “se la relazione sia stata mai consegnata alla predetta o se sia stata Pt_1 mai letta da quest'ultima” (pag. 33 della relazione del CTU) e che ciò si poneva in contraddizione con quanto scritto dal tecnico in precedenza laddove nei righi di poco precedenti si dichiarava che “[la relazione del geometra] risulta temporalmente congruente con la data della proposta di acquisto rettificata”. Nelle sue brevi noti difensive, inoltre, la MI EN aveva sostenuto che, nonostante il dubbio espresso dal consulente tecnico d'ufficio, era presumibile la pagina 14 di 34 conoscenza da parte della dell'elaborato tecnico prodotto dal geometra da Parte_1 ella nominato. Infine, la signora rinviava alla consulenza tecnica dell'architetto , la Pt_2 Tes_2 quale indicava che l'elaborato del geometra di fatto si fosse sostanziato in un CP_4 prospetto dello stato dei luoghi all'esito dell'eliminazione sul piano amministrativo ovvero materiale delle difformità riscontrate. All'interno della nota in esame la parte EN, a sostegno di tale ricostruzione dei fatti, valorizzava due elementi: le altezze riportate dal geometra di controparte corrispondevano a quelle emergenti dalla planimetria catastale e che nel calcolo dello sconto di 10.000€ rispetto al prezzo iniziale era compreso unicamente l'importo relativo al costo indicato dal tecnico per sostenere le pratiche amministrative (ai fini della regolarizzazione urbanistica dell'immobile) sicché esso non teneva conto delle spese necessarie per le opere materiali, circostanza dalla quale poteva evincersi l'intenzione nei fatti della signora di non eseguirle. Pt_1
All'udienza del 30.05.2025 la scrivente, con ordinanza comunicata alle parti, viste le note scritte depositate agli atti, tratteneva la causa in decisione assegnando il termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali ed il termine di giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.

Le domande proposte nei confronti della signora di nullità del contratto Parte_2 preliminare, di risoluzione dal contratto per inadempimento degli obblighi di buona fede e di correttezza, di recesso con restituzione del doppio della caparra e di risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento rispetto al dovere di comportamento precontrattuale della promittente EN non risultano infondate in fatto ed in diritto e, dunque, non meritano accoglimento per le ragioni che si esporranno.
Le domande di nullità del contratto di agenzia, di risoluzione (scilicet qualificata dalla parte come recesso per giusta causa ex art. 2119 c.c.) dal contratto di agenzia in ragione dell'inadempimento degli obblighi informativi, di risarcimento dei relativi danni- conseguenza e di restituzione della provvigione proposte nei confronti della
[...] non sono fondate in fatto ed in diritto e non possono essere accolte per i CP_1 seguenti motivi.
Preliminarmente, occorre operare una sintetica ricostruzione fattuale della vicenda in esame. Dall'analisi del quadro probatorio in atti emerge che tra la signora e la Parte_1 signora erano intercorse diverse trattative concretizzatesi in tre Parte_2 proposte di acquisto volte alla stipula di un contratto preliminare.
pagina 15 di 34 Le parti contraenti avevano intrapreso un lungo procedimento di formazione del contratto attraverso il quale il prezzo oggetto di controprestazione del futuro contratto definitivo di compravendita veniva di volta in volta rimodulato. Difatti, su tale punto specifico, come si evince dall'incarico iniziale conferito dalla MI EN all'agenzia immobiliare in data 21.01.2021 con durata determinata tra il 22.01.2021 e il 30.04.2021 (allegato “B – incarico mediazione 21.01.2021” alla comparsa di costituzione e di risposta della , Controparte_1
l'iniziale corrispettivo della vendita era stabilito in € 430.000,00 con previsione di caparra confirmatoria pari al 5% del prezzo di vendita da saldarsi nei trenta giorni successivi alla data dell'accettazione della proposta stessa. Inoltre, sin da subito la proprietaria aveva richiesto la stipulazione dell'atto notarile di vendita entro tre-sei mesi dalla comunicazione all'aspirante acquirente dell'accettazione della proposta d'acquisto. Nell'ulteriore incarico di vendita dell'8.04.2021 (allegato “E – incarico mediazione 08.04.2021” alla comparsa di costituzione e di risposta della , con Controparte_1 rinnovo tacito del contratto di mediazione immobiliare, il corrispettivo era diminuito fino alla somma di € 380.000,00 e si specificava che il mandato di vendita si intendeva riferito esclusivamente a favore della signora . Parte_1
Oltre alla riduzione del prezzo, nel corso della formazione del contratto la parte promittente acquirente si premurava di subordinare la corresponsione del corrispettivo alla condizione del buon esito della verifica catastale ed urbanistica in concreto rispetto alla documentazione del bene, con adesione del tecnico della stessa proponente. Tale precisazione era contenuta nelle note riportate all'interno delle proposte di acquisto della , rispettivamente datate: 7.04.2021, 13.04.2021 e 24.04.2021 (allegati “D”, Pt_1
“G” e “H” alla comparsa di costituzione e di risposta della . Controparte_1
In particolare, dalla lettura delle note della proposta d'acquisto del 13.04.2021 appare che il tecnico di parte promittente acquirente sembrerebbe essere diverso dalla persona del geometra come affermato del resto dall'odierna attrice. Difatti, la Persona_1 clausola aggiunta al modulo della società di agenzia immobiliare recitava: “la presente proposta è subordinata al buon esito della documentazione dell'immobile con adesione del tecnico del proponente a confronto con il geom. per quanto riguarda Persona_1 la situazione urbanistica (del bene)”. Ciò rileva sotto i diversi profili della responsabilità del venditore e dell'agenzia immobiliare nell'analisi complessiva dei comportamenti negoziali tenuti da tali soggetti in relazione alla condotta della promittente acquirente. Il dato di fatto dirimente ai fini della decisione di questo Giudice è costituito, tuttavia, dalla proposta di acquisto del 24.04.2021 la quale integra un contratto preliminare di vendita di bene immobile concluso in forma scritta. In relazione alla condizione apposta nelle note di tale documento si osserva che tale proposta negoziale era subordinata al “buon esito” della documentazione dell'immobile con la supervisione del tecnico per la situazione urbanistica. Persona_1
Più nel dettaglio, tale statuizione assumeva un diverso significato contrattuale all'esito dell'ultima trattativa intercorsa tra le parti, la quale sfociava nell'ulteriore clausola pagina 16 di 34 aggiunta il 19.05.2021 e denominata “Rettifica alla Proposta D'Acquisto”. I contraenti con essa stabilivano che: “relativamente all'attività immobiliare ed al prezzo offerto, stando alla questione del soppalco, la cui esistenza è di natura abusiva, le parti di comune accordo stabiliscono quanto segue: 1) l'acquirente assumerà su di sé ogni onere relativo al ripristino dello stato dei luoghi e/o comunque di qualsiasi onere relativo ad eventuali interventi manutentivi che ne diano la possibilità di prosieguo per l'acquisto dell'immobile; 2) la EN relativamente al punto “1” riduce il prezzo da
