REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME SEZIONE UNICA CIVILE Il Tribunale di Lamezia Terme, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Regasto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3871 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2010 trattenuta in decisione all'udienza del 18.9.2024 (sostituita con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., e vertente TRA
(C.F. E (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in Lamezia Terme (CZ), via Sele n. C.F._2
33, presso lo studio dell'avv. Paolo Mascaro, che li rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;
ATTORI CONTRO (C.F. ) E (C.F. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), entrambi elettivamente domiciliati presso la Cancelleria del Tribunale di C.F._4
Lamezia Terme, rappresentati e difesi dall'avv. Giosuè Domenico Megna giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTI E CON DOTT.SSA (C.F. ), elettivamente Controparte_3 C.F._5 domiciliata in Catanzaro, piazza Duomo n. 24, presso lo studio dell'avv. Alfredo Consarino, rappresentata e difesa dagli avv.ti Marco Ferraro e Stefano Giove giusta procura alle liti in atti;
TERZA CHIAMATA NONCHE' CON C.F./P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_4 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Lamezia Terme (CZ), via Turati n. 13, presso lo studio dell'avv. Francesco Mazzei, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Capogreco giusta procura alle liti in atti;
TERZA CHIAMATA E CON TECO S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., con sede in Villa San Giovanni (RC), via Garibaldi n. 74; TERZA CHIAMATA CONTUMACE OGGETTO: vendita di cose immobili. CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. in atti. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con atto di citazione ritualmente notificato e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio dinanzi al Tribunale di Lamezia Terme, i coniugi e al Controparte_1 Controparte_2 fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “a) riconoscere e dichiarare che sull'immobile oggetto del contratto di compravendita per cui è causa esistono le garanzie ed i vincoli derivanti da ipoteca iscritta il 3.5.1991 e pignoramento trascritto in data 11.4.1998, meglio descritti nella premessa di fatto del presente atto;
b) conseguentemente e per l'effetto, assegnare ai convenuti ex art. 1482, comma 2, c.c., un termine, breve stante le aste prossimamente in essere, onde liberare l'immobile dagli anzidetti vincoli e garanzie, alla scadenza del quale, se lo stesso non è liberato, il contratto è risoluto di diritto con risarcimento del danno da quantificarsi in corso di causa oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
c) in ogni caso e comunque anche per l'ipotesi di liberazione dell'immobile da vincoli e garanzie nel termine assegnando dal Giudice, condannare i convenuti al risarcimento del danno già provocato sia a titolo di spese legali affrontate nel giudizio di esecuzione immobiliare e di opposizione allo stesso e sia a titolo di somme dovute e debende per il contratto di locazione in essere, per come saranno quantificate in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
d) condannare le controparti al pagamento delle spese e competenze legali”. A sostegno della domanda la difesa degli attori deduceva: che, con atto per NO del CP_3
28.7.1999 rep. 59994, i coniugi e avevano venduto a Controparte_1 Controparte_2 Parte_1
, il quale aveva acquistato in regime di comunione legale con la propria moglie
[...] Parte_2
un appartamento posto al secondo piano del fabbricato “Corpo C” sito in Curinga (CZ),
[...] località “Salice”, composto da 4 vani ed accessori, per il prezzo di euro 42.556,05; che, nell'atto di vendita, all'art. 4, i venditori avevano garantito la piena proprietà e disponibilità dell'immobile nonché la libertà del medesimo da pesi, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli;
che, immessi nel possesso del bene contestualmente alla conclusione del rogito notarile, gli attori aveva effettuato vari lavori nel bene acquistato;
che, in data 19.11.2004, era pervenuta agli attori una raccomandata da parte dell'arch. con la quale era stato loro comunicata la necessità di effettuare Parte_3 un sopralluogo tecnico presso l'immobile acquistato stante l'esistenza di un pignoramento immobiliare;
che gli attori aveva effettuato le opportune ricerche all'esito delle quali avevano accertato che, in data 11.4.1998, l'Istituto Bancario San Paolo IMI di Torino aveva proceduto alla trascrizione di un atto di pignoramento immobiliare nei confronti del dante causa dei convenuti sul cespite acquistato, con avvio della procedura esecutiva immobiliare n. 36/1998 R.G.E. presso il Tribunale di Lamezia Terme;
che gli attori avevano proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. in seno alla predetta procedura esecutiva che, tuttavia, era stata rigettata con sentenza n. 291/2008 del Tribunale di Lamezia Terme;
che tale sentenza aveva dato atto che sull'immobile in questione gravava una ipoteca iscritta il 3..5.1991 dall'Istituto Bancario San Paolo IMI di Torino. Sulla scorta di tali deduzioni gli attori concludevano come sopra. Si costituivano in giudizio con unica comparsa di risposta, e i Controparte_1 Controparte_2 quali eccepivano, in via preliminare, l'intervenuta prescrizione e la decadenza del diritto attivato dagli attori e l'improcedibilità della domanda avanzata ex art. 1482 c.c. dalla controparte per carenza delle condizioni di legge;
nel merito, assumevano la mancanza di colpa in capo ai venditori e la loro totale buona fede, nonché la responsabilità dei coniugi e per omesso Pt_1 Parte_2 controllo sullo stato dell'immobile e per tardiva comunicazione ai venditori dell'esistenza della procedura esecutiva sul bene venduto. I convenuti sostenevano, comunque, l'esclusiva responsabilità per i danni eventualmente subiti dagli attori del NO , Controparte_3
2 della Teco s.r.l. e dell'Istituto Bancario San Paolo IMI di Torino. Concludevano, previa autorizzazione alla chiamata dei terzi Istituto Bancario San Paolo IMI di Torino e NO , CP_3 nel modo che segue: “Piaccia all'On. Tribunale adito, contrariis reiectis, dichiarare che gli odierni esponenti non hanno nessuna responsabilità in riferimento ai fatti enunciati dagli attori con l'atto di citazione per i motivi esposti nell'atto di costituzione e risposta…e che la domanda attorea deve essere rivolta esclusivamente ai soggetti terzi chiamati nel presente giudizio, con conseguente estromissione dei sig.ri - nel merito: in via principale, dichiarare decaduta Controparte_5 parte attrice dalla domanda ed in via subordinata dichiarare il diritto ex art. 1482, comma 2, c.c. prescritto;
in via ulteriormente subordinata, senza recedere dalla superiore eccezione, respingere la domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto, riconoscere la responsabilità esclusiva e/o il concorso di colpa di parte attrice e porre le spese e competenze del presente giudizio a carico di quest'ultima; - nella denegata ipotesi in cui i sig.ri dovessero essere Controparte_5 condannati, in accoglimento anche di una delle richieste formulate da parte attrice con l'atto di citazione, gli esponenti chiedono di essere tenuti indenni da tale condanna ed essere garantiti dai terzi chiamati unici responsabili, per avere omesso: il NO il controllo sullo stato CP_3 dell'immobile, la Teco s.r.l. per non avere adempiuto all'obbligo, assunto con l'originario atto di vendita, di estinguere il vincolo gravante sull'immobile nel termine di otto mesi dalla stesura dell'atto di vendita, l'Istituto Bancario San Paolo IMI s.p.a. per avere, in presenza del pagamento pro quota, iniziato la procedura esecutiva, non potendo essere addebitato all'esponente nessun comportamento non conforme ai doveri ad essa incombenti…Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa”. Autorizzata la chiamata in causa si costituiva in giudizio la in qualità di Controparte_4 soggetto titolare del credito originariamente vantato dall'Istituto Bancario San Paolo IMI s.p.a., il quale contestava ogni assunto contenuto nell'atto di chiamata in causa del terzo notificato nei suoi riguardi, insistendo nel rigetto di qualsiasi domanda proposta nei propri confronti, con condanna dei convenuti e al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria e al CP_1 CP_2 rimborso delle spese di lite. Si costituiva nel giudizio anche il NO la quale eccepiva, Controparte_3 preliminarmente, la nullità dell'atto di chiamata in causa per violazione dell'art. 163 n. 4 c.p.c. oltre che la prescrizione della domanda di responsabilità professionale spiegata dai convenuti nei propri confronti. Nel merito, adduceva l'insussistenza di qualsiasi profilo di colpa professionale a proprio carico e la mancanza di prova dei danni subiti dagli attori, concludendo per il rigetto di tutte le domande proposte nei suoi confronti, il tutto con il successo delle spese di lite. Nonostante la ritualità della notifica dell'atto di chiamata in causa del terzo non si costituiva in giudizio la Teco s.r.l. rimanendo contumace. Nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. gli attori davano atto che nell'ambito della procedura esecutiva n. 36/1998 R.G.E. era stata espletata la vendita all'incanto dell'immobile oggetto di causa che era stato aggiudicato all'attore , in comunione dei beni con Parte_1
al prezzo di euro 23.364,00. Parte_2
La controversia veniva istruita con le produzioni documentali delle parti e mediante l'espletamento dell'istruttoria orale ammessa (escussione di alcuni testi delle parti). Esaurita l'istruttoria, dopo un unico rinvio determinato dal carico del ruolo, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 18.9.2024 (svoltasi secondo il modulo procedimentale della
