REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E D I NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
OB De Luca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 20542 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto: impugnazione delibera assemblea condominiale vertente
TRA
, C.F. , e , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentate e difese, giusta procura in atti, dall'avv. C.F._2
Massimo Manzi, presso il cui studio in Napoli al Centro Direzionale, Isola G8, hanno eletto domicilio;

- ATTRICI - CONTRO
in Controparte_1 persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore , Controparte_2
C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. P.IVA_1
Giandomenico Chivasso, presso il cui studio in Caserta al corso Giannone n. 86 ha eletto domicilio;

- CONVENUTO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 18 aprile 2025, nel corso del quale il difensore di parte attrice ha chiesto che fosse accolta la domanda attrice, dichiarando nulle e/o annullabili le delibere assembleari impugnate, con vittoria di spese, con attribuzione al difensore per averne fatto anticipo ed il difensore di parte convenuta ha chiesto il rigetto della domanda di controparte. Entrambi i difensori, poi, si sono riportati agli scritti difensivi depositati ed al contenuto delle rispettive note conclusionali.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. OB e comproprietarie unitamente alla sorella ed alla Parte_2 CP_3 madre degli appartamenti del fabbricato A, scala B, terzo piano, CP_4 interno 7 e del fabbricato A, scala A, secondo piano, interno 6, del condominio sito in alla , nonché di un settimo delle aree scoperte del CP_1 Controparte_1 medesimo condominio, fra le quali un piccolo appezzamento adibito a giardino, con l'atto introduttivo del presente giudizio hanno impugnato le delibere condominiali adottate nel corso dell'assemblea del 01.10.2021 relative:
- al capo 3), avente ad oggetto le “dimissioni e nomina amministratore”, di conferma nell'incarico all'unanimità dei sedici presenti su trentacinque rappresentanti 681,10 millesimi, dell'amministratrice ; Controparte_2
- al capo 4), avente ad oggetto “revoca delibera al punto 9 dell'assemblea del 22.10.2018” con adozione di delibera di revoca del precedente deliberato senza indicazione del quorum deliberativo;

- al capo 5), avente ad oggetto “autorizzazione alla nomina avv. Chivasso per controversia impugnativa del 22/10/2018”, con nomina all'unanimità del suddetto difensore per conto del nel giudizio di impugnativa di delibera assembleare ad istanza CP_1 di Parte_2
- al capo 7), avente ad oggetto “lavori alle facciate e ai frontini e/o delega alla COIT appalti per lo studio di fattibilità al 75%”, in relazione al quale si era deliberato di conferire mandato alla ditta per lo studio di fattibilità e di far eseguire i lavori ai frontini in modo privato;

- al capo 8), avente ad oggetto “richiesta del Dr. di un posto auto”, in Parte_3 relazione al quale si era deciso di far rifare le strisce al fine di determinare quanti posti auto utili vi fossero, rinviando ad una successiva assemblea la decisione sull'assegnazione temporanea dei posti auto;

2 - al capo 9), avente ad oggetto “pratica per taglio e sostituzione pini”, con cui si era deliberato, senza indicazione del quorum, di richiedere al comune di le CP_1 pratiche per la sistemazione o l'abbattimento dei pini.
Premesso di aver avviato il procedimento di mediazione obbligatoria, concluso con esito negativo in data 07.07.2022, hanno spiegato i seguenti motivi di opposizione:
- nullità della delibera di cui al capo 8) all'ordine del giorno giacché 1/7 delle aree esterne condominiali era di loro proprietà esclusiva e poiché la creazione di strisce di delimitazione degli spazi di parcheggio nell'area esterna dei fabbricati aveva comportato lesione dei diritti di proprietà privata delle condomine impugnanti;

- nullità della delibera adottata in relazione al punto 7) all'ordine del giorno giacché, se i frontalini vengono considerati beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, il in alcun modo poteva deliberare in relazione al loro rifacimento, se, CP_1 invece, venivano ritenuti di proprietà non poteva accollarsi il costo di CP_5 loro rifacimento sui singoli condomini in violazione degli artt. 1117, 1118, I comma, e
1123 c.c.;
- nullità della delibera adottata in relazione capo 3) all'ordine del giorno per mancata determinazione del compenso dovuto in favore dell'amministratore in violazione dell'art. 1129, XIV comma, c.c.;
- mancanza di allegazione al verbale assembleare delle deleghe rilasciate da condomini non presenti di persona a quelli presenti;

- nullità ed annullabilità delle delibere di cui ai capi 3), 4), 5), 7) e 9) all'ordine del giorno per violazione dell'art. 1136 c.c. in quanto le deliberazioni avrebbero dovuto essere approvate con le maggioranze di cui al secondo comma della citata norma e poiché all'assemblea erano presenti sedici condomini su trentacinque, ovvero meno della metà più uno del totale;

- nullità o annullabilità delle delibere adottate in relazione ai capi 4) e 9) all'ordine del giorno per mancata indicazione dei quorum deliberativi;

