Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LL ES, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DI VILLA GRAZIOLI 20, presso lo studio VIMERCATI BORGOGNONI, difesa dagli avvocati GOMEZ D'AYALA ANTONIO, GOMEZ D'AYALA GIULIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ZZ ES VED DI NI, DI NI ER PA, DI NI DE AR IA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BOEZIO 16, presso lo studio dell'avvocato DARIO IMPARATO, difesi dall'avvocato FRANCESCO MUSTO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
AEQUA 86 SRL;

- intimata -
e sul 2 ricorso n 04728/97 proposto da:
AEQUA 86 SRL IN LIQ IN PERS LIQ BENEDUCE FLORA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA A. RIBOTY 23, presso lo studio dell'avvocato MONICA MENNELLA, difesa dall'avvocato STEFANO CIANCI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL ES;

- intimata -
avverso la sentenza n. 2259/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 03/07/96 e depositata il 23/09/96 (R.G. 2094/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/09/98 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato Stefano CIANCI;

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata nel marzo 1989 EL TE conveniva dinanzi al Tribunale di Napoli la S.r.l. Aequa 86 e ZO TE, Di AN FI PA e Di AN De GE GI per sentir dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 8 l. n.590/1965 e succ. mod., il suo diritto all'esercizio della prelazione e conseguente riscatto del fondo rustico sito in località Marina di Aequa di Vico Equense, venduto dalla ZO e dai Di AN alla Soc. Aequa 86, unitamente ad altri immobili, con atto del 20.1.1987, omettendo la preventiva offerta di alienazione ad essa EL, conduttrice del fondo in qualità di affittuaria. In gradato subordine chiedeva la condanna di convenuti al risarcimento dei danni.
L'attrice assumeva che soltanto in epoca recente - rispetto all'atto introduttivo del giudizio - aveva appreso che i proprietari avevano venduto alla detta società il fondo, senza nulla comunicarle e continuando dolosamente a percepire il canone.
Precisava, poi, che, essendo tale vendita condizionata alla cancellazione e revoca del sequestro penale conseguente alla esecuzione di alcune opere abusive realizzate sul fondo, solo in data 8.11.1988, in coincidenza di sentenza assolutoria, era venuta meno la condizione stessa, per cui soltanto in quel momento doveva intendersi avvenuto il trasferimento e quindi il suo diritto di riscatto era stato tempestivamente esercitato.
Costituitisi in giudizio, i proprietari alienanti assumevano che unico responsabile era tale De RO AN, loro procuratore speciale, cui era imputabile la mancata comunicazione della proposta di vendita, instando per la chiamata in garanzia dello stesso. La società acquirente Aequa 86 deduceva a sua volta che la EL era decaduta dal preteso diritto di riscatto, essendo trascorsi oltre due anni dalla trascrizione dell'atto di compravendita, che prescindeva dalla condizione sospensiva invocata dalla medesima attrice;
confutava altresì la qualità di coltivatrice diretta di costei;
assumeva che il fondo non era individuato, ne' poteva essere oggetto di riscatto data la sua utilizzazione turistica;

contestava la richiesta subordinata di danni.
