REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile
composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 180/2021 vertente
TRA
(P.IVA: in persona del Parte_1 P.IVA_1 titolare (C.F: , con l'avv. MARIA MOSCOGIURI. Parte_1 C.F._1
Appellante
E
Controparte_1
(C.F.: ), in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante pro tempore e Direttore Generale, con l'Avv. DEBORAH COTOGNO.
Appellato

OGGETTO: appello contro la sentenza n.13004/2020 resa in data 16.9.2020 dal Tribunale
Ordinario di Roma non notificata
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 12.02.2025 le parti hanno così concluso
Per l'appellante: 1) Si riporta integralmente ai motivi di impugnazione;
2) Impugna e contesta integralmente quanto dedotto e argomentato da nella comparsa di costituzione;
3) CP_1
Impugna e contesta la documentazione prodotta;
CHIEDE che la adita Corte trattenga la causa in decisione .
Per l'appellato: accoglimento delle conclusioni già rassegnate in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 1.- , titolare dell'omonima ditta individuale, ha proposto appello avverso Parte_1 la sentenza n. 13004/2020 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accertato e dichiarato che il contratto di locazione, stipulato in data 2/01/1989 ed avente effetti decorrenti a far tempo dal
1/01/1989, è scaduto in data 31/12/2006 in virtù di disdetta contrattuale ricevuta dal resistente in data 26/02/2004; ha accertato e dichiarato che la parte resistente, a far tempo dal 31/12/2006, è occupante sine titulo dell'immobile sito Via Giuseppe Stefanini, 73/79, contraddistinto CP_1 con il numero di matricola aziendale 908575, e, per l'effetto ha ordinato, per le ragioni di cui in motivazione, al Sig. , titolare della omonima ditta individuale, l'immediato Parte_1 rilascio dell'immobile sito in Via Giuseppe Stefanini, 73/79, contraddistinto con il CP_1 numero di matricola aziendale 908575, libero da persone e cose, in favore dell'
[...]
entro e non oltre la data del 31.12.2020; ha condannato, per le ragioni di cui CP_1 in motivazione, parte resistente al pagamento, in favore della parte ricorrente, della somma di
€. 153.938,21 (calcolata dal periodo che va dal 18/02/2009 al 28/02/2020) a titolo di corrispettivi dovuti quale indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per il godimento dell'immobile successivi alla intervenuta disdetta, oltre interessi di mora ed indennità di occupazione successivamente maturate, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;
ha condannato parte resistente alla refusione delle spese processuali in favore della parte ricorrente.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l'
[...]
ha convenuto in giudizio , in qualità di titolare della Controparte_1 Parte_1 omonima ditta individuale, avente sede in alla via Stefanini 75, chiedendo condannarsi CP_1 la medesima, previo accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per finita locazione nonché dell'occupazione sine titulo da parte della stessa a decorrere dalla data di scadenza contrattuale sino alla data odierna, al rilascio dell'immobile sito in alla Via CP_1
Giuseppe Stefanini, 73/79 ed al pagamento della somma di euro 225.704,26 (calcolata alla data del 28/02/2020) a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori dovuti ma non corrisposti sino al 31/12/2006 nonché di corrispettivi dovuti ex art. 1591 c.c. per il godimento dell'immobile successivi alla scadenza contrattuale, oltre interessi di mora ed indennità di occupazione successivamente maturate sino all'effettivo rilascio. Il tutto, con vittoria delle spese di lite, competenze ed onorari di giudizio.
A tal fine, ha esposto e premesso:
- di essere proprietaria dell'immobile ad uso commerciale sito in Via Giuseppe CP_1
Stefanini, 73/79, contraddistinto con il numero di matricola aziendale 908575;
- che il predetto immobile era stato concesso in locazione al Sig. – titolare Parte_1 dell'omonima ditta individuale – con contratto, regolarmente registrato, per uso panetteria, drogheria, alimentari avente effetti decorrenti a far tempo dal 1/01/1989;
- che tale contratto era stato disdettato dall' del Comune di con nota prot. n. CP_1 CP_1
1716 del 23/02/2004, regolarmente ricevuta dal conduttore, per la scadenza del 31/12/2006;
- che, a seguito di una verifica contabile, l' di aveva accertato il mancato CP_1 CP_1 pagamento di canoni ed oneri pregressi e corrispettivi successivi alla scadenza contrattuale e che, conseguentemente, aveva diffidato il Sig. al pagamento delle somme Parte_1 dovute con nota prot. n. 6404 del 4/02/2014;
- che la predetta diffida era stata in parte contestata dall'intimato e che l' di CP_1 CP_1 aveva tempestivamente riscontrato tale risposta richiedendo nuovamente il pagamento delle morosità pregresse nonché il rilascio dell'immobile occupato sine titulo dal Sig. a Pt_1 seguito della disdetta contrattuale;

- che, tuttavia, stante il mancato riscontro da parte dell'odierno resistente, l di CP_1 CP_1 era stata costretta ad incardinare nei confronti del Sig. un procedimento di convalida di Pt_1 sfratto per finita locazione (R.G.N. 84558/2015), giudizio nel quale si era costituito l'intimato, disconoscendo la firma apposta sull'avviso di ricevimento della disdetta contrattuale;

2 - che il Tribunale di Roma, con ordinanza del 3/03/2018, aveva ritenuto infondata l'eccezione del Sig. ; Pt_1
- che, medio tempore, l' del aveva inoltrato una ulteriore lettera di CP_1 CP_1 diffida prot. n. 66136 del 27/10/2016 con la quale aveva richiesto nuovamente all'odierno resistente il pagamento delle somme dovute ma non corrisposte;

- che, nel frattempo, era stata esperita una procedura di mediazione con esito negativo;

- che, ad oggi, nonostante la disdetta contrattuale e le diffide al pagamento delle morosità, il Sig. , nella qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, non aveva Parte_1 provveduto né a rilasciare l'immobile né a corrispondere le somme dovute all'odierna parte ricorrente.