€370.000,00 trecentosettantamila/00 ad €360.000,00 dico euro trecentosessantamila/00, applicando quindi uno sconto del prezzo di vendita di €10.000,00 dico euro diecimila/00”. La clausola aggiuntiva in commento era firmata dalla MI EN il 19.05.2021 e dalla promittente compratrice il 20.05.2021 (il giorno seguente), come risulta dal diverso inchiostro utilizzato in corrispondenza delle relative firme dei paciscenti. Il contratto preliminare era stipulato, come previsto dal contenuto della proposta irrevocabile di acquisto in esame (24.04.2021, come rettificata il 19.05.2021), per mezzo della conoscenza della proponente-promittente acquirente in ordine all'intervenuta accettazione della stessa proposta da parte della MI EN. La conclusione di tale contratto ad effetti meramente obbligatori non costituisce un fatto contestato da alcuna delle parti. La causa oggetto del presente procedimento può essere risolta attraverso un'attenta interpretazione delle clausole contrattuali alla luce dell'evoluzione della volontà negoziale dei contraenti e delle caratteristiche oggettive dei vizi urbanistici del bene immobile. In particolare, la scrivente evidenzia che, da un lato, a monte dell'accordo finale, in plurime occasioni, nelle diverse proposte rifiutate dalla MI EN, la Pt_1 aveva precisato che il proprio consenso contrattuale dovesse ritenersi subordinato all'accesso ed alla verifica dello stato dei luoghi e che, dall'altro, a valle del preliminare, ella avesse finito per accollarsi, attraverso l'ultima modifica negoziale inserita all'interno del regolamento di interessi del contratto preliminare, tutti gli eventuali costi ed i futuri oneri di c.d. regolarizzazione urbanistica ed edilizia del bene, consistenti in interventi demolitori e manutentivi dell'immobile. La verifica dello stato dei luoghi e la rilevazione di abusi non sanabili era affidata dalla proponente alla “supervisione” del geometra il quale con la relazione del CP_4
14.05.2021 aveva effettuato uno studio di fattibilità delle opere necessarie alla eliminazione degli abusi edilizi (allegato “I” alla comparsa di costituzione e di risposta della dal quale emergeva che le operazioni preliminari a tal fine, Controparte_1 le quali in base al contratto preliminare erano a carico della , sarebbero consistite: Pt_1 nella demolizione parziale del soppalco fino ad 1,00 metro dalle pareti finestrate, nel rinforzo del solaio in prossimità delle demolizioni, nella realizzazione di un parapetto/una ringhiera di protezione e nel ripristino delle finestre così come da origine del fabbricato. I costi relativi a tali interventi edilizi ammontavano a circa 2.500€. pagina 17 di 34 Invece, il geometra riteneva che a seguito di tali operazioni preliminari CP_4 bisognasse provvedere alla denuncia ed a varie richieste di autorizzazione presso gli uffici preposti, quali: l'autorizzazione per la realizzazione del soppalco presso la Sovraintendenza ai beni archeologici di Napoli, l'autorizzazione per la realizzazione del soppalco, successivamente a calcoli strutturali e di collaudo presso il Genio Civile della Regione Campania e la comunicazione della realizzazione del soppalco, del bagno non riportato graficamente e della divisione in cartongesso presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Napoli. Le relative spese a fronte di queste pratiche amministrative erano quantificate dal tecnico in € 10.000,00 e cioè nella medesima misura della riduzione del prezzo di vendita. Dal punto di vista dell'ermeneutica contrattuale del contratto preliminare in oggetto si desume agevolmente che la riduzione di prezzo era volta a porre in capo alla parte MI EN, , la spesa necessaria alla regolarizzazione Parte_2 amministrativa del bene immobile da trasferire con il contratto definitivo. Ex adverso, l'esborso logicamente anteriore costituito dagli interventi edilizi presupposti era stato posto con l'apposita clausola aggiunta del 19.05.2021 a carico della proponente-promittente acquirente, . Parte_1
Dall'incontro di queste volontà contrattuali era sorta la fattispecie giuridica oggi in esame. Dall'esame della perizia di parte, datata 18.01.2021, a firma dell'ingegnere Tes_3
si evince che tale tecnico incaricato dalla signora di accertare la presenza di
[...] Pt_1 vizi, difetti, anomalie e presunti abusi edilizi presenti nell'immobile aveva constatato che le difformità urbanistiche consistevano nelle altezze dei vani, non coincidenti con quelle riportate sulla planimetria catastale, nel soppalco su tutta la superficie del salone, anch'esso non risultante dalla documentazione consegnata dalla MI EN, nelle aperture dei vani su muratura portante (finestre aperte nei diversi disimpegni e due wc sorti, rispettivamente, all'interno del precedente disimpegno che affacciava sul terrazzo e sull'ex ballatoio, aperto in precedenza, che oggi affaccia sul cortiletto condominiale, come riportati nelle foto nn. 4, 8, 6 e 5 della perizia di parte) e nell'aumento di volumetria. La conclusione era che, nonostante la mancanza della possibilità di verificare la reale situazione urbanistica dell'immobile in assenza del mandato della proprietaria, le incongruenze riscontrate non fossero semplici opere sanabili con titoli edilizi in attività di edilizia libera, ma probabilmente abusi edilizi soggetti a demolizione, in quanto opere ad oggi non sanabili, e che avrebbero potuto essere sanati con un eventuale condono. Dunque, circa quattro mesi prima della stipulazione del contratto preliminare la promittente acquirente aveva consapevolezza e conoscenza piena e documentalmente certa di tutti gli abusi edilizi non sanabili riscontrati dal proprio consulente tecnico all'interno ed all'esterno dell'immobile sito in via Stella n.c. 110 (in Napoli). Va rilevato che la consulenza dell'ing reca, come detto, in calce la data del 18-1-2021, Tes_3 mentre nella parte iniziale della stessa si fa riferimento ad un incarico conferito il 7- 6-2021. Dalla rettifica alla proposta di acquisto (rettifica datata 19/20-5-2021) è pagina 18 di 34 agevole, però, desumere che prima di addivenire alla detta rettifica, la MI acquirente avesse acquisito consapevolezza di tutti gli abusi interessanti l'immobile de quo, assumendo su di sè gli oneri relativi al ripristino dello stato dei luoghi e ad eventuali interventi manutentivi. In altri termini, è molto più logico ritenere che la , prima di accollarsi tutti Pt_1 gli oneri relativi al ripristino dello stato dei luoghi e ad interventi manutentivi, avesse fatto eseguire gli accertamenti tecnici relativi alla situazione urbanistica dell'immobile. Come sostenuto dal consulente tecnico d'ufficio ing. (pagg. 8 e 9 della Testimone_1 ctu), questo Giudicante non può sapere con certezza se la relazione del geometra CP_4 sia stata consegnata effettivamente alla , ma, come è stato osservato, è agevole Pt_1 desumere che ella, dal tenore letterale della proposta rettificata, fosse a conoscenza del soppalco abusivo e dalla relazione del c.t. di parte, altresì, degli altri abusi rilevati. In ogni caso, il ctu faceva notare che dall'interpretazione della frase conclusiva della relazione (“tanto mi ero dovuto alla proprietà”) e dal nominativo del “richiedente” della pratica edilizia (mai presentata) riportato sulla “mascherina-frontespizio” dei grafici sembrerebbe che il tecnico fu incaricato in origine dalla convenuta . Pt_2
