Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. SABATINI Francesco - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. FEDERICO OV - rel. Consigliere -
Dott. FICO Nino - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DA OV, elettivamente domiciliato in ROMA VIA POLONIA 7, presso lo studio dell'avvocato MORABITO BARBARA, difeso dall'avvocato PIRARI FRANCESCO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AN AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA ENNIO QUIRINO VISCONTI 20, presso lo studio dell'avvocato DI GIACOMO GUIDO, difesa dagli avvocati MOCCI ANGELO, MARCELLO MEREU, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 23/02 del Tribunale di NUORO, emessa il 16/01/02, depositata il 15/05/02, R.G. 371/98;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica Udienza del 24/01/06 dal Consigliere Dott. FEDERICO OV;

udito l'Avvocato MOCCI Angelo;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 9.6.98 ED OV proponeva appello avverso la sentenza del Pretore di Nuoro n. 125/97 del 2/11.7.97 con la quale veniva accolta la sua domanda di opposizione all'esecuzione (con conseguente declaratoria di inefficacia dell'atto di precetto opposto per asserita mancanza degli estremi legittimanti la liquidità del diritto della conduttrice CA LU alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale) e venivano invece rigettate le sue domande riconvenzionali (di dichiararsi legittimo il rifiuto di esso appellante alla riconsegna dell'immobile e di condannarsi la CA al risarcimento del danno causato per la mancata manutenzione e restituzione del medesimo), con compensazione tra le parti delle spese del giudizio.
Si costituiva in giudizio la CA contestando la fondatezza dei motivi del gravame e chiedendone il rigetto.
Con sentenza depositata il 15.2.02 il Tribunale rigettava l'appello:
avverso tale sentenza ricorreva, quindi, per Cassazione lo ED, affidandosi a cinque motivi, mentre la CA resisteva al gravame con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1590, 1591, 1209, 2043, 1227, 1223, 1224 c.c. e art. 329 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4,
e il difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., n. 5, avendo il Tribunale di Nuoro erroneamente ritenuto che fosse ingiustificato il suo rifiuto di ricevere in restituzione l'immobile locato e che fosse esclusa la mora della conduttrice, nonostante quest'ultima si fosse rifiutata di eseguire le necessarie opere di ripristino per riportarlo allo stato di inizio locazione o di pagarne comunque il corrispettivo di L. 12.860.000 determinato in sede di c.t.u, e non avendo il medesimo adeguatamente motivato sul punto.
Con il secondo motivo lo ED denuncia la violazione degli artt. 99, 100, 112 e 324 c.p.c., e dell'art. 2909 c.c., nonché vizio di motivazione, non avendo fatto la sentenza impugnata alcun riferimento al giudicato formatosi in precedente giudizio tra le stesse parti in forza sia della sentenza del Pretore di Nuoro n. 227/88, che aveva posto a carico dell'odierno ricorrente, quale condizione per il rilascio dell'immobile, l'onere della richiesta dell'autorizzazione di cui alla L. n. 253 del 1950, art. 35, che della L. n. 234 del 1992 del Tribunale di Nuoro, che aveva stabilito che la responsabilità risarcitoria della conduttrice per ritardato rilascio sarebbe dovuta decorrere dal giorno di tale autorizzazione e cioè dal 5.12.92, nonostante che l'esistenza sul punto di detto giudicato fosse stato dedotta nell'atto di appello a sostegno della domanda riconvenzionale avanzata nel presente giudizio per il risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità dell'immobile dal 5.12.92. Con il terzo motivo il ricorrente si duole dell'omessa pronuncia su un aspetto decisivo della controversia ex art. 360 c.p.c., n. 5, avendo il Tribunale di Nuoro omesso di pronunciarsi in ordine alla censura relativa al mancato riconoscimento dell'obbligo della conduttrice di pagare il corrispettivo di locazione pari a L.

