REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Benedetta Thellung de Courtelary Presidente relatore dr. Marina Tucci consigliere dr. Mario Montanaro consigliere riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 2747 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, posta in decisione all'udienza del 17 marzo 2025 e vertente TRA
, rappresentata e difesa, congiuntamente e Parte_1 disgiuntamente tra loro, giusta procura in calce al ricorso, dagli avv.ti Antonio Corvasce e Sofia Pasquino
PARTE APPELLANTE E
E rappresentati e difesi E_ RT dall'Avvocato Rodolfo Pacor PARTI APPELLATE E APPELLANTI INCIDENTALI E
, rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dagli Controparte_3
Avv.ti Marco Ferraro e Stefano Giove PARTE APPELLATA
OGGETTO: Appello avverso l'Ordinanza ex art. 702 – bis c.p.c. del 11 marzo
2019 – rep. 5638/2019 emessa dal Tribunale di Roma, sez. X, in materia di indebito oggettivo. Si dà atto che la presente causa non concerne la materia specializzata dell'impresa.
FATTO E DIRITTO
§ 1. — Primo grado:
- con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato, Parte_1 ha chiamato in giudizio e al fine di accertare la E_ RT parziale nullità del contratto di vendita delle porzioni immobiliari intercorso tra le parti, per la parte eccedente il prezzo massimo di cessione, rassegnando le seguenti conclusioni:

« I. accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita delle porzioni immobiliari per cui é causa, stipulato tra le parti del giudizio, é parzialmente nullo, in particolare, all'art. 2 (pag. 3 del medesimo contratto), nella parte in cui si stabilisce il prezzo di vendita in € 353.500,00; II. accertarsi e dichiararsi che il prezzo della proprietà superficiaria relativa ai cespiti ceduti dal resistente è quello, stabilito “ex lege”, di € 61.425,82 o, in via gradata, di quello “ex lege” che emergerà all'esito del presente giudizio. III. Per l'effetto, voglia il sig. giudice disporre, ai sensi del combinato disposto dell'art. 35 della L. 865/1971, dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001, nonché degli artt. 1418, 1419 e 1339 del codice civile, la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato nullo, con quella stabilito “ex lege”, di € 61.425,82 o, in via gradata, a quello “ex lege” che emergerà all'esito del presente giudizio. IV. Per l'ulteriore effetto, condannarsi il sig. e la sig.ra E_
, alla restituzione/ripetizione, in favore della sig.ra RT [...]
, di quanto da quest'ultima indebitamente pagato al suddetto resistente, per Parte_1 la causali di cui sopra, pari ad € 292.074,18 o, in via gradata, a quella determinata
“ex lege” e che emergerà all'esito del presente giudizio. V. Ordinarsi al conservatore dei registri immobiliari dell'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma - Territorio, di trascrivere l'emananda ordinanza che accerti e dichiari la nullità parziale del contratto di compravendita per cui è causa ed il consequenziale prezzo, determinato “ex lege”, degli immobili “de quibus”. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
- In via istruttoria, senza voler invertire l'onere della prova, in caso di contestazione del prezzo massimo di cessione indicato in atti, senza convertire il rito, si chiede al sig. Giudice, ex art. 210 c.p.c., di voler ordinare al comune di Roma Capitale di determinare e certificare il “Prezzo Massimo di Cessione”, “ex lege”, dell'alloggio “de quo” o, in via gradata, disporre c.t.u. tecnico – contabile diretta a calcolare il medesimo prezzo massimo di cessione, determinato “ex lege”»;
- con comparsa di costituzione e chiamata in causa del terzo OT dott.
si sono costituiti in giudizio e Controparte_3 E_ [...]
eccependo l'improcedibilità della domanda della ricorrente per mancato CP_2 esperimento del preventivo procedimento di mediazione, chiedendo la conversione del rito e comunque il rigetto di tutte le domande della ricorrente, rassegnando le seguenti conclusioni: « Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione,


1. In via preliminare, in rito, disporre la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme della cognizione ordinaria, autorizzando la chiamata in causa del terzo, e differire la prima udienza già fissata per il 21.09.2017, allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dell' art. 163 bis C.p.c.;


2. In estremo subordine, ove l'ill.mo Giudicante non ritenesse di disporre il mutamento del rito, si chiede sin d'ora congruo termine per depositare ulteriori documenti ed integrare e/o modificare/formulare le richieste istruttorie in capitoli specifici, e la lista testimoniale anche all'esito delle avverse difese e di quelle del terzo chiamato.


3. Sempre in via preliminare, dichiarare improcedibile la domanda della ricorrente, non essendo stato esperito il preventivo procedimento di mediazione previsto dal d.lgs. n. 28/2010, ovvero assegnarsi alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione e fissarsi la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'art. 6 d.lgs. n. 28/2010 (come sostituito dall'art. 84, comma 1, lettere f ed f - bis, d.l. 21 giugno 2013 n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013 n. 98)


4. Nel merito, respingere tutte le domande formulate dalla ricorrente nei confronti dei resistenti, in quanto infondate in fatto e in diritto, nell'an e nel quantum;



5. Accertare e dichiarare l'inadempimento del contratto di prestazione professionale del OT Dott. per imprudenza, imperizia e Controparte_3 negligenza, inosservanza dei canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 comma 2 c.c. e della buona fede, e degli obblighi di corretta informazione, per le causali di cui in premessa e come chiarito sub C. e conseguentemente condannare il terzo chiamato all'integrale risarcimento dei danni tutti subiti e subendi dai resistenti, di natura patrimoniale e non patrimoniale, causalmente collegati al detto inadempimento, ivi compreso quello di risarcire e tenere indenni i IG.ri CP_1
e da qualsivoglia conseguenza negativa dovesse loro
[...] RT derivare dal presente giudizio, in caso di eventuale accoglimento, anche parziale, della domanda formulata dalla IG.ra , da quantificarsi ex artt. 1223 - Parte_1
1226 – 2056 - 2059 c.c., come dedotto e rilevato sub C.1, o in quella maggiore o minor somma risulterà dovuta, anche in seguito alla espletanda istruttoria, ed all'esito del presente giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, secondo gli ormai noti criteri di cui alla Sent. Cass. SS.UU. n. 1712/95.


6. Accertare e dichiarare la invalidità o inefficacia, e comunque la risoluzione del contratto di compravendita concluso tra le Parti in data 4 dicembre 2008 per atto pubblico, rogato dal OT , per le causali di cui in premessa in fatto ed CP_3 in diritto, e/o sulla base del richiamato istituto della “presupposizione”, per venir meno dei “presupposti” assunti dalle Parti, nonché, in via di gradato subordine, la pronuncia di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, e/o la nullità per mancanza di causa o per violazione di norme imperative, conseguentemente disponendo le rispettive retrocessioni/restituzioni di beni immobili e prezzo pagato tra le Parti contraenti.


