Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere rel.
dott. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato (con lettura del dispositivo all'udienza del 20 marzo 2025) la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n°2142/2021 R.G., di appello contro la sentenza del Tribunale
di Napoli, sezione distaccata di Ischia, n°8895/20 del 23 dicembre 2020
t r a
(nata a [...] il [...], ), Parte_1 C.F._1
(nato a [...] il [...], ), Parte_2 C.F._2
(nata a [...] il [...], ) e Parte_3 C.F._3 1
(nata a [...] il [...], , Controparte_1 C.F._4
eredi di (nato a [...] il [...] e ivi deceduto il 21 Persona_1
novembre 2024), rappresentati e difesi dalle avvocate Fabia Assante Cupillo
( e Ilaria Lentini Graziano ( ), con C.F._5 C.F._6
studio in Napoli alla Via Cammarano, 13
e
(nata a [...] il [...]; ), CP_2 C.F._7
rappresentata e difesa dagli avvocati Antonio Pantalone
( e Gianluca Pantalone ( ), con C.F._8 C.F._9
studio in Ischia, Via Morgioni, 19
e
ES CO (nata a [...] il [...]; ), non C.F._10
costituita e (nata a [...] il [...]; Controparte_3
) e (nato a [...] il 13 C.F._11 Controparte_4
giugno 1991; , rappresentati e difesi dall'avvocata C.F._12
Clotilde Di Meglio ( , con studio in Barano d'Ischia, Via C.F._13
Vittorio Emanuele, 76
Conclusioni
All'udienza del 20 marzo 2025 gli avvocati Fabia Assante Cupillo e Gianluca
Pantalone (per i rispettivi assistiti e il secondo anche per delega degli avvocati
Antonio Pantalone e Clotilde Di Meglio) si sono rispettati ai loro precedenti atti difensivi.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ I. Il giudizio di primo grado
§ I.I. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, depositato il 6 aprile 2011, esponeva: di avere Persona_1
condotto in locazione, dal 3 marzo 1999 al 3 marzo 2011, un immobile sito a 2
Ischia, Corso Vittoria Colonna n. 152, in virtù del contratto stipulato con
[...]
il 1° gennaio 1999; che, sebbene il canone formalmente pattuito Controparte_5
fosse di € 516,00 mensili, la locatrice aveva chiesto, a partire dall'anno 2000, il pagamento di € 1.111,13, via via ulteriormente maggiorato nel corso degli anni;

che il pagamento era effettivamente avvenuto nella misura richiesta, salvi gli ultimi mesi, in relazione ai quali egli aveva effettuato un'offerta reale;
che tale maggiorazione contrastava sia con gli artt. 32 e 79 della legge n. 392/78 sia con l'art. 346 della legge n. 311/04; che, nel corso dell'intero rapporto locatizio, la somma versata in eccesso rispetto a quanto in origine concordato risultava pari a € 81.253,20. Ciò premesso, il ricorrente chiedeva di accertare PE
l'illegittimità della richiesta della locatrice del pagamento di un canone di locazione
superiore a quello equo e dell'incasso delle relative somme, con la condanna di
[...]
alla restituzione delle somme indebitamente percepite, con gli Controparte_5
interessi e la rivalutazione monetaria. § I.II. contestava i fatti affermati dal ricorrente, Controparte_5
sostenendo di non avere ricevuto il pagamento dei canoni di gennaio e febbraio
2011, pari a complessivi € 1.225,66, e imputando al ricorrente di averle restituito l'immobile in condizioni degradate rispetto a quando gli era stato consegnato in locazione. Chiedeva, pertanto, in via riconvenzionale, la condanna di PE
al pagamento dei canoni arretrati e al risarcimento dei danni,
[...]
quantificati in € 52.140,00.
§ I.III. Il giudice di primo grado, premessa la qualificazione della domanda come di ripetizione di pagamento indebito, ai sensi dell'art. 2033 c.c., e ritenuto che il ricorrente avesse implicitamente allegato l'esistenza di una PE
pattuizione orale, avente a oggetto la determinazione di un canone superiore a quello risultante per iscritto (pur rilevando come lo stesso non avesse PE
chiarito se il patto affetto da nullità fosse anteriore o successivo alla stipulazione del
contratto), rigettava la domanda principale: a suo avviso i testi addotti a sostegno della stessa non avevano riferito circostanze sufficienti a dimostrarne 3
i fatti costitutivi, avendo tutte le testimonianze riguardato la fase attuativa del rapporto, per pagamenti superiori a quelli pattuiti per iscritto, mentre nessun teste aveva riferito in merito al momento genetico della vicenda negoziale e,
dunque, all'effettiva esistenza di un accordo dissimulato tra conduttore e locatore in violazione degli articoli 32 della legge 392/78 e 1, comma 346, della legge 311/04.
Il primo giudice spiegava, altresì, che il solo atto solutorio, ove non si dimostri avvenuto per una causa che ne legittimi la ripetizione, non consentirebbe di per sé il ricorso a quest'ultima (v. Cass. 2653/03, 6295/13), e che, pur ammettendo di poter desumere, in via presuntiva, dal comportamento delle parti l'esistenza di un accordo per il pagamento di un canone superiore a quello in apparenza dovuto, le deposizioni raccolte sarebbero contraddittorie.
Infatti, mentre la teste aveva affermato di avere consegnato PE
personalmente alla locatrice il danaro contante oggetto della domanda di ripetizione, la teste aveva invece riferito tale attività a sé stessa o al Tes_1
ricorrente e la teste nulla aveva riferito in merito, per il breve periodo Tes_2
rientrante nella sua cognizione dei fatti.