1.200.000 mensili (posto a base della determinazione pretoriale dell'indennità di avviamento) dal 5.11.92 sino alla data in cui sarebbe stata ritualmente formulata l'offerta di riconsegna dell'immobile nelle forme di cui all'art. 1216 c.c.. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 1575 c.c., n. 2 e art. 1362 c.c. e segg., nonché il difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia, avendo il Tribunale erroneamente ritenuto che spettasse al locatore l'onere di provvedere all'eliminazione dei guasti e delle modifiche arbitrariamente apportate all'immobile locato. Con il quinto motivo, infine, lo ED denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1576 e 1609 c.c., avendo il Tribunale erroneamente qualificato quali opere di straordinaria manutenzione, e quindi a carico del locatore, anziché di piccola manutenzione, e come tali a carico della conduttrice, la tinteggiatura dei locali, la revisione degli infissi, la loro pitturazione, la sostituzione degli elementi mancanti di alluminio anodizzato che li compongono, la verniciatura dei radiatori e così via.
il primo motivo è infondato.
Deve, infatti, assolutamente escludersi che la sentenza impugnata sia incorsa sia nella violazione delle norme sostanziali e processuali indicate dal ricorrente nell'intestazione della censura che nel vizio di omessa motivazione in essa indicato.
Ed invero, il Tribunale di Nuoro ha correttamente escluso che la CA potesse essere considerata in mora nel rilascio dell'immobile locato, motivando ineccepibilmente tale conclusione sotto i diversi profili per i quali la sussistenza della mora stessa potesse nella specie configurarsi.
Va, in primo luogo, considerato che nessuna censura può muoversi alla sentenza gravata nella parte in cui ha escluso la mora predetta per l'insussistenza di un "legittimo rifiuto del locatore ad accettare la riconsegna del locale ai sensi dell'art. 1590 c.c." (v. pag. 6 della sentenza).
Va premesso, infatti, che, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, la sussistenza della mora della conduttrice non ha affatto formato oggetto di giudicato per la mancata impugnazione, da parte della medesima, del capo della sentenza del Pretore di Nuoro n. 125/97 che l'avrebbe affermata, atteso che tale sentenza aveva proprio rigettato le domande riconvenzionali avanzate dal locatore ED, tra cui anche quella rivolta a far dichiarare la legittimità del suo rifiuto alla restituzione dell'immobile da parte della locataria, e non poteva di certo formarsi il giudicato ex art. 324 c.p.c. in ordine a delle mere argomentazioni (circa la necessità che la restituzione dell'immobile sarebbe dovuta avvenire nelle forme sancite dall'art. 1216 c.c.) che non hanno peraltro costituito capo autonomo della sentenza stessa, in quanto non rivolte a risolvere una questione, avente una propria individualità ed autonomia diverse da quelle della questione oggetto della decisione di rigetto (v. sul punto, Cass. Civ., sez. 3^, 25.2.2004, n. 3806). Ciò rilevato, osserva il Collegio che il Tribunale ha spiegato, con motivazione assolutamente condivisibile, le ragioni per le quali ha ritenuto che, in ossequio al principio di cui all'art. 1227 c.c. secondo il quale in base alle regole di ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, il locatore non poteva legittimamente rifiutare la restituzione del bene, perché la conduttrice non aveva assunto in contratto l'obbligo di provvedere alle richieste riparazioni eccedenti l'ordinaria amministrazione ne' aveva apportato di propria iniziativa rilevanti trasformazioni o innovazioni del bene locato, che avrebbero comportato, per l'esecuzione delle opere di ripristino, il compimento di un'attività straordinaria e gravosa (Cass. Civ., sez. 3^, 26.11.2002, n. 16685). Sotto altro profilo, giustamente il Tribunale esclude la legittimità del rifiuto del locatore ad accettare la riconsegna del bene sul presupposto della necessità di rilevanti spese risarcitorie per danni apportati dalla conduttrice al bene medesimo, congruamente giustificando tale conclusione con il rilievo che i lavori elencati dal CTU in grado di appello, per il ripristino dell'immobile locato, sono relativi ad interventi da considerare di straordinaria manutenzione (impianti elettrici ed idrici, levigatura dei pavimenti ed infissi esterni) e come tali a carico del locatore, nonché conseguenza del normale deterioramento dell'immobile per uso e vetustà (v. pag. 8 della sentenza gravata).
