Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Pasquale REALE Presidente
Dott. VA LOSAVIO Consigliere
Dott. Enrico PAPA Cons. relatore
Dott. Giuseppe MARZIALE Consigliere
Dott. Simonetta SOTGIU Consigliere
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso iscritto al n. 14040 R.G. 1997, proposto da
ER IO, rappresentato e difeso, con procura del 24 settembre 1997 a margine del ricorso, dall'avv. Roberto NASUTI, elettivamente domiciliato presso la Cancelleria di questa Corte;

- ricorrente -

contro
FONDAZIONE MONTI TORRIOLI, in persona del legale rappresentante "pro tempore", rappresentata e difesa, con procura a margine del controricorso con ricorso incidentale, dall'avv. Fabio NISI, con il quale elettivamente domicilia in Roma, alla via Muzio Clemente 18, presso l'avv. Annunziato SAMMARCO;

- controricorrente -

e sul ricorso iscritto al n. 14355 R.G. 1997, proposto da
FONDAZIONE MONTI TORRIOLI, come sopra rappresentata, difesa ed elettivamente domiciliata,
- ricorrente incidentale -
contro
ER IO, residente in Trisobbio;

- intimato -

per la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Genova dell'11 aprile 1997, depositata col n. 341 il 28 maggio 1997. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17 marzo 1999 dal Relatore Cons. Dott. Enrico Papa;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio Martone, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, con assorbimento dell'incidentale.
Svolgimento del processo
VA LI convenne (con citazione del 29 giugno 1990) davanti al Tribunale di Savona la Fondazione Monti Torrioli, per la declaratoria di nullità, ai sensi degli artt. 1418 c.c. e 54 legge 392/1978, del lodo reso dall'arbitro unico della camera arbitrale presso la C.C.I.A.A. di Savona il 3 maggio 1990, ed, in subordine, per l'annullamento di esso per errore, "ex" art. 1429 c.c.; assunse, infatti, che la clausola arbitrale contenuta nell'art. 6 del contratto di locazione fra le parti originarie (con successivo suo subingresso, in qualità di conduttore) era nulla con riferimento alla determinazione, aggiornamento e/o adeguamento del canone di locazione, e che il lodo, comunque, per essere inteso alla affermazione dell'obbligo di corrispondere l'aggiornamento "ex" art. 32 legge cit., era affetto da errore, in mancanza di una specifica pattuizione in ordine alle modalità di aggiornamento. Si oppose la Fondazione osservando, in ordine alla richiesta principale, da un lato, che l'art. 54 si riferisce alla "determinazione" e non anche allo "aggiornamento" del canone e, dall'altro, che oggetto della controversia non era stato l'aggiornamento ma l'interpretazione della clausola contrattuale n. 5, vale a dire l'accertamento circa il concreto esercizio della facoltà prevista dall'art. 32; e, quanto alla richiesta gradata di annullamento, che la stessa esulava dalle ipotesi d'impugnazione previste dall'art. 827 c.p.c.; per il caso di accoglimento, chiese pronunziarsi in ordine all'obbligo di aggiornamento del canone, in contestazione, con le statuizioni conseguenti nei confronti del LI. Il Tribunale respinse (con sentenza n. 85 del 23 gennaio -2 marzo 1995) la domanda, aderendo alla tesi circa la diversificazione fra determinazione e adeguamento del canone.
Il gravame del LI, fondato sul carattere onnicomprensivo del divieto contenuto nell'art. 54 cit., è stato, sulla resistenza dell'ente appellato -che ha insistito anche sulle precedenti subordinate istanze di merito-, respinto dalla Corte di Appello di Genova, con sentenza dell'11 aprile 1997, depositata col n. 341 il 28 maggio seguente, tuttavia condividendo la concorrente prospettazione della Fondazione, circa la limitazione della clausola compromissoria all'interpretazione del patto contrattuale relativo all'aggiornamento del canone.
Per la cassazione della sentenza ricorre con due motivi il LI.
La Fondazione, resistendo con controricorso, formula un motivo di ricorso incidentale condizionato.
Motivi della decisione
