REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di RO
7° SEZIONE
R.G. 3620/2022
La Corte D'Appello di RO, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), in persona dell'Amministratore Delegato Sig. Parte_1 P.IVA_1 Pt_2
, con sede in Cavriana (MN), Strada Pozzolengo, 3, elett.te dom.ta in Castiglione
[...] delle Stiviere (MN) via Garibaldi 30, presso lo studio dell'Avv. Stefano Mazzucchelli del foro di TO , che la rappresenta e difende, giusta procura C.F._1 alle liti depositata nel fascicolo telematico, p.e.c.
Ricorrente appellante Email_1
e
(C.F. , in persona dell'A.U. in carica, con sede legale in RO, CP_1 P.IVA_2 viale Giuseppe Mazzini 142, Registro delle Imprese di RO , elett.mente P.IVA_2 dom.ta presso lo studio dell'avv. Francesco Cerasi ( ), in RO, Via C.F._2 dei Due Macelli, 66, che la rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente all'avv. David Hannuna ( ; pec C.F._3 Email_2
e entrambi del Foro di RO, giusta
[...] Email_3 procura in calce alla comparsa di costituzione;
Resistente appellata CONCLUSIONI: per parte appellante quelle rese nell'atto d'appello e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione;
nonché per entrambe le conclusioni rese all'udienza telematica , ex art. 127 ter c.p.c., del 12.03.2025.:
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 8149/2022 il Tribunale di RO nel procedimento RG. 56069/2020 avente ad oggetto “affitto d'azienda” ha emesso il seguente dispositivo: “Rigetta le domande attrici: rigetta le domande riconvenzionali della convenuta;
compensa interamente fra le parti le spese di lite. RO 24.05.2022 . Il G.U. “]
Il procedimento di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Con ricorso ex art.
447 bis c.p.c. la esponeva di aver stipulato, in veste di affittuaria, un Parte_1 contratto di affitto di azienda con la in data 20 novembre 2019, avente ad CP_1 oggetto un negozio sito in RO, Via Frattina;
evidenziava di aver scoperto, successivamente al perfezionamento dell'accordo, che i locali oggetto del contratto non erano dotati delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso cui erano destinate, risultando pendente una pratica edilizia in sanatoria riguardante gli stessi. Rilevava come la resistente, durante la trattativa ed all'atto della stipula del contratto, le aveva tenuto nascosta la presentazione della domanda di sanatoria, avvenuta venti giorni prima dell'atto, deducendo poi come nessuna agibilità poteva essere riconosciuta ai locali, CP_ diversamente da quanto dichiarato nell'atto. Evidenziava altresì che la non esercitava alcuna attività all'interno dei locali, contrariamente a quanto dichiarato nelle premesse del contratto di affitto, risultando infatti società inattiva ed esponeva come i locali fossero privi di impianto di illuminazione e condizionamento, oltre che di arredi.
Deduceva pertanto la nullità o l'annullabilità dell'accordo per mancanza dell'oggetto e, in via subordinata, la risoluzione ex art. 1467 c.c., attesi i provvedimenti governativi adottati
a seguito dell'emergenza sanitaria e della conseguente e notevole riduzione degli incassi.
Concludeva richiedendo la declaratoria di nullità, o in subordine l'annullamento o, in via di ulteriore subordine, la pronuncia di risoluzione del contratto, con condanna di controparte alla restituzione della somma di euro 120.000,00, pagata per i canoni mensili
pag. 2/14 di gennaio, febbraio, marzo 2020, oltre il risarcimento dei danni, per complessivi euro
309.914,21.
Si costituiva in giudizio che contestava il ricorso, richiamava i rapporti CP_1 intervenuti fra le parti e concludeva richiedendo il rigetto delle domande di controparte, con modifica, in via subordinata, delle condizioni del contratto in caso di accertamento dell'eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c.; in via riconvenzionale, richiedeva la condanna della ricorrente al pagamento della somma di euro 244.000,00, a titolo di canoni di affitto relativi alle mensilità di aprile, maggio, giugno, novembre e dicembre 2020, ancora insoluti.
