Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dott. Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere dott. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 5093/2022 R.G., con lettura del dispositivo all'esito dell'udienza di discussione del 10 aprile 2025
tra l' in persona della socia accomandataria Parte_1 [...]
con sede in Castellammare di Stabia alla Via Pioppaino n. 18/D, C. F. e Pt_1
partita IVA , rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Fuschino P.IVA_1
(con studio in Castellammare di Stabia alla Via G. Cosenza n.13 e domicilio 1 digitale Email_1
e nata a [...] il [...]; ), Controparte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avvocata Teresa Pollio (con studio in Massa Lubrense
alla Via IV Novembre n. 15 e domicilio digitale Email_2
Conclusioni
Come da atti introduttivi del giudizio di appello.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Con ricorso depositato il 29 novembre 2022 l' Parte_1
a proposto appello contro la sentenza del 31 ottobre 2022 (notificata il 10
[...]
novembre 2022) con cui il Tribunale di Torre Annunziata: 1) ha dichiarato risolto il contratto di locazione stipulato (il 30 giugno 2016) tra la società anzidetta (quale conduttrice) e con cessazione della materia del contendere Controparte_1
sulla domanda di rilascio;
2) ha condannato la conduttrice al pagamento in favore della locatrice di € 14.687,84 a titolo di canoni insoluti (oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo); 3) ha condannato la locatrice a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale di € 3.600,00 (oltre agli interessi legali fino al soddisfo); 4) ha rigettato ogni altra domanda riconvenzionale;
5) ha condannato la società convenuta al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 190,00 per le
spese ed euro 2300,00 per le varie fasi del giudizio oltre iva e c.p.a. e 15% spese generali ,
con distrazione in favore del difensore della ricorrente.
§ II. Il tribunale ha ritenuto grave l'inadempimento della società conduttrice per il mancato pagamento dei canoni (a partire da marzo del 2020), tale da giustificare la risoluzione del contratto di locazione, riconoscendo alla conduttrice (per la sua domanda riconvenzionale) il solo diritto alla restituzione del deposito cauzionale,
posto che l'avviamento è dovuto, per costante giurisprudenza, solo nella ipotesi in cui
il locatore ha avanzato risoluzione del contratto e non nel caso di risoluzione per
inadempimento così come prospettata. Ha, inoltre, escluso i presupposti della risoluzione per eccessiva onerosità in quanto i canoni insoluti si riferiscono anche 2 alle mensilità diverse rispetto quelle indicate nel dm di divieto di uscita e di circolazione.
§ III. La società appellante si duole della decisione del tribunale sostenendo:
1) l'erroneità dell'ordinanza del 28 dicembre 2021, di rigetto delle sue istanze istruttorie, motivato per la loro genericità e inerenza a fatti da provare
documentalmente e in parte non attinenti alle domande presentate”. Al contrario,
così come dedotto in primo grado, le circostanze articolate nei capi di prova,
oltre che specifiche, non sarebbero soggette ad alcun limite di prova (e, in particolare, alla forma scritta ad probationem), e sarebbero assolutamente
rilevanti anche al fine di dimostrare sia l'insussistenza di serie ed apprezzabili ragioni
in capo al locatore tali da costituire un legittimo motivo di rifiuto dell'invito alla
rinegoziazione contrattuale propostagli da parte convenuta, sia l'intento di ledere
l'interesse della conduttrice per mera ritorsione nei suoi confronti. Oltre tutto, su tali circostanze sarebbe stato richiesto anche l'interrogatorio formale;
2) l'errata ricostruzione del fatto da parte del tribunale, avendo il tribunale trascurato: i) il contesto pandemico in cui era maturata la morosità, e la conseguente incidenza dell'osservanza delle misure di contenimento del contagio sulla stessa possibilità in capo ad entrambe le parti di adempiere le rispettive obbligazioni reciprocamente avvinte dal nesso di interdipendenza funzionale;
ii) il rifiuto ingiustificato del locatore di avviare le trattative finalizzate alla rinegoziazione del contratto di locazione, e il conseguente impatto di tale condotta illecita sulla situazione economico–finanziaria del conduttore, ulteriormente incisa dalla suddetta violazione in misura talmente rilevante da causare quantomeno l'aggravamento della mora, così
risultandone alterati gli stessi presupposti fattuali da considerare ai fini della valutazione circa l'importanza dell'inadempimento in funzione della declaratoria di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. (sebbene fosse stato dettagliatamente prospettato e abbondantemente provato il drammatico contesto economico in cui era maturata la morosità e 3
l'ingiustificata mancanza di collaborazione del locatore per superarla o quantomeno attenuarla nelle conseguenti ricadute, nel particolare territorio di esercizio dell'attività d'impresa, a causa del terribile impatto della pandemia mondiale sul turismo e su tutte le attività economiche ad esso correlate, con pesante flessione, tale da rasentare l'azzeramento, dei flussi turistici, specie dai paesi extra UE;
iii) il drastico calo dei flussi di cassa e del fatturato (dimostrato dai dati contabili e dai documenti prodotti), dovuto unicamente all'osservanza delle misure di contenimento della pandemia adottate in ogni angolo del globo, con azzeramento degli incassi durante i mesi del cd. lockdown (marzo, aprile e maggio) e di giugno 2020, e la forte contrazione (nell'ordine del 60% sul dato aggregato) nei mesi successivi, con l'eccezione del solo mese di agosto in cui era stata consentita una certa libertà
di movimento che favorì la ripresa turistica, ma i cui proventi, di fronte all'assoluto e pervicace rifiuto di controparte di rinegoziare il contratto, dovettero essere utilizzati dalla società istante per pagare gli altri fornitori, in larga parte per il riscatto obbligato, con pagamento dilazionato concessole dal creditore dei motocicli detenuti in leasing, in modo da Controparte_2
salvare dal disastro quantomeno il patrimonio aziendale, proteggere gli investimenti effettuati e non vanificare anni di lavoro e di sacrifici;