Instauratosi il contraddittorio, si è costituita in giudizio la , Parte_1 contestando quanto ex adverso dedotto, instando per il rigetto per i seguenti motivi: 1) violazione del principio del legittimo affidamento, quale espressione delle clausole generali di correttezza e buona fede, da parte dell' di la quale ha manifestato nel corso CP_1 CP_1 degli anni una volontà contraddittoria, dapprima comunicando la disdetta del contratto di locazione e successivamente, trascorsi dieci anni, richiedendo il pagamento delle morosità maturate dall'odierna parte resistente senza però ribadire la volontà di non rinnovare il contratto;
2) concludenza del comportamento dell' di che, per oltre sedici anni CP_1 CP_1 aveva omesso di agire nei confronti del conduttore, che impone ritenere il contratto di locazione tacitamente rinnovato alla scadenza, anche ex art. 1597 c.c.; 3) prescrizione della pretesa al 18.2.2009 sul rilievo che la disdetta non sarebbe configurabile quale primo atto interruttivo e dovendosi invece prendere come riferimento la raccomandata a/r ricevuta dal ricorrente il 18/02/2014; 4) nullità e/o illegittimità degli incrementi superiori all'adeguamento ISTAT del canone di locazione;
5) illegittimità della domanda dell' di in quanto, CP_1 CP_1 in virtù della normativa di dismissione del patrimonio immobiliare introdotta con Legge n° 560/1993 che ricomprende l'immobile per cui è causa, l'odierno resistente avrebbe diritto alla prosecuzione del rapporto sino a quando o venga messo in condizione di esercitare in concreto l'opzione prelazione accordatagli sull'acquisto dell'immobile, o comunque la rifiuti con conseguente alienazione dell'immobile ad un terzo. In via riconvenzionale ha poi domandato, di accertare e dichiarare la violazione dell'art. 3 del contratto di locazione attinente all'adeguamento ISTAT dei canoni;
che le opere di manutenzione sostenute dal resistente per l'adeguamento degli impianti alle normative vigenti per un importo di €. 11.292,35 alla data del 03/03/2017 fossero spese straordinarie e, per l'effetto, dichiarata la compensazione per la parte relativa con i canoni di locazione non saldati;
rideterminazione del canone di locazione nella misura €. 590,00 mensili, ovvero ad altra minore o maggiore somma, essendo eccessiva quella applicata in considerazione della zona ove è ubicato l'immobile locato, con conseguente illegittimità delle somme richieste dalla parte ricorrente. Disposta l'acquisizione della documentazione prodotta, essendo la causa matura per la decisione, la stessa è stata trattenuta a sentenza, riservando la decisione alla deliberazione della camera di consiglio.”
A sostegno della decisione, il Tribunale, ha posto le seguenti considerazioni: “La domanda di accertamento e di condanna risulta meritevole di accoglimento. Com'è noto, colui intende rientrare nel possesso di un immobile illegittimamente detenuto da altri può esercitare l'azione personale di restituzione o l'azione di rivendicazione in base alla sussistenza di determinati requisiti. Invero, secondo il trend giurisprudenziale, ormai consolidato, inaugurato dalla sentenza n. 705 della S.C. di Cassazione del 14.1.2013 secondo cui: “La domanda con cui l'attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato la consegna della cosa e
3 la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto, non dà luogo ad un'azione personale di restituzione, e deve qualificarsi come azione di rivendicazione;
né può ritenersi che detta domanda sia qualificabile come di restituzione, in quanto tendente al risarcimento in forma specifica della situazione possessoria esistente in capo all'attore prima del verificarsi dell'abusiva occupazione, non potendo il rimedio ripristinatorio ex art. 2058 cod. civ. surrogare, al di fuori dei limiti in cui il possesso è tutelato dal nostro ordinamento, un'azione di spoglio ormai impraticabile” (v. conf. successive, Cass. Civ., Sezione Unite, sentenza n. 7305 del 28.3.2104; Cass- Civ., Sezione Seconda, sent. n.23121 del 12/11/2015; Cass. Civ., seconda sezione, n. 1210 del 18/01/2017 e, da ultimo, ord.,sezione seconda, n. 25052 del 10/10/2018 secondo cui: “L'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire un bene in precedenza volontariamente trasmesso dall'attore al convenuto, in forza di negozi giuridici (tra i quali la locazione, il comodato ed il deposito) che non presuppongono necessariamente nel "tradens" la qualità di proprietario;
da essa si distingue l'azione di rivendicazione, con la quale il proprietario chiede la condanna al rilascio
o alla consegna nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo, per il cui accoglimento è necessaria la "probatio diabolica" della titolarità del diritto di chi agisce”). Ciò premesso, si ritiene che, nella fattispecie, la parte ricorrente abbia esercitato un'azione personale di restituzione, avendo la stessa la finalità di ottenere la riconsegna del bene immobile di sua proprietà concesso in virtù di un negozio giuridico esistente fra le parti. Invero, come risulta dalla documentazione prodotta nel presente giudizio, l' di ha CP_1 CP_1 originariamente stipulato in data 2/01/1989 un contratto di locazione ad uso commerciale con la avente durata di sei anni, rinnovabile per ulteriori sei, con Parte_1 effetti decorrenti a far tempo dal 1/01/1989. Il contratto di locazione de quo è scaduto in data
31/12/2006, avendo il locatore regolarmente inoltrato comunicazione di disdetta a mezzo raccomandata a/r ricevuta dal conduttore in data 26/02/2004.