La causa veniva discussa e decisa all'udienza del 24 maggio 2022, svolta a mezzo della cd trattazione scritta”.
Seguiva sentenza gravata.
in atti, proponeva gravame avverso detta sentenza contestandola Parte_1 sotto diversi profili chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto infondato CP_1 in fatto e diritto con vittoria di spese.
Con decreto del 22.11.2021 veniva fissata l'udienza del 22/03/2022 per la trattazione e con ordinanza del 02.04.22 in mancanza di istanza di sospensione veniva fissata l'udienza di discussione del 12.05.23 successivamente rinviata all'udienza di discussione del 05.03.25.
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c., all'udienza del 05.03.2025 fissata ai sensi dell'art. 437 e 447 bis cod. proc. civ., riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è articolato nei seguenti motivi.
§.

1- Errata ricostruzione del fatto (art. 434 n. 1 c.p.c.). Violazione art. 416 e 115 c.p.c.
(Art. 434 n. 2 c.p.c.)”;
pag. 3/14 § 2) Errata ricostruzione del fatto in ordine alla sussistenza dell'azienda. (art. 343 n. 1
c.p.c.)”;
§ 3) Violazione di legge in relazione agli articoli 1418, 1325, 2555 cod. civ. in relazione all'esame della domanda di nullità introdotta da (Art. 434 n.2 c.p.c.)”; Parte_1
§ 4) Violazione di legge in relazione all'applicazione ed alla interpretazione degli artt.
1366 e 1439 c.c.”;
§ 5) Violazione dell'art. 1467 c.c. in relazione alla domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. (art. 434 comma 2° n. 2 c.p.c.)”;
§ 6) In subordine, Violazione art. 113 c.p.c. e art. 1464 c.p.c. (Art. 434 comma 2° n. 2
c.p.c.).
La Corte così ragiona
I motivi da uno a quattro sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
In fatto occorre evidenziare, per come emerge dalla documentazione in atti, che con il contratto di affitto di azienda commerciale in data 20 novembre 2019, la CP_1 concedeva in affitto alla l'azienda commerciale per la vendita al Parte_1 dettaglio di prodotti non alimentari ubicata nel locale ad uso commerciale sito in RO,
Via Frattina 1, composta da due unità immobiliari tra loro comunicanti tramite una scala interna.
Nelle premesse del contratto di affitto d'azienda veniva specificato che i locali erano dotati delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso a cui erano destinati,
“compreso il certificato di agibilità e/o certificazione equiparabile, a firma di un Architetto iscritto all'albo”, e che la aveva la piena disponibilità ed il possesso dei locali, CP_1 risultava titolare dell'azienda ivi esercitata, e che l'attività commerciale era stata iniziata dalla resistente come da autorizzazione rilasciata dal Comune di RO in data 19 luglio
2012. Il canone di affitto, comprensivo del canone di locazione dell'immobile, veniva pattuito in € 40.000,00 mensili, oltre IVA, per i primi cinque anni di affitto, con decorrenza economica dal 1 gennaio 2020.
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, deduceva il Parte_1 mancato trasferimento dell'azienda in quanto la non risultava operante e CP_1
pag. 4/14 rilevava la difformità della piantina catastale dallo stato di fatto esistente nel locale oggetto d'affitto, per delle opere effettuate in variazione dal precedente affittuario, e che tale difformità determinava, in mancanza di regolarizzazione, la mancanza delle necessarie autorizzazioni ed evidenziando altresì lo stato di inattività della CP_1
Osserva la Corte, come da prevalente orientamento della Cassazione, che l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia e urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che tale requisito, previsto dall'art. 1346 c.c.,
è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sé (Cass.
Civ. n. 17557/2020, n. 19190/2003, n. 4228/1999).
L'ipotesi di nullità del contratto è altrettanto esclusa qualora si ipotizzasse la causa illecita del contratto (art. 1343 del Codice Civile), perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico (Cass. Civ. n.
17557/2020, n. 4228/1999).
