R.G. 12313/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12313/2023 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MODENESI STEFANO e Parte_1 P.IVA_1
TI IA ( ) VIA DELLA POSTA 7 20123 MILANO;
, elettivamente C.F._1 domiciliato in VIA DELLA POSTA, 7 20123 MILANO presso il difensore avv. MODENESI
STEFANO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GRANATA Controparte_1 C.F._2
SERGIO e elettivamente domiciliato in VIA BERNASCONE, 2 21100 VARESE presso il difensore avv. GRANATA SERGIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2399/2023, emesso Parte_1 dal Tribunale di Milano il 30 gennaio 2023 con il quale gli si ingiungeva di pagare la somma di €
85.500,00, oltre interessi e spese, in favore di quale residuo duplum della caparra Controparte_1 confirmatoria dovuta a fronte del recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare, stipulato con la prima il 25 febbraio 2020, esercitato da questi il 22 dicembre 2022. A suffragio della propria opposizione ha allegato:
- l'insussistenza di “alcun inadempimento di il ritardo nel rilascio dell'Immobile è dovuto Pt_1
a causa di forza maggiore o, comunque, a fattori indipendenti dalla volontà di legati al Pt_1 VI-19”. Circostanza, peraltro, già dedotta contrattualmente: ”Nel computo del termine
pagina 1 di 12 suddetto [per la stipula del contratto definitivo] non sono considerati i ritardi dovuti a: “cause di forza maggiore”, “esecuzione di un provvedimento anche provvisorio proveniente a qualsiasi titolo dall'Autorità amministrativa o giudiziaria” e “cause, comunque non dipendenti dalla condotta - o non soggette al controllo - della Parte promittente venditrice” cause così riassumibili:
• la pandemia da VI -19 tanto rispetto alla sospensione iure imperii dal 18 marzo 2020 al 4 maggio 2020 di tutte le attività in cantiere, in forza dei vari DPCM susseguitesi in quel periodo, quanto a seguito della sua forte limitazione “ a seguito dei vari protocolli condivisi per il contenimento della diffusione del ID e alle misure adottate dalle ordinanze regionali” (sanificazione, distanziamento, assenze per quarantene);
• le difficoltà legate al reperimento e al costo delle materie prime e della manodopera causate dal “blocco della produzione e ritardi nella consegna di materie prime” mercato cinese, “l'estrema convenienza del 110% ha avuto come conseguenza un boom di interventi programmati”, nei primi mesi del 2022 lo scoppio della guerra russo-ucraino ha inciso sul costo dei materiali;
In definitiva “il ritardo nella ultimazione dei lavori all'Immobile non è di certo dipeso dalla condotta o volontà di Si tratta, all'evidenza, di causa di forza maggiore che ne esclude Pt_1 necessariamente la responsabilità sia ai sensi dell'art. 6 del Contratto Preliminare che ai sensi dell'art. 1256 c.c.”;
− “la rinuncia del Sig. a pretendere il doppio della caparra” in caso di recesso (cfr., CP_1 doc. 1, art. 6 Contratto Preliminare)”…”con l'approvazione specifica ai sensi degli artt. 1341 e ss. c.c. – rinunciato a pretendere alcuna somma, oltre alla Caparra, “in caso di mancato completamento dei lavori entro il 31 marzo 2022” (cfr., art. 6, doc. 1)”. Ed infatti “Anche volendo per assurdo sostenere la tesi avversa per cui la domanda ex art. 1385 c.c. non costituirebbe una richiesta di risarcimento danni, il testo contrattuale non lascia dubbi interpretativi: “Resta espressamente inteso tra le Parti che la predetta facoltà di recesso costituisce l'unico e il solo rimedio della Parte promissaria acquirente in caso di mancato completamento dei lavori entro il 31 marzo 2022”.
Si è costituito l'opposto con comparsa di risposta del 21 giugno 2023 insistendo nella pretesa creditoria ed eccependo – a confutazione delle difese avverse – che:
➢ la limitata incidenza dei provvedimenti emergenziali atteso che la “sospensione ha interessato un periodo di complessivi 42 giorni (segnatamente, dal 22 marzo al 2 maggio 2020)” mentre:” Nella comunicazione del 1° dicembre 2021 … attesta e riconosce di non essere in grado di consegnare l'unità immobiliare promessa in vendita nè “entro il 30 giugno 2021” (termine di adempimento previsto “in principalità” dal primo comma dell'articolo 6 del contratto) e neppure entro il 31 marzo 2022 (termine che risulta applicando la proroga di 9 mesi accordata tout court alla venditrice). Adempimento che sarebbe stato possibile “nel mese di settembre
2022, cioè sei mesi dopo il termine (già comprensivo della proroga) previsto contrattualmente”;
➢ “la stessa promittente venditrice ha formalmente attestato, nella già Parte_2 richiamata comunicazione 1° dicembre 2021, che l'inadempimento è correlato (quantomeno, anche) “all'esigenza di rivedere e migliorare le soluzioni progettuali che hanno interessato gli elemento strutturali del complesso”, quindi a cause dipendenti da volontarie..”;