7. Sia in caso di accoglimento della suesposta domanda dei resistenti, che nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda della ricorrente, nel qual caso andrà indicentalmente accertata la simulazione del prezzo relativa alla compravendita rogata nel dicembre 2004, ritenere unico Persona_1 ed esclusivo responsabile della totale/parziale nullità-invalidità o risoluzione del contratto di compravendita rogato il 04.12.2008, in forza del contestato ed accertando inadempimento, il OT , e conseguentemente condannarlo, in Controparte_3 favore dei resistenti, all'integrale risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali e/o alle eventuali restituzioni/ripetizioni e di ogni e qualsivoglia pregiudizio patrimoniale e non, subito e subendo, nella misura che risulterà dovuta, come dedotto e rilevato sub C.1, anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione del vincolo taciuto, con il pagamento della somma necessaria e l'espletamento delle relative formalità, ovvero in quella maggiore o minor somma risulterà dovuta, anche in seguito alla espletanda istruttoria, ed all'esito del presente giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, secondo gli ormai noti criteri di cui alla Sent. Cass. SS.UU. n. 1712/95. 8. In ogni caso, con vittoria di spese, dei diritti e degli onorari di causa oltre agli accessori di legge, ed al rimborso forfetario ex D.M.10.03.2014, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari.»;
- con comparsa di costituzione è intervenuto nel giudizio il terzo chiamato OT dott. deducendo di aver svolto diligentemente il proprio Controparte_3 mandato professionale e chiedendo il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti, rassegnando le seguenti conclusioni: « Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
- In via preliminare, disporre il mutamento del rito in ordinario, stante la complessità della materia e dell'istruttoria.
- In via principale, respingere le domande proposte nei confronti del OT Dr.
, in quanto infondate in fatto e diritto per quanto esposto nella Controparte_3 superiore narrativa.
- In via subordinata, ritenere non manifestamente infondata e rilevante la duplice questione di legittimità costituzionale sollevata, disponendo la sospensione del giudizio e la trasmissione degli atti alla Corte Costituzionale per la decisione della predetta questione.
- In via del pari subordinata e con salvezza di gravame, nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte nei confronti del OT Dr.
, limitare comunque il risarcimento ai sensi degli artt. 1223, 1225 Controparte_3
e 1227 c.c..
- Con vittoria di spese di lite»;
- il Tribunale, dopo aver disposto la consulenza tecnica d'ufficio, all'udienza del
07.02.2019 tratteneva la causa in decisione senza assegnazione di ulteriori termini per il deposito di conclusionali e repliche.
§ 2. — All'esito del giudizio, il Tribunale ha così deciso: «Il Tribunale ordinario di Roma – X Sezione civile, in composizione monocratica, pronunciando nella causa tra le parti in epigrafe meglio indicate così provvede :

1. dichiara che il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data
04.12.2008 è parzialmente nullo ex artt. 1418 e 1419 secondo comma c.c. in relazione alla clausola con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita;

2. in accoglimento parziale della domanda della ricorrente condanna
[...]
e in solido tra loro, a pagare a la CP_1 RT Parte_1 somma complessiva di € 23.000,00; 3. condanna e in solido tra loro, a E_ RT rifondere a le spese di lite che si liquidano in complessivi euro € Parte_1
3.326,70, di cui euro 2.738,00 per compensi, € 410,70 per spese generali (15% sul compenso totale) oltre ad € 178,00 di spese oltre ad iva e cpa come per legge;



4. spese compensate per quanto concerne la posizione della terza chiamata;



5. pone le spese di Consulenza definitivamente a carico di e E_ in solido tra loro». RT
A fondamento della decisione, il primo Giudice, per quanto interessa il presente giudizio di appello, ha stabilito che:
- sulla rimessione in termini 2.Preliminarmente deve osservarsi che non può accogliersi l'istanza di rimessione in termini proposta dalla Difesa in relazione alla produzione documentale costituita dall' istanza di affrancazione del vincolo di prezzo massimo presentata dai resistenti, in data 11.02.2019, presso il competente Ufficio del Comune di Roma Capitale.
Invero non si può tener conto di documentazione formatasi dopo che la causa veniva trattenuta in decisione.
- sull'improcedibilità della domanda 3.Parimenti deve essere disattesa l'eccezione d'improcedibilità della domanda giudiziale per non esser stato esperito il preventivo procedimento di mediazione previsto dal d.lgs. n. 28/2010.
Invero il presente giudizio ha ad oggetto la nullità parziale di un contratto di compravendita e pertanto non attiene alla materia dei diritti reali talchè non è necessario l'esperimento del preventivo procedimento di mediazione obbligatoria.
- nel merito: ricostruzione dei fatti del primo giudice 4.1.L'immobile oggetto della compravendita è stato edificato su area concessa in diritto di superficie mediante apposita convenzione alla cooperativa “CE.RE.CO. - Centro Residenziale
Cooperativo - Società a responsabilità limitata”, in diritto di superficie per 99 anni, giusta convenzione urbanistica, rogata ai sensi dell'art. 35 della L. 865/1971, con atto pubblico a rogito del OT Per_2 rep. n. 132904/14049 del 13.02.1980, registrato in data 26.06.1980 presso
[...]
Ufficio Del Registro di Roma al protocollo n. 2876 e trascritto in data 02.10.1980 presso
Conservatoria R.r.i.i Di Roma 1 al n. 49109 di formalità.

4.2.La società CE.RE.CO. - Centro Residenziale Cooperativo - Società a responsabilità limitata cedeva gli immobili oggetto di giudizio a (dante causa degli odierni resistenti) con atto Persona_3 pubblico del 13.12.1988 rogito del notaio , rep. 4696/2289, registrato in data 02.01.1989 Persona_4 presso Ufficio del Registro di Roma, al protocollo n. 277 e trascritto in data 09.01.1989 presso
Conservatoria dei R.R.I.I. di Roma 1 al n. 1744 di formalità, pagando la somma di Lit. 62.763.578 pari ad € 32.414,68 (All. 2 al Doc. 1).

4.3.Con atto pubblico di compravendita del 04.12.2008 a rogito del notaio Dott. Persona_5
rep. 418/309, registrato in data 05.12.2008 presso Ufficio del Registro di Orbetello al protocollo
[...]
n. 1856 e trascritto in data 17.12.2008 presso conservatoria R.R.I.I. di Roma 1 al n. 166501/102600 di formalità (All. 1 al Doc. 1), e vendevano, a per E_ RT Parte_1 l'importo di € 353.500,00, la proprietà superficiaria delle seguenti porzioni immobiliari, site nel Comune di Roma, Piano di zona “Laurentino 38”, lotto T8, Via Paolo Buzzi, 79 e precisamente: 1) appartamento posto al piano decimo della scala “b”, distinto con l'interno n. 19 (ex interno 39) composto da salone, camera, cameretta, doppi servizi, cucina e due balconi, con annessa cantina posta al piano seminterrato, distinta con il n. 19/b; 2) posto auto coperto sito al piano primo sottostrada, ad uso pertinenziale dell'appartamento sopra descritto, distinto con il numero 19/b. Dette porzioni immobiliari, risultano censite presso il Catasto dei Fabbricati del comune di Roma al foglio 872, particella 556, con i seguenti numeri: Sub 501 Appartamento + Cantina e Sub 13 Posto auto.
- sulle SU della Corte di Cassazione n. 18135 del 2015 5.Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella nota sentenza n. 18135 del 16.9.2015, hanno affermato che il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma
49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.
La Suprema Corte, in sintesi, ha fondato le proprie argomentazioni sull'entrata in vigore dell'art. 31 comma 49 bis della L. n. 448/1998 (per effetto del D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito nella L.12.7.2011 n. 106), secondo il quale : “i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze, nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992 n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo...”. Tale norma non avrebbe ragion d'essere se non fosse riferita anche ai trasferimenti successivi alla vendita, o all'assegnazione di alloggio, in proprietà, o in diritto di superficie effettuati dal titolare della concessione.
Tale indirizzo si è poi consolidato nelle sentenze successive (Cass., Sez. 2 - , Sentenza n. 21 del
03/01/2017 e n. 28949 del 04.12.2017).