Non può ritenersi fondata, sul punto, l'eccezione sollevata dal resistente secondo cui il contratto deve intendersi come in realtà tacitamente rinnovato in considerazione del comportamento concludente posto in essere dall' di Invero, “ai fini della CP_1 CP_1 rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta
o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore” (Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n.
10963 del 06/05/2010).
Nel caso di specie, non può desumersi dal comportamento dell' di la sussistenza CP_1 CP_1 di una volontà da parte della stessa di voler negare qualsivoglia efficacia alla disdetta comunicata al conduttore ed, anzi, di voler rinnovare alla scadenza il contratto di locazione intercorso tra le parti. Invero, a seguito della disdetta, la ricorrente non solo ha inoltrato nel corso degli anni lettere di diffida volte ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori insoluti scaduti sino alla intervenuta scadenza del contratto nonché i corrispettivi dovuti a far tempo dal 31/12/2006 per il godimento illegittimo dell'immobile ma ha altresì instaurato un procedimento volto ad ottenere lo sfratto dell'odierno resistente per finita locazione.
Anche il fatto che l' di abbia poi continuato a richiedere l'adeguamento CP_1 CP_1 del canone di locazione non è dirimente. In tema di locazioni ad uso non abitativo, CP_2
4 inviata disdetta alla scadenza del contratto, la richiesta di adeguamento del canone ex art. 32, legge 27 luglio 1978, n. 392, formulata dal locatore in prossimità della scadenza, è pienamente compatibile con il perdurare dell'effetto di cessazione del rapporto, giacché diretta soltanto ad assicurare che tale aggiornamento sia compreso nella misura di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., per l'ipotesi in cui il conduttore non rilasci l'immobile, laddove occorre un nuovo accordo negoziale per il rinnovo del contratto. (Cfr. Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n.
10542 del 14/05/2014 e Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 11777 del 06/08/2002).
Essendo pertanto il contratto di locazione intercorso tra le parti cessato alla scadenza prevista per il 31/12/2006 ed essendo fatto pacifico, incontestato ed incontroverso tra le parti che la ditta individuale non abbia rilasciato l'immobile per cui è causa anche a Parte_1 seguito della intervenuta scadenza, se ne deduce che la situazione giuridica esistente alla data di proposizione della domanda è quella di un'occupazione sine titulo dell'alloggio di proprietà della ricorrente con conseguente diritto dell' del Comune di ad agire per il CP_1 CP_1 rilascio dell'immobile e per l'ottenimento degli importi dovuti a titolo di corrispettivi dovuti a titolo di canone di locazione ed oneri sino alla data di scadenza contrattuale (31/12/2006) nonché ex art. 1591 c.c. per tutto il periodo successivo sino all'attualità in cui il resistente ha mantenuto la disponibilità dell'immobile pur essendo ormai cessato il contratto di locazione intercorso tra le parti. Del resto, l'odierno resistente, costituendosi nel presente giudizio, non ha dato prova di aver corrisposto le somme dovute in favore dell' di CP_1 CP_1
Con riguardo al quantum debeatur, deve ritenersi fondata l'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta.
Invero, il primo atto interruttivo del decorso del termine prescrizionale è rappresentato dalla nota prot. n. 6404 del 4/02/2014, ricevuta dal resistente in data 18/02/2014, con la quale
l' Roma ha diffidato la ditta individuale al pagamento Controparte_1 Parte_1 dei corrispettivi arretrati a partire dall'anno 2001 sino al 2014. Poiché il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è soggetto, in base all'art. 1591 c.c., ad un duplice obbligo: quello (che sussiste sempre) di dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, che ha natura di debito di valuta ed è sottoposto al principio nominalistico, concretandosi in un debito determinato, sin dal momento della sua nascita, in una espressione monetaria, e quello (eventuale) di risarcire il maggior danno patito dal locatore, che, invece, non essendo fin dall'origine un debito di natura pecuniaria, ma traducendosi in un concreto e specifico ammontare monetario solo al momento della pronuncia giudiziale di liquidazione, importa che deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il mancato rilascio e la liquidazione del danno. Ne deriva che il credito deve dirsi estinto, tempo per tempo, al termine del quinquennio dalla data della sua insorgenza, ex art. 2948 n°3 c.c.; ciò posto, poiché la ricorrente non ha dimostrato di avere indirizzato alcun atto di diffida e messa in mora, al resistente, nel quinquennio antecedente la già nominata nota inviata il 4/02/2014 e ricevuta il
18/02/2014, va dichiarata l'estinzione per intervenuta prescrizione di tutti i crediti (per canoni, corrispettivi ed oneri accessori) maturati, dall'Azienda ricorrente, sino al mese di febbraio
2009. L'Ater ha, poi, aggiornato il canone ex art 3 del contratto, ossia in misura pari al 75% della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
E' altresì destituita di ogni fondamento l'eccezione di parte resistente secondo cui la domanda dell' di sarebbe comunque illegittima, nulla e inammissibile in quanto, in virtù CP_1 CP_1 della normativa di dismissione del patrimonio immobiliare introdotta con Legge n° 560/1993 che ricomprende l'immobile per cui è causa ovvero tenuto conto della Delibera A.T.E.R. n° 22
5 del 18/7/2008 di adozione del Disciplinare per la Amministrazione, Gestione, Cessione del patrimonio extra residenziale, l'odierno resistente avrebbe diritto alla prosecuzione del rapporto sino a quando o venga messo in condizione di esercitare in concreto l'opzione- prelazione accordatagli sull'acquisto dell'immobile, o comunque la rifiuti con conseguente alienazione dell'immobile ad un terzo. Preliminarmente, deve ritenersi non applicabile la legge n. 560 del 1993, richiamata da parte resistente, nel caso di specie in quanto la disciplina è applicabile alle unità immobiliari ad uso abitativo e non abitativo che siano però ricomprese in edifici destinati ad edilizia residenziale pubblica. Non vi è prova in atti che l'immobile per cui è causa rientri in tale categoria.