pagina 2 di 12 ➢ dai “verbali di cantiere” prodotta ex adverso non è dato di desumere alcun nesso eziologico fra asseriti “contagi” ed il rallentamento delle attività costruttive ma, semmai e per contro, una inadeguata/insufficiente struttura imprenditoriale/aziendale”;
➢ l'irrilevanza dell'asserito aumento dei costi derivante dalla guerra russo – ucraina quale evento
“verificatosi nel mese di aprile 2022, cioè in epoca successiva alla comunicazione (in data 1° dicembre 2021) con cui essa attesta di non poter adempiere tempestivamente”; Pt_1
➢ l'irrilevanza, allo stesso modo, della “circostanza secondo cui “la Cina nel 2022 ha adottato misure restrittive a causa dei contagi da VI 19” anche perché “non ha offerto adeguata, analitica prova del fatto (peraltro, alquanto improbabile già prima facie) che per l'attività edilizia da essa svolta fossero necessari/indispensabili materiali provenienti dal menzionato paese asiatico”; l'eventuale aumento dei prezzi, peraltro, “non può assumere alcun rilievo ai fini che ci occupano” poiché “nei contratti con prestazioni corrispettive l'eventuale sopravvenuta eccessiva onerosità attribuisce ad una delle parti la possibilità di domandare la risoluzione ex art. 1467 cod. civ… non ha postulato alcuna risoluzione per eccessiva Pt_1 onerosità; né peraltro potrebbero nella fattispecie ritenersi configurabili, neppure in astratto… trattandosi per contro di evento che rientra nella comune alea contrattuale”;
➢ l'opposto non avrebbe rinunciato alla disciplina propria della caparra confirmatoria poiché
“Affermare che “la facoltà di recesso costituisce l'unico ed il solo rimedio della Parte promissaria acquirente” in caso di inadempimento della promittente venditrice non significa affatto escludere l'applicazione della caparra confirmatoria di cui al precedente articolo” alla luce del dato testuale della clausola dedotta:” Euro 85.000,00 sono stati versati a titolo di caparra confirmatoria per i casi previsti dalla legge, mediante assegno circolare non trasferibile n. 6900284589 – 03 Banco BPM”; “l'unico modo di conciliare le due previsioni (apparentemente) in contrasto fra loro è quello di attribuire all'articolo 6 (nella parte in cui esclude il risarcimento dei danni) il senso ed il significato di precludere la richiesta di danni ulteriori rispetto a quelli “forfettariamente” predeterminati con la caparra”.
Il g.i. non ha concesso la provvisoria esecutorietà al decreto (per i motivi di cui all'ordinanza del 13 ottobre 2023) e ha rinviato la causa all'udienza del 28 novembre 2024 per la precisazione delle conclusioni attesa l'assenza di richiesta di concessione dei termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 – ter c.p.c..
Il decreto ingiuntivo n. 2399/2023, emesso dal Tribunale di Milano il 30 gennaio 2023 va revocato per motivi di ordine processuale.
In linea processuale astratta non può predicarsi la possibilità di accertare in via monitoria la risoluzione di diritto di un contratto per intervenuto recesso e la condanna al pagamento della caparra confirmatoria
(in questo caso quale mera porzione risarcitoria). Il giudice non può valutare in un procedimento inaudita altera parte la gravità e l'imputabilità dell'inadempimento ex artt. 1218, 1453 e 1455 c.c. né può emettere una pronuncia di accertamento avente ad oggetto la legittimità del recesso, quale forma di risoluzione unilaterale del contratto, e pregiudiziale, rispetto alla condanna al c.d. duplum ex art. 1385
c.c..
Ciò non toglie che il ricorso e l'emesso decreto possano essere qualificati quale domanda giudiziale diretta a tale accertamento e condanna nell'ambito del giudizio d'opposizione ove il contraddittorio viene instaurato e il processo si svolge nelle forme ordinarie.
pagina 3 di 12 La domanda di accertamento della legittimità del recesso e la condanna al residuo risarcitorio del duplum proposta da in confronto della è infondata e va Controparte_1 Parte_1 respinta. Da un punto di vista logico- giuridico occorre procedere con la trattazione della vexata quaestio contrattuale relativa all'intervenuta o meno rinuncia alla disciplina risarcitoria (comprensiva di quella preliquidativa della caparra) che avrebbe recato l'art. 6 del contratto preliminare che qui si riporta:
“Le porzioni immobiliari promesse in vendita saranno ultimate dalla Parte promittente venditrice entro il 30 (trenta) giugno 2021 (duemilaventuno) salvo proroga di ulteriori 9 (nove) mesi, che la Parte promissaria acquirente accorda sin da ora alla Parte promittente venditrice.
Nel computo del termine suddetto non sono considerati i ritardi dovuti a:
* cause di forza maggiore;