Dalla prova raccolta sarebbe emersa, dunque, un'insanabile contraddittorietà
circa un elemento essenziale della domanda, ovverosia la traditio delle somme controverse, sì da pregiudicare la complessiva credibilità dei testi, oltre che impedire l'effettiva ricostruzione dell'accaduto.
Quanto alle domande riconvenzionali proposte dalla locatrice P_
, il primo giudice prendeva atto dell'abbandono (in sede di precisazione
[...]
delle conclusioni) di quella relativa al pagamento degli ultimi due canoni di locazione, e rigettava quella di risarcimento dei danni per l'inadempimento dell'obbligazione di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui era stata ricevuta (ai sensi dell'art. 1590 c.c.), pur preso atto della quantificazione in €
13.260,00 da parte del C.T.U. del costo di ripristino dell'immobile, al netto del normale deterioramento dello stesso, imputabile all'usura, a fronte delle 4 doglianze della locatrice per la presenza di intonaci divelti, pavimentazione diversa e inutilizzabile, pannelli al soffitto e alle pareti rotti in più punti.
Richiamato il principio di diritto per il quale «incombe sul locatore fornire la prova
del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il
momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore
grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il
deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non
imputabile» (v. Cass., Sez. III, n. 6387/18), rilevava come, sebbene nel contratto del 4 marzo 1999 il conduttore avesse espressamente riconosciuto di ricevere l'immobile in ottimo stato manutentivo, anche con riferimento agli impianti idrico, elettrico e igienico, fosse incontestato che i rapporti negoziali fra le parti erano iniziati in epoca ben antecedente e, in particolare, erano durati ininterrottamente per trentasette anni, dal 1974, e che, in origine, l'impianto elettrico e quello igienico non esistessero neanche. Inoltre, pur escluso che il conduttore potesse giovarsi di tali miglioramenti agli effetti di cui all'articolo 1592 c.c., non avendo egli offerto la prova di esserne stato l'autore, e pur preso atto dell'impegno da lui assunto, instaurando l'ultimo rapporto locativo tra le parti, a restituire l'immobile nello stato nel quale si
trovava, comprensivo di detti impianti, il primo giudice riteneva non dimostrato dalla locatrice che le condizioni nelle quali essi si presentavano durante le operazioni
peritali fossero le medesime riscontrabili alla cessazione del rapporto locativo, non
facendosi menzione, nel verbale di consegna sottoscritto da ambo le parti, di
malfunzionamenti agli impianti in parola.
Riguardo alla rimozione di scaffalature e vetrine, che aveva messo in evidenza la presenza di differenti tipi di intonaco, con la conseguente necessità di provvedere al rifacimento dello stesso, rilevava l'assenza di prova che tali
elementi di arredo esistessero al momento della stipulazione del contratto del 1999 e che,
di conseguenza, il conduttore fosse tenuto a preservarne la consistenza., sì da escludere anche tali voci di danno. 5
Infine, per i danni alla pavimentazione del locale, conseguenti all'esistenza di due
tipi differenti e parzialmente sovrapposti, messi a nudo dalla sopravvenuta rimozione
del bancone e della cassaforte installati durante la vigenza del rapporto, riteneva che la locatrice non avesse dimostrato che, all'atto della consegna dell'immobile nel 1999,
il pavimento dello stesso fosse differente da quello oggi riscontrabile. Precisava, inoltre,
che, sebbene nel contratto si desse conto dell'ottimo stato manutentivo del cespite, ciò
non sarebbe in contrasto, in parte qua, con le sue condizioni attuali, poiché la
necessità di ripristinare la pavimentazione non discende dal danneggiamento della
stessa, ma dalla rimozione dei citati elementi di arredo, che ha messo in evidenza la
parziale sovrapposizione di due pavimentazioni differenti. Tuttavia, non sarebbe dato sapere se tale innovazione fosse stata apportata dal conduttore nel corso dell'ultimo
contratto di locazione ovvero nella vigenza di uno dei precedenti, invero in questa sede
non azionati dalla locatrice.
§ II. L'appello § II.I. Con ricorso depositato il 13 maggio 2021 proponeva Persona_1
appello, sostenendo che il tribunale, pur correttamente identificati gli elementi presuntivi a sostegno della domanda di restituzione proposta (il pagamento reiterato del doppio del canone di locazione, la proposta offerta reale e la circostanza che la non aveva giustificato l'incasso di somme maggiori P_
rispetto a quelle dichiarate), avrebbe poi errato nel ritenere neutri gli atti solutori, senza, peraltro, spiegare se essi fossero stati provati. Inoltre,
diversamente da quanto affermato in sentenza, non vi sarebbe alcuna contraddittorietà nelle deposizioni testimoniali, dalle quali emergerebbe univocamente il pagamento del canone per metà in assegni e per la restante metà in contanti, consegnati o dallo stesso conduttore o dalle sue commesse (la teste fino al 2001 e la dal 2002 fino alla fine della locazione), Tes_2 Tes_1
ovvero, occasionalmente, da (la quale, come da lei stessa Parte_3
dichiarato, aiutava il padre nella contabilità).
