CASS
Sentenza 1 luglio 2024
Sentenza 1 luglio 2024
Commentario • 1
- 1. Supercondominio e sottosuolo: la Cassazione fa chiarezzaAvv. Stefano Sabattini · https://www.salvisjuribus.it/category/civile/
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 01/07/2024, n. 18031 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 18031 |
| Data del deposito : | 1 luglio 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 29669/2018 R.G. proposto da: PRETI RENATO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell’avvocato PANARITI PAOLO, rappresentato e difeso dall'avvocato MONTELEONE DIEGO -ricorrente- contro PIAVE 12 S.R.L., elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE SANTO 68, presso lo studio dell’avvocato LETIZIA MASSIMO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COCCO MARIO -controricorrente e ricorrente incidentale- nonché contro BALESTRI IA MADDALENA, AZ DANIELA, AZ MARILENA, elettivamente domiciliate in ROMA VIA DEI SAVORELLI 120, presso lo studio dell’avvocato PERRONE ROBERTO, che le Civile Sent. Sez. 2 Num. 18031 Anno 2024 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: SCARPA ANTONIO Data pubblicazione: 01/07/2024 2 di 17 rappresenta e difende unitamente all'avvocato LA ROCCA IN -controricorrenti- nonché contro TI GI, LANDETA ND RY ELISABETH, LANDETA ND RY LI, ON AD, NE AN, ON AD, NE AN, BERGAMINI ACHILLE, AL VA IA, UR LA -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MILANO n. 1295/2018 depositata il 15/05/2018. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 09/05/2024 dal Consigliere ANTONIO SCARPA. Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale ALESSANDRO PEPE, il quale ha chiesto di accogliere il terzo motivo del ricorso principale e il settimo motivo del ricorso incidentale, con rigetto dei restanti motivi. Udito l’Avvocato MASSIMO LETIZIA. FATTI DI CAUSA 1.NA TI ha proposto ricorso articolato in cinque motivi contro la sentenza 1295/2018 della Corte d’appello di Milano, depositata il 15 maggio 2018. IA 12 s.r.l. ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale articolato in sette motivi. Hanno resistito con distinto controricorso AR AL TR, AN ZA e NA ZA. Tutti gli altri intimati indicati nel ricorso principale e in epigrafe non hanno svolto attività difensive. 3 di 17 2. – Il giudizio ha ad oggetto la situazione dominicale del complesso immobiliare sito in Milano tra via Kramer nn. 17/ 19 e viale IA n. 12, composto di quattro fabbricati, contraddistinti catastalmente come mapp. 182, mapp. 179, mapp. 175 e mapp. 175/sub. 35. RE TI, ricorrente principale, è condomino del fabbricato di via Kramer 17/19, mentre la ricorrente incidentale IA 12 s.r.l. è committente dei lavori di ristrutturazione edilizia che hanno riguardato alcuni corpi interni del complesso, adibiti dapprima ad autorimessa e in seguito ad uso residenziale. Il complesso era originariamente di proprietà esclusiva della Marvill s.r.l., che aveva poi frazionato lo stesso negli anni ’80 vendendo gli appartamenti degli edifici esterni, mentre in data 15 gennaio 1980 aveva alienato alla Immobiliare Dama s.r.l. i corpi dei due fabbricati interni. Nel febbraio del 2010 la IA 12 s.r.l. aveva acquistato da AR AL TR, NA ZA e AN EL ZA le quote della Immobiliare Dama 1980, poi incorporata nella IA 12. Risultava redatto dalla iniziale unica proprietaria un regolamento del cosiddetto Supercondominio "Quartiere IA Kramer" relativo ai quattro fabbricati. Per quanto dedotto in atti, questo regolamento di supercondominio contemplava: una servitù di passo pedonale e carraio a favore del mappale 179 ed a carico dell’androne e dei passaggi comuni del fabbricato di via Kramer 12; una servitù di passo pedonale e carraio a favore del mapp. 175/sub. 35 ed a carico dell’androne e dei passaggi comuni del fabbricato di via IA 12; la natura comune tra i fabbricati del sottosuolo delle aree su cui sorgevano gli stessi e quindi dei mappali 179 e 175/sub. 35. 4 di 17 Il 26 maggio 2006 l'assemblea di tutti i condomini del complesso aveva deliberato lo scioglimento del supercondominio, regolando l’assetto delle parti comuni. IA 12 s.r.l., proprietaria degli edifici mappali 179 e 175/sub. 35, in forza di permesso a costruire del 2008, iniziò lavori di scavo nell’area della prima particella, per eseguire opere di trasformazione dei fabbricati ivi esistenti da autorimesse in edifici residenziali con parcheggi. 2.1. - La contestata attività edilizia intrapresa dalla IA 12 s.r.l. fu oggetto della domanda con cui questa controversia ebbe origine, proposta nei confronti di detta società dai condomini del fabbricato di via Kramer 17/ 19 CH GA, AN AR, AR BE OZ DE, AD LO, AR RE, NN OT e RE TI. La convenuta IA 12 s.r.l., oltre a resistere alle pretese degli attori, chiamò in lite le proprie danti causa AR AL TR, AN EL ZA e NA ZA. 2.2 - L’adito Tribunale di Milano, con sentenza del 28 gennaio 2015: a) respinse le domande proposte da AR BE OZ DE, AD LO, AR RE;
b) dichiarò che a favore dell'edificio che insiste sul foglio 354, mappale 175/sub 35, di proprietà della IA 12 s.r.l., non esiste alcun diritto di passo pedonale o carraio sull'androne del condominio di via Kramer 19, e per l’effetto condannò la IA 12 s.r.l. ad astenersi dal transito con persone o veicoli, diretti all’edificio insistente sul foglio 354, mappale 175/sub 35 o da esso provenienti attraverso il suddetto androne del condominio di via Kramer 19; c) respinse la domanda di risarcimento dei danni derivanti dall'utilizzo dell'androne del condominio di via Kramer 19, proposta da CH GA, AN AR, NN OT e RE TI;
