REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
La Corte d'Appello di Perugia
Sezione unica civile
Riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
1) dott. Simone Salcerini Presidente
2) dott. Paola De Lisio consigliere
3) dott. Piero Aguzzi giudice ausiliario rel. e est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 547/2022 affari contenziosi
PROMOSSA DA
, C. F. titolare della omonima Impresa Agricola, rap- Parte_1 C.F._1
presentato e difeso unitamente e disgiuntamente dagli Avvocati Flavio Camilli e Paolo Messini, elettivamente domiciliato nello studio di quest'ultimo in Foligno (PG), Via Roncalli 19, appel- lante
CONTRO
, P. IVA , Controparte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa Controparte_2
dagli Avvocati Giovanni Castori e Andrea Mesiano, elettivamente domiciliato nel loro studio in
Bracciano (Roma), Via Gabriele D'Annunzio 36, appellato e appellante incidentale
AVVERSO E PER LA RIFORMA, IN SEDE DI RINVIO della sentenza definitiva n. 270/2022, pronunciata dal Tribunale di Spoleto, in persona della
Dr.ssa Simona De Paolo, nel proc. n. 1584/2018 r.g., pubblicata il 27.4.2022, la quale ha riget- tato la domanda di riscatto agrario avanzata da e lo ha condannato alla Parte_1 refusione delle spese di lite
CONCLUSIONI per l'appellante: note del 9.12.2024: Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Perugia, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, in riforma della sentenza del Tribunale di Spoleto n.
270/2022, emessa nella causa iscritta al n. 1584/2018 R.G., pubblicata in data 27.04.2022 e
1 notificata in data 13.07.2022, accogliere tutte le eccezioni, domande, tesi ed istanze, nessuna esclusa, contenute e proposte negli scritti difensivi del giudizio di primo grado e, quindi:
- in via istruttoria, disporre l'espletamento delle prove già ammesse in primo grado dal Giudice
Dott. Tommaso Sdogati e, comunque, ammettere tutte le prove articolate nella seconda me- moria ex art. 183 comma VI cpc del 23 aprile 2019 cpc ritualmente depositata, ad eccezione della prova per testimoni sui capitoli di cui alla lett. B) n. 3, 4, 5, 6 e 7 della seconda memoria ex art. 183 comma VI cpc ammessa ed espletata innanzi a questa Ecc.ma Corte all'udienza del 7 novembre 2024;
- nel merito, darsi atto che con l'atto di citazione in primo grado il SInor Parte_1 che a tal fine ha sottoscritto personalmente in calce l'atto medesimo, ha esercitato il diritto di riscatto agrario ad esso spettante, quale proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti, dei beni distinti al catasto fabbricati del Comune di Montefalco al foglio 47, particella n. 562 subalterno 2, cat. A/3, R.C. euro 177,14 ed al foglio 47, particella n. 562 subalterno 3, cat. C/6,
R.C. euro 170,64, nonché all'area della superficie di circa mq.

1.240 su cui gli immobili suddetti insistono, già censita al foglio 47, particella 562 sub 1 ed attualmente costituente bene comune non censibile, il tutto confinante con strada, proprietà e proprietà Parte_1 Per_1
, , , e dichiarandosi pronto a versare, nel
[...] Persona_2 Per_3 Per_4 Per_5
termine stabilito per legge, il prezzo dei terreni riscattati indicato nell'atto di compravendita a rogito Notaio Dott. del 3 luglio 2017, rep. n. 84769, racc. n. 20605, e a rifondere Persona_6
le spese sostenute in ordine alle quali debba disporsi il rimborso ai sensi di legge;

- conseguentemente, dichiararsi che il SInor per l'effetto dell'esercizio Parte_1
del diritto di riscatto e del possesso di tutti i requisiti oggettivi e soggettivi fissati per legge, è sostituito alla OC limitata semplificata, Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede a Montefalco (06036 PG), Strada del Sagrantino n. 56, P.IVA nella titolarità del diritto di proprietà degli immobili P.IVA_1
distinti al catasto fabbricati del Comune di Montefalco al foglio 47, particella n. 562 subalterno
2, cat. A/3, R.C. euro 177,14 ed al foglio 47, particella n. 562 subalterno 3, cat. C/6, R.C. euro
170,64, nonché all'area della superficie di circa mq.

1.240 su cui gli immobili suddetti insistono, già censita al foglio 47, particella 562 sub 1 ed attualmente costituente bene comune non cen- sibile, il tutto confinante con strada, proprietà e proprietà Parte_1 Persona_7
[...
, , , e Persona_2 Per_3 Per_4 Per_5
- costituire, per l'effetto, il titolo per la trascrizione e le volturazioni catastali, con ordine ai competenti uffici di eseguire tutte le necessarie trascrizioni e volturazioni, con esonero di ogni
2 responsabilità al riguardo, richiedendosi fin da ora per la parte acquirente sostituita i benefici fiscali per formazione e arrotondamento della Piccola Proprietà Contadina, e/o per il coltivato- re diretto e/o l'imprenditore agricolo professionale.
Rigettare l'appello incidentale parziale proposto da controparte in quanto infondato in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
Nelle note del 6.2.2023 ha prodotto, quale documento inerente fatto sopravvenuto, atto di compravendita del 25 marzo 2022, con cui l'appellata ha acquisito la proprietà dei beni immo- bili offerti in prelazione con l'originaria denuntiatio ed ulteriori rispetto a quelli di cui è causa. per l'appellato: note del 10.12.1024: 1) rigettare integralmente l'appello proposto dal sig. avverso la sentenza del Tribunale Civile di Spoleto n. 270/2022 e, per Parte_1
l'effetto, confermare il disposto rigetto della domanda di riscatto agrario formulata dal suddet- to appellante nei confronti della OC Controparte_3
2) in accoglimento dell'appello incidentale parziale, proposto con la presente comparsa, rifor- mare la sentenza del Tribunale Civile di Spoleto n. 270/2022 nella parte in cui ha ritenuto tardi- va l'eccezione di decadenza dall'azione formulata in primo grado e, conseguentemente, accer- tare e dichiarare l'intervenuta decadenza del sig. dal diritto di riscatto Parte_1 agrario per la tardiva notifica dell'atto di citazione di primo grado e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda giudiziale di riscatto agrario, proposta dallo stesso in primo grado. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi giudizio."
SINTESI DELLO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 17 agosto 2018 evocava davanti al Tribunale di Parte_1
Spoleto la nei confronti della quale avanzava domanda di ri- Controparte_4 scatto agrario dei beni immobili indicati al catasto fabbricati del Comune di Montefalco al fo- glio 47, particella n. 562, subalterno 2, categoria A/3, ed al foglio 47, particella n. 562 subalter- no 3, categoria C/6, nonché dell'area di circa 1240 mq su cui insistevano.
I beni oggetto di retratto erano stati acquistati dalla convenuta con compravendita a rogito
Notaio Dott. del 3 luglio 2017, rep. n. 84769, racc. 20605, trascritto il 2 agosto 2017. Per_6
L'attore allegava di essere proprietario dei terreni agricoli confinanti con il fondo venduto, po- sti in Comune di Montefalco e censiti al Fg. 47, particella 8, risultante dall'accorpamento delle particelle 167, 168, 533, 535 e 596; di svolgere l'attività agricola da oltre due anni e di essere iscritto dal 2001 nella CCIAA di Perugia e all'INPS quale coltivatore diretto.
3 Nel mese di febbraio 2017 l'attore aveva ricevuto una lettera contenente una proposta irrevo- cabile di acquisto nella quale il SI. si rendeva promissario acquirente dei Controparte_2 fabbricati ad uso abitazione e stalla, capanno e terreno agricolo contraddistinto catastalmente al fg. 47 particelle 562, 650 e 296 parte, di proprietà di , , Persona_1 Persona_2 [...]
, e L'attore appellante aveva quindi comuni- Persona_8 Persona_9 Persona_10
cato la volontà di esercitare il diritto di prelazione ai proprietari, i quali successivamente gli comunicavano di avere rifiutato la proposta di acquisto del SI. Controparte_2
Alcuni mesi dopo accertava che con atto del 3.7.2017 parte dei beni – di Parte_1 cui al fg. 47 mapp. 562 sub. 2 e sub.