Inoltre, la consulenza tecnica d'ufficio, in risposta al quesito posto dalla scrivente, aveva accertato che non vi era stata corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie consegnate dalla MI EN, la proprietaria , alla promittente Pt_2 compratrice, poiché le finestre mancavano nel grafico, le altezze interne di alcuni vani erano state ridotte e la grossa tettoia di copertura del terrazzo a livello non era stata rappresentata o comunque notiziata dal grafico di riferimento (pag. 14 della ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo). Tuttavia, in accordo rispetto alle considerazioni ai fini di giustizia del consulente tecnico d'ufficio, questo Giudice ritiene che si trattasse nella fattispecie di vizi evidente all'occhio del profano e per questo facilmente rilevabili mediante l'uso dell'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia, sicché gli abusi edilizi non sanabili per la Pt_1 sarebbero stati impossibili da non vedere, anche alla luce della documentazione della consulenza di parte. Più nel dettaglio, per quanto concerne il soppalco abusivo (abuso edilizio insanabile) dalla ctu è emerso che la promittente compratrice conosceva tale vizio del bene perché la situazione era chiaramente percepibile sui luoghi guardando le finestre dei vani in quanto gli infissi erano, invero, prospetticamente tagliati (pag. 15 della ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo). Dalla consulenza tecnica d'ufficio si ricavava anche che l'immobile aveva subito rispetto alla piantina del 1939 diverse trasformazioni urbanistiche nel tempo con modifiche abusive che avevano riguardato: la volumetria ricavata ove un tempo c'era un balcone con affaccio sul “cortiletto”/vanella; il soppalco, che aveva determinato un significativo incremento della superficie calpestabile;
le aperture in facciata e, nello specifico, le due praticate sul prospetto rivolto su strada pubblica (foto n. 22 dell'allegato 3 alla ctu, contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del pagina 19 di 34 Processo); la grossa tettoia impiantata sul terrazzo e non ivi presente nel 2007 in base alla rilevazione del consulente dal sito “Google Earth”. In merito alla natura abusiva e non sanabile di tali vizi dell'immobile occorre considerare che il P.R.G. del 2004, vigente all'epoca dei fatti e tuttora, qualificava il bene immobile in esame come di interesse storico-archeologico (ricadente nella zona
“A”). In particolare, si trattava di un'unità edilizia di base preottecentesca originaria o di ristrutturazione a blocco in ordine alla quale bisognava far riferimento agli artt. 63, 69, 70 e 71 delle relative norme tecniche di attuazione. In virtù della preminente finalità di conservazione dell'impianto originario degli immobili di epoca, perseguita dall'art. 69 delle norme tecniche di attuazione al P.R.G., questo Giudicante considera che tre dei vizi rilevati (la volumetria aggiuntiva, le nuove finestre e la tettoia sul terrazzo) siano abusi insanabili, mentre il soppalco abusivo possa essere sanato previo ripristino del rispetto delle distanze stabilite dalle norme urbanistiche comunali (art. 69, comma 7° lett. c delle norme tecniche di attuazione al P.R.G. del 2004). Tale ricostruzione era avvalorata altresì dai rilievi tecnici del consulente tecnico d'ufficio (pagg. 18 e 22 della ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo) che muoveva sia dalla qualificazione del bene come edificio di centro (ed interesse) storico sia dalla circostanza che il soppalco non aveva di fatto alterato il volume dell'immobile. Di converso, secondo il parere del tecnico (pag. 24 della ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo) le finestre asservite al soppalco non erano considerate abusi sanabili in quanto esse avrebbero dovuto essere murate ed il mezzanino ormai “cieco” avrebbe potuto essere utilizzato solo come ripostiglio ed essere in tal modo sanato. Ancora, anche la tettoia sul terrazzo non era considerata sanabile perché ai sensi dell'articolo 69, comma 6° del P.R.G. tale manufatto era incongruo rispetto alle caratteristiche dell'impianto originario dell'unità edilizia e della sua crescita organica nel tempo sicché la norma urbanistica prevedeva l'eliminazione di siffatti manufatti poiché in contrasto con i criteri ispiratori di carattere generale che miravano al restauro, alla conservazione ed al ripristino delle preesistenze. La tettoia non era sanabile e doveva essere rimossa e tuttavia, com'è stato osservato per il soppalco e per le finestre, essa era impossibile da non notare (cfr. Foto “Google Earth” del 2007 in cui non si vede il manufatto (di colore azzurrognolo) ma si riconosce solo la pavimentazione del terrazzo di colore marroncino, allegata alla ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo). Nel caso concreto all'esame di questo Giudicante si evince un dato: la discrasia e cioè lo scarto tra la forma e la sostanza della verifica relativa allo stato del bene immobile. Nel processo è stata dimostrata la non conformità formale della documentazione presentata allo stato di fatto dei luoghi;
tuttavia, i vizi non sanabili dell'immobile consistiti in abusi urbanistici gravi, che non emergevano dalle carte, erano facilmente visibili dal tecnico di parte e agevolmente e sostanzialmente conoscibili dalla proponente . Pt_1
Quindi, sulla base dell'accertamento dei fatti sinora svolto risulta che la documentazione catastale ed urbanistica fornita dalla MI EN , anche all'esito Pt_2
pagina 20 di 34 della ctu disposta nel presente processo, non era corrispondente alla reale situazione del bene e che, al contempo, la proponente-promittente acquirente avesse effettuato almeno un accesso all'immobile per il tramite del proprio consulente tecnico che aveva rilevato abusi edilizi gravi e non sanabili, documentati con prova fotografica risalente al 2021. L'evidente semplicità della rilevazione di tali abusi emerge dalle foto rinvenute sia nella consulenza tecnica prodotta da parte attrice sia nella consulenza tecnica d'ufficio (Allegato 3 della ctu contenuta in Deposito semplice del 20.03.2025 in Atti del Processo). Inoltre, tale dato di fatto fa emergere la ratio della rettifica della proposta proveniente dalla stessa , la quale si desume anche dalla ricostruzione della vicenda Pt_1 contenuta nell'appendice B degli allegati della ctu laddove si evidenzia che la parte promittente compratrice mediante la nuova clausola contrattuale aveva deciso di assumere su di sé ogni onere relativo al ripristino dello stato dei luoghi e agli interventi eventualmente necessari a proseguire l'acquisto dell'immobile con l'espressa previsione che la proposta d'acquisto fosse subordinata alla supervisione del geometra CP_4
(ultima pagina dei rilievi di ctp della parte MI EN ). Pt_2
Ai fini della ricostruzione del fatto appare decisiva la circostanza che la stessa attrice nell'atto di citazione adduceva che il 26 aprile 2021 la signora aveva Parte_2 sottoscritto per accettazione integrale la proposta di acquisto dell'immobile oggetto del presente procedimento risalente al 24 aprile 2021. In punto di diritto la modifica (scilicet rettifica) della proposta di acquisto intervenuta in data 19 o 20 maggio 2021, a seguito dello studio di fattibilità del geometra Per_1
datato 14.05.2021, è stata sottoscritta da entrambe le parti, sicché ai sensi
[...] dell'art. 1342 c.c. la clausola aggiunta al modulo prevale sulle clausole del modulo anche se incompatibile con esse e sebbene queste ultime non siano state cancellate. Inoltre, in data 5 maggio 2021, in qualità di MI acquirente, la aveva Pt_1 sottoscritto la proposta di acquisto per avvenuta conoscenza dell'accettazione di parte EN e in pari data l'odierna attrice aveva firmato altresì il contratto di agenzia
