N° 259/2021 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLÌ
– SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore dott. Danilo Maffa, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di 1° grado iscritta al n° 259 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2021 avente ad oggetto “Contratti e obbligazioni varie (Contr. d'opera) – Prestazione d'opera intellettuale”, promossa da nato a [...] il [...], residente in [...]Parte_1
(FC) - frazione Bagnarola, via Marco Biagi n° 9/c, c.f. e C.F._1 Pt_2
nato a [...] il [...], residente in [...], via Romagna
[...]
n° 5340, c.f. entrambi rappresentati e difesi giusta procura alle liti in C.F._2 atti dall'avv. Lorenzo Zavalloni del foro di Forlì-Cesena, elettivamente domiciliati in
Savignano sul Rubicone (FC), via Garibaldi n° 17, presso lo studio del suddetto difensore,
- attori nei confronti di

nato ad [...] il [...], con studio in Cesena, via Controparte_1
Albertini n° 12, residente in [...], c.f. , C.F._3 rappresentato e difeso giusta procura alle liti in atti – anche disgiuntamente tra loro – dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta del foro di Roma, elettivamente domiciliato in
Roma, viale Regina Margherita n° 278, presso lo studio dei suddetti difensori,
- convenuto
e di nato a [...] il [...], ivi residente nella in frazione San CP
Carlo, via San Carlo n° 840, c.f. ; C.F._4
- convenuto contumace
CONCLUSIONI: Con “Note autorizzate di trattazione scritta” ex art. 127-ter c.p.c. depositate in data 11 ottobre 2024 gli attori e hanno così Parte_1 Parte_2 concluso: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e respinta: -
Accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, l'inadempimento e la conseguente responsabilità del Notaio rogante Dott. e del venditore Sig. Controparte_1 CP
1

delle obbligazioni rispettivamente assunte nel contratto d'opera intellettuale e nei contratti preliminari, prima, e nella vendita repertorio n. 223.939 – fascicolo n. 53.381 del 28/1/2013, poi;
- Condannare il Notaio Dott. e il Sig. in solido tra loro, Controparte_1 CP al risarcimento dei danni in favore degli attori, ed in particolare a favore del Sig. Pt_1 della somma di € 38.948,12 quale danno emergente per spese sostenute come
[...] descritte in corso di causa, oltre al danno derivante dalla lesione dell'immagine creditizia scaturita dalla condotta dei convenuti, danno quest'ultimo da determinarsi in corso di causa ovvero in via equitativa;
e del Sig. per la somma di € 68.284,90 quale danno Parte_2 emergente per spese sostenute come descritte in narrativa, oltre al danno derivante dalla lesione dell'immagine creditizia scaturita dalla condotta dei convenuti, danno quest'ultimo da determinarsi in corso di causa ovvero in via equitativa;
per entrambi oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. - In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di causa, oltre ad IVA,
C.P.A. e rimborso spese generali al 15%, di distrarsi nella liquidazione a favore del procuratore legale ai sensi dell'art. 93 cpc”. Con “Note di trattazione scritta” ex art. 127-ter c.p.c. depositate in data 10 ottobre 2024 il convenuto ha concluso riportandosi integralmente ai propri scritti difensivi ed Controparte_1 ha precisato le conclusioni nei termini di cui all'originaria comparsa di costituzione in giudizio, insistendo per l'ammissione dei mezzi istruttori come articolati nella propria memoria ex art. 183, co. 6° n° 2), c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 1° febbraio 2021 e Parte_1 Pt_2 convenivano in giudizio e chiedendone la condanna al
[...] Controparte_1 CP risarcimento dei danni derivante dall'inadempimento delle obbligazioni assunte il primo nel contratto d'opera intellettuale ed il secondo nei contratti preliminari di compravendita chiedendo, quale conseguenza, la condanna al pagamento della somma complessiva di €
107.233,02 [di cui € 38.948,12 da corrispondere a ed € 68.284,90 in favore Parte_1 di , come precisato nel corso del giudizio e, in particolare, nella memoria ex art. Parte_2
183, co. 6° n° 1), c.p.c. depositata dagli attori in data 9 marzo 2022] oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, importi così quantificati in termini danni patrimoniali (danno emergente per spese sostenute) cui aggiungere i danni non patrimoniali (derivanti dalla lesione dell'immagine creditizia), oltre interessi e rivalutazione monetaria.