3 - erano stati venduti alla OC Il Vecchio Fienile srl, di cui era l'amministratore unico. Controparte_2
Considerata la assenza di (valida) denuntiatio agiva in giudizio per eserci- Parte_1
tare il riscatto sui fabbricati e sul terreno venduto.
La OC convenuta si costituiva in giudizio una volta spirate le preclusioni istruttorie, dopo la notifica dell'ordinanza ammissiva dell'interrogatorio formale del legale rappresentante. Conte- stava la pretesa attorea, eccependo la decadenza dall'azione di riscatto, in quanto la trascri- zione dell'atto di compravendita era avvenuta il 2.8.2017, mentre la notifica dell'atto di cita- zione si era perfezionata il 17 agosto 2018. Prospettava altresì l'inammissibilità della domanda per carenza della legittimazione ad agire e per l'infondatezza della pretesa, in quanto la com- pravendita aveva riguardato esclusivamente il fabbricato, mentre il terreno era privo di desti- nazione agricola.
Dopo avere inizialmente ammesso le richieste dei mezzi istruttori di parte appellante, il Tribu- nale di Spoleto revocava la precedente ordinanza, invitando le parti a precisare le conclusioni, con scambio di comparse conclusionali e repliche ai sensi dell'art. 190 cpc
All'esito il Tribunale pronunciava sentenza di rigetto della domanda, argomentando 1) che la eccezione di decadenza dall'esercizio del diritto di riscatto dell'attore era stata proposta tardi- vamente, che non si è costituita nei termini di cui all'art. 166 c.p.c.. 2) che era invece fondata la eccezione (in senso lato, quindi rilevabile d'ufficio) di carenza di legittimazione ad agire dell'attore, stante l'assenza di destinazione agricola dei beni oggetto del contratto di compra- vendita trascritto in data 2.8.2017, avente ad oggetto due fabbricati rispetto ai quali il terreno aveva funzione pertinenziale. ha interposto appello, censurando la sentenza in quanto: a) ha omesso di Parte_1
considerare che il fondo oggetto di esercizio del riscatto comprendeva non solo i due fabbrica- ti, ma anche il terreno della superficie di mq 1240 su cui essi insistevano, formando un com-
4 [. plesso rurale;
b) ha trascurato che la sequenza di operazioni posta in essere dalla OC
con i venditori era finalizzata ad eludere la normativa in materia di prela- Parte_2 zione agraria. Questo sarebbe confermato dalla acquisizione, da parte del SI. Parte_3 della disponibilità materiale dei terreni non venduti a . c) ha rigetta-
[...] Parte_2
to le istanze istruttorie inizialmente accolte dal Tribunale.
Ha concluso pertanto come in epigrafe, riproponendo le istanze di ammissione dei mezzi istruttori avanzate nel primo grado di giudizio, vale a dire l'interrogatorio formale del legale rappresentante della , prova per testimoni e le altre prove articolate nella Parte_2 seconda memoria ex art. 183 comma VI cpc del 23 aprile 2019 cpc ritualmente depositata.
La OC Il Vecchio Fienile srl si è costituita in giudizio, concludendo per il rigetto del gravame e proponendo appello incidentale per il rigetto della eccezione di eccezioni formulate nel giu- dizio di primo grado, e segnatamente quella di decadenza, respinta dal Tribunale.
Il 09.11.2023, dopo il deposito di note di precisazione delle conclusioni, la causa è stata assun- ta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Con la ordinanza del 12 Novembre 2024 il Collegio ha rimesso la causa nel ruolo istruttorio, ammettendo la prova testimoniale capitolata da parte appellante e fissando per l'espletamento l'udienza del 07.11.2024.
All'udienza del 12.12.2024 le parti hanno quindi precisato le conclusioni, e la causa è stata spedita in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il gravame è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.