“Kea Casa Forza” con l'agenzia con il quale si pattuiva con la Controparte_1 controparte la somma di euro 12.200,00 a titolo di provvigione nella rateizzazione concordata all'interno della scrittura privata prodotta (doc.“9_contratto di agenzia, depositato il 9.11.2022). A seguito dell'accettazione del venditore la proposta di acquisto, per come modificata in successiva data, si era convertita, anche secondo parte attrice, in un contratto preliminare. La sottoscrizione del nuovo accordo contrattuale raggiunto ha superato qualsiasi pregressa questione tra le parti, le quali, entrambe consapevoli dei vizi del bene e cioè degli abusi edilizi non sanabili, avevano rimodulato in via negoziale i relativi oneri economici collegati all'eliminazione dell'ostacolo tecnico-giuridico necessaria per la valida stipula del contratto definitivo. La nuova regolamentazione di interessi raggiunta anche con il consenso della promittente acquirente non consente in questa fase negoziale la dichiarazione di Pt_1 una responsabilità precontrattuale. pagina 21 di 34 Si è in presenza di un contratto preliminare firmato da ambedue i contraenti e redatto in forma scritta, come emerge dalla scrittura privata di cui all'allegato H) della comparsa di costituzione della depositata il 9.01.2023, e dunque valida ai sensi Controparte_1 dell'art. 1351 c.c. secondo cui “il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. L'art. 1350 n. 1 c.c. prevede che il contratto che trasferisce la proprietà di beni immobili debba rivestire la forma scritta ad substantiam e nel caso in esame anche il contratto preliminare rivestiva tale forma (v. proposta di acquisto del 24.04.2021 per come rettificata in data 19- 20.05.2021). Dunque, come meglio si dirà in relazione alle domande nei riguardi dell'altra parte convenuta, nessun valore poteva avere la lettera di costituzione in mora del 6.07.2021 inviata dalla nei confronti della in quanto successiva alla Pt_1 Controparte_1 conclusione del contratto preliminare. La domanda di responsabilità precontrattuale, dunque, non è fondata perché non può riconoscersi una responsabilità della MI EN sulla base della mera violazione di un obbligo di buona fede e correttezza che non abbia inciso sulla volontà negoziale della controparte. In via preliminare, merita rammentare che all'esito della stipulazione del contratto preliminare in esame non può venire in rilievo una responsabilità precontrattuale ex articoli 1337 e 1338 del codice civile in quanto le trattative sono sfociate in un accordo di natura patrimoniale tra le parti valido ed efficace e dunque non soggetto ai vizi di validità o di efficacia. Difatti, in merito alla domanda sulla questione preliminare della nullità del contratto preliminare bisogna osservare che essa non può essere accolta in ragione della natura formale e testuale del vizio di nullità urbanistica. Questo Giudice ritiene di aderire all'interpretazione fornita dalle Sezioni Unite della Suprema Corte che con la sentenza n. 8230 del 2019 hanno stabilito che la sanzione civile di cui in parola si applichi secondo il dettato normativo dell'art. 46 del T.U. in materia edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) soltanto qualora non siano presentati dal venditore gli estremi del titolo edilizio valido ovvero in sanatoria all'interno dell'atto di compravendita, essendo la nullità prevista dalla norma una forma di nullità testuale e non virtuale volta a disciplinare il profilo civilistico della vicenda illecita sul piano amministrativo ed eventualmente penale. Con specifico riguardo alla fattispecie in esame la scrivente osserva che la disposizione invocata da parte attrice attiene solo ai contratti ad effetti traslativi e non al contratto preliminare con effetti meramente obbligatori stipulato tra le parti. Inoltre, il fabbricato oggetto di controversia risale sicuramente ad una data anteriore al 1° settembre 1967 sicché esso può essere venduto con atto notorio che dichiari la sussistenza dei requisiti. Tale atto era presente nella prima proposta d'acquisto e, tuttavia, non nel contratto preliminare che riconosce la difformità urbanistica del bene alle prescrizioni di legge. Tuttavia, come è stato osservato tale requisito di validità si riferisce alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita ad effetti reali. pagina 22 di 34 In definitiva, sul punto non si può discorrere nemmeno di nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto (artt. 1418 e 1346 c.c.) perché secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità il bene anche totalmente abusivo può costituire l'oggetto di un contratto preliminare nella prospettiva, come nel caso di specie, della rimozione futura degli abusi insanabili da parte di una o di entrambe le parti. Ciò chiarito, la domanda di responsabilità precontrattuale da contratto valido ed efficace ma non conveniente, così riqualificata in virtù del principio “jura novit curia”, non appare fondata in fatto ed in diritto per le stesse ragioni sostanziali in forza delle quali devono essere rigettate altresì le domande di risoluzione e di recesso dal contratto preliminare con richiesta del duplum della caparra confirmatoria versata dall'attrice. Più nel dettaglio, gli elementi di prova che comportano il rigetto di tutte le domande di parte attrice nei confronti della MI EN si fondano sulle foto Pt_2 delle consulenze (del tecnico di parte e del ctu), sul tenore letterale della clausola aggiunta all'ultima proposta d'acquisto e sulla precedente ricostruzione storica e logica della vicenda sostanziale dai quali risulta dimostrata la circostanza di fatto che la proponente-promittente compratrice conosceva gli abusi dell'immobile di cui Pt_1 decideva di accollarsi i costi di demolizione e di manutenzione. La giurisprudenza della Corte di Cassazione riconosce che la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella fase di formazione del contratto rileva non soltanto in caso di rottura ingiustificata delle trattative – e quindi di mancata conclusione del contratto – ma anche qualora il contratto venga concluso regolarmente e sia pertanto valido ed efficace, ma risulti pregiudizievole per la parte vittima dell'altrui comportamento scorretto. La parte vittima della scorrettezza deve, però, concludere un contratto valido ed efficace a condizioni diverse, cioè non desiderate, rispetto a quelle clausole contrattuali che avrebbe voluto se fosse stata messa a conoscenza della reale situazione di fatto e di diritto nella quale si inserisce l'operazione negoziale. In altri termini, il presupposto applicativo per l'operatività del rimedio della responsabilità precontrattuale e del risarcimento del danno da violazione degli obblighi di buona fede e di correttezza risiede, in questo caso, nell'inadempimento di un dovere informativo che deve essere in grado di incidere sulla volontà contrattuale della controparte. Sul punto, secondo questo Giudicante, l'accertamento della responsabilità precontrattuale e del danno subito non può avvenire in re ipsa, in modo automatico, sulla base della mera violazione dell'obbligo di correttezza e di buona fede, dato che nella fattispecie è stata dimostrata la presenza di plurimi tentativi di proposte di acquisto di un bene evidentemente abusivo, almeno in parte, e la conclusione di un successivo contratto preliminare che contiene l'accollo del debito per il ripristino della legalità urbanistico-amministrativa dell'immobile che si intende acquistare.