All'esito dell'espletata istruttoria, il Tribunale con sentenza dell'11.4.1994 (n. 3374/94) rigettava le domande. La pronuncia, gravata dalla EL, veniva confermata dalla Corte d'appello di Napoli con sentenza del 23.9.1996. La Corte territoriale riteneva, al pari dei giudici di prime cure, che il termine di un anno dalla trascrizione dell'atto di compravendita entro il quale a norma dell'art. 8 l. 590/65 può essere esercitato il diritto di riscatto è un termine perentorio (o di decadenza), che prescinde perciò dai motivi che in concreto abbiano determinato l'effetto preclusivo ai fini dell'esercizio del diritto;
e ciò indipendentemente, nella fattispecie, da ogni considerazione in ordine alla suscettibilità edificatoria del fondo del quo, quale considerata e ritenuta dai primi giudici. L'adottata soluzione, inoltre, giustificava, secondo il giudice d'appello, la infondatezza della domanda di risarcimento danni. Per la cassazione di tale sentenza EL TE ha proposto ricorso, svolgendo tre motivi, illustrati da memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Previamente i ricorsi sono riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Col primo motivo, denunciando violazione dell'art. 8 comma 5 della l. n. 590/1965, in relazione al disposto degli artt. 2643, 2645 e
2655 c.c., la EL lamenta che il rigetto della propria domanda di riscatto, sia in primo che in secondo grado, risulta motivato sulla base di un'interpretazione esclusivamente letterale dell'art. 8 detto e, pertanto, erronea, formalistica e deformante della disciplina in materia. Secondo la ricorrente l'intenzione del legislatore è rivolta a riconoscere al coltivatore un diritto non alla pura e formale stipulazione del contratto di compravendita, ma all'evento e quindi all'effetto sostanzialmente traslativo del diritto di proprietà. Aggiunge che, essendo la vendita di specie condizionata [alla cancellazione e revoca di sequestro penale gravante sul bene trasferito], il termine annuale per l'esercizio del riscatto, malgrado la trascrizione, decorreva a partire dal momento del verificarsi della condizione.
Il motivo non è fondato.
Hanno ritenuto i giudici di merito che il termine di un anno decorrente dalla trascrizione del contratto di compravendita per il riscatto di fondo rustico ha natura perentoria e non ordinatoria e prescinde, quindi, dai motivi che in concreto abbiano determinato l'effetto preclusivo connesso al suo inutile spirare, giacché tale perentorietà risponde a precise esigenze tenute presenti dal legislatore, quali quelle di dare certezza ai rapporti giuridici e di determinazione una par condicio tra acquirente e riscattante. Tali argomentazioni risultano coerenti non solo con la lettera ma anche con la ratio della norma dell'art. 8 comma 5 l. 590/65, nonché si conformano alla giurisprudenza in tema [v., con riguardo ai vari profili, Cass. n. 3569/80, n. 310/84, n. 1028/81] e resistono, quindi, alle censure mossele.
In riferimento alla trascrizione come momento formale (e non sostanziale) di trasferimento della proprietà dimostra, difatti, come il legislatore abbia voluto soddisfare il bisogno di certezza delle altrui situazioni giuridiche, dato che diversamente le compravendite i cui effetti non si realizzino immediatamente sarebbero soggette ad un termine indefinito di esercizio del diritto di prelazione e riscatto, in violazione non solo della lettera della legge ma anche circa la libera commerciabilità dei beni. Il termine di un anno dalla trascrizione realizza, quindi, quegli effetti di pubblicità richiesti dallo stesso legislatore per consentire al coltivatore di avere conoscenza della sussistenza delle condizioni per l'esercizio del diritto di riscatto, sicché sarebbe estremamente ingiusto ed incoerente riconoscere al retrattante, rispetto al contratto di compravendita, una posizione diversa e più favorevole di quella dell'acquirente, consentendogli di scegliere a proprio piacimento il momento e le condizioni per lui più favorevoli per l'esercizio del diritto di riscatto.
Con riferimento invero al caso di specie va rilevato -secondo lo stesso rilievo della società resistente - come l'acquirente nello stipulare il contratto di compravendita sottoposto a condizione sospensiva (della cancellazione e revoca del sequestro penale), oltre ad obbligarsi al pagamento del prezzo, abbia assunto su di sè l'alea di dover rimanere obbligato all'acquisto in attesa del verificarsi di un evento futuro ed incerto, mantenendo il prezzo a disposizione del venditore nell'attesa del realizzarsi della condizione. La circostanza d'altro canto che l'efficacia della compravendita di specie fosse subordinata al prodursi della detta condizione non può valere a spostare l'inizio del termine di decadenza per l'esercizio del riscatto, poiché il diritto di prelazione è riconosciuto al coltivatore favorito alle condizioni alle quali la vendita viene realizzata.