3) la necessità di tener conto delle misure restrittive emergenziali da parte delle autorità pubbliche nel contesto del contenimento dell'evento pandemico da
Covid19, e, quindi, della chiusura dell'esercizio commerciale per factum
principis nel trimestre Marzo/Maggio 2020 (con azzeramento dei flussi di cassa e forte contrazione nei mesi successivi), della riapertura dell'attività
produttiva nella persistenza delle suddette misure restrittive della libera circolazione delle persone a livello planetario, della stretta dipendenza dell'attività d'impresa esercitata nell'immobile locato dall'andamento turistico del territorio (con caratteristica d'internazionalità delle presenze turistiche in penisola sorrentina), del rifiuto ingiustificato del locatore di 4 corrispondere all'invito di avviare le trattative finalizzate alla rinegoziazione del contratto di locazione per far fronte all'emergenza economica innescata dalle suddette misure;

4) l'inosservanza dell'articolo 3, comma 6-bis, del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6,
introdotto dall'articolo 91 del D.L. 20 marzo 2020, n. 18 (secondo cui «il rispetto
delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini
dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità
del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali
connesse a ritardati o omessi adempimenti»), norma che avrebbe la finalità di
sterilizzare gli effetti sostanziali che deriverebbero dall'inadempimento del debitore in
una situazione di fisiologia, mediante una causa emergenziale di giustificazione,
destinata ovviamente a cessare con la fine dell'emergenza, onde il debitore sarebbe giustificato dal rispetto delle misure di contenimento, con la conseguenza che il contratto non potrebbe essere giudizialmente risolto in forza di un inadempimento, che, pur se esistente, sarebbe privo di illiceità per l'operare della causa di giustificazione di cui al comma 6-bis;
5) che, in ogni caso, per effetto dei provvedimenti emergenziali fondati sulla pandemia, ossia del factum principis, molte prestazioni sarebbero divenute impossibili, che la detenzione e la destinazione dell'immobile rientrerebbero nell'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata nel corso del rapporto
«in stato di servire all'uso convenuto» (art. 1575, n.2 c.c.), e che, pertanto, i provvedimenti di chiusura degli esercizi commerciali e di limitazione della circolazione delle persone consentirebbero l'applicazione dei rimedi codicistici dell'impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1256 e 1464
c.c.) in forza della seconda ipotesi ricostruttiva funzionale a disciplinare la fattispecie (conclusioni valevoli anche per il periodo successivo al cd. lock
down, atteso che il propagarsi del contagio a livello mondiale avrebbe costretto alla chiusura anche delle frontiere internazionali da parte dei vari stati
europei e non, con effetti devastanti sulle attività connesse al turismo, come 5 diffusamente argomentato e documentato, e che l'obbligazione che il locatore di un
immobile commerciale assume verso il conduttore non si esaurisce nel garantire il
pacifico godimento, integrando anche il maggior obbligo di garantire il godimento di
un immobile che sia utilizzabile per i contatti con un pubblico indiscriminato di utenti
e consumatori);
6) che, durante i mesi del lockdown, la prestazione del locatore, di garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile, sarebbe divenuta temporaneamente impossibile, sì da fare venire meno uno dei presupposti che legittimano l'azione di risoluzione del contratto, ovvero che chi la esercita ha eseguito la sua prestazione o è pronto a eseguirla;

7) che dalla riapertura dell'esercizio commerciale (giugno 2020) sarebbe configurabile la fattispecie di cui all'articolo 1464, secondo comma, c.c., a mente della quale «Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente
impossibile (art. 1256 c.c.), l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta ….», posto che l'obbligazione del locatore non si esaurisce nel garantire il pacifico godimento, ma comprende l'obbligo di garantire il godimento di un immobile utilizzabile per i contatti con un pubblico indiscriminato di utenti e consumatori, secondo il dictum
dell'articolo 35 della legge 392/1978. Se l'inottemperanza a tale obbligo, non imputabile al locatore, non potrebbe giustificare alcuna pretesa risarcitoria nei suoi confronti, neppure legittimerebbe la sua pretesa di ottenere l'intero canone contrattuale, stante il diritto del conduttore alla riduzione della propria prestazione di pagamento del canone di locazione a fronte della impossibilità temporanea parziale di godimento di un immobile che sia utilizzabile per i contatti con un pubblico indiscriminato di utenti e consumatori (…l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della
prestazione da essa dovuta ….” Art. 1464, 2° comma, c.c.);
8) che il rispetto delle misure di contenimento (la chiusura dell'esercizio commerciale durante il lockdown) non sarebbe stato contestato dal locatore, sì 6 da doversi escludere la responsabilità per il mancato pagamento del canone,
dovendosi ribadire che il criterio di responsabilità non è la mancata prova, da parte
del debitore, del pagamento del canone di locazione ovvero dell'impossibilità
sopravvenuta della prestazione dovuta a causa a lui non imputabile, ma il rispetto
delle misure di contenimento;
9) che, come si legge nella relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020, predisposta dall'Ufficio del Massimario della Corte di cassazione (avente ad oggetto le
«Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti Covid-19 in ambito contrattuale e concorsuale»), «Il contemperamento tra istanze creditorie e
debitorie relative alle prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente
onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione» (nelle cui trattative i criteri dai quali desumere il comportamento delle parti sono offerti dalla clausola generale di buona fede, ex artt. 1175 e 1375 c.c.) e, inoltre, «la risposta
all'esigenza manutentiva del contratto e di rinegoziazione necessaria del suo contenuto va ritrovata nell'attuale diritto dei contratti riletto al lume del principio di
solidarietà e rivitalizzato in un'ottica costituzionalmente orientata attraverso la
clausola di buona fede, che di quel principio è il portato codicistico», e, quindi, «La
rinegoziazione a fronte di sopravvenienze che alterano il rapporto di scambio, diventa,
pertanto, un passaggio obbligato, che serve a conservare il piano di costi e ricavi
originariamente pattuito, con la conseguenza che chi si sottrae all'obbligo di
ripristinarlo commette una grave violazione del regolamento contrattuale»;
10) che, sempre nella relazione anzidetta, si sostiene che «qualora si ravvisi in
capo alle parti l'obbligo di rinegoziare il rapporto squilibrato, si potrebbe ipotizzare
che il mancato adempimento di esso non comporti solo il ristoro del danno, ma si
esponga all'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.», e che «al giudice potrebbe essere
ascritto il potere di sostituirsi alle parti pronunciando una sentenza che tenga luogo
dell'accordo di rinegoziazione non concluso, determinando in tal modo la modifica
del contratto originario», sì da pervenirsi alla conclusione che «l'obbligo di
rinegoziare è un obbligo di contrarre le modifiche del contratto primigenio suggerite 7 da ragionevolezza e buona fede;
la parte che per inadempimento dell'altra non ottiene
il contratto modificativo, cui ha diritto, può chiedere al giudice che lo costituisca con
sua sentenza»;
11) che andrebbero considerati i principi desumibili dal D.L. 22 marzo 2021, n.
41 (art. 6), come modificato dalla legge di conversione 21 maggio 2021, n. 69,
poi ampiamente rielaborato dall'articolo 4bis, comma 1, del D.L. 25 maggio
2021, n. 73, convertito con modifiche dalla legge 23 luglio 2021, n. 106,
secondo cui «il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra loro in buona
fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo
massimo di cinque mesi nel corso del 2021», talché il conduttore può far valere la sopravvenienza ai fini della modifica del piano contrattuale originario in funzione del recupero dell'impresa, non certo per sottrarsi all'impegno assunto;
12) che l'ordinamento giuridico non considera i rapporti obbligatori come entità singole, ma valuta complessivamente la responsabilità patrimoniale del debitore in relazione a tutti i rapporti a contenuto economico dallo stesso intrattenuti. La par condicio creditorum, l'azione revocatoria, la indicazione tassativa delle cause di privilegio del credito da un lato, la limitata pignorabilità di salari e pensioni dall'altro disegnerebbero un sistema di responsabilità patrimoniale che impedisce di valorizzare l'istanza del singolo creditore di massimizzare la propria pretesa in danno degli altri, onde occorrerebbe tener conto della necessità della parte conduttrice di onorare le obbligazioni anche verso altri fornitori, mantenendo una condotta improntata alla buona fede e alla correttezza, al contrario della locatrice;