6.Ne deriva che la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto - ex artt. 1419, comma 2, e 1339 c.c. - con altra contemplante il prezzo massimo.
- sulla simulazione del prezzo eccepita dai resistenti 7.I resistenti chiedono di accertarsi, in via incidentale, “la simulazione del prezzo della suddetta compravendita tra i resistenti ed il proprio dante causa, per quanto rileva ai fini del presente giudizio, anche senza il contraddittorio delle parti del suddetto contratto” (Cfr. comparsa di costituzione e risposta). Tuttavia, tale accertamento, oltre che inammissibile per assenza del contraddittore necessario, appare irrilevante ai fini del presente giudizio in cui si deve accertare quale sia il prezzo massimo di cessione previsto dalla legge.
- sulla presupposizione e sulle domande di annullamento e risoluzione 8.Chiedono ancora i ricorrenti l'applicazione dell'istituto della presupposizione che, nel caso di specie, atterrebbe “ad un elemento fondamentale del contratto di compravendita rogato, quale il prezzo di vendita, oltre che, ovviamente, all'oggetto della vendita ed alla stessa commerciabilità del bene a prezzi di mercato, ergo alla stessa piena regolarità e legittimità dell'atto di compravendita” formulando quindi
“domanda espressa di accertamento e dichiarazione di invalidità o inefficacia, e comunque la risoluzione del contratto di compravendita concluso in data 4 dicembre 2008 per atto pubblico, rogato dal OT
, per venir meno dei “presupposti” assunti dalle parti, nonché, in via di gradato subordine, la CP_3 pronuncia di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, e/o la nullità per mancanza di causa o per violazione di norme imperative, in forza del richiamato istituto della presupposizione”. In realtà, più che l'istituto della presupposizione che riguarda circostanze fattuali, i resistenti sembrano voler configurare un errore di diritto ex artt. 1427 e 1429 comma 2° cod. civ. in ordine all'esistenza ed alla permanenza dell'onere reale del prezzo massimo di cessione sull'immobile (errore su una qualità dell'oggetto della prestazione determinante del consenso). Tuttavia le domande dei resistenti di annullamento o risoluzione del contratto non possono trovare applicazione. Invero verificandosi la sostituzione automatica del prezzo massimo di cessione determinato per delega legislativa nella convenzione e negli atti amministrativi determinativi del alla clausola CP_4 del contratto che prevedeva invece il prezzo di mercato, quest' ultima non può considerarsi essenziale (vedi in tal senso Cass. sez. lav. 23.1.1999 n. 645); 2) dal momento che l'errore di diritto rileva soltanto se concerne circostanze esterne al contratto, influenti sulla valutazione soggettiva della convenienza del negozio mentre deve escludersi la rilevanza dell'errore del contraente che concluda il contratto ignorando l'esistenza delle norme imperative da cui deriva l'integrazione del negozio a norma dell'art. 1339 cod. civ. e quindi la modifica del regolamento contrattuale, attesa la mancanza del carattere esterno al negozio delle clausole rispetto alle quali si è verificata una sostituzione legale (vedi Cass. 21.12.1994 n. 11032).
Inoltre le convenzioni urbanistiche contenenti i prezzi massimi di cessione sono trascritte nei registri immobiliari, al pari delle convenzioni di rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione, e che pertanto, anche a voler ritenere che per la loro natura formale convenzionale non sia invocabile, nonostante la loro sostanziale funzione normativa delegata quanto al prezzo massimo di cessione, il principio ignorantia legis non excusat, deve essere esclusa la necessaria unilateralità dell'errore, presupposto della sua riconoscibilità, in quanto entrambi i contraenti attraverso la consultazione dei registri immobiliari si sarebbero potuti rendere conto del permanere del vincolo del prezzo massimo di cessione (vedi Cass. n. 1970/1962), per cui l'alienante non può invocare la tutela del proprio affidamento nella possibilità di vendere a prezzo di mercato. Da ultimo sull'argomento, nella gerarchia dei vizi del contratto che stabilisce l'ordine logico delle questioni che devono essere indagate, l'esame della questione della nullità parziale di una clausola contrattuale ex art. 1418 comma 2° cod. civ. per violazione di norma imperativa con conseguente sostituzione automatica ex art. 1339 cod. civ. precede quello della questione di annullamento del contratto per errore di diritto sulla clausola stessa, sicché tale ultima questione dovrebbe essere esaminata quando già la clausola nulla è stata sostituita dalla clausola valida del prezzo massimo di cessione.
- sulla nullità parziale del contratto di compravendita 9.Deve pertanto dichiararsi che il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data
04.12.2008 è parzialmente nullo - ex artt. 1418 e 1419 secondo comma c.c. - in relazione alla clausola, con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita di € 353.500,00, con conseguente sostituzione automatica ex art. 1339 c.c. del prezzo originariamente convenuto tra le parti.
10.La ricorrente afferma che tale sostituzione debba riguardare la differenza tra il prezzo di vendita (€ 335.000,00) ed il prezzo massimo di cessione come accertato dal Consulente (€55.283,24).
11.Ritiene tuttavia il Tribunale che occorra considerare l'intera normativa. Invero il meccanismo della nullità parziale presuppone che venga violata una norma imperativa e tale è quella che non lascia alcuno spazio all'autonomia delle parti (salva l'eventuale rinunzia ai diritti acquisiti).
Nel caso di specie tuttavia accanto alla normativa sopra richiamata prevedente il prezzo massimo di cessione il legislatore con il decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, in legge 12 luglio 2011, n. 106 (Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l'economia 13 maggio
2011 n.70) ha aggiunto al comma 49 dell'art.31 (Norme particolari per gli enti locali) della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo) il comma 49-bis, del seguente testuale tenore : “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unita' abitative e loro pertinenze nonche' del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprieta', stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge
17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita' in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo…..”. Il pagamento del corrispettivo costituisce : “una sorta di restituzione al patrimonio pubblico del beneficio economico fruito al tempo dell'assegnazione dell'area. Come dire che, versato un corrispettivo aggiuntivo al Comune, non sussiste più il rischio che la cessione della proprietà superficiaria dell'immobile al prezzo di mercato determini inammissibili speculazioni da parte del privato assegnatario” (Cfr. Tribunale di Roma, sentenza n. 9863/2014) consentendo così la liberazione dell'immobile dal vincolo reale gravante sullo stesso. Che le due normative siano legate si evince anche dalla sentenza della Sezione Unite che ritiene sussistente il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971 “qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998”. Il diritto alla rimozione del vincolo si configura come diritto potestativo non residuando in capo al alcuna discrezionalità nella valutazione della domanda sussistendone i requisiti di legge. CP_4 L'esistenza di un diritto potestativo alla rimozione del vincolo non può non incidere sull'imperatività della norma che invece dovrebbe escludere ogni spazio all'autonomia privata.
- sull'indebito e sull'abuso del diritto 12.I resistenti affermano che, nel caso di accoglimento della domanda della ricorrente, si determinerebbe un indebito arricchimento della medesima di cui censurano il comportamento in mala fede.
La Difesa del terzo chiamato ipotizza, in tale ipotesi, un abuso del diritto.
Tali doglianze paiono fondate.
Invero si ha abuso del diritto quando il titolare di un diritto soggettivo, pur in assenza di divieti formali, lo eserciti con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede, causando uno sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, ed al fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà furono attribuiti. Per tale ragione si definisce l'abuso del diritto quale esercizio “controfunzionale” del medesimo. La figura dell'abuso del diritto si evince dalla previsione di singole norme (art. 330 c.c. - abuso della potestà genitoriale;
art. 1015 c.c. - abuso dell'usufruttuario; art. 2793 c.c. - abuso della cosa data in pegno, art. 833 c.c. – abuso del diritto di proprietà riguardante i diritti reali e gli articoli 1175 e 1375 c.c. relativi ai diritti obbligatori). L'istituto dell'abuso del diritto è oggi espressamente regolato dall'art. 54 della Carta dei diritti fondamentali dell' Unione Europea firmata a Nizza il 7 dicembre 2000. Il Trattato di Lisbona (1 dicembre 2009) ha quindi riconosciuto alla Carta di Nizza il medesimo valore giuridico dei trattati. Si tratta pertanto di un istituto codificato che deve trovare applicazione anche nell'ordinamento Italiano.
Ricorrendo tali presupposti, è consentito al giudice di merito sindacare e dichiarare inefficaci gli atti compiuti in violazione del divieto di abuso del diritto, oppure condannare colui il quale ha abusato del proprio diritto al risarcimento del danno in favore della controparte contrattuale (Cfr. Cass., Sez. 3,
Sentenza n. 20106 del 18/09/2009). Infatti l'abuso del diritto costituisce un limite esterno alla libertà contrattuale legato ai principi di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.) i quali rilevano sia sul piano dell'individuazione degli obblighi contrattuali, sia su quello del bilanciamento dei contrapposti interessi delle parti.
Sotto il primo profilo, essi impongono alle parti di adempiere obblighi anche non espressamente previsti dal contratto o dalla legge, ove ciò sia necessario per preservare gli interessi della controparte;
sotto il secondo profilo, consentono al giudice di intervenire anche in senso modificativo o integrativo sul contenuto del contratto, qualora ciò sia necessario per garantire l'equo contemperamento degli interessi delle parti e prevenire o reprimere l'abuso del diritto (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 20106 del
18/09/2009).
La buona fede costituisce una specificazione degli "inderogabili doveri di solidarietà sociale" di cui all'art. 2 Cost.
Nella Relazione ministeriale al codice civile si legge che il principio di correttezza e buona fede,
"richiama nella sfera del creditore la considerazione dell'interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all'interesse del creditore". La buona fede nell'esecuzione del contratto si sostanzia in un generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali, quanto dal dovere extracontrattuale del "neminem laedere", trovando tale impegno solidaristico il suo limite precipuo unicamente nell'interesse proprio del soggetto, tenuto, pertanto, al compimento di tutti gli atti giuridici e/o materiali che si rendano necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte, nella misura in cui essi non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico (Sez. 3, Sentenza n. 10182 del 04/05/2009 Rv. 608010 - 01).
La violazione delle regole di buona fede e correttezza determina un abuso del diritto istituto che viene utilizzato al fine di assicurare la coerenza dell'ordinamento giuridico. Si legge in proposito nella sentenza emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in data
13 settembre 2005 n. 18128 in merito alla possibilità di riduzione d'ufficio della penale che : “Il secondo fondato sull'osservazione che l'esegesi tradizionale non appariva più adeguata alla luce di una rilettura degli istituti codicistici in senso conformativo ai precetti superiori della Costituzione, individuati nel dovere di solidarietà nei rapporti intersoggettivi (art. 2 Cost.), nell'esistenza di un principio di inesigibilità come limite alle pretese creditorie (C. cost. n. 19/94), da valutare insieme ai canoni generali di buona fede oggettiva e di correttezza (artt. 1175, 1337, 1359, 1366, 1375 cod. civ.)”. Dunque l'abuso del diritto svolge una funzione integrativa dell'obbligazione assunta dal debitore, quale limite all'esercizio delle corrispondenti pretese, avendo ciascuna delle parti contrattuali il dovere di tutelare l'utilità e gli interessi dell'altra, nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori (Cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 17642 del 15/10/2012).
In altri termini la titolarità di un potere non consente di utilizzarlo secondo tutte le modalità in astratto ipotizzabili dovendosi preferire quelle soluzioni che incidono nell'assetto degli interessi in modo proporzionato. Gli elementi costitutivi dell'abuso del diritto sono così individuati dalla giurisprudenza :