Quanto al primo punto, le conclusioni del tribunale sarebbero in palese 6 contrasto con le premesse enunciate in sentenza, ove sarebbe chiaramente
espresso che il comportamento posto in essere dal ricorrente in tanto può trovare una
logica e giuridica giustificazione, considerato il notevole lasso di tempo in cui si è
perpetrato e la formulata offerta reale, in quanto alla base dello stesso vi è un accordo
verbale tra le parti. In effetti, il tribunale avrebbe con chiarezza desunto dal comportamento delle parti l'esistenza di un accordo, dimostrabile oltre che per testimoni anche in via presuntiva, e valorizzato gli elementi presunti
identificandoli correttamente nel pagamento reiterato pari al doppio del canone di
locazione, nella proposta offerta reale e non da ultimo nella circostanza che la sig.ra
[...]
non ha giustificato l'incasso di somme maggiori a quelle dichiarate. P_
Dalla lettura della sentenza, inoltre, emergerebbe un giudicato implicito in merito
alla dazione di denaro in misura superiore a quella contrattualmente stabilita, dalla quale poter desumere l'esistenza di un accordo in tal senso, onde il rigetto della domanda, per «non essere stata raggiunta la prova attendibile dell'effettiva esistenza dei pagamenti indebiti», sarebbe palesemente contraddittorio, non essendo comprensibile se gli atti solutori siano stati provati o meno, né perché il Giudice
erroneamente abbia ritenuto non provato l'esistenza di un accordo, pur evidenziando le
presunzioni più volte indicate dal ricorrente, limitandosi ad affermare al riguardo che i
testi dell'esponente avrebbero reso dichiarazioni contraddittorie.
Sennonché, dalle testimonianze e dalla documentazione prodotta emergerebbe chiaramente la prova di tutti gli elementi costitutivi della domanda, ossia l'esistenza
di un accordo dissimulato e i pagamenti posti in essere in esecuzione del su richiamato
accordo, dovendosi tener conto anche del comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto, quale atto integrativo del suo contenuto.
Né vi sarebbe alcuna contraddizione tra le testimonianze, da cui risulta che il canone era pagato per metà in assegno e per la restante metà in contanti,
consegnati pro manibus alla locatrice dal quando era presente o dalle PE
stesse testimoni: ebbene, tutte costoro avrebbero ricondotto i pagamenti descritti al contratto di locazione e riferito dell'attività di consegna del danaro 7 contante, da parte dello stesso conduttore o delle commesse o ancora,
occasionalmente, della figlia che collaborava col padre aiutandolo nella contabilità. Quanto poi alla prova del momento genetico, tutti i testi avrebbero dichiarato che il canone di locazione era superiore a quello risultante dal contratto, per cui se il primo giudice avesse adeguatamente analizzato il materiale probatorio prodotto e valorizzato il comportamento posto in essere dal per dieci anni (e, in particolare, l'offerta formale), avrebbe dovuto PE
ritenere provata l'esistenza di un accordo dissimulato.
Al contrario, nulla avrebbe provato: l'unica sua Controparte_5
testimone, , sarebbe palesemente inattendibile oltre che incapace a rendere CP_2
testimonianza ex art. 246 cpc, perché, come già rilevato all'udienza del 9 maggio
2012, è la figlia del defunto marito della , titolare con lei del contratto P_
di locazione, e, quindi, quale suo erede, portatrice di un interesse attuale e concreto nel presente giudizio. Da ciò la nullità della sua deposizione. In più, le cartule depositate dalla , di cui l'appellante contestava la P_
paternità attribuitagli dalla controparte, nulla proverebbero, se non che il
pagamento avveniva per metà in contanti e per metà in assegni e che ovviamente la
parte corrisposta in assegni era quella corrispondente al canone ufficiale per il quale
venivano rilasciate attestazioni di pagamento.
In relazione alla domanda riconvenzionale proposta dalla , deduceva P_
che quest'ultima dal 1974 non aveva mai eseguito alcuna opera di manutenzione, ristrutturazione e adeguamento degli impianti, avendo egli provveduto all'adeguamento dell'impianto ex lege 46/1990 (pagando nel 1996
l'importo di lire 3.250.000) e alla regolarizzazione dello scarico delle acque reflue, opere autorizzate dalla proprietaria in virtù dei considerevoli vantaggi che ne traeva.
Negava, in ogni caso, di dovere rispondere dei danni descritti nella C.T.U.,
derivanti dall'uso normale dell'immobile durato per circa quaranta anni,
riproponendo l'eccezione di compensazione tra le migliorie da lui apportate 8 all'immobile e i danni denunciati dalla locatrice (in forza dell'articolo 1592 c.c.).
Tanto premesso, chiedeva alla Corte di appello l'accoglimento Persona_1
delle seguenti conclusioni:
1) accogliere il presente appello e per l'effetto riformare la sentenza impugnata;

nel merito:
2) accertare che il canone di locazione dovuto dall'istante a far data dal mese di marzo
2000 è pari ad euro 524,20 oltre adeguamenti istat nella misura del 75% annuo
3) accertare e dichiarare che il contratto di locazione per cui è causa è inderogabilmente
disciplinato dalla normativa prevista dalla legge 392/78
4) per l'effetto dichiarare che la richiesta della locatrice del pagamento di un canone di
locazione superiore a quello equo ai sensi e per gli effetti degli articoli 32 e ss e dell'art.
