REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brindisi
Sezione civile
Il Tribunale di Brindisi - sezione civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Caterina
Greco, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 255/2018 del ruolo generale contenzioso civile avente per oggetto “Responsabilità professionale”, vertente
TRA
(c.f. rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Mucci Giovanni, come da mandato in atti, ed elettivamente domiciliata al Corso
Vittorio Emanuele n. 109 in Villa Castelli (Br); attrice
NEI CONFRONTI DI
(c.f. ), rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2 dall'Avv. Di Schiena Paolo, come da mandato in atti, ed elettivamente domiciliato alla Via
Cocceio Nerva n. 21, in Brindisi;
convenuto
NONCHÉ CONTRO
(p.iva ), rappresentata e difesa dall'Avv. Amato CP_1 P.IVA_1
Alessandro, come da mandato in atti, ed elettivamente domiciliata alla Via Quintino Sella
n. 241 in Bari;
chiamata in causa
Conclusioni delle parti: attrice: “a) preliminarmente ed a seguito dei rilievi mossi alla relazione d'Ufficio – o solo ad integrazione della stima del mancato reddito da produzione - si compiaccia l'On.le
Giudice disporre la rinnovazione della CTU nominando altro professionista e rimettendo
1 così la causa sul ruolo;
b) in via principale e nel merito, nella denegata ipotesi di non rinnovazione della CTU, accertare e dichiarare, per le causali già ampiamente dibattute,
l'inadempimento dell'odierno convenuto in merito all'espletamento dell'incarico assunto in qualità di ausiliario del Giudice dell'Esecuzione nella Proc. n. 338/2010 dinanzi al
Tribunale di Brindisi e ciò a causa dell'accertata colpa professionale consistita nell'aver omesso di riscontrare presso Pubblici Registri (compreso l'Ufficio del Registro) la sussistenza di contratti agrari e, quindi, il possesso incontestato del terreno da parte dell'attrice; c) per l'effetto e per le spiegate ragioni, condannare il convenuto o chi sarà ritenuto al pagamento in favore dell'attrice della somma di Euro 35.376,33 in considerazione della perdita economica connessa alla produzione dal 2013 (periodo di aggiudicazione del terreno) e fino al 2027 (periodo di scadenza del contratto di fitto) o di quell'altra minore (Euro 25.913,00) risultato, quest'ultimo, della media tra quanto indicato dal CTP Dott.ssa e quanto determinato dal Regolamento Comunitario (Reg. CP_2
CE n. 1242/2008 e s.m.i.), oltre al pagamento degli interessi e rivalutazione monetaria a far data dall'aggiudicazione della vendita a seguito della Procedura Esecutiva richiamata;
d) condannare, altresì, il convenuto o chi sarà ritenuto al pagamento delle spese ed onorari di giudizio, oltre Iva, Cap e spese generali 15% da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara anticipatario”; convenuto: “1) rigettare le domande proposte dalla Dott.ssa Parte_1 nei confronti dell'Arch. in quanto destituite di fondamento in fatto e in Parte_2 diritto;
2) condannare l'attrice al pagamento delle spese e delle competenze del giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore anticipatario ai sensi dell'art.93
c.p.c.”; chiamata in causa: “in via principale rigettare ogni domanda formulata nei confronti dell'Arch. perché assolutamente infondata, non provata e smentita dalle Parte_2 risultanze processuali e di CTU, con conseguente assorbimento della domanda di garanzia
e manleva proposta da quest'ultimo verso la deducente;
in via subordinata, CP_1 nella non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, della –infondata- domanda della sig.ra , limitare la stessa all'effettivo e ma non creduto Parte_1 apporto causale riferibile all'Arch. , anche in ragione della condotta Parte_2 negligente attorea, ed in ogni caso: - applicare il massimale previsto in polizza (di €
2 250.000,00), - applicare lo scoperto del 10%, con il minimo di € 2500,00; - escludere aliunde una condanna dell' alla rifusione delle spese di causa del proprio CP_1 assicurato e chiamante in causa arch. ; con vittoria, in ogni caso, al Parte_2 pagamento di spese, onorari e competenze di causa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 10.01.2018, citava in giudizio Parte_1