Inoltre, è necessario sottolineare la mancanza nella fattispecie dell'accertamento di un dolo incidente (art. 1440 c.c.) e cioè, in questa ipotesi, i raggiri della contraente- pagina 23 di 34 MI EN, non erano stati in grado di determinare il consenso (dolo determinante ex art. 1439 c.c.) della promittente acquirente perché il contratto era reso valido dalla libera volontà della , e non avevano causato nemmeno un contenuto Pt_1 diverso del contratto rispetto a quello che le parti avrebbero stabilito in assenza di essi. In altre parole, in difetto della reticenza o della dichiarazione menzognera che emergeva dalla documentazione catastale non corrispondente al reale stato dei luoghi non si sarebbe avuta una diversa condizione contrattuale, poiché la parte attrice era consapevole dei rischi legati alla vendita ed era a conoscenza del contenuto concreto dell'informazione che era mancata ex latere venditoris (cioè la presenza di abusi non sanabili riferibili al fabbricato oggetto del contratto preliminare di vendita). Del resto, la recente giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che anche la semplice reticenza possa integrare il dolo incidente, salvo che si provi che la controparte avrebbe potuto conoscere la circostanza taciuta usando l'ordinaria diligenza (conoscibilità), prova, quest'ultima, a carico del contraente mendace. Nel caso di dolus incidens è, dunque, integrata un'ipotesi di responsabilità precontrattuale, qualora il danno derivi appunto dalla conclusione di un contratto valido ed efficace, ma sconveniente salvo che la controparte destinataria del comportamento scorretto non abbia conoscenza anche potenziale del fatto in grado di incidere sull'assetto del regolamento di interessi (Cass. Civ. Sez. II, 4.11.2024 n. 28291). A riguardo il ragionamento seguito dalla MI EN in ordine Pt_2 all'applicazione analogica dell'art. 1491 c.c. in realtà è errato nella misura in cui bisogna operare un'interpretazione sistematica in relazione a tale norma dell'intero quadro normativo sulla disciplina del contratto di compravendita, applicabile secondo la giurisprudenza pacifica anche al contratto preliminare, e non un'analogia vera e propria. L'articolo 1491 del codice civile si riferisce ai casi di esclusione della garanzia per vizi della res, ossia di quella tutela dovuta al compratore contro difetti materiali o di fatto del bene venduto. Si tratta di una disposizione che stabilisce che tale garanzia non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa ovvero se i vizi era facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi. Da questa norma come dall'intero sistema normativo sul singolo contratto di vendita si evince che c'è un'ottica bilaterale che viene presa in considerazione del legislatore, il quale guarda al comportamento in buona fede ovvero in mala fede (colposo o doloso) di entrambi i contraenti e cioè sia alla condotta del venditore sia a quella del compratore. Il venditore non deve offrire false informazioni sulla cosa venduta e il compratore, dal suo canto, ha l'obbligo di attivarsi diligentemente per valutare la sussistenza di vizi. Nel caso di specie non può operare il meccanismo analogico, in quanto manca una lacuna, poiché trova applicazione l'articolo 1489 c.c., che, come si è osservato, riproduce questo onere di attenzione e di conoscenza o di riconoscibilità dei pesi gravanti sul bene oggetto di compravendita, al pari dell'art. 1491 c.c., secondo una chiave di lettura sistematica dell'ordinamento, sulla scorta dei medesimi principi pagina 24 di 34 generali improntati sulle regole della correttezza e della buona fede nella formazione del rapporto contrattuale tra le parti. In materia di compravendita di beni immobili, inoltre, secondo la migliore dottrina e la giurisprudenza maggioritaria grava sull'acquirente un onere di diligenza nel verificare, prima dell'acquisto, la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile, ad esempio tramite l'accesso agli atti presso il Comune o avvalendosi di un tecnico abilitato. Nel caso in esame un esperto, qualificato dalla natura professionale dell'attività svolta, aveva ammonito dei vizi del bene la che, ciononostante, aveva deciso di rinnovare Pt_1 il suo impegno nei confronti della MI EN con una clausola aggiuntiva rispetto all'oggetto del preliminare che prevedeva l'obbligo di pagamento delle spese necessarie alla valida stipula di un contratto definitivo di compravendita. In definitiva, il danno che una parte avrebbe potuto evitare con l'uso dell'ordinaria diligenza non può essere imputato all'altra, come nell'ipotesi di responsabilità precontrattuale da contratto invalido (art. 1338 c.c.), sicché a fronte dell'inadempimento della MI EN , cioè della violazione dei doveri di buona fede e Pt_2 correttezza che in concreto avrebbero imposto di fornire tutte le informazioni relative all'immobile da vendere, non si può imputare alla convenuta il danno lamentato dall'attrice che ha scientemente e volutamente deciso di sottoscrivere il contratto preliminare nella consapevolezza degli abusi insanabili presenti nell'immobile. Un analogo ragionamento vale nel caso in cui, come pure è stato prospettato nella citazione dalla , si volesse ricondurre la fattispecie alla responsabilità per Pt_1 violazione della buona fede in executivis ritenendo che la stipula del preliminare comporti la perdita di ogni autonomia e di ogni rilevanza giuridica delle trattative precedentemente intercorse tra i contraenti, convergendo queste nella nuova struttura contrattuale che, pertanto, viene a costituire la sola fonte di responsabilità risarcitoria (Cass. n. 7545/2016). Com'è noto, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità la buona fede nella fase di esecuzione del contratto è valutativa e tiene in considerazione il comportamento complessivamente tenuto dalle parti. Dunque, in questo caso rileva l'assunzione della parte-promittente compratrice di ogni onere economico relativo al soppalco abusivo, così come anche di qualsiasi altra spesa necessaria al proseguimento dell'operazione negoziale finale, ossia la conclusione del contratto definitivo di vendita. Per quanto concerne la domanda di risoluzione, così riqualificata rispetto al termine
“recesso” impiegato in citazione in quanto la parte attrice chiede lo scioglimento con effetti ex tunc da qualsiasi obbligo contrattuale, merita rammentare preliminarmente che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità rispetto agli strumenti urbanistici trova applicazione l'art. 1489 c.c. che si riferisce alla materia degli oneri e dei diritti altrui gravanti sulla cosa venduta qualora il vizio non si traduca in anomalie strutturali del bene (vizi di fatto coperti invece dalla garanzia ex art. 1490 c.c.) e sempre che la difformità non sia dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass. civ. Sez. II n. 31125 4.12.2024; Cass. Sez. II
