AULA 'B' ORIGINALE ITALIANA 16 7 9 5 2018 REPUBBLICA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Vincolo di destinazione LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE urbanistica TERZA SEZIONE CIVILE conoscibilità preliminare Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: di compravendital Presidente Dott. RAFFAELE FRASCA risoluzione Rel. Consigliere Dott. DANILO SESTINI R. G. N. 5843/2015 Consigliere Dott. FRANCESCA FIECCONI Cron. 16795 Consigliere Dott. GABRIELE POSITANO Rep. e.

1. Consigliere Dott. COSIMO D'ARRIGO Ud. 07/02/2018 ha pronunciato la seguente PU SENTENZA sul ricorso 5843-2015 proposto da: IO DA, ND RI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA COSSERIA 2, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO PLACIDI, rappresentati e difesi dall'avvocato GUGLIELMO SAPORITO giusta procura speciale a margine del ricorso;
ricorrenti - 2018 contro 400 CIA COSTRUZIONI INDUSTRIALI ARTIGIANALI SRL in ' persona del suo legale rappresentante sig.ra GIULIANA FERRARI Presidente del Consiglio di Amministrazione, 1 elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato GUIDO FRANCESCO ROMANELLI, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato ROLANDO PINI giusta procura speciale in calce al controricorso;
controricorrente avverso la sentenza n. 2405/2014 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 26/11/2014; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/02/2018 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RENATO FINOCCHI GHERSI che ha concluso per l'inammissibilità in subordine rigetto;
udito l'Avvocato GUGLIELMO SAPORITO;
udito l'Avvocato GUIDO FRANCESCO ROMANELLI;
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FATTI DI CAUSA

AN PI e RI DI, promissari acquirenti di un immobile sito in Magreta di Formigine, convennero in giudizio la promittente venditrice C.I.A. Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.l. lamentando che l'immobile promesso in vendita mancava delle qualità promesse, in quanto era gravato da un vincolo di destinazione urbanistica che ne prevedeva l'utilizzo come alloggio del proprietario o del custode degli adiacenti capannoni industriali e ne comportava l'inalienabilità agli attori, che non rivestivano tali qualità (il tutto come contestato dal Sindaco di Formigine con nota del 24.2.2003); chiesero pertanto che la convenuta fosse condannata a procurare la concessione edilizia o, in subordine, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice. La C.I.A. resistette alla domanda e richiese, in via riconvenzionale, che venisse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento degli attori (che non si erano presentati alla stipula del contratto definitivo), con condanna degli stessi al risarcimento dei danni e con incameramento della caparra. Il Tribunale rigettò la domanda attorea (sul rilievo che il vincolo era "apparente" e dunque conoscibile dal promissari acquirenti) e, accogliendo la riconvenzionale, dichiarò la risoluzione per inadempimento del PI e della DI, accertando il diritto della C.I.A. a trattenere la caparra confirmatoria a garanzia del risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio. La Corte di Appello di Bologna ha confermato la sentenza di primo grado, ribadendo che l'esistenza del vincolo era conoscibile dai promissari acquirenti e che non si era verificata una condizione di iniziale utilizzo ad uso produttivo che rendesse necessario il recupero della destinazione residenziale a mezzo di concessione. Hanno proposto ricorso per cassazione il PI e la DI, affidandosi a sette motivi;
ha resistito, con controricorso, la C.I.A. 3 Costruzioni Industriali e Artigianali s.r.l.; i ricorrenti hanno depositato memoria e un documento. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo (che deduce la violazione degli artt. 1489, 1218 e 1460 cod. civ. e 112 e 116 cod. proc. civ.), i ricorrenti contestano che l'esistenza del vincolo fosse "apparente", in quanto la relativa previsione non era contenuta tra le norme del PRG, ma in una nota in calce a una tabella di dettaglio di una delle numerose varianti del piano;
aggiungono che il vincolo non risultava trascritto, che lo stesso notaio incaricato del rogito non ne aveva ritenuto percepibile l'esistenza e che la tipologia e l'ubicazione dell'immobile non ne palesavano la possibile susssitenza;
assumono pertanto che la regula iuris applicata dai giudici di merito amplifica irragionevolmente la diligenza richiesta all'acquirente».

