REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CREMONA
Il G.O.P di Cremona, Dott.ssa Tiziana Lucini Paioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile R.G. n. 323/2025 del Ruolo Gen. Affari Controv – locazioni promossa da: con sede legale in Milano, Viale Vittorio Veneto Parte_1
n. 2, C.F., P. IVA e iscrizione al Registro delle Imprese di Milano n. rappresentata e P.IVA_1 difesa dagli avv.ti Eva Maschietto, Andrea Gallarini, Elisabetta Calini tutti del Foro di Milano e dall'avv. Raffaele Granata del Foro di Roma
INTIMANTE
CONTRO
in persona del rappresentante legale, Signora Controparte_1
ovvero del legale rappresentante pro tempore se diverso, C.F. e P.IVA , CP_1 P.IVA_2 con sede legale in 26100 Cremona, Via Persico n. 6;
C.F. , nella sua qualità di Socio Amministratore della Controparte_1 C.F._1 società nato a [...], il [...] e Controparte_1 residente in [...];
C.F. , nella sua qualità di Socia Amministratrice della società CP_1 C.F._2
nata a [...], il [...] e residente Controparte_1 in 26100 Cremona, Piazza Moro Aldo n. 1;
in persona dell'Amministratrice Unica, Signora ovvero del legale Parte_2 CP_1 rappresentante pro tempore se diverso, C.F. e P.IVA , con sede legale in 26100 P.IVA_3
Cremona, Via Monsignor Enrico Assi n. 39, C.F. , C.F._2
INTIMATI CONTUMACI
OGGETTO: Risoluzione contratto di locazione ad uso diverso dall' abitativo e pagamento canoni
* * * * *
La causa veniva posta in decisione all'udienza del 31 marzo 2025, sulle conclusioni formulate da parte intimante nella memoria integrativa depositata in data 20.3.2025 che si richiamano integralmente.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, Parte_1
ha intimato lo sfratto per morosità a ed ai
[...] Controparte_1 relativi soci ed a Controparte_1 CP_1 Parte_2