d) respinse sia la domanda di accertamento della natura comune del sottosuolo di cui ai mappali 179 e 175/sub. 35, sia la domanda di condanna della IA 12 s.r.l. al ripristino integrale dello stato 5 di 17 dei luoghi, sia la domanda di condanna della IA s.r.l. al risarcimento dei danni di cui ai punti 2) e 6) del foglio di precisazione delle conclusioni degli attori;
e) accertò che l’edificio realizzato dalla IA 12 s.r.l. sull’area del mappale 179 avesse violato le distanze legali rispetto all’edificio presente sul mappale 182, limitatamente alla porzione antistante i due locali ad uso gabinetto ed immondezzaio, condannando la IA 12 s.r.l. alle conseguenti riduzioni in pristino;
f) condannò la IA 12 s.r.l. a risarcire a CH GA, AN AR, NN OT e RE TI i danni per la violazione delle distanze, liquidati in € 1.500,00 per ciascuno;
g) respinse la domanda di rimessione in pristino del terreno di cui al mappale 181; h) rigettò le domande proposte dalla IA 12 nei confronti delle chiamate in causa. 2.3. – La Corte d’appello di Milano, pronunciando sui reciproci gravami, ha unicamente accolto gli appelli di AR BE OZ DE, AD LO, LA Mauri ed TO Mauri, condannando la IA 12 s.r.l. a corrispondere a ciascuna di loro l'importo risarcitorio di € 1.500,00 per la violazione delle distanze, ed ha parzialmente accolto l'appello incidentale proposto dalla IA 12 quanto alla cancellazione della trascrizione della domanda avente ad oggetto l'accertamento della proprietà del sottosuolo, regolando di conseguenza le spese di lite. Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Alessandro Pepe, il quale ha chiesto di accogliere il terzo motivo del ricorso principale e il settimo motivo del ricorso incidentale, con rigetto dei restanti motivi. Hanno depositato memorie anche il ricorrente RE TI e la controricorrente IA 12 s.r.l. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.—Il primo motivo del ricorso di RE TI denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1365, 1367, 1368, 6 di 17 1369 e 1371 c.c. con riferimento all'art. 25 del regolamento contrattuale. Si lamenta che la Corte d’appello, uniformandosi alla decisione di primo grado, abbia "escluso la natura comune del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici in corso di modifica e ricostruzione da parte della IA 12 sulle particelle 179 e 175 sub. 35, ritenendo tale carattere riservato soltanto all'area fra i quattro condominii". Si riporta nella censura il contenuto dell’art. 25 del Regolamento: “Il condominio quartiere di Via IA/Kramer, è costituito dalle parti comuni di Via IA 12, di Via Kramer, 17/19 e dai corpi interni di Via IA, 12 e Via Kramer, 19. Le parti comuni tra i quattro condominii sono: - l'area tutta dei quattro condominii ed il relativo sottosuolo ...". Secondo il ricorrente principale, i giudici del merito non avrebbero dovuto interpretare tale clausola sostituendo la preposizione “dei” (l'area tutta dei quattro condominii) con la preposizione “tra” (l'area tutta tra i quattro condominii). Viene allegato che il regolamento in questione aveva “natura contrattuale”, giacché “predisposto e registrato” il 10 aprile 1978 dall'originaria unica proprietaria (la Marvill s.r.l.), allegato al primo rogito di frazionamento del 30 luglio 1979 e poi accettato da tutti gli acquirenti successivi, compresa la Immobiliare Dama 1980 s.r.l. La conclusione del ricorrente principale è, pertanto, che il suolo e il sottosuolo del Quartiere IA-Kramer sono comuni fra tutti i condomini dei quattro condominii che lo compongono;
sicché la IA 12 s.r.l. non avrebbe potuto procedere allo scavo nella particella 175/sub 35 per la creazione dei 14 boxes a servizio degli alloggi sorti nel piano rialzato, né avrebbe potuto procedere allo scavo nella particella 179 per la creazione di un piano interrato a servizio del fabbricato destinato ad autorimesse. Il secondo motivo del ricorso di RE TI deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., essendosi erroneamente 7 di 17 ritenuta tardiva la domanda di violazione delle distanze dell'edificio sorto sulla particella 179 rispetto ai confini con la particella 181. Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e degli artt. 872 e 873 c.c., avendo la sentenza impugnata non considerato i balconi ai fini delle distanze previste, nonché omesso di accertare le distanze con il metodo lineare. Il quarto motivo del ricorso di RE TI denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968, dell’art. 872 c.c. e degli artt. 112 e 132 c.p.c. Il difetto di pronuncia o di motivazione è sempre riferito alla domanda di arretramento dell'intero edificio sorto sulla particella 179, una volta accertata la violazione delle distanze legali. Il quinto motivo del ricorso di RE TI deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 872, 1223, 1226, 2043, 2056, 2697 c.c., nonché, dell'art. 112 c.p.c., ed attiene alla risarcibilità del danno derivante dalle violazioni commesse dalla IA 12 s.r.l. in relazione all'art. 27 R.E. del Comune di Milano, in materia di confini, in materia di "cono d'ombra" e di altezza massima con riferimento all'art. 15.2. b del piano delle regole del PGT e all'art. 8 D.M. n. 1444/68. 2. - Il ricorso incidentale della IA 12 s.r.l. si sviluppa in oltre novanta pagine. Si può fare qui sintetico rinvio per relazione ai sette motivi di censura, che sono così illustrati: 1°: sul diritto di servitù di passo carraio e pedonale gravante sull'androne del civico 19 di Via Kramer (particella 182) in favore del fabbricato sorto sul mappale 175/sub 35. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c . c . Tale motivo attiene anch’esso alla interpretazione del regolamento di condominio, in particolare dell’art. 26 di esso, con cui, al fine di garantire che l'accesso all'edificio più vicino a Viale IA 12 potesse 8 di 17 avvenire anche da Via Kramer 19, si attribuiva “all'autorimessa, identificata con numero interno 33 … il diritto perpetuo di passo sul cortile di Viale IA 12 e relativo androne e passo carraio” e “all'autorimessa identificata con l'interno 29 il diritto perpetuo di passo sul cortile di via Kramer 19'', confermandosi "le servitù di passo e di prospetto esistenti". La censura fa poi riferimento all'art. 2, che menzionava quali “parti comuni tra i quattro condominii" il cortile, la fognatura nei tratti comuni, gli androni, mentre l'art. 25 specificava la comunione degli androni di accesso rispettivamente tra l'edificio esterno di via Kramer ed il suo corpo interno e l'edifico esterno di Viale IA ed il suo corpo interno. Ed ancora, si richiama l'art. 26, con il quale si istituivano le servitù di passo non desumibili dalle altre disposizioni e precedentemente non esistenti e, in specie, quella in favore della part. 179 da viale IA 12 nonché quella in favore della particella 175/sub 35 sul cortile di via Kramer. 2 ° : sull'usucapione della servitù di passo. Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 244 c.p.c. 3°: sulla qualificazione giuridica dell'intervento edilizio eseguito sulla particella 179. Violazione e falsa applicazione dell'art. 9 DM 1444/1968. Violazione e falsa applicazione del combinato di posto dell'art. 3 D.P.R. 380/2001, dell'art. 27 L.R. Lombardia n. 12/2005 ante riforma ex art. 17 comma 2 L.R. Lombardia n.·7/2012 e dell'art. 136 e 117 Cost. 4°: sull'asserita violazione delle distanze relative ai due locali destinati ad uno gabinetto ed immondezzaio. Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. 5°: sul risarcimento dei danni derivanti dalla trascrizione da parte degli attori della domanda giudiziale relativa alla proprietà del sottosuolo. Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 1226 c.c. 9 di 17 6°: sulla condanna ai sensi degli artt. 96 commi 1 e 3 c.p.c.. Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. 7°: sulla rifusione in solido tra il Sig. TI e la IA 12 s.r.l. delle spese di lite nei confronti delle signore AR AL TR, NA ZA e AN EL ZA. Violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. 3. – Va premesso che non ricorrono le ragioni di inammissibilità del ricorso principale opposte dalla controricorrente IA 12, ed in particolare quelle di cui all'art. 366, comma 1, n. 4) e n. 6) c.p.c., risultando i motivi di impugnazione connotati da sufficiente specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché corredati dalla indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui cui sono fondate le censure. 4. - È preliminare l’esame del primo motivo del ricorso di RE TI, giacché esso insiste nell’assumere la natura condominiale, rispetto all’intero complesso dei quattro fabbricati, del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici modificati e ricostruiti dalla IA 12 s.r.l. sulle particelle 179 e 175 sub. 35. Il ricorrente principale sostiene che l’art. 25 del Regolamento del supercondominio avvalorerebbe la sua ricostruzione. Questo motivo è fondato, nei sensi di cui alla motivazione che segue. 4.1 – Appare decisivo evidenziare come la Corte d’appello di Milano abbia effettivamente proceduto a risolvere la questione di diritto della proprietà condominiale o individuale del suolo e del sottosuolo su cui ha costruito la IA 12 in base alla lettura dell’art. 25 del Regolamento di condominio ed alla individuazione delle parti comuni ivi contenuta. Per i giudici del merito, se avessero avuto ragione gli attori circa la natura comune del suolo e del sottosuolo, gli edifici su di essa insistenti sarebbero stati oggetto allora “di un mero diritto di superficie”. Invece, riporta la sentenza impugnata, gli articoli 2 e 3 del 10 di 17 Regolamento stabilivano che i quattro fabbricati costituivano “quattro condomini distinti”, aventi in comune solo le parti ivi specificate. La Corte d’appello riporta pure ciò che risultava circa le parti comuni dall'atto di compravendita concluso tra la Marvill s.r.l. e la Immobiliare Dama, poi IA 12. 5. – Non risulta corretto in diritto il procedimento che ha portato la Corte d’appello di Milano ad accertare il contesto proprietario nei rapporti tra le parti, dovendo questa Corte, in ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l'osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, e nell'esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, pure per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d'ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata (Cass. n. 6935 del 2007; n. 18775 del 2017). 5.1. – La Corte d’appello di Milano avrebbe inizialmente dovuto verificare l’applicabilità dell’art. 1117 c.c. alla fattispecie di causa. Appare accertato in fatto che si è in presenza di un complesso immobiliare unitario, sito tra via Kramer nn. 17/ 19 e viale IA n. 12 di Milano, composto di quattro fabbricati, contraddistinti catastalmente come mapp. 182, mapp. 179, mapp. 175 e mapp. 175/sub. 35. È noto come il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, ovvero “abbiano parti comuni”, ai sensi degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., accertamento cui deve procedere il giudice del merito. La 11 di 17 "condominialità" si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici "indipendenti", e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici ... si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", sempre che "restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice". Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. (ex multis, Cass. n. 6154 del 2016). La locuzione "il suolo su cui sorge l'edificio", di cui all'art. 1117, n. 1, c.c. designa, in particolare, l'area su cui insistono le mura perimetrali del fabbricato, ovvero il complesso unitario costituito da corpi di fabbrica adiacenti, nel suo insieme di componenti comuni e non (cfr. Cass. n. 4430 del 2012; n. 14350 del 2004; n. 8346 del 1998). Si sono così, ad esempio, ritenuti eretti su suolo comune due locali terranei dello stesso proprietario facenti parte di una costruzione ad "elle" includente due distinti condomini edificati l'uno in appoggio all'altro (Cass. n. 23453 del 2004). Non rientra, invece, nell’ambito del "suolo su cui sorge l'edificio", presunto comune dall'art. 1117 n. 1 c.c., il suolo adiacente o circostante alle mura del fabbricato, ovvero al complesso costituito da corpi di fabbrica adiacenti, potendo esso rientrare tra le cose comuni unicamente per apposito diverso titolo (Cass. n. 273 del 1984). La comunione anche del suolo, di cui all'art. 1117 c.c., presunta allorché su uno stesso suolo insistano più unità immobiliari costituenti un unico edificio, o anche più edifici che comunque denotino un 12 di 17 collegamento materiale o funzionale con esso, comporta che con il trasferimento della singola unità immobiliare, e sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito dell’alienazione del primo immobile suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico titolare, viene alienato pure il diritto di condominio del suolo sul quale sorge la singola porzione, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente, riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste. D’altro canto, la costruzione eseguita dal condominio sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. 5.2. L'individuazione delle parti comuni di un condominio edilizio risultanti dall'art. 1117 c.c., come appunto il suolo su cui esso sorge, non opera, comunque, con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Un. n. 7449 del 1993). La prima verifica che i giudici del merito avrebbero perciò dovuto compiere, per dire applicabile, o meno, la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., concerneva la sussistenza, o meno, della relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava il suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35 all’intero complesso dei quattro fabbricati. Peraltro, pur mancando un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata. 13 di 17 5.3. Ove debba applicarsi l’art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. La Corte d’appello di Milano doveva perciò dirimere la lite individuando l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Sarebbe altrimenti occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad una unità o ad un edificio la proprietà del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi. 5.4. Quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà 14 di 17 esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene (Cass. n. 31995, n. 20145 e n. 1849 del 2022; n. 3852 del 2020; n. 4119 del 1974). In sostanza, per affermare la proprietà esclusiva in capo alla IA 12 s.r.l. del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35 non ha alcun rilievo decisivo l’atto intercorso in data 15 gennaio 1980 tra la Marvill s.r.l. e la Immobiliare Dama s.r.l. e ancor meno l’atto di cessione di quote della Immobiliare Dama del 10 febbraio 2010 stipulato da AR AL TR, NA ZA e AN EL ZA 1980 con la IA 12, dovendo a tutto ciò precedere l’accertamento della riserva di proprietà nell’atto da cui il supercondominio ebbe origine, atto che il ricorrente principale TI individua come concluso il 30 luglio 1979. 5.5. Tanto meno risulta dirimente per la soluzione della principale questione dedotta in lite il regolamento predisposto nel 1978 dall'originaria unica proprietaria Marvill s.r.l., non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass. n. 21440 del 2022; n. 8012 del 2012; n. 5125 del 1993). 15 di 17 5.6. A ciò si aggiunga che il riportato contenuto dell’art. 25 (che comprendeva tra le parti comuni ai quattro condominii “l'area tutta dei quattro condominii ed il relativo sottosuolo ..."), nonché degli artt. 2 e 3 del Regolamento del supercondominio di Via IA e di via Kramer, redatto dalla originaria unica proprietaria Marvill s.r.l., non depone per la configurabilità di un titolo contrario agli effetti dell’art. 1117 c.c., recante l’espressa, chiara ed univoca riserva in capo alla venditrice della titolarità del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35. 5.7. Non può inoltre non considerarsi che a ravvisare il titolo costitutivo delle servitù di passaggio pure oggetto di lite nello stesso regolamento predisposto dall'originaria unica proprietaria Marvill s.r.l. prima ancora della costituzione del supercondominio, osta il principio nemini res sua servit. 