13) che, esclusa la risoluzione del contratto per inadempimento, sarebbe stata erroneamente respinta la domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità di avviamento (art. 34 della legge n. 392 del 1978), come pure la domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità 8 sopravvenuta, giustificata dal fatto «che gli effetti economico – sociali indotti dalla
crisi pandemica (evento straordinario e imprevedibile) hanno determinato un
sopravvenuto, imprevedibile, incolpevole e radicale mutamento dei presupposti
economici, finanziari e di mercato che entrambe le parti tennero ben presenti
allorquando fu convenuto il canone di locazione all'atto della originaria stipulazione
ma il cui importo era divenuto insostenibile e fuori mercato», attesa dapprima la paralisi dell'attività e in un secondo tempo, alla sua ripresa, il drastico calo del fatturato e dei flussi di cassa dovuto all'osservanza in tutto il mondo delle misure di contenimento del contagio ed all'incidenza persistente della crisi innescata dalla pandemia globale (la pandemia, evento straordinario e imprevedibile, avrebbe prodotto un forte squilibrio del sinallagma contrattuale, tale da legittimare la richiesta di risoluzione del contratto ex art. aggravamento economico di quest'ultima per gravi cause di turbamento dei rapporti
socio-economici»;
14) che il tribunale avrebbe omesso di pronunciarsi (o, comunque, di motivare) sulle domande riconvenzionali di nullità della clausola (art. 3) che prevede l'aggiornamento automatico del canone nella misura del 100% della variazione ISTAT, e di risarcimento del danno per perdita di chance
patrimoniale, dovendo escludersi la morosità quanto agli aggiornamenti del canone per la nullità della relativa clausola, ai sensi dell'articolo 79 della legge
392/1978, in quanto contrastante con le disposizioni dell'articolo 32, operando in tal caso il meccanismo di integrazione automatica del contratto di cui al combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 c. c., sempre alla condizione che vi sia la richiesta di aggiornamento da parte del locatore, e senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, giusta disposto dell'art.32 citato;

15) che nelle conclusioni rassegnate nelle note autorizzate l'attrice avrebbe 9 implicitamente ammesso la fondatezza di quest'ultima eccezione,
modificando l'originaria pretesa e chiedendo la condanna della convenuta «al
pagamento, in favore della locatrice sig.ra dei canoni di locazione Controparte_1
scaduti dal marzo 2020 fino all'effettivo rilascio avvenuto il 3 novembre 2020, in
misura complessivamente pari ad € 14.687,84 (quattordicimilaseicentottantasette/84)
– già comprensivi di rivalutazione del canone mensile al 75% della variazione
dell'indice F.O.I. accertato su base annua dall'ISTAT…”)», senza, però, esporre né la base del calcolo né i criteri utilizzati per effettuarlo;

16) che il rifiuto della locatrice di rinegoziare il canone di locazione nei termini suesposti avrebbe determinato una perdita di chance patrimoniale per la parte conduttrice, privata della possibilità patrimonialmente valutabile di prosecuzione dell'attività commerciale, di conservazione del suo avviamento territoriale e di produzione di reddito, e, quindi, legittimata a ottenere il relativo risarcimento;
17) che l'inadempimento colposo dell'obbligo di rinegoziazione in buona fede l'avrebbe lesa nella libertà d'impresa e nell'avviamento commerciale, con la perdita delle preesistenti e sussistenti possibilità/opportunità di continuare ad esercitare la propria attività, pur nella persistenza del contesto di crisi pandemica e in vista del suo superamento, nel luogo in cui essa era già
avviata proficuamente, danno emergente attuale, suscettibile di stima economica da effettuarsi equitativamente non essendo possibile la prova del suo preciso ammontare.
Tanto premesso, l' ha chiesto l'accoglimento Parte_1
delle seguenti conclusioni (all'esito di eventuale attività istruttoria previa revoca dell'ordinanza del 28 dicembre 2021 di rigetto delle richieste istruttorie articolate nella memoria integrativa):


1.rigettare la avversa domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes per
grave inadempimento del conduttore;



2. rigettare la conseguente domanda di condanna del convenuto odierno appellante al 10 pagamento delle somme per canoni di locazione non riscossi, per come e per quanto
indebitamente preteso, stante i motivi opposti, e di conseguenza:


3. dichiarare estinta ovvero, in subordine legittimamente sospesa, l'obbligazione di
pagamento del canone di locazione relativamente ai mesi di Marzo, Aprile, Maggio del
2020;


4. in subordine, anche ai sensi dell'art. 2932 c.c., ridurne l'importo fino all'80% ovvero
nella diversa misura ritenuta di equità e giustizia;