Con riguardo, poi, alla Delibera n° 22 del 2008 con cui è stato adottato il disciplinare per la
Amministrazione, Gestione, Cessione del patrimonio extra residenziale di cui fa espresso richiamo, in alternativa, la ditta individuale , deve osservarsi come la stessa Parte_1 specifichi di doversi applicare esclusivamente nei confronti dei conduttori degli immobili inseriti nel piano di vendita di cui al comma 2 dell'art. 15. L'odierna resistente asserisce che
l'unità immobiliare oggetto del contratto di locazione rientri in tale piano di vendita ma non deposita alcuna documentazione a riprova di ciò.
IV. Non può trovare accoglimento, invece, la domanda riconvenzionale di parte resistente volta ad ottenere la compensazione di quanto preteso dalla ricorrente con la somma di €. 11.292,35 impiegata dalla IT individuale per la realizzazione di opere di Parte_1 manutenzione finalizzate all'adeguamento degli impianti alle normative vigenti. Invero, non vi è prova in atti che parte resistente abbia preventivamente richiesto l'autorizzazione all' di per la realizzazione di tali opere di manutenzione né che la stessa abbia CP_1 CP_1 ricevuto il consenso da parte dell'azienda stessa. Né, infine, la resistente ha provato che
l'immobile locato si trovasse in una condizione tale da richiedere l'intervento manutentivo. L'ultima domanda subordinata è infondata oltre che inammissibile, poiché la parte ha valutato ed accettato se l'offerta fosse congrua o meno sul piano economico. Alla sentenza de qua agitur ed a siffatte valutazioni consegue la condanna dell'occupante di fatto alla restituzione dell'immobile con sede in Via Giuseppe Stefanini, 73/79, CP_1 contraddistinto con il numero di matricola aziendale 908575, libero di persone e sgombro di cose, entro e non oltre la data del 20.09.2020 nonché al versamento della somma complessiva pari ad €. 153.938,21 (calcolata dal periodo che va dal 18/02/2009 al 28/02/2020) a titolo di corrispettivi dovuti quale indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per il godimento dell'immobile successivi alla intervenuta disdetta, oltre interessi di mora ed indennità di occupazione successivamente maturate sino all'effettivo rilascio. V. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota spesa, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di minimi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum) nonché la non considerazione della fase istruttoria/trattazione che non si è tenuta.
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale
6 provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo.”
3.- La IT LE ha proposto undici motivi di appello per i motivi di Parte_1 seguito enunciati.
4.- L di costituitasi ritualmente in giudizio, ha chiesto rigettarsi l'appello con CP_1 CP_1 vittoria di spese e compensi di giudizio.
Le parti hanno manifestato l'interesse alla decisione.

5- Passando alla disamina dei motivi di impugnazione rubricati, l'appellante deduce:
I. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DEGLI ARTT.
24 E 111 COST. VIOLAZIONE DEL DIRITTO AL CONTRADDITTORIO. VIOLAZIONE DI LEGGE CON RIFERIMENTO ALL'ART. 418 CPC E 83, COMMA 7, LETT. H), DEL
D.L. 17 MARZO 2020, N. 18. L'appellante lamenta la nullità ed illegittimità della sentenza di primo grado in quanto sarebbe stata resa in assenza della convenuta. Il Tribunale avrebbe pronunciato sentenza “esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente”. L'appellante allega che con ordinanza del 22/7/2020 il medesimo Giudice aveva disposto la trattazione scritta dell'udienza del 16/9/2020 tanto che la stessa parte redigeva note di trattazione scritta e non si presentava all'udienza, controparte invece avrebbe partecipato all'udienza in presenza procedendo alla discussione orale. Lamenta, pertanto, la lesione al diritto di difesa assumendo di essere stata pretermessa dal contraddittorio. Deduce, inoltre, che il giudice di primo grado avrebbe omesso di provvedere alla richiesta di spostamento dell'udienza di comparizione delle parti ex art. 418
c.p.c..
II. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE E FALSA
APPLICAZIONE DI NORME DI DIRITTO E PIÙ IN PARTICOLARE DELL'ART. 189 CPC E C.P.C. IN RELAZIONE ALL'ART. 429 CPC VIOLAZIONE DEI DIRITTI CP_3
DELLA DIFESA EX ARTT. 24 E 111 COST.
Censura la sentenza impugnata perché resa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.. L'appellante sostiene che l'art.281 sexies sia una disposizione riguardante la fase decisoria nel giudizio ordinario e non nel rito lavoro-locatizio.
III. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DELL'ART. 276, 281 BIS, 281 SEXIES CPC IN RELAZIONE ALL'ART. 111 COST. VIOLAZIONE DEI DIRITTI DELLA DIFESA EX ART. 24 COST.
Dalla lettura della sentenza impugnata il giudice affermerebbe “Causa trattenuta a sentenza, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 22/7/2020 e discussione”. L'appellante chiarisce che l'udienza del 22/7/2020 era la prima udienza seguita da un rinvio per la discussione al 16/9/2020. Al riguardo sostiene che il Giudice avesse già espresso le sue determinazioni in merito alla domanda prima del rinvio e della discussione e in violazione al medesimo art. 281 sexies che prevede la contestualità della pronuncia e della pubblicazione della sentenza.