1. titolarità di un diritto soggettivo;

2. esercizio con modalità non necessarie ed irrispettose del dovere di correttezza e buona fede;

3. sproporzionato ed ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale;

4. fine di conseguire risultati diversi ed ulteriori rispetto a quelli per i quali quei poteri o facoltà sono attribuiti.
Ritiene il Tribunale che tali elementi ricorrano nel caso in esame ove si consideri la disciplina applicabile nel suo complesso.
Invero i ricorrenti chiedono la restituzione del prezzo pagato in eccesso rispetto al prezzo massimo di cessione. Questa richiesta sarebbe pienamente legittima ove l'ordinamento non concedesse altri rimedi per liberare il bene e pertanto il vincolo del prezzo massimo fosse destinato a seguire il bene - quale onere reale - per tutti i trasferimenti futuri come affermato dalle Sezioni unite.
In realtà così non è in quanto è riconosciuto al proprietario (ma non a colui che ha venduto) di procedere all'affrancazione del bene pagando un prezzo. Viene così frustrata la ratio della norma di calmierare il mercato immobiliare.
Ciò consente di liberare il bene dal vincolo e quindi permette di raggiungere un risultato più favorevole della mera restituzione del prezzo pagato in eccesso.
La Corte di Cassazione ha ritenuto “sleale” “il comportamento della parte che invochi la risoluzione del contratto per inadempimento pur avendo altre vie per tutelare i propri interessi” (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13208 del 31/05/2010). Se la sostituzione automatica di clausole deriva direttamente dalla legge l'azione di restituzione è invece nella disponibilità dell'acquirente. Pertanto l'acquirente che, pur potendo affrancare il bene, richieda la differenza di prezzo esercita il suo diritto (ad avere un bene libero da vincoli) in maniera contraria ai doveri di buona fede e correttezza.
13.La stessa Corte di Cassazione nella sentenza n. 29949 del 04.12.2017 non esclude, a priori, la configurabilità dell'abuso del diritto disconoscendolo nel caso sottoposto al suo esame in quanto la condotta non aveva “causato alcuna sproporzione o ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale”. Nel caso in esame invece tale sproporzione esiste ove si consideri che il CTU poteva accertare che il : “Prezzo massimo di cessione degli immobili di causa alla data del 04/12/2008 (data atto OT Dott. ) con riduzione del 10% per età compresa tra 10 e 20 anni: € 55.283,24 (Euro CP_3 cinquantacinquemiladuecentottantatre/24)” laddove il prezzo pattuito era pari ad € 335.000,00. Mentre le : “Somme necessarie per il riscatto degli immobili di causa (corrispettivo di affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione calcolato sulla base dell'ultima deliberazione dell'assemblea capitolina n° 116 del 23/10/2018) : CAffr. = € 17.431,14 (Euro diciassettemilaquattrocentotrentuno/14)”. Si legge nella sentenza C-373/97 della Corte di Giustizia dell'Unione Europea che : “il diritto comunitario non osta a che i detti giudici applichino la detta disposizione del diritto interno nel caso in cui un azionista abbia optato, tra i rimedi giuridici disponibili per ovviare ad una situazione determinata dalla violazione della direttiva, per quello produttivo di un danno talmente grave ai legittimi interessi altrui da risultare manifestamente sproporzionato”.
La scelta operata dai ricorrenti appare contraria ai doveri di buona fede e correttezza nonché ai principi dell'ordinamento in quanto essi chiedono la restituzione del prezzo eccedente quello massimo conservando altresì la possibilità di richiedere l'affrancazione preferendo così lo strumento più gravoso per i debitori e conseguendo in tal modo obiettivi ulteriori e diversi rispetto a quelli indicati dal legislatore.
Anche se tale intento non può definirsi emulativo la scelta dei ricorrenti dell'opzione della restituzione del prezzo eccedente quello massimo in luogo dell'affrancazione, per la loro utilità con aggravamento ingiustificato della posizione dei resistenti, deve considerarsi lesiva del principio di buona fede e costituisce pertanto un'ipotesi di abuso del diritto. 14.Nel caso in cui venga accertato una situazione di abuso del diritto la reazione dell'ordinamento consiste nel negare la tutela ai diritti esercitati in violazione delle regole di buona fede e correttezza che debbono presiedere i rapporti contrattuali. Troverà quindi applicazione l'exceptio doli generalis istituto che consentiva nel diritto romano al Pretore di tutelare situazioni in contrasto con lo ius civile. Si tratta di un'azione di natura oggettiva che consente al debitore di opporsi a pretese del creditore che, pur apparentemente conformi al diritto esercitato, costituiscono un esercizio scorretto dello stesso in quanto volto a perseguire interessi non tutelati dall'ordinamento (cfr. artt. 1241 ss., 1260, 1359, 1426, 1438, 1460, 1490).
15.La pretesa dei ricorrenti deve pertanto essere limitata alle somme necessarie per ottenere l'affrancazione pari ad euro € 17.431,14 cui debbono aggiungersi le spese per avvalersi di un tecnico liquidate equitativamente in complessivi € 5.568,86 per complessivi € 23.000,00.
Tali valutazioni sono effettuate ai valori attuali della moneta e debbono ritenersi comprensive di interessi e rivalutazione monetaria. 16.Quest'interpretazione è l'unica che consente un'applicazione della norma conforme alla Costituzione altrimenti determinandosi un'ingiustificata disparità di trattamento tra coloro che sono stati proprietari degli immobili sino al luglio 2011 che non hanno avuto la possibilità di affrancare l'immobile e potrebbero pertanto essere tenuti a restituire le somme versate in eccedenza e quelli divenuti proprietari successivamente a tale data cui invece è stata riconosciuta la possibilità di affrancare il bene e di rivenderlo senza limiti di prezzo.
Tale disparità costituirebbe una patente violazione dell'articolo 3 della Costituzione.
17.Essa risulta corroborata alla luce della legge 17 dicembre 2018 , n. 136 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria). Tale norma così dispone : “Art. 25-undecies ( Disposizioni in materia di determinazione del prezzo massimo di cessione ). — 1. All'articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sono apportate le seguenti modificazioni: a) il comma 49 -bis è sostituito dal seguente: “49 –bis I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”; b) dopo il comma 49 -ter è inserito il seguente: “49 -quater . In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49 -bis e 49 -ter , il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49 –ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”. In base all'articolo 49-quater “In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato”. Dunque la presentazione dell'istanza di affrancazione che ora può avvenire “a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile” rende inefficace il contratto di compravendita “limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato”. L'azione di restituzione dell'indebito viene così paralizzata anche se il relativo diritto si estinguerà solo “con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49 –ter” . 18.La domanda della ricorrente deve essere pertanto parzialmente accolta e, per l'effetto,
[...]
e in solido tra loro, debbono essere condannati a pagare a CP_1 RT Parte_1 la somma complessiva di € 23.000,00.
[...]
- sulla domanda di garanzia esercitata nei confronti del terzo chiamato 19.La domanda di garanzia esercitata dalla ricorrente nei confronti del OT deve invece essere respinta.
Deve innanzitutto osservarsi come - in base all'articolo 27 della legge notarile – il notaio è obbligato a stipulare l'atto fatta eccezione dei casi di cui al successivo articolo 28. Nel caso in esame, prima della sentenza delle Sezioni Unite del 2015, l'interpretazione maggioritaria in giurisprudenza riteneva che gli immobili dell'edilizia agevolata fossero liberamente trasferibili senza limiti di prezzo. Nello stesso senso erano anche il parere espresso dal Consiglio Nazionale del Notariato del
20.10.2011 ed le indicazioni fornite dal Comune di Roma nella circolare del 2013. Nel caso in esame poi l'atto veniva stipulato nel 2008 prima dell'entrata in vigore dell'art. 31 comma 49 bis della L. n. 448/1998 (per effetto del D.L. 13.5.2011 n. 70, convertito nella L.12.7.2011 n.
106), Nessuna mancanza di diligenza può pertanto ravvisarsi nell'operato del OT . CP_3
- sulla decisione sulle spese Come da dispositivo
§ 3. — Ha proposto appello ed ha così concluso: “I. - Parte_1
Previa dichiarazione di nullità o annullamento parziale della gravata ordinanza: II. - accertarsi e dichiararsi che il contratto di vendita delle porzioni immobiliari per cui é causa, stipulato tra le parti del giudizio, é parzialmente nullo, in particolare, all'art. 2 (pag. 3 del medesimo contratto), nella parte in cui si stabilisce il prezzo di vendita in € 353.500,00; III. accertarsi e dichiararsi che il prezzo della proprietà superficiaria relativa ai cespiti ceduti dal resistente è quello, stabilito “ex lege”, di € 61.425,82 o, in via gradata, di quello “exlege” che emerso all'esito della c.t.u. di primo grado. IV. Per l'effetto, voglia il sig. giudice disporre, ai sensi del combinato disposto dell'art. 35 della L. 865/1971, dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001, nonché degli artt. 1418, 1419 e 1339 del codice civile, la sostituzione automatica del suddetto prezzo di vendita, come sopra dichiarato nullo, con quella stabilito “ex lege”, di € 61.425,82 o, in via gradata, a quello “ex lege” emerso all'esito della c.t.u. di primo grado. V. Per l'ulteriore effetto, condannarsi il sig. e la sig.ra E_
, alla restituzione/ripetizione, in favore della sig.ra RT [...]
, di quanto da quest'ultima indebitamente pagato al suddetto resistente, per Parte_1 la causali di cui sopra, pari ad € 292.074,18 o, in via gradata, a quella determinata
“ex lege” emerso all'esito della c.t.u. di primo grado. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio”.
e hanno resistito al gravame E_ RT proponendo appello incidentale ed hanno così concluso: “a. IN VIA PRELIMINARE ED URGENTE Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello adita, ai sensi e per gli effetti dell'art. 351 c.p.c., sospendere con decreto inaudita altera parte l'efficacia esecutiva della ordinanza ex art. 702 ter, del Tribunale di Roma, X SEZIONE CIVILE, Giudice unico dott. Antonio Perinelli, del 11.03.2019, n. R.G. 10979/2017, munita della formula esecutiva in data 15.04.2019 e notificata al solo IG. , unitamente E_ all'atto di precetto, in data 06.05.2019, e comunque dell'esecuzione intrapresa, ravvisandosi nel caso di specie giusti motivi d'urgenza, fissando al contempo l'udienza ex art. 351, comma terzo, c.p.c., ovvero, in via subordinata, voglia comunque fissare l'udienza dinnanzi al Collegio per la decisione sulla sospensione dell'efficacia esecutiva della richiamata sentenza, prima dell'udienza di comparizione. b. IN VIA PRINCIPALE b.