- in via gradata nullità o annullabilità della delibera adottata in relazione al punto 8) all'ordine del giorno per mancata corrispondenza fra quanto deliberato e l'oggetto del punto all'ordine del giorno.
Si è costituito il convenuto eccependo l'improcedibilità della domanda CP_1 per mancato rispetto del termine decadenziale per l'impugnazione ai sensi dell'art. 3 1137 c.c.. giacché l'istanza di mediazione, depositata in data 03.11.2021, non era stata altresì comunicata nel termine perentorio di cui all'art. 1137 c.c., nonché per mancata conclusione del procedimento di mediazione nel termine di cui all'art. 6 del d. lgs.
28/2010. Ha, poi, contestato nel merito i motivi di opposizione assumendo:
- quanto al punto 8) all'ordine del giorno, che in forza dell'art. 3 dell'atto per notaio del 29.11.1975, con il quale i germani avevano diviso i beni immobili Per_1 Pt_2 siti in alla , si era convenuto che le aree scoperte esterne CP_1 Controparte_1 ai fabbricati fossero comuni, con esclusione del solo corridoio antistante il deposito ubicato al piano terraneo ed attualmente adibito a box auto. Le aree esterne erano pertanto, condominiali, tant'è che della loro manutenzione e gestione si era occupato sempre il condominio. Ha aggiunto che le nuove strisce erano state rifatte in sostituzione di precedenti strisce delimitanti gli stalli di parcheggio, disciplinando la modalità d'uso di un bene comune;

- in ordine alla delibera di cui al capo 7) che i frontalini appartengono al , CP_1 in quanto elementi estetici e di arredo della facciata, per cui le relative spese devono essere divise tra tutti i condòmini, secondo i millesimi di proprietà, così come previsto dall'art. 1123 c.c. La delibera impugnata era perciò valida, giacché l'espressione “in modo privato” non doveva essere intesa quale disposizione di una spesa condominiale a carico dei singoli condomini in modo privato. Ha aggiunto che il deliberato non era mai stato posto in esecuzione;

- in ordine alla delibera di cui al capo 3) all'ordine del giorno che la misura del compenso da parte dell'amministratore deve aversi al momento della nuova nomina, non già in caso di rinnovo dell'incarico alle medesime condizioni economiche in precedenza pattuite, aggiungendo che il compenso dell'amministratore era stato individuato per relationem avuto riguardo alle poste contabili indicate nel consuntivo
2020 e nel preventivo 2021, oggetto di approvazione nella medesima assemblea condominiale;

- in ordine alle maggioranze con cui erano state approvate le delibere di cui ai capi 3),
4), 5), 7) e 9) all'ordine del giorno che erano stati rispettati i quorum costituitivi delle assemblee in seconda convocazione, così come quelli deliberativi di cui all'art. 1136, II comma, c.c. giacché, per quanto concerne il quorum costitutivo, trattandosi di seconda convocazione, i 16 condomini presenti ed intervenuti - titolari di 681,10 millesimi -
4 rappresentavano più di due terzi del valore dell'edificio e più di un terzo dei partecipanti al condominio (che sono 35), mentre in ordine al quorum deliberativo il numero dei presenti ed intervenuti e le relative quote millesimali soddisfano certamente il quorum previsto dal III comma dell'art. 1136 c.c., ma anche quello di cui al IV comma, tenuto conto che il voto dei 16 si era avuto all'unanimità dei presenti e che questi rappresentavano ben più della metà del valore dell'edificio (681,10 millesimi);
-in ordine al capo 4) all'ordine del giorno che le condomine opponenti non avevano interesse alla pronuncia, avendo richiesto l'annullamento della delibera che avevano richiesto fosse annullata con un precedente giudizio;

- in ordine al capo 5) e 9) all'ordine del giorno che l'amministratore ha facoltà di nominare il difensore del senza autorizzazione dell'assemblea e che CP_1 alcuna concreta determinazione circa l'abbattimento degli alberi e la modifica dei beni comuni era stata adottata;

- in relazione ai capi 4) e 9) all'ordine del giorno che la verbalizzazione era stata valida e dalla lettura del verbale si evinceva che le delibere erano state approvate all'unanimità dei presenti;