5. ridurre, anche ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'importo del canone di locazione fino al 50%
ovvero nella diversa misura ritenuta di equità e giustizia, dal mese di giugno 2020 fino al
31.10.2020, considerato che l'immobile è stato rilasciato dal conduttore fin dal 2
Novembre 2020;


6. dichiarare la nullità della clausola n. 3 del contratto di locazione e, per l'effetto, rigettare
la domanda di pagamento delle maggiori somme pretese a titolo di aggiornamento Istat
del canone di locazione;

7. dichiarare la risoluzione del contratto di locazione inter partes per eccessiva onerosità
sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c. e, per l'effetto, dichiarare l'appellato locatore
tenuto a corrispondere all'appellante conduttore l'indennità di avviamento come prevista
dall'art. 34 della legge n.392 del 1978 nella misura di 18 mensilità e, per l'effetto, essendo
stato già rilasciato l'immobile locato, condannare l'appellato locatore a corrispondere
all'appellante conduttore il relativo importo pari ad € 32.400,00, oltre rivalutazione
monetaria ed interessi come per legge;



8. condannare l'appellato locatore al risarcimento in favore dell'appellante conduttore dei
danni da liquidarsi equitativamente per la perdita della chance patrimoniale di
prosecuzione dell'attività d'impresa e di conservazione dell'avviamento commerciale e del
reddito d'impresa, siccome conseguente alla chiusura dell'esercizio commerciale per fatto
imputabile a responsabilità del locatore rimasto inadempiente all'obbligo di avviare le
trattative finalizzate alla rinegoziazione del canone di locazione in ossequio ai principi di
correttezza, lealtà, buona fede, equità, solidarietà sociale scolpiti nei richiamati articoli del
codice civile, della legge e della Costituzione;
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9. -condannare l'appellato alla refusione delle spese e dei compensi professionali per
l'attività stragiudiziale e giudiziale espletata in favore della convenuta nel doppio grado,
oltre rimborso forfetario spese generale, Cpa ed Iva come per legge, da attribuirsi al
sottoscritto procuratore distrattario.
A fini istruttori la società appellante ha chiesto di ammettere l'interrogatorio formale deferito ad ui seguenti capi: Controparte_1
- È vero che nell'Aprile 2020 veniva contattata più volte telefonicamente dalla conduttrice
al fine di un accordo circa la rinegoziazione del canone di locazione in conseguenza della
chiusura dell'esercizio commerciale imposta dai provvedimenti governativi adottati per
fronteggiare l'emergenza pandemica da Coronavirus;

- È vero che rifiutava ogni intesa pretendendo il pagamento integrale del canone e
sollecitando il versamento della somma di € 200,00 sull'importo del canone di febbraio
versatole; -È vero che nel corso del rapporto contrattuale in essere più volte pretendeva che la
conduttrice le corrispondesse al di fuori delle previsioni contrattuali e senza registrazione
un aumento di € 200,00 rispetto al canone contrattualmente vigente;

-È vero che la conduttrice rifiutava tale corresponsione ulteriore.
Inoltre, ha chiesto di ammettere prova testimoniale sulle medesime circostanze oggetto di interrogatorio formale nonché sulle seguenti:
- È vero che, in vista della riapertura primaverile della stagione turistica dell'anno 2020,
aveva provveduto a sostenere nei giorni precedenti al cd. “lock down”, le Parte_1
spese di manutenzione ordinaria per la rimessa a punto del parco veicoli dopo il fermo
invernale affinché potessero circolare in condizioni di piena efficienza, sicurezza e legalità,
investendo somme per circa € 3.500,00 che consumarono le disponibilità di cassa e che
furono perdute per la chiusura dell'attività commerciale durante il cd. lockdown;

- È vero che l'esercizio commerciale di noleggio veicoli condotto da in Parte_1
Sorrento al Corso Italia n.9 è rimasto chiuso nell'intero periodo compreso tra l'11 Marzo
2020 ed il 23 Maggio 2020 per effetto dei provvedimenti governativi e regionali assunti 12 per fronteggiare la pandemia da Covid-19;
- È vero che, dopo tale data, furono effettuate le sanificazioni ambientali e la rimessa a
punto del parco veicoli noleggiabili e che la riapertura dell'esercizio commerciale avvenne
l'1 Giugno 2020;
- È vero che, dopo la riapertura, i primi contratti di noleggio furono stipulati a Luglio
2020;
- È vero che i successivi furono stipulati ad Agosto e solo nella prima settimana del mese
di Settembre 2020;
- È vero che il parco veicoli noleggiabili posseduto da alla data del 1.3.2020 Parte_1
è composto da n. 13 motocicli, n. 27 bici elettriche, n. 4 autoveicoli.
§ IV. costituitasi in giudizio, ha risposto: Controparte_1
- che la società conduttrice si era già resa morosa in precedenza, tanto da doverle intimare uno sfratto per morosità, il cui procedimento si era estinto il 21 settembre 2018, e si era resa nuovamente morosa, da marzo 2020 ad ottobre 2020, per l'importo di € 14.400,00 a titolo di canoni di locazione,
oltre all'adeguamento ISTAT e agli interessi;

- che dopo l'ordinanza di rilascio l'immobile locato era stato spontaneamente restituito dalla conduttrice, come da verbale del 3
novembre 2020;
- di non avere alcun obbligo di ridiscutere i termini del contratto di locazione in ragione delle conseguenze negative sul tessuto economico derivanti dalla pandemia causata dalla diffusione del virus Sars-CoV-2
(cd. Covid-19), né in virtù di principi generali né in forza della legislazione emergenziale introdotta nel periodo della pandemia, ricadendo il rischio d'impresa unicamente sul conduttore;

- che la società aveva preferito proseguire nel rapporto commerciale pretendendo una riduzione del canone, sull'erroneo presupposto di averne diritto, anziché recedere dal contratto (come consentitole dall'articolo 27 della legge 392/1978), sì da non potere invocare alcuno dei 13 rimedi risolutori esperibili al verificarsi di significativi squilibri nei contratti a prestazioni corrispettive;