1. L'appello incidentale della OC . Sulla decadenza del prelante dal Parte_2 diritto di prelazione e sulla natura della relativa eccezione.
[. Preliminare all'esame del merito è lo scrutinio dell'appello incidentale avanzato dalla OC
, avente ad oggetto la decadenza di dal retratto agra- Parte_2 Parte_1
rio, in quanto azionato con atto di citazione notificato il 17.08.2018, mentre la compravendita dei beni, di cui al fg. 47 mapp. 562 sub. 2 e sub. 3 alla OC era stata Parte_2
trascritta il 2.8.2017.
Nel riproporre la eccezione di decadenza, l'appellante incidentale conviene con il Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che la dichiarazione di riscatto di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 assume valenza di atto unilaterale recettizio e produce effetto, ai sensi dell'art. 1334 c.c., nel momento in cui giunge
a conoscenza del destinatario o in cui, ai sensi dell'art. 1335 c.c., deve reputarsi da questi conosciuta perché perve- nuta al suo indirizzo. Laddove la comunicazione della volontà di riscattare sia contenuta nell'atto di citazione diretto
5 a far valere in giudizio il relativo diritto, non sarebbe sufficiente, per impedire la decadenza del retraente, che l'atto di citazione, nella sua duplice funzione processuale e sostanziale, venga inoltrato per la notificazione entro l'anno qualora il perfezionarsi della notifica sia avvenuto solo successivamente al decorso dell'anno dalla trascrizione dell'atto di vendita, non assumendo – in tal caso - rilievo la regola della scissione degli effetti della notifica per il noti- ficante e per il destinatario, atteso che, perché l'atto produca i suoi effetti sostanziali, è necessario che pervenga all'indirizzo del destinatario entro il termine di un anno previsto dalla legge (Cass. n. 40/2014). Su tale conside- razione parte appellante ritiene che si sia formato il giudicato, stante l'assenza di impugnazioni sul punto da parte di Parte_1
La sentenza viene invece censurata nella parte in cui ha ritenuto tardiva l'eccezione di deca- denza dalla azione di riscatto, in quanto la OC non si è costituita nei ter- Parte_2
mini di cui all'art. 166 c.p.c.,
Il Tribunale avrebbe ritenuto a torto che la decadenza per il mancato rispetto del termine per proporre l'azione di riscatto non potesse essere rilevata d'ufficio, sul rilievo che non solo l'art.
2969 c.c. sancisce che “la decadenza non può essere rilevata d'ufficio dal giudice salvo che, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, il giudice debba rilevare le cause d'improponibilità dell'azione” ma anche che i giudici di legittimità hanno espressamente riconosciuto che in materia agraria la decadenza dal diritto di prelazione
o da quello di riscatto non è rilevabile di ufficio, in quanto tali diritti sono per loro natura disponibili e la decadenza può essere eccepita non soltanto dal titolare della situazione giuridica immediatamente contrapposta a quei diritti, ma anche da colui il quale sia ad esso succeduto in una posizione giuridica dipendente dalla prima (Cass. n.
4826/1979). Sicchè, mentre la qualifica di coltivatore diretto, la coltivazione biennale dei terreni agricoli confinanti di sua proprietà, il possesso della forza lavorativa adeguata ed il non avere effettuato vendite di fondi rustici nel bien- nio precedente l'esercizio dell'azione di riscatto sono requisiti previsti dall'art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590, cui rinvia
l'art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 e costituenti condizioni dell'azione, con la conseguenza che la loro sussistenza deve essere accertata dal giudice d'ufficio (Cass. n. 3732/1998), il rispetto del termine di decadenza di un anno dalla tra- scrizione dell'atto di compravendita in caso di omessa denuntiatio deve essere eccepito dalla parte tempestivamente costituita e non può essere rilevato d'ufficio dal giudice.
L'appellante sostiene invece che la tardività della notificazione della citazione determina ope legis la estinzione del diritto di riscatto agrario. Di talchè la circostanza rientrerebbe nell'ambito delle eccezioni in senso lato, che possono essere sollevate anche su iniziativa del giudice e possono essere rilevate anche oltre le preclusioni di cui all'art. 167 c.c., purché risul- tino dagli atti o documenti acquisiti al processo. Pt_ Il Tribunale avrebbe tra l'altro obliterato che Il vecchio fienile non ha richiesto il rilievo d'ufficio della decadenza, ma ha sollevato la relativa eccezione ritenendo che l'intervenuta de- cadenza aveva comportato l'estinzione del diritto di riscatto agrario e che il rispetto del termi- ne annuale fosse condizione dell'azione al pari della destinazione agricola del fondo per il qua- le veniva esercitato il riscatto. Posto infatti che secondo la sentenza di Cass. n. 30741/2019, i
6 requisiti indicati dall'art. 8 legge n. 590/1965, costituiscono condizioni dell'azione e devono es- sere accertati dal Giudice anche d'ufficio, in applicazione del principio statuito dalla Suprema
Corte con la sentenza n. 12980/2020 e n. 9457/2020, richiamata dal Tribunale nella sentenza di primo grado, la decadenza dall'azione di riscatto agrario può essere eccepita in ogni stato e grado del processo, costituendo un'eccezione in senso lato, in quanto volta a contrapporre all'azione un fatto impeditivo, deducibile dalle allegazioni già acquisite al processo e non sog- getta al termine decadenziale fissato dall'art. 167 c.p.c..
L'appello incidentale è infondato.
1.1 In base all'art. 8 comma 4 L. 590 del 1965 il proprietario deve notificare con lettera racco- mandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita contenente i requisiti di cui alla disposizione in parola. Il comma 5 stabilisce inoltre che, qualo- ra il proprietario non provveda alla notificazione della proposta di alienazione o il prezzo in- dicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto, riscattare il fondo dell'acqui- rente e da ogni altro successivo avente causa.
Dalla ricostruzione dei fatti emerge come nel mese di Febbraio 2017 il SI. coltivato- Parte_1 re diretto proprietario del terreno di cui al fg. 47 particella 8 (rigata verde planimetria), avesse ricevuto copia di una proposta irrevocabile di acquisto, firmata dal solo e Controparte_2
diretta a , , , e Persona_1 Persona_2 Parte_4 Persona_9 Per_10
delle particelle 562 (gialla, comprensiva delle sub 2 e 3, fabbricati e resede di 1240
[...]
mq), 650 (bianca, terreno) e 296 (terreno), per un totale di euro 57.000,00.
Tale comunicazione non costituiva una valida denuntiatio, non contenendo il contratto preli- minare di vendita e non recando la sottoscrizione dei venditori. Era quindi inidonea a perfezio- nale la fattispecie traslativa del fondo rustico (sui requisiti formali della denuntiatio si vedano
Cassazione civile sez. III, 08/11/2018 n. 28495; in termini, Cass. 31/01/2014 n.2187; Cass.
05/02/2013 n. 648; Cass. 25/01/2011, n.1731; Cass. 31/5/2010, n. 13211; Cass. 20/1/2009, n.
1348; Cass. 20/4/2007, n. 9519).
Ne deriva che in assenza di una valida denuntiatio, l'esercizio del diritto di prelazione attraver- so l'azione di riscatto da parte dell'avente diritto alla prelazione ai sensi dell'art. 8 c. 5 L. n. 590 del 1965 doveva avvenire entro un anno, decorrente dalla trascrizione del contratto di com- pravendita, termine che ha natura perentoria e non ordinatoria, atteso che, quando il diritto è da far valere per la prima ed unica volta, con l'effetto che è perduto se l'atto di relativa esecu- zione non ha luogo nel termine stabilito, il termine deve essere qualificato di decadenza anche
7 in mancanza di specifica disposizione legislativa, ed ha quindi natura perentoria (Cass. civ. n.
6095 del 16/04/2003; Cass. civ. n. 1028 del 19/02/1981; Cass. civ. n. 2004 del 09/03/1999;
Cass. civ. n. 5680 del 18/04/2001).
1.2 Circa la rilevabilità o meno d'ufficio del fenomeno estintivo per decorso del termine, l'art. 2969 c.c. prevede, quale principio generale, che la decadenza non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, salvo che, trattandosi di materia sottratta alla disponibilità delle parti, il giudice debba rilevare le cause d'improponibilità dell'azione. Di conseguenza la rilevabilità d'ufficio della decadenza si verifica solo qualora essa sia disposta per un interesse generale che tra- scenda quello del titolare del diritto soggetto alla decadenza stessa, nel senso che tale regime non può essere obliterato, rinunciato o comunque modificato (Cass. Civ. n. 8572 del 1993;
Cass. Civ. n. 5620 del 1992).
Nel presente caso l'esercizio di un diritto potestativo, quale quello di riscatto agrario all'art. 8, legge n. 590/65 (Cass. Civ. 27 novembre 2006 n. 25130, e 3 gennaio 2014, n. 40) è sottoposto a termini di decadenza oltre che di prescrizione, non diversamente da altri casi (si pensi, ad esempio, al diritto di prelazione del coerede ex art. 732, all'art. 2113 c.c.,, all'art. 80 legge n.
392/78 in tema di locazione non abitativa, ecc.), o a strumenti processuali sollecitatori (v. l'ac- tio interrogatoria, ex artt. 481 c.c. e 749 c.p.c., e gli altri casi cui provvede, sempre in materia ereditaria, quest'ultima norma, l'art. 1331, cpv. c.c. sul diritto di opzione).
In questi casi la giurisprudenza, con orientamento univoco, ha ritenuto la natura disponibile del diritto di prelazione del coerede da svolgere entro due mesi dalla notificazione della pro- posta di alienazione (Cass. 3001 del 24.5.1979), del diritto a impugnare le rinunce e le transa- zioni dopo sei mesi dalla loro conclusione (Cass. Civ. n. 908 del 26/01/1995; Cass. Civ. n. 234 del 17.1.1977), del diritto di cui all'art. 80 L . n. 392 del 1978 a risolvere il contratto da parte del locatore in caso di mutamento della destinazione della cosa, (Cass. Civ. n. 17005 del
04/08/2011).
Pertanto deve essere data continuità al principio secondo cui la decadenza dell'affittuario col- tivatore diretto che abbia dichiarato di voler riscattare il fondo venduto a terzi, non è rilevabile d'ufficio, non riferendosi a materia sottratta alla disponibilità delle parti, ma su eccezione della parte interessata (Cass. civ. n. 4826 del 20/09/1979). Allo stesso modo la S. C. ha escluso la ri- levabilità d'ufficio della decadenza dell'affittuario coltivatore diretto che abbia dichiarato di vo- lere riscattare il fondo venduto a terzi, ma non abbia pagato od offerto all'acquirente il prezzo nel termine stabilito dalla legge (Cass. civ. n. 1496 del 10/03/1979).
8 In conclusione, nel caso della prelazione agraria la decadenza dalla azione di retratto non ri- sponde ad alcun interesse superiore sottratto alla disponibilità delle parti. Trattandosi di una eccezione in senso proprio, la relativa formulazione è soggetta alle preclusioni di cui agli art. 166 e 167 c.c., secondo cui le eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio devono essere proposte, a pena di decadenza, nella comparsa di costituzione e risposta depositata venti giorni prima della udienza.
Il motivo deve essere pertanto rigettato.