- in relazione al capo 8) che vi era congruità fra il punto posto all'ordine del giorno ed il successivo deliberato, adottato dopo lo sviluppo della discussione sul punto.
Instaurato il contraddittorio e rigettata la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva delle delibere impugnate, non espressamente reiterata nelle note di trattazione scritta che hanno preceduto l'udienza a trattazione scritta del 13/01/2023, la causa è stata istruita con concessione dei termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c.
e, ritenuta matura per la decisione, all'esito dell'udienza del 18 aprile 2025 è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c.
2. L'eccezione di improcedibilità della domanda è infondata e deve essere rigettata.
Stabilisce l'art. 1137 c.c. che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Nel caso di specie la domanda giudiziale è stata preceduta dal procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con verbale negativo del 07/07/2022, di meno di
5 trenta giorni antecedente la notifica dell'atto di citazione, effettuata consegnando l'atto all'ufficiale giudiziario per la notifica in data 01.08.2022.
Va rilevato che il convenuto si è tardivamente costituito in giudizio in CP_1 data 13/12/2022, tre giorni prima dell'udienza di prima comparizione e trattazione indicata in citazione, sicché è decaduto dalla facoltà di eccepire la decadenza dalla domanda, essendo l'eccezione di decadenza eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. civ., sent. n. 15131 del 28.11.2001; in termini Cass. civ., sent. n. 9667 del 17.06.2003; Cass. civ., sent. n. 8216 del 20.04.2005) ed occorrendo, quindi, che sia tempestivamente sollevata.
Risultando, pertanto, il tentativo di mediazione obbligatoria ritualmente esperito, indipendentemente dalla sua tempestiva attivazione, la domanda è procedibile, né un'eventuale tardiva instaurazione del procedimento di mediazione obbligatoria farebbe venire meno la condizione di procedibilità della domanda.
Va, inoltre, osservato che l'introduzione della procedura di mediazione determina non già la sospensione, bensì l'interruzione del termine per impugnare la delibera (cfr
Trib. Monza, sent. n. 65 del 12.01.2016 il quale evidenzia che la formulazione utilizzata dal legislatore nell'art. 5 d. lgs. n. 28/2010 – “impedisce la decadenza” - e l'individuazione di un nuovo termine di decorrenza in caso di fallimento della mediazione escludono di poter ritenere che la proposizione della domanda di mediazione abbia effetto sospensivo e non già interruttivo della prescrizione, non rinvenendosi alcun dato testuale da cui evincere che la mediazione determini la sola sospensione del termine per impugnare).
È solo dopo l'effettiva conclusione della procedura di mediazione, per la durata anche maggiore dell'art. 6 d. lgs. 28/2010 che abbia in concreto avuto, e dopo la formazione del verbale negativo della mediazione, che inizia a decorrere nuovamente, per intero, il termine di trenta giorni di cui all'art. 1137, II comma, c.c. (cfr Trib. Busto Arsizio, sent. n. 244 del 18.02.2022).
Stabilire che, dopo il decorso del termine di cui all'art. 6, ciascuna parte possa abbandonare la procedura di mediazione, avendo un obbligo di instaurazione del giudizio di merito, del resto, vanificherebbe l'auspicato effetto deflattivo del contenzioso.
6 Né, del resto, potrebbe farsi discendere una improcedibilità della domanda da una indebita protrazione del procedimento di mediazione che, nel caso in esame, è stata ascrivibile anche alle richieste di differimento di volta, in volta inoltrate dal convenuto. CP_1
3. Va premesso, quanto alla linea di demarcazione fra vizi di nullità e di annullamento delle delibere condominiali, che il criterio discretivo è stato posto nel 2005 dalle
Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr Cass. civ., SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005).
Più di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono tornate sul punto e, dichiarando di voler dare continuità alla decisione del 2005, hanno evidenziato che, in ambito condominiale, il legislatore ha optato per una disciplina giuridica improntata ad un “chiaro favore per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, che sono efficaci ed esecutive finché non vengono rimosse dal giudice”, tant'è che l'art. 1137 c.c., nel testo successivo alla novella di cui alla legge 220/2012, prevede, in caso di deliberazioni illegittime, di regola la loro annullabilità, non già la loro nullità (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021).
Ove la delibera adottata dall'assemblea, quanto al suo profilo contenutistico, sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è, di regola, annullabile. Parimenti sono annullabili le delibere adottate nel caso in cui siano state violate le regole legislative che disciplinano la convocazione assembleare e, quindi, la corretta formazione della volontà assembleare.
7 A ritenersi diversamente le delibere condominiali potrebbero essere caducate in ogni tempo, data l'inapplicabilità alle ipotesi di nullità del termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c., così determinandosi una situazione di incertezza nella gestione degli interessi collettivi.
Giacché, peraltro, la disciplina della nullità ha applicazione generale residuano spazi per la declaratoria della nullità delle delibere condominiali in ipotesi specifiche, ovvero nel caso di loro illiceità per violazione di norme inderogabili le quali, in ambito condominiale, sono l'art. 1138, IV comma, c.c. e l'art. 72 disp. att. c.c.
Più nel dettaglio, le delibere di approvazione delle spese condominiali, secondo il più recente orientamento, sono nulle nel caso in cui l'assemblea, con la maggioranza dei condomini, modifichi, con effetto per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la concreta ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi (cfr Cass. civ., SS.UU., sent. n.
9839 del 14.04.2021; in senso conforme Cass. civ., sent. n. 20888 del 18.07.2023; Cass. civ., ord. n. 2580 del 29.01.2024).
Ne consegue che i vizi dedotti integrano, tutti, vizi di annullamento delle delibere impugnate, con esclusione del vizio concernente la nomina dell'amministratore di condominio senza determinazione del suo compenso, in violazione della previsione di cui all'art. 1129, XIV comma, c.c., giacché tale omissione, per previsione testuale della norma richiamata, comporta un vizio di nullità della delibera impugnata e della delibera di cui al punto 8) all'ordine del giorno, in relazione alla quale è stata dedotta la sua incidenza su diritti di proprietà esclusiva delle condomine impugnanti, con deduzione di un vizio di nullità del deliberato,
4. Ciò detto, il primo motivo di opposizione è infondato e non merita accoglimento.
Occorre rimarcare che, dedotta l'incidenza di una delibera su porzioni immobiliari di proprietà esclusiva, il convenuto può eccepirne, in via riconvenzionale, CP_1 la natura comune, così come in concreto è avvenuto, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di singoli condomini, né munirsi di apposita delibera assembleare.
8 È stato infatti affermato dai giudici di legittimità che: “nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo
– in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario”
(cfr. Cass. civ., sent. n. 35794 del 22.11.2021).
L'amministratore, il quale è legittimato a resistere anche in mancanza di apposita delibera assembleare alle domande di impugnazione delle delibere condominiali (cfr.
Cass. civ., sent. n. 4183 del 16.02.2017 la quale ha affermato che: “in base al disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., l'amministratore del è legittimato ad agire in giudizio per CP_1
l'esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all'impugnazione della delibera stessa da parte del senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, CP_1 trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell'assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del (Cass. 15 maggio 1998 n. CP_1
4900; Cass. 20 aprile 2005 n. 8286)”), può, perciò, porre a base delle sue difese anche la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., il quale formerà oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137
c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini.
In conclusione, quando in un giudizio di opposizione a delibera condominiale, in cui la legittimazione passiva spetta all'amministratore, il condominio opponente assuma l'illegittimità della delibera giacché incidente su di un bene di proprietà esclusiva, la titolarità del bene “può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale ma privo di efficacia
9 di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli” (così Cass. civ., sent. n. 20612 del 31.08.2017).
Ciò detto, hanno assunto le condomine opponenti che l'atto di divisione per notaio del 29/11/1975, rep. 54550, racc. 5720 fra i sette originari comproprietari del Per_1 lotto edificatorio e degli immobili sullo stesso costruiti, nello stabilire che le aree esterne rimanessero comuni, eccettuata una piccola area esterna al deposito ubicato al piano terreno, e che il giardino dovesse rimanere comune, aveva attribuito loro la proprietà di un settimo delle aree esterne.
L'assunto è infondato in quanto, con l'art. 3 dell'atto di divisione summenzionato, lungi dall'attribuire diritti di proprietà esclusiva - con quote ideali o in natura - sui beni rimasti comuni, ci si limitò a stabilire che le aree scoperte ed anche l'area adibita a giardino rimanessero comuni.
Trattandosi del primo atto di cessione di immobili in proprietà esclusiva ai singoli condividenti, l'atto di divisione è da intendersi atto costitutivo del condominio, con conseguente diritto di pari uso di tutti i proprietari esclusivi degli immobili in condominio sui beni rimasti comuni, sicché le condomine opponenti non possono rivendicare diritti maggioritari sui beni comuni per il sol fatto di aver acquistato la proprietà degli immobili in condominio da uno degli originari condividenti.
Né tantomeno sono state allegate e provate pattuizioni discendenti da regolamenti condominiali aventi portata contrattuale, approvati da tutti i condomini ed a loro opponibili, in forza delle quali siano stati attribuiti alle attrici maggiori diritti di uso dei beni comuni rispetto agli altri condomini. In particolare, non è stata provata la natura contrattuale del regolamento prodotto dal convenuto. CP_1
In conclusione, l'atto di divisione, in quanto atto costitutivo del , ha CP_1 attribuito pari diritti sulle cose comuni a tutti i condividenti e, in seguito alla cessione delle unità immobiliari in condominio, a tutti i condomini successivi acquirenti, senza che le attrici possano rivendicare un diritto di comproprietà maggioritario sui beni comuni, in quanto la destinazione funzionale dei beni comuni - quali sono i cortili e le aree verdi, ai sensi dell'art. 1117 c.c. ed in difetto di previsione contraria - a servire tutti i gli immobili in proprietà esclusiva ha fatto sì che non già di comunione, bensì di comproprietà condominiale, non divisibile per quote ideali di comproprietà, debba
10 discorrersi, con pari diritti dei condomini sui beni comuni e con indivisibilità dei beni con funzione comune, ai sensi e con le eccezioni di cui all'art. 1119 c.c.
Alcuna nullità della delibera di cui al punto 8) all'ordine del giorno è, pertanto, ravvisabile per violazione dei diritti di proprietà esclusiva delle condomine impugnanti.
5. L'opposizione spiegata in relazione al capo 7) all'ordine del giorno è fondata e merita accoglimento.
Costituisce principio affermato quello secondo il quale “gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117
n. 3 cod. civ., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (così Cass. civ., sent. n. 568 del 19.01.2000).
Nella fattispecie il non ha contestato la natura comune dei frontalini, CP_1 peraltro assumendo che l'espressione, contenuta nella delibera assembleare, secondo cui i lavori ai frontalini dei singoli balconi sarebbero stati effettuati “in modo privato” non avrebbe comportato alcun accollo del relativo costo integralmente ai singoli condomini interessati.
Trattasi di interpretazione del deliberato la quale contrasta con la sua lettura testuale sicché, dovendo ritenersi i frontalini beni condominiali, le relative spese si sarebbero dovute ripartire in base al disposto dell'art. 1123 c.c. - dividendole secondo la caratura millesimale dei singoli immobili in condominio - con conseguente annullabilità della delibera in parola.
6. Anche il motivo di opposizione mosso in relazione al punto 3) all'ordine del giorno
è fondato e deve essere accolto.
Il contratto di amministrazione di condominio è un contratto tipico disciplinato dalle specifiche norme di legge che lo contemplano (cfr Cass. civ., sent. n. 7874 del
19.03.2021) e, solo per quanto non espressamente previsto, dalle norme sul mandato, in forza del disposto dell'art. 1129, XV comma, c.c., il quale richiama la disciplina normativa di tale ulteriore contratto tipico solo per quanto “non disciplinato dal presente articolo”.
11 Per espresse previsioni normative: “l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore” (art. 1129, X comma, c.c.);
“contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico,
l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”, (art. 1129, II comma, c.c.); “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta” (art. 1129, XIV comma, c.c.).
La nuova disciplina delineata dalla legge 220/2012 stabilisce pertanto una durata predeterminata dell'incarico professionale (un anno, prorogabile tacitamente di una sola annualità); determinate informazioni (che l'amministratore deve rendere al momento dell'incarico ricevuto ed, altresì, ogniqualvolta l'incarico sia espressamente rinnovato); la pattuizione espressa del compenso anche al momento del rinnovo dell'incarico professionale, prevista a pena di nullità, escludendosi, quindi, che possa aversi una ultrattività della pattuizione precedentemente raggiunta sui compensi, relativa ad un rapporto contrattuale che ha cessato di produrre effetti.
Dette previsioni normative vanno coordinate con il disposto di cui all'art. 1129, VIII comma, c.c. secondo cui “alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Il quadro normativo così delineato è pertanto chiaro nello stabilire che la proroga tacita nell'incarico, con percezione del compenso nella misura già espressamente pattuita al momento dell'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore, in difetto di espressa revoca o rinnovo intervenuti nelle more, possa aversi per un solo anno successivo alla scadenza del primo, nel corso del quale l'amministratore conserva pienezza di poteri gestori degli interessi della compagine condominiale.
Tale interpretazione del dettato normativo è coerente con la dimensione annuale della gestione condominiale, evincibile dall'art. 1135 c.c., letto in combinato disposto con
12 l'art. 66 disp. att. c.c., il quale stabilisce che l'assemblea debba essere convocata
“annualmente” per deliberare sulle materie di cui all'art. 1135 c.c., fra le quali la nomina dell'amministratore, prevedendo l'art. 1129, X comma, c.c. in caso di mancata riunione assembleare o di mancata deliberazione espressa, la proroga tacita per un solo anno nell'incarico.
Spirato tale termine di proroga tacita, viene a mancare tanto la conforme volontà del condominio a mantenere in vita il rapporto (residuando il solo interesse alla continuità dell'amministrazione), quanto l'essenziale passaggio assembleare sul compenso
(stabilito dall'art. 1129, XIV comma, c.c.) che, solo, legittima la valida instaurazione (o prosecuzione) del rapporto negoziale (cfr. Trib. Napoli, sent. n. 5114/2023 del
17.05.2023).
L'amministratore in prorogatio, infine, per espressa previsione di cui all'art. 1129, VIII comma, c.c., può compiere i soli atti strettamente necessari ed urgenti nell'interesse del condominio ma senza diritto ad ulteriori compensi, ovvero senza diritto alla percezione di alcun emolumento, eccettuato il rimborso delle anticipazioni sostenute, nulla prevedendo sul punto l'art. 1129 c.c. ed applicandosi, quindi, in forza del richiamo di cui all'art. 1129, XV comma, c.c., la previsione di cui all'art. 1720 c.c.