1. Rigettare le avverse deduzioni ed eccezioni ed in breve l'appello principale
e, previa dichiarazione di nullità o annullamento anche parziale della gravata ordinanza, valutate le eccezioni e deduzioni, anche di illegittimità costituzionale della Legge n. 106/2011, spiegate in primo grado e con il presente atto, in accoglimento degli spiegati motivi di appello incidentale : b.

2. Ritenere pertinente la novella intervenuta in materia, e precisamente l'art. 25 undecies della Legge n. 136/2018, anche d'ufficio, e applicarla alla fattispecie controversa posta all'attenzione della Ecc.ma Corte d'Appello. b.

3. Conseguentemente dichiarare l'inefficacia della clausola relativa al prezzo del contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 04.12.2008 in pendenza della domanda di affrancazione depositata dal IG. al E_ [...]
protocollo n. QI/2019/23980 del 11.02.2019, la quale, una volta CP_5 concluso il procedimento amministrativo oggi pendente, diverrà pienamente valida ed efficace, con estinzione di ogni avversa pretesa;
b.

3. Per l'effetto, dichiarare improcedibile ed improponibile l'avversa domanda, ed assorbiti gli altri motivi. c. IN VIA SUBORDINATA Nella non creduta e denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle censure dell'appellante, rilevata la nullità dell'ordinanza decisoria ex art. 702 ter C.p.c. di primo grado, accertate le violazioni di legge di cui in premessa e valutate le deduzioni ed eccezioni tutte formulate anche in primo grado, per l'effetto riformare la stessa, alla luce della novella intervenuta, previo supplemento istruttorio, attesa l'indeterminabilità, all'attualità, del corrispettivo di affrancazione, anche in accoglimento delle conclusioni formulate in primo grado, qui da intendersi tutte espressamente richiamate ed integralmente trascritte. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti difensori antistatari.”.
ha resistito al gravame ed ha così concluso: Controparte_3
“«Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previa ogni opportuna declaratoria del caso: a) in via principale, - rigettare il presente appello in quanto infondato in fatto e diritto, confermando integralmente la sentenza impugnata;
c) In via subordinata e con salvezza di gravame, nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte nei confronti del OT Dr.
[...]
, limitare comunque il risarcimento ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227 CP_3
c.c.
- Con vittoria di spese di lite”.
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del 17 marzo 2025, previa concessione dei termini come da decreto pubblicato il 16.01.2025.
§ 5. — L'appello principale contiene i seguenti motivi di impugnazione: 1.- NULLITA' DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DEL
PRINCIPIO DEL CONTRATTITTORIO. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 24 E 111 DELLA COSTITUZIONE, NONCHE' DELL'ART. 101 C.P.C. 2.- IN VIA GRADATA - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 31, COMMA 49 BIS DELLA L. 448/1998, INTRODOTTA DALL'ART. 25DE UNDECIES DELLA L. 138/2018. 2.1.- IN VIA ULTERIORMENTE GRADATA, - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL'ART. 11 DELLE PRELEGGI E DELL'ART. 2033 DEL CODICE CIVILE - VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 3, 10, 24, 42, 47, 102, 111 E 117, PRIMO COMMA, COST., E VIOLAZIONE DELL'ART. 6 DELLA CONVENZIONE EUROPEA PER LA SALVAGUARDIA DEI DIRITTI DELL'UOMO E DELLE LIBERTÀ FONDAMENTALI, COME INTERPRETATO IN MODO CONSOLIDATO DALLA CORTE DI STRASBURGO (CEDU). 3.- IN VIA ULTERIORMENTE GRADATA, NEL MERITO: VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DEL COMBINATO DISPOSTO DELL'ART. 35 DELLA L. 865/1971, DEGLI ARTT. 14 E 15 DELLA CONVENZIONE TRA Controparte_6
“CE.RE.CO. - CENTRO RESIDENZIALE COOPERATIVO - SOCIETÀ A RESPONSABILITÀ LIMITATA”, DELL'ARTT. 18 DEL D.P.R. 380/2001, NONCHÉ DEGLI ARTT. 1418, 1419 E 1339 E 2033 DEL CODICE CIVILE.
***

L'appello incidentale proposto da e RT E_ contiene i seguenti motivi di impugnazione:

1. Omessa applicazione dell'art. 25 undecies della legge 136/2018, che ha introdotto il comma 49 quater n.3 e conseguente Erronea determinazione del corrispettivo di affrancazione del prezzo massimo di cessione - erronea liquidazione della somma come determinata dalla CTU in primo grado - Necessità di nuova CTU;



2. Violazione e falsa applicazione dell'art.153 comma 2 C.p.c. – Nullità dell'ordinanza per violazione del principio del contraddittorio.