Denunziando, col primo mezzo, il difetto di motivazione, ed, attraverso il secondo, la violazione dell'art. 54 legge 392/1978, il LI ripropone la questione, già agitata in via principale nel corso del giudizio di merito, circa la nullità del lodo, che ha risolto una questione non compromettibile per arbitri, in applicazione del cit. art. 54: ritiene infatti insoddisfacente la soluzione offerta dal giudice "a quo", circa il carattere meramente interpretativo della funzione arbitrale, sottolineando, in senso contrario, come alla statuizione circa la spettanza della "revisione" sia seguita la condanna del conduttore (subentrato) al pagamento delle somme corrispondenti all'adeguamento del canone, di cui all'art. 32 cit.
Resiste la Fondazione, rilevando la sufficienza e la congruenza della motivazione della sentenza impugnata, circa l'oggetto dell'arbitrato, in realtà limitato alla interpretazione della clausola contrattuale n. 5, ed opponendo l'estraneità al caso in esame del cit. art.54, in quanto, "se è nulla una clausola che devolva all'arbitro le controversie relative all'aggiornamento del canone, è perfettamente valida una clausola che devolva all'arbitro l'interpretazione del contratto"; ribadendo poi, espressamente, che "la parte concedente non ha chiesto all'arbitro la determinazione dell'aggiornamento, come esattamente ha argomentato il secondo giudice, ma la declaratoria di debenza "ex" art. 6 del contratto di locazione". Subordinatamente all'accoglimento della impugnazione avversaria, propone ricorso incidentale, per l'esame delle proprie istanze riconvenzionali, sempre subordinate, "affinché non ci sia dubbio di acquiescenza in relazione ad un eventuale giudizio di rinvio".
I ricorsi, proposti avverso la stessa sentenza, vanno previamente riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Osserva quindi, il collegio, che quello principale si rivela fondato, nei termini che seguono.
I due motivi vanno esaminati congiuntamente, per attenere al duplice aspetto, più sopra riportato, della complessiva censura di nullità del lodo arbitrale, per contrasto con l'art. 54 legge 392/1978. In ordine a tale disposizione (secondo cui "è nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri"), si è già osservato che essa, "nella sua rara univocità, non consente altra interpretazione che l'assoluto divieto di sottoporre a giudizio arbitrale la determinazione del canone di locazione, determinazione che il legislatore ha inteso riservare al giudice ordinario per evidenti fini giuridici e sociali" (Cass. 3949/1988). Ciò posto, si tratta, nel caso presente, di stabilire se: a) in via generale, nel concetto di "determinazione" del canone rientri anche l'ipotesi di "aggiornamento" di esso, quale risulta individuata dall'art. 32 legge 392 cit., con riguardo alle "eventuali variazioni del potere di acquisto della lira"; b) in caso affermativo, se la controversia fra le parti, risolta con l'arbitrato (irrituale) in questione, attenga ad un'ipotesi di aggiornamento: così cogliendo nella sua interezza la ragione del contendere, sviluppata nel giudizio di merito, rispetto a cui il primo giudice ha ritenuto di risolvere negativamente il quesito di ordine generale, mentre quello del gravame ha negato la sussumibilità della fattispecie nel divieto dell'art. 54, riconducendola invece -senza prendere espressa posizione sul punto precedente, ma lasciando necessariamente intravvedere la soluzione, essa pure negativa- alla mera interpretazione di una clausola contrattuale.
La questione di ordine generale si risolve nel senso di negare la compromettibilità per arbitri di qualsiasi controversia circa la determinazione del canone, in tale divieto incluse quelle per la revisione del canone, in generale, ovvero per l'aggiornamento (artt. 24 e 32 legge 392 cit.) o per l'adeguamento (art. 25), in senso stretto, di esso, essendosi inteso riservare al giudice ordinario la risoluzione di ogni contrasto avente ad oggetto l'individuazione del corrispettivo della locazione e la conseguente eventuale condanna del conduttore -soggetto considerato più debole- al pagamento. La soluzione, condivisa dalla giurisprudenza di merito e dalla dottrina prevalenti, ed in realtà sottesa, nella presente sede, alle stesse difese della resistente (controricorso, p. 5), è imposta dal rilievo per cui la non compromettibilità