1

Repubblica Italiana in nome del popolo italiano
Tribunale Ordinario di Roma
SEZIONE 6^ CIVILE
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice Manuela Caiffa,
all'udienza del 09.04.2025, all'esito della discussione orale delle parti ha pronunziato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 28389 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto “licenza per
finita locazione – uso abitativo”, pendente tra
( ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
in Viale Liegi 48/B, presso lo studio dell'Avv. Daniele Venturi che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
attore
e
(P. IVA: ), nella persona del suo CP_1 P.IVA_1
amministratore e legale rappresentante dott. Controparte_2
rappresentata e difesa, giusta procura in atti dall'avv. Carmen Archinà
eleggendo domicilio digitale nel suo cui indirizzo pec
convenuta
Conclusioni: come in atti.
Motivi della Decisione
1 2


1. fatti controversi.
Con citazione ritualmente notificata in data 20.05.2024, la parte attrice in epigrafe intimava, alla licenza per finita locazione – alla data Controparte_1
del 31.01.2025 – dall'immobile in Roma via Via Frattina n. 128, int. 1, scala
B, censito al NCEU del Comune di Roma al Foglio 470, Particella 314,
Subalterno 6 ed esponeva al Tribunale:
di essere proprietario del predetto immobile concesso in locazione ad uso abitativo alla Four S.r.l.s., giusta contratto registrato il 26/01/2017;
che la durata della locazione veniva stabilita in anni 4 a partire dal
01/02/2017 al 31/01/2021, rinnovabile per eguale periodo, con espressa previsione che il contratto “si intenderà risolto alla seconda scadenza senza necessità di disdetta”, nonché con facoltà del conduttore di sub-
locare l'unità immobiliare per lo svolgimento dell'attività ricettiva per case e appartamenti vacanze, secondo le modalità previste dalla L.R. 13/07;
che, la Four S.r.l.s. cedeva il contratto di locazione alla Controparte_1
giusta atto di cessione di azienda e che la pertanto, Controparte_1
subentrava nella locazione dell'immobile quale conduttrice;

che, veniva a conoscenza della cessione solo per le vie brevi durante il periodo del primo lockdown del 2020, nel momento in cui richiedeva il pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti, non avendo,
prima di quella data, ricevuto, tanto da Four S.r.l.s. che da Controparte_1
alcuna comunicazione dell'avvenuta cessione del contratto;

che, alla data del 31/01/2021 il rapporto di locazione tra le parti proseguiva per un ulteriore quadriennio ed il successivo 01/06/2022 veniva comunicato alla conduttrice formale disdetta del contratto di locazione per la scadenza del 31/01/2025.
2 3
L'attore concludeva chiedendo la convalida della licenza intimata per finita locazione al 31.01.2025 ed in caso di opposizione la pronuncia dell'ordinanza di rilascio, ex art. 665 c.p.c., con riserva di proporre separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile; il tutto, con il favore delle spese della lite.
Si costituiva in giudizio la Società intimata e si opponeva alla convalida dell'intimata licenza per finita locazione eccependo la nullità del contratto limitatamente al punto 2. della durata per violazione degli artt. 27 e 79
della Legge 27 luglio 1978, n. 392 e chiedendo in via riconvenzionale di convertire la locazione in 9+9 a destinazione alberghiera e/o extralberghiera, oltre che la condanna della parte locatrice al pagamento dell'indennità di avviamento.
Il Tribunale denegava l'ordine di rilascio e disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti termini perentori per integrare i rispettivi scritti e le produzioni documentali.
Parte attrice, nelle proprie memorie integrative, così concludeva “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, accertata e dichiarata l'inapplicabilità
dell'art. 27 co. 3 L. 392/78 al contratto di locazione registrato il 26/01/2017 presso
l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Roma II – Aurelio, al n. 001245,
serie 3T: - in via principale, rigettare in toto le domande di cui all'opposizione alla
convalida di licenza per finita locazione e nella propria memoria ex art. 426 c.p.c.
e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione alla data del
31/01/2025; - in via subordinata, previa applicazione dell'art. 27 co. 1 L. 392/78,
rigettare in toto le domande di cui all'opposizione alla convalida di licenza per
finita locazione e nella propria memoria ex art. 426 c.p.c., e, per l'effetto,
3 4
dichiarare la risoluzione del contratto di locazione alla data del 31/01/2029; - in
ogni caso, ordinare a il rilascio dell'immobile sito in Roma, Via Controparte_1
Frattina n. 128, int. 1, scala B, censito al NCEU del Comune di Roma al Foglio
470, Particella 314, Subalterno 6, libero da persone e vuoto da cose, nella piena
disponibilità del Signor , alla data del 31/05/2025 ovvero, in Parte_1
subordine, a quella del 31/01/2029, ovvero ancora ad altra ritenuta di giustizia,
previa fissazione della data di esecuzione.”
La Società convenuta, a sua volta, con le memorie ex art. 426 c.p.c.
chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, respinta ogni avversaria domanda, deduzione, eccezione e
conclusione, con riserva di meglio ed ulteriormente dedurre, argomentare e
produrre, accogliere le seguenti 1. Accogliere le domande di cui all'opposizione
alla convalida di licenza per finita locazione e per l'effetto: a) rigettare
l'intimazione di licenza per finita locazione e contestuale convalida sulla base di
quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto ordinando la conversione della
locazione in 9+9 e ordinando la modifica contrattuale della durata della locazione;