3. RICHIESTA DI APPLICAZIONE DELL'ART.25 undecies della Legge n. 136/2018 – IMPROPONIBILITA' ED IMPROCEDIBILITA' DELLA
AVVERSA DOMANDA RESTITUTORIA NELLE MORE DEL PROCEDIMENTO DI AFFRANCAZIONE CON IL Controparte_5
A FAR DATA DAL 11.02.2019
[...]
§ 5. — Va accolto l'appello incidentale proposto dagli appellati, e la impugnata ordinanza va riformata, in considerazione dello ius superveniens e considerato altresì l'avvio in data 11.2.2019 da parte dei convenuti, già prima dell'emanazione della impugnata ordinanza, della procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 e ha disposto che: “ b) dopo il comma 49 -ter è inserito il seguente: “49 -quater . In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49 -bis e 49 -ter , il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49 –ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”. In sostanza, la comprovata presentazione della domanda di affrancazione del vincolo da parte dei convenuti prima della decisione da parte del Tribunale comportava l'applicazione immediata della suddetta previsione di inefficacia della pattuizione contrattuale riguardante il prezzo di cessione dell'immobile, di talché non poteva comunque accogliersi la domanda di nullità parziale e disporsi, in dispositivo: “1. dichiara che il contratto di compravendita stipulato tra le parti in data 04.12.2008 è parzialmente nullo ex artt. 1418 e 1419 secondo comma c.c. in relazione alla clausola con cui le parti hanno concordato il prezzo di vendita”. In proposito, le S.U. hanno stabilito che: La procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all'art. 31, comma 49- quater, della l. n. 448 del 1998. Sez. U - , Sentenza n. 21348 del 06/07/2022 Ed invece il giudice di primo grado ha, con motivazione contraddittoria, dapprima ritenuto inammissibile la produzione della ricevuta della domanda di affrancazione presentata dai convenuti in data 11.2.2019 dopo che la causa era stata trattenuta in decisione e nonostante l'istanza di rimessione in termini, salvo poi applicare di fatto la normativa di cui al richiamato Art. 25-undecies ( Disposizioni in materia di determinazione del prezzo massimo di cessione ) del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 al fine di corroborare la tesi dell'abuso del diritto da parte dell'appellante principale in relazione alla domanda di ripetizione della differenza del prezzo tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. La produzione documentale effettuata dai convenuti, in quanto idonea ad incidere sulla domanda di nullità proposta dalla doveva essere ammessa e Pt_1 doveva riaprirsi il contraddittorio tra le parti in relazione allo ius superveniens. In proposito, la S.C. ha affermato il principio secondo il quale: Il factum superveniens, in quanto equiparabile allo ius superveniens e idoneo a incidere sull'oggetto della lite, è deducibile nel giudizio di legittimità - con conseguente superamento dei limiti dell'art. 372 c.p.c. circa la prova della documentazione del fatto sopravvenuto - se il contenuto della situazione giuridica controversa ha avuto una definitiva modificazione e se non è richiesto alcun accertamento del fatto medesimo. (Nella specie, la S.C. ha affermato la deducibilità, in sede di legittimità, dell'intervenuta integrazione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 30, comma 4-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, dell'originario atto di compravendita in data successiva alla sentenza d'appello che lo dichiarava nullo, trattandosi di fatto sopravvenuto risultante da atto pubblico notarile fidefaciente). Cass. Ordinanza n. 25396 del 23/09/2024 Non solo, ma il Tribunale, sulla scorta della CTU, ha altresì determinato il corrispettivo di affrancazione dal vincolo relativo al prezzo massimo di cessione calcolato sulla base della deliberazione dell'assemblea capitolina n° 116 del 23/10/2018 nella misura di € 17.431,14 senza considerare che a far data dal 19.12.2018 era entrato in vigore l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 secondo il quale i vincoli riguardanti il prezzo di cessione degli immobili di cui alle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni “per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall'applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati”. Ne deriva che già nel giudizio di primo grado, prima della decisione intervenuta in data 11.3.2019, i criteri in base ai quali è stata svolta la CTU non erano conformi alla nuova normativa, applicabile in virtù della presentazione della domanda di affrancazione in data 11.2.2019, di talché non poteva il giudice di primo grado determinare il corrispettivo dell'affrancazione sulla scorta dell'accertamento effettuato dal CTU. Ciò premesso, va ricordato innanzitutto che nel giudizio di appello avverso l'ordinanza emessa ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c. sono ammessi nuovi documenti ritenuti dal collegio indispensabili. Tale è, evidentemente, la presentazione della domanda di affrancazione del vincolo in data 11.2.2019 ritenuta inammissibile dal Tribunale.
Certamente sono ammissibili, in quanto documenti formatisi dopo la pronuncia impugnata, attestanti il compimento della procedura di affrancazione in relazione agli immobili oggetto di causa, le seguenti produzioni:
- l'Autorizzazione affrancazione 27 novembre 2021,
-il calcolo di affrancazione Roma Capitale,
-l'Atto Notarile di Affrancazione del 30.03.2022, documenti prodotti dagli appellati nel corso del giudizio di appello in data 18 maggio 2022. Per effetto dell'atto notarile di affrancazione del 30.03.2022, dunque, le porzioni immobiliari di cui è giudizio “potranno essere alienate a prezzo di mercato, non essendo più presente alcun prezzo massimo di cessione” (art. 1). Le censure dell'appellante sui profili di incostituzionalità dell'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 risultano infondati alla luce di quanto ritenuto dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 210 del 2021, che ha statuito:
-Sono dichiarate non fondate le questioni di legittimità costituzionale - sollevate dall'Arbitro unico di Roma in riferimento agli artt. 3, 24, 42, 47, secondo comma, 77, secondo comma, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, Cost., quest'ultimo in relazione all'art. 6 CEDU, nonché all'art. 1 Prot. add. CEDU - dell'art. 25- undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49- bis , 49- ter e 49- quater , della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25- undecies del d.l. n. 119 del 2018, che modificano retroattivamente il regime della rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili di edilizia convenzionata. Non sussiste l'asserita lesione dell'art. 77 Cost., perché l'art. 25- undecies mostra attinenza con la materia finanziaria. Né sussiste un vulnus al principio della tutela dell'affidamento, attraverso un'indebita ingerenza del legislatore nell'esercizio della funzione giurisdizionale, perché la modifica normativa censurata è stata introdotta nel
