TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Giulio TU,
ha pronunziato, in funzione di giudice unico, la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2016 al numero 6906 avente per oggetto una controversia in materia di vendita di cose immobili;

TRA
, elettivamente domiciliata in Salerno alla via Enrico Parte_1
Bottiglieri n. 5, presso lo studio dell'avv. Antonio D'Ascoli che, unitamente all'avv. Enrico Siniscalchi, la rappresenta e difende giusta procura ad litem
stesa a margine dell'atto di citazione;

ATTRICE
E
e , rappresentati e difesi, in Controparte_1 CP_2
virtù di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di costituzione e di risposta,
dall'avv. Domenico Cappuccio, elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Francesco Florimonte, sito in Salerno, alla via S. Benedetto n. 26;
CONVENUTI
NONCHÉ
1 e Controparte_3 Controparte_4
rappresentati e difesi, in virtù di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di costituzione e di risposta, dall'avv. Mario Volpe, presso il cui studio, sito in
Salerno alla via F. P. Volpe n. 51, sono elettivamente domiciliati;

CHIAMATI IN CAUSA
Lette le note sostitutive dell'udienza del 29 gennaio 2025 – depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e in questa sede integralmente richiamate - il giudice ha disposto lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 4 luglio 2016, ha Parte_1
convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno, e Controparte_1
al fine di ottenere: a) in via principale, l'accertamento della CP_2
nullità dell'atto di compravendita perfezionato il 20 luglio 2006,
contrassegnato da numero di repertorio 9991, ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47 del 1985 “o, comunque, ai sensi dell'art. 1418 c.c. o, gradatamente, ex
art. 1419, primo comma c.c.”; b) “in via gradata e salvo gravame, ritenuta la
sussistenza della consegna di aliud pro alio”, la risoluzione per inadempimento del predetto vincolo negoziale;
c) in ogni caso, la condanna dei convenuti alla restituzione della somma di euro 144.208,10, “da essi
complessivamente conseguita per il trasferimento effettuato (…), maggiorata
degli interessi decorrenti dalla data dell'atto”; d) la condanna dei convenuti al risarcimento del danno subito, “nella misura a determinarsi in corso di
giudizio, anche ad equo criterio dell'adito Tribunale, e quantomeno in misura
pari alla svalutazione subita dal corrispettivo complessivamente ed
2 effettivamente versato per la vendita ed alle spese, anche per imposte, relative
all'atto per notaio del 20 luglio 2006, oltre interessi e rivalutazione”. Per_1
A fondamento delle pretese esperite, l'attrice ha dedotto che: a) in data 20
luglio 2006 aveva acquistato dai coniugi e Controparte_1 CP_2
in virtù di atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615, trascritto il 25 luglio 2006, una casa di abitazione,
sita nel comune di Salerno alla via Case Rosse n. 76, collocato al primo piano del fabbricato e identificata al foglio 53 del catasto, contrassegnata dalla particella 1 sub.4, piano 1, categoria A/6, classe 2, vani 5; b) gli alienanti, al momento del perfezionamento dell'atto pubblico, avevano dichiarato che il fabbricato era stato costruito prima dell'1 settembre 1967 e che era stato oggetto, in virtù di apposite autorizzazioni rilasciate dal di Salerno, di CP_5
lavori relativi all'immissione degli scarichi nella fogna comunale e di sistemazione esterna;
c) le predette autorizzazioni erano stato adottate,
rispettivamente, il 17 aprile 1970 e il 18 giugno 1974 e che, in ogni caso,
all'immobile non erano state apportate modifiche tali da richiedere l'adozione di provvedimenti autorizzativi;
d) il 22 maggio 2015, avendo precedentemente avanzato richiesta al Comune di Salerno di rilascio di un permesso a costruire,
aveva appreso dell'esistenza di interventi abusivi e non sanabili eseguiti in data successiva al 01 settembre 1967; e) in particolare, l'ufficio competente aveva riscontrato che “il disimpegno chiuso e finestrato, nonché il bagno, riportati
nello stato di fatto dell'attuale istanza, non trovano corrispondenza nei grafici
dell'autorizzazione n. 275 del 18/06/1974, richiamata nel sopracitato atto di
compravendita del 20/07/2006 – Rep. 9991 – Racc. 2615”, e che, ancora, “non
risultano conseguiti titoli abilitativi riguardanti la costruzione del bagno e la
trasformazione dell'originario balcone nell'attuale disimpegno”; e) era stata
3 resa edotta, dunque, che l'immobile oggetto del trasferimento – costruito in data antecedente al 01 settembre 1967 – era stato successivamente interessato da interventi costruttivi non allineati alla normativa urbanistica ed edilizia e che, pertanto, era affetto da illegittimità non sanabili.
In data 17 novembre 2016, alle ore 18,31, e Controparte_1 CP_2
hanno accettato il contraddittorio, chiedendo: a) “in via principale”, il rigetto delle domande proposta dalla parte attorea;
b) “in via subordinata”,
l'accertamento della “minore gravità” dell'abuso e la conseguente applicazione delle diverse sanzioni comminate dalla legge, pretendendo altresì
di essere autorizzati all'evocazione in giudizio di e Controparte_4
al fine di essere tenuti indenni “da ogni conseguenza Controparte_3
patrimoniale pregiudizievole”; c) “in via ulteriormente subordinata”, in caso di accertamento della nullità dell'atto di compravendita, la condanna della parte attorea alla restituzione dell'immobile, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo;
d) “in caso di accertamento della
nullità dell'atto intercorso tra i sig.ri e e l'Avv. CP_1 CP_2 Pt_1
sottoscritto in data 20.07.2006”, l'accertamento della nullità “del precedente
atto di acquisto effettuato in data 16.12.2002 tra i coniugi – CP_1
e i sig.ri TU e condannando questi ultimi alla CP_2 CP_3
restituzione delle somma ricevute in sua esecuzione, oltre interessi e
rivalutazione monetaria”; e) “in caso di accertamento della risoluzione
dell'atto intercorso tra i sig.ri e e l'Avv. CP_1 CP_2 Pt_1
sottoscritto in data 20.07.2006”, la pronuncia della risoluzione della precedente intesa negoziale raggiunta “in data 16.12.2002 tra i coniugi
– e i sig.ri TU e condannando questi CP_1 CP_2 CP_3
4 ultimi alla ripetizione delle somme ricevute in sua esecuzione, oltre interessi e
rivalutazione monetaria”.
In particolare, i convenuti hanno rappresentato che: a) con atto di compravendita per notar , contrassegnato da numero di Persona_2
repertorio 8991 e da numero di raccolta 3514, trascritto il 18 dicembre 2002,
avevano acquistato l'immobile oggetto di causa da e Controparte_4
b) erano stati edotti dell'abusività dell'immobile solo con Controparte_3
la notifica dell'atto di citazione, in quanto, nella qualità di proprietari dell'immobile de quo vertitur, avevano eseguito, previa presentazione di apposita istanza di autorizzazione, dei lavori di ristrutturazione interna, non contrastanti con gli strumenti urbanistici, quali il rifacimento della pavimentazione e dei rivestimenti dei vani bagno, w.c. e cucina e del relativo impianto idrico, oltre che il rifacimento dell'impianto di riscaldamento e di quello elettrico e la successiva ritinteggiatura dell'intera abitazione;
c)
pertanto, l'intervento censurato dagli attori avrebbe dovuto essere ricondotto a un'epoca anteriore all'acquisto dell'immobile da parte dei convenuti;
d) che,
in ogni caso, l'abuso denunciato da controparte avrebbe generato un vizio di difformità soltanto parziale, sottratto all'alveo applicativo dello stato patologico della nullità negoziale;
e) all'acquirente sarebbe spettato uno strumento di reazione avverso l'inadempimento contrattuale, strumento da individuarsi nella riduzione del prezzo;
f) alla dichiarata la nullità del contratto avrebbe fatto seguito il diritto del proprietario alla restituzione della res e alla corresponsione di un'indennità di occupazione, da qualificarsi in termini di
“obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene, trattandosi,
infatti, di una forma di ripetizione di indebito e non di risarcimento da illecito”.
5 Autorizzata la chiamata in causa, in data 15 maggio 2017 si sono tempestivamente costituiti in giudizio e Controparte_4 CP_3
chiedendo il rigetto delle domande proposte dai convenuti, in
[...]
quanto del tutto estranei agli abusi contestati dalla Più in Parte_1
dettaglio, i chiamati in causa hanno rappresentato che: a) l'immobile ubicato al primo piano, costituito da due vani con cucina e piccolo wc al piano primo e sottotetto di copertura, era stati donati dai genitori alla convenuta e a suo fratello;
b) con atto pubblico del 5 luglio 1990 e con separato rogito per notar del 12 luglio 1990, in regime di comunione Per_3 Persona_4
legale col coniuge, aveva acquistato la quota del germano;
b) nel corpo dell'atto pubblico di donazione e divisione del 5 luglio 1990 era stato specificato che “l'intera consistenza era stata costruita in epoca anteriore al
1967 e che per i lavori successivi a tale data, consistenti nei lavori per
immettere gli scarichi dell'abitazione nella fogna comunale e nei lavori di
sistemazione esterna, vennero concesse dal Sindaco del le Controparte_6
relative autorizzazioni rispettivamente in data 17 aprile 1970 e in data 18
giugno 1974 n. 275”; c) tale stato di fatto non era stato modificato prima del
16 dicembre 2002, data in cui era stato operato il trasferimento dell'immobile ai coniugi convenuti, i quali avevano sottoscritto la planimetria allegata al rogito dell'anno 2002, corrispondente allo stato di fatto esistente al dicembre
2002, “ed esistito sin dal luglio 1990”.
Svolta l'istruttoria e disposto l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, all'esito dell'udienza del 4 aprile 2025, questo giudice – cui la causa
è stata successivamente assegnata - ha disposto lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
6 Tanto puntualizzato, procedendo con ordine, questo Tribunale ritiene che la domanda di accertamento della nullità del contratto di compravendita stesa per atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615, trascritto il 25 luglio 2006 ai numeri 41476 e 25125, promossa in via principale dalla parte attorea, sia infondata per i motivi che seguono.
A ben vedere, tra le pieghe argomentative della comparsa conclusionale depositata il 3 giugno 2025 ha sviluppato argomentazioni Parte_1
tese a rappresentare la validità dell'intesa negoziale raggiunta coi convenuti,
in ragione dell'applicazione dell'intervento nomofilattico delle sezioni unite della Corte di cassazione, contrassegnato da numero 8230 del 2019, successivo all'introduzione del presente giudizio [in tema, è noto che, nonostante la natura semplicemente illustrativa della comparsa conclusionale, è consentito formulare la rinuncia ad una domanda pur contenuta nell'atto introduttivo del giudizio (Cass. n. 8737 del 2014; Cass. n. 7977 del 1997; Cass. n. 2434 del
1971)].