A sostegno della propria domanda e esponevano di aver Parte_1 Parte_2 sottoscritto in data 20 gennaio 2010, innanzi al notaio dott. due distinti Controparte_1 contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto beni immobili di proprietà di CP
; in particolare, con tali atti aveva promesso di acquistare la quota
[...] Parte_1 di due dodicesimi dell'immobile sito in Cesena (FC), via San Carlo n° 840, identificato al
Catasto Fabbricati del predetto ente al Foglio ROV/6, particella 2101, subalterno 1, categoria A/3, oltre la quota di un quarantottesimo dell'ente comune del medesimo immobile, subalterno
5, oltre che di ente urbano, sito in Cesena - frazione Roversano, identificato al Catasto Terreni di detto Comune al foglio ROV/6, particella 2101. In data 27 gennaio 2010 tale accordo era stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate territorialmente competente,
2 mentre in data 29 gennaio 2010 era stato trascritto presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari.
Orbene, proseguivano gli attori rappresentando che – nella medesima data – Parte_2 aveva promesso di acquistare le quote di due noni dell'immobile distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cesena, Sez. Urbana ROV, foglio 6, particella 2089, nonché degli immobili di cui alle particelle 2094, 2103 e 2105, oltre la quota di due diciottesimi degli immobili di cui alle particelle 2095, 2097, 2106 e 2107, ed infine l'immobile identificato al Catasto Terreni del medesimo Comune, Sez. Urbana ROV, foglio 6, particella 2099; invero, precisavano gli attori che tali acquisti erano parte di un più ampio progetto che avrebbe consentito al di Pt_2 divenire proprietario di un intero complesso immobiliare, avendo già acquistato le rimanenti quote dei beni immobili in oggetto dai comproprietari ( , e Persona_1 Persona_2 Per_3
).
[...]
Orbene, in data 14 dicembre 2009 era già stata iscritta un'ipoteca sulla quota di proprietà di e, pertanto, al fine di consentire la cancellazione della garanzia, le parti avevano CP stabilito quale termine ultimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita il 20 gennaio 2012.
Successivamente alla stipula degli anzidetti preliminari, erano state iscritte ulteriori ipoteche a favore di diversi istituti di credito, quali la Banca Popolare dell'Etruria, la Banca Popolare di
Ancona s.p.a. e la Cassa di Risparmio di Firenze s.p.a.
Orbene, il dott. in qualità di notaio rogante, aveva garantito agli attori che, Controparte_1 essendo la trascrizione dei rispettivi preliminari antecedente all'iscrizione delle sopracitate ipoteche, queste erano inefficaci nei confronti degli stessi. Pertanto, in virtù di quanto sopra in data 28 gennaio 2013 veniva stipulato il contratto definitivo di compravendita;
con tale contratto alienava a i seguenti beni: “quota di 4/18 (quattro CP Parte_2 diciottesimi) su fabbricato allo stato grezzo ed in corso di costruzione, sito in Comune di
Cesena, frazione Roversano, Via Comunale San Mamante senza civico, elevantesi per due piani fuori terra ed un seminterrato su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, totalmente privo di infissi di ogni genere, intonaco, tinteggiatura, impianti, massetti, pavimentazioni e rivestimenti, confinante con: ragioni , CP_3 Persona_1 stradello privato, salvo altri, il tutto censito in Catasto come segue: Catasto Fabbricati:
Comune di Cesena, sezione Roversano, foglio 6, mappale numero 2089, P. S1-T-1 (in corso di costruzione); Catasto Terreni: Comune di Cesena, sezione Roversano, foglio 6 (sei), particelle: - 2089 di Ha. 00.31.43, Ente Urbano senza redditi;
- 2094 di Ha. 00.17.65, RDE
12,76 RAE 10,03; - 2103 di Ha. 00.01.02, RDE 0,74 RAE 0,50; - 2105 di Ha. 00.06.12, RDE
4,43 RAE 3,48; quota di 2/18 (due diciottesimi) su: foglio 6, particelle: - 2095 di Ha. 00.06.59,
RDE 4,76 RAE 3,74; - 2097 di Ha. 00.00.40, RDE 0,29 RAE 0,20; - 2106 di Ha. 00.01.29,
RDE 0,93 RAE 0,73; - 2107 di Ha. 00.01.55, RDE 1,12 RAE 0,88; quota di 1/12 (un dodicesimo) su: foglio 6, particella: - 2099 di Ha. 00.02.08, RDE 5,37, RAE 2,04, e così per la complessiva superficie di Ha.00.68.13 (ettari zero, are sessantotto, centiare tredici) RDE
30,40, RAE 21,60”; acquisiva dal canto suo la piena proprietà di un'«altra Parte_1 porzione del fabbricato sito in Comune di Cesena, frazione Roversano, Via San Carlo n. 840, erigentesi su terreno che ne costituisce sedime e corte pertinenziale, già descritto alla superiore lettera E), costituita da un'abitazione distribuita ai piani seminterrato e rialzato,
3 confinante con: detta Via, ragioni , ragioni salvo altri, il tutto Persona_1 Persona_4 censito in Catasto come segue: quota di 2/12 (due dodicesimi) su: Catasto Fabbricati: Comune di Cesena, sezione Roversano, foglio 6, mappali numeri: = 2101 sub. 1, P.S1-T, categoria A/3, classe 2, vani 7, RC. Euro 506,13; quota di 1/48 (un quarantottesimo) su: = 2101 sub. 5, P.T.