3 trattazione scritta ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare, occorre dichiarare la contumacia della terza chiamata Teco s.r.l. la quale ritualmente convenuta nel giudizio non si è costituita non accettando così il dialogo processuale. Il Tribunale, nella odierna sede, è chiamato a delibare le seguenti domande della parte attrice per come precisate nella citazione introduttiva: a) domanda volta a far riconoscere e dichiarare che sull'immobile oggetto del contratto di compravendita stipulato il 28.7.1999 tra le parti esistevano i vincoli derivanti dall'ipoteca iscritta il 3.5.1991 e del pignoramento trascritto in data 11.4.1998; b) domanda finalizzata ad ottenere l'assegnazione ai convenuti ex art. 1482 comma 2 c.c., di un termine per liberare l'immobile oggetto di causa dai predetti vincoli e garanzie, alla scadenza del quale, se lo stesso non fosse stato liberato, il contratto era considerato risolto di diritto con il conseguente risarcimento del danno oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
c) domanda di risarcimento dei danni, anche per l'ipotesi di avvenuta liberazione dell'immobile da vincoli e garanzie nel termine assegnato dal Giudice, del danno provocato agli attori sia a titolo di spese legali affrontate nel giudizio di esecuzione immobiliare e di opposizione allo stesso e sia a titolo di somme versate per il contratto di locazione concluso con la custodia giudiziaria del bene immobile. Con la seconda memoria di cui all'art. 183, comma, 6 n. 2 c.p.c. gli attori hanno precisato che la concessione di un termine ai convenuti ai sensi dell'art. 1482 c.c. era ormai superflua dal momento che il aveva provveduto a liberare l'immobile dalle formalità pregiudizievoli Pt_1 aggiudicandoselo all'asta nella relativa procedura esecutiva e che il danno patrimoniale patito dagli attori doveva essere quantificato tenendo conto delle spese affrontate dai ricorrenti per l'aggiudicazione della res. Tanto sintetizzato con riferimento al thema decidendum e al correlato thema probandum, è necessario premettere brevi cenni circa l'operatività della norma di cui all'art. 1482 c.c. che è la disposizione che è stata richiamata dalla parte attrice nei suoi scritti difensivi. Orbene, giova rammentare che l'articolo in esame disciplina una fattispecie di responsabilità speciale del venditore per imperfetta attuazione del risultato traslativo. Si tratta di una norma posta tra la vendita di cosa altrui e la disciplina dell'evizione e prevede l'ipotesi in cui la cosa venduta, non appartenente ad altri al momento della conclusione del contratto, possa divenire altrui in un momento successivo, come logico sviluppo di un vincolo di indisponibilità, e, in particolare, in conseguenza dell'esercizio di un diritto di ipoteca, pegno, o privilegio, ovvero a seguito di esecuzione forzata o sequestro. L'elencazione contenuta nella norma deve ritenersi tassativa. Nell'ambito di applicazione della stessa vanno, quindi, ricompresi il sequestro conservativo, quello giudiziale e quello convenzionale. Vi è, peraltro, chi riconduce alla fattispecie prevista dall'art. 1482 c.c. il sequestro di pubblica sicurezza, e chi reputa la disciplina in esame applicabile analogicamente all'ipotesi in cui il bene sia assoggettato a vincoli di espropriabilità per pubblica utilità. Inoltre, è stata affermata l'applicabilità dell'art. 1482 c.c. ai casi in cui il diritto acquistato sia suscettibile di essere perduto a seguito della proposizione, da parte di terzi, di azioni di annullamento, risoluzione, riduzione, ovvero dell'esercizio di diritti di retratto ex lege o di riscatto convenzionale, tali da caducare l'acquisto del venditore in modo opponibile al compratore. In quest'ultimo senso si esprime anche la giurisprudenza di merito (cfr. Preture Reggio Emilia- Montecchio 23.7.1993; contra v. Cass. civ. n. 476/1968).
4 In relazione al sequestro penale, l'inapplicabilità è stata sostenuta sul presupposto che la norma in esame riguarderebbe esclusivamente vincoli prontamente eliminabili con il pagamento di una somma di denaro, ma si è rilevato che, anche il sequestro penale, può, in certe ipotesi, essere suscettibile di venire prontamente rimosso, ad esempio mediante l'offerta di altra idonea garanzia, ex art. 319 c.p.p. in relazione all'art. 262 c.p.p.. Viene ritenuto non applicabile l'art. 1482 c.c. al vincolo specifico di assoggettamento del bene, non come singolo cespite, ma in quanto appartenente al patrimonio del debitore, all'azione esecutiva conseguente al fallimento del venditore. La giurisprudenza ritiene non estensibile la norma all'ipotesi di vincoli imposti dai piani regolatori, in quanto sono ritenuti conosciuti o conoscibili da chiunque, con la conseguenza che il compratore potrebbe beneficiare della tutela solo in caso di successiva espropriazione del bene (Cass. civ. n. 5908/1986; Cass. civ. n. 2581/1983; Cass. civ. n. 6935/1982; Cass. civ. n. 1467/1965). La giurisprudenza di legittimità ha negato che il riscattante di un fondo agricolo ex art. 8, L. 26.5.1965, n. 590 abbia la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell'art. 1482 c.c., ove risulti che il fondo sia gravato da garanzie reali (Cass. civ. n. 3134/1974), nonché che al concetto di garanzia reale possa in qualche modo ricondursi l'esercizio di un'azione negatoria servitutis da parte di un vicino relativamente a vedute del bene oggetto della vendita (Cass. civ. n. 2938/1979). I vincoli esaminati devono essere preesistenti alla vendita, anche in considerazione dello specifico riferimento normativo a concetti quali ignoranza del compratore o dichiarazione del venditore, che risultano logicamente immaginabili solo in relazione a situazioni già in atto. Tuttavia, parte della dottrina ritiene, per identità di ratio, applicabile la norma anche nell'ipotesi in cui la costituzione di specifici vincoli sia posteriore alla vendita, in base ad una causa anteriore ad essa. Da un'interpretazione letterale della disposizione si ritiene la stessa applicabile, anche, nel caso in cui i vincoli in oggetto, espropriativi o cautelari, ancorché estinti, non siano ancora stati formalmente cancellati. Con riguardo alla vendita immobiliare, l'articolo in commento non è applicabile nel caso in cui il pignoramento dell'immobile sia eseguito dopo la conclusione della vendita, rimanendo, se la trascrizione di quest'ultima sia successiva a quella del primo, per l'acquirente la possibilità di invocare la garanzia prevista dall' art. 1483 c.c. ove l'evizione si sia verificata a seguito della espropriazione immobiliare ad opera del creditore pignorante, nei cui confronti la vendita non ha efficacia ai sensi dell' art. 2914 c.c. (Cass. civ. n. 4667/1986; Cass. civ. n. 740/1970). La disciplina applicabile varia a seconda che il compratore, al momento della vendita, conoscesse o meno l'esistenza del vincolo sulla cosa. In particolare, il legislatore utilizza come discrimen, al fine della differenziazione della disciplina, le ipotesi alternative della mancata dichiarazione del venditore e della non conoscenza del compratore. La conoscenza relativa all'esistenza di garanzie o vincoli da parte del compratore, è da intendersi non come mera conoscibilità, ma come conoscenza effettiva non potendosi porre a carico del compratore alcun onere di accertamento o di indagine, surrogatori di una comunicazione cui è tenuto il venditore. Non è equiparabile alla conoscenza la pubblicità e, quindi, la trascrizione, la quale non introduce una presunzione di conoscenza, ma semplicemente risolve un conflitto tra successivi aventi causa dello stesso autore. Anche la giurisprudenza tende ad escludere la rilevanza di una presunzione di conoscenza del vincolo (Corte di appello Bologna 4.11.1993). In particolare, si esclude che la trascrizione,
5 regolando il conflitto tra successivi acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, dia luogo ad una presunzione legale di conoscenza (Cass. civ. n. 1559/1961). Si presume, tuttavia, la conoscenza del compratore, ove gli oneri o i diritti, risultando da opere visibili e permanenti, siano apparenti, giacché in tali ipotesi l'acquirente ha la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto (Cass. civ. 1566/1966). Il compratore, inoltre, non può avvalersi dei rimedi previsti dai primi due commi dell'articolo in esame, allorché la garanzia reale che grava sulla cosa si riferisca al debito del venditore per la restituzione del mutuo ipotecario ottenuto per la costruzione dell'immobile venduto, che l'acquirente si sia accollato a titolo di parziale corrispettivo della vendita. In tal caso, infatti, la cosa risulta gravata, piuttosto che dalla garanzia per un debito del venditore o di altri soggetti, dalla garanzia per un debito proprio del compratore accollatario. Di conseguenza, nei rapporti tra venditore e compratore, essa svolge la medesima funzione della ipoteca legale prevista dall' art. 2817 c.c. (Cass. civ. n. 3325/1982). Con riguardo alla dichiarazione del venditore, si reputa che essa possa anche essere orale, purché di carattere recettizio, con la conseguente applicabilità dell'art. 1335 c.c. nell'ipotesi in cui sia stata emessa in assenza del destinatario. Sotto il profilo dell'onere probatorio in punto di conoscenza dell'esistenza delle garanzie e dei vincoli, va rilevato che, non essendovi dubbio sul fatto che l'art. 1482 c.c. configuri tale stato soggettivo alla stregua di un elemento impeditivo della fattispecie della garanzia, tale onere gravi sul venditore. Nell'ipotesi in cui il compratore, al momento del contratto, sia a conoscenza dei vincoli o delle garanzie reali gravanti sul bene non sono applicabili i rimedi previsti nei primi due commi dell'art. 1482 c.c., pertanto, l'avente causa non potrà chiedere la risoluzione del contratto, sospendere il pagamento del prezzo o chiedere al giudice la fissazione del termine. Lo stato psicologico della conoscenza esclude una responsabilità attuale del venditore, ma non preclude un'eventuale successiva responsabilità per