2018, mentre risale al 2015 la pronuncia n. 18135 delle Sez. unite della Cassazione, intervenuta - in un quadro normativo eterogeno che rende evidente che non poteva essersi consolidato un affidamento particolarmente radicato sul tenore delle disposizioni previgenti. Né la soluzione normativa prescelta dal legislatore appare sproporzionata rispetto al fine di correggere la discrasia esistente. Infine, quanto alla asserita violazione del principio di ragionevolezza dell'affidamento sulla stabilità e coerenza della disciplina generale del contratto, del principio di intangibilità della sfera giuridica altrui e del diritto di proprietà, il venditore non modifica ex post il contenuto dispositivo del contratto di compravendita, ma incide sul solo regime eteronomo della circolazione del bene con esso trasferito. La ratio dell'estensione soggettiva del potere di affrancazione deve, dunque, essere individuata nella tutela dell'interesse dell'alienante ad assolvere, sia pure ex post , l'impegno, contrattualmente assunto, di trasferire il bene libero da pesi. Quanto all'entità del contributo di affrancazione, la determinazione dell'importo dovuto per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione scaturisce da una valutazione di politica economica che, se non travalica il normale ambito di discrezionalità, riservata al legislatore ordinario, che non è sindacabile dalla Corte costituzionale, nell'ottica del contemperamento tra le finalità di cura dei bisogni abitativi e di promozione della libertà di iniziativa economica nel mercato immobiliare.
-Il principio della tutela dell'affidamento costituisce ricaduta e declinazione soggettiva della certezza del diritto, la quale, a propria volta, integra un elemento fondamentale e indispensabile dello Stato di diritto, connaturato tanto all'ordinamento nazionale, quanto al sistema giuridico sovranazionale. Nondimeno, il legislatore può introdurre disposizioni che modifichino in senso peggiorativo per gli interessati la disciplina di rapporti giuridici, anche se l'oggetto di questi sia costituito da diritti soggettivi perfetti, alla condizione che tali disposizioni non trasmodino in un regolamento irrazionale, frustrando, con riguardo a situazioni sostanziali fondate sulle leggi precedenti, l'affidamento dei cittadini nella sicurezza giuridica.
- L'adozione di norme retroattive, siano esse innovative a carattere retrospettivo
o di interpretazione autentica, ancorché non sia vietata al legislatore - fatta eccezione per la tutela privilegiata riservata alla materia penale dall'art. 25, secondo comma, Cost. - non è consentita per risolvere, con la forma della legge, specifiche controversie, in quanto violerebbe i principi relativi ai rapporti tra potere legislativo e potere giurisdizionale e concernenti la tutela dei diritti e degli interessi legittimi. È inoltre necessario, ai fini della conformità a Costituzione di norme retroattive, che la retroattività non contrasti con altri valori e interessi costituzionalmente protetti. ( Precedenti: S. 46/2021 - mass. 43714; S. 12/2018 - mass. 39752; S. 170/2013 - mass. 37189; S. 93/2011 - mass. 35501; S. 41/2011 - mass. 35330 ). Sussistono una serie di limiti generali all'efficacia retroattiva delle leggi attinenti alla salvaguardia di principi costituzionali e di altri valori di civiltà giuridica, tra i quali sono ricompresi il rispetto del principio generale di ragionevolezza, che si riflette nel divieto di introdurre ingiustificate disparità di trattamento;
la tutela dell'affidamento legittimamente sorto nei soggetti quale principio connaturato allo Stato di diritto;
la coerenza e la certezza dell'ordinamento giuridico;
il rispetto delle funzioni costituzionalmente riservate al potere giudiziario. ( Precedenti: S. 170/2013 - mass. 37189; S. 78/2012 - mass. 36198; S. 209/2010 - mass. 34739 ). Il principio costituzionale della parità delle parti è violato quando il legislatore statale immette nell'ordinamento una fattispecie di ius singulare che determina lo sbilanciamento fra le due posizioni in gioco. ( Precedenti: S. 46/2021
- mass. 43714; S. 12/2018 - mass. 39752; S. 191/2014 - mass. 38062 ). La giurisprudenza della Corte EDU, nel riconoscere la possibilità che il legislatore adotti norme retroattive, sia pure potenzialmente incidenti sui processi in corso, ove ricorrano motivi imperativi di interesse generale, non può non lasciare ai singoli Stati contraenti quantomeno una parte del compito e dell'onere di identificarli, trattandosi, tra l'altro, degli interessi che sono alla base dell'esercizio del potere legislativo.
Pertanto, il legislatore, nel rispetto del limite posto per la materia penale dall'art. 25 Cost., può emanare norme retroattive, anche di interpretazione autentica, purché la retroattività trovi adeguata giustificazione nell'esigenza di tutelare principi, diritti e beni di rilievo costituzionale, che costituiscono altrettanti motivi imperativi di interesse generale, ai sensi della CEDU. Parimenti, va respinta la contestazione dell'appellante principale secondo la quale sussisterebbe un evidente abuso del processo e del diritto da parte dei sig.ri e in quanto, già dall'anno 2020, i predetti appellati avrebbero CP_1 CP_2 potuto procedere alla definizione “semplificata” dell'istanza di affrancazione resa possibile dalla procedura accelerata, operativa già dall'anno 2020, in virtù della deliberazione di Giunta Capitolina, n. 103/2020 e che avrebbe comportato la possibilità di poter stipulare detta convenzione, immediatamente dopo la sua presentazione evitando in tal modi di paralizzare sine die i diritti e le azioni della sig.ra che Pt_1 non ha potuto disporre liberamente del proprio alloggio per un periodo di tempo significativo. La contestazione è errata in fatto. Invero, dall'atto notarile di affrancazione stipulato dagli appellati il 30 marzo 2022 con Roma Capitale risulta, nelle premesse al punto 16, che gli appellati hanno, appunto, aderito alla procedura accelerata di cui alla citata delibera. Pertanto, in applicazione del disposto di cui all'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 secondo il quale: “L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 -bis e 49 –ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”, e stante l'avvenuta affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione conseguita dagli appellati, le domande di dichiarazione di nullità parziale e di restituzione della differenza tra il prezzo massimo di cessione e il prezzo convenuto e pagato dalla reiterate dall'appellante principale nel presente giudizio di appello, vanno Pt_1 respinte. La statuizione riguardante la posizione del notaio non è Controparte_3 stata impugnata. Essa è pertanto divenuta definitiva, compresa la statuizione di compensazione delle spese.
§ 6. — Quanto alle spese del doppio grado di giudizio tra l'appellante principale e gli appellanti in via incidentale, stante la riforma dell'impugnata ordinanza, il Collegio ritiene che:
-la causa è stata decisa esclusivamente sulla base dello ius superveniens, e della produzione nel corso del giudizio di appello dell'atto notarile di affrancazione del prezzo massimo di cessione intervenuto tra gli appellati e Roma Capitale il 30.3.2022, nel corso del giudizio di impugnazione;