L'aggettivo “ulteriore” non si riferisce ai soli compensi straordinari per le attività urgenti perché, così interpretata, la norma “non avrebbe alcuna utilità pratica (stante la natura tendenzialmente omnicomprensiva del compenso che, dunque, già include siffatte attività. Cfr in tema sent Cass. Civ., n. 5014/2018 art. 1129, comma 14, c.c.), essa finirebbe - paradossalmente - per determinare un ingiustificato arricchimento dell'amministratore uscente, il quale si vedrebbe riconosciuto il medesimo compenso (astrattamente inclusivo del compimento di tutte le attività, ordinarie e straordinarie, connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compititi istituzionali e non solo di quelle urgenti) sebbene, per espressa limitazione di legge, non possa svolgere altre incombenze, se non quelle di cui al comma 8”
(cfr. Trib. Napoli, sent. n. 5114/2023 del 17.05.2023).
In conclusione, alla cessazione dall'incarico, per scadenza del termine annuale di proroga tacita dello stesso, l'amministratore non più in carica, in mancanza di pattuizione espressa che disponga diversamente, perde diritto alla percezione di compensi (giacché sarebbe necessario un nuovo accordo espresso sulla misura del compenso ed in forza dell'art. 1129, VIII comma, c.c.).
13 La giurisprudenza di legittimità ha poi precisato che: “agli effetti dell'art. 1129, comma
14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo” (Cass. 12927 del 22.04.2022).
Nella fattispecie, la delibera adottata dal deve intendersi, coerentemente CP_1 con il punto all'ordine del giorno, che indicava le dimissioni e nomina dell'amministratore, quale delibera di nomina dell'amministratore per un nuovo periodo annuale. Non recando, però, la stessa indicazione del compenso dell'amministratore, neppure per relationem - indicazione che avrebbe dovuto aversi anche in caso di rinnovo nell'incarico - la stessa è nulla per violazione dell'art. 1129,
XIV comma, c.c., non essendosi avuta specifica indicazione del compenso richiesto dall'amministratore per la sua attività.
Il vizio costitutivo del rapporto contrattuale non può essere sanato dalla successiva approvazione di un bilancio che indichi il compenso dell'amministratore né, nel caso di specie, il compenso avrebbe potuto essere determinato avuto riguardo agli importi indicati come dovuti quali compenso dell'amministratore nei bilanci approvati, non essendosi avuto alcun richiamo agli stessi nel corpo della delibera di nomina.
Deve perciò essere dichiarata la nullità della delibera adottata in relazione al punto 3) all'ordine del giorno.
7. Irrilevanti ai fini della decisione sono le doglianze, contenute nell'atto di citazione, concernenti l'omessa verifica delle deleghe conferite ai partecipanti alla riunione assembleare.
In difetto di norme particolari, infatti, i rapporti fra il condomino delegante ed il rappresentante intervenuto in assemblea sono retti dalle regole del mandato, sicché
l'unico legittimato a dolersi dell'operato del delegato è, per l'appunto, il condomino delegante (cfr Cass. civ., sent. n. 4531 del 27.03.2003; in senso conforme Cass. civ., sent.
n. 2218 del 30.01.2013, la quale stabilisce che solo il condomino falsamente rappresentato possa dolersi degli eventuali vizi della delega o della carenza del potere di rappresentanza).
14 Sebbene, inoltre, per esteriorizzare il rapporto di mandato e renderlo opponibile ai terzi l'art. 67, I comma, disp. att. c.c. preveda che le deleghe debbano essere rilasciate per iscritto, non vi è alcun obbligo, normativamente sancito, di allegarle al verbale di assemblea condominiale o al verbale assembleare comunicato ai condomini assenti.
Con il motivo di impugnativa, infatti, è stata lamentata l'omessa allegazione delle deleghe al verbale assembleare.
Né poteva essere accolta l'istanza ex art. 210 c.p.c. formulata in corso di causa dalle opponenti, costituendo principio affermato quello secondo cui la richiesta di ordine di esibizione in sede processuale non può essere accolto allorché l'istante avrebbe potuto di propria iniziativa acquisire la stessa documentazione (cfr Cass. civ., sent. n.
n. 149 del 10.01.2003; Cass. civ., sent. n. 19475 del 06.10.2005). Tale richiesta era altresì ininfluente ai fini dell'esame dell'impugnazione, essendo non già stata lamentata tout court la mancanza delle deleghe scritte quanto, piuttosto, la loro mancata esibizione ed allegazione contestualmente alla redazione del verbale di assemblea condominiale.
I vizi di conferimento delle deleghe, invece, in tanto avrebbero potuto essere fatti valere dalle attrici, in quanto la mancanza di valide deleghe avrebbe fatto venire meno i quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge.
Giacché alcun vizio di tal fatta è stato allegato dalle attrici, la mancata allegazione al verbale assembleare delle deleghe non può aver comportato alcuna invalidità delle delibere adottate.
8. Il motivo di opposizione inerente la mancanza dei quorum costitutivi e deliberativi in relazione ai punti all'ordine del giorno nn. 3), 4), 5), 7) e 9) non è stato reiterato nelle note conclusionali di parte attrice e, quindi, deve intendersi rinunciato.
Ad ogni modo lo stesso era infondato nel merito.