b) rigettare l'istanza di rilascio dell'unità immobiliare per tutte le ragioni di cui in
parte motiva;
c) accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art.
665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida;
d) accertare e dichiarare la nullità
del contratto limitatamente al punto 2. della durata per violazione degli artt. 27 e
79 della Legge 27 luglio 1978, n. 392; e) convertire la locazione in 9+9 a
destinazione alberghiera e/o extralberghiera;
f) conseguentemente emettere
sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti dell'obbligo di
rinegoziare il contenuto del contratto in relazione alla durata con obbligo di
applicare la Legge n. 392/1978 e di prevedere la durata di 9 anni rinnovabile per
ulteriori 9 anni;
g) condannare l'intimante al pagamento Parte_1
dell'indennità di avviamento nei confronti della h) Condannare il Controparte_1
sig. per mancata partecipazione al procedimento di Parte_1
4 5
mediazione;

2. In subordine: Restringere la durata contrattuale all'interno dello
schema del contratto di locazione commerciale con durata 6+6, dunque con
scadenza (a seguito del rinnovo tacito) al 31/01/2029; 3. Con tutte le
consequenziali pronunce e statuizioni e, in specie, con la condanna al rimborso di
quanto in denegata ipotesi l'intimata fosse costretta a pagare nelle more del
giudizio al solo fine di evitare gli atti esecutivi o di quanto venisse ad essa
coattivamente prelevata con rivalutazioni ed interessi, come per legge.”.
Veniva espletata la mediazione, come da verbale in atti.
La causa veniva istruita tramite produzioni documentali e perveniva all'odierna udienza di discussione.


2. merito della lite.
La domanda svolta dall'attore per l'accertamento della scadenza del contratto di locazione inter partes, va accolta, nei termini e alla diversa data di cui al dispositivo.
La parte attrice ha dedotto (e documentato – all. 1 all'atto di intimazione) di avere stipulato, con la Four s.r.l., un contratto di locazione della durata di quattro anni, a decorrere dall'01.02.2017, in cui subentrava la ed ha, quindi, intimato licenza del contratto per la Controparte_1
successiva scadenza del 31.01.2025.
La parte convenuta ha, per contro, eccepito che il contratto in parola,
indipendentemente dalla intestazione, è in realtà assoggettato al regime giuridico delle locazioni non abitative perché destinato allo svolgimento di attività ricettiva per case e appartamenti vacanze, secondo le modalità
previste dalla L.R. 06 agosto 2007, n. 13, con nullità della pattuizione della contrattuale della durata in quattro anni + quattro, per violazione dell'art. 79 L. 392/78 ed effettiva durata in 9 anni + 9, prevista dall'art. 27 della citata legge, essendo l'immobile de quo “adibito ad attività alberghiere,
5 6
all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'articolo 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali”.
A sostegno di ciò, ha dedotto:
che in data 27 settembre 2017, subentrava nel contratto di locazione a seguito di cessione di azienda da parte della Four s.r.l.;
che detta azienda aveva ad oggetto l'attività di “casa vacanze” come da autorizzazione amministrativa, rilasciata dal Comune di Roma, n.
QA/2017/37385 in data 22/09/2017;
che, la predetta cessione avveniva unitamente al contratto di locazione,
registrato in data 26 gennaio 2017, dell'immobile di proprietà dell'attore in cui veniva e viene tutt'ora svolta l'attività extralberghiera;