5.8. Si deve infine altresì evidenziare che l’eventuale riconoscimento in favore di immobili di proprietà individuale di un diritto di servitù costituito per contratto e posto a carico di parti comuni di un condominio edilizio non vale di per sé a negare al titolare di tale servitù la qualità di ‹‹condomino››, agli effetti della contitolarità delle parti comuni dell’edificio stabilita appunto dall’art. 1117 c.c. L’esistenza di una siffatta servitù in favore della singola unità immobiliare non esclude, invero, che il titolare di essa possa essere e restare anche comproprietario del bene condominiale servente. Piuttosto, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall’art. 1117 c.c., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, e nella misura correlata al valore della rispettiva proprietà (salvo un titolo attributivo di maggiori diritti ex art. 1118, primo comma, c.c.), allorché a beneficio di una o più unità immobiliari si imponga sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, ovvero si assoggetti la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a 16 di 17 fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex art. 1027 c.c., da costituire col consenso di tutti i partecipanti (Cass. n. 11207 del 1993; n. 3749 del 1999; n. 6994 del 1998; n. 22408 del 2004). 6. L’accoglimento del primo motivo del ricorso di RE TI, che comporta la necessità in sede di rinvio di riesaminare la questione della proprietà condominiale o meno del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici modificati e ricostruiti dalla IA 12 s.r.l. (particelle 179 e 175 sub. 35), implica l’assorbimento di tutte le altre censure, invero attinenti alle distanze nelle costruzioni, ai danni ad esse correlati, alle servitù esistenti fra i diversi fondi ed alle statuizioni accessorie e conseguenziali: tali questioni possono, infatti, diventare rilevanti soltanto in relazione ad uno dei prevedibili esiti del giudizio di rinvio, conseguente alla cassazione della sentenza impugnata per il motivo accolto. 7. Conseguono l’accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, del primo motivo del ricorso principale di RE TI, l’assorbimento dei restanti motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale della IA 12 s.r.l., nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale della IA 12 s.r.l., cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione. 17 di 17 Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile
b) dichiarò che a favore dell'edificio che insiste sul foglio 354, mappale 175/sub 35, di proprietà della IA 12 s.r.l., non esiste alcun diritto di passo pedonale o carraio sull'androne del condominio di via Kramer 19, e per l’effetto condannò la IA 12 s.r.l. ad astenersi dal transito con persone o veicoli, diretti all’edificio insistente sul foglio 354, mappale 175/sub 35 o da esso provenienti attraverso il suddetto androne del condominio di via Kramer 19; c) respinse la domanda di risarcimento dei danni derivanti dall'utilizzo dell'androne del condominio di via Kramer 19, proposta da CH GA, AN AR, NN OT e RE TI;
d) respinse sia la domanda di accertamento della natura comune del sottosuolo di cui ai mappali 179 e 175/sub. 35, sia la domanda di condanna della IA 12 s.r.l. al ripristino integrale dello stato 5 di 17 dei luoghi, sia la domanda di condanna della IA s.r.l. al risarcimento dei danni di cui ai punti 2) e 6) del foglio di precisazione delle conclusioni degli attori;
e) accertò che l’edificio realizzato dalla IA 12 s.r.l. sull’area del mappale 179 avesse violato le distanze legali rispetto all’edificio presente sul mappale 182, limitatamente alla porzione antistante i due locali ad uso gabinetto ed immondezzaio, condannando la IA 12 s.r.l. alle conseguenti riduzioni in pristino;
f) condannò la IA 12 s.r.l. a risarcire a CH GA, AN AR, NN OT e RE TI i danni per la violazione delle distanze, liquidati in € 1.500,00 per ciascuno;
g) respinse la domanda di rimessione in pristino del terreno di cui al mappale 181; h) rigettò le domande proposte dalla IA 12 nei confronti delle chiamate in causa. 2.3. – La Corte d’appello di Milano, pronunciando sui reciproci gravami, ha unicamente accolto gli appelli di AR BE OZ DE, AD LO, LA Mauri ed TO Mauri, condannando la IA 12 s.r.l. a corrispondere a ciascuna di loro l'importo risarcitorio di € 1.500,00 per la violazione delle distanze, ed ha parzialmente accolto l'appello incidentale proposto dalla IA 12 quanto alla cancellazione della trascrizione della domanda avente ad oggetto l'accertamento della proprietà del sottosuolo, regolando di conseguenza le spese di lite. Ha depositato memoria il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Alessandro Pepe, il quale ha chiesto di accogliere il terzo motivo del ricorso principale e il settimo motivo del ricorso incidentale, con rigetto dei restanti motivi. Hanno depositato memorie anche il ricorrente RE TI e la controricorrente IA 12 s.r.l. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.