Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Pellegrino SENOFONTE - Presidente -
Dott. Giammarco CAPPUCCIO - Consigliere -
Dott. Vincenzo PROTO - Consigliere -
Dott. Giovanni VERUCCI - Consigliere -
Dott. Sergio DI AMATO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ZZ SQ, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. D. ROMAGNOSI 1/B, presso l'avvocato CLAUDIO IACCARINO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato UGO IACCARINO, giusta mandato a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
IE ON, CU RI, ER ME;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 15162/97 proposto da:
ER ME, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTO RUFO 23, presso l'avvocato MOSCARINI LUCIO VALERIO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati VINCENZO CAMERINI, ADRIANO ROSSI, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
IE ON, CU RI, ZZ SQ;

- intimati -

e sul 3° ricorso n° 15673/97 proposto da:
IE ON, CU RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GORIZIA 14, presso l'avvocato FRANCO SABATINI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIACOMO COLACITO, giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
ZZ SQ;

- intimato -

e sul 4° ricorso n° 17403/97 proposto da:
IE ON, CU RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GORIZIA 14, presso l'avvocato FRANCO SABATINI, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato GIACOMO COLACITO, giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
ER ME, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTO RUFO 23, presso l'avvocato MOSCARINI LUCIO VALERIO, che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati VINCENZO CAMERINI, ADRIANO ROSSI, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

contro
ZZ SQ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 120/97 della Corte d'Appello de L'AQUILA, depositata il 12/03/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/04/99 dal Consigliere Dott. Sergio DI AMATO;

udito per il ricorrente, l'Avvocato Braschi, con delega, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

uditi per i resistenti e ricorrenti incidentali, NO e UR, gli Avvocati Sabatini e Colacito, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e rigetto del ricorso principale;

udito per il resistente, VI, l'Avvocato Moscarini, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e rigetto del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per il rigetto di tutti i ricorsi. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I coniugi ON NO e AR UR convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Pescara Raffaele BA e NI VI, rispettivamente commissario giudiziale e liquidatore della procedura di concordato preventivo con cessione dei beni della ditta individuale "Fiorenza" di SC AR, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per avere, nelle predette qualità, ad essi venduto due unità immobiliari, appartenenti a AD TT, garante del concordato, che erano gravate da pignoramento anteriore alla vendita e che erano state, quindi, assoggettate ad espropriazione forzata così da costringere gli stessi coniugi ON NO e AR UR a rendersene aggiudicatari per non subire un danno più grave. In particolare, gli attori esponevano che, con atto a rogito del notaio QU OZ del 6 agosto 1981, avevano stipulato la vendita in questione, espressamente sottoposta alla condizione sospensiva della cancellazione, entro due anni, delle iscrizioni ipotecarie e pignoratizie gravanti sui beni immobili compravenduti, ad eccezione dell'ipoteca relativa ai mutui fondiari che la parte acquirente si accollava;
che il prezzo pattuito ammontava a lire 135.000.000=, delle quali 127.000.000 venivano depositate presso il notaio;
che con successivo atto del 21 dicembre 1982, sempre a rogito del notaio QU OZ e con l'intervento di Raffaele BA, NI VI dava atto che in data 4 dicembre 1982 si era avverata la condizione sospensiva di cui sopra e, pertanto, le somme depositate presso il notaio venivano consegnate alla parte venditrice;
che, in virtù di pignoramento anteriore alla vendita, le unità immobiliari venivano poste in vendita al pubblico incanto ed aggiudicate ad essi attori, in data 22 giugno 1988, al prezzo di lire 221.905.866=, oltre spese per lire 21.311.388; che essi attori avevano dovuto ricorrere al credito bancario, ad un tasso del 19,50 %, per fare fronte alla spesa;
che avevano ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti della espropriata AD TT, per l'importo di lire 157.307.787 (corrispondente all'importo del prezzo a suo tempo versato, delle spese connesse alla vendita e delle rate di mutuo pagate) in virtù del quale avevano chiesto di partecipare alla distribuzione delle somme ricavate dall'espropriazione. Gli attori chiedevano, pertanto, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, commisurati al prezzo sborsato per rendersi acquirenti delle unità immobiliari, alle spese relative, alla rivalutazione ed agli interessi, detratte le somme che fossero state ad essi attribuite nella procedura esecutiva a carico di AD TT.
Con separato e successivo atto di citazione, i coniugi ON NO e AR UR convenivano in giudizio il notaio QU OZ, che aveva ricevuto l'atto di vendita e la dichiarazione di avveramento della condizione, chiedendone la condanna, in via solidale con l'VI e lo BA, al risarcimento dei danni.
I giudizi venivano riuniti ed il Tribunale di Pescara, con sentenza del 1° luglio 1991, rigettava la domanda proposta nei confronti di Raffaele BA e di QU OZ, mentre accoglieva per quanto di ragione la domanda proposta nei confronti dell'VI, che condannava al risarcimento dei danni individuati negli interessi del 20 % sul prezzo di lire 135.000.000=, dal 21 dicembre 1982, data della dichiarazione di avveramento della condizione, al 29 novembre 1989, data nella quale gli attori avevano conseguito nella procedura di espropriazione in danno di AD TT la somma di lire 136.954.100, nonché nella somma di lire 11.745.900, con rivalutazione ed interessi, corrispondente alla differenza tra quanto complessivamente sborsato, anche a titolo di spese per l'acquisto, e quanto ricevuto in sede esecutiva.
La Corte di appello de L'Aquila, con sentenza del 12 marzo 1997, a seguito di gravame proposto dai coniugi ON NO e AR UR nei confronti di QU OZ e dall'VI nei confronti dei predetti coniugi, che proponevano appello incidentale, in parziale riforma della decisione di primo grado, condannava il OZ, in solido con l'VI, al risarcimento dei danni come determinati dal primo giudice. In particolare, per quanto qui ancora interessa, la Corte di appello osservava che: 1) il fatto generatore del danno, e cioè la dichiarazione di avveramento della condizione, era stato fatto risalire dal Tribunale, con valutazione non censurata, al solo VI e non alla mandante TT;