(bene comune non censibile a tutti i sub.); Catasto Terreni: Comune di Cesena, sezione
Roversano, foglio 6 (sei), particella 2101 di mq 1919». Dunque, gli attori evidenziavano l'errore commesso dal dott. in quanto la CP_1 conclusione – e la relativa trascrizione – del contratto definitivo di compravendita erano avvenute oltre i termini previsti dall'art. 2645-bis co. 3° c.c., ciò che rendeva efficaci nei loro confronti le garanzie ipotecarie;
pertanto, al fine di estinguere tali pignoramenti, gli odierni attori si erano visti costretti ad avviare diverse trattative, sostenendo importanti spese e subendo un ingente danno patrimoniale.
Aggiungevano altresì gli attori di aver subito anche un danno non patrimoniale alla propria immagine creditizia, considerato che – a causa delle segnalazioni presso le banche dati creditizie – si erano visti rifiutare finanziamenti sia personali che professionali (entrambi svolgevano attività imprenditoriali).
Si costituiva in giudizio il solo con comparsa depositata in data 6 maggio Controparte_1
2021, domandando il rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e, in subordine, nell'ipotesi di riconoscimento di qualsivoglia responsabilità professionale in capo al convenuto odierno, chiedendo di ridurre o escludere le pretese risarcitorie delle controparti ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c. All'udienza del 31 gennaio 2022 veniva dichiarata la contumacia del convenuto CP
e contestualmente venivano concessi i termini di cui all'art. 183VI c.p.c.; all'udienza
[...] del 3 ottobre 2022 il G.I. provvedeva in ordine alle istanze istruttorie delle parti costituite, le quali tuttavia non venivano accolte sicché la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Successivamente, ritenuta la causa matura per la decisione, con provvedimento del 14 ottobre 2022 la stessa veniva assunta in decisione con contestuale concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
* * * * * * * *
Così brevemente ricostruiti i fatti di causa e lo svolgimento del giudizio in funzione del vaglio delle domande di parte attrice, occorre esaminare il merito della questione e quindi la richiesta avanzata da e di risarcimento dei danni patrimoniali Parte_1 Parte_2
e non patrimoniali asseritamente subìti a seguito dell'inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte da parte di e nei contratti di cui sono Controparte_1 CP parte.
Ai fini della corretta soluzione della controversia, occorre in primo luogo inquadrare la responsabilità contrattuale del professionista intellettuale;
in particolare, tale obbligazione – che si precisa essere di mezzi e non di risultato – comporta che l'inadempimento non può derivare dal mancato raggiungimento dell'obiettivo richiesto dal cliente, ma deve essere valutato in base al dovere di diligenza, che prescinde dal criterio generale della diligenza del buon padre di famiglia. Il contenuto di tale diligenza è variabile e deve essere identificato in
4 relazione al caso concreto, rapportando la condotta tenuta dal professionista alla natura dell'incarico ed alle circostanze concrete in cui la prestazione deve svolgersi.
Giova evidenziare a tale proposito che, ai fini della determinazione della responsabilità contrattuale del professionista, occorre provare che l'evento dannoso sia conseguenza dell'inadempimento del contratto d'opera intellettuale e che tale danno non si sarebbe realizzato laddove il professionista avesse eseguito correttamente l'obbligazione.
Traslando quanto sopra al caso di specie, occorre rilevare che “per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie
e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo.
Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo
a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale” (in questi termini si veda di recente Cass. Civ. sez. III, 18 ottobre 2022 n° 30495).