—Il primo motivo del ricorso di RE TI denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1365, 1367, 1368, 6 di 17 1369 e 1371 c.c. con riferimento all'art. 25 del regolamento contrattuale. Si lamenta che la Corte d’appello, uniformandosi alla decisione di primo grado, abbia "escluso la natura comune del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici in corso di modifica e ricostruzione da parte della IA 12 sulle particelle 179 e 175 sub. 35, ritenendo tale carattere riservato soltanto all'area fra i quattro condominii". Si riporta nella censura il contenuto dell’art. 25 del Regolamento: “Il condominio quartiere di Via IA/Kramer, è costituito dalle parti comuni di Via IA 12, di Via Kramer, 17/19 e dai corpi interni di Via IA, 12 e Via Kramer, 19. Le parti comuni tra i quattro condominii sono: - l'area tutta dei quattro condominii ed il relativo sottosuolo ...". Secondo il ricorrente principale, i giudici del merito non avrebbero dovuto interpretare tale clausola sostituendo la preposizione “dei” (l'area tutta dei quattro condominii) con la preposizione “tra” (l'area tutta tra i quattro condominii). Viene allegato che il regolamento in questione aveva “natura contrattuale”, giacché “predisposto e registrato” il 10 aprile 1978 dall'originaria unica proprietaria (la Marvill s.r.l.), allegato al primo rogito di frazionamento del 30 luglio 1979 e poi accettato da tutti gli acquirenti successivi, compresa la Immobiliare Dama 1980 s.r.l. La conclusione del ricorrente principale è, pertanto, che il suolo e il sottosuolo del Quartiere IA-Kramer sono comuni fra tutti i condomini dei quattro condominii che lo compongono;
sicché la IA 12 s.r.l. non avrebbe potuto procedere allo scavo nella particella 175/sub 35 per la creazione dei 14 boxes a servizio degli alloggi sorti nel piano rialzato, né avrebbe potuto procedere allo scavo nella particella 179 per la creazione di un piano interrato a servizio del fabbricato destinato ad autorimesse. Il secondo motivo del ricorso di RE TI deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., essendosi erroneamente 7 di 17 ritenuta tardiva la domanda di violazione delle distanze dell'edificio sorto sulla particella 179 rispetto ai confini con la particella 181. Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e degli artt. 872 e 873 c.c., avendo la sentenza impugnata non considerato i balconi ai fini delle distanze previste, nonché omesso di accertare le distanze con il metodo lineare. Il quarto motivo del ricorso di RE TI denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 9 del d.m. n. 1444/1968, dell’art. 872 c.c. e degli artt. 112 e 132 c.p.c. Il difetto di pronuncia o di motivazione è sempre riferito alla domanda di arretramento dell'intero edificio sorto sulla particella 179, una volta accertata la violazione delle distanze legali. Il quinto motivo del ricorso di RE TI deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 872, 1223, 1226, 2043, 2056, 2697 c.c., nonché, dell'art. 112 c.p.c., ed attiene alla risarcibilità del danno derivante dalle violazioni commesse dalla IA 12 s.r.l. in relazione all'art. 27 R.E. del Comune di Milano, in materia di confini, in materia di "cono d'ombra" e di altezza massima con riferimento all'art. 15.2. b del piano delle regole del PGT e all'art. 8 D.M. n. 1444/68. 2. - Il ricorso incidentale della IA 12 s.r.l. si sviluppa in oltre novanta pagine. Si può fare qui sintetico rinvio per relazione ai sette motivi di censura, che sono così illustrati: 1°: sul diritto di servitù di passo carraio e pedonale gravante sull'androne del civico 19 di Via Kramer (particella 182) in favore del fabbricato sorto sul mappale 175/sub 35. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c . c . Tale motivo attiene anch’esso alla interpretazione del regolamento di condominio, in particolare dell’art. 26 di esso, con cui, al fine di garantire che l'accesso all'edificio più vicino a Viale IA 12 potesse 8 di 17 avvenire anche da Via Kramer 19, si attribuiva “all'autorimessa, identificata con numero interno 33 … il diritto perpetuo di passo sul cortile di Viale IA 12 e relativo androne e passo carraio” e “all'autorimessa identificata con l'interno 29 il diritto perpetuo di passo sul cortile di via Kramer 19'', confermandosi "le servitù di passo e di prospetto esistenti". La censura fa poi riferimento all'art. 2, che menzionava quali “parti comuni tra i quattro condominii" il cortile, la fognatura nei tratti comuni, gli androni, mentre l'art. 25 specificava la comunione degli androni di accesso rispettivamente tra l'edificio esterno di via Kramer ed il suo corpo interno e l'edifico esterno di Viale IA ed il suo corpo interno. Ed ancora, si richiama l'art. 26, con il quale si istituivano le servitù di passo non desumibili dalle altre disposizioni e precedentemente non esistenti e, in specie, quella in favore della part. 179 da viale IA 12 nonché quella in favore della particella 175/sub 35 sul cortile di via Kramer. 2 ° : sull'usucapione della servitù di passo. Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 244 c.p.c. 3°: sulla qualificazione giuridica dell'intervento edilizio eseguito sulla particella 179. Violazione e falsa applicazione dell'art. 9 DM 1444/1968. Violazione e falsa applicazione del combinato di posto dell'art. 3 D.P.R. 380/2001, dell'art. 27 L.R. Lombardia n. 12/2005 ante riforma ex art. 17 comma 2 L.R. Lombardia n.·7/2012 e dell'art. 136 e 117 Cost. 4°: sull'asserita violazione delle distanze relative ai due locali destinati ad uno gabinetto ed immondezzaio. Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. 5°: sul risarcimento dei danni derivanti dalla trascrizione da parte degli attori della domanda giudiziale relativa alla proprietà del sottosuolo. Violazione e falsa applicazione dell'art. 115 c.p.c. e dell'art. 1226 c.c. 9 di 17 6°: sulla condanna ai sensi degli artt. 96 commi 1 e 3 c.p.c.. Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. 7°: sulla rifusione in solido tra il Sig. TI e la IA 12 s.r.l. delle spese di lite nei confronti delle signore AR AL TR, NA ZA e AN EL ZA. Violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. 