Il richiamo alle conclusioni rassegnate per l'udienza del 29 gennaio 2025 non consente, però, di ricavare una nitida volontà di rinuncia alla declaratoria di nullità dell'atto pubblico.
Si impone, pertanto, la disamina della pretesa esperita in via principale da rispetto alla quale il “convitato di pietra” è rappresentato, Parte_1
senza dubbio – come dedotto, del resto, dalla stessa parte attorea -, dalla pronuncia resa a sezioni unite dalla Corte di cassazione contrassegnata dal numero 8230 del 2019, secondo cui la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R.
n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma terzo dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione
7 dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Dunque, le sezioni unite, nel dirimere il contrasto interpretativo insorto fra le sezioni semplici, hanno ritenuto che la nullità di cui trattasi sia ascrivibile alla c.d. nullità testuale, siccome espressamente prevista e disciplinata dagli artt.
17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dall'art. 46 del T.U. edilizia.
Ne conseguirebbe che essa non potrebbe derivare dalla supposta violazione di norme imperative o dalla presunta illiceità o impossibilità dell'oggetto o dall'illiceità della causa.
Più precisamente, quanto alla violazione di norme imperative, secondo i supremi giudici l'ordinamento non pone in termini generali un principio di assoluta incommerciabilità degli immobili abusivi, in quanto: - uno scopo di tal fatta "avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice
previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o
d'incommerciabilità degli stessi. Il che non è stato fatto"; - "la sanzione di
nullità e l'impossibilità della stipula sono direttamente connesse all'assenza"
della prescritta "dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all'art. 40).
Null'altro";- "La lettera della norma costituisce ... un limite invalicabile
dell'interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche
correttivo o sostitutivo della voluntas legis ...", onde "l'attività interpretativa
8 è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante
testuale";- "la nullità risulta comminata per specifici atti ad effetti reali inter
vivos, sicché ne restano fuori non solo quelli mortis causa, e gli atti ad effetti
obbligatori, ma ne sono espressamente esclusi i diritti reali di garanzia e le
servitù, ed inoltre, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari,
individuali o concorsuali, ai quali le nullità, appunto, non si applicano (artt.
46, comma 5, T.U. n. 380 del 2001; 17, comma 5 e 40, comma 5, della L. n.
47 del 1985)".
A queste ultime considerazioni parte della dottrina ha aggiunto il rilievo per il quale, nel sistema della legge n. 47 del 1985, la commerciabilità degli immobili abusivi è consentita, anche per quanto attiene a tutti gli atti ad effetti reali inter vivos, laddove essi abbiano ad oggetto edifici la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. È, infatti, opinione consolidata in dottrina ed in giurisprudenza Cass. n. 8339 del 1998; Cass. n. 6162 del
2006; Cass. n. 18039 del 2011; App. Napoli n. 4055 del 2018) che questi ultimi immobili siano commerciabili, anche laddove risultino essere totalmente abusivi, in quanto sprovvisti di alcun titolo urbanistico, sempreché
nel relativo atto di trasferimento sia contenuta la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che le opere sono iniziate anteriormente al 1° settembre
1967, fatta salva l'applicazione delle sanzioni amministrative che, come si avrà modo di rilevare fra breve, sono munite del carattere delle realità (e dunque sono applicabili anche nei confronti dell'acquirente dall'autore dell'abuso) e dell'imprescrittibilità.
E ciò costituisce un'indubbia conferma dell'assunto enunciato dalle sezioni unite, secondo cui non esiste nel sistema positivo un principio generale ed imperativo che vieta tout court la circolazione degli immobili abusivi.
9 Quanto alla presunta illiceità o impossibilità dell'oggetto o illiceità della causa, la Suprema Corte esclude che l'alienazione di un edificio abusivo possa integrare tali fattispecie, in quanto:- "la consentita disposizione testamentaria
in ordine ad immobili non regolari urbanisticamente, e comunque la
possibilità del loro trasferimento per successione mortis causa, la loro
attitudine a costituire garanzie reali, la loro idoneità, inoltre, ad esser
contemplati in seno agli atti inter vivos (valga per tutti la locazione) ed in
seno ad atti costituenti diritti reali di servitù escludono che il loro modo di
atteggiarsi possa di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità
o d'impossibilità dell'oggetto, o, ancora d'illiceità della prestazione (che, in
tesi, dovrebbero colpire tutti gli atti e, dunque, anche quelli esentati) o della
causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume";- "l'oggetto
della compravendita, secondo la definizione data dall'art. 1470 c.c., è il
trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di
valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l'illecito all'attività della
sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è
estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello
scambio -cosa contro prezzo- che ne costituisce la sua funzione economica e
sociale, ed altresì il suo effetto essenziale".
Da ciò la conclusione secondo cui "si è in presenza di una nullità che va
ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., secondo quanto
ritenuto dalla teoria c.d. formale, con la precisazione che essa ne costituisce
una specifica declinazione, e va definita "testuale" ..., essendo volta a colpire
gli atti in essa menzionati".
Una volta escluso, in base alle considerazioni sopra esposte, che le prescrizioni di cui agli artt. 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e
10 dall'art. 46 del Testo unico dell'edilizia siano volte in via immediata e diretta a reprimere il fenomeno dell'abusivismo edilizio, impendendo in modo assoluto la circolazione degli edifici abusivi, le sezioni unite si occupano delle tre questioni che seguono: a) l'individuazione della ratio ispiratrice delle menzionate disposizioni;
b) la conferma;
c) la sorte degli immobili muniti di titolo edilizio, ma difformi dallo stesso.
Quanto alla ratio della normativa in esame, la Corte osserva che: - la dichiarazione di parte circa la sussistenza del titolo urbanistico "rileva ...
quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di
documenti, o in altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei
confronti della parte acquirente"; - "per effetto della prescritta informazione,
l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in
grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la
regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare,
anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al
titolo dichiarato";- "In tale valutazione, potrà, ben a ragione, incidere la
sanzione della demolizione che l'art. 31, comma 2 e 3 del D.P.R. n. 380 del
2001 prevede nei confronti sia del costruttore che del proprietario in caso
d'interventi edilizi eseguiti non solo in assenza di permesso, ma anche in
totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate
ai sensi dell'art. 32. Tale sanzione, come chiarito dalla giurisprudenza
amministrativa (Ad. Plenaria Cons. Stato n. 9 del 2017), ha, infatti, carattere
reale e non incontra limiti per il decorso del tempo e ciò in quanto l'abuso
costituisce un illecito permanente, e l'eventuale inerzia dell'Amministrazione
non è idonea né a sanarlo o ad ingenerare aspettative giuridicamente
qualificate, né a privarla del potere di adottare l'ordine di demolizione"; - ne
11 conseguirebbe che "l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto di
territorio resta salvaguardato dalle sanzioni" amministrative da ultimo citate.
Quanto alla conferma, le Sezioni Unite si dichiarano dell'avviso che:- le disposizioni in materia di conferma indicano "che il titolo deve realmente
esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda,
oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera"; - "la dichiarazione
mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, ... e, poiché la
presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in
astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile
contemplato nell'atto ... la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile,
proprio, a detto immobile".
È stato osservato in dottrina come, in tal modo, le sezioni unite, nell'aderire alla teoria della nullità formale, ne effettuano tuttavia un significativo temperamento, in quanto escludono che possa fondare la validità dell'atto una dichiarazione mendace nel senso sopra precisato. Detto altrimenti, attraverso tale approdo interpretativo la Corte aggiunge un quid pluris all'impostazione formalistica in senso stretto perché impone che siffatto titolo esista e non sia caducato, che formi oggetto della menzione specifica del dichiarante e che esprima la verità.
Se la dichiarazione mendace deve essere parificata alla sua assenza, la mera menzione degli estremi dei titoli abilitativi non può allora essere requisito sufficiente.
Sottolinea, infatti, la Corte che detta dichiarazione, costituendo un veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, con la
12 conseguenza che la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo sempre in relazione al bene immobile che forma oggetto dell'atto traslativo.
È introdotto in via giurisprudenziale – è stato osservato in dottrina - un nuovo requisito conformativo della dichiarazione dell'alienante o dei condividenti,
perché non è sufficiente una dichiarazione vera o non mendace, ma è
necessario che il titolo edilizio menzionato nell'atto sia riferibile esattamente all'immobile che ne costituisce l'oggetto.
In conclusione, può rilevarsi – seguendo la ricostruzione fatta propria da una parte della dottrina - come la Corte di cassazione giunga a comporre il conflitto tra le due tesi contrapposte configurando una nullità ibrida — la c.d.
«nullità testuale» — che presenta caratteri in parte della nullità formale ed in parte di quella sostanziale (a seconda del punto di vista prescelto, si configura come una «nullità formale impropria», in quanto assegna rilievo anche a profili sostanziali o, cambiando prospettiva, come una «nullità sostanziale ridotta», perché non attribuisce rilevanza a qualsiasi ipotesi di abuso edilizio,
ma solo a quello che dipende dalla mancanza del titolo abilitativo e della sua riferibilità all'immobile oggetto del trasferimento).
Alla stregua delle rassegnate coordinate ermeneutiche non può predicarsi la nullità del contratto in parola, steso per notaio e Persona_5
contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615,
in quanto l'immobile trasferito è stato costruito in data antecedente all'anno
1967 e tale evenienza è stata espressamente dichiarata nel corpo dell'atto pubblico del 20 luglio 2006 (si legga l'art. 7, primo punto).
Al riguardo, è appena il caso di rammentare l'orientamento della Corte di cassazione, consolidatosi successivamente all'intervento nomofilattico del
13 2019 innanzi illustrato (si vedano Cass. n. 30425 del 2022; Cass. n. 17881 del
2023), secondo cui: "Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata
anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dalla l. n. 47 del 1985,
art. 40, comma 2, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel
caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di
altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, che l'opera è
iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali
difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale
situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità
contrattuale".
In particolare, Cass. n. 30425 del 2022 ha dato applicazione ai già rammentati principi posti da Cass. sez. un. n. 8230 del 2019 (si rammenti ancora una volta il principio: "la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla
L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c. c.,
comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi
come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta
adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti
tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a
sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo
abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve
esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto
della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e
riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della
conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo
menzionato"), statuendo, da un lato, che, nel caso di costruzione iniziata anteriormente al 01 settembre 1967, l'indicazione degli estremi della
14 concessione edilizia può essere sostituita dalla dichiarazione - resa dal proprietario o da altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio -
attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore, soggiungendo,
dall'altro lato, proprio in conformità alla statuizione delle sezioni unite in ordine alla necessità che la concessione sia realmente esistente e riferibile proprio all'immobile, che "in presenza di tale dichiarazione la nullità
comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui
tale dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto
traslativo ovvero che quanto dichiarato non corrisponda alla realtà".