I primi tre motivi di appello, in quanto strettamente connessi tra loro, possono essere esaminati congiuntamente e sono tutti infondati per le ragioni che seguono.
7 E' necessario fare, in primo luogo, riferimento al precetto normativo ratione temporis vigente
- introdotto ai fini di contrastare la situazione emergenziale causata dal Covid - che consentiva al giudice di disporre l'udienza in trattazione scritta mediante lo scambio di note scritte tra le parti da effettuarsi con il deposito telematico nel fascicolo di causa (v. art.83, comma 7, lettera h D.L.n.18/2020, convertito con modificazioni in legge 24 aprile 2020 n. 37 «Nuove misure urgenti per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenerne gli effetti in materia di giustizia civile, penale, tributaria e militare»). Secondo la legge citata, i capi degli uffici giudiziari potevano, tra l'altro, adottare una serie di misure al fine di contenere gli effetti della pandemia, tra cui (in base al comma 7, lettera h) disporre «lo svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti mediante lo scambio e il deposito in telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni, e la successiva adozione fuori udienza del provvedimento del giudice».
La Corte di Cassazione ha chiarito che l'udienza in concreto svolta mediante il deposito di note scritte (cioè quella di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.) certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti. Non era affatto prevista, secondo la disposizione emergenziale applicabile ratione temporis la possibilità per le parti, di fronte al provvedimento del giudice di individuazione delle modalità di svolgimento dell'udienza in forma scritta, di pretenderne lo svolgimento nelle forme ordinarie o comunque in altre forme, per qualsiasi ragione ed anche eventualmente in ragione del particolare oggetto della controversia. Neanche può ritenersi che il giudice avesse uno specifico obbligo di motivazione ulteriore ad esplicazione delle ragioni per cui avesse disposto lo svolgimento dell'udienza nelle forme previste dalla legge, senza dar seguito alle contrarie istanze di parte, che andasse al di là del richiamo del provvedimento del capo dell'ufficio che espressamente tali forme di svolgimento dell'udienza autorizzava, sulla base della corrispondente previsione della normativa emergenziale. Al riguardo la Suprema Corte ha enunciato il seguente principio:
«l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune per il deposito di note scritte, in linea generale (e salve le eccezioni normativamente previste), deve ritenersi una forma adeguata a garantire il contraddittorio in tutti i casi in cui sia per legge consentita la trattazione della causa in forma scritta e non sia invece imposta la discussione in forma orale (o addirittura in presenza), anche, quindi, in relazione alla fase decisoria del giudizio di merito, senza che possa ammettersi in proposito una valutazione casistica fondata sull'oggetto, sulla rilevanza e sull'eventuale complessità della controversia, che determinerebbe una intollerabile incertezza in ordine alla validità dei provvedimenti decisori, non fondata sull'applicazione di precisi schemi procedurali fissi, ma sulla base di valutazioni legate a valori mutevoli, opinabili e controvertibili;
di conseguenza, nel periodo di emergenza pandemica, nella vigenza dell'art.
83, comma 7, lettera h, del decreto-legge 17 marzo 2020 n. 18, convertito con modificazioni in legge 24 aprile 2020 n. 37, deve ritenersi legittimo lo svolgimento dell'udienza di discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. in forma scritta, mediante l'assegnazione alle parti di un termine unico e comune anteriore alla data dell'udienza per il deposito di note scritte» (Cassazione Civile, n.37137/2022)
Nella fattispecie risulta dagli atti di causa del giudizio di primo grado che l'udienza del
22.7.2020 si era tenuta secondo la modalità della trattazione scritta mediante lo scambio di note scritte depositate in via telematica, ai sensi dell'art.83, co.7, lettera H del D.L.n°18/2020 conv. in Legge n.27 del 2020.
La parte appellante, nelle Note di trattazione scritta depositate nel fascicolo telematico, letteralmente: 1) Si riporta alle deduzioni, eccezioni, richieste e produzioni ampiamente
8 illustrate nella memoria di costituzione tempestivamente depositata in atti;
2) Insiste nell'accoglimento delle ampie deduzioni eccezioni richieste e domande articolate in tale memoria, con particolare riferimento allo spostamento dell'udienza ex art. 418 bis cpc a seguito della domanda riconvenzionale spiegata”.
All'esito dell'udienza il giudice emetteva il seguente provvedimento:
“verificata la corretta instaurazione del contraddittorio;
letti ed esaminati gli atti, i documenti, i verbali e le note scritte

P.Q.M.

disposta l'acquisizione della documentazione prodotta;
fissa per la discussione l'udienza con trattazione scritta del 16.9.2020 con termine per note scritte sino al 15 settembre”.
La parte appellante, pertanto, avendone ricevuto comunicazione da parte della Cancelleria era nelle condizioni di poter esercitare pienamente il suo diritto di difesa e di formulare le sue conclusioni, tanto è vero che la stessa ha depositato, nei termini assegnati dal giudice, le note di trattazione scritta per l'udienza di discussione del 16.9.2020. E' opportuno rilevare, tuttavia, che la stessa parte appellante nelle Note scritte depositate si è riportata genericamente agli atti (memoria di costituzione) formulando, in buona sostanza, le stesse richieste di cui all'udienza precedente del 22.7.2020 senza tuttavia rassegnare le conclusioni.
Nel verbale d'udienza del 16.9.2020, atto che precede il provvedimento camerale (sentenza) pronunciato ex artt. 281 sexies c.p.c. e 429 c.p.c., si dà atto della presenza dell'appellante
[...]