2. Il primo e il secondo motivo dell'appello principale. La natura rurale della particella n. 562 sub 2 e 3. L'elusione della normativa in materia di prelazione agraria.
Il primo motivo di appello censura la sentenza in quanto ha escluso la destinazione agraria o l'autonomia colturale e produttiva del fondo retrattato, argomentando che l'attore non aveva articolato prove in ordine alla coltivazione del terreno circostante i fabbricati oggetto della compravendita individuati come sub 2 e 3.
Il primo giudice avrebbe a torto ritenuto che la documentazione in atti non provasse la destinazione agricola dei beni di cui alla part. 562 sub 2 e sub 3 e la loro funzionalità alla coltivazione del fondo, attribuendo una destinazione diversa da quella agricola, in quanto iscritti catastalmente come fabbricati e non come terreni. Il Tribunale ha inoltre ritenuto che la destinazione agricola delle particelle 650 e 296 del fg. 47, estranee al riscatto in quanto non oggetto del contratto di compravendita, non consentisse di evincere la destinazione agricola anche delle particelle oggetto del contratto di compravendita.
L'appellante obbietta che la particella censita al foglio 47, particella 562 sub 2 e sub 3, venduta al il 03 luglio 2017 non comprende soltanto i due fabbricati sub Parte_2
2 e 3, ma anche l'appezzamento di terreno della superficie di circa mq.