- che né l'articolo 1374 c.c. né i doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, né il dovere di solidarietà sociale di cui all'articolo 2 della Costituzione, imporrebbero la rinegoziazione di un contratto divenuto svantaggioso per una delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali ed imprevedibili, né attribuirebbero al giudice il potere di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale ex
art. 1322 c.c., al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge (quali,
ad esempio, nelle ipotesi di riduzione di penali manifestamente eccessive
ex art. 1384 c.c. o nel caso del potere riconosciuto al giudice di apportare le necessarie variazioni al progetto e le correlative variazioni di prezzo in caso di mancato accordo delle parti in materia di appalto ex art. 1660 c.c.); - che, in ogni caso, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi della controparte a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge,
non poteva spingersi fino al punto di sacrificare l'interesse proprio;

- che, pertanto, la pretesa della società conduttrice di esimersi dal pagamento del canone relativo ai mesi da marzo ad aprile del 2020 e di ottenere la decurtazione dell'80% del canone per i mesi da giugno 2020 in poi (cfr. conclusioni n. 3, 4 e 5 del ricorso in appello) era del tutto ingiustificata,
essendole stata garantita, anche nel periodo di chiusura, la detenzione dell'immobile locato;

- che neppure sarebbe ipotizzabile invocare l'eccessiva onerosità
sopravvenuta, a fronte delle numerose provvidenze riconosciute agli imprenditori, quali la proroga dei prestiti, la sospensione dei pagamenti dei ratei dei mutui e dei finanziamenti (art. 12 D.L. 23/2020), la sospensione e proroga di adempimenti fiscali (D.L. 18/2020; D.L. 34/2020), la cessione 14 dei crediti d'imposta in ragione del 60% dei canoni di locazione effettivamente corrisposti ai locatori per i locali cat. C/1 (art. 65 D.L.
18/2020), l'ampliamento del ricorso alla Cassa Integrazione in deroga (art. 22 D.L. 18/2020), la possibilità di rinegoziare mutui e finanziamenti delle imprese agricole di cui all'art. 2135 c.c. destinati a soddisfare le esigenze di conduzione o miglioramento delle strutture produttive (art. 78 co.

4-sexies
D.L. 18/2020), per i soli concessionari degli impianti sportivi pubblici, la possibilità di concordare, a richiesta del concessionario, la rideterminazione delle condizioni di equilibrio economico-finanziarie originariamente pattuite con possibilità di recesso in caso di mancato accordo (art. 216 co. 2 D.L. 34/2020), per i soli conduttori in locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati,
limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020, la riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al 50% del canone contrattualmente stabilito (art. 216 co. 3 del citato D.L. 34/2020);
- che per tutte le altre attività pure interessate da sospensioni imposte dalle normative anti Covid-19, il comma 6-bis dell'art. 3 del D.L. 6/2020,
convertito nella Legge 13/2020, introdotto dall'art. 91 co. 1 del D.L. 18/2020,
convertito dalla legge n. 27/2020 (secondo cui «Il rispetto delle misure di
contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai
sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore,
anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a
ritardati o omessi adempimenti») consentirebbe unicamente di ritenere, se estensivamente interpretato, temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante le restrizioni anti
Covid 19, fermo restando l'obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive consentendo, pertanto, unicamente di impedire risoluzioni per inadempimento e convalide di sfratto intimate 15 per canoni scaduti durante le suddette restrizioni e sempreché le morosità
così accumulate vengano poi sanate una volta cessata l'emergenza con la ripresa regolare delle attività (interpretazione confermata dallo stesso legislatore del periodo emergenziale laddove, con l'art. 216 co. 3 D.L.
34/2020, ha limitato la riduzione dei canoni di locazione solo in favore dei conduttori di palestre, piscine ed impianti sportivi privati da marzo a luglio 2020, oltre alla previsione della possibilità di cessione dei crediti d'imposta in ragione del 60% dei canoni di locazione effettivamente corrisposti ai locatori (art. 65 D.L. 18/2020) evidentemente presupponendo a monte la persistenza dell'obbligo di pagamento integrale dei canoni,
secondo un meccanismo di regola ed eccezione;

- che, nella specie, l'inadempienza dell' proprio nei mesi di ripresa Pt_1
delle attività economiche era priva di giustificazioni, avendo potuto la conduttrice operare a cavallo del periodo di alta stagione turistica per la Città di Sorrento, ovvero tra maggio e settembre 2020, sia pur con una riduzione solo parziale dei flussi turistici rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente;