* esecuzione di un provvedimento anche provvisorio proveniente a qualsiasi titolo dall'Autorità amministrativa o giudiziaria;

* ritrovamenti archeologici nel sottosuolo o fattori inquinanti;
eventuale sostituzione dell'impresa appaltatrice;

* cause, comunque non dipendenti dalla condotta - o non soggette al controllo - della Parte promittente venditrice.
Nel caso in cui le porzioni immobiliari promesse in vendita non dovessero essere ultimate entro il 31 marzo 2022, la Parte promissaria acquirente avrà la facoltà di recedere dal presente Contratto
Preliminare mediante comunicazione scritta da inviarsi a mezzo raccomandata A.R. alla Parte promittente venditrice: in tale ipotesi, la Parte promittente venditrice sarà tenuta a restituire alla Parte promissaria acquirente tutte le somme da questa fino ad allora versate ai sensi del presente contratto, restando espressamente escluso il risarcimento dei danni. Resta espressamente inteso tra le Parti che la predetta facoltà di recesso costituisce l'unico e il solo rimedio della Parte promissaria acquirente in caso di mancato completamento dei lavori entro il 31 marzo 2022, restando espressamente escluso il diritto al risarcimento del danno (salvi i casi di dolo o colpa grave della Parte promittente venditrice” (infra doc. 1 fasc. A3 fasc. ) Pt_1 CP_1
Disciplina negoziale composita e complessa che parrebbe, ictu oculi, in contrasto con quella dell'art. 3 del contratto “Euro 85.000,00 sono stati versati a titolo di caparra confirmatoria per i casi previsti dalla legge, mediante assegno circolare non trasferibile n. 6900284589 – 03 Banco BPM”.
Ad avviso delle parti dovrebbe addivenirsi alle seguenti interpretazioni:
- per l'opponente superamento – assorbimento della disciplina risarcitoria da quella recata dall'art. 6 con la quale alla parte promissaria acquirente era conferito il diritto di recedere dal contratto e conseguire quanto versato a mo' di acconto (come avvenuto in via stragiudiziale);
- per l'opposta non può escludersi la persistente disciplina della caparra confirmatoria sia per esigenze di carattere conservativo del contratto nonché di interpretazione a favore della parte che non ha predisposto il testo negoziale, trovando applicazione l'art. 6 unicamente per escludere i danni ulteriori a quelli determinabili ex art. 1385 c.c.. Il Tribunale ritine, di contro, che vi sia una terza esegesi che, comunque, non eliderebbe la questione della nullità della citata clausola dedotta nel contratto ex art. 36 del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 trattandosi di una clausola avente l'effetto di (comma secondo lettera b) “escludere o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista”. Ed, infatti, la reductio ad unitatem tra le diverse interpretazioni offerte dalle parti si trova nel considerare che l'art. 6 reca una rinuncia da parte del promissario acquirente a qualsivoglia risarcimento del danno derivante dal ritardo colpevole della promittente venditrice nella ultimazione delle unità immobiliari. Responsabilità contrattuale limitata unicamente qualora la CBA 59 B Pt_1 pagina 4 di 12 fosse incorsa in una colpa lieve. La clausola esclude (in coordinamento con l'art. 1229 comma Pt_1 primo c.c.) l'efficacia della rinuncia al risarcimento del danno – oltre al recesso comunque garantito – qualora l'inesatto adempimento ovvero il ritardo fosse stato determinato da dolo o colpa grave. Appare ben possibile un'esegesi che:
- salvaguardi la sussistenza delle discipline giuridiche di cui agli artt. 3 e 6 del contratto preliminare;

- delimiti i diversi ambiti della rinuncia e della persistenza della tutela risarcitoria ex art. 1223 c.c.
(con la relativa prova) oppure, della richiesta del doppio della caparra ex art. 1385 c.c.. Essa si fonda sulla considerazione che qualora le parti con riferimento al versamento di una somma di denaro, effettuato al momento della conclusione del contratto, “abbiano adoperato la locuzione
"caparra confirmatoria", la dazione della somma deve ritenersi avvenuta a tale titolo in consonanza con l'elemento interpretativo letterale fornito dalla specifica qualificazione contrattuale, potendo, al di là delle parole e delle espressioni adoperate dalle parti, la ricerca della comune volontà delle stesse essere diversamente consentita soltanto in presenza di altri elementi interpretativi, quali circostanze e situazioni all'uopo utilizzabili di segno diverso, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione, la non aderenza di essa a situazioni oggettive, la superfetazione della medesima, e quindi la sua inidoneità a manifestare, in modo chiaro e sufficientemente preciso, la comune intenzione dei contraenti” (Cass. II, 20 dicembre 2013, n. 28573; Cass. II, 9 settembre 1991, n. 9478). Il testo dell'art. 3 appare piuttosto preciso ed univoco determinando l'impossibilità di desumere un superamento, o un assorbimento, del successivo articolo 6 come dedotto dall'opponente. Quest'ultimo articolo, di contro, reca una disciplina specifica per uno solo dei possibili inadempimenti in cui poteva incorrere la promittente venditrice ovvero l'inesatto adempimento temporale nella costruzione del fabbricato ove sarebbero dovute venire ad esistenza le unità immobiliari compromesse il 25 febbraio
2020. Da qui la perdurante esistenza ed applicabilità del regime pieno di cui all'art. 1385 c.c. qualora l'inadempimento, o l'inesatto adempimento, avessero riguardato prestazioni diverse da quelle dedotte nell'obbligazione di cui all'art.