l'architetto deducendo: di aver condotto, quale imprenditore agricolo, il Parte_2 terreno in agro di Villa Castelli alla c.da Antoglia, contraddistinto in catasto terreni al foglio 27, p.lle 11, 248 e 249, in virtù di contratto di affitto del 29.09.1997, registrato in
Brindisi il 03.10.1997, della durata di anni quindici e tacitamente prorogato sino al
29.09.2027; di aver sempre posseduto, coltivato e manutenuto il terreno apportandovi migliorie fondiarie;
di aver scoperto, dopo alcuni accertamenti conseguenti ad atti di spoglio, che sul terreno pendeva procedura esecutiva da parte del creditore procedente,
Banca di credito cooperativo di Alberobello e Sammichele di Bari, conclusasi il
04.06.2012 con l'aggiudicazione in favore di;
che l'architetto Parte_3 Pt_2 nominato quale CTU nella procedura esecutiva suddetta, nella relazione di stima riportava in risposta al quesito peritale sullo stato di possesso dell'immobile che “attualmente tutti gli immobili risultano condotti dall'attuale proprietario”, nulla riferendo circa l'esistenza del contratto di affitto regolarmente registrato;
che l'aggiudicazione del terreno al terzo determinava per l'attrice la perdita sia dei diritti reali vantati dalla stessa sul terreno sia dei benefici economici connessi, non essendo opponibile all'aggiudicatario il contratto di affitto esistente.
In punto di diritto, deduceva che l'arch. era responsabile per aver omesso di Pt_2 riscontrare la sussistenza di gravami sul terreno pignorato nell'espletamento della relazione tecnica, ai sensi dell'art. 64 c.p.c.; pertanto, era tenuto a risarcire l'attrice dei danni subiti, che venivano individuati nei costi sostenuti per il miglioramento fondiario del terreno e nel mancato guadagno per la perdita del reddito da produzione olivicola nonché dei fondi
AGEA, dall'annata 2012/2013 sino alla naturale scadenza del contratto di locazione nel
2027.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 28.03.2018, si costituiva in giudizio l'arch. il quale chiedeva il rigetto delle domande attoree e in punto di fatto Pt_2
3 deduceva: che nell'espletamento dell'incarico conferitogli dal Tribunale, durante il sopralluogo effettuato il 25.10.2011, il debitore esecutato, , presente alle Parte_4 operazioni, dichiarava di aver sempre provveduto personalmente alla coltivazione del fondo;
che nella certificazione notarile ipotecaria e catastale presente nel fascicolo dell'esecuzione non risultavano trascrizioni di contratti di affitto;
di aver adempiuto diligentemente e correttamente all'incarico professionale. In punto di diritto eccepiva:
l'inapplicabilità al caso di specie dell'art. 64 c.p.c., poiché l'attrice non era parte del procedimento esecutivo, con conseguente riconduzione dell'eventuale responsabilità del professionista nell'alveo di quella aquiliana;
che il quesito peritale richiedeva soltanto la verifica della situazione di fatto del possesso;
che l'attrice risultava gravemente inadempiente all'obbligo di trascrizione del contratto di affitto di durata ultranovennale, in violazione dell'art. 2643 c.c. In ogni caso, chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa della compagnia assicurativa CP_1
Successivamente all'autorizzazione a chiamare in causa il terzo, con comparsa depositata il
19.09.2018 si costituiva la compagnia assicurativa la quale negava la CP_1 sussistenza di ogni possibile profilo di responsabilità del proprio assicurato associandosi alle difese svolte dal convenuto.
La causa veniva istruita documentalmente, con prove orali ed una CTU. All'udienza del
10.02.2025, celebrata nelle forme dell'art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva introitata per la decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il presente giudizio ha contestato al convenuto Parte_1
l'inadempimento nello svolgimento delle sue funzioni di consulente tecnico d'ufficio espletate nell'ambito della procedura esecutiva avente ad oggetto il terreno di proprietà di
, debitore esecutato, e da lei condotto a titolo di coltivatrice diretta. Parte_4
A dire di parte attrice, a causa dell'inadempimento ascrivibile al convenuto e consistente nel non aver effettuato tutti i controlli necessari sull'immobile, la stessa sarebbe stata colposamente estromessa dalla procedura esecutiva nella quale avrebbe potuto far valere le proprie ragioni economiche derivanti dal contratto di affitto.
