Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - rel. Consigliere -
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MU AN IA, di CÈ NT RI GI, la prima in proprio e gli altri in qualità di eredi, IA TA, IA RM, IA OL, elettivamente domiciliati in ROMA VLE MAZZINI 140, presso lo studio dell'avvocato PIERLUIGI LUCATTONI, difesi dall'avvocato FRANCO DI CARLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
SIRIO SCARL;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 12609/00 proposto da:
COOP SIRIO SRL, in persona del legale rappresentante Ammm.re Unico COCCI IA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GIUSEPPE PISANELLI 4, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO SCORSONE, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché

contro

MU AN IA, IA TA, IA RM, IA OL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 35/00 della Corte d'Appello di PALERMO, depositata il 31/01/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/10/02 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito l'Avvocato DI CARLO Franco, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e rigetto ricorso incidentale;

udito l'Avvocato SCORSONE Vincenzo difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso principale ed accoglimento ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Pietro ABBRITTI che ha concluso per rigetto di entrambi i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 10 dicembre 1984 ad NT RI GI CÈ e ad AN RI CÈ (ma non anche all'altro destinatario dell'atto, DO CÈ, il quale era deceduto) la s.r.l. coop. IR espose di aver acquistato l'11 aprile 1980 dalle prime due convenute la nuda proprietà e dall'altro l'usufrutto di un terreno in Palermo, da utilizzare per la costruzione di un fabbricato, ma poi risultato inedificabile perché gravato da usi civici;
chiesero quindi all'adito Tribunale di Palermo che fosse pronunciata la risoluzione del contratto ai sensi degli art. 1490- 1492 e 1497 cod. civ. e che i convenuti fossero condannati in solido al risarcimento dei danni, comprensivi sia del prezzo pagato, pari a lire 100.000.000, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi, sia delle spese di progettazione nella misura di lire 30.000.000, sia del maggiore futuro esborso per il reperimento di un'altra area avente analoghe caratteristiche.
NT RI GI CÈ e AN RI CÈ si costituirono in giudizio, contestando sotto vari profili la fondatezza della domanda.
All'esito dell'istruzione della causa, consistita nella produzione di" documenti ad opera dell'una e dell'altra parte, con ordinanza del 29 novembre 1993 il collegio ordinò l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi di DO CÈ. La società attrice non vi provvide, facendo presente che al defunto erano subentrate le altre due convenute, sue figlie ed uniche eredi. NT RI GI CÈ e AN RI CÈ dedussero allora che il processo si era estinto.
Disattesa tale eccezione, come anche quelle di incompetenza, di prescrizione e di decadenza, che pure erano state sollevate dalle convenute, con sentenza del 28 maggio 1997 il Tribunale dichiarò risolta la vendita in questione e condannò NT RI GI CÈ e AN RI CÈ, in solido, alla restituzione della somma di lire 100.000.000 e al risarcimento dei danni liquidati in lire 8.800.535 per le spese di progettazione, oltre agli interessi. Impugnata in via principale da NT RI GI CÈ e AN RI CÈ, nonché incidentalmente dalla s.r.l. coop. IR, la decisione è stata confermata con sentenza del 31 gennaio 2000 dalla Corte di appello di ' Palermo, salvo il riconoscimento all'originaria attrice del diritto all'ulteriore rivalutazione monetaria sulla somma attribuitale come risarcimento dei danni. Contro tale sentenza' hanno proposto ricorso per cassazione, in base a otto motivi, AN RI CÈ e IT RD, RM RD, OL RD, quali eredi della defunta NT RI GI CÈ. La s.r.l. coop. IR si è costituita con controricorso, formulando anche un motivo di impugnazione incidentale. Ognuna delle parti ha presentato una propria memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In quanto proposti contro la stessa sentenza, i due ricorsi debbono essere riuniti, in applicazione dell'art. 335 cod. proc. civ. Con il primo motivo di quello principale viene denunciata "violazione e falsa applicazione dell'art. 307, 3^ comma c.p.c", per avere la Corte di appello erroneamente confermato il rigetto dell'eccezione di estinzione del giudizio, tempestivamente sollevata da NT RI GI CÈ e AN RI CÈ, in seguito alla mancata integrazione del contraddittorio nei loro confronti, quali eredi di DO CÈ: integrazione che correttamente era stata ordinata dal Tribunale, in quanto le due convenute si erano costituite e avevano partecipato al giudizio esclusivamente "in proprio", come venditrici della sola nuda proprietà del terreno in questione, mentre era casuale che fossero succedute a titolo universale al venditore dell'usufrutto.
La censura non è fondata.