- che, in definitiva, il reiterato inadempimento della principale obbligazione della conduttrice, non totalmente ascrivibile alla pandemia, non poteva che essere considerato di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, sì da doversi anche escludere il diritto della conduttrice all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, tanto più che la conduttrice, oltre a non avere versato il canone per ben otto mesi, aveva dichiarato di aver incassato i bonus e richiesto le agevolazioni regionali e nazionali per le P.M.I. (cfr. allegati alla comparsa di costituzione del 03/07/2020,
nella fase sommaria in primo grado), aveva continuato a detenere l'immobile e aveva proseguito l'esercizio dell'attività commerciale per ben sei degli otto mesi complessivi di morosità, proprio nel periodo di alta stagione per la cioè da maggio ad ottobre 2020, risolvendosi alla Controparte_3 16 riconsegna spontanea del locale solo al termine del picco di stagionalità
agli inizi del mese di novembre 2020;
- che a partire dal 4 maggio 2020 tutte le attività commerciali, ad eccezione di quelle ricadenti in particolari zone d'Italia colpite più severamente dalla diffusione del virus, avevano potuto riprendere, e che la conduttrice, pur potendo avvalersi della possibilità di recedere unilateralmente dal contratto (ex art. 27 ultimo comma L. 392/78 qualora le previsioni del mercato turistico, come già si paventava in quelle settimane di maggio, non fossero state positive), aveva preferito proseguire nell'attività commerciale e, pur incassando e richiedendo anche le indennità, i bonus ed ogni altro beneficio previsto dalla normativa emergenziale nazionale e regionale proprio a sostegno delle spese delle P.M.I., aveva deliberatamente scelto di proseguire a non pagare il canone di locazione;
- che la clausola contrattuale relativa all'adeguamento del canone del 100%
della variazione dell'indice FOI rilevata dall'ISTAT sarebbe sì invalida,
perché contraria al combinato disposto degli articoli 32 e 79 della L. 392/78,
ma, per effetto della sostituzione automatica prevista dall'articolo 1339 c.c.,
resterebbe applicabile entro i limiti del 75% della variazione, attesa l'evidente volontà delle parti di applicare un adeguamento del canone con cadenza annuale, talché la società conduttrice sarebbe tenuta a versare un canone mensile di € 1.838,05 per i mesi da marzo a giugno del 2020 e di €
1.833,91 per i mesi da luglio ad ottobre 2020, per un totale pari ad €
14.687,84 oltre agli interessi al tasso legale dalle singole scadenze (in virtù
della domanda di sostituzione legale della clausola nulla formulata nella memoria integrativa depositata il 6 marzo 2021 e accolta dal giudice di prime cure, con la condanna della conduttrice al pagamento dell'importo anzidetto.
Ciò premesso, a concluso chiedendo il rigetto dell'appello e Controparte_1 17 la condanna della società appellante, in solido ex art. 2313, co. 1, c.c. con
[...]
(quale socia accomandataria) alla rifusione delle spese e dei compensi Pt_1
del presente giudizio, da liquidarsi ai valori medi in favore del procuratore antistatario.
§ V. Così riassunte le posizioni delle parti, occorre considerare, in primo luogo,
che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà
luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione (destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c.), con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum
risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c.: pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, può anche modificare le sue domande (Cass. 14779/2023, Cass. 4771/2019, Cass. 12247/2013), sì da poter introdurre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario
(Cass. 5955/2023, Cass. 17955/2021).
Nella specie, la locatrice, dopo avere richiesto lo sfratto della società conduttrice per il mancato pagamento dei canoni dovuti da marzo a giugno del 2020, nella memoria integrativa depositata a norma dell'articolo 426 c.p.c. il 6 marzo 2021
(nel rispetto del termine a ritroso assegnato alle parti con l'ordinanza emessa ex
artt. 667 e 426 c.p.c. il 9 ottobre 2020) ha ampliato il thema decidendum facendo valere l'ulteriore inadempimento dell' anche dopo il venir meno Parte_1
delle restrizioni imposte dalla citata pandemia e deducendo la mancanza di giustificazioni per la persistente morosità «proprio nei mesi in cui è stata consentita,
sia pure con limitazioni, la ripresa delle attività economiche avendo potuto la conduttrice
operare a cavallo del periodo di alta stagione turistica per la ovvero tra Controparte_3
maggio e settembre 2020, sia pur con una riduzione solo parziale dei flussi turistici
rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente». Da ciò l'affermazione che «il reiterato 18 inadempimento della principale obbligazione della conduttrice, non totalmente ascrivibile
alla suddetta pandemia, non potrà che essere considerato di gravità tale da giustificare la
risoluzione della locazione per suo inadempimento».
Quindi, se è vero che le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore devono preesistere alla proposizione della domanda giudiziale (per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio), nel caso in esame la causa petendi sulla quale si fonda la domanda della locatrice di risoluzione del contratto è quella cristallizzata nella memoria integrativa, che tiene conto anche dell'ulteriore morosità accumulatasi fino al rilascio dell'immobile locato, eseguito il 3 novembre 2020.
Il giudizio sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi dell'articolo 1455 c.c.,
deve perciò fondarsi sul rilievo del mancato pagamento del canone non soltanto nelle mensilità in cui l'attività d'impresa della società è stata inibita dai Pt_1
provvedimenti emergenziali imposti dalle pubbliche autorità, ma anche nei mesi successivi, nei quali, sia pure con introiti inferiori a quelli degli anni precedenti,
la società ha potuto riaprire il proprio esercizio. Ed è evidente come il totale inadempimento della società, relativo all'obbligazione primaria del conduttore abbia determinato un rilevante squilibrio nei rapporti tra le parti, poiché
protrattosi anche nel periodo successivo alla predetta chiusura sì da giustificare la richiesta della locatrice di risoluzione del contratto.
Basti considerare, tra l'altro, che il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento di cui all'articolo 5 della legge n. 392 del 1978,
sebbene non trovi diretta applicazione in tema di risoluzione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo, può comunque essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'articolo
1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o no di scarsa importanza
(Cass. 30730/19). 19
Posta tale premessa, le ragioni della società appellante vanno disattese.
In ordine alla mancata ammissione della prova orale (per interrogatorio formale e per testimoni) tempestivamente articolata in primo grado dalla società , Pt_1
va rilevato che i capi di prova attengono al rifiuto della locatrice di rinegoziare la misura del canone di locazione, a causa dell'emergenza pandemica, nonché
all'asserita pretesa della stessa locatrice (che sarebbe stata espressa più volte nel corso del rapporto contrattuale) di ottenere un aumento del canone di € 200,00 al