Ciò significa che l'irregolarità edilizia dovrà essere oggetto di contestazione per mancato adempimento delle obbligazioni contrattuale accettate dalle rispettive parti.
La natura abusiva o irregolare dell'immobile affittato richiede una verifica dell'eventuale inadempimento rilevante soltanto dove abbia inciso su un qualche concreto profilo di interesse del conduttore/affittuario (Cass. Civ. n. 17557/2020); onere della prova che incombe sull'affittuario dovendo questi dimostrare l'effettiva limitazione, contestazione o interruzione del godimento dell'immobile locato, fornendo la prova del concreto pregiudizio subìto e causato dalle caratteristiche abusive/irregolari dell'immobile.
Osserva il Collegio che, all'atto della stipula del contratto di locazione del 20.11.2019, il
Comune di RO aveva già rilasciato la nuova autorizzazione amministrativa per l'esercizio dell'attività commerciale con protocollo CA/2019/6882 del 30.09.2019, documentazione esibita dalla locatrice;
l'esercizio dell'attività da parte della doveva quindi ritenersi legittimo. Parte_1
pag. 5/14 La ha esibito in atti copia del precedente contratto di affitto d'azienda CP_1 scaduto nel 2018 per lo stesso immobile, copia che smentisce la circostanza che in precedenza nella struttura la non aveva esercitato alcuna attività CP_2 commerciale potendo gestirla anche con un fitto d'azienda.
Circa il trasferimento dell'azienda da parte della tramite il fitto d'azienda, CP_2 ritenuto inesistente dall'appellante, per mancanza dei suoi elementi, la Corte ritiene di riportarsi all'orientamento del Tribunale che si riporta a quello prevalente della
Cassazione, che con la sentenza n.3888/2020 ha ritenuto che per differenziare la compravendita di un bene immobile rispetto alla cessione d'azienda occorre distinguere tra complesso già organizzato in forma aziendale al momento della conclusione del contratto rispetto ad un semplice bene immobile, seppur dotato di beni e servizi strumentali al godimento dell'immobile in quanto tale. Più precisamente, nella locazione di un bene immobile, seppur con pertinenze, la convenzione negoziale
“ha per oggetto un bene, l'immobile concesso in godimento, che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione- subordinazione” (Cass. 20815/ 2006; Cass. 24376/2017). al contrario la medesima sentenza, nel contratto di affitto di azienda prevede che “lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c.”.
Nella fattispecie in esame la ha provato di avere, prima del contratto di affitto CP_1 con la già locato come azienda il locale in RO alla Via Frattini in Parte_1 quanto munita di autorizzazione del Comune di RO a proprio nome per l'esercizio di pag. 6/14 attività commerciale non alimentare rilasciata il 19.07.2017, rinnovata, con protocollo
CA/2019/6882 del 30.09.2019.
Quindi il successivo affitto alla deve intendersi quale volontà della Parte_1 affittuaria di voler concedere l'azienda con l'immobile di Via Frattina ed il complesso dei beni ad essi collegato, oltre che da “tutti gli elementi dettati dalle potenzialità dell'azienda anche con riferimento all'avviamento e a tutti i suoi requisiti anche solo ipotizzabili”.
Sul punto, appare rilevante evidenziare che, nell'art. 17 del contratto, l'affittuaria dichiarava espressamente di “aver attentamente esaminato, anche mediante tecnici e professionisti di propria fiducia, la documentazione tecnica ed amministrativa dell'azienda e di aver verificato lo stato di fatto, di diritto e la condizione urbanistica e catastale dei locali aziendali, che dichiara di ben conoscere” ed inoltre “pertanto di voler prendere in affitto l'azienda nello stato di fatto, di diritto e di manutenzione in cui la stessa si trova”, salva l'installazione, sull'apertura esistente su Via Frattina, di un serramento simile a quello descritto nell'allegato D, e di una scala interna fra il locale al piano terra e quello al primo piano.