79 della legge 392/78 è nulla ed illegittima, così come illegittimo è l'incasso delle relative
somme;
5) accertare e dichiarare il diritto del Signor alla ripetizione delle Persona_1 somme pagate a titolo di canone in misura maggiore rispetto a quello effettivamente
dovute in contrasto con le norme di cui alla legge 392/78 e precisamente la somma di
euro 81.253,20 o la somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia oltre interessi
e rivalutazione monetaria come da prospetto di calcolo che si allega
6) e per l'effetto condannare la Signora al pagamento in favore Controparte_5
dell'istante della somma di euro 81.253,20 o la somma maggiore o minore che si riterrà
di giustizia quale differenza dei canoni dovuti rispetto a quelli pagati, oltre interessi e
rivalutazione monetaria;

7) rigettare le avverse domande anche riconvenzionali perché infondate in fatto ed in
diritto per tutti i motivi sopra esposti;

in via latamente gradata
8) accertare che l'istante ha effettuato lavori di ristrutturazione straordinaria
dell'immobile nonché migliorie;

9) accertare e dichiarare che il costo di tali lavori è stato pagato interamente dall'istante
e per l'effetto condannare la resistente al pagamento delle opere effettuate nella misura 9 che sarà quantificata in corso di causa all'esito dell'espletamento della CTU che sin d'ora
si richiede o comunque compensare detta somma con eventuali somme dovute alla
resistente nella non creduta ipotesi di accoglimento della sua domanda;

10) accertare e dichiarare la nullità di tutte le clausole contrattuali in contrasto con le
norme inderogabili della legge 392/78 stante in disposto dell'art. 79 della su indicata
legge.
11) Condannare la sig.ra al pagamento delle spese e competenze Controparte_5
del doppio grado di giudizio con distrazione ai difensori anticipatari.
§ II.II. costituitasi il 6 settembre 2021 (quindi, Controparte_5
nell'osservanza del termine a ritroso di cui all'articolo 436, primo comma, c.p.c.,
rispetto all'udienza del 17 settembre 2021), rispondeva sostenendo:
1) che l'appello di non rispondeva alle prescrizioni Persona_1
dell'articolo 342 c.p.c. ed era, perciò, inammissibile;

2) che la sentenza appellata era priva di contraddizioni, avendo preso in considerazione il protratto pagamento nel tempo di un canone superiore a quello
contrattualmente pattuito al solo fine di qualificare correttamente la domanda del ricorrente per poi accertare che i fatti allegati da quest'ultimo erano rimasti sforniti di prova, non essendo stata, peraltro, mai effettivamente allegata l'esistenza di un accordo tra le parti per il pagamento di un canone superiore a quello pattuito per iscritto, né tanto meno precisata la forma di tale eventuale accordo e né se esso fosse precedente, coevo o successivo alla
stipula del contratto registrato. Conseguentemente, anche la prova orale articolata non conterrebbe alcun riferimento all'esistenza di un siffatto accordo, essendo incentrata esclusivamente sul momento del presunto pagamento;

3) che, anche a prescindere dal rilievo (in sentenza) dell'insufficienza della prova del solo atto solutorio per l'accoglimento della domanda di ripetizione, le testimonianze non avrebbero neppure provato l'effettiva
esistenza dei pagamenti, stante la loro contraddittorietà; 10
4) che, fermo restando il giudizio di contraddittorietà delle testimonianze, il ragionamento del primo giudice sull'ammissibilità della prova orale non sarebbe condivisibile, avendo essa riguardato esclusivamente la dazione di
denaro e le modalità con cui questa veniva effettuata, non menzionando
minimamente l'esistenza di un qualche accordo simulatorio alla base, intervenuto
tra le parti. Infatti, la presunta dazione di denaro non sarebbe giocoforza
collegabile a un accordo tra le parti, ma potrebbe avere tutt'altra genesi, come ad
esempio un atto estorsivo del creditore, onde sarebbe applicabile la disciplina degli articoli 2722 e 2723 c.c. piuttosto che quella derogatoria prevista dall'articolo 1417 c.c. (le lacunose deduzioni del non consentirebbero PE
neppure di comprendere se il presunto patto contrario al contratto registrato fosse
stato coevo ad esso o successivo), onde il conduttore avrebbe dovuto dimostrare, al fine di non incorrere nel divieto posto dall'art. 2722 c.c. […] che
l'accordo sul canone era intervenuto solo successivamente alla stipula del contratto registrato;
5) che, in ogni caso, la circostanza allegata dal era stata puntualmente PE
(e documentalmente) smentita […] dalle ricevute, consegnate di volta in volta dal
conduttore per le somme realmente corrisposte […], nonché dalle depositate cartule
compilate di pugno dal signor con il calcolo dell'indice ISTAT di Persona_1
aggiornamento del canone (che lo stesso, sostanzialmente, non ha disconosciuto), e
dalla deposizione della teste che ha confermato di aver incassato, per CP_2
conto della madre a cui prestava collaborazione, esclusivamente le somme riportate
nelle ricevute e pagate con assegno;
6) che la teste era pienamente capace, poiché il canone era stato CP_2
sempre pagato ad la quale, dopo la morte del marito Controparte_5
era l'unica titolare del contratto di locazione, anche perché Controparte_4
usufruttuaria del cespite (e, d'altra parte, ove la tesi di controparte corrispondesse
al vero, anche la sua domanda giudiziale sarebbe errata, posto che dall'esponente
avrebbe potuto pretendere eventualmente solo il 50% di quanto asseritamente 11 pagato in eccesso, e non certamente l'intero).
proponeva, inoltre, appello incidentale per ottenere Controparte_5
l'accoglimento della domanda di risarcimento dei danni.
