N. R.G. 911/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LIVORNO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sara Micheletti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 911/2022 con OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitati- vo promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DERI Parte_1 C.F._1 PIETRO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in PIAZZA ATTIAS 37 57023 LIVORNO- presso il difensore avv. DERI PIETRO
ATTORE/I contro
C.F. Controparte_1
, con il patrocinio dell'avv. BARLETTELLI PATRIZIA e dell'avv. , eletti- P.IVA_1 vamente domiciliato in VIA DELLA BUFALOTTA 174 00139 ROMApresso il difensore avv. BARLETTELLI PATRIZIA
CONVENUTO/I

In data 18 settembre 2025 la causa veniva chiamata per la discussione sulle conclusioni come precisate in atti dalle parti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità instaurato dalla Società
[...] nei confronti della Controparte_1
Sig.ra si costituiva in giudizio la conduttrice che lamentava la presenza di Parte_1
1 vizi nell'immobile condotto in locazione, e conseguentemente chiedeva la riduzione del ca- none di locazione, contestando la debenza di parte delle somme richieste dalla locatrice, ed opponendo, in compensazione, un credito di €.4.579,13 a titolo di rimborso attivazione for- nitura elettrica ed opere elettriche ed edili sostenute, oltre al risarcimento del danno in misu- ra di €.5.000,00 per mancato utilizzo del cancello di accesso alla . Pt_2
Seguiva la riconsegna spontanea dell'immobile intervenuta il giorno 24.02.2022 ed in tale sede la proprietà accertava, documentando con allegate foto e in presenza di testimoni, la esistenza di danni nell'immobile oggetto di causa.
In seguito all'opposizione e stante l'avvenuto spontaneo rilascio dell'immobile, il Giudice, con provvedimento del 22.03.2022, disponeva il mutamento di rito, assegnando alle parti il termine di giorni 15 per l'introduzione del procedimento di mediazione e rinviava per i me- desimi incombenti all'udienza del 29/09/2022.
Veniva, pertanto, incardinato un giudizio ordinario, inizialmente assegnato alla Dott.ssa
Per_1
Ad esito delle note di trattazione scritte delle parti, il legale della documentava di CP_1
aver introdotto il procedimento di mediazione al quale che si era concluso con esito negati- vo a causa della mancata adesione della parte opponente
Con provvedimento del 29.09.2022 il Giudice, visto l'esito negativo del procedimento di mediazione, concedeva alle parti termine per il deposito di memorie integrative e documenti e rinviava il procedimento all'udienza del 02/02/2023.
Si costituiva in giudizio la Sig.ra con memoria integrativa ex art.426 c.p.c., con la Pt_1
quale contestava il credito della , ribadendo la presenza di vizi nell'immobile loca- CP_1
to (malfunzionamento termostato impianto riscaldamento, mancato rispetto dei parametri acustici, insufficiente potenza contatore fornitura elettrica), in conseguenza dei quali ribadi- va domanda di riduzione del canone di locazione da €.1.600,00 ad €.1.000,00, nonché la- mentando come gli oneri accessori, inizialmente concordati, erano vistosamente – ed im- provvisamente - aumentati e, da ultimo, di aver eseguito dei lavori nei locali “depandance”
i quali - sempre a detta della - erano stati concordati con la proprietà e, tuttavia, mai Pt_1 rimborsati. Lamentava altresì l'assunzione di provvedimenti arbitrari circa il funzionamento del passo carrabile del sempre ad opera della proprietà, spiegan- Controparte_2 do domanda risarcitoria in misura di €.5.000,00.