di fuori delle previsioni contrattuali e senza registrazione. Riguardano, inoltre, le difficoltà affrontate dalla società conduttrice e alla sua crisi di liquidità, per aver dovuto provvedere, nei giorni precedenti al lockdown, alla manutenzione ordinaria del parco veicoli dopo il fermo invernale, per aver subito la chiusura dell'attività dall'11 marzo al 23 maggio 2020 (per effetto dei provvedimenti governativi e regionali assunti per fronteggiare l'emergenza da Covid-19), per l'esecuzione delle sanificazioni ambientali, prima della riapertura in data 1° giugno 2020, e per la stasi dell'attività fino ai primi contratti stipulati solo nel mese di luglio del 2020.
La prova deve ritenersi non rilevante ai fini della decisione.
Il dovere di rinegoziare il contenuto del contratto, cui la locatrice si sarebbe sottratta, non consentirebbe né alcuna modificazione d'ufficio del contenuto del rapporto contrattuale né la giustificazione della totale inosservanza, da parte della conduttrice, dell'obbligo di pagamento del canone, rimasto tuttora inadempiuto.
Peraltro, l'art. 1374 c.c. e i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale,
nell'imporre a ciascuna parte di un rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, esplicano la loro rilevanza esclusivamente nei limiti dell'interesse proprio
(Cass. 23069/2018, Cass. 17642/2012), escluso, invece, che la conservazione del contratto possa mai comportare un'interpretazione sostitutiva della volontà delle 20 parti (Cass. 19493/2018), laddove l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico trova i suoi rimedi nelle regole sulla risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta,
ex art. 1467 c.c.
Inoltre, quando la legislazione dell'emergenza ha inteso introdurre la possibilità
(e, comunque, non l'obbligo) di rinegoziare le condizioni economiche di un contratto, ovvero la riduzione per determinate categorie imprenditoriali dei canoni di locazione per un certo numero di mensilità, lo ha espressamente previsto per specifici settori, come meglio si dirà in prosieguo, onde dalla richiesta di rinegoziazione rivolta dalla società alla e dal rifiuto di questa Pt_1 CP_1
di accedervi non possono trarsi conseguenze risolutive sull'esito della lite.
Quanto alla pretesa di pagamento di somme superiori al canone previsto nel contratto registrato, che la società conduttrice imputa alla locatrice, la prova è
irrilevante, poiché il credito vantato in giudizio dalla , sia al fine di CP_1
ottenerne il pagamento sia per far valere le conseguenze derivanti dall'inadempimento, non è altro che quello che deriva dal contratto oggetto di registrazione (salvo quanto dovrà dirsi sulla clausola di aggiornamento automatico del canone), onde la prova orale invocata dall'appellante sul punto,
se avrebbe l'effetto di porre la locatrice in cattiva luce, non avrebbe, tuttavia,
alcuna incidenza sull'esito della lite.
Né tanto meno rilevano le ulteriori circostanze descritte nei capi di prova: la destinazione delle proprie risorse finanziarie alla manutenzione del proprio parco veicoli non esime dall'obbligazione assunta nei confronti della locatrice,
mentre la chiusura forzosa dell'attività (dall'11 marzo al 23 maggio 2020), la successiva sanificazione dei locali e dei propri beni strumentali, la riapertura dell'attività solo a partire dal 1° giugno 2020 e la stipulazione di nuovi contratti di noleggio solo nei primi di luglio sono vicende i cui presupposti possono reputarsi notori e che, in concreto, dimostrano soltanto le difficoltà soggettive della società a far fronte alle proprie obbligazioni e, tuttavia, non giustificano il persistere della morosità anche nei mesi successivi e, soprattutto, che il debito 21 verso la locatrice sia rimasto del tuttora inadempiuto, piuttosto che adempiuto in ritardo.
Considerato, inoltre, l'ampio arco temporale nel quale si è protratto l'inadempimento (ben oltre i periodi di rigida restrizione imposta all'esercizio dell'attività d'impresa della conduttrice), il mancato pagamento del canone neppure può ritenersi giustificato ai sensi dell'articolo 91 del D.L. n. 18 del 2020,
tanto più che la normativa sull'emergenza ha disciplinato il tema delle ripercussioni della pandemia sui contratti in corso in termini tali da escludere l'inesigibilità del credito del locatore.
Se, infatti, l'articolo 216 del D.L. 19 maggio 2020 n. 34 (cd. “Rilancio”) ha riconosciuto al conduttore, per i contratti di locazione di immobili adibiti a palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà privata, la possibilità di ottenere una riduzione del corrispettivo (da presumersi pari al 50% del canone contrattuale), per le altre locazioni ad uso diverso da quello abitativo, invece, il legislatore ha previsto sgravi fiscali (vedi: art. 65, comma 1, D.L. 17 marzo 2020 n.
18, c.d. “Cura Italia”, convertito dalla legge 24 aprile 2020 n. 27; art. 28 D.L. 19
maggio 2020 n. 34, c.d. “decreto rilancio”, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020 n. 77 e successivamente modificato dall'art. 77 del D.L. 14
agosto 2020 n. 104, convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126;
art. 8 del D.L. 28 ottobre 2020, c.d. “decreto rilancio”, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020 n. 176) riconoscendo un credito d'imposta (in misura diversificata al ricorrere di determinati requisiti legati al tipo di attività, e/o ai ricavi e/o alla perdita di fatturato) che il conduttore può cedere al locatore in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone (art. 28 cit., comma 5
bis).
In sostanza, l'intero sistema di aiuti alle imprese predisposto dal legislatore dell'emergenza presuppone che, salvo che per specifiche categorie di rapporti, il contenuto dei rapporti obbligatori tra privati sia rimasto inalterato, nonostante le restrizioni imposte dalla pubblica autorità all'apertura degli esercizi commerciali. 22
In tal senso depone lo stesso articolo 4-bis del decreto legge 25 febbraio 2021, n.
73, inserito in sede di conversione dall'articolo 1, comma 1, della legge 23 luglio
2021, n. 106, che, nel modificare l'articolo 6-novies del decreto legge 22 marzo
2021, n. 41 (convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69), ha sì imposto alle parti del contratto di locazione il dovere di collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021, ma ciò nelle ipotesi in cui il locatario (che abbia avuto tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi inferiore almeno del 50% rispetto al periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020) non abbia avuto diritto di accedere, a partire
dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per
fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza epidemiologica da COVID- 19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e
finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla
pandemia stessa.
Nella specie, non v'è alcuna allegazione da parte della società conduttrice circa l'impossibilità di accedere alle misure di sostegno adottate dallo Stato, sì da potersi configurare, anche al di fuori dell'anzidetta prescrizione normativa
(intervenuta dopo la cessazione tra le parti del rapporto contrattuale), il dovere,
eventualmente fondato sui canoni d'integrazione del contratto secondo equità
(art. 1374 c.c.) o di esecuzione secondo buona fede (art. 1375 c.c.), al fine di escludere o ridurre il diritto della parte locatrice al corrispettivo.
Il mancato pagamento del canone per un periodo così lungo come quello in esame, resta, pertanto, del tutto ingiustificato, anche se eventualmente ispirato a una forma di autotutela, e costituisce anche sotto il profilo soggettivo un grave inadempimento, pur tenuto conto del disposto dell'art. 91 del D.L. “Cura Italia”