3. – Va premesso che non ricorrono le ragioni di inammissibilità del ricorso principale opposte dalla controricorrente IA 12, ed in particolare quelle di cui all'art. 366, comma 1, n. 4) e n. 6) c.p.c., risultando i motivi di impugnazione connotati da sufficiente specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché corredati dalla indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui cui sono fondate le censure. 4. - È preliminare l’esame del primo motivo del ricorso di RE TI, giacché esso insiste nell’assumere la natura condominiale, rispetto all’intero complesso dei quattro fabbricati, del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici modificati e ricostruiti dalla IA 12 s.r.l. sulle particelle 179 e 175 sub. 35. Il ricorrente principale sostiene che l’art. 25 del Regolamento del supercondominio avvalorerebbe la sua ricostruzione. Questo motivo è fondato, nei sensi di cui alla motivazione che segue. 4.1 – Appare decisivo evidenziare come la Corte d’appello di Milano abbia effettivamente proceduto a risolvere la questione di diritto della proprietà condominiale o individuale del suolo e del sottosuolo su cui ha costruito la IA 12 in base alla lettura dell’art. 25 del Regolamento di condominio ed alla individuazione delle parti comuni ivi contenuta. Per i giudici del merito, se avessero avuto ragione gli attori circa la natura comune del suolo e del sottosuolo, gli edifici su di essa insistenti sarebbero stati oggetto allora “di un mero diritto di superficie”. Invece, riporta la sentenza impugnata, gli articoli 2 e 3 del 10 di 17 Regolamento stabilivano che i quattro fabbricati costituivano “quattro condomini distinti”, aventi in comune solo le parti ivi specificate. La Corte d’appello riporta pure ciò che risultava circa le parti comuni dall'atto di compravendita concluso tra la Marvill s.r.l. e la Immobiliare Dama, poi IA 12. 5. – Non risulta corretto in diritto il procedimento che ha portato la Corte d’appello di Milano ad accertare il contesto proprietario nei rapporti tra le parti, dovendo questa Corte, in ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantire l'osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, e nell'esercizio del potere di qualificazione in diritto dei fatti, ritenere fondata la questione, sollevata dal ricorso, pure per una ragione giuridica diversa da quella specificamente indicata dalla parte e individuata d'ufficio, con il solo limite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso per cassazione e nella stessa sentenza impugnata (Cass. n. 6935 del 2007; n. 18775 del 2017). 5.1. – La Corte d’appello di Milano avrebbe inizialmente dovuto verificare l’applicabilità dell’art. 1117 c.c. alla fattispecie di causa. Appare accertato in fatto che si è in presenza di un complesso immobiliare unitario, sito tra via Kramer nn. 17/ 19 e viale IA n. 12 di Milano, composto di quattro fabbricati, contraddistinti catastalmente come mapp. 182, mapp. 179, mapp. 175 e mapp. 175/sub. 35. È noto come il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, ovvero “abbiano parti comuni”, ai sensi degli artt. 1117 e 1117-bis c.c., accertamento cui deve procedere il giudice del merito. La 11 di 17 "condominialità" si reputa non di meno sussistente pur ove sia verificabile un insieme di edifici "indipendenti", e cioè manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici ... si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", sempre che "restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice". Lo spazio sottostante il suolo di un edificio condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, va considerato di proprietà comune, per il combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c. (ex multis, Cass. n. 6154 del 2016). La locuzione "il suolo su cui sorge l'edificio", di cui all'art. 1117, n. 1, c.c. designa, in particolare, l'area su cui insistono le mura perimetrali del fabbricato, ovvero il complesso unitario costituito da corpi di fabbrica adiacenti, nel suo insieme di componenti comuni e non (cfr. Cass. n. 4430 del 2012; n. 14350 del 2004; n. 8346 del 1998). Si sono così, ad esempio, ritenuti eretti su suolo comune due locali terranei dello stesso proprietario facenti parte di una costruzione ad "elle" includente due distinti condomini edificati l'uno in appoggio all'altro (Cass. n. 23453 del 2004). Non rientra, invece, nell’ambito del "suolo su cui sorge l'edificio", presunto comune dall'art. 1117 n. 1 c.c., il suolo adiacente o circostante alle mura del fabbricato, ovvero al complesso costituito da corpi di fabbrica adiacenti, potendo esso rientrare tra le cose comuni unicamente per apposito diverso titolo (Cass. n. 273 del 1984). La comunione anche del suolo, di cui all'art. 1117 c.c., presunta allorché su uno stesso suolo insistano più unità immobiliari costituenti un unico edificio, o anche più edifici che comunque denotino un 12 di 17 collegamento materiale o funzionale con esso, comporta che con il trasferimento della singola unità immobiliare, e sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito dell’alienazione del primo immobile suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico titolare, viene alienato pure il diritto di condominio del suolo sul quale sorge la singola porzione, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente, riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste. D’altro canto, la costruzione eseguita dal condominio sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari dell'immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. 