Ora, al cospetto della dichiarazione espressa nel corpo della clausola di cui all'art. 7 del regolamento contrattuale, è pacifico tra le parti che l'immobile sia stato costruito ben prima del 01 settembre 1967. Del resto, è la stessa parte attorea ad affermare che la costruzione va datata in epoca anteriore all'anno
1967, dolendosi, a ben vedere, di interventi edilizi successivi, rappresentati come abusivi e non sanabili.
L'evenienza censurata nell'interesse di nel corpo dei propri Parte_1
scritti difensivi è chiaramente riscontrata dall'ausiliare, il quale ha evidenziato – anche attraverso lo sviluppo di deduzioni alle osservazioni critiche delle parti (si confronti la quarantunesima e la quarantaduesima pagina della relazione tecnica) - un illegittimo aumento volumetrico dell'unità abitativa, sopravvenuto alla realizzazione del fabbricato originario ed eseguito “senza ombra di dubbio nell'arco temporale che dal 1974 al 28
maggio del 1990” attraverso: a) la chiusura di un loggiato aperto, ora adibito a corridoio interno dell'appartamento; b) la costruzione di un bagno padronale e di un piccolo WC adiacente alla porta d'ingresso principale dell'appartamento [“All'esito dell'analisi della documentazione in atti e d
15 iquella accessoria acquisita e consultata presso i pubblici uffici (UTC e
archivio Notarile), nonché per confronto con lo stato effettivo dei luoghi
debitamente ispezionato, emerge in maniera inequivocabile una modifica del
perimetro dell'unità immobiliare rispetto quella regolarmente assentita, con
un ampliamento lato linea ferroviaria di circa 39 mq con realizzazione di
piccolo WC/ripostiglio in prossimità della porta di ingresso, chiusura del
ballatoio/loggiato, trasformandolo in disimpegno/corridoio interno tramite
elementi verandati in vetro e alluminio e realizzazione di due vani aggiuntivi
alla fine del corridoio utilizzati come bagno e wc. L'epoca di realizzazione di
tali interventi è da collocarsi senza ombra di dubbio nell'arco temporale che
va dal 1974 al 28 maggio del 1990, e dunque precedentemente all'alienazione
verso parte terza chiamata in causa ( ), per il tramite di Persona_6
donazione al rogito di Notaio del 05/07/1990 REP 7804”]. Per_3
Ciò posto, a parere di questo Tribunale, a fronte di un immobile non assentibile in quanto costruito anteriormente all'anno 1967, l'ampliamento volumetrico realizzato rappresenta, senza dubbio, una difformità localizzata sopravvenuta rispetto alla consistenza anteriore. Se così è, la declaratoria di nullità negoziale si porrebbe in palese contrasto coi principi di diritto enunciati dalla sentenza da ultimo citata n. 8230 del 2019, in quanto, nel corso delle interlocuzioni precontrattuali, sarebbe assai difficile, per l'acquirente,
accertare se l'ampliamento illegittimo sia stato realizzato contemporaneamente alla costruzione del fabbricato – che non avrebbe dovuto essere assentito - ovvero in un secondo momento, successivo al 01
settembre 1967. È chiaro, allora, che, nel caso di specie, non potrebbero essere incise quelle esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico valorizzate dalla pronuncia esaminata, in relazione al
16 profilo informativo della vicenda traslativa realizzata col perfezionamento della compravendita.
Ne deriva il rigetto della domanda di accertamento della nullità dell'atto di compravendita del 20 luglio 2006.
Come già rilevato, ha pure preteso, in via subordinata, la Parte_1
risoluzione dell'intesa negoziale, assumendo “la sussistenza della consegna
di aliud pro alio”. Sotto tale angolo prospettico, nella comparsa conclusionale, in chiave meramente illustrativa delle precedenti deduzioni difensive, nell'interesse della parte attorea, è stato scritto che l'aliud pro alio
è determinato dal fatto che l'immobile, nel suo insieme, in presenza di una
componente essenziale, quale certamente sono i servizi, affetta da assoluta
illiceità urbanistica, per essere stata realizzata in un corpo aggiunto e,
quindi, in una volumetria in nessun modo assentita, comporta l'impossibilità
che l'immobile stesso possa conseguire la regolarità sotto il profilo
urbanistico-edilizio e, quindi, ottenere la certificazione di agibilità,
essenziale perché l'immobile nel suo insieme possa considerarsi dotato della
natura di “abitazione”.
Ora, è appena il caso di rammentare che, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito, da un lato, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte e, dall'altro,
ha il dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non potendo sostituire d'ufficio l'azione esercitata con un'azione
17 diversa (tra le tantissime, ad esempio, Cass. n. 8225 del 2004, nonché Cass.
n. 18653 del 2004; Cass. n. 15802 del 2005). Detto altrimenti, il giudice può
attribuire un diverso nomen iuris alla domanda esperita con l'unico limite che resti invariato il bene della vita domandato.
Ed allora, in tale prospettiva, sulla scorta dei fatti dedotti nel libello introduttivo del giudizio e degli scritti successivamente depositati, questo
Tribunale ritiene che l'esperita pretesa demolitoria vada più correttamente inquadrata, sul piano giuridico, nell'ambito della disposizione normativa di cui all'art.1489 c.c., in quanto le doglianze della parte attorea si sono appuntate, in buona sostanza, sulla difformità edilizia e urbanistica della cosa compravenduta.
Invero, come chiaramente affermato dalla Corte di cassazione, anche di recente, al cospetto di difformità urbanistiche della cosa compravenduta, non
è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass. n. 27559 del 2023; Cass. n. 4786 del
2007; Cass. n. 11218 del 1991).
Più in dettaglio, la giurisprudenza di legittimità riconduce le irregolarità
edilizie dell'immobile agli oneri gravanti sulla cosa che ne diminuiscono il libero godimento, inteso in senso ampio come potere di disposizione della
res, legittimando la richiesta di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1489
c.c. (Cass. 29367 del 2011; Cass. 4786 del 2007), estendibile anche al contratto preliminare (Cass. 19812 del 2004; anche Cass. 5336 del 2019).
18 Il rimedio previsto dalla legge presuppone, dunque, un inadempimento che consiste nell'inesattezza giuridica dell'attribuzione traslativa ai sensi dell'art. 1489 c.c. in ragione della irregolarità edilizia del bene, la quale,
assoggettando il compratore ai poteri di vigilanza e di sanzione della p.a., ne diminuisce il libero godimento. In altri termini, la fattispecie dell'abuso edilizio viene comunemente ricondotta nell'alveo dell'art. 1489 c.c., secondo cui "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non
apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati
nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può
domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo
secondo la disposizione dell'articolo 1480".
A ciò si aggiunga che il compratore ha diritto, oltre che alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora l'art. 1489 c.c. (così, da ultimo, Cass. n.
19831 del 2014; Cass. n. 6786 del 2023).
Pertanto, alla fattispecie dell'abuso edilizio non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta (artt. 1490 e seg. c.c.) ovvero quella per la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), di guisa che il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme, godendo per converso della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c.
Ora, affinché operino i presidi previsti dall'art. 1489 c.c. in favore del compratore (risoluzione del contratto e, alternativamente, riduzione del prezzo, nonché il risarcimento del danno), è necessario che i) l'onere non sia
19 apparente, ii) l'onere non sia stato dichiarato dal venditore nel contratto, iii)
l'onere non sia stato altrimenti conosciuto dal compratore.
In ordine al requisito della "non apparenza", la giurisprudenza di legittimità
ha precisato, in primo luogo, che quando i pesi sono apparenti possono anche non essere dichiarati nel contratto dal venditore in quanto l'apparenza equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore ed in secondo luogo, che il concetto di apparenza dell'onere non deve essere circoscritto alle sole ipotesi di percepibilità dei pesi a prima vista, ma deve esser inteso nel senso di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare (Cass. n.9967 del 2016, Cass. n. 21384 del 2005).
Ciò in quanto l'"apparenza" e l'"effettiva conoscenza" del peso gravante sul bene sono ritenuti sostanzialmente equipollenti, valendo entrambi ad escludere la ratio di tutela del compratore;
ragion per cui se il compratore ha avuto conoscenza effettiva dell'esistenza del peso gravante sulla cosa si presume che essa sia stata accettata con quel peso;
se lo ignorava, ma era apparente, la garanzia non è ugualmente dovuta per un principio di autoresponsabilità del compratore che deve subire le conseguenze della propria negligenza (Cass. n. 2856 del 1995).
In sostanza, la conoscenza effettiva o la situazione di apparenza, materiale o giuridica, dell'onere o del diritto reale in grado di determinarne la conoscibilità con l'ordinaria diligenza comportano l'inoperatività della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c.
Si è osservato, però, che, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo gravante sulla cosa, idonea a escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per
20 l'acquirente di compiere una verifica più o meno gravosa o necessaria sulla sussistenza dello stesso (Cass. n. 16795 del 2018). Con peculiare riferimento all'ipotesi dell'irregolarità edilizia, è pacifico che la normale diligenza richiesta al compratore non possa e non debba estendersi fino al punto di porre a suo carico l'onere di espletare apposite ricerche presso la pubblica amministrazione. A rigore occorre qui distinguere tra atti di carattere generale
(ad esempio, i piani regolatori), che si ritengono conoscibili da chiunque, e rispetto ai quali il compratore ha un onere di diligenza, ed atti di carattere non generale (ad esempio, una specifica autorizzazione edilizia), che viceversa non sono conoscibili da chiunque, perché sono diretti soltanto alla parte istante.
In tal senso, si è espressa la giurisprudenza di legittimità. È stato osservato,
in particolare, che, “A norma dell'art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul fondo
venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di
risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel
caso in cui siano "apparenti" o comunque conosciuti dal compratore stesso.
E anche se il concetto di "apparenza" deve essere inteso non nel senso di
percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con
la diligenza normale rapportabile all'affare, non può ritenersi che tale
diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in
ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel
caso di vincoli sul bene risultanti da "atti d'obbligo" sottoscritti da
quest'ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione
(già Cass. n. 14289 de 1987). Ancora: "In tema di vendita di cosa gravata da
oneri o da diritti di godimento dei terzi, l'apparenza degli oneri e dei diritti e
equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla
21 conoscenza effettiva, a condizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti
di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre l'acquirente in
grado di tener conto della situazione;
onde non possono essere considerati
apparenti quegli oneri che, pur potendo essere conoscibili mediante apposite
ricerche dal compratore, tali non siano in base al puro e semplice esame della
cosa; mentre, a maggior ragione il compratore e esentato da qualsiasi onere
di diligenza e di indagine qualora l'inesistenza di pesi o di diritti altrui sia
stata positivamente dichiarata dal venditore nel contratto. (nella specie si è
ritenuta la non apparenza del vincolo di inamovibilità inerente ad una servitù
di elettrodotto, vincolo non richiamato né dichiarato nell'atto di
alienazione)" (Cass. n. del 1980).