È noto inoltre il principio secondo cui “ove richiesto dalla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il notaio è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all'effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà” (così Cass. Civ. sez. II, 18 gennaio 2002 n° 547; si vedano altresì nello stesso senso, più di recente, Cass. Civ. sez. III, 4 marzo 2022 n° 7185, secondo cui
“il notaio non è un passivo registratore delle dichiarazioni delle parti, essendo contenuto essenziale della sua prestazione professionale anche il cosiddetto dovere di consiglio, il quale ha per oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa poi risultare inefficace. In particolare, il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione. Anche la dissuasione di una parte contrattuale, al fine di assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto, e ciò persino quando la sua necessità derivi da attività successiva alla predisposizione dell'atto, non è, dunque, affatto estranea ai doveri del notaio, senza che ciò possa ritenersi in contrasto coi doveri di imparzialità ed equidistanza rispetto ai diversi interessi delle parti, sancito dall'articolo 41 del codice deontologico”, Cass. Civ. sez. II, 31 marzo 2022 n° 10474, Cass. Civ. sez. III, 18 ottobre
2022 n° 30495, Tribunale di Sciacca, 18 ottobre 2022 n° 430, secondo cui “il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare
5 la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere tutte le attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico e, in particolare, deve accertare la consistenza e lo status del bene oggetto del rogito, tant'è che nel caso in cui ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde del danno patito dall'acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura”, Corte d'Appello di Napoli sez. IX, 3 ottobre
2023 n° 4136, Cass. Civ. sez. III, 16 novembre 2023 n° 31936, secondo cui “il notaio incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività non solo preparatorie, ma anche successive, necessarie per il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c. , quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte”, Cass. Civ. sez. III, 11 dicembre 2023
n° 34503, e Cass. Civ. sez. II, 18 luglio 2024 n° 19849). La sussistenza di tale obbligo evidenzia che l'opera professionale del notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti (cfr. in questo senso ex permultis Cass. Civ. sez. un., 31 luglio 2012 n° 13617). La giurisprudenza di legittimità ha anche affermato che “la fonte dell'obbligo in argomento
è stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare (v. già
Cass., 1/3/1964, n. 525, e, da ultimo, Cass., 28/9/2012, n. 16549; Cass., 27/10/2011, n. 22398;
Cass., 20/8/2015, n. 16990. V. anche Cass., 2/3/2005, n. 4427) nell'esecuzione del contratto
d'opera professionale (v. già Cass., 25/10/1972, n. 3255, e, più recentemente, Cass.,
5/12/2011, n. 26020; Cass., 28/11/2007, n. 24733; Cass., 23/10/2002, n. 14934); nel senso che tra notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato, il cui contenuto si è da ultimo affermato essere da tale obbligo integrato ai sensi dell'art. 1374 c.c.” (Cass. Civ. sez. III, ordinanza del 29 agosto 2019 n° 21775).
Occorre altresì precisare la natura di tale responsabilità; a tale proposito, continua la
Suprema Corte, la stessa «non può farsi in ogni caso discendere (diversamente da quanto invero da questa Corte pure in passato affermato: cfr. Cass., 26/5/1993, n. 5926; Cass.,
29/8/1987, n. 7127; Cass., 23/6/1979, n. 3520; Cass., 2/4/1975, n. 1185; Cass., 17/5/1972, n.
1504) dalla qualificazione della prestazione dovuta dal notaio in termini di “obbligazione di mezzi” (cfr. Cass., 9/10/2012, n. 17143; Cass., Sez. Un., 11/1/2008, n. 577; Cass., 13/4/2007,
n. 8826; Cass., Sez. Un., 28/7/2005, n. 15781), va al riguardo osservato come la fonte dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione debba invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata (la quale non può essere comunque intesa in termini deponenti per la limitazione della responsabilità del professionista, e del notaio in particolare), in caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto l'art. 2236 c.c. non contempla un'ipotesi di responsabilità attenuata e non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel
6 caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza, sicché la diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio delle sua attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta: bensì nella clausola generale (nell'applicazione pratica e in dottrina indicata anche come “principio” o come “criterio”) di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c.» (così Cass. Civ. sez. III, ordinanza del 29 agosto 2019 n° 21775, già cit.).
Tanto premesso in termini generali, passando al merito della questione il dott. al fine CP_1 di garantire la serietà e la certezza dell'atto giuridico, avrebbe dovuto utilizzare quella diligenza speciale e rafforzata, volta a soddisfare l'obbligo di effettuare le dovute visure ipotecarie e di fornire una corretta ed attendibile analisi critica dei risultati di tali accertamenti, prestando particolare attenzione ai termini previsti dall'art. 2645-bis c.c. ed evitando agli attori l'ingente danno patrimoniale cui furono sottoposti.
Ciò posto, occorre inoltre definire il contratto preliminare;
trattasi di quell'accordo mediante il quale le parti si obbligano alla futura stipulazione di un distinto contratto, detto “definitivo”; tale figura negoziale è fonte di un obbligo convenzionale a contrarre, sicché dalla conclusione del preliminare sorge un diritto alla conclusione del definitivo e non direttamente alla prestazione che ne forma oggetto.
Invero, ai sensi del comma 3° dell'art. 2645-bis c.c. sopra citato “Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'art. 2652, comma 1, numero 2”.