6. Chiarito ciò, quindi, vi sarebbe stato in astratto un margine di operatività della c.d. rinuncia al risarcimento del danno per colpa lieve a fronte del ritardato adempimento della prestazione ovvero nella violazione dei termini di ultimazione lavori per causa imputabile alla Parte_1 Una clausola di per sé vessatoria in quanto implicante l'eliminazione dell'esercizio di un'azione a fronte dell'inadempimento dovuto a colpa lieve: l'azione di risarcimento del danno e, quindi, de relato, la richiesta del duplum della caparra prestata dal tradens -adempiente. Clausola che la promittente- venditrice riteneva potesse essere messa a riparo da indagini di meritevolezza attraverso la doppia sottoscrizione di cui agli artt. 1341 e 1342 cc..
In termini giuridici ciò appare fallace soprattutto alla luce del riferimento (errato nella nominalistica) agli artt. 1469 – bis e ss c.c. (abrogati quindici anni prima) sulla vessatorietà delle clausole in abito consumeristico. Ebbene l'applicazione della disciplina consumeristica non si esaurisce nel c.d. neoformalismo rafforzato, a fronte di clausole contrattuale che riducano al responsabilità del professionista, soprattutto se in via unilaterale e squilibrata. Non è sufficiente la mera sottoscrizione della clausola vessatoria in quanto quelle contenute “nel contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali, incombe sul professionista l'onere di provare che le clausole, o gli elementi di clausola, malgrado siano dal medesimo unilateralmente predisposti, siano stati oggetto di specifica trattativa con il consumatore” ex art. 34 comma quinto del Codice del Consumo.
pagina 5 di 12 E, soprattutto, le clausole indicate all'art. 36 del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 sono nulle a prescindere ancorchè il professionista avesse provato la trattativa intervenuta sul punto con il consumatore. Tra queste, come visto, quelle che limitano la responsabilità del professionista anche per inesatto adempimento (a prescindere dal grado di colpa in cui questi è incorso).
A questi fini non pare che ci siano dubbi fattuali su:
- la qualità di consumatore nell'odierno contratto di non avendo agito per il Controparte_1 perseguimento della propria attività professionale. L'art. 3, comma 1, lettera (a), del d. Igs.

6.9.2005 n. 206 definisce "consumatore o utente" la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta. Ed infatti la qualificazione di “consumatore" spetta anche alla persona fisica che svolga attività imprenditoriale o professionale allorché concluda un contratto per la soddisfazione di esigenze della vita quotidiana estranee all'esercizio di dette attività (infra Cass. 21763/2013). Ciò appare in modo chiaro dalla stessa finalità dell'acquisto (immobile da costruire) e dal suo regime giuridico (quello del d.lgs. 122/2005) destinato unicamente alle persone fisiche e non per scopi imprenditoriali;

- la valenza generale delle disposizioni contenute nella Parte III, Titolo I a tutti i contratti conclusi tra un professionista ed un consumatore a prescindere dal loro oggetto, quali, ad esempio, i contratti preliminari di compravendita di immobili da costruire. Pertanto, la clausola contenuta nell'art. 6 deve essere dichiarata parzialmente nulla nella parte in cui esclude il risarcimento del danno qualora il ritardo nell'ultimazione del fabbricato fosse attribuibile a colpa lieve della (v. infra Cass. n. 13051/2008). Allo stesso modo se Parte_1 preclusiva della richiesta del doppio della caparra confirmatoria quale equivalente misura risarcitoria a titolo di responsabilità contrattuale. Sul punto appare agevole ricordare la nota natura di nullità parziale e di protezione rilevabile d'ufficio dal giudice soltanto nell'interesse della parte consumatrice, salvo suo espresso rifiuto. La stessa Corte di Giustizia ha chiarito che l'inequivoca manifestazione, anche tacita, di volontà del consumatore di volersi avvalere della clausola in astratto vessatoria preclude la rilevabilità d'ufficio della nullità della clausola medesima) e la sua disapplicazione [CGCE 4.6.2009, Pannon causa C-243/08].Fatto, all'evidenza, qui non occorso.
Le conseguenze giuridiche agli odierni fini sono le seguenti:
• la rinuncia alla richiesta del doppio della caparra, come al risarcimento, per l'eventuale responsabilità da ritardo colpevole da colpa lieve è inefficace;