Nondimeno – è stato anche statuito -, laddove il venditore non abbia rappresentato la sussistenza dell'onere, ma abbia, piuttosto, espressamente dichiarato nel contratto che la cosa compravenduta è libera, scatta in favore dell'acquirente l'esonero dal compiere qualsivoglia indagine in ordine alla loro eventuale esistenza. Tale esonero si giustifica in ragione nel generale principio dell'affidamento del compratore nelle dichiarazioni rese dal venditore (da ultimo Cass. n. 5062 del 2025, che richiama, a sua volta, Cass.
n. 14289 del 2018: "L'espressa dichiarazione del venditore che il bene
compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento
esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore
il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la
dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti
della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente
conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando
irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo
22 acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della
buona fede, ha diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto,
però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta e immediata
smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando
gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio,
poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il
compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza").
Nel caso di specie, risulta dalla lettura dell'art. 5 del contratto di compravendita perfezionato il 20 luglio 2006 che il venditore ha rappresentato la libertà del bene trasferito da “pesi, oneri reali, vincolo i gravami”, ingenerando l'affidamento incolpevole della acquirente, considerata l'assenza di opere visibili e idonee a rappresentare, direttamente e immediatamente - senza, cioè,
la profusione di uno sforzo valutativo, che vada al di là della “mera” percezione sensoriale – la difformità urbanistica.
Sotto tale ultimo angolo prospettico, va evidenziato, poi, che la descrizione dell'immobile contenuta nel corpo del primo articolo del contratto perfezionato il 20 luglio 2006 risulta caratterizzata da evidenti profili di genericità in ordine alla consistenza degli spazi interni. Nel corpo del primo articolo del testo negoziale l'immobile viene rappresentato come composto da “tre vani”
“accessori” e ciò chiaramente suggerisce che l'acquirente non ha potuto, anche in considerazione della successiva indicazione del numero di vani (5),
percepire immediatamente le sopravvenute difformità, neppure all'esito del
(presumibile) sopralluogo svolto prima dell'acquisto.
In ogni caso, non sono neppure emersi elementi tali da suggerire l'effettiva conoscenza, da parte di al momento della conclusione Parte_1
dell'atto pubblico, dell'illegittimità edilizia qui in scrutinio. A ben vedere, la
23 circostanza dell'effettiva conoscenza dell'onere da parte dell'attrice non è stata nemmeno attinta dalle asserzioni e dalle deduzioni istruttorie dei convenuti.
Ne consegue la piena operatività degli strumenti rimediali indicati dalla norma di cui all'art. 1489 c.c., consistenti: a) nella risoluzione del contratto, esperibile qualora egli non avrebbe acquistato la cosa se fosse stato a conoscenza dei pesi su di essa gravanti;
b) nella riduzione del prezzo, qualora il compratore avrebbe comunque concluso il contratto d'acquisto, sebbene a condizioni meno onerose;
c) nell'eccezione di inadempimento, per cui, qualora ricorrano i presupposti per l'esercizio della garanzia in esame, il compratore può
sospendere il pagamento del prezzo (Cass. n. 3151 del 1980); d) nel risarcimento del danno.
I primi due rimedi sono alternativi e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in via principale e subordinata (Cass. n. 11757 del 1992).
Tali azioni si esercitano a prescindere dalla colpa del venditore, la quale è
richiesta solo per il risarcimento dell'ulteriore maggior danno (Cass. n. 2498
del 1986), ed indipendentemente dalla circostanza che il titolare del diritto di godimento o il beneficiario dell'onere o della limitazione abbiano fatto valere una pretesa sul bene (Cass. n. 2890 del 1984); l'ultimo spetta anche al compratore che non abbia agito in risoluzione e presuppone la colpa, provata o presunta, del venditore, in virtù del combinato disposto degli artt. 1218 e
1223 c.c. (Cass. n.16053 del 2002; Cass. n. 1104 del 1996; Cass. n. 2498 del
1986; Cass. n. 276 del 1979; si confronti anche Cass. n. 4786 del 2007; Cass.
n. 1613 del 2003; Cass. n. 1352 del 1996 secondo cui il risarcimento presuppone soltanto la colpa e non anche la mala fede).
24 Ora, la parte, sebbene in relazione al profilo della nullità, ha chiaramente dedotto la circostanza per la quale se avesse avuto contezza delle illegittimità
urbanistico – edilizia non avrebbe concluso il contratto di acquisto.
Siffatta allegazione risulta pienamente provata all'esito del dibattito processuale, dovendosi presumere, a fronte del tipo d'illegittimità riscontrata,
scilicet un ampliamento volumetrico di ben trentanove metri quadrati deputato ad accogliere un corridoio e ben due vani bagno, in ragione della maggiore fruibilità dell'unità abitativa garantita dagli spazi non assentiti, che la parte attorea non avrebbe di certo manifestato la volontà di acquisto dell'immobile.
Detto altrimenti, può ragionevolmente sostenersi che, se l'acquirente avesse avuto contezza dell'abusività di ben due vani bagno e del corridoio dell'immobile acquistato non avrebbe certamente prestato il proprio consenso all'acquisto, dovendosi presumere l'inidoneità dell'unità immobiliare ad assolvere ai concreti bisogni dei suoi abitatori. Di talché, la riscontrata illegittimità configura un inadempimento legittimante l'invocata risoluzione del contratto.
Al riguardo, giova pure affermare che l'abuso riscontrato appare idoneo a sollecitare la valutazione di gravità dell'inadempimento, considerata la non sanabilità dell'illegittimità accertata e la sua incidenza sul valore dell'immobile (si confronti la trentaseiesima pagina della relazione del consulente dell'ufficio, pienamente condivisa da questo Tribunale, in quanto logica, congrua e adeguatamente supportata sul piano motivazionale anche in relazione alle risposte fornite alle osservazioni critiche delle parti).
Ancora, appare del tutto irrilevante lo stato subiettivo di conoscenza o conoscibilità delle difformità da parte del venditore ai fini della risoluzione del
25 vincolo negoziale, in quanto detto rimedio, come già accennato, prescinde – a differenza del risarcimento del danno – dall'accertamento della colpa.
Dunque, in ragione della corretta applicazione delle norme codicistiche poste a governo della vicenda che ci impegna, scilicet la più volte menzionata disposizione normativa di cui all'art. 1489 c.c., deve pronunciarsi la risoluzione del contratto di compravendita perfezionato in data 20 luglio 2006
in virtù di atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615, trascritto il 25 luglio 2006 ai numeri 41476 e 25215
registrato a Salerno il 24 luglio 2006 al numero 4304.1, dovendosi nel contempo darsi atto che, ai sensi dell'art. 2655 c.c., la presente sentenza deve essere annotata in margine alla trascrizione dell'atto risolto.
L'accoglimento della pretesa demolitoria del vincolo negoziale rende superfluo l'esame della domanda di riduzione del prezzo, promossa in via subordinata solo nel corpo delle note depositate il 4 ottobre 2021, domanda che, pertanto, non avrebbe potuto essere delibata in quanto tardivamente esperita (“in via ulteriormente gradata e salvo gravame, disporre la riduzione
del prezzo di vendita e la conseguente restituzione del prezzo corrisposto per
l'acquisto nella misura di €. 67.500,00, individuata dal C.T.U., o nella diversa
misura ritenuta di giustizia, oltre interessi dalla data dell'atto per notaio
del 20.07.2006”). Per_1
Pronunciata la risoluzione del vincolo negoziale, giova esaminare la pretesa restitutoria del prezzo enucleata al punto “3)” della parte dedicata alle
“conclusioni” nel corpo della citazione introduttiva.
Trattasi, in particolare, di un'azione di ripetizione dell'indebito, come costantemente insegnato dalla Corte di cassazione, secondo cui, una volta acclarata l'insussistenza di una causa adquirendi per una qualsiasi causa che
26 faccia venire meno il vincolo originariamente esistente, compresa, dunque, la risoluzione, l'azione accordata della legge per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto è sempre quella di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c. (Cass. n. 715 del 2018; Cass. n. 9052 del
2010; Cass. n. 27334 del 2005; Cass. n. 10498 del 2001). In particolare, l'art. 2033 c.c., pur essendo formulato con riferimento all'ipotesi del pagamento ab
origine indebito, è applicabile per analogia – osserva la giurisprudenza di legittimità - anche alle ipotesi di indebito oggettivo sopravvenuto per essere venuta meno, in dipendenza di qualsiasi ragione, in un momento successivo al pagamento, la causa debendi (Cass. n. 5624 del 2009, nella cui motivazione sono richiamati, quali precedenti conformi: Cass. n. 10498 del 2001; Cass. n.
1252 del 2000; Cass. n. 4268 del 1995).
Ora, proprio a fronte della specifica domanda della parte attorea (si veda sul punto Cass. n. 10917 del 2021; da ultimo, Cass. n. 10555 del 2025), una volta pronunciata la risoluzione della compravendita, e Controparte_1 CP_2
vanno condannati, senz'altro, ai sensi dell'art. 2033 c.c., alla restituzione
[...]
del prezzo della compravendita, indicato nel testo contrattuale in euro
89.000,00 (si veda l'art. 2 del contratto), rispetto al quale la parte venditrice,
id est gli odierni convenuti, ha rilasciato “alla parte acquirente ampia e
definitiva quietanza di saldo” al momento della stipulazione del contratto [si richiami Cass. n. 5945 del 2023 (“Il creditore che, rilasciando quietanza al
debitore, ammette il fatto del ricevuto pagamento rende confessione
stragiudiziale alla parte, con piena efficacia probatoria ex artt. 2733 e 2735
c.c., sicché non può impugnare l'atto se non dimostrando, a norma dell'art.
2732 c.c., che esso è stato determinato da errore di fatto o violenza, essendo
insufficiente la prova della non veridicità della dichiarazione”)], non
27 sviluppando, nel corso di questo processo, alcuna specifica e univoca deduzione in ordine al mancato incasso degli assegni bancari non circolari mercè i quali è stato regolato e corrisposto il prezzo della compravendita (arg.
Cass. n. 28418 de 2024; Cass. n. 12685 del 2024), rappresentando, invero, tra le pieghe argomentative degli scritti difensivi, il pagamento del prezzo di cui è
stata invocata la restituzione.
ha, però, dedotto di avere corrisposto, a titolo di prezzo, la Parte_1
complessiva (e superiore) somma di euro 144.208,10, rappresentando l'erogazione dell'ulteriore importo di euro 55.408,10 per liberare l'immobile dall'ipoteca iscritta per euro 120.000,00 a garanzia di un mutuo erogato ai venditori (si confrontino la quarta e la quinta pagina della citazione introduttiva).