Orbene, la norma in esame è finalizzata ad estendere le garanzie del sistema della trascrizione dei contratti ex art. 2643 c.c. anche ai contratti preliminari (previsti dall'art. 1351
c.c.), tutelando in tal modo i promissari acquirenti;
invero, tale trascrizione prevarrà sulle iscrizioni pregiudizievoli successive al preliminare trascritto;
in particolare, il comma 1° dell'art. 2645-bis c.c. dispone che “devono essere trascritti” i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3) e 4) dell'art. 2643 c.c., anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione e sempre che risultino da scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. Pertanto, l'intenzione del legislatore è quella di salvaguardare il promissario acquirente mediante due strumenti di tutela;
da una parte obbliga i contraenti a trascrivere il preliminare, garantendo la priorità di quell'acquisto rispetto all'eventuale acquisto di un terzo, dall'altra, laddove il preliminare trascritto rimanga inattuato, riconosce al credito vantato dal promissario acquirente un privilegio speciale (art. 2775-bis c.c.) sul bene oggetto del preliminare. Orbene, in virtù di quanto sopra, la trascrizione dell'atto traslativo prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare, consentendosi nella sostanza un'anticipazione degli effetti del definitivo. Dunque, il preliminare trascritto produce effetti prenotativi, estendendosi anche alle iscrizioni delle ipoteche giudiziali che, se eseguite in data successiva alla trascrizione del contratto preliminare, sono inopponibili nei confronti del promissario acquirente.
7 Alla luce di quanto sopra, occorre rilevare che in data 20 gennaio 2010 Parte_1
e (in qualità di promissari acquirenti) ed il (in qualità di promittente Parte_2 CP venditore) stipulavano i rispettivi preliminari di compravendita di porzioni di immobili di proprietà di quest'ultimo a rogito del notaio dott. le parti concordavano come termine CP_1 ultimo per la stipula del definitivo il 20 gennaio 2012, tuttavia l'effettiva conclusione avveniva soltanto in data 28 gennaio 2013 (e la trascrizione il giorno successivo).
Ne consegue che, in virtù del sopracitato art. 2645-bis c.c., le pregiudizievoli medio tempore iscritte producevano effetti nei confronti degli attori essendo interamente decorso il termine di
“un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo” ed essendo quindi venuti meno gli effetti “prenotativi” della trascrizione del definitivo. Ne consegue l'evidente ed oggettiva erroneità dell'affermazione contenuta nel contratto definitivo circa l'inefficacia delle iscrizioni ipotecarie nelle more effettuate [«Si danno altresì atto le parti che esistono le seguenti ipoteche giudiziali: 1) – a favore della Banca Popolare dell'Etruria e del , per Euro 663.887,89 (sorte Euro 617.000,00), Controparte_4 iscritta a Forlì il 15 aprile 2010 all'art.1567, e per Euro 60.000,00 (sorte Euro 47.719,89), iscritta a Forlì l'11 febbraio 2011 all'art.521; 2) – a favore della Banca Popolare di Ancona S.p.a.” iscritta a Forlì il 29 settembre 2010 all'art.4043; 3) – a favore della “Cassa di Risparmio di Firenze S.p.a.”, per Euro 70.000,00 (sorte Euro 56.701,75), iscritta a Forlì l'8 agosto 2011 all'art.2927, con precisazione che dette ipoteche sono da ritenersi inefficaci in quanto eseguite posteriormente alla data di esecuzione delle trascrizioni dei preliminari di cui
a superiori ART.1, 2 e 3, in esecuzione del quale viene stipulato il presente atto»].
Tanto premesso in termini generali, passando al merito della questione, il dott. al CP_1 fine di garantire la serietà e la certezza dell'atto giuridico nonché l'effettivo raggiungimento degli scopi perseguiti dalle parti contrattuali, avrebbe dovuto utilizzare quella diligenza speciale e rafforzata volta a soddisfare l'obbligo di effettuare le dovute visure ipotecarie e di fornirne una corretta analisi sotto il profilo squisitamente giuridico, prestando particolare attenzione ai termini di cui sopra ed evitando agli attori l'ingente danno patrimoniale cui furono sottoposti;
il professionista avrebbe dunque dovuto opportunamente evidenziare alle parti che
– essendo ormai interamente decorso (già alla data di stipula del contratto definitivo, e quindi a maggior ragione a quella che sarebbe stata la data di trascrizione del medesimo, effettuata nell'occorso il giorno successivo) il termine di “un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo” – le ingenti ipoteche iscritte medio tempore dai creditori Banca Popolare dell'Etruria e del Banca Popolare di Ancona Controparte_4
s.p.a. e Cassa di Risparmio di Firenze s.p.a. andavano ritenute tutt'altro che “inefficaci”, spiegando invece effetti nei confronti degli aventi causa del venditore . Priva di CP rilievo “scusante” risulta all'evidenza ai presenti fini la deduzione difensiva del notaio secondo cui, allorquando “dopo il 20 gennaio 2013 (oltre il termine pattuito) le parti si presentavano presso lo Studio notarile per la stipula del contratto definitivo, il Dr. (indotto in errore CP_1 dalla data di trascrizione del preliminare) affermava la natura non pregiudizievole di alcune formalità che erano stata iscritte medio tempore contro il promissario acquirente”; ed infatti la “data di trascrizione del preliminare” rappresentava un elemento di valutazione del tutto privo di rilievo ai fini e per gli effetti di cui all'art. 2645-bis c.c., dovendosi avere riguardo in via prioritaria al termine di “un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del
8 contratto definitivo”, vale a dire il 20 gennaio 2012; trattasi di valutazione giuridica che da un professionista notaio può di certo ragionevolmente attendersi e che lo stesso era quindi tenuto ad effettuare senza cadere in errore, fornendo ai propri clienti le opportune informazioni al riguardo ed evitando di inserire nel rogito affermazioni manifestamente erronee del tipo di quelle riportate all'art. 14 dell'atto pubblico di “compravendite” del 28 gennaio 2013 (Rep. n°
223.939 – Fasc. n° 53.381) in disamina.