A sostegno dell'appello incidentale deduceva che: i) non vi era contestazione che le condizioni dell'immobile riscontrate dal C.T.U. fossero le stesse esistenti al momento del rilascio, apparendo, del resto, del tutto inverosimile che i danni lamentati si potessero essere verificati dopo il rilascio da parte del conduttore,
ed essendovi, inoltre, conferma sul punto da parte della teste (la CP_2
quale aveva riconosciuto nelle fotografie in atti le condizioni in cui versava l'immobile al momento del rilascio); ii) l'affermazione del primo giudice in ordine all'inesistenza dell'obbligo del conduttore di preservare la consistenza delle scaffalature e delle vetrine era contraria agli articoli 1590 c.c. e 112 c.p.c.,
essendo il risarcimento dovuto per i danni provocati dalla rimozione di tali elementi (stante l'obbligo del conduttore di non arrecare danni alla cosa locata nelle operazioni di montaggio e smontaggio degli arredi, pur avendo egli il diritto di arredare l'immobile secondo i propri gusti e le proprie esigenze),
danni alle pitturazioni e agli intonaci correttamente rilevati dal C.T.U.; iii) la rimozione della cassaforte e del bancone aveva messo in evidenza la presenza di due differenti tipi di pavimentazione sovrapposti tra loro, rispetto alla quale l'affermazione del tribunale (“La locatrice non ha dimostrato che, all'atto della
consegna dell'immobile nel 1999, il pavimento dello stesso fosse differente da quello oggi
riscontrabile. […] Non è dato, tuttavia, sapere se tale innovazione sia stata apportata
dal conduttore nel corso dell'ultimo contratto di locazione ovvero nella vigenza di uno
dei precedenti, invero in questa sede non azionati dalla locatrice.”) violerebbe il disposto dell'art. 1590 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c., per essersi ritenuto sfornito di prova un fatto non contestato dall'altra parte, ma addirittura dalla stessa
esplicitamente ammesso (così nelle note depositate il 20 dicembre 2012 dal ricorrente, a pag. 14: “La scelta del conduttore di pavimentare soltanto le parti a vista
fu dettata dalla circostanza che lo stesso si è dovuto accollare tutti gli oneri necessari 12 per regolarizzare gli impianti igienico – sanitari.”), onde sarebbe stato lo stesso a riconoscere di aver effettuato lavori edilizi non a regola d'arte, e per giunta PE
senza alcuna autorizzazione da parte del locatore, cosa che gli era imposta dal contratto;
iv) in ogni caso, anche se i lavori suddetti (posa in opera del pavimento e installazione di bancone e cassaforte) fossero stati realizzati prima del contratto del 1999, l'esponente avrebbe avuto comunque diritto alla conservazione degli arredi,
posto che tali elementi esistevano al momento della consegna del locale, sì da doversi dichiarare l'inadempimento del ex art. 1590 c.c., alla riconsegna del locale PE
nello stato in cui lo aveva ricevuto, e conseguentemente condannare lo stesso al
risarcimento dei danni lamentati; v) il C.T.U. aveva considerato il coefficiente di vetustà dell'immobile su un periodo di trentaquattro anni, sebbene il contratto fosse iniziato nel 1999, onde, seguendo il suo ragionamento, esso dovrebbe essere pari al 7%, posto che nel contratto registrato il 4 marzo 1999 PE
aveva dichiarato « di essere a conoscenza che l'immobile locatogli è in ottimo
[...] stato locativo, rispondente all'uso convenuto, compresi gli impianti elettrici, e di
prenderne possesso e consegna ad ogni effetto di legge», e che, di conseguenza, non poteva certamente tenersi conto di eventuali pregressi rapporti; vi) nella relazione del C.T.U. erano state indicate somme necessarie per l'esecuzione dei lavori di
ripristino per nulla corrispondenti alla realtà (ad esempio, per lo “svellimento
pavimento e massetto sottostante” pari a mq. 33, il CTU aveva indicato quale somma necessaria € 55,11., sebbene fosse notorio che per tale lavoro occorreva
quantomeno una giornata di lavoro di due operai, da retribuire, secondo i prezzi di mercato sull'isola d'Ischia, con € 120,00/130,00 al giorno per operaio, oltre agli oneri previdenziali).
concludeva, pertanto, affinché, respinto l'appello Controparte_5
principale, fosse accolto il suo appello incidentale, con la condanna di PE
a risarcirle i danni, per la somma di € 52.000,00 o di quella diversa che
[...]
il collegio dovesse ritenere di giustizia.
§ II.III. Nel corso del giudizio di appello sono decedute entrambe le parti 13 originarie.
Per la morte di il processo è stato interrotto, in data 28 Controparte_5
febbraio 2023, e riassunto con ricorso depositato il 18 maggio 2023, notificato a
ES CO e (delle quali si è costituita solo la seconda), quindi, su CP_2
ordine d'integrazione del contraddittorio emesso all'udienza del 15 febbraio
2024, a e (subentrati per Controparte_3 Controparte_4
rappresentazione al padre , figlio di e a lei Persona_2 Controparte_5
premorto il 18 agosto 2014).
e nel costituirsi in giudizio, Controparte_3 Controparte_4
hanno eccepito di essere meri chiamati all'eredità di , Controparte_5
ritenendo, pertanto, irrituale la riassunzione da parte dell'appellante principale, con la conseguente eventuale estinzione del processo. In aggiunta,
ha anche eccepito l'invalidità della notificazione Controparte_4
eseguita nei propri confronti, sostenendo di essersi costituito in giudizio al precipuo scopo di farla rilevare.