All'esito della disamina delle pattuizioni intervenute, deve quindi ritenersi che la ricorrente avesse verificato sia la documentazione tecnica ed amministrativa dell'azienda, sia lo stato di fatto e di diritto e la condizione urbanistica e catastale dei locali aziendali;
infatti dichiarava nell'accordo “di ben conoscere”, accettando pertanto di volere prendere in affitto l'azienda nello stato di fatto, di diritto e manutentivo, in cui la stessa si trovava al momento della conclusione dell'accordo.
Ne discende come, tenuto conto dei citati principi giurisprudenziali, non debbano condividersi le deduzioni della riguardanti la mancanza dell'oggetto. Parte_1
In altri termini, deve ritenersi che quanto indicato dalle parti nel contratto come oggetto dello stesso e quindi in termini di beni costituenti l'azienda stessa, fosse idoneo a soddisfare l'interesse della ricorrente in relazione alla conclusione del contratto, e quindi anche in riferimento al profilo organizzativo dell'azienda.
pag. 7/14 Il Collegio si riporta all'Ordinanza della Suprema Corte n.14067 del 22/05/2023, applicabile in via analogica per l'affitto d'azienda, che in conformità dell'indirizzo maggioritario ha così disposto: “ Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.” (Cass.15377/2016, 14731/18).
Il motivo va quindi respinto.
Quanto poi al motivo d'appello sulla richiesta di risoluzione per eccessiva onerosità o riduzione del canone, avendo iniziato e svolto l'attività nel periodo del COVID, con impossibilità di promuovere l'azienda appena aperta il 03 marzo 2020 e propagandare i propri prodotti a causa della chiusura degli esercizi od il loro limitato funzionamento, osserva il Collegio che i provvedimenti tampone Salva Italia, previsti per le imprese commerciali, non sono applicabili al caso di un contratto di locazione del novembre
2019 con decorrenza proprio da marzo 2020 perché prendevano come metro di riferimento per le misure di sostegno il reddito d'impresa dell'anno antecedente il
COVID
Infatti dal primo DL n.23.2.20 n.6 a quello in vigore dal 25/07/2021 modificato dal
Decreto-legge del 25/05/2021 n. 73 Articolo 4 bis 1 “ Le disposizioni del presente
pag. 8/14 articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell'impatto economico derivante dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese
e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto.

2. Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall'8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall'emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. 3. Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020
e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020”
Prevalgono nel caso in esame i principi ordinari in tema d'impossibilità sopravvenuta.
La situazione di crisi determinata da Covid-19 e dai conseguenziali provvedimenti governativi direttamente incidenti sulle libertà individuali, contiene i caratteri oggettivi della straordinarietà e, per i contratti antecedenti allo scoppio della crisi, anche della soggettiva imprevedibilità.
La fattispecie in esame rientra in quella denominata “factum principis” ; in tal senso la
Cassazione con sentenza n.14194 /2018 : “ La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e
1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l'elemento obiettivo della impossibilità di
pag. 9/14 eseguire la prestazione medesima, in sé considerata, e quello soggettivo dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione” e , Sentenza n. 14915 del 08/06/2018 “La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l'elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sé considerata, e quello soggettivo dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione…”
Come noto, per factum principis deve intendersi un atto della pubblica autorità che renda impossibile l'adempimento della prestazione da parte del debitore nei confronti del creditore riconducibile all'ambito applicativo dell'art. 1256 c.c. in materia di impossibilità sopravvenuta. Esso può consistere, come altrettanto noto, in un provvedimento amministrativo oppure in una sopravvenienza normativa. Il suo intervento non comporta di per sé la liberazione del debitore dall'onere dell'esatto adempimento, come nell'ipotesi di impossibilità sopravvenuta totale, contemplata dalla citata disposizione. Quest'ultima, infatti, prevede una serie di circostanze che intervengono, successivamente al sorgere del vincolo negoziale, rendendo impossibile la prestazione, in tutto, con conseguente liberazione dal vincolo del debitore, o parzialmente, con il permanere in capo allo stesso di un obbligo di adempimento parziale, sempre nei limiti dell'interesse del creditore. L'impossibilità può scaturire da caso fortuito (evento imprevedibile come un terremoto o un'alluvione) ovvero da forza maggiore (evento al quale non può essere opposta resistenza) ed essere definitiva liberando, anche in tale ipotesi, il debitore ovvero temporanea, nel qual caso l'obbligazione non si estingue ma il debitore non potrà essere chiamato a rispondere del danno causato eventualmente per il ritardo nell'adempimento. (Cass. 25.5.2017
n.13142 e Cass.08.6.2018 n.14195).