• occorre valutare la sussistenza dell'inadempimento da ritardo dell'opponente ancorchè sia stato perpetrato per colpa lieve.
L'ordinario regime di responsabilità ex art. 1385 c.c. La caparra confirmatoria è generalmente descritta nella sua funzione bifasica di dimostrazione della serietà dell'impegno obbligatorio di chi la versa, in chiave fisiologica, nonché di predeterminazione e liquidazione convenzionale anticipata del danno, in chiave patologica, Essa riveste, pertanto, una forma di autotutela mediante la quale il soggetto non inadempiente, qualora sia colui che abbia ricevuto la caparra, può soddisfare le proprie pretese economiche direttamente sulla stessa senza poter chiedere il risarcimento del danno;
sul punto vi è una incompatibilità strutturale tra ritenzione della caparra confirmatoria e tutela risarcitoria. (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553)
L'alternativa, quindi, tra le due ipotesi regolate dai commi secondo e terzo dell'art. 1385 c.c. -tra le quali la parte non inadempiente può scegliere quella che ritiene più conveniente per sè - non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel pagina 6 di 12 chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità, che evidentemente dovrà essere provata (Cass. I, 13 marzo 2015, n. 5095; Cass. II, 25 ottobre 2010, n.
21838). Costituisce ius receptum la riconducibilità del recesso di cui all'art. 1385 c.c. all'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento del quale partecipa la struttura e gli effetti sul versante del vincolo negoziale. Quale species risolutiva del contratto necessita che la parte contro la quale avviene il suo esercizio sia stata inadempiente ad una o più obbligazioni dedotte, l'inadempimento sia di non scarsa importanza, ovvero, grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., e sia attribuibile alla stessa (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553). Ed infatti in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempimento contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio
(v., ad es., infra Cass. II, 8 agosto 2019, n. 21209; Cass. n. 398/1989 e Cass. n. 409/2012). E noto alle parti (v. il diffuso ragionamento speso dall'opposto in comparsa conclusionale) che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
La causa petendi dell'odierna azione appare pacifica nei suoi presupposti di fatto storici quali:
- il contratto preliminare stipulato inter partes il 25 febbraio 2020 (doc. 1 fasc. doc. 3 Pt_1 fasc. ) avente tra le altre la seguente obbligazione assunta dall'opponente:”Le CP_2 porzioni immobiliari promesse in vendita saranno ultimate dalla Parte promittente venditrice entro il 30 (trenta) giugno 2021 (duemilaventuno) salvo proroga di ulteriori 9 (nove) mesi, che la Parte promissaria acquirente accorda sin da ora alla Parte promittente venditrice. Nel computo del termine suddetto non sono considerati i ritardi dovuti a:
* cause di forza maggiore;

* esecuzione di un provvedimento anche provvisorio proveniente a qualsiasi titolo dall'Autorità amministrativa o giudiziaria;

* ritrovamenti archeologici nel sottosuolo o fattori inquinanti eventuale sostituzione dell'impresa appaltatrice;

* cause, comunque non dipendenti dalla condotta - o non soggette al controllo - della Parte promittente venditrice”;
− l'impossibilità di concludere i lavori entro il termine così come prorogato al primo comma dell'art. 6 ovvero il 31 marzo 2022 quale portato “confessorio” della comunicazione inviata la prevenzione dalla il 1° dicembre 2021 (doc. 2 fasc. nella quale Parte_1 Pt_1 così si esprimeva:”… a fronte dei rallentamenti sopra esposti e che in gran parte sfuggono al controllo della proprietà e non sono alla stessa imputabili, il termine di completamento delle
Porzioni Immobiliari è attualmente previsto per settembre 2022. Con la presente, pertanto, siamo a differire – anche ai sensi dell'articolo 6 del Contratto – tutti i termini previsti nel
Contratto (ivi inclusi, a titolo esemplificativo, il termine per il completamento delle Porzioni pagina 7 di 12 Immobiliari, la relativa proroga e la data per l'esercizio del diritto di recesso) di ulteriori 13 mesi – i.e. termine essenziale per la stipula dell'atto di compravendita 30 giugno 2023”;
− la comunicazione di recesso dal contratto ex art. 1385 c.c. inviata dall'opposto il 22 dicembre 2021 (doc. 5 fasc. ) con la quale il suo patrono invocava espressamente la facoltà CP_2 di recesso (art. 6 comma terzo) vista la traditio rei della caparra confirmatoria (art. 3) a fronte del preannunciato differimento dei termini di ultimazione delle unità immobiliari almeno per il settembre 2022. Ciò implica l'allegazione di un inadempimento da considerarsi definitivo ex art. 1455 c.c. rispetto all'interesse creditorio, a fronte del prospettato ritardo intollerabile nell'esecuzione della prestazione. ovvero il ritardo rispetto a quanto dedotto in contratto. Si discorrerebbe pertanto di inadempimento e non di inesatto adempimento poiché la parte opposta ha ritenuto lo spostamento di tutti i termini in precedenza fissati per l'esecuzione delle diverse prestazioni (ultimazione lavori, atto di compravendita) irrimediabilmente lesivo del suo interesse a conseguire l'esecuzione del contratto. Fatto che di per sé ben potrebbe fondare l'esercizio del diritto di recesso in quanto tale dinamica temporale si configura quale inadempimento c.d. anticipato. Va qui osservato che l'inadempimento contrattuale, può essere attuale oppure, per così dire, anticipato - come dicono gli inglesi "anticipatory beach” - cioè attuato prima della scadenza temporale prevista per l'adempimento. L'inadempimento anticipato dipende dalla violazione dell'obbligo di buona fede e di lealtà nell'esecuzione del contratto ed è attuato da comportamenti del debitore che rendono antieconomica o impossibile la prosecuzione del rapporto (ex multis Cass. II, 21 dicembre 2012, n. 23823; Cass. III, 22 maggio 2015, n. 10546).
A fronte di tale quadro contrattuale e fattuale, la difesa dell'opponente ha speso le seguenti ragioni ostative all'accertamento dell'imputabilità a sé dell'oggettivo ritardo preannunciato nell'esecuzione del contratto. Ragioni ritraibili tanto dalla legge ex artt. 1218 e 1256 c.c. quanto dal citato art. 6 del contratto ovvero:
- il factum principis riconducibile tanto ai famigerati DD.PP.CC.MM. soppressivi ad tempus, tra le altre, della libertà di iniziativa economica, subspecie di quella edilizia, quanto dei
“protocolli” ad essi o alle ordinanze contingibili regionali, a ciò autorizzate, imposti per esercitare l'attività successivamente al 4 maggio 2020. Tanto il tempo effettivo della sospensione iure imperii quanto il rallentamento successivo all'attuazione protocollare non potrebbero che essere esclusi dal computo dei termini per l'adempimento della prestazione in quanto non imputabili all'opponente, imprevedibili ed imprevenibili. Nella valutazione del ritardo prospettato illo tempore non potrebbe non venire in considerazione l'applicazione dell'art. 3 comma 6 – bis del l. 23 febbraio 2020 n. 6 (aggiunto dall'art. 91 del d.l. 17 marzo 2020 n. 18) secondo cui:” Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
- la “difficoltà di reperire personale e materie prime e un eccessivo aumento dei costi e, per quel che qui rileva, ne è conseguito un ulteriore ritardo nell'ultimazione dei lavori” derivate tanto dai rallentamenti della logistica dei beni provenienti dalla Cina quanto dagli incentivi fiscali dal c.d. decreto Rilancio (d.l. 34/2020) e dall'aumento spropositato dell'attività edilizia;