Per la morte di in data 21 novembre 2024, si sono costituiti, Persona_1
quali suoi eredi, e Parte_1 Parte_2 Parte_3
Controparte_1
Ciò posto, l'eventuale nullità della notificazione del ricorso a Controparte_4
deve reputarsi sanata, con effetto ex tunc, dalla costituzione in giudizio
[...]
del destinatario, che dimostra il raggiungimento dello scopo della notificazione,
che è quello di garantire la corretta costituzione del contraddittorio. Infatti, il principio sancito dall'articolo 156, terzo comma, c.p.c., secondo cui la nullità
non può essere pronunciata se l'atto ha raggiunto lo scopo cui è destinato, vale anche per le notificazioni, ove risulti che l'atto sia venuto a conoscenza del destinatario, e ciò anche quando il destinatario si costituisca al solo scopo di far rilevare il vizio eccepito (cfr. Cass. 1184/2001, Cass. 10119/2006, Cass.
6470/2011).
Circa la qualità di e di meri Controparte_3 Controparte_4 14 chiamati all'eredità, va rilevato che in caso di decesso di una parte processuale,
le norme sull'interruzione delineano un regime di favore per la parte che intenda coltivare il processo, alla quale è concessa la facoltà (alternativa) di notificare l'atto di riassunzione personalmente e collettivamente presso l'ultimo domicilio del defunto ai sensi dell'art. 303, secondo comma, c.p.c., purché entro l'anno dal decesso, oppure direttamente ai singoli soggetti che, in virtù del rapporto di parentela con il defunto, appaiano legittimati a subentrare nel processo come eredi, senza dover dimostrare che i destinatari siano gli eredi effettivi della parte deceduta anche dal punto di vista sostanziale o imporre preventivamente l'accertamento della rinuncia dei chiamati all'eredità,
rispondendo tale agevolazione all'esigenza di garantire la celere, regolare e rituale riattivazione del processo interrotto, incompatibile con i mezzi dati alla parte per sollecitare il chiamato a prendere posizione (ad es. tramite l'actio
interrogatoria ex art. 481 c.c.) o con la necessità di svolgere ricerche per acquisire la prova dell'accettazione (Cass. 1330/2024, Cass. 23783/2007). Spetta, quindi, ai chiamati all'eredità l'onere di contestare, costituendosi in giudizio, l'effettiva assunzione di tale condizione soggettiva, chiarendo la propria posizione, e il conseguente difetto di legittimazione, così da escludere la condizione di fatto che ha giustificato la riassunzione, in quanto, dopo la morte della parte, la legittimazione passiva, che non si trasmette per mera delazione, deve essere individuata dall'istante allo stato degli atti, cioè nei confronti dei soggetti che oggettivamente presentino un valido titolo per succedere, qualora non sia conosciuta, o conoscibile con l'ordinaria diligenza, alcuna circostanza idonea a dimostrare la mancanza del titolo, cosicché il ricorso per riassunzione notificato individualmente nei confronti dei chiamati all'eredità ex art. 486 c.c. è idoneo a instaurare un valido rapporto processuale tra notificante e destinatario della notifica (Cass. 12987/2020, Cass. 22870/2015). Ciò comporta che un conto è la valida instaurazione del rapporto processuale tra notificante e destinatario della notifica se quest'ultimo rivesta la qualità di successore del de cuius (Cass. 15
8051/2017), un conto la prova dell'effettiva qualità di erede del chiamato. Nel
primo caso, infatti, si pone un problema di legittimazione processuale (Cass.
1330/2024), atteso che, come si è detto, la notifica dell'atto di riassunzione nei confronti dei chiamati all'eredità consente la ripresa del processo nei confronti di ciascuno degli eredi, costituito o contumace (Cass. 22797/2017, Cass.
12783/1998), senza che occorra alcun accertamento in ordine all'accettazione espressa o tacita dell'eredità (Cass. 25885/2020, Cass. 17445/2019), atteso che la semplice ricezione della notifica dell'atto di riassunzione non costituisce atto di accettazione tacita dell'eredità (in tal senso, Cass., 35466/2022). Nel secondo caso, invece, la questione investe la titolarità del rapporto sostanziale, la cui soluzione dipende dal contegno della parte evocata in giudizio, poiché
quest'ultima può non contestare o ammettere la propria qualità di erede, così
esonerando la parte attrice dall'onere di dimostrare il fatto incontroverso,
oppure può negare tale qualifica e dunque la titolarità del rapporto controverso, così imponendo al giudice di verificare l'assolvimento dell'onere della prova da parte di colui che afferma la qualità di erede, anche sulla base del comportamento, processuale ed extraprocessuale, tenuto dal chiamato,
valutabile attraverso un ragionamento presuntivo (Cass. 1330/2024, Cass.
25885/2020, Cass. 17445/2019), mentre la contumacia, esprimendo un silenzio non soggetto a valutazione, non vale a rendere non contestati i fatti allegati dall'altra parte o ad alterare la ripartizione degli oneri probatori tra le parti, né
esclude che l'attore debba fornire la prova dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio (in questi termini, Cass. 1330/2024; v. anche Cass. S.U. 2951/2016,
Cass. 30545/2017), ponendo sulla parte che alleghi la qualità di erede l'onere di fornirne la prova, da verificare anche attraverso la valutazione del comportamento, processuale ed extraprocessuale, tenuto dal chiamato (Cass.
3140/2025).