1.240 su cui insistono i fabbricati insistono e anch'esso coltivato.
La natura strumentale e pertinenziale dei fabbricati rispetto al terreno risulta sia dalle fotografie della particella che dal contratto di compravendita, nel quale l'art. 1, circa le unità sub 2 e 3, dichiara che trattasi di: a) fabbricato in pessimo stato di conservazione, non agibile, composto da due cantine e un ripostiglio al piano terra;
al piano primo da una cucina, una camera ed un wc;
b) fabbricato con destinazione “stalla” sito al piano terra.
Dalla visura storica catastale (doc. 14) risulta inoltre che prima della variazione catastale del 2015, con cui ha assunto la qualificazione di bene comune non censibile, il terreno era individuato come subalterno 1.
9 Infine dalle fotografie di cui ai nn. 13, n. 23, n. 24 e n. 25 si evince infine il terreno circostante i fabbricati veniva coltivato.
La OC il Vecchio Fienile srl sostiene invece che la mancanza di un accatastamento autonomo del terreno prescluda l'esercizio del diritto di riscatto. Il riscatto di Parte_1
avrebbe infatti ad oggetto esclusivamente i i fabbricati, i quali non hanno la
[...]
natura di fondo agricolo né destinazione agricola, essendo accatastati come abitazione e come stalla. Il terreno, qualificato bene comune non censibile, avrebbe perso la qualifica di fondo agricolo, essendo strumentale rispetto ai fabbricati venduti, e non ha mai avuto destinazione agricola.
Nel secondo motivo censura la sentenza per l'omessa pronuncia sul Parte_1
collegamento negoziale articolato in una serie di rapporti giuridici tesi a eludere le norme imperative in materia di prelazione agraria.
Il Tribunale ha a torto respinto le prove orali richieste, ritenendo che esse non mirassero a provare la natura rurale del terreno circostante i fabbricati di cui alla particella 562, ma la destinazione agricola e la coltivazione degli altri terreni censiti al foglio 47, particelle 650 e parte della 296, che i SInori , Persona_1 Persona_2 Persona_11 Parte_4
e avevano concesso in affitto nel 2017 a , così da
[...] Persona_10 Parte_2
inferire induttivamente che anche il fondo venduto il 2.8.2017 avesse destinazione agricola.
Viceversa le prove orali sulla coltivazione delle particelle nn. 650 e 296 da parte di
[...]
dopo l'acquisto separato della particella 562, miravano a provare l'elusione della CP_2 normativa in materia di prelazione e riscatto agrario del confinante prevista a favore del confinante coltivatore diretto dall'art. 8 della L. 26 maggio 1965 n. 590 e dell'art. 7 della L. 14 agosto 1971 n. 817.
Il SInor legale rappresentante della OC appellata, oltre ad acquistare la particella CP_2
n. 562 c.c. sub 2 e 3, nel 2017 aveva infatti acquisito e messo a coltura anche le particelle 650 e
296 del fg. 47, ricomprese nella originaria denuntiatio, circostanza non specificamente contestata e pacifica ex art. 115 cpc.
L'appellante ha quindi riproposto le prove richieste in primo grado, vale a dire le prove per testimoni, finalizzate a provare la preordinata volontà dei venditori e dell'acquirente di realizzare una serie di atti giuridici finalizzati unicamente a trasferire la proprietà degli immobili in argomento in spregio del diritto di prelazione spettante al deducente.
I motivi, da esaminare congiuntamente per la loro connessione, sono fondati e meritano di essere accolti.
10 2.1 Considerato che la proposta del Febbraio 2017 inviata pervenuta a Parte_1 comprendeva sia la particella 562 che la la 650 e la 296, confinanti con la n. 562, deve ritenersi che i tre terreni costituissero una unica unità poderale, come si evince anche dalla loro contiguità risultante dalle planimetrie catastali (doc. 15 appellante).
Al momento della vendita del 3.7.2017 della particella 562 sub 2 e 3 alla la Parte_2
condizione di asservimento e pertinenzialità dei fabbricati sub 2 e 3 della 562 rispetto ai terreni della 562, 650 e 296 parte, con cui confina il , non risultava sostanzialmente Persona_12 mutata.
In particolare non era mutata la strumentalità dei fabbricati di cui alla particella n. 562 sub 2 e
3 rispetto al terreno circostante, che prima della modificazione catastale del 2015 aveva una propria individuazione come subalterno 1.
La vendita del 3.7.2017, relativa alla sola part. 562 sub. 2 e 3 e del terreno qualificato bene comune non censibile, separata dalle altre particelle 650 e 296, ha mirato in sostanza a eliminare la funzione pertinenziale dei fabbricati presenti nella particella n. 562 sub 2 e 3 rispetto ai terreni residui della particella 562 e di quelli di cui alle particelle 650 e 296, attribuendo ai fabbricati della 562 sub 2 e 3 la posizione di bene principale e al terreno di mq
1240 quella di pertinenza.
Tale operazione non è valsa tuttavia a privare i due fabbricati di cui alla p. lla n. 562, sub 2 e 3 del requisito della pertinenzialità rispetto al terreno circostante, presente nella particella.
2.2 Tale rapporto pertinenziale dei fabbricati rispetto al terreno risulta documentato in primo luogo dal contratto di vendita del 3.7.2017, in cui, a dispetto dell'accatastamento urbano attribuito dal 2015, risulta che il fabbricato sub 2 è composto da due cantine e ripostiglio, e al piano superiore da cucina, stanza e bagno, mentre il sub 3 ha destinazione stalla. Già questa descrizione, con la presenza della cantina e della stalla, disvela la natura agricola degli edifici.
Dalle fotografie versate in atti risulta inoltre che i due fabbricati, non ristrutturati, sono in pessime condizioni, mentre il terreno circostante, in cui è stato tagliato il fieno, non ha subito cambi di destinazione (giardino, cortile, piscina, parcheggio ecc.).
Se ne trae la conclusione che all'accatastamento urbano e alla perdita dal 2015 della individuazione come sub 1 del terreno, non era seguita in concreto la esteriorizzazione della volontà dei venditori, anche per facta concludentia, di trasformare il terreno circostante i due fabbricati della p. 562 in una effettiva pertinenza (giardino, cortile, piscina ecc.) di essi.
Pertanto al momento della compravendita del 3.7.2017 il rapporto pertinenziale dei fabbricati della p.lla 562 sub 2 e 3 rispetto al terreno circostante, ancorchè qualificato bene comune non
11 censibile, è rimasto invariato, sia perché i manufatti non hanno subito modifiche di struttura e consistenza, sia perché il terreno di mq n. 1242 non ha subito modificazioni di destinazione agricola, come si evince dalle fotografie versate in atti dall'appellante.
Sull'argomento nella giurisprudenza di legittimità, si rinvengono i seguenti principi:
a) la vendita separata dei fabbricati rispetto ai terreni di cui costituivano pertinenza non determina la cessazione di per sé del rapporto pertinenziale, per il quale occorre una precisa manifestazione di volontà del proprietario. E' pertanto ammissibile il riscatto dell'affittuario coltivatore diretto nella vendita dei fabbricati rurali alienati separatamente dai terreni di cui era pertinenza, ove il fabbricato mantenga la funzione di pertinenza del fondo (Cass. Civ. n.
4011 del 1992, in motivazione: 3) Col terzo mezzo la ricorrente, denunziando la violazione degli art. 8 della Legge n. 590 del 1965, 817 e 818 del C.C., sostiene che il fabbricato, venduto separatamente dal terreno coltivato, non è oggetto possibile di prelazione agraria ai sensi delle disposizioni tutte della legge del 1965. Ciò essenzialmente perché secondo la ricorrente, colla vendita separata cessa il rapporto pertinenziale tra il fabbricato e il terreno, per cui cessa anche la destinazione all'agricoltura del fabbricato. Anche quest'ultimo motivo del ricorso della
è infondato. Alla domanda relativa alla configurabilità del diritto di prelazione agraria Pt_5
(e di riscatto) nella vendita di fabbricanti rurali alienati separatamente dai terreni al servizio dei quali sono destinati quali pertinenze, fabbricati oggetto, unitamente ai terreni, del contratto di affittanza agraria e indispensabili per l'esercizio, da parte del coltivatore diretto affittuario, dell'impresa agricola di cui appunto costui è titolare, non può che essere data risposta affermativa.
Le pertinenze, le cose cioè destinate durevolmente dal proprietario al servizio di altre pure di sua proprietà che assumono la qualità di principali (art. 817, 1 e 2 comma C.C.), proprio perché derivano la loro natura pertinenziale da una manifestazione di volontà (esplicata o implicita) del proprietario, la perdono per una contraria manifestazione di volontà. Questa consiste nell'esercizio della facoltà prevista dal 2 comma dell'art. 818 C.C. e cioè nella alienazione separatamente dalla cosa principale.
Infatti tale atto - di norma - pone fine al rapporto di servizio. Si è detto di norma, in quanto - come per altro la stessa fattispecie in esame dimostra - perché si verifichi la cessazione del vincolo pertinenziale che l'atto di disposizione separata contenga in se, anche se implicitamente, la manifestazione di volontà del proprietario di escludere la permanenza del rapporto di servizio.
12 Se invece tale rapporto di fatto permanga, le cose restano di fatto unite dal vincolo pertinenziale, pur appartenendo a soggetti diversi.
b) La effettiva volontà del proprietario di operare la inversione pertinenziale del fabbricato rispetto ai terreni, frazionando economicamente il fondo e togliendo alla casa colonica la valenza pertinenziale originaria rispetto ai terreni, rendendola bene principale, deve essere accertata al momento della conclusione del trasferimento separato del fabbricato, senza che assuma rilevanza, il solo accatastamento urbano (Cass. n. 4920 del 10/08/1988, secondo cui la ristrutturazione della casa colonica in civile abitazione e la destinazione del terreno del fondo a servizio ed ornamento della stessa, come piazzale e giardino, esclude, in caso di vendita,
l'insorgenza del diritto di prelazione del coltivatore-proprietario del fondo confinante solo nel caso che resti accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine alla coltivazione agricola in conseguenza dell'effettiva trasformazione del suolo coltivabile, senza che di conseguenza a dimostrare quella diversa destinazione pertinenziale sia sufficiente la descrizione del bene contenuta nel contratto o la mera istanza del relativo accatastamento. In motivazione la sentenza afferma che l'atto di destinazione pertinenziale non può consistere in una mera dichiarazione di volontà (quale quella riscontrabile in una istanza di accatastamento) od in un mero atto negoziale (quale la descrizione del bene contenuta nel contratto di compravendita), ma deve estrinsecarsi in un comportamento riconoscibile dai terzi perché rivolto alla modificazione di una preesistente situazione di fatto;
e cioè alla instaurazione, sul piano della realtà, di un rapporto durevole (di servizio o di ornamento) tra una cosa ed un'altra, resa possibile e tangibile dalla natura e dalla funzione dell'una e dell'altra).
2.3 Da quanto sinora detto si deve trarre la conclusione che l'accatastamento urbano dei fabbricati non assume rilevanza, così come non assume rilevanza la qualificazione del terreno come bene comune non censibile, trattandosi di dati indicativi, ma non decisivi su un piano sostanziale se avulsi dalla volontà del proprietario di operare l'inversione della funzione pertinenziale tra fabbricato e terreno.
Per tale ragione nella giurisprudenza si afferma che ai fini del riscatto agrario di un fabbricato insistente su un fondo, il requisito della ruralità dell'immobile e la connessa sussistenza di un vincolo pertinenziale tra lo stesso ed il terreno, è del tutto indipendente dalla sua iscrizione nel catasto fabbricati, necessaria "ex lege", e può prescindere anche dalla categoria attribuita
(urbana o rurale), dirimente solo per l'assoggettamento del cespite ad imposta e, al più, indizio della natura e del regime giuridico del bene ad ogni altro effetto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, ai fini dell'accertamento del diritto di riscatto agrario
13 di un fondo e del fabbricato insistente sul terreno, aveva valorizzato la stipula del contratto di affitto del fondo con l'assistenza delle associazioni agricole, la qualifica di coltivatore diretto dell'affittuario, la circostanza che questi abitasse nell'immobile e coltivasse i fondi circostanti,
l'avvertimento nell'avviso d'asta che l'edificio era soggetto a prelazione agraria, ritenendo invece irrilevanti l'accatastamento all'urbano del fabbricato ed il suo assoggettamento ad ICI)
(Cass. Civ. n. 2372 del 08/02/2016). Non è pertanto determinante la classificazione catastale dell'immobile, dovendosi fare piuttosto riferimento all'esistenza o meno di un effettivo rapporto di servizio tra il fabbricato e il fondo (Cass. Civ. 25 agosto 2006, n. 18488, in motivazione).
2.4 Stante poi la idoneità alla coltivazione e l'assenza di modifiche di destinazione, la modestia della estensione del terreno della particella 562 è del tutto irrilevante, giacché assume rilevanza la sottoponibilità a coltivazione. Il taglio delle erbe o del foraggio, risultante dalle fotografie, contrariamente a quanto sostiene la OC appellata, è un indicatore inequivoco della idoneità della porzione di terreno alla coltivazione e della sua assenza di pertinenzialità rispetto alla abitazione.
Sull'argomento si è chiarito che in tema di diritto di prelazione e riscatto agrario e con riguardo alla destinazione agricola del fondo rustico, per il riconoscimento del suddetto diritto si richiede ed è sufficiente l'esistenza di un fondo rustico suscettibile di un'attività di natura agraria, senza che sia rilevante né la sua estensione, né che nell'attualità esso sia o no coltivato. Pertanto, il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione (Cass n. 3901 del 18/02/2010). In motivazione la sentenza afferma che tutti i fondi agricoli sono possibili oggetto di prelazione (e di riscatto) e tutti i fondi confinanti danno al suo proprietario-coltivatore detto diritto, con l'unico limite costituito dall'impossibilità di concreto sfruttamento o addirittura della non coltivabilità del terreno, condizioni queste da accertarsi in relazione ad entrambi i fondi, accorpati e non, con apprezzamento di fatto incensurabile in
Cassazione, se correttamente motivato (Cass. nn. 759 del 1995, 5456 del 1991, 2610 del 1987).
Pertanto oggetto del diritto di prelazione agraria è un "fondo rustico", definito non in funzione di una determinata estensione o misura minima dello stesso, ma della sua suscettibilità di essere oggetto di attività produttiva agraria;
sicché il diritto di prelazione del coltivatore resta precluso soltanto nel caso che siano accertate dimensioni del fondo talmente esigue da escludere ogni possibilità di coltivazione (Cass. 2 febbraio 1995 n. 1244). Cass. 7769 del 2003).
14 Tra i precedenti di merito merita infine rilievo la sentenza della Corte appello Napoli 2020 n.
628, la quale, pur riformando la sentenza di primo grado in relazione alle condizioni soggettive di coltivatore del riscattante, ha ritenuto che la estensione del fondo di 160 mq non fosse preclusiva del riscatto.
2.5 Venendo al secondo motivo, dal materiale probatorio acquisito è emerso quanto segue:
a) Se il 3.7.2017 la OC ha formalmente acquistato la particella n. 562, Parte_2
le prove orali hanno chiarito come nel 2017 il SI. fosse entrato nella Controparte_2
disponibilità delle particelle n. 650 e 296 parte.
Il teste escusso alla udienza 7.11.2024, sul cap. 6 ha confermato che dall'anno 2017 Tes_1
i terreni censiti al catasto terreni del Comune di Montefalco al foglio 47, particelle 650 e parte della 296, ricompresi nella planimetria che viene esibita (doc. n. 15 fascicolo attore) sono coltivati da soggetti diversi dai proprietari dei terreni SInori e Persona_1 Per_2
, , e precisando di conoscere la SI.ra nonché
[...] Per_4 Per_3 Per_5 Parte_6
i sigg.ri e . Il teste ha affermato: Fino al 2016 ricordo che Parte_7 Per_9 Per_4
costoro coltivavano il terreno di cui alle particelle 650 e dell 296 a foraggio e erba medica. A partire dal 2017 tuttavia non li ho più visti all'interno di detti terreni, che visto coltivare da persone diverse. Dopo avere identificato le particelle in questione sulla base della loro rappresentazione fotografica, sul capitolo 7 il teste ha confermato che dall'anno 2017 il SInor
anche impartendo direttive a maestranze a ciò addette, utilizza e coltiva i Controparte_2
terreni censiti al catasto terreni del Comune di Montefalco al foglio 47, particelle 650 e parte della 296, ricompresi nella planimetria che viene esibita (doc. n. 15 fascicolo attore), precisando di riconoscere nel sig. presente in udienza, la persona che a Controparte_2 partire dal 2017, con altre persone, aveva provveduto a recingere il terreno, apponendo reti e piantoni, per poi piantare degli olivi.
Tes_ Anche il teste ha confermato il capitolo 6 circa l'ingresso nelle particelle n. 650 e 296 parte di persone diverse dai proprietari e pur precisando di non conoscere Per_1 Parte_1
le persone che dal 2017 avevano preso a coltivarli.
b) La disponibilità materiale da parte del SI. sin dal 2017 delle particelle Controparte_2
296 parte e della 650, concomitante all'acquisto della proprietà della particella n. 562 sub 2 e
3, derivava da un contratto di affitto concluso il 11.10.2017, a cui è seguita la vendita di tali terreni il 25.3.2022.
La conclusione del contratto di affitto del 2017 è menzionata nel contratto di compravendita redatto dal Notaio del 25.3.2022 rep. n. 35901 del 25.3.2022 (prodotto da Persona_13
15 il 6.2.2023), con cui , , Parte_1 Persona_1 Persona_2 Per_11
, e avevano venduto alla OC il
[...] Parte_4 Persona_10 Parte_2 un locale magazzino a piano terra indicato al foglio 47 p. lla 655, di mq 30, e il terreno della superficie di mq 4817, censito al foglio 47, p.lla 654, per il prezzo di euro 6.000,00, oltre a certificare la articolazione delle operazioni tese a eludere la normativa sulla prelazione.
Nel contratto viene dato atto (pag. 7 e 8) che le particelle, nella loro originaria consistenza
(verosimilmente corrispondente alla p.lla 650 e alla 296 parte) erano state concesse in affitto a il con contratto di affitto registrato a Spoleto il 11.10.2017 al n. 1597 mod. 3T Parte_2
(pag. 8 Contratto di vendita), sulle quali il Vecchio Fienile srl aveva successivamente edificato a proprie spese un magazzino di mq 30 (con conseguente variazione di identità catastale delle due particelle nei numeri 654 e 655).
c) La identità dei fondi acquistati con il contratto del 2022 (p.lle 654 e 655) con le originarie particelle 650 e 296 parte risulta confermata dalla loro sostanziale identità di estensione.
Nel contratto di compravendita del 2022 il magazzino ha una consistenza di 30 mq, mentre il terreno ha una estensione di 4817 mq.
Sommate tali superfici a quelle della particella 562 sub 2 e 3, risultanti dai certificati catastali prodotti da parte appellante, di 1240 mq per il terreno, 64 mq per il sub 2 e 135 mq, per il sub
3 si ottiene un totale di mq 6256.
Tale superficie coincide, pur con la dovuta approssimazione, con la superficie complessiva indicata nella proposta irrevocabile di acquisto firmata dal SI. pervenuta a Controparte_2
che per le particelle 562, 650 e 296 parte era di totali mq 6250 circa. Parte_1
d) la combinazione elusiva della prelazione agraria di tali operazioni è acclarata anche dal prezzo complessivo dei due contratti di compravendita, di complessivi euro 57.000,00, coincidenti con il prezzo della originaria proposta irrevocabile di acquisto trasmessa a Parte_1
e avente ad oggetto le particelle 650, 562 sub 2 e 3 e 296 parte.
[...]
Difatti, mentre nel contratto di compravendita del 3.7.2017 il prezzo per la particella 562 sub
2 e 3 è di euro 51.000,00, nel contratto di compravendita redatto dal Notaio n. Persona_13
rep. 35901 del 25.3.2022 il prezzo delle particelle n. 654 e 655 è di euro 6.000,00, corrispettivo che come reca il contratto, è stato determinato tenendo conto della edificazione del magazzino a totale cura e spese della OC acquirente durante il contratto di affitto.
Tale prezzo coincide con quello di euro 57.000,00 riportato nella proposta irrevocabile pervenuta a Parte_1
16 e) In tale quadro operativo non è di marginale importanza la coincidenza di identità della persona fisica che ha inviato la proposta irrevocabile in proprio e di quella che ha concluso il contratto di compravendita quale legale rappresentante della OC , Parte_2 identità che corrisponde a una precisa pianificazione delle operazioni economiche da portare a compimento.
2.6 Alla prova dei fatti risulta quindi evidente come:
-) l'invio della sola proposta di acquisto firmata da , inidonea a configurare Controparte_2
una valida denuntiatio, e a produrre alcun effetto traslativo per la assenza di sottoscrizione dei venditori, mirava esplorativamente a sondare le intenzioni del SI. sui Parte_1 terreni in parola.
-) Dalla inequivocità della risposta affermativa inviata dal SI. del Parte_1
2.3.2017, dalla quale emergeva l'interesse per tutti i tre terreni, è scaturita la successiva decisione di procedere il 3.7.2017 alla sequenza della vendita separata nel 2017 della sola particella n. 562 sub 2 e 3, al quasi contestuale contratto di affitto delle due particelle 296 parte e 650, seguito dal contratto di compravendita del 2022 dopo le modificazione della fisionomia catastale delle particelle 650 e 296 parte in 654 e 655.
2.6 A tanto non consegue tuttavia la dichiarazione di nullità di tali operazioni, ma la legittimazione attiva di all'esercizio del diritto di riscatto agrario, quale Parte_1
strumento di tutela del diritto di prelazione. La giurisprudenza ha infatti affermato che in tema di prelazione agraria, il ricorso ad un'operazione negoziale complessa, avente ad oggetto il trasferimento di un fondo agricolo a mezzo di strumenti contrattuali che, pur leciti, siano finalizzati, nel loro nesso teleologico, ad impedire che l'affittuario eserciti la prelazione, così assicurando l'obiettivo che la legge vieta, deve costituire oggetto di indagine processuale, il cui accertamento, se positivo, non comporta la nullità dei contratti, esulando la fattispecie dalla previsione dell'art. 1418 c.c. e dalla tutela generalizzata di cui all'art. 1421 c.c., ma consente al titolare del diritto di retratto, attraverso un meccanismo di protezione che richiama le nullità relative, l'esercizio del medesimo diritto, mediante sostituzione dell'acquirente voluto dal venditore con il soggetto individuato dalla legge. (Cass. Civ. n. 17958 del 23/06/2021, la quale ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso integrasse un negozio in frode alla legge, la stipula di un contratto di affitto agrario, quand'anche compiuta dal proprietario con l'intento di procedere poi all'alienazione del fondo, tenuto conto che il confinante, titolare del diritto di prelazione, aveva potuto esercitare il diritto di riscatto sul fondo gravato da affitto, divenendone proprietario).
17