2 La , depositava, a sua volta, memoria integrativa ex art.426 c.p.c. del 09.12.2022 CP_1
nella quale “cristallizzava” il credito maturato per i titoli dedotti in giudizio, nella comples- siva somma di €.22.854,95 (di cui €.16.697,95 a titolo di canoni di locazione ed oneri ac- cessori per le causali descritte nell'atto di intimazione di sfratto per morosità del
03.12.2021, €.3.787,00 a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori per i mesi di Gen- naio e Febbraio 2022 ed €.2.370,00 oltre IVA per la eliminazione dei danni indicati, descrit- ti e documentati nel verbale di riconsegna del 24.02.2022), contestava tutto quanto ex ad- verso dedotto
I mezzi di prova dedotti dalle parti non venivano ammessi e l'istruttoria veniva svolta solo a mezzo CTU, che veniva disposta d'ufficio al fine di quantificare il danno lamentato dalla
. CP_1
La causa, dopo l'assegnazione a questo giudice, veniva chiamata all'udienza di discussione in presenza del 18.01.2024, nella quale la difesa della signora chiedeva la revoca Pt_1 dell'ordinanza del 07.02.2023, insistendo per l'ammissione delle prove orali e della Ctu ri- chiesta, revoca cui si opponeva parte opposta..
La causa veniva trattenuta in riserva, riserva che veniva sciolta il 19.06.2024, e con la quale veniva confermata integralmente l'ordinanza del 07.02.2023,
Concessi i termini di rito, la causa veniva rinviata, per le sole istanze ad esito del deposito della CTU, all'udienza del 12.12.2024 nella quale veniva disposto il rinvio per la precisa- zione delle conclusioni, con successiva fissazione di udienza di discussione.
Nel frattempo interveniva la rinuncia al mandato da parte dei legali della sig,ra Pt_1
e l'udienza già fissata per la discussione veniva rinviata, sempre per la discussione
[...] all'udienza del 18 settembre 2025 in modo da consentire alla parte di munirsi di nuovo di- fensore.
L'opponente non si costituiva in giudizio con nuovo difensore.
L'opposizione deve ritenersi infondata e non è meritevole di accoglimento
MOTIVI DELLA DECISIONE
All'esito dell'istruttoria e dell'esame della documentazione depositata da parte opposta deve ritenersi che il credito rivendicato in giudizio dalla ed Parte_3
3 oneri accessori rimasti impagati sino al momento dello spontaneo rilascio dell'immobile, deve ritenersi fatto pacifico oltre documentalmente provato.
E ciò anche con riguardo agli oneri condominiali essendo stato provato in giudizio che il lamentato incremento degli oneri accessori era conseguenza delle deliberazioni assunte dai condomini nell'ambito dell'assemblea del 15.03.2021, cui aveva partecipato - per delega della - anche il di lei marito, , che nulla aveva opposto al riguardo. Pt_1 Persona_2
Peraltro nessuna contestazione è stata sollevata dall'opponente nei riguardi della lettera racc. a.r. del 10.05.2021 con la quale l'opposta metteva in mora la signora invitan- Pt_1
dola a sanare la morosità relativa agli Esercizi 2020-2021 anche per spese condominiali scadute.
Quanto alla richiesta di risarcimento avanzata dall'opposta per i danni accertati all'interno dell'immobile oggetto di causa al momento del rilascio, deve ritenersi che la stessa è com- provata dalla documentazione fotografica agli atti ed in ogni caso è stata confermata dal
CTU Geometra che ha accertato e confermato la presenza dei danni lamen- Persona_3
tati dalla locatrice al momento della riconsegna, quantificandoli complessivamente in
€.1.950,00.
In conclusione, si rappresenta che, come accertato dal CTU, i danni lamentati dall'opposta e rilevati in sede di riconsegna dell'immobile sono risultati “rilevabili ed identificabili anche dalla documentazione fotografica allegata al suddetto verbale”, e dalla stessa CTU con de- scrizione analitica:
due persiane di legno danneggiate nel vano camera;
- parquet nel vano camera rigonfiato;
- danneggiamento al rivestimento in legno del camino presente nel soggiorno;
- cornice della finestra sulla facciata principale riparata;
- presenza di un gran numero di fori nelle pareti dei vani.”.
Ne consegue che anche il danno lamentato è stato provato.
Di contro deve, invece, rilevarsi la pretestuosità dei motivi di opposizione, posto che tutte le lamentale avversarie non sono state in alcun modo provate e/o sono da ritenersi escluse (il riferimento è agli importi per oneri condominiali tenuto conto delle determinazioni assunte dall'assemblea).