che il contratto di locazione prevede al punto 1. “Oggetto e destinazione” che “il locatore concede in locazione (…) la seguente porzione
immobiliare (…). Il locatore autorizza il conduttore a sub-locare l'unità
immobiliare sopra indicata ed a poter svolgere sempre nell'unità immobiliare
sopra indicata, attività ricettiva per case e appartamenti vacanze, secondo le
modalità previste dalla L.R.06 agosto 2007, n. 13 organizzazione del sistema
turistico Laziale e successive modifiche. Ai sensi dell'art. 32 L. 392/78”.
Di talché, il Tribunale è chiamato ad indagare e ricostruire il significato da attribuire alle dichiarazioni negoziali delle parti: è possibile, infatti, che dette dichiarazioni abbiano un significato equivoco, in quanto intese diversamente dal dichiarante, dal destinatario della dichiarazione e da eventuali terzi interessati.
In proposito, va richiamata la normativa di cui agli artt. 1362 - 1371 c.c.,
dettante vere e proprie direttive ermeneutiche che vincolano le parti,
6 7
allorché dal testo contrattuale si desumano i diritti loro spettanti o le obbligazioni loro derivanti.
In primo luogo, vengono in considerazione le regole c.d. di interpretazione soggettiva (artt. 1362 - 1365 c.c.), finalizzate a ricostruire l'effettiva volontà negoziale delle parti: a tal fine non ci si deve limitare al significato letterale delle parole utilizzate nell'atto (art. 1362 c.c., co. 1, c.d.
criterio letterale) ma è altresì necessario valutare il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362, co. 2, c.d. criterio storico); occorre inoltre procedere alla interpretazione della singole clausole per mezzo delle altre clausole contrattuali, attribuendo ad ognuna il significato che risulta dal complesso dell'atto (art. 1363 c.c., c.d. criterio logico-sistematico); nel caso in cui nel contratto siano state utilizzate espressioni generali, si devono presumere riferite agli oggetti sui quali le parti si sono proposte di contrattare (art. 1364 c.c. ); infine, se nel contratto si sono indicati dei casi pratici al fine di spiegare un patto, si presume che siano inclusi nel patto anche altri casi non espressi ai quali il medesimo può estendersi (art. 1365 c.c.
interpretazione presuntiva).
Nel caso in cui, nonostante l'applicazione delle regole di interpretazione soggettiva, permangano dubbi circa la comune intenzione delle parti, sarà
necessario applicare le norme sulla c.d. interpretazione oggettiva (1367 -
1371 c.c) che pongono canoni interpretativi sussidiari, diretti a dare un significato al negozio, per evitare che questo - per motivi di conservazione e di equità - risulti inapplicabile: nel dubbio il contratto o le sue singole clausole, devono interpretarsi nel modo che consenta di attribuire qualche effetto agli stessi, piuttosto che in quello in cui non ne avrebbero alcuno
(art. 1367 c.c.); le clausole ambigue devono interpretarsi secondo le
7 8
pratiche generali in uso nel luogo di conclusione del contratto (art. 1368
c.c.); le espressioni con più sensi devono interpretarsi, nel dubbio, nel senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto (art. 1369 c.c.);
infine, le clausole inserite in moduli o formulari o in condizioni generali di contratto, in caso di incertezza, devono essere interpretate a favore del contraente che non l'ha inserite (art. 1370 c.c.).
Le norme sulla interpretazione oggettiva si chiudono con l'art. 1371 c.c.,
che detta regole c.d. di chiusura, nel caso in cui le regole di interpretazione, soggettiva e oggettiva, si siano rivelate insufficienti allo scopo, e il contratto rimanga oscuro: nel caso di contratti a titolo gratuito,
essi devono interpretati nel senso meno gravoso per l'obbligato; nel caso,
invece, di contratti a titolo oneroso, essi devono essere interpretati in modo che da realizzare l'equo contemperamento degli interessi delle parti.
Considerazione a parte merita, infine, l'art. 1366 c.c., che secondo l'opinione prevalente rappresenterebbe il punto di sutura tra le regole di interpretazione soggettiva e di interpretazione oggettiva: in quanto necessario complemento di quello stesso principio di buona fede obiettiva già enunciato negli artt.1337 e 1375 c.c., si porrebbe quale criterio dominante entrambi i momenti (soggettivo ed oggettivo)