pagina 25 di 34 ord. n. 17148/2024; Cass. Sez. II n. 27559/2023; Cass. Sez. II n. 25357/2014; Cass. Sez. II n. 4786/2007). Secondo un'interpretazione sistematica del dato normativo applicabile alla fattispecie in esame occorre rilevare altresì che non ogni difformità determina automaticamente la risoluzione ex art. 1489 c.c. poiché il giudice deve apprezzare la gravità della difformità ex art. 1455 del codice civile e, ancor prima, l'imputabilità dell'inadempimento all'altra parte (Cass. Sez. II n. 5336 del 2019; Cass. Sez. II n. 2890 del 1984). In particolare, è necessario tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa e cioè controllare se essi incidano sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma in commento, ossia si risolvano in una limitazione del libero godimento della res ovvero, quantomeno, in una limitazione del suo valore. In questa prospettiva ermeneutica il giudice di merito, in tema di risoluzione per inadempimento, al fine di valutarne la gravità, utilizza un criterio oggettivo che ha riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che il fatto abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente) in modo tale da generare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento reciproco di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso concreto, attenuarne l'intensità (Cass. Sez. III sent. n. 7187 del 2022; Cass. Sez. IV-III ord. 8220 del 2021, Cass. Sez. II n. 10995 del 2015; Cass. Sez. III sent. n. 22346 del 2014; Cass. Sez. III n. 7083 del 2006). La giurisprudenza più recente in tema di contratti preliminari di compravendita immobiliare considera la mancanza della conoscenza dell'insanabilità delle difformità edilizie che costituiscono abuso edilizio da parte del promissario acquirente come un presupposto applicativo per la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore ex art. 1489 c.c. (Cass. Sez. II 4.12.2024 n. 31125; Cass. Sez. II 6.12.2024 n. 31292). Con riferimento all'ipotesi concreta all'esame della scrivente la parte EN non può considerarsi in colpa rispetto all'inadempimento allegato dall'attrice, in quanto sebbene in un primo momento all'esito della consegna della documentazione catastale in atti (per vero di origine risalente nel tempo) non aveva descritto analiticamente i vizi dell'immobile, tali abusi edilizi risultarono di agevole riscontro empirico alla compratrice recatasi in loco per la verifica della legittimità edilizia del bene, probabilmente anche su consiglio dell'agenzia immobiliare (circostanza che si potrebbe ragionevolmente evincere dalle note appuntate sui moduli dell'agenzia immobiliare relativi alle diverse proposte d'acquisto prodotte in atti). Dunque, è da escludersi non soltanto l'inadempimento dell'obbligo di informazione da parte della ma anche che la MI EN avesse occultato Controparte_1 tali difetti che, difatti, furono oggetto di successiva contrattazione tra le parti. pagina 26 di 34 Del resto, la prova della non imputabilità dell'inadempimento della EN risulta dalla conoscenza certa ed effettiva della parte acquirente che, come è stato evidenziato nella ricostruzione storica del ctu (pagina 8 della relazione di consulenza tecnica d'ufficio), emerge dalla circostanza che nella proposta di acquisto rettificata contenuta nel manoscritto che costituisce l'ultimo foglio dell'allegato H) del fascicolo dell'agenzia immobiliare, la scelse di assumere su di sé ogni onere relativo al ripristino dello Pt_1 stato dei luoghi e/o qualsiasi onere relativo ad eventuali interventi manutentivi che avrebbero consentito la prosecuzione dell'acquisto dell'immobile e, di converso, la EN acconsentì alla riduzione del prezzo con uno sconto pari ai lavori quantificati nella relazione del geometra Persona_1
Questo Giudicante ritiene che tale quantificazione presumibilmente, sulla scorta di una presunzione di fatto ex art. 2727 c.c., fosse la conseguenza della conoscenza di tale relazione tecnica e che quindi, in seguito alla scoperta di tali abusi non sanabili, si fosse resa necessaria una ricontrattazione con la EN tenendo in considerazione Pt_2 le eventuali opere di demolizione e di ricostruzione del fabbricato oggetto di contratto preliminare. Del resto, un ulteriore elemento probatorio si pone a conferma della presunzione semplice operata che dal fatto noto, il nuovo calcolo del prezzo con detrazione delle future spese, è in grado di risalire al fatto ignoto, la consegna o comunque la presa d'atto delle conclusioni del tecnico da parte della promittente acquirente, e cioè la CP_4 mancata contestazione da parte attrice del fatto consistente nella concreta visita dell'immobile dalla quale emergeva chiaramente che si trattava di abusi edilizi gravi e non sanabili. Più nel dettaglio, si valorizza il rilievo probatorio delle foto, scattate nel corso della consulenza, delle finestre che non potevano essere chiuse dall'interno dell'appartamento nel vano ove si collocava il soppalco. Appare logico e ragionevole che la potenziale acquirente, recatasi presso l'immobile da destinare a futura abitazione, avesse potuto constatare agevolmente l'impossibilità della chiusura delle aperture (finestre) a causa della presenza del muretto sottostante al soppalco e, dunque, mediante l'uso dell'ordinaria diligenza rilevare ex se l'abuso edilizio necessitante di demolizione, poiché non sanabile dal punto di vista urbanistico. La tolleranza della promittente compratrice e la successiva volontà di riparazione del danno relativo alla presenza delle difformità riscontrate furono trasfuse nel nuovo contratto preliminare, che si perfezionò con la notifica dell'accettazione della signora all'odierna attrice, che, tuttavia, si rivolse al Tribunale per chiederne la Pt_2 risoluzione. L'inadempimento, soprattutto, dal punto di vista soggettivo, a causa dell'interpretazione letterale del contratto preliminare volta alla ricerca della comune volontà e della valutazione complessiva del comportamento di entrambe le parti, non può ritenersi imputabile alla MI EN . Pt_2
In considerazione del nuovo accordo negoziale con effetti obbligatori, peraltro proposto proprio dalla , la risoluzione per inadempimento non può operare oltre che Parte_1 per la non imputabilità del fatto di inadempimento all'esito dell'ultima trattativa sulla pagina 27 di 34 regolarizzazione urbanistico-catastale del bene, ma anche perché tale iniziale inadempimento non può considerarsi “grave” ex art. 1455 c.c. proprio in ragione della conoscenza o comunque dell'agevole conoscibilità degli abusi edilizi da parte della controparte. La promittente acquirente avrebbe ben potuto, accortasi dei difetti del bene immobile sul piano urbanistico-edilizio, non addivenire ad un nuovo contratto preliminare e rifiutarne la stipula. Ex adverso, ella scelse di stipulare il contratto preliminare oggetto di causa e poi di far valere in giudizio una responsabilità di natura precontrattuale soltanto all'esito delle trattive nella prospettiva sperata di uno scioglimento del vincolo contrattuale ormai instaurato. La mancata indicazione degli abusi edilizi non ha inciso sull'interesse che il creditore aveva alla conclusione del contratto. Sotto il profilo soggettivo il comportamento tenuto reciprocamente da entrambe le parti di tempestiva riparazione della situazione con una nuova trattativa e la successiva terza ed ultima proposta di acquisto a seguito della tolleranza dei vizi ex parte emptoris dimostra che l'inadempimento non è stato grave. Il soppalco e la costruzione sopraelevata sul terrazzo erano facilmente visibili e rilevabili da parte della compratrice, la quale si è impegnata ad eliminare tali abusi non sanabili, i cui costi erano in precedenza liquidati e detratti dalla somma dell'originario prezzo di vendita. A fronte degli elementi offerti la ponderazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 c.c. costituisce una questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Cass. Sez. IV-II ord. n. 12182 del 2020; Cass. Sez. III n. 6401 del 2015; Cass. Sez. III n. 14974 del 2006), non sindacabile in sede di legittimità, salvo che per i profili di logicità e di congruità della motivazione della sentenza. La condizione oggettiva dell'immobile, che ne avrebbe determinato l'incommerciabilità rispetto al contratto definitivo ad effetti traslativi per la nullità testuale ex art. 46 T.U. in materia edilizia, era imputabile alla compratrice, che era a conoscenza dei vizi. Inoltre, in merito a quanto sostenuto dalla difesa di merita rammentare che “nella Pt_1 vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della licenza di abitabilità impone un'indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto, l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto” (Cass. Sez. II n. 23072 del 2009). Nel caso di specie la conoscenza degli abusi edilizi e l'accollo dei