5.2. L'individuazione delle parti comuni di un condominio edilizio risultanti dall'art. 1117 c.c., come appunto il suolo su cui esso sorge, non opera, comunque, con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Un. n. 7449 del 1993). La prima verifica che i giudici del merito avrebbero perciò dovuto compiere, per dire applicabile, o meno, la disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., concerneva la sussistenza, o meno, della relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava il suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35 all’intero complesso dei quattro fabbricati. Peraltro, pur mancando un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata. 13 di 17 5.3. Ove debba applicarsi l’art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. La Corte d’appello di Milano doveva perciò dirimere la lite individuando l'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Sarebbe altrimenti occorso verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad una unità o ad un edificio la proprietà del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi. 5.4. Quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà 14 di 17 esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene (Cass. n. 31995, n. 20145 e n. 1849 del 2022; n. 3852 del 2020; n. 4119 del 1974). In sostanza, per affermare la proprietà esclusiva in capo alla IA 12 s.r.l. del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35 non ha alcun rilievo decisivo l’atto intercorso in data 15 gennaio 1980 tra la Marvill s.r.l. e la Immobiliare Dama s.r.l. e ancor meno l’atto di cessione di quote della Immobiliare Dama del 10 febbraio 2010 stipulato da AR AL TR, NA ZA e AN EL ZA 1980 con la IA 12, dovendo a tutto ciò precedere l’accertamento della riserva di proprietà nell’atto da cui il supercondominio ebbe origine, atto che il ricorrente principale TI individua come concluso il 30 luglio 1979. 5.5. Tanto meno risulta dirimente per la soluzione della principale questione dedotta in lite il regolamento predisposto nel 1978 dall'originaria unica proprietaria Marvill s.r.l., non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Cass. n. 21440 del 2022; n. 8012 del 2012; n. 5125 del 1993). 15 di 17 5.6. A ciò si aggiunga che il riportato contenuto dell’art. 25 (che comprendeva tra le parti comuni ai quattro condominii “l'area tutta dei quattro condominii ed il relativo sottosuolo ..."), nonché degli artt. 2 e 3 del Regolamento del supercondominio di Via IA e di via Kramer, redatto dalla originaria unica proprietaria Marvill s.r.l., non depone per la configurabilità di un titolo contrario agli effetti dell’art. 1117 c.c., recante l’espressa, chiara ed univoca riserva in capo alla venditrice della titolarità del suolo delle particelle 179 e 175 sub. 35. 5.7. Non può inoltre non considerarsi che a ravvisare il titolo costitutivo delle servitù di passaggio pure oggetto di lite nello stesso regolamento predisposto dall'originaria unica proprietaria Marvill s.r.l. prima ancora della costituzione del supercondominio, osta il principio nemini res sua servit. 5.8. Si deve infine altresì evidenziare che l’eventuale riconoscimento in favore di immobili di proprietà individuale di un diritto di servitù costituito per contratto e posto a carico di parti comuni di un condominio edilizio non vale di per sé a negare al titolare di tale servitù la qualità di ‹‹condomino››, agli effetti della contitolarità delle parti comuni dell’edificio stabilita appunto dall’art. 1117 c.c. L’esistenza di una siffatta servitù in favore della singola unità immobiliare non esclude, invero, che il titolare di essa possa essere e restare anche comproprietario del bene condominiale servente. Piuttosto, se nell'ambito della relazione di accessorietà supposta dall’art. 1117 c.c., ciascun condomino si avvale delle parti comuni in virtù del diritto di condominio, e nella misura correlata al valore della rispettiva proprietà (salvo un titolo attributivo di maggiori diritti ex art. 1118, primo comma, c.c.), allorché a beneficio di una o più unità immobiliari si imponga sulle cose comuni un peso, che la destinazione delle cose in sé, o la misura dell'uso, non consentirebbero, ovvero si assoggetti la parte comune, in favore di una o alcuna proprietà esclusiva, a 16 di 17 fornire una utilità ulteriore e diversa, si dà luogo al sorgere di una servitù ex art. 1027 c.c., da costituire col consenso di tutti i partecipanti (Cass. n. 11207 del 1993; n. 3749 del 1999; n. 6994 del 1998; n. 22408 del 2004). 6. L’accoglimento del primo motivo del ricorso di RE TI, che comporta la necessità in sede di rinvio di riesaminare la questione della proprietà condominiale o meno del suolo e del sottosuolo su cui sorgono gli edifici modificati e ricostruiti dalla IA 12 s.r.l. (particelle 179 e 175 sub. 35), implica l’assorbimento di tutte le altre censure, invero attinenti alle distanze nelle costruzioni, ai danni ad esse correlati, alle servitù esistenti fra i diversi fondi ed alle statuizioni accessorie e conseguenziali: tali questioni possono, infatti, diventare rilevanti soltanto in relazione ad uno dei prevedibili esiti del giudizio di rinvio, conseguente alla cassazione della sentenza impugnata per il motivo accolto. 7. Conseguono l’accoglimento, nei sensi di cui in motivazione, del primo motivo del ricorso principale di RE TI, l’assorbimento dei restanti motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale della IA 12 s.r.l., nonché la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale della IA 12 s.r.l., cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione. 17 di 17 Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile