M REPUBBLICA ITALIANA ORIGINALE 07 9 27 7 0 4 LA CO Oggetto SEZIONE TERZA CIVILE Rocage cazione Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Presidente R.G. N. 4853/02 Dott. Angelo GIULIANO Consigliere Dott. Roberto PREDEN 8946/02 15277 Consigliere Dott. Michele LO PIANO Cron. Consigliere Rep. 1876 Dott. Ennio MALZONE - Rel. Consigliere- Dott. Bruno DURANTE Ud.20/01/04 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: KUWAIT PETROLEUM ITALIA SPA, in persona del suo procuratore e legale rappresentante pro tempore avv. Leonardo Donelli Direttore Affari Legali e Societari, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO ER, che la difende, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

MONTE GRAPPA SRL;
- intimata 2004 °e sul 2° ricorso n 01/02/8946 proposto da: 102 MONTE GRAPPA SRL, con sede in Roma, in person a del -1- legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO D'ALESSIO, che la difende, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale

contro

KUWAIT PETROLEUM ITALIA SPA, in persona del suo procuratore e legale rappresentante pro tempore avv. Leonardo Donelli Direttore Affari Legali e Societari, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO ER, che la difende, giusta delega in atti;
controricorrente al ricorso incidentale avverso la sentenza n. 220/01 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione III Civile, emessa il 23/01/01 e depositata il 15/02/01 (R.G. 220/01); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/01/04 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;
udito l'Avvocato BI ER;
udito l'Avvocato Antonio D'ALESSIO; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La s.r.l. Monte Grappa, assumendo di avere locato un immobile in Roma alla s.p.a. WA EU, le intimava licenza per finita locazione, citandola contestualmente innanzi al pretore del luogo per la convalida. L'intimata si opponeva, sostenendo che il contratto, rinnovatosi il 20.1.1987 e soggetto alla legge sull'equo canone, sarebbe scaduto il 31.12 del 2004 о del 2001 in quanto la disdetta intimata il prescritte 26.10.1994 non rispecchiava le modalità dalla detta legge. Il pretore negava l'ordinanza di rilascio e, disposto il mutamento del rito, rigettava la domanda. Вдиний All'opposta conclusione perveniva la corte di appello di Roma, la quale, su gravame della locatrice, dichiarava cessato il rapporto con la data del 31.12.2001; condannava la conduttrice al rilascio dell'immobile locato;
fissava l'esecuzione per la data del 31.3.2002, motivando come segue. Il rapporto di locazione aveva formato oggetto di novazione perché era stato stipulato un altro contratto contestualmente alla transazione, con la quale era stata definita ogni questione concernente il precedente, e tale contratto aveva contenuto novativo "in più clausole, in specie quanto alla scadenza, prevista per il 31.2.1995, con cui veniva superata quella precedentemente pattuita"; la clausola n. 2 del nuovo contratto era nulla nella parte relativa all'esclusione della necessità della disdetta e valida per il resto;
la disdetta intimata nel 1994 era inefficace a norma dell'art. 29 L. 392/1978 per il 31.12.1995 in quanto non motivata, ma efficace per la data del 31.12.2001, esprimendo la volontà della parte di riottenere la disponibilità dell'immobile. La s.p.a. WA EU ha proposto ricorso per cassazione, affidandone l'accoglimento a tre motivi;
la s.r.l. Monte Grappa ha resistito con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale;
la s.r.l. Monte Grappa ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Вонний I ricorsi sono proposti contro la medesima 1. ed, a norma dell'art. 335 c.p.c., vanno sentenza riuniti.

2. Precede per ragioni di ordine logico l'esame del ricorso incidentale.

3. siCon il primo motivo di tale ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1230, 1231, 1232 ss. C.C. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., nonché vizi di motivazione;
in particolare, si sostiene che la corte di merito ha ritenuto che il contratto originario di locazione ha formato oggetto di 2 novazione perché non ha considerato che all'uopo non bastavano la variazione del canone e la modificazione del termine di scadenza, ma occorrevano altri elementi che nella specie difettavano (aliquid novi;
animus novandi;
causa novandi).

3.1 Il motivo non può essere accolto.

3.2 Se è, infatti, vero che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, non costituisce indice di novazione del contratto locativo la sola variazione della misura del canone e del termine di scadenza (ex plurimis Cass. 9.7.1998, n. 6680), è ancor vero che la corte di merito ha ritenuto che le parti, definita con transazione ogni questione relativa al precedente contratto, hanno dato vita ad uno nuovo, diversificato Bounnła in più clausole dal precedente, sulla base di accertamento di fatto inammissibilmente censurato sostenendo che il contenuto della transazione è più limitato, e, come è stato affermato da questa Corte (sentenza 12.11.1988, n. 6138) e Va qui ribadito, qualora le parti definiscano in via transattiva le questioni insorte ° insorgende in ordine ad un precedente contratto locativo e ne stipulino contestualmente un altro di contenuto differente, tale contratto deve ritenersi nuovo e svincolato dal precedente. 3 ی ا 4. Con il secondo motivo del ricorso incidentale si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1419, comma 2, 1421 C.C., 28, 29, 79 L. 392/1978, lamentandosi che la corte di merito abbia ritenuto che la clausola del nuovo contratto locativo, che fissa la durata della locazione in un termine diverso da quello di cui all'art. 27 L. 392/1978 (sei anni), non sia affetta da nullità totale, ma parziale ed abbia corrispondentemente fissato la scadenza di tale nuovo contratto al 31.12.1995 invece che al 31.12.1998. 4.1 Neppure questo motivo può essere accolto.