Nel caso di omessa denuntiatio, pertanto, il coltivatore avente titolo alla prelazione può esercitare il succedaneo diritto di riscatto, ma ciò deve fare comunque nel termine di un anno dell'avvenuta trascrizione della compravendita, restando egli libero di valutare la convenienza di avvalersi o meno del diritto di prelazione, in presenza di condizioni che possono influire sull'efficacia traslativa della vendita.
L'esercizio del diritto di riscatto, in altri termini, è legato esclusivamente alla stipulazione di un atto di compravendita completo nei suoi elementi essenziali e trascritto, e non all'efficacia traslativa di essa per il prodursi di circostanze come nella specie estranee alla volontà dei contraenti.
E, dunque, stante il significato lessicale univoco e chiaro della disposizione del comma 5 dell'art. 8 l. 590/65 e la ratio ad essa sottesa (dare certezza ai rapporti giuridici), non è consentito, in base all'art. 12 disp. sulla legge in generale [di cui la ricorrente pure deduce la violazione] il ricorso ad altri criteri di interpretazione.
Correttamente, di conseguenza, è stato dai giudici campani ritenuto essere la EL incorsa nella decadenza per non avere esercitato nell'anno dalla trascrizione il diritto di riscatto. Conclusione, questa, che non appare d'altronde inficiata dagli ulteriori rilievi di parte ricorrente, secondo cui - alla stregua di specifica dottrina - in alcuni casi si deve ammettere che, malgrado l'avvenuta trascrizione, non ancora decorrono i termini per l'esercizio del diritto, indicandosi - e ad esse in pratica rapportandosi il caso di specie - l'ipotesi del contratto per persona da nominare, nella quale deve riconoscersi il diritto del preferito ad apprendere il nominativo dell'acquirente prima che inizi a decorrere il termine per l'esercizio del riscatto, e l'ipotesi della compravendita in cui la determinazione del prezzo sia rimessa all'arbitrio di un terzo, nella quale deve parimenti riconoscersi al preferito il diritto alla conoscenza del prezzo stesso. Ed infatti per contro osservasi che nella prima ipotesi il riscatto ben può essere notificato nel termine annuale dalla trascrizione alla persona costituita nel contratto di compravendita - che si perfeziona in tutti i suoi elementi già prima della dichiarazione di nomina - salvo ad estendere gli effetti, in via alternativa, nei confronti della persona nominata, la cui indicazione, peraltro, può restare incerta se e quando avverrà, con incidenza - in linea di principio [e a contrario] - sul decorso del limite temporale dell'anno; nell'ipotesi a sua volta del prezzo rimesso al terzo, il termine di tre mesi per il pagamento decorrerà per il retrattante dal momento della determinazione del prezzo stesso.
L'esattezza della decisione impugnata non appare infine toccata dall'altro rilievo della ricorrente secondo cui non può farsi rientrare negli atti dei quali è prevista la trascrizione il contratto di compravendita sottoposto a condizione [nella specie - ripetersi - la cancellazione e revoca del sequestro penale gravante sul fondo compravenduto], giacché tale atto rientra, viceversa, a norma dell'art. 2645 c.c., in quelli da trascriversi a norma dell'art. 2643 c.c., come risulta chiaramente dal successivo art.2655 c.c., il quale richiede l'annotazione del verificarsi di una condizione, sia essa risolutiva o sospensiva, a margine della trascrizione dell'atto. Fermo restando, come si è detto prima, che l'esercizio del diritto di riscatto non è legato all'efficacia traslativa della compravendita per il prodursi della condizione stessa, ma alla stipulazione di un atto di compravendita completo nei suoi elementi essenziali e regolarmente sottoposto a trascrizione.