Ora, la circostanza dedotta dalla parte attorea non è stata, a ben vedere, oggetto di alcuna contestazione da parte dei convenuti, i quali non hanno preso specifica posizione sul punto, concentrando il proprio impianto argomentativo
– si è già evidenziato –, in relazione al rapporto processuale con l'attrice, sui profili tematici della non imputabilità delle attività edilizie abusive e della parzialità delle difformità riscontrate [in tema, va rammentato, in linea generale, che il principio di non contestazione, se solleva la parte dall'onere di provare il fatto non specificamente contestato dal convenuto costituito, non esclude, tuttavia, che il giudice, ove dalle prove comunque acquisite emerga la smentita di quel fatto o una sua diversa ricostruzione, possa pervenire ad un diverso accertamento;
l'art. 115, primo comma, c.p.c. non reca, infatti, alcuna finzione di dimostrazione del fatto non specificatamente contestato, bensì si limita a stabilire una relevatio ab onere probandi a favore della parte che lo ha allegato;
la circostanza narrata, in difetto di una specifica contestazione, dovrà
28 essere valutata dal giudice nella formazione del suo convincimento, potendo,
pur sola e indimostrata, fondare la decisione, ma potrà anche essere reputata inesistente, qualora constino agli atti prove in senso contrario (in tal senso
Cass. n. 16201 del 2009; Cass. n. 29404 del 2018; Cass. n. 26395 del 2016;
Cass. n. 14448 del 2020; Cass. n. 5166 del 2023; Cass. n. 16028 del 2023;
Cass. n. 10629 del 2024, in motivazione)].
Evidentemente, le asserzioni sviluppate nell'interesse di in Parte_1
relazione al prezzo della compravendita danno corpo a un'implicita azione di simulazione oggettiva parziale. In altri termini, le argomentazioni spese sono funzionali a stimolare il convincimento per il quale i paciscenti abbiano,
invero, dichiarato un prezzo (di gran lunga) più basso al momento della stipulazione dell'atto.
Al riguardo, giova ribadire che il potere-dovere del giudice di interpretare la volontà delle parti circa il contenuto della pretesa fatta valere in giudizio incontra il limite del rispetto della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato e non può quindi prescindere dall'effettiva esistenza di una manifestazione di volontà, sostituendo di ufficio un'azione diversa a quella espressamente e formalmente proposta, mentre nell'osservanza del suddetto limite, un'istanza,
non espressamente e formalmente proposta, può ritenersi tacitamente introdotta e virtualmente contenuta nella domanda, dedotta in giudizio, solo quando si trovi in rapporto di necessaria connessione con il petitum e la causa
petendi di questa e non ne estenda l'ambito soggettivo di riferimento.
Se così è, in applicazione del principio di cui sopra, la domanda di restituzione del prezzo (reale) della compravendita, una volta ottenuta la demolizione del vincolo negoziale, implica necessariamente un'azione di simulazione identificata nei termini innanzi illustrati (già Cass. n. 4607 del 1982). È chiaro,
29 infatti, che la parte attorea, pretendendo la restituzione della maggiore somma di euro 144.208,10, identificata in termini di prezzo della compravendita perfezionata in data 20 luglio 2006 (viene utilizzata l'espressione “in realtà”)
abbia posto a fondamento della pretesa la “stipulazione reale”, pretesa che,
dunque, contiene, ontologicamente, la richiesta di mero accertamento dell'accordo simulatorio, il cui accoglimento è certamente prodromico alla delibazione dell'istanza restitutoria promossa (arg. Cass. n. 471 del 2003).
Orbene, in relazione al fenomeno della simulazione relativa oggettiva del prezzo nella compravendita dei diritti reali immobiliari, la giurisprudenza ha affermato che, costituendo detto prezzo elemento essenziale della vendita,
deve anch'esso risultare per iscritto quando per il contratto è prevista la forma scritta ad substantiam [“E' facile osservare che il prezzo è un elemento
essenziale della vendita, per cui anch'esso deve risultare per iscritto e per
intero quando per tale contratto è prevista la forma scritta ad substantiam,
non essendo sufficiente che quest'ultima sussista in relazione alla
manifestazione di volontà di vendere e di acquistare” (così Cass. sez. un. 7246
del 2007; vedi anche Cass. n. 3234 del 2015; Cass. n. 21442 del 2010; Cass.
sez. un. n. 7246 del 2007; nello stesso senso Cass. n. 10459 del 2025; Cass. n.
21130 del 2024; Cass. n. 37189 del 2022; Cass. n. 22978 del 2022; Cass. n.
21426 del 2022; Cass. n. 24914 del 2021; Cass. n. 2619 del 2021).
In altri termini, la pattuizione con la quale le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso deve risultare per iscritto
(tra le molte decisioni conformi si confrontino pure Cass. n. 21442 del 2010,
n. 20857 del 2014, n. 3234 del 2015 e, più di recente, nello stesso senso, Cass.
n. 10459 del 2025; Cass. n. 21130 del 2024; Cass. n. 37189 del 2022; Cass. n. destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti - in relazione al quale operano le disposizioni normative di cui agli artt. 1350 e 1414 c.c. (si confronti Cass. n. 5539 del 2004).
Non potrebbe sostenersi che il requisito di forma sarebbe soddisfatto dal negozio simulato, in quanto essendo il contratto dissimulato destinato ad avere effetti fra le parti, deve avere i requisiti di forma necessari per la validità dello stesso, secondo quanto espressamente stabilito dall'art. 1414 c.c., comma secondo (si veda Cass. n. 28744 del 2018).
Pertanto, in disparte il profilo tematico della prova per testimoni (e per presunzioni), in questa sede ininfluente, a nulla rileva la circostanza per la quale i convenuti, costituendosi, non abbiano specificamente contestato la simulazione del prezzo della vendita. Ed invero, il principio di non contestazione - sancito dall'art. 115, comma primo, c.p.c., secondo cui i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita possono essere posti a fondamento della decisione, senza necessità di prova - non opera nel caso in cui il fatto costitutivo del diritto azionato sia rappresentato da un atto per il quale la legge impone la forma scritta ad substantiam, dal momento che in tale ipotesi, a differenza di quanto accade nel caso in cui una determinata forma sia richiesta ad probationem, l'osservanza dell'onere formale non è prescritta esclusivamente ai fini della dimostrazione del fatto, ma per l'esistenza stessa del diritto fatto valere, il quale, pertanto, può essere provato soltanto in via documentale, non risultando sufficienti né la prova testimoniale o per presunzioni, né la stessa confessione della controparte (Cass. n. 25999 del
2018; Cass. n. 11054 del 2001; Cass. n. 198 del 1967).
Del resto, l'atto scritto se richiesto ad substantiam – come nel caso di specie -
non può essere surrogato né dall'ammissione della parte né dalla sua
31 confessione [Cass. n. 4071 del 2008 e Cass. n. 21822 del 2010, in relazione alla simulazione relativa per interposizione fittizia;
vedasi pure Cass. n. 26174
del 2009: "per i negozi giuridici esigenti la forma scritta ad substantiam la
prova della relativa esistenza e dei diritti che ne formano l'oggetto esige la
produzione in giudizio della relativa scrittura, che non può essere sostituita da
altri mezzi probatori e neanche dal comportamento processuale delle parti,
che abbiano concordemente ammesso l'esistenza del diritto costituito con l'atto
non esibito"; tanto a prescindere dalla rilevanza confessoria che si vorrebbe
ascrivere alle espresse e testuali ammissioni contenute negli atti introduttivi e
difensivi ed ai poteri al riguardo attribuibili ai difensori delle parti (..)].
Orbene, nella specie, la parte attorea, che non ha chiesto di provare per testimoni l'accordo simulatorio sul prezzo, non ha fornito la prova scritta dello stesso attraverso la produzione in giudizio della relativa scrittura e, pertanto,
l'allegazione qui in scrutinio non può che essere disattesa.
In definitiva, questo Tribunale ritiene che non meriti accoglimento l'azione implicitamente promossa per accertare la simulazione relativa oggettiva sul prezzo della compravendita del 20 luglio 2006. Ne deriva che il prezzo da restituire in ragione del venir meno della causa adquirendi non può che essere quello emergente dal documento contrattuale, pari – come già anticipato – a euro 89.000,00.
Va pure evidenziato che la giurisprudenza di legittimità configura l'obbligazione di restituzione del prezzo ovvero di una parte di esso, come un debito di valuta e non di valore: sicché non può procedersi alla rivalutazione automatica della somma dovuta, salvo che il creditore non dimostri di aver risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, eventuali ulteriori danni,
e perciò anche quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e
32 ne richieda il risarcimento (Cass. n. 14213 del 1999; Cass. n. 725 del 1995;
Cass. n. 12942 del 1992; Cass. n. 1325 del 1992). In particolare, qualora il creditore lamenti l'inadempimento di un'obbligazione pecuniaria e invochi il danno da svalutazione di cui all'art. 1224 c.c., comma secondo, per il ritardo patito nell'ottenimento del credito di valuta, egli deve essere proporre un'autonoma domanda di risarcimento del maggior danno. Pertanto, il creditore non può limitarsi a chiedere la mera condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, dal momento che quest'ultima non
è una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta bensì è tenuto ad allegare alla domanda per il maggior danno i fatti costitutivi della pretesa.
Nel caso di specie, la parte attorea ha sì preteso il ristoro del danno correlato,
tra l'altro, “alla svalutazione subita dal corrispettivo complessivamente ed
effettivamente versato per la vendita”, ma non ha fornito, però, compiuta dimostrazione al proprio assunto, che, invero, appare anche privo di adeguato e specifico supporto argomentativo circa i fatti costitutivi della pretesa.
Unitamente al prezzo, ha, poi, preteso anche il risarcimento Parte_1
del danno correlato alle “spese, anche per imposte, relative all'atto per notaio
del 20.07.2006”. Alla sesta pagina della citazione introduttiva del Per_1
giudizio, la parte si riferisce, evidentemente, alle cc.dd. spese della vendita,
disciplinate dall'art. 1475 c.c. e necessarie per la conclusione del contratto, le quali, ai sensi dell'art. 9 del contratto e in linea con quanto espresso dalla norma suppletiva innanzi richiamata, sono state poste a carico dell'acquirente.
In punto di diritto e sul piano generale, è appena il caso di osservare che, per spese accessorie della compravendita, devono intendersi solo quelle necessarie alla conclusione del contratto (Cass. n. 8886 cit.; Cass. n. 843 del 2007) e non
33 anche quelle relative ad attività prodromiche che non hanno alcun rapporto di strumentante e causalità per la conclusione del contratto stesso [si ponga mente a quelle inerenti alla predisposizione — da parte di un terzo — del preventivo testo del relativo contratto preliminare (si confronti Cass. n. 7309 del 2000;
Cass. n. 19596 del 2004)]. In altri termini, per spese del contratto di compravendita, che l'art. 1475 – si ripeta - pone in via generale a carico del compratore, devono intendersi tutte quelle che siano necessarie per la conclusione del contratto e siano, perciò, in stretto rapporto di causalità,
efficienza e strumentalità, con la conseguenza che vanno escluse solo quelle spese per cui risulta mancante un rapporto causale — anche sotto il profilo della inutilità evidente e della esorbitanza delle stesse — ovvero l'eventuale contrario accordo delle parti [costituiscono pertanto spese della compravendita, a carico anche del compratore, ai sensi dell'art. 1475 — in quanto strumentalmente compiute per rendere possibile il negozio — gli onorari spettanti a un professionista per la redazione di una relazione tecnica per il frazionamento e di una planimetria che, costituenti parte integrante dell'atto pubblico di vendita, siano state effettuate su solo incarico del venditore (si veda Cass. n. 8327 del 1990); analogamente, al venditore che abbia pagato l'imposta di registro spetta, nei confronti dell'acquirente, l'azione di regresso nella misura determinata dai rapporti interni, qualora egli abbia sostenuto il pagamento di somme certe il cui obbligo di pagamento gravava su tutti, ed in relazione alle quali l'amministrazione finanziaria abbia liberamente scelto di rivolgersi all'uno invece che all'altro obbligato solidale].
Ora, la mancata indicazione delle spese non consente di svolgere gli accertamenti imposti dalla norma innanzi richiamata e, invero, neppure di presumere la sopportazione di un esborso correlato alla vendita.
34 Si soggiunga che nemmeno può essere svolta una valutazione equitativa, come richiesto nell'interesse di al punto “4)” della parte dedicata Parte_1
alle “conclusioni”. Il criterio della valutazione equitativa – limitato dal legislatore al profilo del danno - attiene, infatti, non già alla delimitazione dei danni risarcibili (il "se" della risarcibilità), bensì alla liquidazione, ossia alla determinazione della misura del danno (il "quanto" della risarcibilità). Al
riguardo, la giurisprudenza costante, pur concordando con la dottrina sul fatto che la valutazione equitativa non riguarda la prova dell'esistenza del danno, ma solo l'entità del danno stesso [Cass. n. 3794 del 2008; Cass. n. 23304 del 2007,
secondo cui, in particolare, la liquidazione equitativa del lucro cessante richiede comunque la prova, anche presuntiva, circa la certezza della sua reale esistenza, dovendo pertanto escludersi per i guadagni meramente ipotetici,
dipendenti da condizioni incerte (si vedano anche Cass. n. 11254 del 2011;
Cass. n. 5997 del 2007; Cass. n. 7896 del 2002; Cass. n. 8711 del 1997)],
equipara l'impossibilità alla estrema o notevole difficoltà di fornire la prova dell'effettiva misura del danno sulla base di elementi oggettivi (Cass. n. 41542
del 2021; si vedano anche Cass. n. 13114 del 1995, che fa riferimento alla impossibilità o elevata difficoltà in relazione alla peculiarità del fatto dannoso alle condizioni soggettive del danneggiato, e Cass. n. 20283 del 2004, secondo cui, qualora sia provata, o non contestata, l'esistenza del danno, il giudice può
far ricorso alla valutazione equitativa del danno anche quando la precisa determinazione di esso sia difficoltosa, e nell'operare la valutazione equitativa egli non è tenuto a fornire una dimostrazione minuziosa e particolareggiata della corrispondenza tra ciascuno degli elementi esaminati e l'ammontare del danno liquidato, essendo sufficiente che il suo accertamento sia scaturito da un esame della situazione processuale globalmente considerata).
35 Peraltro – è stato osservato -, il potere di liquidare il danno in via equitativa non esonera la parte dall'onere di fornire gli elementi probatori e i dati di fatto in suo possesso per consentire che l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile limitato e ricondotto alla sua caratteristica funzione di colmare soltanto le inevitabili lacune al fine della precisa determinazione del danno
(Cass. n. 16202 del 2002; Cass. n. 3327 del 2002).
Non è superfluo rammentare, poi, che la consulenza tecnica d'ufficio non è
mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze;
ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi,
fatti o circostanze non provati (da ultimo, Cass. n. 8498 del 2025; già Cass. n.
5687 del 2001).
Limitato il debito dei convenuti al prezzo della compravendita come emergente dal testo contrattuale, scilicet 89.000,00, giova analizzare, a questo punto, il tema degli interessi sulla somma riconosciuta a titolo di ripetizione d'indebito,
la cui decorrenza non può essere individuata dalla data dell'atto, come pretende
Ed invero, in coerenza con la previsione di cui all'art. 2033 Parte_1
c.c., colui che ha ricevuto un pagamento non dovuto in base ad un contratto dichiarato risolto è tenuto a restituire al solvens la somma percepita, con frutti ed interessi dal giorno del pagamento, nell'ipotesi di mala fede dell'accipiens,
ovvero dal giorno della domanda, qualora invece quegli era in buona fede
(Cass. n.8564 del 2009).
36 Considerato, poi, che, in materia di indebito, la buona fede si presume (Cass.
n.11259 del 2002; Cass. n.21113 del 2005; Cass. n. 10297 del 2007), la decisione di far decorrere gli interessi dalla data della domanda appare in linea con gli esiti del dibattito processuale, dibattito all'esito del quale, anche per difetto di specifica allegazione, non è emersa la malafede dell'accipiens.
In definitiva, esclusa la rivalutazione monetaria per i motivi già espressi,
all'importo da restituire – pari a euro 89.000,00 - vanno chiaramente aggiunti gli interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. (in assenza di specifiche e ulteriori richieste), decorrenti dalla domanda giudiziale sino al saldo [non risultano, infatti, atti stragiudiziali, pur rilevanti ai fini della decorrenza degli interessi dalla domanda (si veda Cass. n. 15895 del 2019)].
Risolto il contratto perfezionato da e delimitato il perimetro Parte_1
del debito restitutorio incombente, ai sensi dell'art. 2033 c.c., sugli odierni convenuti, deve osservarsi che pure questi ultimi, tempestivamente costituitisi,
hanno preteso, in via riconvenzionale, sulla base del dissolvimento del vincolo negoziale, la restituzione dell'immobile trasferito (si veda Cass. n. 5651 del
2023).
La circostanza che siffatta pretesa restitutoria sia stata espressamente correlata alla declaratoria di nullità dell'intesa negoziale – nella specie non pronunciata per assenza dei presupposti - non è di per sé ostativa all'accoglimento della domanda. Si ponga mente, infatti, a quanto statuito da Cass. n. 715 del 2018,
secondo cui “Qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi"
in ragione della dichiarazione di nullità, dell'annullamento, della risoluzione
o della rescissione di un contratto o del venire comunque meno del vincolo
originariamente esistente, l'azione accordata dalla legge per ottenere la
restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di
37 ripetizione di indebito oggettivo. Pertanto, non viola il principio di
corrispondenza fra chiesto e pronunciato il giudice che accolga le richieste
restitutorie in conseguenza del rilievo di ufficio della nullità del contratto,
anche laddove fosse stata inizialmente proposta domanda di risoluzione,
dovendosi escludere che la correlazione operata dalla parte tra la suddetta
domanda di ripetizione ed una specifica e differente causa di caducazione del
contratto impedisca la condanna alla ripetizione dell'indebito”.
Detto altrimenti, poiché, al cospetto dell'accertamento dell'insussistenza di una
causa adquirendi, l'azione accordata della legge per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto è, come già evidenziato, in ogni caso quella di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., deve reputarsi che la tutela accordata sia invero sempre la stessa, anche se le patologie genetiche e funzionali che hanno vulnerato il sinallagma, rendendone necessaria l'attivazione, possono essere diverse (si veda Cass. n. 715 cit.).
Se, pertanto – è stato osservato -, non costituisce violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato l'accoglimento della domanda restitutoria anche nel caso in cui l'unica domanda proposta dalla parte sia quella di risoluzione e il giudice sia pervenuto al suo rigetto rilevando in maniera ufficiosa la nullità del contratto, a maggior ragione non si configura una violazione dell'art. 112 c.p.c., nel caso in cui la parte abbia richiesto – come nel caso in esame - anche l'accertamento della nullità, non apparendo il richiamo ad una specifica patologia del contratto idoneo a vincolare l'adozione delle condanne restitutorie al riscontro della patologia medesima, prevalendo in ogni caso il dato oggettivo della carenza originaria o sopravvenuta del vincolo contrattuale cui erano correlate le prestazioni di cui si chiede la ripetizione (ancora, Cass. n. 715 del 2018, punto 7 della motiv.).
38 Alla stregua delle condivisibili coordinate ermeneutiche che precedono, allora,
una volta pronunciata la risoluzione del contratto di compravendita,
[...]
a fronte della specifica domanda restitutoria comunque promossa Parte_1
da e va condannata al rilascio Controparte_1 CP_2
dell'immobile identificato al foglio 53 del catasto del Comune di Salerno,
contrassegnato dalla particella 1 sub. 4, ubicato nel comune di Salerno alla via
Scavate Case Rosse n. 70.
Tanto puntualizzato, va evidenziato che il rigetto della domanda di accertamento della nullità negoziale promossa nell'interesse di Parte_1
esclude che questo Tribunale possa delibare la pretesa avente per oggetto
[...]
l'indennità di occupazione dell'immobile, espressamente correlata dai convenuti all'invalidità originaria e insanabile dell'intesa negoziale (si veda la nona pagina della comparsa di costituzione e risposta). In tale ottica, non potrebbe annettersi rilevanza a quanto scritto nella comparsa conclusionale alla quattordicesima pagina, in ragione della già rammentata funzione meramente illustrativa dello scritto difensivo conclusivo depositato ai sensi dell'art. 190
c.p.c. (Cass. n. 8737 cit.).
In ogni caso, la pretesa in scrutinio non avrebbe potuto trovare accoglimento da parte di questo Tribunale, il quale ritiene che l'assetto interpretativo delineato da Cass. sez. un. n. 33645 del 2022, nato in [...] alle vicende lesive del diritto di proprietà, ben può essere posto a governo dell'ipotesi
(diversa, ma sovrapponibile sul piano fenomenico) di una occupazione illegittima in ragione dell'accertamento dell'inefficacia del titolo di detenzione, che pur potrebbe assumere rilevanza in termini di illiceità.
Profondendo un maggiore impegno esplicativo, deve osservarsi che le sezioni unite della Corte di cassazione hanno composto un contrasto insorto fra la
39 seconda e la terza sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui
è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine
titulo, fatto illecito certamente differente rispetto all'ipotesi che ci impegna,
ma assimilabile ai fini della determinazione della morfologia dei pregiudizi risarcibili. Sul punto, occorre rammentare che la sentenza evocata fa registrare una distanza, almeno dal punto di vista sostanziale, rispetto alla teorica del
“danno in re ipsa”, id est un pregiudizio risarcibile coincidente tout court con l'evento lesivo, il cui terreno elettivo – opina la Corte – è quello della risarcibilità del danno emergente, ossia la perdita subita, e non, invece, del mancato guadagno, che deve essere oggetto di prova puntuale da parte del danneggiato.
Sul piano definitorio, le sezioni unite hanno affermato che la perdita risarcibile nell'ipotesi di illecito consistente nell'occupazione abusiva di un immobile è
rappresentata dal pregiudizio alle facoltà di godimento e ai poteri di disposizione che danno corpo allo statuto proprietario.