Ciò posto, passando alla posizione di la domanda risarcitoria esercitata nei CP suoi confronti va senz'altro accolta. Sul punto occorre premettere che, ai sensi dell'art. 1218
c.c., “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.
In termini generali, il mancato od inesatto adempimento può dipendere sia da cause non imputabili al debitore (quali il perimento della cosa dovuta), sia da cause a lui imputabili (quali negligenza, dimenticanza).
Orbene, nel caso di specie il contratto di compravendita prevedeva che “la parte venditrice assume nei confronti delle parti compratrici tutte le garanzie di legge, dichiarando che quanto venduto è di sua assoluta ed esclusiva proprietà [Omissis], ed è libero da iscrizioni ipotecarie
e da trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi anche fiscali, da vincoli e da diritti di terzi in genere, eccezion fatta per l'ipoteca giudiziale a favore della Banca Piccolo Credito
Valtellinese Società Cooperativa [Omissis] in corso di cancellazione, ad intere cura e spese della parte venditrice, giusta atto da me Notaio autenticato in data odierna
Rep.n.223.938/53.380, in corso di formalità perché in termini. Si danno altresì atto le parti che esistono le seguenti ipoteche giudiziali: - a favore della Banca Popolare dell'Etruria e del
[Omissis]; - a favore della Banca Popolare di Ancona S.p.a. [Omissis]; - a favore della CP_4
Cassa di Risparmio di Firenze S.p.a. [Omissis]; con precisazione che dette ipoteche sono da ritenersi inefficaci in quanto eseguite posteriormente alla data di esecuzione delle trascrizioni dei preliminari di cui a superiori”.
È senza dubbio evidente la violazione da parte del venditore di quanto rappresentato nel contratto in oggetto;
si aggiunga inoltre che la responsabilità in capo al deriva dalla CP diretta violazione dell'art. 1483 c.c., il quale dispone a carico del venditore l'onere risarcitorio in favore dell'acquirente che subisca l'evizione totale della cosa (“Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatti valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno a norma dell'articolo 1479 c.c.”).
Orbene, l'art. 1489 c.c. chiarisce che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c.”.
Ciò posto, si rilevi che gli odierni attori avevano evidentemente ricevuto dai convenuti rassicurazioni circa l'inefficacia delle suddette ipoteche sui beni oggetto di compravendita;
pertanto, la domanda attorea va accolta in questa sede.
Con riferimento poi al quantum reclamato a titolo risarcitorio in questa sede può senz'altro farsi riferimento agli esborsi sostenuti dagli odierni attori al fine di conseguire l'estinzione del
9 processo esecutivo successivamente instaurato sul compendio oggetto di causa e la cancellazione delle ipoteche (id est la c.d. purgazione degli immobili), somme versate dal e dal per soddisfare i creditori ipotecari e per ricompensare i professionisti la Pt_1 Pt_2 cui attività fu utile al raggiungimento di tale risultato;
trattasi di esborsi che, per un verso, sono stati senz'altro resi necessari dalle condotte inadempienti degli odierni convenuti (come già sopra diffusamente descritte, risultando ultroneo il tentativo del di individuare diverse CP_1
e per vero aleatorie condotte alternative che, in tesi, avrebbero potuto consentire agli attori di conseguire analoghi risultati con minori spese) e, per altro verso, risultano assolutamente congrui in considerazione del complessivo importo delle iscrizioni ipotecarie riferite ai debiti contratti da e che, a causa della negligenza professionale del notaio dott. CP
hanno spiegato i propri effetti pregiudizievoli anche nei confronti del Controparte_1 Pt_1
e del a questi ultimi vanno pertanto riconosciuti – a titolo di risarcimento dei danni Pt_2 patrimoniali subìti – gli importi rispettivamente di € 38.681,00 (come indicato in sede di comparsa conclusionale, con parziale rinunzia pertanto alla maggior somma di € 38.948,12 indicata in sede di precisazione delle conclusioni) ed € 68.284,90 (non potendosi fare riferimento alla maggior somma di € 68.496,90 tardivamente quantificata da parte attrice nella propria comparsa conclusionale), oltre rivalutazione monetaria dalla data dei relativi esborsi ed interessi al tasso legale sugli importi via via rivalutati sino alla pubblicazione della presente sentenza e, successivamente, gli interessi di cui all'art. 1284 co. 4° c.c. sino all'effettivo soddisfo.