2. Il secondo motivo denuncia la violazione delle medesime norme indicate dal primo nonché la «violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato»: i ricorrenti evidenziano che, anche a volerlo considerare "apparente", il vincolo era stato oggetto di specifica garanzia da parte della promittente venditrice nella "controscrittura" che aveva proposto di sottoscrivere unitamente al rogito e censurano la Corte per aver dichiarato priva di rilevanza tale garanzia offerta dalla C.I.A.. 3. Col terzo motivo (che denuncia la violazione degli artt. 1362, 1453, 1489 e 1218 cod. civ. e 112 e 116 cod. proc. civ.), i ricorrenti lamentano che la Corte ha travisato la causa del contratto preliminare, che era volto a trasferire una proprietà «piena» e libera da qualsiasi limitazione (anche di natura pubblicistica) e che avrebbe dovuto ispirare la lettura della garanzia del venditore prevista nel preliminare stesso;
evidenziano che il contratto avrebbe dovuto essere letto «secondo buona fede e correttezza», alla luce della finalità che lo stesso era destinato a realizzare. 4 4. Il quarto motivo denuncia «motivazione inesistente» e violazione degli artt. 112 e 116 c.p.c.», rilevando che la sentenza «è apodittica e priva di motivazione sull' "apparenza"», non avendo risposto ai rilievi compiuti dagli appellanti sulla apprezzabilità del vincolo da parte di operatori «medi» quali erano i promissari acquirenti.

5. Col quinto motivo, viene dedotta la violazione dell'art. 1489 cod. civ., in relazione all'art. 4 delle norme tecniche di attuazione (N.T.A.) del piano insediamenti produttivi (P.I.P.) e all'art. 4 delle N.T.A. del P.R.G., nonché la violazione del D.M. n. 1444/1968 e dell'art. 41 quinquies I. n. 1150/1942 e, altresì, degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ.: si contesta l'affermazione della Corte secondo cui l'appartamento era abitabile da chiunque e che necessitasse di nuova concessione solo per recuperare la funzione residenziale nel caso in cui fosse stato inizialmente utilizzato per fini produttivi.

6. Il sesto motivo -che denuncia «ulteriore violazione dell'art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione alla prescrizione 3 (pg. 76) delle NTA (norme tecniche di attuazione) del PRG»- ribadisce che «l'alloggio del custode è parte integrante dell'azienda produttiva e quindi non può essere né compravenduto né affittato separatamente dall'azienda».

7. Il settimo motivo tratta della «incommerciabilità di ordine pubblico del bene» e deduce la violazione degli artt. 2932, 1481-1483 e 1489 cod. civ., nonché l'«errata considerazione degli illeciti edilizi»> ai sensi degli artt. 10, 27 e 32 D.P.R. n. 380/2001 e la «violazione del divieto di alienare (art. 46 DPR 380/2001) sanzionato con la nullità ex art. 1418 cod. civ.»: i ricorrenti censurano la sentenza per non avere considerato che l'assenza della concessione rendeva nullo il contratto e che la «controscrittura» proposta dalla C.I.A. «non poteva né azzerare le previsioni urbanistiche [...] né elidere la nullità sostanziale posta dall'art. 46 DPR 380/2001», lamentando come sia mancata una pronuncia in relazione a tale ultimo profilo, pur prospettato con l'atto di appello. 5 8. Il ricorso risulta fondato nella parte in cui censura la Corte (col quarto motivo, anche in relazione a quanto dedotto col primo motivo) per avere affermato in modo sostanzialmente apodittico che il vincolo costituiva un «onere apparente» e, quindi, conoscibile dai promissari acquirenti, senza dare alcuna risposta ai numerosi rilievi compiuti dagli appellanti (cfr. stralci dell'atto di appello e della comparsa conclusionale trascritti a pagg. da 44 a 52 del ricorso) circa l'apprezzabilità di tale vincolo da parte di operatori «medi» quali dovevano considerarsi i coniugi PI-DI.