-.ai sensi dell'art. 92 comma II c.p.c. novellato prima dell'introduzione del giudizio ricorre il caso delle “gravi ed eccezionali ragioni” (Corte Costituzionale n. 77/2018), assimilabili, quanto alla portata dirimente, ai casi di assoluta novità della questione trattata o al mutamento della giurisprudenza previsti dalla citata norma;

- le spese vanno pertanto integralmente compensate. In applicazione dei medesimi criteri, le spese della CTU svolta nel giudizio di primo grado vanno poste nella misura della metà a carico di e per Parte_1
l'altra metà a carico di e E_ RT

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti di e appellanti in via incidentale, e E_ RT contro l'ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. resa tra le parti dal Controparte_3
Tribunale di Roma, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
1. — rigetta l'appello principale;

2. — accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata ordinanza, rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1
e E_ RT
3. — compensa tra le parti le spese del giudizio di primo grado nonché le spese del presente giudizio di appello, e pone definitivamente le spese della CTU svolta nel giudizio di primo grado nella misura della metà a carico di e per Parte_1
l'altra metà a carico di e E_ RT
- Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 inserito dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di dell'ulteriore importo Parte_1
a titolo di contribuito unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13. Così deciso in Roma il giorno 17 marzo 2025. Il Presidente estensore