n.18/2020 che ha integrato l'art. 3 del D.L. n. 6/2020, convertito con modificazioni 23 dalla legge 5 marzo 2020 n. 13, mediante l'introduzione del comma 6-bis, ai sensi del quale «il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre
valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della
responsabilità del debitore anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o
penali connesse a ritardati o omessi versamenti».
Si tratta, evidentemente, di una disposizione richiamabile solo per le mensilità
iniziali e che, per quanto rilevato in precedenza, appare in grado di giustificare ritardi ragionevoli nel pagamento ma non il radicale rifiuto di adempiere.
Peraltro, posto che anche nel periodo di lockdown il conduttore ha conservato la detenzione dell'immobile, il locatore risponde delle limitazioni sopravvenute al diritto d'uso del bene derivanti da fatti inerenti direttamente alla cosa locata, ma non anche delle limitazioni aventi per oggetto l'attività esercitata al suo interno,
diversamente dalla disciplina dell'affitto di azienda, che prevede (art. 1623 c.c.) la facoltà di richiedere un aumento o una diminuzione del fitto in conseguenza di disposizioni di legge o di provvedimenti dell'autorità riguardanti la gestione produttiva: nel caso in esame, invece, il factum principis temporaneamente restrittivo del diritto di godimento rientra nel rischio d'impresa, cui il legislatore,
per la straordinarietà dell'evento emergenziale in corso, ha inteso venire incontro con le misure fiscali richiamate in precedenza (sì da doversi disattendere la richiesta dell'appellante fondata sull'impossibilità parziale e sull'eccessiva onerosità, da valutare nella complessiva economia del contratto per tutta la sua durata).
Escluso, inoltre, che nei rapporti tra debitore e creditore abbiano rilievo i principi sulla par condicio creditorum richiamati dall'appellante, inerenti alla garanzia patrimoniale ex art. 2740 c.c. e all'eguale diritto di creditori di essere soddisfatti sui beni del debitore, salve le cause legittime di prelazione (art. 2741 c.c.), e negata l'illiceità del rifiuto della locatrice di rinegoziare la misura del canone, appare ingiustificata la richiesta della conduttrice di risarcimento dei danni per la perdita di chance di prosecuzione dell'attività d'impresa nell'immobile oggetto di 24 locazione, che la stessa conduttrice ha inteso spontaneamente restituire alla locatrice, dichiarando in udienza di non opporsi all'ordinanza di rilascio.
La risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice esclude il diritto di quest'ultima al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'articolo 34, comma 1, della legge n. 392/1978, per cui il rigetto della domanda riconvenzionale proposta a tale titolo va confermato.
Va accolto, invece, per quanto di ragione, l'ulteriore motivo di appello relativo alla misura mensile del canone, con riferimento all'aggiornamento ISTAT
richiesto dalla conduttrice e riconosciuto dal giudice di primo grado con la condanna della società conduttrice al pagamento di € 14.687,84, importo che comprende il canone nella misura originaria (€ 14.400,00) e l'aumento dovuto all'aggiornamento entro la misura massima del 75% consentita dall'articolo 32
della legge n. 392 del 1978. A questo proposito va rilevato che la limitazione all'autonomia contrattuale imposta dall'articolo 32 della legge 392/1978 riguardo alla misura dell'aggiornamento del canone (le cui variazioni in aumento non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) e anche alla necessità che l'aggiornamento annuale sia richiesto dal locatore, determina, a norma dell'articolo 79 della stessa legge, la nullità delle pattuizioni difformi in senso più favorevole al locatore
(compresa quella che preveda l'aggiornamento automatico, senza la necessità
della richiesta del locatore, talché tale richiesta è sempre necessaria e da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento e non anche,
genericamente, al momento stesso della stipula del contratto: Cass. 3014/2012).
Tuttavia, ciò non esclude che, per effetto dell'articolo 1339 c.c., la clausola contrattuale nulla sia sostituita di diritto da altra conforme alla legge, sì da consentirsi l'aggiornamento del canone solo entro il limite del 75% delle variazioni dell'indice FOI e in presenza di specifica richiesta annuale del locatore. 25
Nella specie, non risulta che la locatrice abbia inviato alla società conduttrice la richiesta di aggiornamento annuale, onde il canone, per le mensilità rimaste insolute, resta dovuto nella misura originaria di € 1.800,00, per complessivi €
14.400,00.
All'importo dovuto si aggiungono gli interessi al tasso e secondo le decorrenze indicate nella sentenza appellata, non oggetto, sul punto, di specifico motivo d'impugnazione, e, pertanto dalle singole scadenze mensili e al saggio di cui all'articolo 1284, primo comma, c.c., considerato anche che se il giudice dispone il pagamento degli “interessi legali” senza alcuna specificazione, deve applicarsi il saggio anzidetto ove manchi in sentenza, anche sulla base di quanto risultante dalla sola motivazione, lo specifico accertamento della spettanza degli interessi –
per il periodo successivo alla proposizione della domanda – secondo il saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, in base al quarto comma dell'articolo citato (cfr. Cass.
S.U. 12449/2024).
La riforma, sia pure parziale, della decisione appellata impone di provvedere ex
novo anche sulle spese del giudizio di primo grado, che restano dovute dalla società appellante, secondo il criterio della soccombenza, per il medesimo importo di cui alla liquidazione effettuata dal giudice di primo grado, in mancanza d'impugnazione incidentale della parte vittoriosa (per l'eventuale inosservanza del limite inferiore previsto dall'articolo 4, comma 1, del D.M. n.
55/2014).
Le spese di appello, da regolarsi secondo l'esito complessivo della lite, vanno poste anch'esse a carico della società appellante, escluso, invece, che, come richiesto dalla parte appellata, la condanna possa estendersi anche nei confronti di che, quale persona fisica, non è parte del processo (ancorché, Parte_1
eventualmente, la condanna pronunciata in favore del creditore di una società di persone possa considerarsi titolo esecutivo anche contro il socio illimitatamente 26 responsabile).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
- in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n.
2432/2022 del 31 ottobre 2022, condanna l' Parte_1
l pagamento, in favore di di € 14.400,00 (in luogo
[...] Controparte_1
di € 14.687,84), con gli interessi legali (al tasso previsto dall'articolo 1284,
primo comma, c.c.) dalle singole scadenze mensili al saldo;

- condanna l' al pagamento, in favore di Parte_1
(con attribuzione all'avvocata Teresa Pollio), delle Controparte_1
spese di lite, liquidate per il primo grado in € 2.835,00 (di cui € 190,00 per spese, € 2.300,00 per compensi ed € 345,00 per spese forfettarie) e per l'appello in € 4.600,00 (di cui € 4.000,00 per compensi ed € 600,00 per spese forfettarie), oltre agli accessori (IVA e CPA) dovuti per legge. Così deciso il 10 aprile 2025.
Il consigliere estensore
Giorgio Sensale
La presidente
Assunta d'Amore
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1467 c.c., per «l'esigenza di contenere entro limiti di normalità l'alea dell'aggravio
economico della prestazione, proteggendo la parte dal rischio di un eccezionale