- l'improvviso scoppio della guerra in Ucraina del febbraio 2022 con le sue conseguenze sull'edilizia. L'opposta ha contestato, in sintesi, siffatta ricostruzione per due macro-ordini di ragioni:
pagina 8 di 12 - in diritto l'insussumibilità della fattispecie estintiva dell'impossibilità sopravvenuta ai fatti allegati dall'opponente in quanto non implicanti l'impossibilità assoluta della prestazione nel dato lasso temporale dedotto fra le parti;

- in fatto l'assenza di prova tanto del nesso causale tra le misure di contenimento e dei protocolli sanitari sul cantiere quanto della non imputabilità (presunta, di contro, dal legislatore a carico del debitore ex art. 1218 c.c.) dell'inadempimento rispetto all'organizzazione complessiva dell'attività d'impresa. A chiosa finale, su tali aspetti, ha ricordato l'irrilevanza di qualsivoglia ulteriore giudizio in ordine all'importanza dell'inadempimento sub specie di danni o pregiudizi che avrebbe subito dalla dilatazione temporale dell'esecuzione della prestazione oltre il termine pattuito. Ed infatti:” Le parti hanno perciò concordemente attribuito alla scadenza del 31 marzo 2022 (che già tiene conto dei 9 mesi di proroga accordati, in forza del primo comma della medesima disposizione, rispetto al termine
“principale” del 30 giugno 2021) un carattere essenziale e determinante, tanto da riconnettere al mancato rispetto della scadenza la facoltà del promittente acquirente di recedere dal rapporto”.
Orbene il Tribunale non ritiene sussistente la responsabilità contrattuale della Parte_1 Pt_1 ex art. 1218 c.c. per la non imputabilità del ritardo dedotto in prevenzione nella comunicazione del 1° dicembre 2021 inviata a . Controparte_1
Va chiarito un punto dirimente ai fini di causa. L'inadempimento contestato dall'opposto, che deve essere vagliato ai fini della sua imputabilità all'opponente, concerne unicamente il ritardo nell'esecuzione della prestazione, per come preannunciato dalla promittente venditrice in un momento precedente rispetto alla scadenza della proroga concessa ex contractu (ovvero il 31 marzo 2022). A questi fini non possono obliterarsi le seguenti circostanze:
- l'irrilevanza ai fini dell'accertamento stesso di un inadempimento nella proroga ex contractu del termine di nove mesi in quanto accordata ad nutum a favore della debitrice attrice e, inverantesi, in uno spostamento del termine dilatorio di adempimento;