4.2 Vale in proposito considerare che incorre prevista dall'art. 79 L.sanzione di nullità nella Вонгчий 392/1978 la previsione di una durata inferiore a quella con automatica eterointegrazione del contrattolegale applicazione della ai sensi dell'art. 1419 C.C. ed durata legale ex art. 27, comma 4 anche se le parti hanno stabilito che l'invalidità di una sola clausola comporta il venire meno dell'intero contratto (Cass. 4.6.1991, n. 6308); è, invece, consentito alle parti convenire, come nella specie, una durata più lunga di quella legale in quanto l'art. 27 considera inderogabile la durata minima senza porre limiti а quella massima, sicché questa rimane ancorata al disposto dell'art. 1573 c.c. (trenta anni).

5. del ricorsoPassando, quindi, all'esame principale, va rilevato che con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli art. 28, 29, 79 L. 392/1978, 1596, 1597 C.C., 156 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, stesso codice;
la - si sostiene ha erroneamente corte di merito ritenuto che nel 1994 è stata intimata disdetta e del pari erroneamente ha affermato che la disdetta, che non vale per il 1995, vale per il 2001; in realtà, la spedita nel 1994 non contiene una vera lettera е propria disdetta, bensì una semplice richiesta di aumento del canone;
ove contenesse una disdetta, la stessa sarebbe nulla in quanto non indica la data né è possibile stabilirla in alcun modo;
incorre, peraltro, Вонгший nel vizio di extrapetizione il giudice che, intimataintimata disdetta per una data, la ritenga valida per una data successiva.

6. Con il secondo motivo del ricorso principale si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 277 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, stesso codice: in sostanza si deduce che siccome è stata intimata licenza per finita locazione per la data del 31.12.1995 o, subordinatamente, del 31.12.1998, la corte di merito non avrebbe potuto dichiarare cessata la locazione il 31.12.2001 ed avrebbe dovuto rigettare la domanda. 5 7. I motivi, che vanno esaminati congiuntamente connessione, non possono trovare per l'intima accoglimento.

8. Occorre, in primo luogo, rilevare che la corte di merito ha interpretato la lettera del 1994 nel senso che contiene una vera e propria disdetta e per censurarsi validamente questa conclusione interpretativa si sarebbe dovuto dedurre che sono stati violati precisi canoni ermeneutici ed indicare il modo in cui la violazione è avvenuta. Fermo, pertanto, che la disdetta vi è stata, si tratta di stabilire se la nullità sancita dall'art. 29 L. 392/1978 per la mancata specificazione dei motivi, non eccepita nel corso del giudizio di merito, possa esserlo in sede di legittimità. Вонглий Questa Corte ha avuto occasione di affermare che la nullità "de qua" è assoluta e può quindi essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse in qualsiasi stato e grado del giudizio in quanto, lungi dal porsi come esclusivo strumento di tutela del conduttore, è contemporaneamente volta alla tutela della stabilità delle locazioni non abitative nell'interesse generale dell'economia (Cass. 29.9.1997, n. 9545). Occorre, tuttavia, chiarire che in relazione alle finalità che persegue l'art. 29 L. 392/1978 la nullità 6 rende inidonea la disdetta a produrre gli effetti suoi propri per la prima scadenza, ma non le impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione. Ciò posto, va rilevato che la corte di merito si è uniformata alla giurisprudenza di questa Corte quando ha ritenuto che la disdetta intimata per il 1995 vale per il 2001; secondo tale giurisprudenza, dalla quale non vi è motivo di discostarsi, la disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione o la rinnovazione del contratto di locazione e non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicché, ove intimata per un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo (Cass. 20.2.1996, n. 1318; Cass. 19.12.1996, n. 11365). Вдигний Né può ritenersi che, avendo la società locatrice chiesto la convalida per il 1995 subordinatamente, per il 1998, la sentenza impugnata, che l'ha accordata per il 2001, è incorsa nel vizio di ultrapetizione;
ciò perché, ove accerti che per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza è posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita sfratto, il giudice può dichiarare la locazione о di cessazione del contratto per una data successiva senza con questo incorrere nel vizio di extra ○ 7 ultrapetizione (Cass. 10.5.1991, n. 5254; Cass. 4.7.1986, n. 4411). 9. È, infine, infondato il terzo motivo del ricorso principale, con il quale si censura la sentenza impugnata per avere posto la metà delle spese del doppio grado del giudizio а carico della società ancorché la stessa non possa considerarsiconduttrice, soccombente. Basta in proposito considerare che la domanda della società locatrice ha ricevuto accoglimento sia pure parziale. 10. I ricorsi sono, pertanto, rigettati;
si ravvisano giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma nella Camera di consiglio della terza sezione civile della Corte di Cassazione il 20.1.2004. Il Presidente Il Consigliere estensore Angels quilians Вчино диний IL CANCELLIERE C DEPOSITATO IN CANCELLERIA Oggi 26 APR. 2004 Innocenzo Battista IL CANCELLIERE C1 Innocenzo Battista 8