costi per la loro rimozione da parte della promittente compratrice evitavano tale connotazione di gravità in ordine all'inadempimento della MI EN. pagina 28 di 34 Infine, appare utile richiamare sul punto una recente pronuncia della giurisprudenza della Suprema Corte, la quale ha considerato che, in linea con il ragionamento seguito dalla scrivente sulla scorta della valutazione complessiva e reciproca del comportamento dei contraenti secondo la valutazione della clausola generale di buona fede in un'ottica di solidarietà sociale (artt. 1175, 1337 e 1375 c.c.; art. 2 Cost.), in tema di adempimento del preliminare di compravendita immobiliare, ove le parti, nella consapevolezza del carattere abusivo dell'immobile, abbiano espressamente previsto di dar corso al procedimento di sanatoria, senza posticipare alla sua definizione la conclusione del contratto definitivo, deve ritenersi inadempiente il promissario acquirente che non ottemperi alla stipula del negozio definitivo e giustifichi la sua condotta sulla scorta dell'omesso rilascio del certificato di agibilità da parte del promissario venditore (Cass. Sez. II n. 23370 del 2023). Un'analoga ratio di prosecuzione della formazione del contratto definitivo ricorreva anche nella fattispecie in esame, laddove al posto della sanatoria una delle parti, l'odierna attrice e promittente acquirente, aveva assunto gli obblighi di ripristino dello stato dei luoghi e di eliminazione delle opere abusive, con la conseguenza che era la promittente compratrice a doversi ritenere inadempiente rispetto all'obbligo di contrhaere. Difatti, una volta eliminato l'ostacolo giuridico legato agli abusi edilizi riscontrati e realizzatasi la condizione legale di validità per la produzione dell'effetto reale il successivo contratto definitivo avrebbe potuto esplicare i suoi tipici effetti di scambio nel rispetto della disciplina urbanistica, sicché l'attrice non avrebbe potuto dolersi della mala fede della EN relativamente alle carenze della documentazione consegnata al tempo della prima proposta di acquisto, poi rifiutata dalla signora
. Pt_2
Il rimedio alternativo che in astratto avrebbe potuto condurre all'estinzione del rapporto giuridico obbligatorio scaturente dal preliminare, che è stato difatti invocato in subordine dalla parte attrice, sarebbe il recesso ex art. 1385 c.c.. Merita condivisione l'orientamento pretorio secondo cui la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è alternativa alla domanda di accertamento dell'esercizio del diritto di recesso, distinguendosene per “causa petendi” e per “petitum”, atteso che mirando la prima ad una pronuncia di carattere costitutivo che faccia risalire la risoluzione al momento dell'inadempimento ed essendo fondata sulla commissione di un illecito (mentre, l'altra, sull'esercizio di una facoltà consentita dalla legge), il suo accoglimento preclude l'esame delle altre cause di scioglimento del medesimo rapporto contrattuale. Ne consegue, ulteriormente che tra dette domande non vi è rapporto di continenza sicché possono essere proposte nello stesso giudizio, dovendo il giudice, in caso di rigetto delle domande di risoluzione, esaminare se sia fondata quella di declaratoria di legittimo esercizio del diritto di recesso (Cass. Sez. II 6.04.2011 n. 7878). Tuttavia, sulla scorta del quadro fattuale e giuridico esposto in precedenza non può ritenersi fondata neppure la domanda subordinata di recesso con restituzione del duplum della caparra prestata in quanto, anche in questa fattispecie, il presupposto dello strumento di tutela in esame è costituito dall'inadempimento dell'altra parte. pagina 29 di 34 Per le medesime ragioni di fatto e di diritto, in particolare le risultanze probatorie ricavabili dalla documentazione fotografica, dalla consulenza tecnica d'ufficio e soprattutto dalla proposta d'acquisto rettificata dalla stessa con assunzione degli Pt_1 oneri di “regolarizzazione” urbanistica, non può considerarsi inadempiente la MI EN, in quanto sulla base dell'accordo delle parti costei aveva aderito all'offerta attraverso la riduzione del prezzo in buona fede. Questo Giudice non può fondare la sua decisione unicamente sulla mancanza di corrispondenza formale tra la documentazione catastale consegnata dalla signora all'attrice perché qualsiasi provvedimento giudiziario correttamente e Pt_2 legittimamente motivato deve basarsi sul compendio probatorio in atti e sulla ricostruzione più attendibile della vicenda sostanziale che emerge dalla realtà processuale. Appare ragionevole desumere in via logica e con il supporto delle prove acquisite al procedimento che la promittente acquirente nella consapevolezza dell'assunzione di qualsiasi onere relativo ad interventi edilizi demolitivi e manutentivi necessari al ripristino dello stato dei luoghi e al ristoro della legalità sul piano amministrativo- urbanistico dell'immobile, i quali avrebbero consentito la prosecuzione dell'operazione negoziale nella prospettiva della stipula del contratto definitivo con effetti reali, aveva manifestato una nuova volontà negoziale con obbligo di contrarre per realizzare la finalità di scambio tipica del contratto di compravendita (contratto preliminare). La condicio iuris che nelle precedenti due proposte (e trattative precontrattuali) aveva subordinato il perfezionamento del contratto preliminare alla correttezza della documentazione consegnata dalla EN è stata superata dal nuovo accordo intervenuto tra le parti. Inoltre, la possibilità della stipula di un contratto preliminare ad effetti obbligatori con previa rimozione degli abusi edilizi insanabili è stata confermata a più riprese dalla giurisprudenza di legittimità, anche a seguito delle Sezioni Unite del 2019. La condizione legale per poter stipulare in concreto, successivamente in via convenzionale ovvero a seguito dell'attivazione del rimedio dell'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., il contratto definitivo di vendita di bene immobile secondo la giurisprudenza si sostanzia nella rimozione degli abusi edilizi non sanabili. Di conseguenza, la domanda di recesso non può trovare accoglimento per la mancanza della rilevanza e dell'imputabilità dell'inadempimento da parte della parte MI EN, sicché la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. non può essere restituita in quanto versata in adempimento del contratto preliminare ed in vista del pagamento finale del prezzo previsto nel contratto definitivo di vendita. Dunque, essa va imputata alla prestazione dovuta. Al riguardo non può essere configurata nemmeno una fattispecie di inadempimento per aliud pro alio, in quanto l'immobile abusivo è stato accettato nel suo preciso stato dalla proponente - parte promittente compratrice, di modo che nessun inadempimento è configurabile in base alle norme generali (artt. 1218 e ss. c.c.), poiché non vi è diversità
pagina 30 di 34 tra quanto venduto dalla MI EN e quanto voluto dalla promittente compratrice. In forza delle argomentazioni spese per la non imputabilità e la non gravità in sé dell'inadempimento della MI EN questo Giudice ritiene di non accogliere altresì le domande risarcitorie avanzate dalla signora nei confronti della Pt_1 MI EN in ragione della mancanza di un danno imputabile alla . Pt_2
Inoltre, non risulta provato né l'an né il quantum del danno da perdita di chance preteso e costituito secondo parte attrice dall'aumento del saggio degli interessi di mutuo, considerato che lo schema dell'ABI risulta un mero parametro di aumento di un contratto soltanto virtualmente ipotizzato come collegato, non in senso giuridico ma di fatto, al futuro ed eventuale contratto definitivo di compravendita. L'esclusione di qualsiasi forma di responsabilità precontrattuale della EN