evizione ai sensi degli artt. 1483 c.c. e seguenti. Deve, tuttavia, ritenersi che il compratore non possa pretendere la liberazione del bene prima dell'evizione, con la conseguenza che, sino all'evizione, il compratore è costretto a subire la situazione derivante dai vincoli a lui noti al momento della stipulazione. Nello stesso senso anche la giurisprudenza che, conformemente al dettato normativo, ritiene responsabile il venditore solo in ipotesi di evizione, con l'applicabilità della relativa disciplina (Cass. civ. n. 5639/1987; Cass. civ. n. 3046/1975). Il compratore che o per dichiarazione del venditore o altrimenti conosceva l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli di sequestro o di pignoramento ha inteso correrne l'alea e non può quindi chiedere la risoluzione del contratto. Verosimilmente ha pensato che a liberare la cosa venduta il venditore avrebbe provveduto o con mezzi propri o col prezzo della vendita o ricorrendo altrimenti al credito. Perciò deve tal compratore attendere l'esito delle azioni esecutive di chi vanta diritti di garanzia reale o vincoli di sequestro o di pignoramento e solo se evitto può agire contro il venditore. La dottrina riconosce l'esistenza in capo al venditore dell'obbligo di procedere alla liberazione del bene prima dell'evizione nel solo caso in cui questi si sia al riguardo specificamente impegnato. Ne consegue che, in tale ipotesi il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto, nonostante l'originaria conoscenza del vincolo, senza dover attendere l'evizione. La risoluzione non sarà qui però quella prevista dall'art. 1482 c.c., bensì quella ordinaria ex art. 1453 c.c.. I rimedi previsti nel caso in cui il compratore non sia a conoscenza delle garanzie e dei vincoli gravanti sulla cosa venduta, sono la sospensione del pagamento del prezzo - che si configura come
6 una particolare applicazione dell'eccezione d'inadempimento disciplinata dall' art. 1460 c.c. - e la risoluzione del contratto, che ha luogo dopo la scadenza del termine fissato dal giudice al venditore per la liberazione del bene venduto. L'elemento di differenziazione rispetto all'ipotesi di consapevolezza del compratore si riscontra nella facoltà dello stesso di provocare la risoluzione del contratto e di ottenere che la cosa sia liberata da vincoli senza attendere le ulteriori vicende di essi. Si tratta, quindi, di una facoltà il cui mancato esercizio non preclude l'estinzione dell'obbligazione o la risoluzione del contratto per altre cause (Cass. civ. n. 3175/1960; Cass. civ. n. 1759/1951). In relazione alla sospensione del pagamento del prezzo, la dottrina, nell'evidenziarne il parallelismo con l'art. 1481 c.c., riconosce il diritto del venditore di paralizzare il rimedio con la prestazione di un'idonea garanzia. In senso difforme, si rileva, tuttavia, che l'assenza di un'esplicita previsione normativa non consentirebbe l'applicazione di tale rimedio ad un'ipotesi non disciplinata, in base all'argomentum a contrario. In ogni caso, secondo un orientamento, tale soluzione non terrebbe conto del fatto che la garanzia offerta dal venditore non farebbe venire meno il danno attuale del vincolo, che si traduce in un ostacolo alla disponibilità e alla rivendita del bene. Secondo un'opinione dottrinale, nell'ipotesi in cui l'ammontare del credito cautelato mediante il vincolo fosse inferiore all'ammontare del prezzo dovuto al venditore, sarebbe legittima una sospensione solo parziale del prezzo. In senso contrario, si è osservato, da un lato, che il testo dell'art. 1482 c.c. non sembra consentire una soluzione di tal guisa, dall'altro, che una sospensione parziale del pagamento del prezzo non consentirebbe un'adeguata tutela del compratore di fronte all'eventualità che il bene fosse espropriato e il contratto risolto. In senso conforme a tale orientamento, la giurisprudenza, in tema di preliminare di vendita, ha rilevato che, poiché il sequestro, una volta convertitosi in pignoramento, opera a favore sia del creditore sequestrante che degli altri creditori intervenuti nel procedimento di esecuzione forzata, il promittente compratore ha il diritto di sospendere il pagamento per l'intero importo del prezzo convenuto e non per la sola parte di esso corrispondente all'importo del credito per il quale è stato autorizzato il sequestro (Cass. civ. n. 161/1977). In relazione alle modalità di fissazione del termine è stato posto il problema relativo all'applicabilità
o meno del procedimento camerale disciplinato dall'art. 749 c.p.c. che, in materia successoria, disciplina la fissazione del termine entro il quale una persona deve emettere una dichiarazione o compiere un determinato atto. La tesi positiva si fonda sul rilievo che l'eventuale risoluzione del contratto, in base all'art. 1482 c.c., intervenga, al momento dell'inutile scadenza del termine, ipso iure, senza alcuna indagine sui presupposti da parte del giudice;
la mera richiesta di un termine escluderebbe la necessità di instaurazione di un contraddittorio tramite atto di citazione, necessità che invece verrebbe a porsi nel caso in cui il compratore proponesse contemporaneamente domande di tipo risarcitorio. La prevalente tesi contraria parte dalla considerazione che la richiesta di fissazione di un termine costituisce un diritto soggettivo, che presuppone l'accertamento di presupposti di fatto e di diritto e che richiede, pertanto, l'esperimento di un giudizio ordinario, tipico mezzo di tutela predisposto dall'ordinamento in ipotesi di contenzioso vertente su diritti soggettivi. In questo senso, anche la giurisprudenza di merito (Tribunale Monza 11.7.1987) che ha negato l'applicabilità del procedimento camerale al caso in esame argomentando sia dall'interpretazione testuale della normativa applicabile che dalla natura contenziosa del giudizio. Il termine previsto dalla disposizione in esame può essere fissato dal giudice anche senza una formale e specifica richiesta del compratore (Cass. civ. n. 1119/1982) e, ai fini della sua decorrenza,
7 la notificazione deve essere eseguita nei confronti della parte personalmente, non occorrendo la spedizione della copia notificata in forma esecutiva, o la intimazione del precetto (Cass. civ. n. 3537/1976). La risoluzione è considerata di carattere stragiudiziale, operando automaticamente allo stesso modo che nella diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), quantunque il termine debba essere fissato necessariamente dal giudice (Cass. civ. n. 2118/1969): sicché la risoluzione di cui all'articolo in commento differisce dalla risoluzione di diritto, in quanto l'acquirente deve rimettersi al termine stabilito dal giudice;
dalla risoluzione giudiziale, poiché il giudice deve limitarsi a fissare un termine. Fermo restando, tuttavia, che il compratore non può ottenere la risoluzione se prima non ha chiesto la fissazione di un termine per la liberazione dei vincoli (Cass. civ. n. 990/1976). Permangono dei dubbi in dottrina in merito all'individuazione della natura della risoluzione in oggetto. Alcuni autori, evidenziati i tratti differenziali rispetto alle ipotesi disciplinate dagli artt. 1453 e 1454 c.c., hanno ritenuto di assimilarla alla risoluzione di diritto disciplinata dall' art. 1517 c.c., mentre altri hanno qualificato il fenomeno come qualcosa di mezzo fra la risoluzione giudiziale, quella a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. e le altre ipotesi di risoluzione di diritto. Secondo un altro orientamento, la questione avrebbe scarso rilievo pratico, in considerazione del fatto che ogni valutazione circa il diritto del compratore di ottenere la risoluzione si risolve, in realtà, in una valutazione sul diritto del compratore di ottenere la fissazione del termine, con la conseguenza che in sede giudiziale, il successivo accertamento sarà limitato alla verifica della decorrenza o meno del termine fissato. Peraltro, la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo - facoltà che non può essere esercitata ove contraria a buona fede e, quindi, quando l'inadempimento contestato all'altro contraente non sia grave (Cass. civ. n. 8481/1999; Cass. civ. n. 3806/1991) - e di far fissare al giudice un termine scaduto il quale il contratto è risolto, non preclude la possibilità di esperire l'azione di risoluzione per inadempimento di cui agli artt. 1453 c.c. ss., ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento (Cass. civ. n. 14583/2004; Cass. civ. n. 9498/1994); requisito, quest'ultimo, che non è richiesto per l'applicabilità dell'art. 1482 c.c. (Cass. civ. n. 2118/1969). In senso conforme si esprime il prevalente orientamento dottrinale. Secondo altro orientamento, invece, l'azione di risoluzione per inadempimento non è esercitabile a causa del carattere speciale della norma in esame. Il venditore, d'altra parte, non può pretendere di pagare i propri debiti garantiti da ipoteca sulla cosa alienata, con il denaro che l'acquirente avrebbe pagato a titolo di prezzo. Pertanto, risulta inaccoglibile la richiesta del venditore volta a risolvere il contratto per inadempimento del compratore che non abbia pagato il corrispettivo dovuto (Cass. civ. n. 2330/1976). Il profilo risarcitorio è affrontato dall'art. 1482 c.c., in relazione alle conseguenze della mancata liberazione del bene dalle garanzie reali e dai vincoli da cui è gravato, nel termine fissato dal giudice, quale ulteriore conseguenza della risoluzione del contratto. La misura e le modalità del risarcimento sono determinate con rinvio all' art. 1479 c.c., che fissa le conseguenze della vendita di cosa altrui nel caso di buona fede del compratore. Tuttavia, occorre distinguere il danno conseguente alla risoluzione del contratto, cioè alla perdita della titolarità del bene acquistato, da quello derivante dalla persistenza sul medesimo di garanzie reali e di vincoli da pignoramento o sequestri, pur permanendo il bene medesimo nella titolarità dell'acquirente.