Si aggiunge inoltre che secondo la giurisprudenza di legittimità “quando un medesimo danno è provocato da più soggetti, per inadempimenti di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato, tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido, non tanto sulla base dell'estensione alla responsabilità contrattuale della norma dell'art. 2051 c.c., dettata per la responsabilità extracontrattuale, quanto perché, sia in tema di responsabilità contrattuale che di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell'obbligo risarcitorio, è sufficiente, in base ai principi che regolano il nesso di causalità ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell'evento (dei quali, del resto, l'art. 2055 costituisce un'esplicitazione), che le azioni od omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo” (in questi termini Cass. Civ. sez. III, 30 marzo 2010 n° 7618; si veda altresì in senso conforme, più di recente, Cass. Civ. sez. lav., 9 settembre 2021 n° 24405); ed ancora, in un caso analogo la Suprema Corte ha riconosciuto sussistente il vincolo della solidarietà tra il notaio rogante l'atto di compravendita ed il venditore dell'immobile, laddove l'acquirente aveva subito l'evizione del bene in forza di un pignoramento trascritto e della cui esistenza il notaio non lo aveva informato (Cass. Civ. sez. III, ordinanza del 16 maggio 2022
n° 15512). Ne consegue che tutte le obbligazioni risarcitorie di cui alla presente sentenza vanno poste in via solidale a carico di entrambi i convenuti.
Per quanto concerne poi la domanda risarcitoria relativa al discredito professionale asseritamente subito dagli odierni attori per l'attribuzione a loro carico – nei Pubblici registri
Immobiliari ed a causa delle inadempienze contrattuali degli odierni convenuti – dei gravami ipotecari iscritti sugli immobili venduti da , giova richiamare in questa sede i CP princìpi di diritto affermati in analoga materia dalla giurisprudenza di legittimità e di merito,
10 secondo cui “in ipotesi di danno all'immagine per illegittima segnalazione alla Centrale Rischi, il danno deve essere allegato e provato da chi ne domanda il risarcimento. L'onere della prova, quindi, si ripartisce secondo le regole ordinarie dell'illecito aquiliano, spettando all'attore dimostrare l'esistenza del danno e il nesso di causalità con la condotta colposa del creditore. Inoltre, il danno patrimoniale da segnalazione indebita può essere oggetto di prova presuntiva, con peculiarità specifiche a seconda che si tratti di imprenditori o di altri soggetti”
(in questi termini da ultimo Cass. Civ. sez. III, 13 novembre 2024 n° 29252); “il danno patrimoniale derivante da indebita segnalazione alla Centrale Rischi della Banca d'Italia può essere provato dal danneggiato anche per presunzioni, potendo consistere, se imprenditore, nel peggioramento della sua affidabilità commerciale, essenziale anche per l'ottenimento e la conservazione dei finanziamenti, con conseguente lesione del diritto ad operare sul mercato secondo le regole della libera concorrenza, e, per qualsiasi altro soggetto, nella maggiore difficoltà nell'accesso al credito” (Cass. Civ. sez. III, 13 novembre 2024 n° 29252); “in tema di illegittima segnalazione alla Centrale dei Rischi, è ammessa la risarcibilità del danno da lesione di immagine sociale della persona che si vede ingiustamente indicata come insolvente
a fronte della illegittima segnalazione di una posizione in sofferenza presso la centrale rischi. Ciò in quanto la lesione del diritto alla reputazione personale, all'immagine e all'onore
(rientranti fra i diritti fondamentali della persona umana garantiti dalla Costituzione), a seguito dell'illecita segnalazione di un soggetto presso un sistema di informazioni creditizio, comporta l'obbligo di risarcire non solo il danno patrimoniale ma, se verificatosi, anche il danno non patrimoniale costituito dalla diminuzione della considerazione della persona da parte dei consociati in generale o di specifiche categorie di essi con le quali il soggetto opera.
In tal caso valgono le regole del danno patrimoniale, tale per cui il pregiudizio non patrimoniale non può mai essere in re ipsa, ma deve essere allegato e provato da parte dell'attore a pena di uno snaturamento delle funzioni della responsabilità aquiliana. La posizione attorea è, tuttavia, agevolata dall'onere della prova più favorevole, come descritto all'art. 2050 c.c., rispetto alla regola generale del danno aquiliano, nonché dalla possibilità di dimostrare il danno anche solo tramite presunzioni semplici e dal risarcimento secondo equità” (Tribunale di Benevento sez. I, 20 giugno 2022 n° 1433); «il potere di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c. ed il suo esercizio rientra nella discrezionalità del giudice di merito, senza necessità della richiesta di parte, dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza, dovendosi, peraltro, intendere l'impossibilità di provare l'ammontare preciso del danno in senso relativo
e ritenendosi sufficiente anche una difficoltà solo di un certo rilievo. In tali casi, non è, invero, consentita al giudice del merito una decisione di “non liquet”, risolvendosi tale pronuncia nella negazione di quanto, invece, già definitivamente accertato in termini di esistenza di una condotta generatrice di danno ingiusto e di conseguente legittimità della relativa richiesta risarcitoria» (in questi termini di recente Cass. Civ. sez. III, 29 aprile 2022 n° 13515).