3. Sui requisiti del riscatto agrario in relazione al caso di specie.
Passando adesso all'esame dei requisiti alla base del riscatto agrario, occorre premettere che la normativa subordina il riscatto alle seguenti ulteriori condizioni:
a) la contiguità dei fondi (requisito oggettivo);
b) che il proprietario abbia alienato il fondo limitrofo a titolo oneroso;

c) che il retraente sia coltivatore diretto del fondo limitrofo da almeno due anni, in base ad un contratto agrario (termine ridotto a seguito della modifica con legge 817/71);
d) che abbia, assieme eventualmente ai componenti del proprio nucleo familiare, una capacità lavorativa (c.d. ULI) non inferiore ad un terzo di quella necessaria per la coltivazione del fondo da riscattare (e degli altri già posseduti in proprietà o enfiteusi);
e) che, nel biennio precedente l'alienazione, non abbia venduto fondi di sua proprietà o condotti in enfiteusi, di imponibile fondiario superiore a lire mille (salvo il caso di vendita per ragioni di ricomposizione fondiaria);
f) che non sussistano, nel fondo di cui si chiede il riscatto, preesistenti stabili insediamenti di imprese agricole.
3.1 Spetta evidentemente a chi agisce in giudizio fornire la prova cumulativa della sussistenza delle superiori condizioni dell'azione: "il coltivatore del fondo confinante che, allegando la violazione del suo diritto di prelazione di cui alla legge 26 maggio 1965 n. 590, intenda esercitare il retratto, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla suddetta legge, ivi compreso quello relativo al possesso di una adeguata forza lavoro in grado di coltivare non solo la superficie oggetto della domanda di prelazione, ma l'intera superficie risultante dalla sommatoria del fondo posseduto e di quello retrattato"
(Cass. civ. sez. III, 24.7.2012, n. 12893).
Vi è però da osservare che vige nel processo civile il c.d. principio di non contestazione, affermato espressamente dall'art. 115 co. 1 c.p.c., in forza del quale devono ritenersi provati i fatti che la controparte costituita non abbia specificamente contestato.
Ne consegue che è onere del retrattato individuare quali di essi nel caso specifico debbano ritenersi insussistenti, atteso che, diversamente, essi dovranno intendersi provati senza necessità di ulteriore approfondimento istruttorio. In tal senso, proprio con riguardo alla materia in esame, si è pronunciata la Suprema Corte, affermando, già nel vigore del testo dell'art. 115 c.p.c. anteriore alla novella della l. 69/2009, che "l'onere di specifica contestazione, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 167 cod.
18 proc. civ., deve essere inteso nel senso che, qualora i fatti costitutivi del diritto azionato (nella specie, di riscatto agrario) siano individuati dalla legge, il convenuto ha l'onere di contestarli specificamente e non, genericamente, con una clausola di stile, per evitare che gli stessi siano ritenuti incontestati;
solo in presenza di tale condizione, l'attore ha l'onere di provarli, restando così assicurato il principio del contraddittorio" (Cass. 18 maggio 2011, n. 10860). La
Corte di Cassazione ha inoltre affermato che "...anche nelle controversie in tema di riscatto o prelazione agrari la non contestazione del convenuto costituisce un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e dovrà, perciò, ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti..." (Cass. 3727/12, in termini anche Cass. 7253/13).
3.2. Venendo a ciascun requisito, l'attore appellante ha allegato e provato di essere proprietario dei terreni agricoli posti in Comune di Montefalco, tra cui quelli censiti al catasto terreni Fg 47, particella 8, risultante dall'accorpamento delle particelle 167, 168, 533, 535 e
596, confinanti con quello venduto, oggetto di prelazione.
Dal contratto di compravendita da Settimi Umbra del 13.3.2013 e dalle planimetrie catastali prodotte (doc. 1 e 2 si evince che effettivamente l'attore è proprietario di fondo Parte_1
individuato al foglio 47 p.lla 8, ricomprensiva dei terreni in precedenza censiti con le p.lle 167,
168, 533, 535 e 596, confinante con i terreni oggetto della domanda di riscatto agrario, censito al Catasto del Comune di Montefalco al Foglio 47, p.lla 562 sub. n. 2 e 3. La mappa catastale in atti rappresenta icasticamente la contiguità fisica e materiale tra i fondi di proprietà dell'attore e quello di proprietà.
Lo svolgimento della attività agricola quale coltivatore diretto da oltre due anni (L. n. 817 del
Tes_ 1971), oltre che non contestata e provata dalle dichiarazioni dei testimoni e Tes_1
risulta certificata dalla iscrizione dal 2001 nella CCIAA di Perugia e all'INPS quale coltivatore diretto (doc. 3 e 4 , dalla domanda tesa a ottenere dalla AGEA i contributi dell'Unione Parte_1
Europea per gli anni 2015, 2016 e 2017; dal Registro cantina, attestante la produzione vitivinicola a partire dal 2013; dal fascicolo Aziendale Agea, che conferma la iscrizione dal 2001, per l'Attività (codici ATECO) 01-21-00, relativa alla viticultura.
L'appellante ha inoltre documentato, con le visure della conservatoria dei RR. Ii di Perugia, di non aver venduto fondi rustici da oltre due anni precedenti la vendita oggetto di riscatto, come
19 risulta dalla visura ipotecaria della Conservatoria dei RR. II. Di Perugia versata in atti. In corso di causa risulta trascritta, in data 15.4.2019 la costituzione di una servitù di elettrodotto.
L'assenza di un preesistente contratto di affitto o detenzione della particella, richiesto per l'esercizio della prelazione agraria dall'art. 7 L. n. 817/71, risulta documentata dalle fotografie versate in atti, dalle quali si evince lo stato vetusto dei due fabbricati e il taglio delle erbe nel terreno circostante, e appare confermata dalla assenza di contestazioni in proposito di parte appellante.
Circa la idoneità della forza lavoro, risulta rispettato il criterio soggettivo di cui all'art. 31 della legge n. 590 del 1965, e cioè che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento e il governo del bestiame, cui corrisponde il criterio oggettivo di cui all'art. 8 della stessa legge. Dallo stato di famiglia versato in atti emerge come l'attore sia coniugato con la SI.ra . La relazione tecnica del Perito Dott. Renzo Apolloni ha chiarito Parte_8
che un terzo del fabbisogno complessivo di lavoro è pari a giorni 413,95, se per la coltivazione dei circa 20 ettari della impresa agricola del sig. unitamente al fondo Parte_1 oggetto di riscatto, occorrono 1241,84 giornate lavorative annue (1241,04 + 0,8). Un terzo del fabbisogno complessivo è pari a 413,95 giornate di lavoro.
Considerando l'apporto della moglie, la capacità lavorativa della coppia è pari a 560 giorni l'anno (280 giorni x 2).
Ne consegue che la forza lavorativa della famiglia coltivatrice, ampiamente superiore a 413,95 giornate di lavoro, è sufficiente a a garantire un terzo del fabbisogno aziendale.
3.3 Per le ragioni sopra esposte, deve dichiararsi che ha diritto di riscatto Parte_1 agrario del fondo agricolo ubicati in Comune di Monte Falco, censito al Catasto Terreni di detto
Comune al Foglio 47, particella n. 562 sub 2 e 3.
Conseguentemente, deve essere dichiarato inefficace nei confronti di Parte_1
l'atto di compravendita a rogito notaio di Spoleto del 3 Luglio 2017, n. rep. Persona_6
84769, trascritto il 2.8.2017, e disposta la sostituzione contrattuale dell'appellante alla OC
, subordinando l'effetto derivante dall'accoglimento della domanda di Parte_2
retratto al versamento della somma di Euro 51.000,00 in favore dei retrattati, da effettuarsi entro il termine legale di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza (come prevede la Legge n. 2 del 1979).
Non spettano, sul prezzo stesso, né gli interessi né la rivalutazione, come da insegnamento della Corte di Cassazione, trattandosi di debito di valuta e non configurandosi mora se non
20 dopo la scadenza del termine per il pagamento del prezzo (cfr. Cass. 492/2001, Cass.
8090/2006, Cass. 1016/2013).