Col secondo motivo si denuncia insufficiente e contraddittoria motivazione, nonché erronea interpretazione e falsa applicazione dell'art.8 comma 2 l. n. 590/1965. La ricorrente deduce che i giudici di merito si sono pronunziati sulla ulteriore eccezione della soc. Aequa secondo cui i fondi oggetto del giudizio avrebbero avuto, in base a certificazione del Comune di Vico Equense dell'ottobre 1986, una suscettività edificatoria, in quanto ricadenti " in zona destinata ad impianti turistici - alberghieri ", ma che detto assunto risulta determinato dall'omesso esame di certificato dello stesso Comune (agli atti dell'appellante EL) secondo il quale le particelle oggetto dell'azione di riscatto risultavano in data 16.2.1989 rientrare in zona " A3 di rilevante interesse ambientale ", cosa ben diversa dalla suddetta destinazione.
Anche questa censura non è fondata.
Come rileva la medesima ricorrente, l'azione di riscatto da essa proposta è stata decisa sul punto preliminare ed assorbente della ritenuta intervenuta decadenza dal diritto di esercitare il riscatto. Ciò hanno invero statuito i giudici di appello " a prescindere da ogni considerazione in ordine alla suscettibilità edificatoria dei fondi oggetto della compravendita ", che si evidenziava, nella fattispecie, dalla certificazione della Sezione urbanistica del Comune di Vico Equense dell'ottobre 1986, in base alla quale i fondi ricompresi nelle particelle ivi indicate " ricadrebbero " in zona destinata ad impianti turistici e alberghieri.
Trattasi così di motivazione evidentemente svolta ad abundantiam, e quindi non costituente la ratio decidendi della pronuncia basata sulla decadenza dal diritto di esercizio del riscatto, sulla quale nessuna incidenza potrebbe avere la fondatezza della deduzione della ricorrente, che lamenta l'omesso esame di altro e contrario documento urbanistico del 16.2.1989.
Col terzo motivo la ricorrente si duole che i giudici di prime e seconde cure non abbiano disposto la chiamata in causa del dott. De RO AN, quale procuratore dei ZO e Di AN, omettendo addirittura di procedere all'esame della questione. Si duole inoltre dell'omesso esame e insufficiente motivazione circa l'azionabilità della domanda risarcitoria fino al momento del verificarsi della condizione prevista dal contratto, proprio in conseguenza del negato diritto surrogatorio.
La censura è nella sua prima parte inammissibile, poiché, oltre a non essere stata l'omessa chiamata in causa oggetto di gravame, manca soprattutto un interesse giuridicamente rilevante della EL, attesa la presenza in causa dei diretti destinatari delle sue pretese.
Infondata è invece la censura nella parte relativa alla svolta domanda di risarcimento, posto che la Corte d'appello, sulla base della " adottata soluzione " (vale a dire della ritenuta decadenza della EL), ha disatteso la domanda stessa, e ciò ha fatto esattamente, giacché, apprestando la legge per la violazione del diritto ad esercitare la prelazione lo specifico rimedio del diritto di riscatto, ove questo non sia stato esercitato correttamente non può il coltivatore pretendere il risarcimento dei danni, riversando così su altri le conseguenze pregiudizievoli dipendenti dal proprio comportamento [cfr. in questi sensi Cass. n. 4669/81]. L'attribuzione al coltivatore pretermesso del diritto di riscatto del fondo esclude difatti che il mancato acquisto del bene da parte sua, che non ha esercitato tempestivamente detto diritto, possa essere considerato evento riconducibile (e cioè collegato da nesso causale) all'omessa denuntiatio [in tal senso Cass. n. 9546/97]. Conclusivamente, pertanto, il ricorso della EL va rigettato, restando assorbito in tale pronuncia il ricorso incidentale condizionato della soc. Aequa [ di omessa pronuncia sulla propria eccezione di inammissibilità ed improponibilità della domanda della EL, per essere stata proposta - con riferimento, se del caso, all'avverarsi della condizione - prima che nascesse il suo diritto di riscatto ].
Le spese del giudizio di cassazione, sono tra tutte le parti compensate per giusti motivi.

P.Q.M.

LA CORTE Riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale;
dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato. Compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso, il 23.9.1998.
Depositata in Cancelleria il 9/3/1999.