Ciò posto, nel caso di specie gli attori hanno ampiamente documentato il pregiudizio da loro subìto in termini di discredito professionale e di significativo peggioramento della propria
11 affidabilità commerciale, quali desumibili dalla dimostrata reiezione di numerose linee di credito nonché dal blocco dei finanziamenti e delle coperture assicurative, conseguenze senza dubbio gravemente pregiudizievoli per la loro attività imprenditoriale [si vedano in particolare gli allegati nn. 18)-22) all'atto di citazione nonché gli ulteriori documenti prodotti dagli attori nel corso del giudizio]. Tenuto conto del diverso ammontare del pregiudizio economico subìto dagli attori (e quindi alle rispettive esposizioni debitorie) oltre che al differente rischio di insolvenza valutato a carico degli stessi dalla (organismo senz'altro qualificato nella CP_5 materia de qua), stima congruo il Tribunale quantificare l'importo del danno patrimoniale e non patrimoniale da liquidare a favore del e del a titolo di discredito Pt_1 Pt_2 professionale negli importi rispettivamente di € 15.000,00 ed € 30.000,00, somme da intendersi quantificate alla data odierna (e quindi da maggiorare unicamente degli interessi di cui all'art. 1284 co. 4° c.c. con decorrenza dalla pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo) e che vanno poste anch'esse in solido a carico di entrambi i convenuti.
Va altresì ribadito in questa sede il rigetto delle istanze istruttorie reiterate anche in sede di precisazione delle conclusioni dal convenuto in quanto concernenti circostanze Controparte_1 il cui eventuale accertamento non risulterebbe comunque idoneo a condurre ad una differente definizione della presente controversia (da reputarsi peraltro già ampiamente istruita in considerazione della corposa documentazione versata in atti dalle parti), dovendosi altresì ribadire in questa sede la connotazione all'evidenza generica ed esplorativa dell'istanza di
C.T.U.
Vanno del pari rigettate anche le istanze istruttorie di parte attrice in quanto all'evidenza superflue ai fini della presente decisione.
Le spese di lite seguono la soccombenza di e e – alla luce Controparte_1 CP della notula in atti – si liquidano come in dispositivo in favore di e Parte_1 Pt_2 nella misura ivi indicata, sulla base di valori prossimi ai minimi di cui al D.M. n°
[...]
55/2014 applicabili in ragione del valore del decisum, avuto riguardo alla modesta complessità della materia trattata in relazione ai rapporti contrattuali instauratisi tra le suddette parti, con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Lorenzo Zavalloni, il quale ha reso la dichiarazione di rito.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge.


P.Q.M.


il Tribunale di Forlì - Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa eccezione, deduzione ed istanza anche istruttoria, così provvede: condanna e , in solido tra loro, al pagamento in favore di Controparte_1 CP
e degli importi rispettivamente di € 38.681,00 ed € 68.284,90 Controparte_6 Parte_2
a titolo di risarcimento del danno patrimoniale da inadempimento contrattuale, oltre rivalutazione monetaria ed interessi nelle misure e con le decorrenze meglio indicate in motivazione;
accerta e dichiara che il danno patrimoniale e non patrimoniale subìto dagli attori con riferimento alla propria reputazione professionale ammonta rispettivamente ad € 15.000,00
12 quanto a e ad € 30.000,00 quanto a e, per l'effetto, condanna Controparte_6 Parte_2
i convenuti e , in solido tra loro, al pagamento dei suddetti Controparte_1 CP importi in favore degli attori, oltre interessi ex art. 1284 co. 4° c.c. dalla pubblicazione della presente sentenza sino all'effettivo soddisfo;
condanna e , in solido tra loro, al pagamento in favore di Controparte_1 CP
e di delle spese di lite che liquida nel complessivo importo di Controparte_6 Parte_2
€ 8.758,88 (di cui € 568,88 per spese vive, € 1.450,00 per la fase di studio, € 1.000,00 per la fase introduttiva, € 3.180,00 per la fase di trattazione ed € 2.560,00 per la fase decisionale), oltre spese generali nella misura del 15%, c.p.a. ed i.v.a. come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Lorenzo Zavalloni;
manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
La presente sentenza è esecutiva per legge.
Forlì, 22 marzo 2025
Il Giudice dott. Danilo Maffa
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