8 Secondo un orientamento risalente, l'acquirente che abbia proposto domanda di risarcimento dei danni per l'inadempimento da parte del venditore all'obbligo di garanzia, contrattualmente assunto, della piena libertà dell'immobile compravenduto, non può dolersi del fatto che la sua domanda non sia stata esaminata ed accolta dal giudice sotto il diverso profilo della garanzia dovuta ai sensi dell'art. 1482 c.c., poiché il potere del giudice di definire il rapporto sul quale la domanda è fondata non può giungere fino a sostituire d'ufficio, all'azione proposta, la diversa azione nascente dall'art. 1482 c.c.. Mentre, infatti, la prima, esercitabile dall'acquirente anche ove egli non abbia agito per la risoluzione, presuppone la colpa del venditore e dà diritto al pieno risarcimento dei danni, la seconda, concessa previa risoluzione del contratto, prescinde dalla colpa del venditore e dà diritto al risarcimento nei limiti dell'interesse negativo (Cass. civ. n. 1046/1972). La giurisprudenza successiva, diversamente, ha affermato che anche nell'ipotesi di cui alla norma in esame il risarcimento del danno implica la colpa del venditore (Cass. civ. n. 4667/1986; Tribunale Termini Imerese 17.2.2003). Su quest'ultima linea si colloca anche la dottrina. L'art. 1482 c.c. trova applicazione anche al contratto preliminare di vendita con il riconoscimento per il promissario acquirente dei medesimi rimedi previsti per l'acquirente nel contratto definitivo. Il legislatore non ha previsto espressamente l'estensione di tale disposizione all'ipotesi del contratto preliminare, pertanto, in mancanza di una disposizione ad hoc, l'applicazione di tale normativa deve ritenersi operante in base al meccanismo analogico. In questo senso, la dottrina propone di estendere al preliminare gli speciali mezzi di tutela che la legge prevede per la vendita i quali, non trovando un corrispondente nella disciplina generale del contratto, appaiono utili anche nella promessa di vendita. Nel senso dell'applicabilità è anche la giurisprudenza, la quale precisa che l'esistenza di garanzie reali o altri vincoli sul bene oggetto del futuro trasferimento - non dichiarati dal promittente venditore e non conosciuti dal promissario acquirente - legittima quest'ultimo, il quale abbia proposto domanda di esecuzione in forma specifica, ad astenersi - ai sensi del combinato disposto degli artt. 1482 e 2932 c.c. - dal pagamento del prezzo ancora dovuto;
e ciò tanto nella ipotesi di garanzie o vincoli preesistenti al preliminare, quanto in quella di garanzie o vincoli sorti nel tempo intercorrente tra la data del compromesso e quella prevista per la stipula del contratto definitivo (Cass. civ. n. 21681/2014; Cass. civ. n. 8143/2004; Cass. civ. n. 15380/2000; Cass. civ. n. 14532/2000; Cass. civ. n. 11839/1997; Cass. civ. n. 11709/1997; Cass. civ. n. 9498/1994). Con riguardo, invece, alla possibilità di chiedere che il promittente venga condannato a liberare la cosa dai pesi di carattere reale da cui essa è onerata, la giurisprudenza è oscillante (in senso affermativo, Cass. civ. n. 7471/2000; contra, implicitamente, Cass. civ. n. 3565/2002). In ogni caso al promissario non è preclusa, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto, ove l'inadempimento sia grave (Cass. civ. n. 3565/2002). Peraltro, considerato che nell'ipotesi di cui all'art. 1482 c.c. la domanda di risoluzione non ha l'effetto immediato di precludere al venditore l'adempimento della propria obbligazione, nel caso in cui il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa dal vincolo è stato consentito al promissario acquirente, in deroga all' art. 1453, co. 2, c.c., di domandare l'adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso (Cass. civ. n. 5300/1977). È anche accaduto che la giurisprudenza, negando al promissario acquirente i rimedi offerti dalla norma in esame, abbia reputato lo stesso promissario legittimato esclusivamente ad agire per la risoluzione del contratto preliminare (Cass. civ. n. 3691/1974).
9 Da ultimo, i giudici di legittimità hanno stabilito che il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l'obbligo, ex art. 1482, co. 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest'ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo;
ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest'ultimo non può, per effetto dell'art. 1453, co. 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia (Cass. civ. n. 20961/2017 confermata da Cass. civ. n. 7612/2022). L'applicabilità analogica dell'art. 1482 c.c. è negata da un orientamento dottrinale, secondo cui il promissario acquirente può soltanto rifiutare la conclusione della vendita definitiva fino alla liberazione del bene dal vincolo, ovvero domandare la risoluzione del contratto. Il promissario acquirente che sia a conoscenza dell'esistenza di garanzie o vincoli, non può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo;
soltanto dopo la conclusione del definitivo, egli potrà ottenerne la risoluzione, una volta sopraggiunta l'evizione (Cass. civ. n. 2074/1966). Tuttavia, la giurisprudenza riconosce il diritto del promissario acquirente di rifiutarsi di addivenire alla conclusione del contratto definitivo, se la cosa risulta, nel momento fissato per la stipula, gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati (Cass. civ. n. 7612/2022; Cass. civ. n. 20961/2017; Cass. civ. n. 4450/1982; Cass. civ. n. 1431/1979; Cass. civ. n. 161/1977; Cass. civ. n. 1150/1967; Corte di appello Milano 2.6.1981). Secondo un orientamento dottrinale, invece, l'obbligo di liberare il bene da garanzie o vincoli - obbligo che, pur non essendo sanzionabile immediatamente con la risoluzione, è da ritenere comunque esistente in virtù del disposto del terzo comma dell'art. 1482 c.c. - dovrebbe essere adempiuto prima della stipulazione del contratto definitivo e, secondo una dottrina, il compratore può in ogni caso sospendere la conclusione del contratto definitivo finché il bene non sia stato liberato dal vincolo. Diverso discorso deve svolgersi con riguardo all'ipotesi cui il venditore abbia assunto contrattualmente lo specifico obbligo di liberare il bene dal vincolo prima della stipulazione del contratto definitivo. In tal caso, il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere la vendita definitiva;
la pattuizione che preveda simile obbligo non può essere considerata clausola di stile, poiché essa comporta la sostituzione della regolamentazione convenzionale alla disciplina dell'art. 1482 c.c. e corrisponde ad un concreto interesse del promittente compratore (Cass. civ. n. 5266/1997). Sulla stessa linea si colloca la dottrina, dove si afferma che, nell'ipotesi da ultimo considerata, trascorso il termine convenuto o fissato dal giudice, il compratore potrà comunque agire con gli strumenti ordinari. L'applicazione dell'art. 1482 c.c. alla promessa di vendita implica che, anche in questo campo, operi la distinzione tra promissario acquirente consapevole e promissario acquirente inconsapevole dell'esistenza delle garanzie e dei vincoli. Nella prima ipotesi, se il promittente venditore non ha assunto l'obbligazione di liberare il bene, il promissario acquirente non può ottenere la risoluzione della promessa di vendita, né può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo, e, dopo la stipula di questo, può ottenerne la risoluzione solo se e quando sopraggiunga l'evizione. Qualora questi ignori, invece, l'esistenza dei vincoli, egli può sospendere la stipulazione della vendita definitiva, finché il bene non sia effettivamente liberato dal vincolo (Cass. civ. n. 2074/1966).