E' convincimento di chi giudica che le domande di parte attrice siano infondate e, pertanto, debbano essere respinte.
4 Deve, in primo luogo, darsi atto che la responsabilità del professionista incaricato dal
Tribunale, qui invocata dalla , deve essere ricondotta nell'alveo del paradigma Parte_1 aquiliano ex art. 2043 c.c. con ogni conseguenza in punto di onere della prova;
ed invero,
l'attrice non era parte della procedura esecutiva il che porta a ritenere inconferente il richiamo all'art. 64 c.p.c.
Ad ogni buon conto, nell'uno o nell'altro caso, trattandosi comunque di un illecito civile extracontrattuale, per ottenere il risarcimento del danno il danneggiato deve dare prova del danno patito, del nesso di causalità tra il danno e la condotta del ctu e della sussistenza della colpa in capo a quest'ultimo.
Ciò posto, è pacifico tra le parti che l'attrice conducesse in affitto, in qualità di imprenditrice agricola, i terreni di proprietà di ed , Controparte_3 Parte_5 come da contratto di affitto di fondo rustico, concluso il 29.09.1997 e registrato il
03.10.1997, con proroga registrata il 24.10.2012, per la durata di anni quindici tacitamente rinnovabili.
Deve darsi, ancora, atto che a seguito di donazione da del 19.04.2002, la Controparte_3 proprietà dei terreni, tra cui quello per cui è causa, è passata in capo a , Parte_4 fratello dell'attrice, il quale è subentrato nella medesima posizione degli originari concedenti.
Tale contratto di durata ultranovennale, mancando agli atti documentazione di segno contrario, in ossequio al disposto di cui all'art. 2643, co. 1 n. 8 c.c. non sarebbe stato trascritto dalla . A causa di tale omissione il contratto di affitto non ha mai Parte_1 acquisito il carattere della opponibilità nei confronti dei terzi, ivi incluso l'acquirente/aggiudicatario del fondo.
Ed invero, sembrerebbe che il danno lamentato dall'attrice attenga proprio alla opponibilità ai terzi aggiudicatari nella procedura esecutiva del contratto di affitto e, quindi, alla possibilità del contratto in oggetto di sopravvivere alla procedura immobiliare esecutiva.
Le locazioni ultra-novennali, per essere opponibili, devono farsi per iscritto a pena di nullità (art. 1350, n. 8, c.c.) ed essere trascritte nei registri immobiliari (art. 2643, n. 8,
c.c.); se non sono trascritte – dispone l'art. 2923, 2° co., analogamente all'art. 1599 c.c. – le locazioni non sono opponibili all'aggiudicatario se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
5 Nella fattispecie in esame, tuttavia, il contratto concluso dalla costituisce un Parte_1 contratto agrario, soggetto quindi alla particolare disciplina della L. 203/1982.
L'introduzione di tale disciplina, in particolare con la previsione al suo interno dell'art. 41
a tenor del quale “I contratti agrari ultranovennali, compresi quelli in corso, anche se verbali o non trascritti, sono validi ed hanno effetto anche riguardo ai terzi”, ha dato vita ad un acceso dibattito interpretativo in merito alla applicabilità ai contratti agrari del combinato disposto di cui agli artt. 2923 cod. civ. e 560 cod. proc. civ.
A tal proposito, giova rilevare che la Suprema Corte sul punto ha stabilito che “l'art. 41 della legge 3 maggio 1982, n. 203, che stabilisce la validità ed efficacia anche nei confronti dei terzi dei contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, pur se stipulati in forma verbale e non trascritti, deroga alla disciplina di cui agli artt. 1350, num. 8, e 2643, num. 8 cod. (in forza dei quali tutti i contratti di locazione immobiliari ultranovennali, anche quelli agrari, debbono farsi a pena di nullità per atto pubblico o scrittura privata), ma non agli artt. 2923 cod. civ. e 560 cod. proc. civ., sicchè, in caso di pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario, il contratto ultranovennale
è opponibile all'aggiudicatario solo se recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione” (cfr. Cass.