Nè sussiste in alcun modo il denunciato vizio di omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacché, come si è già visto, il Tribunale ha compiutamente ed adeguatamente risposto su tutte le questioni sollevate dallo ED con i motivi di appello (sussistenza della mora della conduttrice nella restituzione dell'immobile, legittimità del rifiuto opposto dall'odierno ricorrente all'offerta informale di restituzione da parte della CA, accertamento della natura e consistenza delle opere da eseguire per riportare il bene all'originario buono stato locativo, con riconoscimento dei relativi danni, oltre quelli derivanti ex art. 1591 c.c.), senza tralasciare l'esame di alcuna di esse.
Anche il secondo motivo è infondato.
Ed invero, pur prescindendo dal rilevare che dall'esame delle conclusioni rassegnate dal ricorrente nel giudizio di appello e riportate nella premessa della sentenza gravata non risulta riferimento alcuno al giudicato che si sarebbe formato, in forza delle sentenze n. 227/88 del Pretore di Nuoro e n. 234/92 del Tribunale di Nuoro, in ordine alla circostanza che la responsabilità risarcitoria della locataria per ritardato rilascio sarebbe decorsa dal 5.11.92, data dell'autorizzazione di cui alla L. n. 253 del 1950, art. 35, e prescindendo altresì dal rilievo circa l'inammissibilità
del motivo in questione, in quanto, per il principio di autosufficienza del ricorso, la parte che impugna una sentenza con ricorso per Cassazione per omessa pronuncia su una doglianza ha l'onere di specificare quale sia il "chiesto" al Giudice del gravame sul quale questi non si sarebbe pronunciato, non potendosi limitare ad un mero rinvio all'atto di appello (Cass. Civ., sez. 3^, 11.1.2002, n. 317), non può peraltro questa Corte non osservare che in ogni caso, trattandosi di sentenze che hanno totalmente disatteso le domande formulate dall'odierno ricorrente, deve escludersi nel modo più assoluto che. si sia formato alcun giudicato in relazioni a semplici argomentazioni o rilievi che "incidenter tantum" i Giudici di merito abbiano potuto formulare nelle loro decisioni. Anche il terzo motivo non presenta alcun fondamento. Risulta, infatti, dalla motivazione della decisione impugnata (v. pag. 8, ultime righe, nonché pagg. 5 e 6) che il Tribunale non ha affatto omesso di esaminare la censura relativa alla richiesta di riconoscimento dei danni da ritardato rilascio, ma ne ha correttamente escluso la fondatezza, facendo riferimento all'insussistenza della mora della conduttrice nella restituzione del bene sia per la mancata corresponsione della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale che per l'illegittimo rifiuto del locatore ad accettare la riconsegna del bene.
Infine, sia 11 quarto motivo che il quinto, che per la loro stretta obiettiva connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono entrambi infondati.
In particolare, si rileva che le doglianze esposte nelle due censure investono apprezzamenti di fatto del Giudice di appello che attengono al merito della causa e che, come tali, si sottraggono al sindacato di questa Corte, in quanto sorretti da congrua ed adeguata motivazione, priva di errori logici e/o giuridici.
Tale rilievo vale sia per la parte della sentenza impugnata in cui viene innanzitutto esclusa l'esecuzione ad iniziativa della conduttrice di rilevanti trasformazioni o innovazioni del bene locato e sia per quella in cui vengono definiti poi di straordinaria manutenzione dell'immobile gli interventi su impianti elettrici ed idrici, levigatura dei pavimenti ed infissi esterni, descritti dal CTU in appello, e quindi come tali a carico del locatore ex art. 1609 c.c., anche perché risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà.
Ed invero, questa Corte ha chiarito più volte che nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione (art. 1609 c.c.) a carico del conduttore non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento (v. Cass. Civ., sez. 3^, 19.1.1989, n. 271). Il ricorso va, pertanto, rigettato, con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del processo di Cassazione in favore della controparte costituita.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in Euro 5.100,00, di cui Euro 5.000,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge. Così deciso in Roma, il 24 gennaio 2006.
Depositato in Cancelleria il 14 marzo 2006