N. R.G. 14649/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Rita Chierici, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 14649/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. CARUSO Parte_1 C.F._1
CALOGERO e dell'Avv. GAMBELLA LORENZO
RICORRENTE contro
C.F. ) CP_1 P.IVA_1
RESISTENTE CONTUMACE

CONCLUSIONI
Parte ricorrente precisava le conclusioni all'udienza dell'08.05.2024, come da ricorso introduttivo:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale intestato, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: in via principale:
- accertato il grave inadempimento del promittente venditore, dichiarare la legittimità del recesso esercitato ex art. 1385 comma 2 c.c. dal promissario acquirente e, per l'effetto, lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita di immobile da costruire (Notaio di Bologna - Persona_1
Rep. 24403 Fasc. 15676; Registrato presso AE Bologna il 23/12/2019 n. 32331 serie 1T; trascritto il
24/12/2019) e del relativo Atto integrativo (Notaio di Bologna - Rep. 26531 Fasc. 17467; Persona_1
Registrato presso AE Bologna il 02/12/2021 n. 60450 serie 1T; trascritto il 02/12/2021) e,
pagina 1 di 5 conseguentemente, condannare al pagamento di Euro 160.000,00 in favore di CP_1 [...]
a titolo di pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata. Parte_1
Con vittoria di spese e competenze di lite. Con ogni riserva.”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., esponeva che: Parte_1
-in data 12/12/2019 aveva stipulato con la società in persona del legale CP_1
rappresentante pro-tempore, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in costruzione, sito in Bologna alla via Dell'Angelo Custode n. 15/17 (Notaio in Persona_1
Bologna- Rep. 24403 Fasc. 15676; registrato presso AE Bologna il 23/12/2019 n. 32331 serie 1T; trascritto il 24/12/2019) al prezzo complessivo di € 430.000,00, oltre a IVA nella misura di legge;