In proposito il giudice di secondo grado ha osservato che "il caso in esame è paragonabile all'intervento volontario dei litisconsorti pretermessi, perché nell'una e nell'altra ipotesi partecipanò al giudizio quei soggetti interessati alla decisione". Sebbene così scarnamente motivata, sul punto la sentenza impugnata è tuttavia conforme al diritto, sicché occorre soltanto esplicitare meglio le ragioni della decisione. In materia, per quanto consta, l'unico precedente specifico è costituito da Cass. 23 dicembre 1987 n. 1987, con cui questa Corte ha deciso che "qualora venga ordinata l'integrazione del contraddittorio, in sede di legittimità, nei confronti dell'erede della parte defunta nel corso del giudizio d'appello, la "circostanza che detto erede sia già costituito con controricorso, ancorché in proprio, rende superflua una nuova notificazione del ricorso, in considerazione della conoscenza diretta di quel provvedimento". Pur se è stato enunciato con particolare riferimento al giudizio di legittimità, il principio può senz'altro essere esteso a quello di merito. Nè vi è ragione di discostarsene, stante la sua piena coerenza con le esigenze di economia processuale, cui è ispirata la regola circa la validità degli atti comunque idonei al raggiungimento dello scopo: la società attrice, dichiarando espressamente di non aver ottemperato all'ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi di DO CÈ, per il motivo che si trattava delle due convenute stesse già presenti in causa, ha chiaramente e utilmente manifestato la volontà di estendere la propria domanda a loro anche in tale qualità.
Con il secondo motivo di ricorso AN RI CÈ, IT RD, RM RD e OL RD, dolendosi di "violazione e falsa applicazione del principio dispositivo del processo civile", lamentano che la Corte di appello è incorsa in "manifesta extrapetizione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c", nel ritenere legittima la qualificazione della domanda operata dal Tribunale, il quale l'aveva accolta in applicazione dell'art. 1489 cod. civ., mentre l'attrice aveva esperito la diversa azione di cui agli art. 1490, 1492, 1497 cod. civ. Neppure questa censura è fondata.
Il potere del giudice di inquadrare la domanda nella cornice giuridica appropriata - come gli stessi ricorrenti riconoscono - deve essere esercitato sia che "la parte non abbia espressamente scelto ed invocato le norme di diritto poste a fondamento dell'azione", sia che "abbia erroneamente qualificato l'azione effettivamente proposta".
L'art. 112 cod. proc. civ. non può pertanto considerarsi violato "allorquando il bene accordato sia comunque ricompreso nel petitum tempestivamente formulato e non esuli dalla causa petendi, intesa come l'insieme delle circostanze di fatto, indipendentemente dalla loro qualificazione giuridica, poste a fondamento della pretesa" (Cass. 17 gennaio 2002 n. 475), come appunto è avvenuto nellà specie: la società IR aveva chiesto la risoluzione ope iudicis del contratto in questione, la quale è stata pronunciata in base al fatto stesso - l'esistenza di usi civici gravanti sull'immobile oggetto della vendita - allegato dall'attrice a sostengo della domanda.
Con il terzo motivo i ricorrenti principali addebitano alla sentenza impugnata "violazione e falsa applicazione degli artt. 1489 e 1490/97 e. e", affermando che non è alla stregua della prima delle suddette disposizioni, bensì delle altre, che avrebbe dovuto essere qualificata la domanda proposta dalla società IR (con la conseguenza, implicitamente dedotta, che la società attrice era incorsa nella decadenza comminata dall'art. 1495 cod. civ.). La doglianza è infondata.
La giurisprudenza di questa Corte - non tenuta presente ne' quindi in alcun modo confutata dai ricorrenti, sicché è sufficiente richiamarla, segnalando la sua aderenza alla lettera e alla ratio delle norme in considerazione - è infatti costantemente orientata (v., tra le altre, Cass. 17 dicembre 1999 n. 14226) nel senso che "se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull'area (nella specie, parte dell'area era risultata attraversata da una strada nel piano particolareggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti;
non ricorre, infatti, l'ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l'ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto". Con il quarto motivo del ricorso principale AN RI CÈ, IT RD, RM RD e NI RD denunciano "violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., sostenendo che l'esistenza di usi civici impeditivi dell'edificabilità del terreno in contestazione non è stata adeguatamente provata dalla società IR, essendo stata desunta da un certificato del Commissariato liquidatore, rilasciato in seguito a una istanza di legittimazione che la stessa attrice aveva presentato, mentre d'altra parte il Comune di Palermo aveva compiuto atti incompatibili con la permanenza del vincolo, comportanti sdemanializzazione dell'immobile. Neppure questa censura può essere accolta. Impone di disattenderla la sua "novità". Il tema non è stato infatti affrontato nella sentenza impugnata, dalla quale risulta che il positivo accertamento, compiuto dal Tribunale a proposito dell'effettiva esistenza degli usi civici di cui si tratta, non aveva formato oggetto di appello. Nè d'altra parte i ricorrenti hanno formulato doglianze di omessa pronuncia, deducendo di aver devoluto la questione al giudice di secondo grado (e indicando con precisione il motivo di gravame in ipotesi proposto sul punto, come è prescritto dal principio di "autosufficienza" del ricorso per cassazione).