- la natura non essenziale del termine pattuito tanto per l'ultimazione dei lavori (quale oggetto dell'odierna doglianza dell'opposta) quanto di quello successivo della stipulazione del contratto definitivo. Va ricordato che l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c. va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. VI-II, Ord. 1° giugno 2020, n. 10353; Cass. n. 14426/2016; n. 25549/2007). Non senza dimenticare che anche qualora secondo cui il termine, ancorché espressamente pattuito come essenziale, può essere interpretato dal giudice di merito come avente natura meramente comminatoria, sia sulla base di una valutazione complessiva del contenuto del contratto (ex multis Cass. III, 28 agosto 2007, n.
18180; conf, Cass. II, 28 maggio 2007, n. 12400, e Cass. 1, n. 4176 del 22/02/2007,) sia quando venga accertato che il tardivo adempimento conserva comunque una utilità, pur se residua, per il creditore (Cass. II, 21 novembre 2023, n. 32277; Cass. II, 30 maggio 1995, n. 6050; conf.
Cass. 1, 28 agosto 1996, n. 7914,).
Nulla di ciò emerge dal contratto in quanto:
pagina 9 di 12 ✓ non vi è alcuna qualificazione di essenzialità del termine in parola per una o ambo le parti in termini nominalistici;

✓ la lettura della famigerata clausola n. 6 del contratto conferiva, di contro, disvela una facoltà di recesso alla parte promissaria acquirente laddove l'ultimazione delle unità immobiliari non fosse avvenuta entro il termine prorogato;
facoltà, peraltro, qualificata quale recesso ma che rimetteva la scelta al promissario acquirente di esercitarla. L'inverso del termine essenziale ove la risoluzione avviene di diritto ed è il contraente creditore a dover dare immediata notizia al debitore di volere comunque l'esecuzione della prestazione.
In sintesi, il termine in parola consentiva al promissario acquirente o di sciogliersi dal contratto per sua volontà (nei modi illustrati ut supra) con un atto volontaristico oppure di pretendere l'adempimento in quanto era scaduto il termine dilatorio concesso alla debitrice, salva la non imputabilità del ritardo;