3410/2018, Cass. 08/01/2016, n. 132; Cass. 29/05/2015, n. 11162; Cass. 18/05/2015, n.
10136- 10137; Cass. 03/08/2005, n. 16242; Cass. 12/12/1994, n. 10599). Il che è in piena armonia con una lettura complessiva del sistema, secondo cui il citato art. 41 deroga alle disposizioni del Codice civile in tema di forma, ma non deroga al complesso della normativa in materia di trascrizione (anche del pignoramento immobiliare).
A questo punto, è convincimento di questo giudicante che parte attrice non abbia dimostrato, innanzitutto, la sussistenza di un danno nei suoi confronti.
Si è detto, infatti, alla luce dei principi innanzi richiamati che il contratto ultranovennale può essere opposto all'aggiudicatario, pur se non trascritto ma recante data certa, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. Il contratto di affitto per cui è causa è stato sottoscritto il 29.9.1997 e, dunque, il termine di nove anni dall'inizio del contratto era già ampiamente decorso all'atto dell'aggiudicazione del fondo a terzo. Né tantomeno l'attrice può invocare la proroga (e, dunque, una nuova decorrenza del termine novennale) del contratto, a decorrere dal 29.9.2012, considerato che l'aggiudicazione al terzo del
6 fondo è avvenuta in data antecedente allo scadere dei primi quindici anni e che, pertanto, il debitore esecutato non aveva più alcun potere di disposizione del bene immobile.
Ad abundantiam, va evidenziato che il convenuto, nell'espletamento dell'incarico, ha dimostrato di aver adottato i mezzi necessari per adempiere diligentemente alla prestazione dovuta, non potendo avvedersi dell'esistenza del contratto di affitto stante la sua mancata trascrizione e non avendo avuto alcun ragionevole motivo di procedere ad ulteriori accertamenti considerato che di fatto l'accesso all'immobile da stimare è avvenuto alla presenza del debitore esecutato (che legittimamente si presumeva averne il possesso) ed in assenza di terzi possessori.
A ciò occorre ancora aggiungere che la domanda risulterebbe infondata anche in ordine al quantum della pretesa risarcitoria sia perché, in ordine alle asserite migliorie, la stessa andrebbe rivolta nei confronti della controparte contrattuale, sia perché, alla luce della espletata CTU, “non si evince alcun miglioramento apportato da parte della conduttrice, se non la buona conduzione del fondo affidatole e comunque rientrante nella normale pratica agronomica”. Quanto al danno da mancato guadagno, lo stesso è rimasto indimostrato. Invero, l'assenza di adeguata documentazione probatoria (anche contabile) non può essere surrogata da una relazione peritale di parte né poteva giustificare l'ammissione di apposita CTU sul punto, la quale avrebbe avuto carattere del tutto esplorativo.
Ne consegue, alla luce di tutto quanto detto, il rigetto della domanda proposta dall'attrice.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo con riferimento ai parametri medi di cui al D.M. 55/2014 come integrato dal D.M. 147/2022, considerato lo scaglione per i giudizi innanzi al Tribunale di valore compreso tra € 26.001
e 52.000, da distrarre nei confronti del procuratore del convenuto, Avv. Paolo Di Schiena, che ha reso la dichiarazione di rito.
Le spese della CTU vanno definitivamente poste a carico dell'attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della
Dott.ssa Caterina Greco, definitivamente pronunciando nella causa proposta da contro nonché contro Parte_1 Parte_2 così provvede: CP_1

7 - rigetta le domande di parte attrice;

- condanna l'attrice a rifondere al convenuto le spese processuali che si liquidano in complessivi € 8.161,00 di cui € 545,00 per spese ed € 7.616,00 per onorari, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, con distrazione in favore del procuratore,
Avv. Paolo Di Schiena, dichiaratosi anticipatario;

- condanna l'attrice a rifondere, altresì, alla compagnia terza chiamata in causa le spese processuali che si liquidano in complessivi € 7.616,00 per onorari, oltre spese generali al
15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- pone le spese di CTU definitivamente a carico di parte attrice.
Brindisi, 14.8.2025
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Greco

Provvedimento redatto con la collaborazione del Funzionario Addetto all'Ufficio per il
Processo, Dott. Alessandro Antonio Murrieri.

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