Non v'è dubbio, in conclusione sul punto, che, dopo il decesso di P_
il contraddittorio sia stata regolarmente instaurato nei confronti di
[...] 16 coloro che (anche per rappresentazione, ex art. 467 c.c.) sono stati chiamati all'eredità, attenendo al merito della lite se costoro debbano o no rispondere dell'eventuale debito della de cuius.
§ II.IV. Nel merito, in relazione all'appello principale occorre premettere che nel contratto registrato il 4 marzo 1999 con decorrenza dalla stessa data fu previsto (all'articolo 3) che il canone (di lire 12.000.000 all'anno) dovesse essere pagato in rate trimestrali anticipate.
Dalle ricevute prodotte dal ricorrente risulta, in effetti, che i pagamenti PE
avvenivano con cadenza non costante: vi sono quietanze relative a pagamenti mensili, bimestrali e trimestrali, sì da potersi desumere che oltre un terzo dei pagamenti documentati sia avvenuta per ratei superiori a un mese.
La circostanza pone il dubbio se i pagamenti di cui hanno riferito le testimoni indicate dal ricorrente, eseguiti in parte in assegni e in parte in contanti, per importi superiori alla frazione mensile del canone, comprendessero importi non dovuti (la parte versata in contanti) ovvero coprissero più di una mensilità.
Infatti, la teste , che ha lavorato presso il negozio di Tes_2 Persona_1
intorno al 2000-2001, ha riferito delle modalità di pagamento del canone, in parte in assegni e in parte in contanti, e dell'importo versato in contanti (intorno ai 500/550 euro), senza, però, essere a conoscenza se le quietanze rilasciate si riferissero ai soli importi versati in assegni, ma limitandosi a ipotizzare che all'epoca il canone fosse pari a circa 1.000,00. Orbene, se si considera che l'euro
è stato introdotto in Italia a partire dal 1° gennaio 2002, affiancando la lira per due mesi e diventando dal 1° marzo 2002 la sola moneta nazionale dello Stato
italiano (sostituendo definitivamente la circolazione della lira), può dubitarsi dell'attendibilità, quanto meno sul piano della precisione del ricordo, della testimonianza di essendo plausibile che la teste, avendo Testimone_3
lavorato per il prima dell'introduzione dell'euro («intorno al 2000- PE
2001» o anche «sei o sette mesi corrispondenti alla stagione estiva;
penso fosse il
2001»), nel deporre a distanza di circa tredici anni (all'udienza del 22 aprile 17
2013) possa aver fatto confusione tra lira (in migliaia) ed euro (sì da indicare in
«circa 1.000,00» un importo che, prima del 1° gennaio 2002, era, invece, in lire,
di circa 1.000.000, corrispondente, però, a € 516,46).
La teste , che ha lavorato nel negozio di dal 2002 Testimone_4 Persona_1
fino alla chiusura, pur confermando senza perplessità che il canone era pagato in parte in assegni e in parte in contanti (era lei, in effetti, a portare le somme alla locatrice, in assenza del conduttore), ha utilizzato espressioni dubitative in ordine alla misura del canone («mi sembra che il canone complessivamente fosse
determinato intorno ai 1.100,00 euro», poi anche «non so ricordare precisamente,
anche relativamente ai centesimi, a quanto ammontasse il canone;
torno a ribadire che
l'ammontare del canone si aggirava intorno ai 1.100,00 euro»), dichiarando, poi, che
«il canone veniva corrisposto mese per mese, al limite con qualche giorno di ritardo»,
notazione, quest'ultima, non del tutto precisa, poiché proprio nel periodo estivo
(nel quale la teste lavorava, come da lei specificato) risultano in alcuni casi pagamenti su base bimestrale (ad esempio, nel 2008) o trimestrale (nel 2010).
Soltanto la teste ora divenuta parte per il decesso del genitore Controparte_1
ha espressamente parlato di «canone ufficiale che era di circa euro Persona_1
500,00», contrapposto alla parte che era corrisposta in contanti.
Il solo dato certo, che si desume da tali deposizioni, è che il canone era versato in parte mediante assegno bancario e in parte in contanti, circostanza che, se rende ragionevole (ma non certa) l'ipotesi che il canone effettivamente convenuto e pagato fosse superiore a quello dichiarato nel contratto registrato,
non può, tuttavia, reputarsi sufficiente per ritenere dimostrata tale ipotesi e,
quindi, l'esistenza di un accordo simulatorio sulla misura del canone. In effetti,
depone in senso sfavorevole al ricorrente nel Parte_4
riferimento all'accordo simulatorio, essendosi egli limitato a sostenere che la locatrice avrebbe «preteso la corresponsione di un canone superiore a quello
inizialmente pattuito», talché «a far data dall'anno 2000» egli avrebbe corrisposto l'importo mensile di € 1.111,13, aumentato a partire dal terzo mese del 2001. Da 18 tale affermazione dovrebbe evincersi che al momento della sottoscrizione del contratto di locazione non vi fu alcuna simulazione relativa, in ordine alla misura del canone, e che, ciò nonostante, dopo circa nove mesi il conduttore accondiscese alla pretesa della locatrice di un canone doppio rispetto a quello pattuito. Escluso che la pretesa della locatrice abbia assunto modalità estorsive,
neppure adombrate da parte del conduttore, dovrebbe desumersi che questi abbia accettato, a distanza di mesi dalla stipulazione e registrazione del contratto, la richiesta di aumento del canone, restando, però, ignote le ragioni di tale disponibilità, da parte di chi poteva giovarsi della durata di sei anni prevista nel contratto e del rinnovo automatico alla prima scadenza (salvo il caso che il diniego della locatrice fosse giustificato, ex art. 28 della legge 27
luglio 1978, n. 392, da uno dei motivi previsti dall'articolo 29 della stessa legge).