: “Oggi 16 settembre 2020, all'udienza con note scritte, innanzi al Giudice Unico, Pt_1 dott.ssa Maria Flora Febbraro, è comparso Per l'avv. Controparte_1
FUSCO FLAVIA Per l'avv. MOSCOGIURI MARIA Lette le note e Parte_1 considerato che tale è l'udienza ex art. 418 c.p.c. Il Giudice Unico Trattiene la causa in decisione ed all'esito provvede alla lettura del dispositivo di sentenza e della motivazione”. La sentenza impugnata -pronunciata ai sensi degli artt. 281 sexies e 429 c.p.c. e dell'art.83 d.l.
n.18 del 2020 conv. in legge n.27 del 2020- indica correttamente le (uniche) conclusioni rassegnate dalla parte a tal fine.
La doglianza dell'appellante deve, pertanto, ritenersi infondata in rito con la conseguente reiezione dei motivi di appello.
IV. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DI NORME DI DIRITTO E PIÙ IN PARTICOLARE DELL'ART. 1597 COMMA 1 C.C., IN RELAZIONE ALL'ART. 28 LEGGE 392/78. RINNOVAZIONE
TACITA DEL CONTRATTO. VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DELL'AFFIDAMENTO. La parte assume la violazione del principio dell'affidamento e tale lesione deriverebbe dall'assunzione da parte della P.A. di un comportamento non corretto e in contrasto con i dettami della buona fede. La P.A. infatti avrebbe notificato atto di citazione per il rilascio dell'immobile in data 21/11/2005 decorsi ben nove anni dalla scadenza del contratto
(31/12/2006) e solo in data 18/2/2014, decorsi 10 anni dalla disdetta, avrebbe inviato una prima richiesta di pagamento.
Il motivo è infondato e non può essere accolto
Si deve prendere in considerazione la formale disdetta della locatrice ricevuta dal CP_1 conduttore in data 18.2.2014 con la quale veniva comunicata la cessazione del contratto di locazione a far data dal 31.12.2006.
Contestualmente chiedeva al conduttore il pagamento dei corrispettivi dovuti per la CP_1 locazione non corrisposti dal 2001 sino al mese di gennaio del 2014 per l'importo complessivo di €.172.565,74.
9 A tale richiesta il conduttore , titolare della omonima ditta individuale, non ha Parte_1 fatto seguito con l'adempimento delle proprie obbligazioni né ha dato prova di aver effettuato il pagamento degli importi dovuti, oltre che degli importi successivi maturati, limitandosi di fatto ad invocare un presunto, quanto improbabile, affidamento nei confronti di secondo CP_1 cui il rapporto locatizio avrebbe dovuto ritenersi tacitamente rinnovato stante la mancata attivazione del procedimento di rilascio dell'immobile invocando anche la prescrizione degli importi dovuti in conseguenza della morosità maturata alla data del 18.2.2004.
Detta interpretazione deve ritenersi del tutto infondata come si ricava anche dalla lettura dell'art. 9, punto 2 del disciplinare Ater che letteralmente recita: “qualora il conduttore ne faccia richiesta, il contratto può essere rinnovato, previa definizione di tutte le pendenze, ad ogni titolo, in corso”. Nella fattispecie l'appellante non ha dato prova dell'adempimento contrattuale e non ha dato prova del pagamento delle somme dovute in favore di . CP_1
La Corte di Cassazione, inoltre, ha precisato che la stipula o la rinnovazione tacita d'un contratto di locazione "non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto" (v. Cassazione Civile, sentenza n.29313/2017;
Cassazione Civile, Sentenza n. 22234/2014).
Nella fattispecie risulta palese come del comune di non abbia mai espresso la CP_1 CP_1 volontà di rinnovare nei confronti di il contratto di locazione cessato alla data Parte_1 del 31.12.2006 per il quale aveva inviato formale e tempestiva disdetta con la contestuale richiesta di pagamento degli importi insoluti.
Giova precisare che, l'inadempimento del conduttore, grave continuato ed ininterrotto nel tempo, all'obbligo di corrispondere i corrispettivi per la locazione maturati sino alla data di cessazione del contratto del 31.12.2006 oltre che delle successive indennità dovute in relazione all'occupazione senza titolo dell'immobile di via Giuseppe Stefanini n.73/79 impedivano ad di procedere ad una qualsivoglia sanatoria di sorta e di considerare tacitamente espressa la CP_1 volontà di rinnovare un contratto di locazione che doveva ritenersi cessato a tutti gli effetti di legge nei confronti del conduttore.
V. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DELL'ART.
34 COMMA 3, E 69, COMMA 8, DELLA LEGGE N. 392 DEL 1978 IN RELAZIONE
ALL'ART. 1219 C.C. E 1591 C.C. Il Giudice avrebbe trascurato il disposto di cui all'art. 34 comma 3 e 69, comma 8 della legge n. 392 del 1978.
Sostiene la parte che in mancanza di messa in mora, di azione per rilascio e di pagamento dell'indennità di perdita dell'avviamento, all' non sarebbe dovuta alcuna somma. CP_1
Il motivo è infondato e non può essere accolto.
Anche a voler prescindere dalla sua mancata esatta corrispondenza con le istanze formulate nel giudizio di primo grado e dunque dalla configurabilità quale domanda nuova il cui divieto è sancito dall'art. 345 c.p.c., il motivo di appello è comunque infondato nel merito per le ragioni che seguono.
In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, la Suprema Corte ha ritenuto che il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile,
10 in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., al pagamento del corrispettivo rapportato al canone legalmente dovuto, sostituendosi tale importo, anche in tale fase di ultrattività del rapporto, a quello contrattuale eventualmente convenuto in contrasto con la legge (Cassazione Civile, n.22924/2012). Nella fattispecie, l'appellante non ha dato prova di aver mai provveduto al pagamento dei corrispettivi richiesti da in virtù del contratto di locazione commerciale né ha dato prova CP_1 di aver provveduto al pagamento anche e seguito delle formali richieste di pagamento ricevute dal locatore nel corso del tempo delle quale vi è ampio riscontro probatorio.