-la stipula del contratto definitivo di compravendita veniva fissata per la data del 31/01/2021;
- in sede di stipula del preliminare, il ricorrente versava un importo di € 80.000,00, a mezzo assegno bancario, in favore del costruttore-promittente venditore a titolo di caparra CP_1
confirmatoria ex art. 1385 c.c.;
- in data 19/11/2021 veniva stipulato un atto integrativo del contratto preliminare di compravendita dell'immobile da costruire (Atto integrativo a firma Notaio di Bologna - Rep. 26531 Persona_1
Fasc. 17467; registrato presso AE Bologna il 02/12/2021 n. 60450 serie 1T; trascritto il 02/12/2021), recante modifiche al contratto originario, ovvero la pattuizione del prezzo di compravendita in €
462.500,00, la previsione di una penale per il ritardo ex art. 1382 c.c., la proroga del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita al 28/02/2022;
- la società alla data suindicata, non consegnava l'immobile, perché ancora in fase di CP_1
costruzione;
- poiché il cantiere edile non era stato ultimato alla data concordata, e neppure successivamente (come risultava dalla relazione tecnica dell'Ing. prodotta sub doc. 7), con pec dell'11.09.2024 il Per_2
esercitava il proprio diritto di recesso dal contratto preliminare, sorto in forza della Parte_1
pattuizione ed erogazione della caparra confirmatoria ex art. 1385 comma 2 c.c..
Su tali premesse, parte ricorrente chiedeva accertarsi l'inadempimento della parte promittente venditrice e la conseguente legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita;
domandava, per l'effetto, la condanna della resistente al pagamento della somma complessiva di €
160.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
pagina 2 di 5 2. Incardinato il presente giudizio e fissata l'udienza di comparizione delle parti, la società CP_1
nonostante la regolarità della notifica del ricorso effettuata a mezzo pec in data 19.11.24, non si
[...] costituiva e, all'udienza del 18/02/2025, veniva dichiarata contumace.
La causa veniva istruita mediante produzione documentale.
Quindi, parte ricorrente precisava le conclusioni, come riportate in epigrafe, e all'udienza del
08/05/2025 la causa veniva trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies 3 comma c.p.c..
3. La domanda di parte attrice è fondata e deve essere accolta, per i seguenti motivi.
Preliminarmente, occorre richiamare i principi in materia di riparto dell'onere della prova, secondo cui spetta al creditore che agisce per la risoluzione, l'adempimento o il risarcimento del danno, dare la dimostrazione della sussistenza del titolo e della sua persistente validità, mentre il debitore convenuto è gravato della prova estintiva dell'altrui pretesa, costituita dall'avvenuto adempimento: "In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuta adempimento (...) Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (…), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (Cass. SS.UU
13533/2001, Cass civ. n. 1743/2007).
Incombe dunque senz'altro su parte istante la prova della titolarità del diritto fatto valere in giudizio, rientrando quest'ultima tra i fatti costitutivi della domanda proposta. Ebbene, nel caso di specie, dall'istruttoria è risultato documentalmente provato che la promittente venditrice e il promissario acquirente avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile (cfr. doc. 3) ed un successivo atto integrativo, indicando il prezzo della vendita in complessivi € 462.500,00 e il termine per la stipulazione del contratto definitivo alla data del 28/02/2022 (cfr. doc. 4). Negli atti le parti davano conto del fatto che il promissario acquirente aveva versato, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 80.000,00, a mezzo di assegno bancario Ubi n. 5029701030 – 03, con rilascio di quietanza di pagamento da parte della società promittente venditrice, sia nel contratto preliminare, sia nell'atto integrativo.
pagina 3 di 5 Risulta, altresì, dalle allegazioni del ricorrente, che la stipula del contratto definitivo non è mai avvenuta, giacché alla data del 28/02/2022, a tal fine stabilita, come prorogata con l'atto integrativo del contratto preliminare, l'immobile non era stato ancora edificato (cfr. relazione tecnica sub doc. 7).
Orbene, dagli atti e documenti di causa risulta pacifica l'imputabilità alla resistente contumace dell'inadempimento, costituito dalla mancata stipula del contratto definitivo, nel termine stabilito contrattualmente;
l'inadempimento deve ritenersi grave, essendo ampiamente decorso, alla data di deposito del ricorso, un periodo di oltre due anni e mezzo rispetto alla scadenza del termine previsto nel contratto, in assenza di alcuna ragione giustificativa della condotta della parte obbligata a portare a termine l'opera e a consegnarla al promissario acquirente dell'immobile.
La resistente non si è neppure costituita in giudizio, al fine di contestare la domanda di parte ricorrente.
A questo punto, è pacifico assumere che la mancata concretizzazione dell'impegno assunto nel contratto preliminare è unicamente imputabile alla condotta della società resistente.
Deve, quindi, dichiararsi la legittimità del recesso di parte ricorrente, esercitato con pec dell'11.09.2024
(doc. 6), e la sussistenza del suo diritto ad ottenere dal promittente venditore il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata.
E' noto che la caparra confirmatoria di cui all'articolo 1385 c.c. riveste la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, nell'ipotesi in cui la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge. In tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. In sostanza, con lo strumento della caparra confirmatoria, alle parti è data la possibilità di esercitare un diritto di recesso garantito da una liquidazione del danno stabilito in via anticipata e forfettaria;
quindi la parte interessata è sollevata dall'onere di provare l'ammontare effettivo del pregiudizio subito a causa dell'inadempimento dell'altra parte.
Con l'esercizio del diritto di recesso, il ricorrente ha dunque acquisito il diritto alla restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c.; diversamente, qualora la parte non inadempiente decida di non esercitare il diritto di recesso, ma chieda la risoluzione del contratto e il risarcimento integrale del danno, non potrà naturalmente incamerare la caparra, che avrà perso la sua funzione di limitare preventivamente la pretesa risarcitoria.
In conclusione, il contratto preliminare stipulato inter partes va dichiarato risolto, per effetto del legittimo esercizio, da parte del ricorrente, del diritto di recesso ex art. 1385 c.c..
La domanda va dunque accolta e parte resistente va condannata al pagamento, in favore del ricorrente, dell'importo di € 160.000,00, pari al doppio della caparra versata.
pagina 4 di 5 4. Le spese processuali seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e debbono essere liquidate, come in dispositivo, secondo i valori medi relativi ai parametri previsti nelle tabelle allegate al D.M. 55/2014, in relazione allo scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00, in cui è compreso il valore di causa, con la riduzione del 50 % dei compensi per le fasi istruttoria e decisoria, avuto riguardo all'attività processuale effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara la legittimità del recesso esercitato dal ricorrente e, per l'effetto, dichiara lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita inter partes del 12/12/2019 e dell'atto integrativo del
19/11/2021;
- condanna la società in persona del legale rappresentante pro-tempore, al CP_1 pagamento, in favore di della somma di € 160.000,00, pari al doppio della Parte_1
caparra confirmatoria versata dal ricorrente, oltre ad interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo;

- condanna la società in persona del legale rappresentante pro-tempore, alla CP_1
rifusione, in favore di delle spese di lite, che liquida in € 786,00 per esborsi ed Parte_1
€ 9.142,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e 15 % per spese generali.
Bologna, 25 maggio 2025

IL GIUDICE
Dott.ssa Rita CHIERICI
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