Osserva la Corte che la posizione post pandemica del concedente è che costui, sia pure per causa non imputabile, non è più in grado d'adempiere, art. 1575 II c., c.c. , all'obbligo di mantenere l'immobile locato in stato di servire all'uso convenuto;
se pag. 10/14 quindi sono imposti limiti alla fruibilità degli spazi o divieti alle attività commerciali la prestazione del locatore diventa impossibile, in tutto o in parte, non essendo in grado di fornire le utilità che pur integravano il godimento del bene ed il corrispettivo convenuto del canone secondo la destinazione contrattuale.
Ne consegue per il locatore, l'esonero da responsabilità per il tempo in cui tale incolpevole impossibilità perdura (art.1256 c.c., II comma), e per conduttore il diritto ad una proporzionale riduzione del canone oppure a recedere per mancanza d'interesse al residuo utilizzo del locale (art.1464 c.c.).
Il legislatore dell'emergenza ha, in effetti, già recepito tale soluzione anche se, singolarmente solo per le palestre, piscine ed impianti sportivi di privati;
l'art. 261 , comma 3, DL: n.34/2020 conv. Lex 77/2020 ha previsto che la sospensione delle attività sportive “è sempre valutata, ai sensi degli artt. 1256 e 1464 c.c., . quale fattore di sopravvenuto squilibrio degli interessi pattuiti” con conseguente diritto del conduttore
“ad una corrispondente riduzione del canone di locazione” limitatamente al periodo da marzo a luglio 2020 in una misura che è da presumere, fino a prova contraria, pari al
50% di quella pattuita.
Tale normativa può estendersi analogicamente anche alle altre attività commerciali, rilevandosi che sarebbe irragionevole ex art. 3 Cost., un trattamento diseguale nello ambito delle locazioni parimenti incise dalle prescrizioni limitative emergenziali.
A sostegno di tale orientamento si può argomentare che “i contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”, ai sensi dell'art. 34 e 35 L. n.392/1978, connotano essenzialmente la tipologia delle locazioni commerciali nel senso cioè di prevedere, ex lege, alla cessazione del rapporto – sempre non imputabile al conduttore- il diritto all'indennità per la perdita d'avviamento commerciale, in un importo stabilito ex lege.
Si può quindi sostenere che l'effettiva e concreta accessibilità del locale concesso in godimento non sia un connotato estraneo alla “causa” propria del contratto di locazione commerciale e debba, quindi, essere di regola assicurata durante lo svolgersi del rapporto anche a prescindere da una specifica garanzia in tal senso da parte del pag. 11/14 concedente. Del resto le obbligazioni a carico del locatore, previste dall'art. 1575 c.c., riguardano non solo l'originaria consegna dei locali ma anche il mantenimento dei locali stessi in stato da servire all'uso convenuto, con univoco richiamo, quindi all'utilità che l'immobile deve obiettivamente apportare quale mezzo al fine di attuare la destinazione pattuita.
Al riguardo osserva il Collegio che il rischio delle sopravvenienze si ripartisce tra le parti diversamente a seconda che attenga alla condizione obiettiva dei locali oppure all'andamento del mercato dei beni e servizi in cui è inserita l'attività commerciale del conduttore. In estrema sintesi, se il cliente non è sufficientemente attirato o non vuole entrare nell'attività, il relativo rischio è naturalmente a carico integrale dell'imprenditore; se il cliente, invece, non può entrare, a causa delle limitazioni alla riunione o circolazione delle persone imposte dall'emergenza sanitaria, il rischio può legittimamente essere attribuito al concedente.