10 La giurisprudenza di merito ha, altresì, ritenuto legittimo il comportamento del promissario acquirente dell'immobile di non addivenire alla conclusione del contratto definitivo, in ipotesi di grave dissesto finanziario del promissario alienante, in una fase anteriore alla dichiarazione di fallimento. Pertanto, la giurisprudenza ha ritenuto applicabile in via analogica l'art. 1482 c.c. al contratto preliminare e operante anche ove, pur in difetto di vincoli da pignoramento o sequestro sul bene, sussista il pericolo di futuro esercizio di azione revocatoria, stante lo stato di dissesto del promittente venditore (Tribunale Genova 13.3.1979). L'orientamento dottrinale prevalente reputa che il venditore possa paralizzare l'azione del compratore offrendo l'idonea garanzia di cui all' art. 1481 c.c., in modo da assicurare all'acquirente un valore equivalente al danno prevedibilmente derivante dall'evizione. Secondo altro orientamento, invece, la garanzia non farebbe venire meno il danno attuale derivante dal vincolo, che si concretizza nella difficoltà di disporre del bene. Per la giurisprudenza, in ogni caso, è in facoltà delle parti disporre un diverso regolamento negoziale, non avendo la norma in esame carattere imperativo (Cass. civ. n. 5266/1997). Più specificamente, la giurisprudenza di legittimità, in relazione all'art. 1482 c.c., ha fissato i seguenti principi di diritto:
- “La risoluzione prevista dall'art. 1482 c.c., che ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, non costituisce per l'acquirente un rimedio speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all'adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l'azione ordinaria di risoluzione del contratto, in presenza del presupposto già richiamato della gravità dell'inadempimento” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 12032 del 13 aprile 2022);
- “Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può, infatti, legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo se, come accertato nel caso in esame, alla data fissata per la relativa stipulazione, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore, avendo, in tale ipotesi, solo la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, comma 1°, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore” (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 7612 del 9 marzo 2022);
- “Ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c. il promittente acquirente può sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa oggetto del contratto risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal promittente venditore e dal promittente acquirente stesso ignorati. La facoltà di recesso, tuttavia, non preclude al promittente acquirente la facoltà di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento” (Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 24824 del 9 ottobre 2018);
- “Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l'obbligo, ex art. 1482, comma 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest'ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo;
ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest'ultimo non può, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia” (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20961 del 8 settembre 2017);
11 - “In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale. In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 c.c.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 14424 del 29 maggio 2008);
- “L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 976 del 19 gennaio 2006);
- “Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, secondo comma, c.c., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, c.c.” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15380 del 1.12.2000);
- “Il destinatario di una promessa di vendita immobiliare, ove la cosa sia gravata da vincoli reali
(nella specie pignoramento) della cui esistenza egli non sia stato edotto, può esercitare, in luogo dell'azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell'obbligazione assunta dall'altra parte, ai sensi dell'art. 2932 c.c., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene. Non gli è invece consentito chiedere, poiché si tratta di un facere infungibile, che il promittente venga condannato a liberare la cosa dai pesi di carattere reale da cui è onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli sono stati imposti: condanna che non potrebbe essere pronunciata in favore di un soggetto estraneo al giudizio e che comunque atterrebbe ugualmente ad un facere infungibile, insuscettibile di esecuzione forzata, appunto perché dovuto a un terzo” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7471 del 5 giugno 2000);
- “La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1482 c.c., costituendo un'applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c., postula non la sola esistenza del diritto reale di godimento in favore di terzi ma che la sospensione del pagamento non sia contrario alla buona fede e di conseguenza il compratore non può avvalersi di tale facoltà, per la carenza di tale estremo, quando
12 l'inadempienza contestata al venditore non sia grave” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8481 del 6 agosto 1999);
- “L'art. 1482 comma primo c.c., che prevede la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulti gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarati dal venditore e da lui ignorati, è applicabile anche nel caso di promessa unilaterale di vendita, con la conseguenza che il promissario può proporre domanda giudiziale di esecuzione specifica del contratto, sospendendo il pagamento del prezzo fino alla liberazione del bene e con l'ulteriore conseguenza che ove il pagamento del prezzo (o della residua parte di esso) debba essere eseguito al momento della stipula del contratto definitivo, il promissario che agisce per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere detto contratto può chiedere che il pagamento che il giudice deve imporre solo come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, derivante dalla pronuncia, sia subordinato all'estinzione ad opera ed onere della controparte degli anzidetti vincoli o garanzie” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 11839 del 26 novembre 1997);
- “La pattuizione che impegna il promittente venditore a liberare l'immobile promesso in vendita, entro un termine prefissato, dalle iscrizioni ipotecarie sussistenti al momento del contratto e note al compratore, non può considerarsi clausola di stile non espressiva di una volontà negoziale, in quanto comporta la sostituzione della regolamentazione convenzionale alla disciplina dell'art. 1482 c.c. e corrisponde, pertanto, ad un interesse concreto del compratore” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5266 del 12 giugno 1997);
- “Il compratore che ha riconosciuto mediante transazione la pretesa del terzo sulla cosa acquistata conserva la azione di rivalsa per garanzia da evizione nei confronti del venditore quando dimostri che il diritto del terzo risultava obiettivamente certo, ovvero quando il venditore non sollevi contestazioni sul buon diritto del terzo” (Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 184 del 10 gennaio 1997);
- “La norma contenuta nell'art. 1482. c.c. — applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita — con il facultare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, non dichiarati dal venditore, nonché a chiedere al giudice di fissare a quest'ultimo un termine per liberarla, non esaurisce i rimedi a disposizione del compratore, ma gli concede soltanto un'alternativa ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale ed a tutela del suo interesse all'adempimento, senza precludergli, quindi, la possibilità di esperire l'azione di risoluzione ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell'inadempimento” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 9498 del 11 novembre 1994);
- “In materia di contratto di compravendita, l'espressa dichiarazione di inesistenza di oneri o diritti reali sul bene importa, se falsa, la responsabilità del venditore anche nel caso che i pesi siano stati trascritti, atteso che quella dichiarazione contrattuale trae in inganno il compratore, facendogli apparire superfluo l'uso di quella diligenza cui altrimenti potrebbe ritenersi tenuto” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 881 del 30 gennaio 1987);
- “Nell'ipotesi di preliminare di vendita il quale preveda la consegna anticipata della cosa rispetto alla stipula del contratto definitivo, la presenza di vizi o difformità della cosa stessa abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione del preliminare e di risarcimento del danno, ma anche a sollevare le eccezioni di cui agli artt. 1460, 1481 e 1482 c.c. e, quindi, a rifiutare la conclusione della compravendita e a sospendere il pagamento del prezzo” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5067 del 18 agosto 1986);
13 - “La norma dell'art. 1482 c.c., in forza della quale se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, ovvero fare fissare dal giudice un termine alla cui scadenza se la cosa non è liberata il contratto è risoluto, presuppone che le garanzie e gli altri vincoli preesistano alla vendita, in quanto entrambi detti rimedi postulano la colpa del venditore, consistente nella violazione dell'obbligo di dichiarare la esistenza di tali garanzie e vincoli. Pertanto, con riguardo a vendita immobiliare, detta norma non è applicabile quando il pignoramento dell'immobile è eseguito dopo la conclusione della vendita anche se la trascrizione di quest'ultima sia successiva a quella del pignoramento, rimanendo in potere dell'acquirente di invocare la garanzia prevista dall'art. 1483 c.c. ove la evizione si sia verificata a seguito dell'espropriazione immobiliare ad opera del creditore pignorante, nei cui confronti la vendita non ha efficacia a termini dell'art. 2914 c.c.” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 4667 del 19 luglio 1986);
- “L'esistenza di garanzie reali o di vincoli da pignoramento o sequestro sull'immobile promesso in vendita — non dichiarate dal promesso venditore e ignorate dal promesso compratore — comporta per quest'ultimo sia la facoltà di sottrarsi all'adempimento con l'eccezione di inadempimento a norma dell'art. 1460 c.c., sia la facoltà di chiedere al giudice di stabilire un termine entro il quale la cosa promessa in vendita deve essere liberata dalle garanzie o dai vincoli che la gravano, scaduto inutilmente il quale il contratto è risolto, con obbligo del promesso venditore di risarcire il danno ai sensi dell'art. 1479 c.c. Tale richiesta di fissazione del termine, oltre che in via autonoma, può essere anche formulata congiuntamente con la domanda di risoluzione del contratto, che potrà essere accolta solo condizionatamente alla mancata liberazione del bene nel termine stabilito nella stessa sentenza, con la conseguenza che a tal fine il termine può essere fissato dal giudice anche senza una formale e specifica richiesta della parte compratrice in relazione a quella sua domanda di risoluzione per cui sia accertata l'inadempienza del venditore” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 1119 del 23 febbraio 1982);
- “In materia di vendita di cosa gravata da garanzie reali o altri vincoli non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore l'art. 1482 c.c., applicabile indifferentemente alla vendita perfetta e al preliminare di vendita, mentre attribuisce al compratore la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, subordina però la risoluzione del contratto per inadempimento all'inutile decorso del termine stabilito dal giudice per liberare la cosa dai vincoli;
pertanto, la domanda giudiziale di risoluzione, in deroga alla disposizione del terzo comma dell'art. 1453 c.c., non ha l'effetto immediato di precludere all'inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione, e cioè di liberare la cosa dal vincolo. Conseguentemente, ove il promittente venditore liberi tempestivamente la cosa venduta dal vincolo, deve ritenersi consentito al compratore, in deroga al secondo comma del citato art. 1453, di domandare l'adempimento del preliminare di vendita in luogo della risoluzione di esso” (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 5300 del 7 dicembre 1977). Fatte tutte le superiori premesse teoriche perché di essenziale interesse ai fini della presente decisione, si rileva che nessuna pronuncia di risoluzione del contratto con correlata statuizione di risarcimento dei danni ex art. 1482 c.c. può essere adottata dal Tribunale dal momento che tali statuizioni presuppongono, ai sensi della appena citata norma, che il Giudice abbia fissato un termine al venditore per la liberazione dell'immobile da garanzie e vincoli e che in tale termine non sia avvenuta alcuna liberazione dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli da parte dell'alienante. Nel caso di specie, ancora prima che il Tribunale potesse pronunciare, si è verificata la predetta liberazione per effetto del provvedimento di aggiudicazione del 17.11.2010 reso nella procedura
14 esecutiva n. 36/1998 R.G.E. e del successivo decreto del 10.12.2010 del G.E., nel quale, infatti, il G.E. ha chiaramente affermato che le statuizioni emesse avevano un effetto “meramente purgativo” delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene oggetto di esecuzione forzata (cfr. doc.ti 4 e allegati memoria ex art. 182, comma 6, n. 2 di parte attrice). Ciò significa che non essendo più possibile assegnare ai convenuti un termine per liberare l'immobile dalle garanzie e dai vincoli non può ritenersi in alcun modo attuabile la risoluzione di cui all'art. 1482 c.c. (e il conseguente risarcimento dei danni). Tale risoluzione presuppone, infatti, la persistenza delle formalità pregiudizievoli sul bene compravenduto laddove, diversamente, nel caso di specie l'immobile è stato liberato medio tempore dai vincoli e dalle garanzie su di esso gravanti. Più in particolare, il rimedio della risoluzione del contratto previsto dal legislatore è fondato sull'inesattezza dell'attribuzione patrimoniale che consegue alla presenza dei vincoli. Tale meccanismo opera, pertanto, quando si verifica la mancata liberazione, da parte del venditore, del bene venduto. Manca quindi il presupposto essenziale per ottenere la pronuncia risolutiva del contratto di compravendita del 28.7.1999 ex art. 1482 c.c., vale a dire la mancata liberazione dalle formalità pregiudizievoli esistenti sul bene compravenduto. D'altronde, gli odierni attori non avrebbero nemmeno un interesse concreto ad ottenere una pronuncia di risoluzione del contratto di compravendita in questione (anche per grave inadempimento del venditore ex art. 1453 c.c.) essendosi aggiudicati il bene all'asta a seguito del pagamento del prezzo di aggiudicazione dell'immobile. Infatti, per gli effetti retroattivi, in caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita, ma inevitabilmente tornerebbe ad essere il proprietario della res con obbligo per il compratore di restituire la cosa. Il decreto del 10.12.2010, infatti, non ha prodotto alcun effetto traslativo per sua stessa espressa previsione, così che nella specie non può che ritenersi che gli odierni attori siano divenuti proprietari dell'immobile per effetto del precedente acquisto e non della successiva aggiudicazione a seguito dell'asta nella procedura esecutiva. Ne consegue che è venuto meno ogni interesse dei coniugi ad una pronuncia Parte_4 risolutiva del contratto di compravendita del 28.7.1999, non soltanto ai sensi dell'art. 1482 c.c. (nel caso di specie mancano i presupposti applicativi di tale norma) ma anche per grave inadempimento ex art. 1453 c.c.. Resta da esaminare, pertanto, la domanda di risarcimento dei danni proposta dagli attori per l'inadempimento dei convenuti rispetto all'obbligo di buona fede su loro gravante avendo reso una fuorviante informazione (l'assenza di garanzie e vincoli pregiudizievoli sull'immobile venduto) rilevante ai fini contrattuali. A tal proposito, va richiamata la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte per cui la violazione dell'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce espressione di un generale principio di solidarietà sociale che, nell'ambito contrattuale, implica un obbligo di reciproca lealtà di condotta che deve presiedere sia all'esecuzione del contratto che alla sua formazione ed interpretazione, a prescindere dall'esistenza di specifichi obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da norme di legge. Ne consegue che la sua violazione costituisce, di per sè, inadempimento (Cass. 17716/2011).