Il motivo di appello è, pertanto, infondato
VI. NULLITÀ ED ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DI NORME DI DIRITTO E PIÙ IN PARTICOLARE DELL'ART. 2948 C.C. IN RELAZIONE ALL'ART. 1576 E SEGG. C.C. PRESCRIZIONE DEI CANONI DI
LOCAZIONE. VIOLAZIONE DECRETO LEGGE 633/72 IN RELAZIONE ALL'APPLICAZIONE IVA SU INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE. PRESCRIZIONE INDENNITÀ OCCUPAZIONE. ERRATA E ILLEGITTIMA QUANTIFICAZIONE.
DECORRENZA DELL'INDENNITA' RISARCITORIA DALLA MESSA IN MORA EX ART. 1219 C.C.
Il Giudice di prime cure nel dichiarare l'estinzione di parte dei canoni in virtù della prescrizione ex art. 2948 cc non avrebbe tenuto conto che dalla raccomandata del 4/2/2014 all'introduzione del presente giudizio erano nuovamente decorsi cinque anni;
pertanto, i canoni richiesti per il predetto giudizio si sarebbero nuovamente prescritti. Il rilievo non ha pregio, in considerazione dell'ulteriore lettera di diffida del 27.10.2016, prot. N. 66163 inviata dall' . CP_1
La Cassazione ha inoltre precisato che, in caso di occupazione consentita dal locatore, non vale ad escludere che il conduttore sia comunque in mora nell'adempimento dell'obbligo contrattuale di restituire il bene locatogli (nella fattispecie la locatrice aveva comunicato formale disdetta del contratto di locazione al conduttore e, successivamente, aveva chiesto il pagamento delle somme dovute a mezzo delle raccomandate prodotte in atti) e, quindi, ad impedire l'operatività della previsione dell'art. 1591 c.c.. Ai fini della quantificazione della c.d. indennità di occupazione è noto che tale indennità ha natura risarcitoria (lo indica la stessa rubrica dell'art. 1591 c.c. e lo si desume chiaramente dalla circostanza che la salvezza dell'obbligo di risarcire il "maggior danno" non può che presupporre un'identica natura risarcitoria nell'obbligo di "dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna") e che -con la disposizione in esame- il legislatore ha inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto (cfr. Cass. n. 9488/2007), con salvezza della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno. (v. Cassazione
Civile, n.15899/2014).
Non coglie, altresì, nel segno la censura circa l'applicazione dell'iva sulle fatture atteso che la specifica voce di imposta non risulta riportata nella relativa documentazione prodotta da CP_1
(non contestata dal conduttore).
Infine, la dedotta violazione dell'art. 1219 c.c. è infondata in quanto, trattandosi di responsabilità contrattuale, il debitore è obbligato quale diretta conseguenza dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1218 c.c., non occorrendo, al riguardo alcuna costituzione in mora.
VII. NULLITÀ E ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE E FALSA
INTERPRETAZIONE DEGLI ARTT. 2697 C.C., 112, 115, 116 E 132 CPC. VIOLAZIONE
ART. 23 COST, ART 112 CPC. MANCATA ALLEGAZIONE E PROVA DEL DANNO
11 PATRIMONIALE SUBITO DA ATER. ILLEGITTiMA EQUIPARAZIONE AL CANONE
DI LOCAZIONE. Censura la decisione del Giudice di accogliere la domanda risarcitoria dell'Ater. La parte assume che l' si sia disinteressata dell'immobile per 11 anni e che ragionevolmente CP_1 non possa ipotizzarsi la sussistenza, in questo caso, di un ragionevole pregiudizio. Inoltre aggiunge che se l'occupazione si ritiene senza titolo allora non può applicarsi un canone di locazione convenzionale ma deve invece applicarsi una indennità di occupazione rapportata al canone di locazione che poteva ottenersi.
Il motivo di appello è infondato e deve ritenersi assorbito con il rigetto del sesto motivo di appello. La determinazione dell'indennità di occupazione senza titolo trova la sua corrispondenza nel precetto normativo (art.1591 c.c.).
VIII. NULLITÀ ED ILLEGITITMITÀ DELLA SENTNZA PER VIOLAZIONE DELL'ART.
112 CPC IN RELAZIONE ALL'ART. 447 BIS CPC E 664 CPC.
Censura la decisione del Giudice nella parte in cui condanna, fra l'altro, al pagamento delle indennità successivamente maturate rispetto al 28/2/2020. La parte ritiene che la cd condanna al futuro sia inammissibile in relazione al rito utilizzato nella domanda.
Il motivo di appello è infondato.
Si deve richiamare quanto sopra esposto in termini di inadempimento e della mora del conduttore nella riconsegna del bene a favore del locatore.
Nella fattispecie, il conduttore ha continuato a detenere l'immobile in epoca successiva alla cessazione del contratto di locazione (31.12.2006) e per quanto accertato non ha mai manifestato la volontà di procedere alla riconsegna del bene immobile neppure a seguito dell'azione giudiziale proposta da Ater volta ad ottenerne il rilascio per ordine del giudice. Risulta giudizialmente accertata e dichiarata:
- l'occupazione senza titolo dell'immobile di via Giuseppe Stefanini 73/79, contraddistinto con la matricola aziendale n.908575, a far data dal 31.12.2006;
-l'ordine al Sig. , titolare della omonima ditta individuale, di immediato rilascio Parte_1 libero da persone e cose in favore di entro e non oltre la data del 31.12.2020. CP_1
Di talché, in assenza della prova della sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo giudiziale e della prova (liberatoria) di una formale offerta alla riconsegna del bene, il conduttore deve ritenersi obbligato al pagamento dell'indennità di occupazione dovuta fintanto che non procederà alla effettiva riconsegna ed immissione in possesso del bene immobile a favore del locatore.