Anche dandosi per presupposto il carattere straordinario di tutte le delibere in commento, infatti, trattandosi di assemblea riunita in seconda convocazione, la stessa legittimamente si è costituita con la partecipazione di tanti condomini che rappresentino più di un terzo del valore millesimale del condominio ed un terzo dei partecipanti al condominio: quorum raggiunti con la partecipazione di sedici condomini su trentacinque per complessivi 681,10 millesimi.
15 Tutte le delibere, poi, sono state adottate all'unanimità dei presenti, sicché sono rispettati anche i quorum deliberativi di cui all'art. 1136, II comma, c.c. della maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.
Alcuna delibera doveva inoltre essere espressamente adottata in relazione al punto 5) all'ordine del giorno giacché, come già rammentato, rientra fra le attribuzioni dell'amministratore di condominio la nomina di un legale nei giudizi di impugnazione delle delibere condominiali e, comunque, alcuna legittimazione aveva la condomina ad impugnare detta delibera, giacché “nell'ipotesi di Parte_2 controversia tra e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a
CP_1 scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al in contrasto tra loro, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condomini,
CP_1 costituenti la maggioranza, sia rappresentato dall'amministratore, con la conseguenza che si considera nulla per impossibilità dell'oggetto la deliberazione dell'assemblea che, con riferimento ad un giudizio che veda, appunto, contrapposti il ed un singolo
CP_1 condomino, ponga anche a carico di quest'ultimo, pro quota, l'obbligo di contribuire alle spese sostenute dallo stesso per il compenso del difensore o del consulente tecnico di parte
CP_1 nominati in tale processo, trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo e neppure, perciò,
CP_1 trovando applicazione in tale ipotesi l'art. 1132 c.c. (Cass. Sez. 2, 23/01/2018, n. 1629; Cass.
Sez. 2, 18/06/2014, n. 13885; Cass. Sez. 2, 25/03/1970, n. 801)” (cfr Cass. civ., ord. n. 3192 del 02.02.2023).
Conseguentemente il in lite con il non ha legittimazione CP_1 CP_1 all'impugnativa delle delibere con le quali il assuma determinazioni in CP_1 ordine al giudizio incardinatosi (così Cass. civ., ord. n. 3192 del 02.02.2023, già menzionata, la cui massima così recita: “in ipotesi di deliberazione assembleare volta ad autorizzare l'esercizio di un'azione o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il
e un singolo condòmino, venendosi la compagine condominiale a scindere, di fronte CP_1 al particolare oggetto della lite, in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo condòmino a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l'annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione, allorché sia portatore unicamente di un interesse in conflitto con quello rimesso alla gestione collegiale”).
Ne consegue l'infondatezza del motivo di opposizione.
16 9. Parimenti infondato è il motivo di opposizione concernente l'impossibilità di individuare i quorum deliberativi inerenti le delibere di cui al capii 4) e 9) all'ordine del giorno.
Premesso, in relazione al punto 4) all'ordine del giorno, il difetto di interesse di Pt_2 all'impugnazione, essendosi revocata una delibera che la medesima
[...] condomina impugnante aveva chiesto, in altro giudizio, di annullare, si osserva che si ha salvezza degli effetti delle delibere assembleari assunte, seppur carenti di talune indicazioni, ove sia comunque possibile, anche per differenza, accertare se il quorum di valida costituzione dell'assemblea o quello di valida approvazione della delibera sia stato raggiunto.
“Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei 'quorum' prescritti dall'art.
1136 cod. civ., deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l'indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato
a favore” (cfr Cass. civ., sent. n. 6552 del 31.03.2015).
Non è, pertanto, “annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, 'nominatim', dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro
e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il 'quorum' richiesto dall'art.
1136 cod. civ.” (cfr Cass. civ., sent. n. 18192 del 10.08.2009; in termini Cass. civ., sent. n.
40827 del 20.12.2021).
L'omessa indicazione dei condomini assenti e dei relativi millesimi, infine, non inficia la validità della delibera assunta “giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo 'aliunde' della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte” (cfr
Cass. civ., sent. n. 24132 del 13.11.2009).
Nel caso in esame, la delibera di cui al punto 4) all'ordine del giorno risulta essere stata approvata dall'assemblea condominiale con la seguente formula “l'Assemblea stabilisce di revocare” mentre la delibera di cui al punto 9) all'ordine del giorno è stata
17 approvata con la seguente formula: “l'assemblea decide di chiedere” e “l'assemblea approva”.
Non essendovi indicazione di condomini astenuti o votanti contro, quindi, la delibera risulta essere stata votata in senso favorevole da parte di tutti i condomini intervenuti in assemblea, quindi con una maggioranza di 16 condomini su di un totale di 35 per un valore di 681,10 millesimi, indicati ad inizio del verbale, con indicazione nominativa, quali presenti personalmente o tramite delegato in assemblea. La lettura del verbale consente, quindi, di evincere il quorum deliberativo adottato.