− la necessità di riguardare la condotta ritardataria dell'attrice in base ad un giudizio prognostico ex ante e sulla scorta di quanto allegato dall'opposto rispetto all'entità del ritardo ritenuto intollerabile ovvero sei mesi dal marzo 2022 al settembre 2022. In questa finestra temporale occorre valutare la natura impeditiva all'adempimento dei fatti allegati dall'opponente a fondamento della non imputabilità ex art. 1218 c.c.. A scanso di equivoci giuridici non può ritenersi rilevate ai fini dell'odierna fattispecie la pregevole ricostruzione tanto dottrinaria che pretoria offerta dalla difesa opposta circa la natura della causa di impossibilità sopravvenuta, la natura non estintiva delle obbligazioni dei provvedimenti coercitivi emessi durante la pandemia di VI 19 e il criterio di riparto dell'onere della prova ai sensi dell'art. 1463 c.c. Nel caso de quo, infatti, non si discorre di estinzione dell'obbligazione quale fatto esonerativo della responsabilità derivante dalla causa non imputabile. L'allegazione tanto dell'opposto quanto dell'opponente attiene alla prospettazione di un mero ritardo nell'esecuzione della prestazione;
in definitiva un inesatto adempimento. La quantificazione preventiva temporale dello stesso serve a verificare non tanto la sua importanza ex se (si è detto che comunque il termine non poteva considerarsi essenziale in senso tecnico) quanto a verificare se il semestre di ritardo inadempitivo fosse imputabile all'opponente in termini giuridici. Può darsi una risposta negativa sul punto. Il semestre aggiuntivo di ritardo inadempitivo non era imputabile all'opponente secondo una valutazione fattuale svolta in quel momento storico e per le vicissitudini – obbiettivamente imprevedibili – che si sono ripercosse sulla sua sfera giuridica. A questi fini, infatti, non possono non considerarsi in modo combinato:
- la sospensione coatta dell'attività edilizia dal 18 marzo 2020 al 4 maggio 2020 ovvero per almeno 46 giorni come previsto dai citati DD.PP.CC.MM.. Ciò costituisce un factum principis indubitabile ed oggetto di specifica copertura legislativa ex art. 3 comma 6 – bis del l. 23 febbraio 2020 n. 6;
- il rallentamento generalizzato di qualsivoglia attività economica ed umana prodotto dall'adozione – anche qui imposta a livello amministrativo con le famose ordinanze contingibili regionali, “delegate” dai decreti legge succedutesi in quel periodo -e, quindi, anche di quella edilizia, dai protocolli di prevenzione del rischio aventi ad oggetto: il distanziamento delle persone, la sanificazione dei luoghi di lavoro con determinate frequenze, l'imposizione con provvedimento coatto delle ASST delle quarantene non soltanto dei positivi al Coronavirus (e, a fortiori, dei malati) ma a coloro che fossero venuti a contatto con essi. Evenienza particolarmente avvertita in un cantiere complesso come quello ove erano in costruzione le pagina 10 di 12 unità compromesse ed emergente dalla produzione dei verbali di cantiere (doc. 7 fasc. MARK9 ove a fronte di un numero di lavoratori convocati, la presenza in cantiere fosse ridotta di circa un terzo. Da qui la prova diretta di un obbiettivo rallentamento derivato dal contesto pandemico e non prevedibile né prevenibile con qualsivoglia attività organizzativa dell'imprenditore. Ma anzi quel modus procedendi (imposto in via pubblicistica9 costituiva l'unica modalità consentita dall'ordinamento al tempo per poter svolere l'attività economica non residuando alcun ulteriore margine organizzativo in capo all'imprenditore;
- il rallentamento della catena logistica derivante (oltre che dall'impasse internazionale causa ID- 19) anche dall'incremento vertiginoso dell'attività edilizia che ha avuto quale conseguenza (oltre all'aumento dei costi) l'obbiettivo e difficile reperimento, nei tempi previsti e prevedibili, delle materie prime e materiali imprescindibili per un cantiere. Di questa oggettiva difficoltà si ha un riscontro probatorio diretto attraverso la produzione de:
➢ la richiesta di rinegoziazione della propria General contractor avente come fondamento cagionate da
➢ le comunicazioni di vari subappaltatori con le quale si evidenziavano (anche ex post )i ritardi nell'approvvigionamento di alcuni materiali per la costruzione in cantiere (infra doc. 8 fasc. . Pt_1 A ciò non può disgiungersi l'acquisizione inquisitoria del fatto secondo le comuni massime d'esperienza ex art. 115 comma secondo c.p.c. che stabilisce: “Il giudice può tuttavia, senza bisogno di prova, porre a fondamento della decisione le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza" costituisce una deroga al principio di disponibilità della prova, assieme alle espresse previsioni di legge che consentono al giudice di acquisire prove d'ufficio – ed è riconducibile al principio inquisitorio (artt. 117, 118, 191, 213, 253, 254, 257, 281 ter c.p.c.).
Esso pertanto deve essere rappresentato da un fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile (infra Cass. I, 13 dicembre
2022, n. 36309). Non si possono, di contro, reputare rientranti nella nozione di fatti di comune esperienza, intesa quale esperienza di un individuo medio in un dato tempo e in un dato luogo, quegli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari, o anche solo la pratica di determinate situazioni, né quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione di analoghe controversie (infra Cass. V, Ord 20 febbraio 2020, n. 4428). Va dato atto che tanto il blocco della catena logistica nel 2020 nel commercio internazionale, causa ID 19, quanto l'exploit del c.d. superbonus 110% nel settore dell'edilizia, appaiono fatti acquisiti alla comune conoscenza visto l'impatto “orizzontale” che hanno avuto nella quotidianità nazionale soprattuto negli anni 2020-2021. Su questo specifico versante, peraltro, non possono non considerarsi gli articoli di stampa (anche riferiti a comunicazioni del settore pagina 11 di 12 edilizio) che riferiscono gli imprevedibili e vertiginosi aumenti tanto dei costi che dei tempi di approvvigionamento delle materie prime in generale (infra doc. 9 fasc. MARK). Da qui, peraltro, si può indurre come non peregrina la spiegazione offerta dall'opponente circa il riferimento alla concausa dei ritardi quale l'“esigenza di rivedere e migliorare le soluzioni progettuali” ovvero ” la conseguenza degli eventi imprevedibili e, in particolare, della difficoltà di reperimento delle materie prime nonché dell'aumento dei costi che hanno reso necessario trovare nuovi fornitori o contrattare nuove condizioni”. Agli odierni fini, infatti, l'aumento spropositato dei costi rileva poiché ha inciso direttamente sui tempi di approvvigionamento delle materie prime attesa la necessità della parte e del suo General contractor si ricercare ed conseguire prezzi “calmierati” rispetto a quelli “impennati”. In definitiva non si discorre di eccessiva onerosità ex art. 1467 c.c. poiché l'opponente non ha prospettato alcuno scioglimento del contratto ma soltanto la giustificazione del ritardo per trovare le “contromisure” tecniche ed economiche ad una situazione obbiettivamente mai verificatasi in tempi recenti.
In definitiva il Tribunale ritiene che il ritardo di sei mesi prospettato dalla nella Parte_1 comunicazione del 1° dicembre 2021 non potesse considerarsi inadempimento contrattuale poiché ad essa non imputabile ex art. 1218 c.c. ed ex art. 6 del contratto preliminare, Da qui l'insussistenza di una responsabilità contrattuale in capo all'opponente e quella del diritto di a chiedere Controparte_1 il doppio della caparra confirmatoria così come veicolato con il procedimento monitorio.
La domanda creditoria va respinta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in € 379,50 per anticipazioni non imponibili,
€ 8.433,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
− in revoca del decreto ingiuntivo n. 2399/2023, emesso dal Tribunale di Milano il 30 gennaio 2023, rigetta la domanda di recesso ex art. 1385 c.c. e di condanna al pagamento del duplum della caparra confirmatoria proposta da in confronto della Controparte_1 [...]
Parte_1
− condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla Controparte_1 [...] liquidate in € 379,50 per anticipazioni non imponibili, € 8.433,00 per compensi, oltre Parte_1 spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..

Milano, 20 marzo 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
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