Si precisa inoltre che nel codice civile sono previste norme sui contratti tipici di scambio volte espressamente a ripartire tra le parti il rischio delle sopravvenienze sull'assetto del sinallagma: quali l'art. 1584 cc. nella locazione il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo a fronte di riparazioni urgenti che lo privino del godimento per oltre
20 gg.; l'analogo diritto dell'affittuario a fronte sempre di riparazioni che abbiano implicato una perdita superiore al quinto del reddito (art.1622 cc.) ed ancora nel contratto d'affitto l'adeguamento del corrispettivo alle notevoli modificazioni imposte dall'Autorità ( art.1623 c.c.) ; nell'appalto l'adeguamento del corrispettivo alle sopravvenute variazione del progetto imposte dalle regole dell'arte ( art.1660 cc.) od alle variazione dei costi e materiali o della mano d'opera che abbiano inciso in misura superiore al 10%; nell'assicurazione, in generale, la diminuzione del premio a fronte di circostanze idonee a realizzare una diminuzione del rischio (1897 c.c.) .
In tal senso si può configurare un onere analogo a quello già espressamente previsto a carico della parte avvantaggiata dalla sopravvenuta eccessiva onerosità del contratto, ai sensi dell'art. 1467, III comma, c.c., laddove è previsto che si possa evitare la risoluzione giudiziale, richiesta dalla controparte, mediante un'equa modificazione delle condizioni pag. 12/14 contrattuali, al fine di evitare l'intervento del Giudice , applicando le disposizioni del
Decreto-legge del 25/05/2021 n. 73 Articolo 4 bis 1 (.. il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021…) norma che risulta insufficiente a coprire il maggior periodo di chiusura obbligatoria.
La Corte, in parziale riforma della gravata sentenza ed in accoglimento del quinto motivo d'appello, dispone la riduzione dei canoni di locazione, dovuti per il contratto d'affitto d'azienda del 20.11.2019 sita in RO alla Via Frattini, nella misura del 50% per i mesi da marzo a maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a dicembre 2020, fermo il resto.
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello e la soccombenza della appellata CP_1 sulla domanda di riduzione del canone formulata dalla nonché il Parte_1 rigetto della domanda riconvenzionale formulata dalla la Corte ritiene di CP_1 compensare tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio al 50% condannando la
, maggiormente soccombente, .al pagamento del residuo 50% a favore CP_1 dell'appellante Parte_1
Le spese del presente grado del giudizio vengono liquidate per l'intero, secondo il DM
147/22, il valore della causa € 429.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 10.069,00, oltre € 1.990,00 per spese comprensive del contributo unificato, ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge;
mentre quelle di primo grado per l'intero in € 12.678,00, oltre €
490,00 per spese comprensive del contributo unificato, ed il 15% per spese generali,
IVA se dovuta, C.P.A con la condanna della come in atti, al pagamento a CP_2 favore delle indicata Parte_1


P.Q.M.


pag. 13/14 La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 CP_1
RO n. 8149/2022 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento del quinto motivo d'appello accoglie la domanda di riduzione del canone per il contratto del 20.11.2019 d'affitto d'azienda, intercorso tra la come in atti, e la CP_3 come in atti, e per il periodo da marzo a dicembre 2020, Parte_1 riducendolo del 50% per il periodo da marzo 2020 a maggio 2020 e del 20 % per i mesi da giugno 2020 a dicembre 2020, fermo il resto.
2) Dichiara compensate al 50% tra le parti le spese del doppio grado del giudizio e condanna la in atti, al pagamento, di quelle del presente grado in CP_1 favore della in atti, liquidate per l'intero in € 10.069,00, Parte_1 oltre € 1.990,00 per spese comprensive del contributo unificato, ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A come per legge;
mentre quelle di primo grado sempre per l'intero in € 12.678,00, oltre € 490,00 per spese comprensive del contributo unificato, ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A con la condanna della come in atti, al pagamento a favore delle indicata CP_2
Parte_1
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 12/03/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 14/14