15 Al riguardo giova ricordare, inoltre, che la domanda di risarcimento del danno da inadempimento è una domanda autonoma rispetto a quella di adempimento o di risoluzione: può essere proposta sia congiuntamente, sia separatamente e può essere accolta anche se la risoluzione non viene pronunciata. Ebbene, nel caso che ci occupa, l'inadempimento dei coniugi convenuti/venditori conseguente alla violazione del canone della buona fede è imputabile e grave, sì da determinare, ex artt. 1453 e 1455 c.c., la sussistenza di un'obbligazione risarcitoria (v. in fattispecie assimilabile Tribunale Bari sez. IV, 23/02/2021, n.723). Invero, occorre evidenziare che i coniugi e nel rogito del 28.7.1999, hanno CP_1 CP_2 espressamente dichiarato l'inesistenza di oneri o diritti reali sul bene che stavano vendendo agli attori;
tale dichiarazione è risultata essere falsa e non può che comportare la responsabilità dei convenuti anche se i pesi erano stati già trascritti posto che quella dichiarazione contrattuale ha tratto in inganno i compratori, facendogli apparire superfluo l'uso di quella diligenza che avrebbero potuto usare. A seguito della espressa dichiarazione dei venditori che il bene compravenduto era libero da oneri o diritti reali o personali di godimento gli acquirenti sono stati esonerati dall'onere di qualsiasi indagine, operando a loro favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che la contrarietà della dichiarazione al vero, ha reso responsabili i venditori nei confronti della controparte negoziale e ciò tanto se i pesi sul bene erano dai compratori facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti. Sotto tale aspetto, pertanto, non si condivide quanto affermato dal G.E. nella sentenza n. 291/2008 nella parte in cui ha accertato, a carico dei coniugi l'esistenza un onere di Parte_4 accurata ricostruzione storico-ipocatastale del bene al fine di verificare se l'immobile acquistato fosse gravato da vincoli o diritti di soggetti terzi. Tale obbligo, come testè illustrato, non esiste a carico dei compratori in presenza di una esplicita dichiarazione della parte alienante di inesistenza di formalità pregiudizievoli e tenuto presente che la sussistenza di pesi era stata esclusa dal NO rogante l'atto. Inoltre, l'esistenza di vincoli e formalità pregiudizievoli non era conosciuta dai coniugi
[...]
(o comunque nessuna prova di tale conoscenza è stata fornita dai venditori su cui Per_1 incombeva il relativo onere dimostrativo): è vero che nell'atto di vendita del 28.7.1999 si faceva riferimento esplicitamente a quello del 2.5.1995 con il quale i convenuti avevano acquistato la proprietà della res poi venduta agli attori che indicava inequivocabilmente la sottoposizione dell'immobile ad una ipoteca giudiziale (nascente dal contratto di mutuo tra la Teco s.r.l. e l'istituto bancario San Paolo IMI di Torino), ma è altrettanto vero che nel rogito notarile del luglio 1999 i venditori, subito dopo il riferimento alla vendita del 1995, avevano dichiarato anche che il bene che stavano vendendo era libero da garanzie e vincoli, con ciò ingenerando negli attori la certezza o comunque il legittimo affidamento che, stante il passaggio di ben 4 anni dal precedente atto, le iscrizioni pregiudizievoli fossero state eliminate medio tempore. Affidamento certamente rafforzato dal mancato intervento del NO rogante l'atto il quale non ha riscontrato la permanenza dei pesi e dei vincoli sull'immobile compravenduto dalle parti al momento della conclusione del contratto. Ebbene, come poc'anzi illustrato, la conoscenza relativa all'esistenza di garanzie o vincoli da parte del compratore, è da intendersi non come mera conoscibilità, ma come conoscenza effettiva non potendosi porre a carico del compratore alcun onere di accertamento o di indagine, surrogatori di
16 una comunicazione cui è tenuto il venditore. Non è equiparabile alla conoscenza neanche la pubblicità e, quindi, la trascrizione, la quale non introduce una presunzione di conoscenza, ma semplicemente risolve un conflitto tra successivi aventi causa dello stesso autore. Nel caso in esame, l'esistenza di formalità sul bene compravenduto (al più) poteva essere conoscibile dagli attori ma non era certamente da loro conosciuta al tempo del rogito, non comprendendosi altrimenti (in quanto contrastante con l'id quod plerumque accidit e i principi della logica) l'importante investimento economico effettuato dal per l'acquisto di un bene Pt_1 gravato da vincoli pregiudizievoli e di cui rischiava l'evizione. E' evidente, pertanto, l'inadempimento dei convenuti rispetto al loro obbligo informativo;
tale inadempimento è certamente grave perché la violazione del suddetto onere informativo, pur riguardano un obbligo accessorio, ha impedito agli attori di potere valutare i reali rischi dell'operazione negoziale che stavano intraprendendo. La giurisprudenza ha affermato che anche nell'ipotesi di cui all'art. 1482 c.c. il risarcimento del danno implica la colpa del venditore (Cass. 4667/1986; T. Termini Imerese 17.2.2003), colpa che è evidente nel caso di specie dal momento che prima di procedere alla vendita i convenuti, sapendo dell'esistenza delle iscrizioni sul bene e dell'obbligo assunto dalla Teco s.r.l. di eliminarli con il contratto del 2.5.1995, avrebbero potuto e dovuto effettuare le dovute ed opportune ricerche e visure al fine di accertare se effettivamente le formalità fossero state eliminate o se fossero invece ancora esistenti. Accertato l'an della responsabilità dei convenuti deve procedersi alla verifica dell'esistenza dei danni lamentati dagli attori e alla loro quantificazione. Sul punto è utile richiamare l'orientamento giurisprudenziale, secondo cui nel giudizio promosso dalla parte per il risarcimento del danno conseguente all'omessa cancellazione di un'ipoteca, spetta alla parte che si assume danneggiata dare la prova di avere subito un danno, con esclusione di ogni forma di danno in re ipsa (cfr. Cass. civ. Sez. III, 20-06-2013, n. 15435, nonchè Trib. Roma Sez. V, 25-11-2013). La Cassazione ha affermato pure che le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono essere limitate alla prospettazione della condotta colpevole della controparte, produttiva di danni nella sfera giuridica di chi agisce in giudizio, ma devono includere anche la descrizione delle lesioni, patrimoniali e/o non patrimoniali, prodotte da tale condotta, dovendo l'attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento, anche a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo (v. Cass. civ. Sez. III, 18-01-2012, n. 691). Nel caso di specie, i convenuti non possono essere condannati alla restituzione del prezzo della vendita ricevuto dagli attori dal momento che non vi è stata alcuna risoluzione del contratto e che i coniugi hanno conservato la proprietà del bene. Parte_4
Parimenti, non possono essere rimborsate agli attori le spese di lite del giudizio di opposizione di terzo svolto in seno alla procedura esecutiva n. 36/1998 R.G.Es. Imm. definito con la sentenza n. 291/2008 del Tribunale di Lamezia Terme. Secondo la Cassazione, infatti, “nel sistema processuale vigente non è ammessa la proposizione di una domanda per conseguire il rimborso delle spese processuali che sia formulata autonomamente e fuori della sede nella quale quelle spese furono prodotte” (v. Cassazione civile, sez. III, 21/10/1993, n. 10450). Alla stessa maniera non possono essere rimborsate agli attori le spese sostenute per il pagamento dei canoni di locazione nel periodo maggio 2010-novembre 2010 e per spese di registrazione del
17 relativo contratto concluso con la custodia giudiziaria dell'immobile, dal momento che gli attori non hanno offerto la prova di non avere avuto la disponibilità di altro bene immobile nel quale trasferirsi così da evitare tali esborsi e spese. Diversamente è a dirsi per le somme che gli attori sono stati costretti a sborsare per evitare l'evizione totale del bene e per la liberazione dell'immobile dalle formalità pregiudizievoli esistenti sul medesimo. Tali somme sono solo quelle documentate nel fascicolo di parte attrice di euro 23.364,52 relative al prezzo di aggiudicazione dell'immobile in seno alla procedura esecutiva n. 36/1998 R.G.E., di euro 2.356,62 relative all'imposta di registro versata il 20.12.2010, e di euro 367,00 per trascrizione del 4.2.2011, per un totale di euro 26.088,14, oltre interessi legali dall'esborso al soddisfo (cfr. allegati memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice). Trattandosi di un'obbligazione di valuta (avente cioè ad oggetto ab origine una somma di denaro), vanno riconosciuti gli interessi legali (art. 1224, co. 1, c.c.) e non anche la pur richiesta rivalutazione monetaria, non avendo gli attori provato l'esistenza del maggior danno di quello compensato dal riconoscimento degli interessi legali (art. 1224, co. 2, c.c.; cfr., tra le altre, Cass. 10373/2002; 6758/2003; 13339/2006). La circostanza che le spese da rimborsare agli attori siano