4. Considerazioni finali e regolazione delle spese di lite.
L'appello principale deve essere accolto nei termini suesposti, mentre deve essere rigettato l'appello incidentale.
Le ulteriori domande, eccezioni, questioni o richieste istruttorie proposte dalle parti devono ritenersi assorbite, in ossequio al c.d. "criterio della ragione più liquida", in forza del quale la pronuncia viene emessa sulla base di un'unica ragione, a carattere assorbente, che da sola è idonea a regolare la lite (cfr. per tutte: Cass. civile, sez. II, 03 luglio 2013, n. 16630; Cass. civile, sez. III, 16 maggio 2006, n. 11356).
In virtù del principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., la OC convenuta deve essere dichiarata tenuta e condannata a rimborsare all'attore le spese processuali, tenuto conto dei parametri generali per la determinazione dei compensi in sede giudiziale previsti dall'art. 4 del citato D.M. 10.03.2014 n. 55 (e, in particolare, delle caratteristiche, della natura e del valore dell'affare, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate), in base allo scaglione corrispondente al prezzo del fondo oggetto del riscatto.


P.Q.M.


LA CORTE DI APPELLO definitivamente pronunciando nella causa di appello avverso la sentenza n. 270/2022 del
Tribunale di Spoleto, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, provvede come segue:
1) accoglie l'appello principale e rigetta l'appello incidentale;

2) in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglie la domanda di riscatto agrario promossa da relativamente all'acquisto - compiuto dalla convenuta con Parte_1
atto a rogito notaio di Spoleto del 3.07.2017 (rep. n. 84769 – racc. n. 20605) Persona_6
trascritto il 2.8.2017, degli immobili posti in Comune di Monte Falco, loc. Turrita, censiti al
Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 47, particella 562, subalterno 2 e subalterno 3;
3) Dichiara per l'effetto inefficace nei confronti di l'atto di compravendita Parte_1
a rogito notaio di Spoleto del 3.07.2017 (rep. n. 84769 – racc. n. 20605) trascritto Persona_6 il 2.8.2017, relativamente ai suddetti immobili;

4) dispone la sostituzione contrattuale di alla OC Parte_1 Controparte_1
a responsabilità limitata semplificata, subordinando l'effetto derivante
[...]
21 dall'accoglimento della domanda di retratto al versamento della somma di Euro 51.000,00 in favore della OC retrattata, da effettuarsi entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

5) Dichiara che con la corresponsione in favore della OC convenuta della somma di Euro
51.000,00 entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza, gli immobili sono trasferiti in proprietà a Parte_1
6) Rigetta tutte le altre domande di merito ed istruttorie proposte dalle parti;

7) Condanna la convenuta appellata a rimborsare all'attore appellante le spese processuali dei due gradi, liquidate per il primo grado in euro 545,00 per anticipazioni e Euro 3.500,00 per compensi, e per il secondo grado in euro 804,00 per anticipazioni e euro 3.800,00 per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso totale della prestazione, nonché le spese di registrazione della presente sentenza e successive occorrende.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.
Perugia, camera di consiglio del 16 Aprile 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente

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