Alla prima udienza del 24 febbraio 2025 parte intimata non compariva. Il Giudice verificato che la notifica della intimazione di sfratto nei confronti dei conduttori non comparsi alla prima udienza, si era perfezionata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., denegava la richiesta di convalida, accertato che l'utilizzabilità del meccanismo di cui all'art. 143 c.p.c., ai soli fini della convalida, è comunemente esclusa dalla giurisprudenza di merito (cfr. Trib. Padova, 26 novembre 2010, in Arch. locazioni
2011, 3, 332; Trib. Roma, 30-06-84, Pret. Roma, 20-03-97, nonché Corte Cost., ord. 15 gennaio
2000, n. 15, che ha dichiarato manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell'art. 660, ult. co., c.p.c., nella parte in cui non esclude la necessità dell'avviso di eseguita notifica nel caso in cui l'intimazione di sfratto sia stata notificata ai sensi dell'art. 143 c.p.c.), perché, in tale ipotesi, è in re ipsa che l'intimato non abbia conoscenza dell'atto introduttivo e per l'effetto disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 447 bis e 426 c.p.c. fissando alle parti il termine perentorio entro il quale provvedere all'eventuale integrazione della memoria difensiva mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria a norma dell'art. 416 c.p.c. e vista la sent.
Corte Cost. n. 14/1977, disponeva a cura di parte intimante la notifica del suesposto provvedimento ai convenuti contumaciali.
All'udienza fissata per il giorno 31 marzo 2025, parte conduttrice restava contumace. Il Giudice, verificata la regolarità della notifica del verbale di udienza del 24.2.2025 a parte conduttrice ne dichiarava la contumacia e udita la discussione decideva la causa come da sentenza di cui ne dava lettura e depositava nel fascicolo telematico.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Dalla documentazione agli atti, risulta provato che con contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, sottoscritto in data 21 luglio 2022 e registrato in data 29 luglio 2022, al n. 017612-serie
3T e codice identificativo TNL22T017612000II , REDO per il “Fondo Immobiliare di Lombardia -
Comparto Uno”, ha concesso in locazione alla Controparte_1 ad uso di Centro Estetico – Centro Abbronzatura, l'unità immobiliare sita in 26100 Cremona, Via
Monsignor Enrico Assi n. 39 (con i seguenti identificativi catastali: cat. C01, classe 4, foglio 42, part. 558, sub. 31), a far data dal 1° luglio 2022 per un periodo di 6 (sei) anni rinnovabili automaticamente per un periodo di ulteriori 6 anni, a fronte di un canone pari ad Euro 7.017,50
(settemiladiciassette,50) annui, oltre IVA, ripartito in 12 rate mensili anticipate da Euro 584,79
(cinquecentottantaquattro,79) l'una, aventi scadenza il primo giorno del mese di riferimento ed oneri accessori .
Risulta dagli atti che, in data 15 marzo 2023, a distanza di pochi mesi dalla sottoscrizione del contratto – avvenuta in data 21 luglio 2022 – i Signori e soci della CP_1 Controparte_1
hanno costituito una nuova società denominata CP_1 Controparte_1 Controparte_1
(doc. 6) a cui hanno ceduto il suindicato contratto di locazione, nonostante il Parte_2 divieto di cessione previsto alla clausola n.10 del contratto di locazione.
Parte intimante lamenta che alla data odierna, il conduttore si è reso inadempiente nel pagamento dei canoni locatizi, restando debitore, nei confronti di per conto del Fondo, dell'importo di Pt_1 euro 23.203,14. Tale credito in mancanza di fatti estintivi e/o impeditivi addotti dalla parte resistente non può che essere riconosciuto.
Infatti, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per
l'adempimento della prestazione deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto nonché l'esigibilità della stessa (termine di scadenza), salvo che intervenga prova del fatto estintivo
- costituito dall'adempimento - da parte del debitore (Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533;
Sez. 3, Sentenza n. 982 del 28/01/2002; Sez. 3, Sentenza n. 2647 del 21/02/2003; Sez. 3, Sentenza n.
6395 del 01/04/2004; Sez. 3, Sentenza n. 8615 del 12/04/2006; Sez. 1, Sentenza n. 13674 del
13/06/2006; Sez. 1, Sentenza n. 1743 del 26/01/2007).
Provato il titolo della pretesa azionata, incombeva al resistente fornire la prova dell'avvenuto adempimento dei propri obblighi, dell'avvenuto pagamento del canone o della sussistenza di qualsiasi atto impeditivo o estintivo della pretesa azionata in giudizio;
invero, parte intimata è rimasta contumace e non ha addotto e provato fatti estintivi, disinteressandosi completamente del presente procedimento. Ne consegue che deve ritenersi fondata la domanda svolta dall'intimante.
Il mancato versamento dei canoni integra un grave inadempimento contrattuale per l'inosservanza dell'obbligazione primaria posta a carico del conduttore e giustifica la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa del conduttore.
“In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. (cassazione civile, sez. III, 29/01/2013, n. 2099)”.
Accertato il grave inadempimento contrattuale del conduttore , il contratto di locazione de quo deve intendersi risolto per fatto e colpa di parte conduttrice, con condanna della stessa all'immediato rilascio dell'immobile sito in Cremona, Via Monsignor Enrico Assi n. 39 con relativi accessori e pertinenze, fissando la data dell'esecuzione del rilascio per il giorno 30 aprile 2025 ore 17.
In merito all'obbligazione del pagamento del canone di locazione ed alla relativa condanna di pagamento, emerge che , pur prendendo atto della modificazione soggettiva della titolarità Pt_1 del contratto, non ha in alcun modo espresso il proprio consenso alla liberazione della CP_1
e, dunque, anche dei soci illimitatamente responsabili rispetto alle obbligazioni sociali.
[...]
Di conseguenza cedente e cessionario sono obbligati in solido al pagamento dei canoni locatizi.
Infatti, secondo consolidata giurisprudenza “Il cessionario, diviene ex art. 36 L. 392/78 il conduttore del contratto di locazione ceduto unitamente all'azienda e subentra negli obblighi contrattuali del precedente conduttore;
il locatore, in caso di inadempienza del conduttore ceduto, se non ha liberato il cedente, ha facoltà di ottenere l'adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni insoluti attraverso la richiesta di adempimento rivolta all'ultimo cessionario;
accertato
l'inadempimento di quest'ultimo diviene legittima la facoltà del locatore di domandare l'adempimento ai cessionari intermedi , compresi il primo, tutti responsabili in via solidale con le relative conseguenze di legge in tema di riparto interno dell'obbligazione” (Tribunale Roma sez.
VI, 09/01/2020, n. 576).
Ne consegue, dunque, che il conduttore originario (cedente) Controparte_1
ed i relativi soci, rispondono nei confronti del locatore anche per i debiti locatizi
[...] successivi alla cessione, e quindi del pagamento del canone dovuto dal cessionario, non risultando essere stati espressamente liberati dal locatore ceduto.
Cedente ed i relativi soci e Controparte_1 Controparte_1
e cessionario sono dunque tenuti al pagamento, in via solidale tra CP_1 CP_1 Parte_2 loro, dei canoni di locazione a far data dal mese di settembre 2022 pari alla data odierna ad euro
23.203,14 oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile ed agli interessi di mora al tasso contrattuale.
Data la soccombenza, ed i relativi soci Controparte_1 [...]
nonché vanno altresì condannati, in via solidale tra CP_1 CP_1 Parte_2 loro, al pagamento delle spese di lite in favore dell'intimante liquidate in complessive €. 2.584,00, oltre gli accessori di legge e spese forfettarie al 15% e spese vive pari ad euro 195,50.

P.Q.M

Il G.O.P definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra diversa istanza, eccezione, deduzione delle parti, così provvede:
accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso dall' abitativo stipulato in data 21 luglio 2022 e registrato in data 29 luglio 2022, al n. 017612-serie 3T e codice identificativo avente ad oggetto l'immobile sito in Cremona, CodiceFiscale_3
Via Monsignor Enrico Assi n. 39, per fatto e colpa di parte conduttrice,
condanna il cessionario all'immediato del rilascio dell'immobile sito in Parte_2
Cremona, Via Monsignor Enrico Assi n. 39 con relativi accessori e pertinenze, fissando la data dell'esecuzione del rilascio per il giorno 30 aprile 2025 ore 17,
condanna parte cedente ed i relativi soci Controparte_1
e e parte cessionaria , in via solidale tra loro, Controparte_1 CP_1 Parte_2 al pagamento in favore di dei canoni di locazione con decorrenza dal Parte_1 mese di settembre 2022 pari alla data odierna ad euro 23.203,14 oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile ed agli interessi di mora al tasso contrattuale,
condanna ed i relativi soci Controparte_1 [...]
e , in via solidale tra loro, alla rifusione delle spese CP_1 CP_1 Parte_2 di lite in favore di che si liquidano in complessive €. 2.584,00, oltre gli Parte_1 accessori di legge e spese forfettarie al 15% e spese vive pari ad euro 195,50.
Cremona, 31 marzo 2025
Il G.O.P avv. Tiziana Lucini Paioni