Né, tantomeno, è stata in alcun modo contestata la veridicità di quanto riportato nel verbale di assemblea condominiale, assumendo che vi sarebbero stati condomini dissenzienti rispetto alla delibera assunta.
L'opposizione è, pertanto, sul punto infondata.
10. Infondato, infine, è il motivo di opposizione concernente l'annullabilità della delibera adottata in relazione al punto 8) all'ordine del giorno per mancata rispondenza fra lo stesso e la successiva delibera.
Invero, “affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno” (cfr. Cass. civ., sent. n. 13047 del 10.06.2014; in termini Cass. civ., sent. n. 3634 del 27.03.2000 secondo cui: “la disposizione dell'art. 1105, terzo comma, cod. civ. - applicabile anche in materia di condominio di edifici- la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea. L'accertamento della completezza o meno dell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale - nonché della pertinenza della deliberazione dell'assemblea al tema in discussione indicato nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione - è poi demandato all'apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato”).
Ciò detto, indicato come oggetto della discussione e deliberazione la richiesta di assegnazione di un posto auto da parte di un condominio, costituisce sviluppo prefigurabile della discussione la decisione assembleare di far rifare le strisce per il parcheggio, numerandole ed appurando quanti posti auto utili vi sono nelle aree comuni.
18 Il dedotto vizio di annullabilità della delibera non è pertanto fondato, mentre irrilevanti ai fini della decisione erano i capitoli dell'interrogatorio formale formulato, tendenti a dimostrare la mancanza di preesistenti strisce di parcheggio sui beni condominiali, trattandosi di circostanza non pertinente con il motivo di opposizione spiegato, rilevandosi che le attrici neppure hanno contestato il pregresso uso delle aree scoperte come zone di parcheggio di veicoli.
In conclusione, l'opposizione deve essere accolta limitatamente all'annullamento della delibera di cui al punto 7) all'ordine del giorno, nella parte in cui ha stabilito che i lavori ai frontali dovessero essere eseguiti e pagati privatamente a carico dei singoli condomini, ed alla declaratoria di nullità della delibera adottata in relazione al punto
3) all'ordine del giorno, per mancata determinazione del compenso dovuto in favore dell'amministratore nominato.
11. Essendo state proposte più domande di nullità o annullamento di singole delibere condominiali ed essendo le stesse state solo in parte accolte, le spese di lite devono essere compensate per quattro sesti, ponendone i restanti due sesti a carico del convenuto, con distrazione in favore dell'avv. Massimo Manzi che ne ha CP_1 fatto richiesta ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
I compensi si liquidano come da dispositivo in applicazione delle tariffe di cui al D.M.
55/14, aggiornate in forza del D.M. 147/22, riconoscendo come dovuti compensi in misura media per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, nonché di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, sullo scaglione di valore indeterminabile di bassa complessità (cfr. Cass. civ., sent. n. 9068 del 21.03.2022, secondo cui “nell'azione di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell'atto impugnato, e non sulla base dell'importo del contributo alle spese dovuto dall'attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell'istante e nei limiti della sua ragione di debito”, nonché tenendosi conto del fatto che non è noto il valore economico di tutte le delibere impugnate, fra cui quella di nomina dell'amministratore).
Si invita infine la Cancelleria ad eseguire le opportune verifiche al fine di stabilire se il contributo unificato versato, sulla base di un valore dichiarato della controversia non superiore ad € 26.000,00, debba essere integrato.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile iscritta al n. 20542/2022 R.G.A.C. pendente tra ed Parte_1 contro il sito in alla , in Parte_2 CP_1 CP_1 Controparte_1 persona dell'amministratore pro tempore , ogni altra domanda, Controparte_2 eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) accoglie in parte la domanda attrice e, per l'effetto, annulla la delibera adottata dall'assemblea condominiale del 01/10/2021 in relazione al punto 7) all'ordine del giorno, nella parte in cui stabilito che i lavori ai frontali dovessero essere eseguiti e pagati privatamente a carico dei singoli condomini, e dichiara nulla la delibera adottata in relazione al punto 3) all'ordine del giorno, per mancata determinazione del compenso dovuto in favore dell'amministratore nominato.;
b) compensa per quattro sesti le spese di lite, condannando il condominio sito in alla , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 Controparte_1 al pagamento, in favore di ed di due sesti delle spese Parte_1 Parte_2 del presente giudizio, che si liquidano, per l'intero, in misura pari ad € 264,00 per spese vive ed € 8.152,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del
15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge, con distrazione in favore dell'avv.
Massimo Manzi, che ne ha fatto richiesta ai sensi dell'art. 93 c.p.c.;
c) manda, a cura della Cancelleria, per la verifica dell'eventuale integrazione del contributo unificato versato da parte attrice.
Napoli, 26 maggio 2025.
Il giudice
(dott.ssa OB De Luca)
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