durante la fase delle trattative ex artt. 1337 e 1338 c.c. si giustifica Pt_2 sostanzialmente sulla base della conoscenza certa che la IA aveva degli abusi edilizi che presentava l'immobile. Sul punto, su di un piano generale, bisogna rammentare che l'onere della prova degli elementi costitutivi della responsabilità precontrattuale, che secondo la tesi giurisprudenziale prevalente ha natura extracontrattuale, ricade sulla parte danneggiata. Nel caso in esame non si applica la disciplina della responsabilità aquiliana od extracontrattuale, perché, nella fattispecie, è stato stipulato un contratto preliminare che produce effetti meramente obbligatori e che consiste, secondo il consolidato orientamento pretorio, in una duplice promessa di obbligazioni e di prestazioni. Sotto questo secondo angolo prospettico, quello del contratto preliminare come promessa di prestazioni, merita osservare che in vista dello scambio tra il diritto di proprietà sul bene ed il prezzo per la futura e valida stipulazione del contratto definitivo le parti avevano subordinato tale evento all'assolvimento degli oneri di messa in ripristino dello stato dei luoghi e dell'immobile da parte della stessa proponente- promittente compratrice . Pt_1
L'applicazione al caso in esame delle regole generali in tema di interpretazione del contratto (artt. 1362 c.c.) depone per l'assunzione degli obblighi e degli oneri di rimozione degli abusi edilizi insanabili attraverso gli interventi edilizi demolitori e manutentivi all'uopo necessari da parte della futura proprietaria e, dunque, ciò esclude una mancata conoscenza dei vizi (ignoranza incolpevole della promittente acquirente) che avrebbe potuto determinare un'alterazione della volontà negoziale determinante ai fini della conclusione del contratto ovvero una sua scorretta formazione per occultamento del vizio di validità o di efficacia da parte della controparte . Pt_2
Per quanto concerne, invece, le domande rivolte contro l'agenzia, preliminarmente, deve escludersi la nullità del contratto di agenzia;
esso è stato processualmente dimostrato mediante la produzione di atto scritto (la scrittura privata contenuta nell'allegato 9 del fascicolo di parte attrice). Inoltre, la domanda di risoluzione del contratto di agenzia per violazione degli obblighi informativi ex art. 1759 c.c. non può essere accolta in quanto in questa fattispecie il pagina 31 di 34 mediatore aveva sollevato dubbi sulla correttezza della documentazione catastale consegnata dalla MI EN sicché non era venuto meno al dovere informativo relativo alle circostanze a lui note che inerendo alla valutazione e alla sicurezza dell'affare potevano influire sulla conclusione di esso. La giurisprudenza di legittimità ha precisato che l'agente immobiliare deve verificare le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli sul bene e limitarsi ad informare il compratore circa la possibilità di eventuali abusi che non risultino dalla documentazione catastale e ciò, nel caso di specie, risulta essere stato effettuato dalla clausola aggiunta nelle note di ciascuna proposta d'acquisto da parte della che era firmata Parte_1 presso l'agenzia immobiliare. La fattispecie all'esame di questo Giudice è qualificabile come un contratto di mediazione atipica, in quanto entrambe le parti hanno dato mandato all'agenzia immobiliare di operare quale intermediaria di affari, sottoposto alla disciplina del contratto di agenzia. La ha adempiuto alle prescrizioni di entrambe le parti Controparte_1 premurandosi di agire con la diligenza professionale adeguata al caso concreto sia con la supervisione sulla modifica delle proposte di acquisto precedenti al preliminare, mediante la predisposizione di una condizione di efficacia subordinata al buon esito delle verifiche catastali, sia attraverso la relazione del geometra datata prima CP_4 della conclusione del contratto preliminare, la quale avvertiva la promittente compratrice della presenza degli abusi insanabili. La società intermediaria con la sua condotta ha assicurato che la vicenda fosse interessata dall'operato di esperti e dotati di una specifica professionalità che rendessero edotta la proponente-promittente acquirente dei rischi legati all'affare e delle problematiche connesse all'eventuale presenza di vizi urbanistici dell'immobile. Ciononostante, all'esito delle verifiche e dei controlli effettuati dai tecnici, la ha Pt_1 assunto su di sé qualsiasi onere relativo alla rimozione dei difetti urbanistici dell'immobile e per questo motivo ha mostrato di essere informata e di essere a conoscenza, quindi, dei rischi dell'operazione di vendita. L'inadempimento da parte dell'agenzia non sussiste e non può dare la stura al rimedio della risoluzione contrattuale né del recesso per giusta causa dal contratto. L'esclusione della responsabilità dell'agenzia è motivata anche dalla circostanza che il tecnico della promittente acquirente nella sua perizia, come sostenuto dalla società e dalla signora , rilevava il fatto che la stessa agenzia prima dell'ultima proposta Pt_2
d'acquisto aveva aspettato la relazione del geometra ovvero, comunque, aveva consigliato l'intervento di tale tecnico, al di là della qualifica come esperto della
[...] ovvero della , alla proponente compratrice. Controparte_1 Pt_1
La società ha adempiuto correttamente e diligentemente il contratto CP_1 svolgendo il suo incarico con la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'attività professionale esercitata attraverso la segnalazione, sin dall'inizio, della necessità di un intervento tecnico a tutela della promittente compratrice.
pagina 32 di 34 Merita condivisione l'assunto difensivo secondo cui non può muoversi dalla professionalità dell'agenzia ed il suo ruolo di mediatrice per spostare in capo ad essa la responsabilità che incombe ex lege sul venditore. L'assenza dell'elemento dell'inadempimento dovuta all'uso della diligenza qualificata (art. 1176, comma 2° c.c.), come provato dalle comunicazioni con il marito della proponente, dalla relazione del geometra e dall'accettazione di proposte di CP_4 acquisto con una clausola aggiuntiva con funzione cautelativa proprio con riferimento alla possibilità del riscontro di abusi edilizi, conduce altresì al rigetto della domanda risarcitoria promossa dalla nei confronti della società convenuta e della richiesta di Pt_1 restituzione delle provvigioni incassate in ragione del titolo contrattuale sottoscritto tra le parti. Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza totale reale con onere interamente a carico della parte attrice soccombente e sono liquidate d'ufficio come in dispositivo ex art. 4 del D.M. 55/2014, come aggiornato ex D.M. n. 147 del 2022, determinando gli onorari nei valori medi per tutte le fasi in cui si è articolato il processo, in ragione della complessità e delle caratteristiche delle questioni giuridiche e di fatto trattate, del valore dell'affare, della difficoltà della causa e dell'entità dell'attività svolta anche in relazione all'istruttoria compiuta nel processo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione XII civile, in persona del Giudice Dott.ssa Luigia Stravino, definitivamente pronunziando in funzione di giudice monocratico in primo grado, così decide:
1. rigetta tutte le domande proposte nell'atto di citazione da nei confronti di Parte_1
e della società Parte_2 Controparte_1
Contr 2. condanna al rimborso in favore di e della società Parte_1 Parte_2 delle spese di lite, liquidate per ciascuna parte convenuta in € 10.860,00 Controparte_1 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e cpa come per legge, con attribuzione, quanto alla convenuta al difensore dichiaratosi Controparte_1 antistatario, Avv.Massimo De Felice.
Così deciso in Napoli, in data 23-9-2025
Il Giudice
Dott.ssa Luigia Stravino
Il presente provvedimento è stato predisposto con la collaborazione del Dott. Rismondo Luise, Magistrato Ordinario in Tirocinio generico. pagina 33 di 34 pagina 34 di 34