Pertanto, può venire in rilievo il pregiudizio: a) consistente nella privazione della facoltà di godimento diretto del bene occasionato dall'occupazione e traducibile nell'impossibilità del titolare di utilizzare in prima persona l'immobile e di trarre, quindi, immediatamente ogni utilità ch'esso può offrire;

b) dato dal mancato godimento indiretto della cosa, concretantesi nel venire meno della possibilità di mettere a frutto il bene concedendolo in locazione a terzi, (purché) alle ordinarie condizioni di mercato;
c) rappresentato dal vulnus arrecato alle prerogative dispositive del proprietario disattese, espressive
"diritto di scegliere le possibili destinazioni del bene e di modificarne
l'organizzazione produttiva".
40 Diverso l'esito, invece, per il pregiudizio consistente nella perduta possibilità
di vendita del bene occupato. In vero, muovendo dalla premessa che lo jus
vendendi costituirebbe non già una prerogativa tipica e contenutistica del diritto di disporre e di godere della res, quanto, piuttosto, una semplice estrinsecazione della normale condizione di titolarità di un qualsiasi diritto disponibile, detta voce di danno viene infatti incasellata, unitamente al pregiudizio traducibile nella sfumata facoltà di locare l'immobile ad un prezzo superiore a quello di mercato, sotto l'etichetta del lucro cessante (o del mancato guadagno), necessitante di specifica dimostrazione, fuoriuscendo così dalla problematica del danno "in re ipsa".
Circoscritto così l'ambito di indagine del danno "in re ipsa" al solo danno emergente, sub specie di perdita del godimento (diretto e indiretto) e del potere dispositivo, le sezioni unite, a ben vedere, accantonano tale ricostruzione,
aderendo a quella concezione c.d. "causalistica" del danno, caldeggiata dalla terza sezione civile della Corte di cassazione, che isola e assegna alle conseguenze pregiudizievoli dell'atto illecito un rilievo autonomo e distinto rispetto alla condotta illecita e alla lesione della situazione giuridica soggettiva rilevante, costruendo, conseguentemente, il momento risarcitorio nel binomio danno-evento e danno-conseguenza, e quindi sulla distinzione tra causalità
materiale e causalità giuridica.
Ciò, chiaramente, si pone in evidente collisione con l'alternativa teoria c.d.
"normativa" del danno, fondamento della tesi del danno "in re ipsa" e seguita dalla seconda sezione. Detta teoria, infatti, facendo coincidere l'oggetto del danno con il contenuto del diritto violato, trae l'esistenza del pregiudizio risarcibile dall'accertamento del mero fatto lesivo, sì che il danno risarcibile,
lungi dal costituire un momento autonomo, o meglio, una distinta conseguenza
41 causalmente riconducibile alla violazione dell'interesse giuridicamente protetto, rappresenta, piuttosto, la semplice valutazione in termini economici di quello stesso evento antigiuridico.
Nella prospettiva causalistica, allora, la domanda di risarcimento del danno emergente da occupazione abusiva presuppone, quindi, pur sempre la sussistenza di un quid pluris, costituito dal danno - conseguenza risarcibile,
specificamente individuato dai giudici nella "specifica possibilità di esercizio
del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta
della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e
disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". Una voce di danno, questa,
che, evidentemente, tramite le regole del nesso di causalità giuridica esistente fra la violazione del diritto dominicale (rectius: di godere e disporre della cosa)
e la concreta facoltà di godimento perduta, dovrà essere oggetto di un accertamento autonomo e distinto rispetto a quello - da svolgersi, questa volta,
alla stregua delle regole della causalità materiale rilevanti tra la condotta usurpativa e l'offesa all'interesse giuridicamente protetto - relativo al danno-
evento integrante il requisito dell'ingiustizia di cui all'art. 2043 c.c.
Benché, allora, le sezioni unite affermino espressamente di voler perseguire
"la linea (...) del punto di mediazione fra la teoria normativa del danno (...) e
quella della teoria causale", la ricostruzione del danno - pur inteso come
"specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa" - in termini di pregiudizio comunque risarcibile solo ove conseguenza del fatto illecito che prospetta, impingendo totalmente nella teoria causale, mina alla radice la plausibilità stessa di un danno "in re ipsa".
In quanto fatto costitutivo della domanda risarcitoria, il danno conseguenza,
ossia la perdita concreta della possibilità di godere del bene subita dal dominus
42 a fronte della condotta illecita altrui, deve essere oggetto di prova da parte del danneggiato, esattamente come il danno-evento, nel rispetto della regola generale di cui all'art. 2697 c.c.
Tuttavia, la Corte di cassazione sostiene altresì che siffatta prova ben può
essere fornita tramite presunzioni, proponendo di sostituire la locuzione danno
"in re ipsa" con quella di "danno presunto o danno normale" (nello stesso senso si vedano Cass. n. 32108 del 2019; Cass. n. 39 del 2021; Cass. n. 13274
del 2021; Cass. n. 40755 del 2021; quanto, invece alla giurisprudenza di merito, Trib. Ravenna 25 febbraio 2021; Trib. Salerno 16 marzo 2022; Trib.
Roma 18 marzo 2022; Trib. Brescia 6 aprile 2022; App. Cagliari 23 giugno
2022; App. Cagliari-Sassari 12 ottobre 2022), privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato, facendovi poi discendere la regola secondo cui al danneggiato compete la pura e semplice "allegazione della concreta possibilità di esercizio
del diritto di godimento che è andata persa", in considerazione della
(presunzione della) "tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del
proprietario a seguito dell'occupazione abusiva".
Se così è, il presupposto della risarcibilità risulterà integrato a seguito della mera allegazione della specifica prerogativa di godimento concretamente ostacolata, e ciò in quanto, a fronte dell'assolvimento di tale onere, l'effettiva sussistenza di quel danno conseguenza deve considerarsi "normalmente"
presunta.
Si tratta – è stato evidenziato – di una allegazione supportata da una vera e propria presunzione, che, pur non intaccando la necessità di dimostrare, invece,
secondo le regole ordinarie, e quindi anche attraverso il ricorso alle presunzioni semplici, l'illegittima materiale occupazione impeditiva dell'esercizio del
43 diritto dominicale, agevola la possibilità di liquidare il danno-conseguenza, e tende ad accorciare la distanza tra un danno formalmente non "in re ipsa" e un danno sostanzialmente tale (in dottrina, taluni hanno evocato il concetto di
“prova in re ipsa” del danno).
Detto altrimenti, ai fini dell'accoglimento della domanda di risarcimento del danno è richiesta l'allegazione della "concreta possibilità di esercizio del
diritto di godimento che è andata persa". Ciò perché il "non uso" del bene di proprietà non è suscettibile di risarcimento, in quanto l'inerzia è
"manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto" e alla
"reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non
uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria". L'allegazione compiuta in questi termini consente l'attivazione di una presunzione giurisprudenziale, che opera, al pari di una presunzione legale relativa, come
"regola di giudizio" incidente sulla ripartizione degli oneri di prova posti a carico delle parti, invertendo la distribuzione prevista dall'art. 2697 c.c. Il
proprietario che agisce in via risarcitoria deve allegare (non provare) in concreto la perdita subita per effetto dell'altrui occupazione illegittima, ciò,
comunque, fondando la propria pretesa su una situazione soggettiva che la legge descrive come diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo. È il convenuto occupatore che deve provare che, nonostante l'illegittimità della sua condotta, nessun danno emergente è stato arrecato all'attore.
Indicate dal proprietario le circostanze di fatto della occupazione dell'immobile e delle occasioni di godimento sacrificate, in presenza dei requisiti richiesti dagli artt. 2727 e 2729 c.c., l'esistenza e l'entità del concreto pregiudizio subito non si hanno ex se per accertate giudizialmente, in forza di un procedimento
44 inferenziale logico-conoscitivo, ma non è l'attore a dover dimostrare il danno subito, quanto il convenuto usurpatore a dover dimostrare che tale danno non si è verificato.
Costruendosi il danno alla proprietà da occupazione illegittima come "danno presunto" o "danno normale", ove all'esito del giudizio residui incertezza sul verificarsi di una effettiva perdita della facoltà di godimento dominicale,
finisce per gravare sull'occupatore il rischio della prova mancata.
Rimane, quindi, centrale soltanto l'onere di allegazione del danneggiato:
potendo il danno alla proprietà assumere molteplici forme, con riguardo al rapporto che intercorre tra il diritto leso ed il soggetto che ne è titolare, l'attore deve precisare quali pregiudizi ritenga in concreto di aver subito, fornendo tutti gli elementi, le modalità e le peculiarità della situazione in fatto, attraverso i quali possa emergere la prova del danno.
Il giudice non deve, né può sopperire alle carenze di allegazione del proprietario che domandi il risarcimento di un danno, relative all'oggetto della domanda e alle circostanze in fatto che la supportano, in quanto il consentito utilizzo in materia delle presunzioni attiene all'attività probatoria e non anche a quella assertiva. I fatti secondari "noti", e cioè quei fatti utili a dimostrare i fatti principali per mezzo di un ragionamento logico inferenziale, non sfuggono all'obbligo di allegazione (e di prova diretta, ex art. 2697 c.c.) dell'attore.
In quest'ottica, spetterà al convenuto opporsi contestando, ai sensi dell'art. 115,
comma primo, c.p.c., non già genericamente, ma nel rigoroso rispetto del principio di specificità, le circostanze dalle quali desumere che il proprietario non avrebbe comunque esercitato il proprio potere di godimento. Ipotesi,
quest'ultima, che ove integrata riattiva la disciplina generale e, dunque,
irrigidisce l'onere probatorio del danneggiato, chiamato, questa volta, a fornire
45 la prova effettiva - seppur anche mediante le nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza o le presunzioni semplici - della sussistenza della specifica facoltà di godimento perduta e inizialmente solo allegata.
Presunto il danno da perdita del godimento o del valore d'uso, la determinazione dello stesso può essere ancorata al valore locativo di mercato.
La Corte rileva, infatti, che, se il danno da perdita subita – direttamente provato e presunto - di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere determinato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato, quale standard di valutazione che rimanda a una normalità
statistica, diversa da quella valoriale.
Pertanto, proprio applicando le coordinate interpretative consegnateci dalla
Suprema Corte, non potrebbe non evidenziarsi che i convenuti – pur avendo evocato “il danno da occupazione illegittima” inteso come “perdita
temporanea delle utilità normalmente conseguibili nell'esercizio delle facoltà
di godimento e di disponibilità che il proprietario subisce”, non hanno allegato
(né nell'atto di citazione né nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183,
comma sesto, n. 1, c.p.c.) la specifica possibilità di godimento perduta in ragione dell'assunto contegno illecito e, in particolare, la perdita di valore correlata al potenziale, concreto e non capriccioso uso dell'immobile occupato da in forza del contratto assunto come originariamente Parte_1
inefficace. Ciò, evidentemente, avrebbe comunque escluso la configurabilità
di un danno risarcibile ex art. 1223 c.c. e la possibilità di accogliere la pretesa qualificata come indennitaria dai convenuti, i quali, nel corpo della comparsa conclusionale, hanno nuovamente evocato la figura del “danno da occupazione
46 illegittima”, senza confrontarsi, però, col nuovo assetto interpretativo innanzi delineato.