Posto che la domanda di restituzione del cospicuo importo preteso dal conduttore e, ora, dai suoi eredi, esige una prova sufficientemente rigorosa dei pagamenti indebiti, le sole testimonianze assunte in primo grado, valutate alla luce della cadenza variabile dei pagamenti e (ex art. 116, secondo comma, c.p.c.)
dell'incerta allegazione dell'accordo simulatorio, devono reputarsi insufficienti per ribaltare la decisione del primo giudice, nell'ambito della quale, peraltro,
non è ipotizzabile alcun giudicato interno nei termini dedotti dall'appellante.
§ II.V. Eguale sorte merita l'appello incidentale, relativa alla domanda di risarcimento dei danni proposta dalla locatrice e proseguita dalla P_
sola erede . CP_2
In punto di fatto, va considerato che, come documentato da Persona_1
l'immobile de quo è stato da lui detenuto in locazione fin dal 1974, in virtù del contratto stipulato il 30 dicembre 1973, seguito da altra scrittura privata
(registrata il 23 febbraio 1987) e, quindi, dal contratto del 1999. Nel considerare il normale deterioramento risultante dall'uso del bene, di cui il conduttore non risponde, non può non considerarsi la durata ultratrentennale della detenzione,
anche in ragione dell'efficacia solo modificativa (nel canone e nella durata) del 19 rapporto in corso, avuta dal contratto del 1999: ciò alla luce del principio per il quale nella locazione non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo necessario, invece, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'animus
e della causa novandi (Cass. 22126/2020, Cass. 14620/2017).
Inoltre, non può trascurarsi di considerare che l'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, salvo che le opere di piccola manutenzione, grava sul locatore, il quale, pertanto, non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova dell'uso scorretto della cosa da parte del conduttore (Cass. 1320/2015, Cass. 14305/2005),
e, in ogni caso, a prescindere dalle condizioni iniziali del cespite, è tenuto a sopportare, in quanto derivanti dall'utilizzo conforme al contratto, i deterioramenti che derivano da tale uso o dalla vetustà. Nella specie, i danni riscontrati dalla C.T.U. architetta per la Controparte_6
cui riparazione la consulente ha ipotizzato la spesa di € 13.260,00 (al netto dell'incidenza della vetustà dell'immobile), derivano essenzialmente dalla carente manutenzione dell'immobile, ovvero dall'uso conforme al contratto.
Infatti, la presenza di differenti tipi d'intonaco è irrilevante, posto che, al termine della locazione, compete senz'altro al locatore provvedere alla tinteggiatura delle pareti (cfr. Cass. 29329/2019 e Cass. 11703/2002, sulla nullità
di una clausola che ponga a carico del conduttore, al termine del rapporto, la spesa per la tinteggiatura delle pareti). Né possono porsi a carico del conduttore i danni all'intonaco provocati dalla rimozione degli elementi di arredo,
incastrati nelle superfici murarie, che derivano dall'uso conforme al contratto,
ossia dalla destinazione dell'immobile a gioielleria, esercizio commerciale che richiede la presenza di armadiature e vetrine dotate d'impianto di illuminazione, la cui rimozione ha inevitabilmente determinato i danni anzidetti. 20
Quanto alle scadenti condizioni di manutenzione dell'impianto idrico (e, in particolare, di scarico delle acque) e dell'impianto elettrico, le stesse derivano da carenze non rientranti nella piccola manutenzione, di spettanza del conduttore (cfr. Cass. 5459/2006), onde la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore, a meno che non risulti che i guasti siano dipesi da colpa del conduttore, il che, nella specie, non può affermarsi.
Né, infine, al conduttore può imputarsi la presenza di due differenti tipi di pavimentazione (anomalia coperta, nel corso del rapporto, dalla presenza della cassaforte e del bancone), che, evidentemente, è stata determinata non all'uso anormale dell'immobile, bensì dalla necessità (inevitabile nel corso di un rapporto ultratrentennale) di interventi di riparazione alle condotte idriche sottostanti.
Ne deriva, in conclusione, il rigetto anche dell'appello incidentale, oltre che dell'appello principale, restando assorbita l'eccezione di compensazione sollevata dal conduttore ex art. 1592 c.c. sulla base delle dedotte migliorie.
§ II.VI. La soccombenza reciproca giustifica (ex art. 92 c.p.c.) la compensazione delle spese di appello.
Dal rigetto di entrambi gli appelli deriva, inoltre, la necessità di dare atto dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo pari a quello versato – o comunque dovuto – dalle parti per le rispettive impugnazioni (art. 13, comma

1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n°115).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
- rigetta sia l'appello principale sia l'appello incidentale;

- dichiara compensate tra le parti le spese di appello;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte degli eredi sia dell'appellante principale sia dell'appellante Persona_1
incidentale , di un ulteriore importo a titolo di Controparte_5
contributo unificato, pari a quello rispettivamente versato (o, comunque, 21 dovuto) per i due appelli, ai sensi dell'articolo 13, comma 1-quater, del
D.P.R. 30 maggio 2002, n°115.
Così deciso il 20 marzo 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Giorgio Sensale Assunta d'Amore