riconducibili a fatti sopravvenuti e siano state allegate successivamente non assume alcun rilievo. Invero, la Suprema Corte ha chiarito che proposta una domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, l'esistenza e l'ammontare del danno non deve essere valutato con esclusivo riferimento alla data di introduzione del giudizio, potendo assumere importanza i pregiudizi sopravvenuti (Cassazione, Sezione Sesta Civile, nell'ordinanza 15 ottobre 2018, n. 25631). Quindi, i convenuti devono essere condannati a pagare, in solido tra loro, agli attori la somma di euro 26.088,14, oltre interessi legali dall'esborso al soddisfo. Infondata, infatti, è l'eccezione di prescrizione del diritto degli attori sollevata dai convenuti. In generale va sottolineato che la corte di legittimità ha sancito che "qualora la percezione del danno non sia manifesta ed evidente, il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da fatto illecito cosi come di quello dipendente da responsabilità contrattuale sorge non dal momento in cui il fatto del terzo determina ontologicamente il danno all'altrui diritto, bensì dal momento in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile" (v. Cass. 23/4/2010 n. 10072). Nel caso di specie si tratta di termine ordinario decennale di prescrizione trattandosi di risarcimento danni da inadempimento contrattuale. Tale termine non è decorso alla data di introduzione del presente giudizio dal momento che gli attori hanno sostenuto di avere avuto notizia dell'esistenza delle formalità pregiudizievoli sul bene acquistato (momento in cui il pregiudizio si è manifestato all'esterno) con una missiva del 19.11.2004 dell'arch. (raccomandata, però, che non risulta versata agli atti di Persona_2 causa). Tale assunto è corroborato dal fatto che il ricorso in opposizione di terzo nella procedura esecutiva è stato depositato dagli attori il 7.1.2005 (quindi in data prossima a quella indicata dagli attuali attori come di ricezione della lettera dell'arch. . Pt_3
Ad ogni buon conto, il discorso non muterebbe neanche se per ipotesi il dies a quo della prescrizione venisse individuato nel momento della stipula del contratto del 28.7.1999 inter partes,
18 posto che in data 3.3.2009 (prima cioè del decorso del termine decennale prescrizionale) gli attori hanno diffidato (messo in mora) i convenuti a liberare l'immobile compravenduto dal vincolo pignoratizio e dalle garanzie reali esistenti in tal modo interrompendo la prescrizione. Ne deriva che l'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti non può trovare ingresso. Nondimeno nessun rilievo assume la dedotta tardiva comunicazione ai convenuti dell'esistenza della procedura esecutiva sull'immobile da parte degli attori. Infatti, proprio la norma di cui i convenuti invocano l'applicazione analogica nel caso di specie, vale a dire l'art. 1485 c.c. - ammesso che il richiamo a tale disposizione sia conferente al caso de quo -, esclude la possibilità della perdita della garanzia nel caso in cui il venditore non abbia dato dimostrazione della sussistenza di ragioni sufficienti per fare respingere la domanda. Ebbene, nella fattispecie in oggetto, è stata riconosciuta dal G.E. la piena legittimità della procedura esecutiva sul bene immobile compravenduto con il rogito del 28.7.1999 tanto da essere stato portato a conclusione il relativo procedimento, sicchè nessuna eventuale “ragione” fatta valere dai convenuti/venditori poteva inficiare l'azione esecutiva del creditore procedente essendo stata accertata l'esistenza e la legittimità dell'ipoteca giudiziale sulla res alienata. Per tutte le superiori considerazioni ritiene il Tribunale che la domanda di parte attrice vada accolta nei termini appena illustrati e che, di conseguenza, gli attori debbano essere solidalmente condannati a pagare agli attori, a titolo risarcitorio, la somma di euro 26.088,14, oltre interessi legali dall'esborso e fino al soddisfo definitivo. A questo punto restano da esaminare le domanda di manleva proposte dai convenuti nei confronti dell'Istituto Bancario San Paolo IMI s.p.a., del NO e nei riguardi della Controparte_3
Teco s.r.l.. Certamente da disattendersi è la domanda di garanzia svolta nei confronti dell'istituto bancario mutuante dal momento che l'azione esecutiva avviata era pienamente legittima essendosi definita, infatti, con l'aggiudicazione del bene (peraltro agli odierni attori). In merito alla domanda di manleva dei convenuti contro il NO deve Controparte_3 osservarsi quanto segue. Giova osservare, per quanto attiene alla responsabilità del notaio sotto il profilo dell'inadempimento alle obbligazioni assunte per avere omesso di eseguire gli accertamenti relativi all'immobile oggetto del contratto di compravendita, che, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria ad assicurarne serietà e certezza degli effetti tipici e risultato pratico perseguito ed esplicitato da dette parti, poiché contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio;
in particolare, egli è tenuto a compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica che ricomprende anche la stabilità o meno nel tempo dei titoli giudiziali trascritti, dovendo acquisire informazioni presso la conservatoria dei registri immobiliari sulla loro definitività (Cass. n.7283/2021). Ciò significa che, quando al notaio sia richiesta la preparazione e la stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la sua opera non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo.
19 Ed invero, costituisce principio indiscusso nella giurisprudenza di legittimità (oltre la pronuncia già citata, vedi anche Cass. n.9320/2016; ma anche Cass. n.12797/2014; Cass. n.14865/2013; Cass. n.8470/2002; Cass. n.547/2002; Cass. n.10493/1999; Cass. n.5946/1999) che rientra tra gli obblighi del notaio, cui sia richiesta la stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette 'visure' catastali ed ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvi espresso esonero da tale attività per concorde volontà delle parti per motivi di urgenza o per altre ragioni. Va, altresì, precisato che 'Il notaio che, chiamato a stipulare un contratto di compravendita immobiliare, ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde del danno patito dall'acquirente, essendo comunque tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, comma secondo, cod. civ., a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura' (Cass. n. 15305/2013). Ciò detto in generale, va accolta l'eccezione di prescrizione sollevata dalla difesa del professionista terzo chiamato. Invero la responsabilità del notaio che abbia omesso le visure catastali ed ipotecarie prima di rogare l'atto di trasferimento immobiliare ha natura contrattuale;
la prescrizione del diritto al risarcimento decorre dal momento in cui può esser fatto valere il diritto e non è impedita da una situazione di fatto quale l'ignoranza del titolare del diritto circa la possibilità di esercitarlo (Cassazione civile , sez. III , 10/10/1992 , n. 11094). Peraltro, “nel caso in cui il notaio, che ha rogato l'atto pubblico di trasferimento di un immobile ometta di verificare la libertà del bene, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno subito a causa di una ipoteca gravante, a sua insaputa, sull'immobile stesso, decorre dalla data della stipulazione dell'atto pubblico perché è in questo momento che la posizione dell'acquirente è pregiudizievolmente incisa dall'ipoteca esistente sul bene esposto alla esecuzione forzata per il soddisfacimento del credito garantito ed è da questo momento che l'acquirente può, conseguentemente, fare valere la sua pretesa risarcitoria, costituendo i successivi esborsi seguiti alla sospensione dei pagamenti da parte del terzo debitore, originario datore di ipoteca, ed alla minaccia, da parte del creditore garantito, di esecuzione sul bene ipotecato, solo ulteriori aggravamenti incidenti sul quantum da risarcire ma del tutto ininfluenti sul già iniziato decorso della prescrizione, al pari della circostanza dell'ignoranza dell'acquirente, dato che il principio che esclude la decorrenza della prescrizione nel tempo in cui il diritto non può essere fatto valere (art. 2935 c.c.) si riferisce solo alle cause giuridiche impeditive dell'esercizio di tale diritto e non anche ai semplici ostacoli di fatto, tra i quali l'ignoranza colpevole (o meno) del titolare in ordine alla sussistenza del diritto” (cfr. già citata Cassazione civile , sez. III , 10/10/1992 , n. 11094). Nella fattispecie che qui occupa, il termine decennale decorrente dalla stipula del rogito (avvenuta il 28.7.1999) è decorso in quanto la prima richiesta di risarcimento del danno dei convenuti è pervenuta al professionista nel mese di marzo del 2011 (esattamente il 15.3.2011), allorquando cioè è stato notificato al NO l'atto di citazione del terzo nel presente giudizio, non essendo CP_3 stato dimostrato documentalmente il compimento di qualsivoglia atto interruttivo della prescrizione da parte dei convenuti.