Ancora, la pretesa di “manleva” espressa alla undicesima pagina della comparsa di costituzione e risposta depositata il 17 novembre 2016 appare a questo giudice destituita di fondamento, in quanto non risulta provato (e neppure allegato) il perfezionamento di un patto atipico di manleva tra i convenuti e i chiamati in causa.
Ciò posto, la pronunciata risoluzione del contratto di compravendita steso per atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615, trascritto il 25 luglio 2006, impone, allora, (solo) la delibazione della domanda esperita dai convenuti in via riconvenzionale al punto “f)” della dodicesima pagina della comparsa di costituzione e risposta depositata tempestivamente il 17 novembre 2016. In particolare, e Controparte_1
hanno chiesto, a loro volta, tra l'altro, la risoluzione del CP_2
vincolo negoziale assunto coi chiamati in causa e la condanna di questi ultimi alla ripetizione delle somme ricevute in esecuzione dell'obbligo contrattuale,
“oltre interessi e rivalutazione monetaria”. È chiaro che, a fondamento della pretesa demolitoria espressa in via riconvenzionale, vi sia la deduzione della medesima illegittimità urbanistico – edilizia che ha giustificato lo scioglimento dell'intesa negoziale intercorsa tra l'attrice e i convenuti e, quindi,
l'evocazione dello strumento rimediale demolitorio disciplinato dalla disposizione normativa di cui all'art. 1489 c.c. [è appena il caso di osservare sul tema che la giurisprudenza di legittimità ha escluso in modo netto l'applicabilità all'ipotesi disciplinata dalla disposizione innanzi richiamata delle norme di cui agli artt. 1490 e 1492 c.c.; ne deriva che l'alienazione del bene (nella specie, in favore di parte attorea) non rende improponibile la
47 domanda di risoluzione esperita nei confronti dei chiamati in causa (Cass. n.
27916 del 2017; Cass. n. 13425 del 2024)].
Anche in tale ipotesi, a fronte di un abuso realizzato successivamente alla costruzione dell'immobile, ma precedentemente all'acquisto da parte dei chiamati in causa (si veda la trentacinquesima pagina della relazione a firma del c.t.u. ), si è al cospetto di un onere non apparente al Parte_2
momento dell'acquisto (irrilevante è, pertanto, la circostanza della conoscibilità mediante apposite ricerche, valorizzata dai chiamati in causa alla terza pagina della propria comparsa di costituzione e risposta (si veda Cass. n.
3400 del 1980)], ponendo mente altresì alla generica descrizione svolta nel corpo dell'atto e alla dichiarazione espressa dalla parte venditrice all'art. 5 del testo negoziale. Vanno, poi, al riguardo, certamente richiamate, anche per i convenuti, le argomentazioni già sviluppate in ordine al profilo tematico della determinazione negoziale dell'acquirente e dell'irrilevanza dello stato subiettivo del venditore ai fini dell'attivazione del rimedio demolitorio. A ciò
si aggiunga, infine, la circostanza della mancata emersione, all'esito del dibattito processuale, di elementi idonei a suggerire l'effettiva conoscenza della condizione dell'immobile da parte del compratore (tema, invero, non specificamente lambito dalle deduzioni istruttorie dei chiamati in causa).
Deve pure escludersi la conoscenza dell'onere non apparente e non dichiarato nel contratto da parte degli acquirenti, odierni convenuti. In tale ottica, questo
Tribunale non può non osservare che quanto espresso dal consulente dell'ufficio alla quarantatreesima pagina dell'elaborato sia del tutto irrilevante ai fini che qui interessano. Ed invero, come pacificamente evidenziato nella giurisprudenza di legittimità, ciò che conta, ai fini dell'applicabilità degli strumenti rimediali di cui all'art. 1489 c.c., è l'effettiva conoscenza dell'onere
48 al tempo dell'acquisto (si confrontino Cass. n. 17148 del 2024 e Cass. n. 31118
del 2024). Pertanto, l'acquisizione della cognizione delle difformità
successivamente alla maturazione dell'effetto traslativo appare ininfluente ai fini della decisione di risoluzione del vincolo negoziale ovvero della riduzione del prezzo.
Per tutte queste ragioni, applicando la disposizione di cui all'art. 1489 c.c., letta in modo coordinato con l'art. 1480 c.c., questo giudice non ravvisa motivi ostativi alla pronuncia della risoluzione (anche) del contratto di compravendita perfezionato in data 16 dicembre 2002 in virtù di atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 8991 e da numero di raccolta 3514, trascritto il 18
dicembre 2002 ai numeri 45898 e 34517 registrato a Eboli il 30 dicembre 2002,
dovendosi nel contempo darsi atto che, ai sensi dell'art. 2655 c.c., la presente sentenza deve essere annotata anche in margine alla trascrizione dell'atto da ultimo risolto.
In ragione della domanda esperita, ai sensi dell'art. 2033 c.c. (vedasi supra)
e vanno altresì condannati alla Controparte_4 Controparte_3
restituzione dell'importo di euro 35.000,00, ricevuto a titolo di prezzo, come dichiarato al momento del perfezionamento del contratto (si confrontino l'art. 4 e l'art. 5, prima parte, del contratto innanzi indicato;
si veda supra circa il valore confessorio della quietanza).
Esclusa la rivalutazione monetaria per i motivi già espressi, all'importo vanno chiaramente aggiunti gli interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. (in mancanza di ulteriori specificazioni) decorrenti dalla domanda giudiziale, id est il 17 novembre 2016, sino al saldo, non potendosi riscontrare,
anche in questa vicenda, all'esito del dibattito processuale, profili di malafede in capo ai venditori chiamati in causa.
49 Infine, giova svolgere due considerazioni in ordine alle difese dei chiamati in causa: 1) risulta inammissibile l'eccezione (in senso stretto) di prescrizione sollevata per la prima volta dai chiamati in causa solo nel corpo della comparsa conclusionale depositata il 30 maggio 2025 (ex multis Cass. n. 315 del 2012);
2) le istanze d'istruttoria orale non sono state specificamente reiterate in sede di precisazione delle conclusioni, ma solo nel corpo della succitata comparsa conclusionale;
pertanto, deve presumersi che dette istanze siano state abbandonate all'esito dell'espressa determinazione assunta dal giudice precedentemente deputato alla trattazione del processo, non emergendo una volontà inequivoca di insistere sulla richiesta pretermessa, attraverso l'esame degli scritti difensivi (si confronti Cass. n. 12791 del 2025); a ciò si aggiunga che la prova orale richiesta non può, in ogni caso, essere ammessa, in quanto irrilevante, attesa la genericità dell'ottavo capitolo, espressamente richiamato in comparsa.
Esaurita la disamina del merito, non resta che statuire sulle spese di lite, le quali si stima equo compensare integralmente tra le parti, considerando il rigetto di talune delle domande esperite dalla parte attorea e la complessità
degli accertamenti svolti nel corso del processo, che hanno impedito alle parti
– attrice, convenuti e chiamati in causa – di conoscere a priori la fondatezza delle proprie difese.
Da ultimo, le spese occorse alla redazione della consulenza tecnica come,
liquidate in virtù di separato decreto del 18 settembre 2019, vanno poste a definitivo carico di tutte le parti in solido tra loro e ripartite, nei rapporti interni,
per un terzo a carico di per un terzo a carico di Parte_1 CP_1
e in quote uguali tra di essi, e per un terzo, a carico
[...] CP_2
dello Stato, in ragione dell'ammissione al patrocinio a spese dello Stato di
50 e (si verifichino le delibere di Persona_4 Controparte_3
ammissione del 10 maggio 2017, depositate in questo giudizio il 31 maggio
2017).

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico,
dott. Giulio TU, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria eccezione e deduzione, assorbita ogni ulteriore questione non oggetto di trattazione:
1) accoglie la domanda (subordinata) di risoluzione esperita da Parte_1
e, per l'effetto, risolve il contratto di compravendita perfezionato in
[...]
data 20 luglio 2006 in virtù di atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 9991 e da numero di raccolta 2615, trascritto il 25 luglio 2006 ai numeri 41476 e 25215 registrato a Salerno il 24 luglio 2006 al numero
4304.1;
2) accoglie in parte la domanda di restituzione dell'indebito esperita da e, per l'effetto, condanna e Parte_1 Controparte_1 CP_2
alla restituzione, a favore della parte attorea, della somma di euro
[...]
89.000,00, oltre interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo,
c.c. decorrenti dal 4 luglio 2016 sino al saldo;

3) rigetta le ulteriori domande promosse nell'interesse di Parte_1
4) accoglie la domanda di restituzione promossa da e Controparte_1
e, per l'effetto, condanna al rilascio CP_2 Parte_1
dell'immobile identificato al foglio 53 del catasto del Comune di Salerno,
contrassegnato dalla particella 1 sub. 4, ubicato nel comune di Salerno alla via Scavate Case Rosse n. 70;
51 5) accoglie la domanda subordinata di risoluzione promossa da CP_1
e nei confronti di e
[...] CP_2 Controparte_3 Per_4
e, per l'effetto, risolve il contratto di compravendita
[...]
perfezionato in data 16 dicembre 2002 in virtù di atto pubblico contrassegnato da numero di repertorio 8991 e da numero di raccolta 3514,
trascritto il 18 dicembre 2002 ai numeri 45898 e 34517 registrato a Eboli
il 30 dicembre 2002;
6) accoglie la domanda di ripetizione dell'indebito promossa nell'interesse di e e, per l'effetto, condanna Controparte_1 CP_2 CP_3
e alla restituzione, in favore dei predetti
[...] Persona_4
convenuti, della somma di euro 35.000,00, oltre interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. decorrenti dal 17 novembre 2016
sino al saldo;

7) rigetta le ulteriori domande promosse nell'interesse di e Controparte_1
CP_2
8) compensa integralmente le spese di lite tra tutte le parti processuali;

9) pone le spese occorse alla redazione della consulenza tecnica come,
liquidate in virtù di separato decreto del 18 settembre 2019, a definitivo carico di tutte le parti in solido tra loro e ripartite, nei rapporti interni, per un terzo a carico di per un terzo a carico di Parte_1 CP_1
e in quote uguali tra di essi, e per un terzo a carico
[...] CP_2
dello Stato;

10) dà atto, ai sensi dell'art. 2655 c.c., che la presente sentenza deve essere annotata in margine alle trascrizioni degli atti risolti, come indicate in parte motiva e nei punti che precedono.
Salerno, 3 settembre 2025
52 Il giudice dott. Giulio TU
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del magistrato
ordinario in tirocinio, dott. Aldo Di Dario.
53 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2619 del 2021), venendo in rilievo un elemento essenziale del contratto –
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