dell'interpretazione, imponendo di ricercare il significato della fattispecie contrattuale più conforme all'affidamento reciproco delle parti,
presupponendo in esse un comportamento leale e corretto.
Detto ciò, nel caso di specie è rimarchevole che le parti nell'articolato contrattuale (v. art. 1 “Oggetto e destinazione”) abbiano previsto che “il
locatore concede in locazione (…) la seguente porzione immobiliare (…). Il
locatore autorizza il conduttore a sub-locare l'unità immobiliare sopra indicata ed
a poter svolgere sempre nell'unità immobiliare sopra indicata, attività ricettiva
8 9
per case e appartamenti vacanze, secondo le modalità previste dalla L.R.06 agosto
2007, n. 13 organizzazione del sistema turistico Laziale e successive modifiche. Ai
sensi dell'art. 32 L. 392/78”, in difetto di qualsivoglia riferimento all'uso abitativo (del legale rappresentante o dei propri dipendenti, come invece sostenuto dalla parte attrice) richiamato solo nell'intestazione del documento contrattuale;
l'autorizzazione a svolgere attività ricettiva per case ed appartamenti vacanze, peraltro, non veniva prevista come eventuale e né condizionata all'ottenimento della relativa licenza da parte della Società conduttrice (sempre contrariamente a quanto dedotto dall'attore); all'art. 9 del contratto (“Disciplina di conduzione”), ancora,
prevedevano l'obbligo per la parte conduttrice “a far osservare, dai suoi
clienti e/o dipendenti, il regolamento interno dello stabile (…)”.
Per quello che riguarda il comportamento posteriore, inoltre, assume rilievo la condotta posta in essere dalle parti concretizzatasi nel non aver sollevato contestazioni alla cessione del contratto di locazione contestualmente alla cessione di azienda e, quindi, confermando che trattasi di locazione ad uso diverso per cui l'art. 36 L. 392/78 prevede il subentro automatico in caso, appunto, di contestuale cessione di azienda.
Infine, le parti si accordavano per la riduzione del canone di locazione attesa l'emergenza Covid 19, dando atto che l'immobile di che trattasi veniva concesso in locazione “per l'esercizio dell'attività ricettiva per case ed
appartamenti vacanze” (v. punto a) della premessa – all. 2 alla memoria di parte attrice).
La parte locatrice, dunque, era a conoscenza della natura imprenditoriale dell'attività esercitata nell'immobile locato e che l'uso fosse a fini commerciali.
9 10
Tutto, in conseguenza, induce a qualificare il contratto di locazione come ad uso diverso da abitativo.
Quanto alla durata contrattuale, il Tribunale ritiene di dover condividere quanto sostenuto dalla parte attrice in ordine all'inapplicabilità della durata 9+9 per i contratti di locazione aventi ad oggetto strutture ricettive alberghiere e paralberghiere, laddove, infatti, il
D.Lgs. 79/11 ha inteso distinguere nettamente tra dette strutture ricettive e quelle, invece, extralberghiere, tra cui rientrano le cd. case vacanze,
denominate più correttamente unità abitative ammobiliate ad uso turistico, espressamente qualificate come “case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti,
nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero” (v. art. 12 co. 5 del citato decreto legislativo).
Ne consegue che non essendo la casa vacanze un luogo adibito allo svolgimento di attività alberghiera, non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 27 co. 3 L. 392/78 quanto alla durata ultradiciottennale del rapporto locatizio.
In definitiva, acclarata la nullità della pattuizione contrattuale di cui all'art. 2 del contratto di locazione, per violazione della durata legale del contratto di locazione ad uso diverso e, dunque, avendo il contratto inter
partes durata esennale, ai sensi e per gli effetti dell'art. 27 comma 1° e comma 2° della L. n°392/1978, a decorrere dall'01.02.2017, vi è luogo per accertare una diversa data di scadenza contrattuale per avvenuta rinnovazione.