di controversie siffatte, già desumibile, in via di principio, dalla norma di chiusura (ritenuta di carattere più strettamente sostanziale) dell'art. 79 legge 392/1978 in relazione agli artt. 808 comma 1 e 806 c.p.c., risulta espressamente affermata, attraverso una locuzione ampia (da riferire, come è dato cogliere in uno spunto di Cass. 1851/1982 cit. - attinente a fattispecie particolare, ma a torto sottovalutato nella decisione impugnata- "alla determinazione o all'adeguamento del canone di locazione") : e quest'ultima porta appunto concludere che "la nullità colpisce incontestabilmente ogni pronuncia sull'equo canone che non sia determinata dal giudice naturale" (Cass. 3949/1988). Di fronte a tale soluzione, l'operazione ermeneutica condotta dal giudice "a quo", tutt'altro che congruente con la premessa, si rivela in contrasto con la norma imperativa come sopra individuata, e di esso è soltanto conseguenza il vizio di motivazione, pure denunziato. Posto, invero, che il "petitum" (cd. mediato) della domanda formulata in sede arbitrale risulta quello della condanna del conduttore a "corrispondere l'aggiornamento del canone", non può infatti essere condivisa l'impostazione del giudice "a quo", secondo cui: "la controversia compromessa in arbitri concerne l'interpretazione della clausola contrattuale di cui all'art. 5 testè menzionato, funzionalmente all'accertamento se detta clausola concreti o meno una pattuizione circa l'aggiornamento annuale del canone di locazione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 32 legge 392/1978, non configura affatto una controversia sulla debenza dell'aggiornamento ovvero sulla misura dello stesso, sotto quest'ultimo profilo in relazione, ovviamente, alla individuazione della relativa base di calcolo ovvero al coefficiente applicabile, essendo previsto il limite massimo dalla legge, art. 32 comma 2 legge 392/1978". L'impostazione, infatti -oltre a collegare sostanzialmente la natura della controversia ad un già presupposto esito-, non considera che l'effetto conclusivo resta pur sempre quello di sottrarre al giudice ordinario la determinazione della somma annualmente dovuta per gli aggiornamenti successivi, e finisce per ritenere "inconferente il richiamo all'art. 54" cit., "poiché non si verte in materia di controversia relativa all'adeguamento del canone" -salvi gli ulteriori approfondimenti, eseguiti, sempre con risultato contrario alle tesi dell'appellante, dei precedenti di legittimità già sopra considerati-. In buona sostanza, riecheggiando sul punto la difesa della locatrice, finisce per affermare che il divieto di legge si riferirebbe al "quantum", anche se limitato al solo aggiornamento, e non anche all'"an debeatur", il quale ne costituisce, tuttavia, l'imprescindibile premessa logica. Per questo il ricorso principale va accolto, dovendosi affermare che anche l'aggiornamento del canone di locazione, in ipotesi di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, rientra nel divieto dell'art. 54 legge 392/1978, onde, per risolvere controversie che siano insorte sul punto fra le parti, è necessario il ricorso al giudice ordinario, restando inibita ogni diversa interpretazione della clausola compromissoria dal carattere imperativo della norma, che, se violata, comporta la nullità "ex" art. 1418 c.c. del lodo arbitrale.
Inammissibile va dichiarato il ricorso incidentale condizionato:
difattì, la sollecitazione dell'esame delle istanze riconvenzionali, sul presupposto della ritenuta fondatezza della domanda di nullità avversaria, da riferire alle difese della appellata vittoriosa -che aveva in tal senso concluso, come risulta dalla sentenza impugnata-, non abbisognava, per essere tenuta ferma, di apposita impugnazione, anche se condizionata.
Il giudice del rinvio, che si designa in altra Sezione della stessa Corte di merito, nell'attenersi all'enunciato principio, provvederà all'esito anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione quello principale e dichiara inammissibile l'incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova.
Così deciso in Roma, il 17 marzo 1999.
Depositato in Cancelleria il 1 settembre 1999