8.1. Deve infatti considerarsi che: la Corte di Appello ha dato atto che, esaminando il profilo della conoscibilità del vincolo, il Tribunale aveva ritenuto che si trattasse di un «onere apparente», in quanto i limiti posti dall'amministrazione comunale non erano contenuti in singoli atti intercorsi fra il Comune e la società convenuta, «ma erano ricavabili dai piani urbanistici e, pertanto, conoscibili a tutti»; quanto poi all'omessa comunicazione dell'esistenza del vincolo da parte della promittente venditrice, la Corte ha rilevato che si trattava di circostanza irrilevante in quanto i promissari acquirenti non potevano vantare condizioni di esonero dalla conoscenza», dato che non si poteva ritenere che con il contratto preliminare la società avesse espressamente dichiarato l'insussistenza di vincoli urbanistici, o garantito la conformità del bene agli strumenti urbanistici>>; richiamate le considerazioni del Tribunale, la Corte ha dunque affermato che, «quale che sia la classificazione giuridica che si intende dare al vincolo in questione, è certa la sua conoscibilità per le incontestabili ragioni già utilizzate dal Tribunale».

8.2. Una siffatta motivazione -che finisce per basare la conoscibilità del vincolo esclusivamente sulla circostanza che lo stesso fosse rilevabile dai piani urbanistici comunali è del tutto inidonea a sostenere la conclusione dell'imputabilità della mancata conoscenza agli acquirenti e della irrilevanza della condotta dei venditori (che 6 erano pacificamente a conoscenza del vincolo per avere sottoscritto la relativa convenzione, ma non ne avevano informato la controparte). In particolare, la Corte ha mostrato di non aver tenuto conto dei rilievi degli appellanti secondo cui: l'immobile non era privo di titolo concessorio, ma aveva una specifica destinazione che non risultava direttamente dalle previsioni del P.R.G., bensì da una nota delle norme tecniche di attuazione;
l'edificio in cui si trovava l'appartamento promesso in vendita presentava le caratteristiche di un'ordinaria palazzina di tipo residenziale (già abitata da altri nuclei familiari) e non palesava in alcun modo un collegamento con gli adiacenti insediamenti industriali, in funzione di una finalità di custodia degli stessi;
la parte venditrice, per un verso, aveva dato atto dell'esistenza del titolo concessorio e della piena fruibilità del bene e, per altro aveva taciuto del tutto circa l'esistenza del vincolo diverso, destinazione.

8.3. Tali rilievi non si prestano ad essere superati in base alla mera affermazione di un'astratta possibilità di verificare l'esistenza del vincolo, in quanto la conoscibilità va valutata -in concreto- alla luce della natura del vincolo medesimo (consistente in una peculiare destinazione d'uso collegata alla qualità soggettiva degli occupanti) e in considerazione della possibilità dei promissari acquirenti di avvertire la necessità di compiere una preventiva e approfondita verifica di tipo amministrativo;
il tutto a fronte dell'esistenza di un titolo concessorio, dell'apparente ordinaria destinazione residenziale dell'edificio e soprattutto- della mancanza di qualunque indicazione circa l'esistenza del vincolo da parte della promittente venditrice (come era ragionevole attendersi in ragione degli obblighi di correttezza e buona fede che impongono ad ogni parte contraente di informare la controparte di qualunque circostanza rilevante in relazione all'affare che si va a concludere). 7 8.4. La sentenza va dunque cassata, in considerazione della sostanziale mancanza della motivazione in ordine alla "apparenza" del vincolo (assorbita ogni altra questione), con rinvio alla Corte territoriale perché proceda ad un nuovo esame della vicenda.

9. La Corte di rinvio provvederà anche sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Bologna, in diversa composizione. Roma, 7.2.2018 Il Consigliere est. Rresidente Filevi. Punzionario i Innocenzo WATTISTA DEPOSITATO IN CANCELLERIA 26 GIU 2018 Oppl #Funzionario Giudiziario Innocenzo BATTISTA ༥༩ 8