20 La domanda di garanzia svolta nei confronti del professionista terzo chiamato, pertanto, non può essere accolta per intervenuta prescrizione del diritto nei confronti del chiamato in garanzia. Va accolta, diversamente, la domanda di manleva dei convenuti nei confronti della Teco s.r.l.. Difatti la predetta società (venditrice), nel contratto di vendita del 2.5.1995 stipulato con i coniugi all'art. 3, si era obbligata ad ottenere dall'Istituto di credito mutuante il Controparte_6 consenso alla cancellazione dell'ipoteca nascente dal contratto di mutuo relativo al precedente acquisto dell'immobile entro otto mesi dalla conclusione del rogito notarile. Dunque, è evidente, in considerazione della persistenza del vincolo pregiudizievole posto a base di una procedura esecutiva conclusa con l'aggiudicazione della res, che la Teco s.r.l. è rimasta inadempiente rispetto all'obbligo assunto di cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile venduto. La violazione dell'obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di cancellare l'ipoteca sull'immobile venduto rientra nella disciplina dell'inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno. Tale risarcimento, può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, in quanto l'attore dovrà fornire la relativa prova. Il risarcimento del danno per l'inadempimento dell'obbligo di cancellare le ipoteche assunto dal venditore può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione dei vincoli, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità. Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Ordinanza del 3 dicembre 2021, n. 38317 Oltretutto, vale il principio di diritto, in fattispecie assimilabile, secondo cui “in tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 cod. civ.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale” (v. Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Sentenza del 29 maggio 2008, n. 14424). Pertanto, la mancata cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile è causa di inadempimento contrattuale. E' ritenuto inadempiente, infatti, il promissario venditore che ometta di cancellare l'iscrizione ipotecaria esistente sul fondo promesso, ove ciò sia di ostacolo alla compravendita, impedendo al promissario acquirente di accedere al mutuo (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 513/2013; depositata il 10 gennaio) Orbene ai sensi dell'art 1218 c.c., in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. n. 15659/2011). Nel caso di specie i coniugi convenuti hanno dimostrato l'esistenza dell'obbligo assunto contrattualmente dalla Teco s.r.l. di liberare l'immobile loro venduto dall'ipoteca su di esso gravante, laddove è emersa inequivocabilmente l'inadempienza della suddetta società rispetto a tale obbligazione negozialmente a suo carico.
21 Ne consegue che la società terza chiamata deve essere condannata a tenere indenne i convenuti di quanto questi saranno obbligati a pagare in favore degli attori in forza della presente pronuncia, per il capitale, gli interessi e le spese legali. Infine, va rigettata la domanda di condanna dei convenuti per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. spiegata dalla in quanto carente in punto di allegazione (anche generica) Parte_5 dei pregiudizi subiti in conseguenza dell'azione proposta in giudizio nei suoi confronti. Di conseguenza non si configurano danni per la terza chiamata che non possono essere ristorati attraverso il rimborso delle spese di lite ex art. 91 c.p.c.. Le questioni appena vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante: ex plurimis, per le affermazioni più risalenti Cass. 22 marzo 1995 n. 3260, e, per quelle più recenti Cass. 16 maggio 2012, n. 7663). Infatti, gli argomenti eventualmente non esaminati in modo espresso sono stati dal Tribunale ritenuti non rilevanti ai fini della presente decisione e, comunque, inidonei a condurre a delle conclusioni di segno diverso rispetto a quelle effettivamente adottate. Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni -di fatto e di diritto- rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata e che in effetti quelle restanti, non trattate, non andranno necessariamente ritenute come "omesse" - per effetto di error in procedendo - ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. In conclusione, la domanda attorea va accolta nei limiti di ragione e per l'effetto i convenuti vanno condannati al pagamento solidale del risarcimento dei danni a favore dei ricorrenti liquidati nella somma di euro 26.088,14, oltre interessi legali dall'esborso e fino al soddisfo definitivo. Deve essere accolta poi la domanda di manleva dei convenuti nei confronti della Teco s.r.l. la quale pertanto va condannata a tenere indenne i convenuti di quanto questi saranno obbligati a pagare in favore degli attori in forza della presente pronuncia, per il capitale, gli interessi e le spese legali. Devono essere respinte, invece, siccome prescritte e infondate le domande di garanzia avanzate dai convenuti nei confronti del NO e nei riguardi dell'Istituto San Paolo IMI s.p.a.. CP_3
Quanto al governo delle spese di lite non vi sono motivi per derogare ai principi generali codificati dall'art. 91 c.p.c. nel rapporto processuale tra gli attori e i convenuti dovendo essere liquidate sulla base del criterio del decisum (tenendo conto quindi dell'importo della somma riconosciuta a titolo risarcitorio) e secondo i principi di cui al D.M. n. 55/2014 così come modificato dal D.M. n. 147/2022 (giudizi di cognizione innanzi al Tribunale;
valore della causa sulla base del criterio del decisum pari ad euro 26.088,14; compensi nei valori minimi liquidati per tutte le fasi del processo nel seguente modo: fase di studio della controversia, valore minimo: euro 851,00; fase introduttiva del giudizio, valore minimo: euro 602,00; fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: euro 903,00; fase decisionale, valore minimo: euro 1.453,00; compenso tabellare (valori minimi) euro 3.808,00) (sull'assenza di un obbligo di specifica motivazione nel caso di liquidazione delle spese entro i limiti tabellari v. Cassazione civile, sez. VI, 29/09/2022, n. 28325: “In tema di liquidazione delle spese processuali successiva al D.M. n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo ed il massimo delle tariffe, a loro volta derogabili con apposita
22 motivazione, discendendone che l'esercizio del potere discrezionale del giudice contenuto tra i valori minimi e massimi non è soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalla tabella, mentre la motivazione è doverosa allorquando il giudice medesimo decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo necessario, in tal caso, che siano controllabili sia le ragioni dello scostamento dalla forcella di tariffa, sia le ragioni che ne giustifichino la misura”; cfr. per il merito Corte Appello Lecce, sez. II, 08/09/2023, n. 699:
“Sulla quantificazione delle spese di lite, lo spazio di discrezionalità entro il quale il giudice può muoversi nell'operare la liquidazione delle spese è limitato dall'individuazione dei valori minimi contenuti nella normativa vigente, che possono eventualmente anche essere ridotti per ragioni che debbono essere oggetto di adeguata motivazione: entro i limiti tabellari, il giudice opera liberamente non essendo neppure tenuto a specifica motivazione, tanto che nell'esercizio del suo potere discrezionale contenuto tra i valori minimi e massimi parametrici non è soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalle tabelle”). Quanto al rapporto processuale tra i convenuti e le altre parti terze chiamate occorre premettere il principio generale di ripartizione in base al quale “in forza del principio di causalità - che, unitamente a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite - il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa” (Cassazione civile sez. VI, 28/03/2022, n. 9941). Inoltre, in tema di spese legali, se è accolta la domanda di garanzia proposta dal convenuto nei confronti del terzo chiamato, il giudice dovrà condannare quest'ultimo a rifondere le spese di lite in favore del convenuto (Corte di Cassazione, Sez. 2 -, Ordinanza n. 23904 del 02/08/2022 (Rv. 665384 - 01)). Fatte tali premesse, nel caso di specie, le spese sostenute dal NO e dalla CP_3 Controparte_4
liquidate come da dispositivo, devono essere poste a carico dei convenuti in solido tra loro
[...] essendo stata disattesa la domanda di manleva sul presupposto della quale era stata effettuata la chiamata in causa dei predetti terzi, mentre nel rapporto processuale tra i convenuti e la Teco s.r.l. devono essere poste a carico di quest'ultima rimasta soccombente rispetto alla domanda di manleva dei coniugi Controparte_6
Invero, con riguardo particolare alla non rileva, ai fini della eventuale Controparte_4 compensazione delle spese di lite, l'intervenuto rigetto della domanda di risarcimento ex art. 96 c.p.c. (ex ceteris v. Cassazione civile, sez. II^, sentenza n. 22951 del 13 settembre 2019).

P.Q.M.

Il Tribunale di Lamezia Terme definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
- in via preliminare dichiara la contumacia della terza chiamata Teco s.r.l.;
- nel merito accoglie nei limiti di ragione la domanda degli attori e, per l'effetto, dichiara tenuti e condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore di e di Parte_1 Parte_2 della complessiva somma di euro 26.088,14, a titolo di risarcimento dei danni, oltre
[...] interessi legali dall'esborso e fino al soddisfo definitivo;

23 - condanna e con il vincolo solidale, al pagamento in favore di Controparte_1 Controparte_2 parte attrice delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 348,00 per esborsi ed in euro 3.808,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%, oltre IVA e CPA come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. a favore del difensore costituito dichiaratosi anticipatario;

- in accoglimento della domanda di manleva proposta dai convenuti nei confronti della terza chiamata Teco s.r.l. condanna quest'ultima a tenere indenne e manlevare i convenuti di quanto saranno tenuti a corrispondere alla parte attrice sulla base della presente sentenza a titolo di risarcimento del danno (sorte ed interessi) e di spese di lite;

- respinge le domande di manleva avanzate dai convenuti nei confronti delle altre parti terze chiamate;

- rigetta la domanda di risarcimento dei danni per lite temeraria avanzata dalla Controparte_4 nei riguardi di e
[...] Controparte_1 Controparte_2
- condanna la Teco s.r.l. al pagamento in favore dei convenuti delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 3.808,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali al 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

- condanna e con il vincolo solidale, al pagamento in favore della Controparte_1 Controparte_2 delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 3.808,00 per Controparte_4 compensi professionali, oltre spese generali al 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

- condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore del NO Controparte_3
delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 3.808,00 per compensi di
[...] avvocato, oltre spese generali al 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

- dispone che, ai sensi dell'art. 52 comma 3 Codice Privacy, in caso di utilizzazione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione scientifica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi riportati nel provvedimento. Lamezia Terme, 14 gennaio 2025. Il Giudice dott. Salvatore Regasto
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n.
209.
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