10 11
E' pacifico che è devoluto, al potere ufficioso del giudicante, di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, senza violare il principio di cui all'art. 112
c.p.c.: sul punto si vedano, tra le tante, Cass. n. 684/2010: “in tema di
locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta
rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a
quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto,
può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per
questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”; Cass. n. 7927/2004; Cass.
n.10030/1998: “in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di
locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione
della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la
reiezione della domanda, ne' configura una caso di extra o ultrapetizione la
rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché, come nel caso di specie, è la legge
a determinare termini e date. Infatti, la causa "petendi" dell'azione d licenza per
finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale,
che è onere del giudice accettare in base alla normativa (alternativamente
contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, a prescindere dalle indicazioni
(eventualmente erronee) delle parti” (v. Cass. n.12028/2000; Cass. n.
8223/1996; Cass. n. 5106/1999; Cass. n.443/1977).
In ogni modo, le parti attrici chiedevano in via subordinata la dichiarazione della cessazione del contratto de quo alla diversa data di scadenza del 31.01.2029.
In conseguenza, va dichiarata la cessazione del contratto de quo per la scadenza del 31.01.2029 e il termine del rilascio va fissato al 10.02.2029,
tenuto conto, ex art. 56 L. 392/78, delle condizioni del conduttore
11 12
comparate a quelle del locatore, oltre che delle ragioni del rilascio e del tempo trascorso dalla disdetta, nonché del lasso di tempo fino alla futura scadenza.
La condanna al rilascio è condizionata al pagamento, da parte dell'attore, dell'indennità di perdita di avviamento di cui all'art. 34 della L.
392/78: come detto l'art. 12 del D. Lgs. 197/2011 (codice del turismo)
qualifica gli esercizi di affittacamere come strutture ricettive extralberghiere e l'art. 34 della L. 392/78 riconosce 21 mensilità di perdita di avviamento alle sole attività alberghiere, pertanto, nel caso che ci occupa l'indennità dovuta è pari a 18 mensilità.
In proposito, va evidenziato che il conduttore può agire per ottenere il pagamento dell'indennità legata all'avviamento ancorché non abbia rilasciato l'immobile.
Ove al momento della decisione il rilascio non sia ancora avvenuto, il giudice adito può accogliere la richiesta di condanna avanzata dal conduttore ma dovrà condizionare tale condanna al verificarsi del rilascio
(V. Cass, Sez. III, 7 marzo 2017 n. 5603).
Le ulteriori domande di parte convenuta vanno, infine, rigettate in quanto generiche e, comunque, non provate.
Considerata la data di scadenza effettiva del rapporto contrattuale e le ragioni della decisione, le spese del giudizio vanno interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione,
eccezione disattesa e respinta, così provvede:
12 13
accoglie la domanda svolta dall'attore e, per l'effetto, dichiara cessato il contratto di locazione inter partes registrato il 26/01/2017', relativo all'immobile sito in Roma Via Frattina n. 128, int. 1, scala B, censito al
NCEU del Comune di Roma al Foglio 470, Particella 314, Subalterno 6, per la data del 31.01.2029;
condanna la Società convenuta al rilascio dell'immobile suindicato,
libero da persone e cose, in favore dell'attore e, letto l'art.56 legge n.392/78,
fissa per l'esecuzione la data del 10.02.2029 e subordina l'efficacia della condanna al rilascio al pagamento alla parte convenuta dell'indennità di perdita di avviamento di cui all'art. 34 della L. 392/78, pari a 18 mensilità;
rigetta le altre domande della parte convenuta;

dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti.
Roma, 09.04.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
13