Non risulta agli atti alcuna prova in ordine ai vizi dedotti da parte opponente per “carenze di
4 insonorizzazione” e “malfunzionamenti del riscaldamento”, nè alcuna denuncia dei predetti vizi e difetti, non potendo certo ritenersi tale quanto riferito de relato dal tecnico di parte opponente Geom. Per_4
La signora non ha mai denunciato alla proprietà la circostanza che l'appartamento Pt_1
condotto in locazione fosse affetto da problemi di insonorizzazione.
Alla pretestuosità degli asseriti vizi da cui sarebbe stato affetto l'immobile condotto dalla consegue la prestuosità ed infondatezza della domanda di riduzione del canone di Pt_1
locazione che, peraltro, presuppone, tenuto conto del prevalente orientamento giurispruden- ziale, l'esistenza di ben diversi vizi.
Parimenti pretestuosa ed infondata deve ritenersi la domanda risarcitoria per l'asserito man- cato utilizzo del cancello del passo carrabile di accesso al fabbricato, smentita da tutte le prove documentali offerte dalla . CP_1
Tutte le difese svolte dall'opponente in ordine alle varie questioni emerse nel corso del giu- dizio devono ritenersi pertanto infondate e prive di qualsiasi fondamento giuridico oltre che non provate.
L'opposizione non è quindi meritevole di accoglimento.
Alla luce di quanto sopra deve ritenersi altresì legittimo il diritto della parte locatrice di ri- tenere il deposito cauzionale di € 4.800,00 a ristoro integrale dei danni subiti e parziale dei canoni ed oneri rimasti impagati
Le spese seguono la soccombenza.


P. Q. M.


Il Tribunale di Livorno, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e di- fesa disattesa e respinta, così provvede: rigetta l'opposizione ed ogni domanda spiegata dall'opponente perchè infondata in fatto ed in diritto;
accertato e ritenuto, che la Signora si è resa morosa, per i canoni e gli oneri Parte_1
accessori scaduti indicati e descritti nella narrativa dell'atto di intimazione di sfratto per morosità del 03.12.2021, della complessiva somma di euro 16.697,95, nonchè per il manca- to pagamento dei canoni di locazione ed oneri accessori dei mesi di Gennaio e Febbraio
2022 della ulteriore complessiva somma di euro 3.787,00 e così della complessiva somma
5 di Euro 20.484,95; accertato altresì che al momento della riconsegna l'appartamento ogget- to di locazione presentava i danni indicati, descritti e documentati nel verbale di riconsegna del 24.02.2022, per la eliminazione dei quali è stata stimata dal CTU la spesa di € 1.950,00; riconosciuto e ritenuto legittimo il diritto della locatrice a ritenere il deposito cauzionale
(euro 4.800,00) e di portarlo in compensazione a totale ristoro dei danni così come accertati dal CTU ed a parziale ristoro dei canoni ed oneri accessori rimasti impagati, condanna la signora al pagamento in favore della società Parte_1 [...]
(cod.fisc. ), in perso- Parte_4 P.IVA_1
na del legale rappresentante pro-tempore, della somma di 17.634,95 oltre interessi legali dalle rispettive scadenze sino alla data della domanda e interessi legali ex art.1284, 4 com- ma, c.c. dalla data della domanda sino al dì dell'effettivo soddisfo;

Condanna altresì la signora al pagamento in favore della società Parte_1 [...]
Parte_5
(cod.fisc. ), in persona del legale rappresentante in carica pro-tempore, delle P.IVA_1 spese di lite che liquida in complessivi € 5.077,00 di cui € 919,00 per la fase di studio, €
777,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.680,00 per la fase istruttoria ed € 1.701,00 per la fase decisoria, oltre spese generali ex art. 2 d.m. 55/14, I.V.A. e C.P.A. come per leg- ge, oltre che al rimborso integrale delle spese di CTU e di quelle relative al procedimento di mediazione.
Così deciso in data 18 settembre 2025 dal Tribunale di Livorno
IL GIUDICE dott. Sara Micheletti
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