Con il quinto motivo del ricorso principale si deduce "violazione e disapplicazione dell'art. 1485 c.c. e omessa motivazione su un punto decisivo della controversia", per avere i giudici di merito erroneamente escluso la decadenza dalla garanzia, nella quale la società acquirente era incorsa, sia riconoscendo essa stessa l'esistenza di usi civici gravanti sul bene, nonostante l'avvenuta sua sdemanializzazione tacita, sia omettendo di impugnare la decisione conseguentemente adottata dal Commissario liquidatore, sia non dandone notizia ai venditori.
La censura non è fondata.
Si basa, infatti, sul presupposto che gli usi civici in questione non fossero più operanti, in quanto il Comune di Palermo aveva liberato di fatto dal vincolo le aree ubicate in quella zona. Ma invece il giudice di secondo grado - come si è rilevato nell'esaminare il quarto motivo di ricorso - ha ritenuto che il vincolo stesso fosse ancora attuale, sicché correttamente ha concluso nel senso della mancanza di quelle "ragioni sufficienti per impedire l'evizione", cui la norma invocata dalle appellanti condiziona la decadenza dalla garanzia.
Con il sesto motivo i ricorrenti principali si dolgono di "violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c. - violazione e falsa applicazione dell'art. 1493, secondo comma c.c.", lamentando che nella sentenza impugnata sia stata considerata come proposta per la prima volta in appello la domanda di condanna della società IR alla restituzione del terreno in questione, domanda che invece era stata formulata in vari scritti difensivi delle convenute nel giudizio di primo grado e aveva carattere strettamente consequenziale alla pronuncia di risoluzione contrattuale. Neppure questa censura può essere accolta.
Rilevando che "nessuna esplicita domanda è stata proposta in primo grado (vedi verbale del 25.9.96 di precisazione delle conclusioni aventi carattere specifico)", la Corte di appello ha compiuto una valutazione insindacabile in questa sede: stabilire se in simili casi una domanda debba reputarsi o non "abbandonata", eventualmente in considerazione della sua connessione con altre espressamente riproposte, è compito riservato al giudice del merito, implicando apprezzamenti appunto tipicamente di merito, circa l'effettiva volontà della parte (v., per tutte, Cass. 26 ottobre 1994 n. 8784). Con il settimo motivo del ricorso principale si denuncia "contraddittorietà della motivazione" in ordine alla condanna di NT RI GI CÈ e AN RI CÈ al risarcimento dei danni subiti dalla società IR:- condanna che non poteva essere pronunciata, stante "la assoluta buona fede dei venditori per avere essi ignorato Inesistenza dell'uso civico".
La doglianza non è fondata.
Correttamente, sul punto, il giudice di secondo grado ha osservato che "i venditori avevano garantito la libertà del fondo e in ogni caso non hanno dato la prova di essere esenti da colpa". Non vi è ragione, infatti, di discostarsi dal principio enunciato, tra le altre, da Cass. 19 novembre 1996 n. 10132, secondo cui "ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, ex art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali di cui agli art. 1218 e 1223 c.c.", sicché la "colpa" deve essere presunta, fino a prova contraria. Infine, con l'ottavo motivo del ricorso principale viene denunciata "contraddittorietà della sentenza", per essere state le appellanti condannate alle spese del giudizio di secondo grado, nonostante l'accertata loro buona fede, che avrebbe reso "più conforme a giustizia ... una pronuncia di compensazione".
La doglianza va disattesa.
Il sindacato che questa Corte può esercitare in ordine al regolamento delle spese è limitato alla verifica del rispetto del principio secondo cui esse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, mentre la compensazione forma oggetto di un potere eminentemente discrezionale, il cui mancato esercizio non può essere censurato in sede di legittimità (v. da ultimo, Cass. 11 febbraio 2002 n. 1898). Con il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale, la società IR si duole del rigetto della sua domanda di risarcimento dei danni conseguenti alle maggiori spese che dovrà sostenere per acquistare un altro terreno di caratteristiche analoghe: domanda a suo dire ingiustificatamente non accolta, in quanto "la prova del danno è in re ipsa, la sua quantificazione rientra nella comune esperienza, e nelle normali cognizioni cui il Giudice può ricorrere".
La censura non può essere accolta, poiché "il mancato ricorso da parte del giudice di merito a nozioni di comune esperienza non può dare luogo a sindacato di legittimità" (Cass. l9 aprile 2001 n. 5826): stabilire se un fatto come quello dedotto dalla società IR - "il prezzo dei terreni è lievitato sia per effetto della rarefazione delle aree edificabili, sia per l'incidenza dei più rigorosi vincoli imposti dalle più recenti disposizioni urbanistiche" - non abbisognasse di prova, in quanto noto alla generalità, indipendentemente dalla scienza privata che potesse averne il giudice, comporta valutazioni prettamente di merito, che non possono essere demandate a questa Corte.
Entrambi i ricorsi pertanto debbono essere rigettati. Le spese del giudizio di Cassazione vengono compensate tra le parti, stante la reciproca loro soccombenza.
DISPOSITIVO
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta;
compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione Così deciso in Roma, il 24 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 4 febbraio 2003