IX. NULLITÀ E/O ILLEGITTIMITÀ DELLA SENTENZA PER VIOLAZIONE DELL'ART.
3 DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN ATTI. ERRONEA ED ILLEGITITMA
DETERMINAZIONE DEGLI INCREMENTI ISTAT DEL CANONE DI LOCAZIONE. L avrebbe applicato tabelle erronee ed eccessive, non rispondenti all'incremento CP_1 CP_2 di legge stabilito nel 75% della variazione dell'indice di ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. La differenza condurrebbe ad un importo complessivo non dovuto pari ad Euro 48.513,64.
Il motivo di appello è infondato.
Il conduttore, per quanto accertato nel giudizio di primo grado, non ha dato prova dell'esistenza di una specifica contestazione degli importi che ritiene essergli stati illegittimamente addebitati CP_ dal locatore a titolo di aumento
12 Non vi è, inoltre, prova da parte del conduttore di aver eseguito il pagamento di quanto effettivamente dovuto in favore del locatore secondo quanto espressamente pattuito nel contratto di locazione. Il conduttore, nella fattispecie, non ha dato prova concreta di voler definire tutte le pendenze in corso, ad ogni titolo, con la conduttrice CP_1
Il motivo di appello, pertanto, è infondato e non può trovare accoglimento.
X. ILLEGITTIMITÀ, NULLITÀ DELLA SENTENZA EX ART. 101 CPC. VIOLAZIONE E
ERRONEA INTERPRETAZIONE DELLA LEGGE REGIOLE LAZIO N° 30/2002 IN
RELAZIONE ALLA LEGGE 560/1993.
Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto non applicabile la legge 560 del 1993 considerando l'immobile in oggetto non appartenente alla categoria di edifici destinati ad edilizia residenziale pubblica.
La parte precisa che il patrimonio affidato alle è per sua stessa definizione di edilizia CP_1 pubblica, residenziale o meno che sia. Inoltre, aggiunge che su tale questione non vi è stata eccezione o deduzione di controparte.
Il motivo è infondato.
Parte appellante, inoltre, non ha depositato la documentazione che attesterebbe il suo presunto diritto alla prosecuzione del rapporto locatizio (dichiarato cessato alla data del 31.12.2006) e del suo presunto diritto all'acquisto dell'immobile de quo in qualità di conduttore.
Non vi è prova dell'inserimento del bene nel piano di vendita deliberato da di cui al comma CP_1
2 dell'art.15 Delibera n.22/2008 e nemmeno vi è prova di una formale offerta dell'appellante volta all'acquisto del bene. Donde la conferma della sentenza di primo grado.
XI. NULLITÀ, ILLEGITTIMITÀ ED ERRONEITÀ DELLA SENTENZA IMPUGNATA
CON RIFERIMENTO AGLI ARTT. 1576, 1609 C.C. VIOLAZIONE DELL'ART 112 E 115 CPC IN RELAZIONE AGLI ARTT. 2697 E 2698 C.C. VIOLAZIONE E ERRONEA
INTERPRETAZIONE DEL DISPOSTO DI CUI ALLA LEGGE 46/1990, AL DM 22/01/2008
N. 37, ALLA NORMA CEI 64-8 IN RELAZIONE ALL'ART. 7 DEL CONTRATTO.
TRAVISAMENTO DEI FATTI E ERRONEA INTERPRETAZIONE DELLA NORMATIVA
VIGENTE (DISICPLINARE ATER DEL 18/7/2008). MOTIVAZIONE
CONTRADDITTORIA IN PUNTO DI RICHEISTA DI RIDETERMINAZIONE DEL
CANONE. VIOLAZIONE DELLE DIPSOSIZIONI ATER IN MATERIA.
La sentenza sarebbe errata anche in ordine alla domanda riconvenzionale spiegata dall'odierno appellante. Sostiene la parte che l'importo speso per lavori di adeguamento degli impianti alle normative vigenti, di complessivi euro 11.292,35, debba essere oggetto di compensazione parziale, gravato da interessi legali e rivalutazione monetaria e che debba ridursi il canone locatizio ad euro 570,62 mensili in ottemperanza a quanto previsto dal Disciplinare CP_1 approvato con Delibera 22 del 18/7/2008, con decorrenza dall'anno 1999.
Il motivo è infondato.
Si condividono, difatti, e si ribadiscono le motivazioni addotte in primo grado circa l'assenza del consenso del locatore, ai fini dell'art. 1592 cod. civ. e dell'esercizio della facoltà di ritenzione ex art. 1593 cod. civ.
Si conferma, infine, il rigetto delle richieste istruttorie formulate e della CTU volta alla determinazione del canone di locazione ed alla valutazione e quantificazione del costo delle opere di manutenzione straordinaria effettuate nell'immobile in quanto non rilevanti ai fini dell'odierno giudizio.
13 In conclusione, l'appello di , titolare della omonima ditta individuale deve Parte_1 essere rigettato.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , titolare della Parte_1 omonima ditta individuale, avverso la sentenza n. 13004/2020, del Tribunale Ordinario di
Roma, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna , titolare della omonima ditta individuale, al pagamento delle spese Parte_1 di lite, in favore dell'appellata Controparte_4
che si liquidano in complessivi € 4.997,00, per
[...] compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
3) dichiara l'appellante tenuta al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 12.2.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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