conseguentemente anche la relativa responsabilità, a titolo extracontrattuale, ricadeva sull'VI; 2) non sussisteva un vizio di ultrapetizione, ma una semplice qualificazione della domanda, in riferimento all'affermata responsabilità aquiliana dell'VI, considerato che gli attori avevano indicato il fatto generatore del danno ed il petitum nei termini più ampi;
3) il diritto al risarcimento del danno non era prescritto in quanto il relativo termine doveva decorrere dal manifestarsi dell'evento dannoso e non dalla data del fatto generatore;
4) la colpa dell'VI doveva affermarsi non solo per la negligenza in ordine all'accertamento sulla rimozione dei vincoli pregiudizievoli gravanti sulle unità immobiliari compravendute, ma anche in relazione alla corrispondenza intercorsa con il creditore che aveva proseguito l'espropriazione ed aveva segnalato la pendenza della procedura esecutiva;
5) esattamente, vertendosi in tema di obbligazione risarcitoria da fatto illecito, il Tribunale aveva liquidato il danno relativo alla temporanea privazione della somma di lire 135.000.000=, tenendo conto del documentato ricorso al credito;
6) esattamente il Tribunale aveva escluso una compensatio lucri cum damno, in relazione alla disponibilità dell'immobile conseguita dagli attori a far tempo dalla stipula del negozio condizionato, tenuto conto che il danno conseguiva ad un diverso fatto e cioè alla dichiarazione di avveramento della condizione;
7) l'appello incidentale dei coniugi ON NO e AR UR era inammissibile per genericità delle censure;
8) il notaio OZ doveva ritenersi tenuto al risarcimento dei danni in quanto la condizione di conseguita libertà degli immobili chiamava in causa la responsabilità di verifica del notaio.
Avverso detta sentenza propongono ricorso per cassazione QU OZ, deducendo quattro motivi, e NI VI, con ricorso incidentale ratione temporis, deducendo cinque motivi. I coniugi ON NO e AR UR resistono con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale nei confronti del OZ, deducendo un motivo, e nei confronti dell'VI, deducendo quattro motivi. L'VI resiste al ricorso incidentale con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo NI VI deduce violazione degli artt. 1388, 1390, 1391, 1977, 1979 e 1980 cod. civ., 181 e 182 l. fall. nonché vizio di motivazione. In particolare il ricorrente si duole che la Corte di merito abbia ritenuto non censurata l'affermazione del primo giudice secondo cui il fatto generatore del danno, e cioè la dichiarazione di avveramento della condizione, era attribuibile al solo VI e non alla mandante TT. Secondo il ricorrente, infatti, la relativa censura era implicita nella affermazione che l'attività svolta dall'VI era riferibile alla TT.
Il motivo è infondato. Occorre anzitutto precisare, al fine di chiarire il thema decidendum, che, come risulta dalla sentenza impugnata ed è pacifico tra le parti, l'VI è intervenuto negli atti di vendita quale mandatario rappresentante della proprietaria TT. In secondo luogo, occorre rilevare che la Corte di merito ha fondato l'affermazione di responsabilità dell'VI sul principio secondo cui la regola della produzione degli effetti giuridici del negozio concluso dal rappresentante nella sfera del rappresentato non esclude la responsabilità del primo verso il terzo contraente quando i fatti dolosi o colposi, commessi dal mandatario in sede di esecuzione del mandato e risoltisi in danno del terzo, non possano in alcun modo farsi risalire al mandante (cfr. al riguardo Cass. 21 maggio 1979, n. 2914; Cass. 26 giugno 1973, n. 1836; Cass. 17 giugno 1971, n. 184;
Cass. 20 gennaio 1968, n. 149) nonché sulla affermazione del primo giudice, ritenuta non censurata dall'appellante, che nella specie il fatto generatore del danno non fosse riferibile alla rappresentata perché conseguente all'esclusiva negligenza dell'VI. Pertanto, non era in discussione la circostanza che l'VI avesse agito quale mandatario rappresentante della TT, ma si affermava che ciò nonostante l'VI fosse responsabile nei confronti degli attori per la riconducibilità, non contestata, a lui solo del fatto generatore della responsabilità. In effetti l'odierno ricorrente in sede di appello si è limitato a ribadire di avere agito quale mandatario senza svolgere alcuna censura in ordine all'affermazione del primo giudice secondo cui la dichiarazione di avveramento della condizione, effettuata con colpa, non poteva essere ricondotta alla rappresentata TT. Da ciò consegue che, in virtù del principio tantum devolutum quantum appellatum, esattamente la Corte di merito si è limitata a riaffermare che la spendita del nome del rappresentato non esclude la configurabilità di una responsabilità extracontrattuale del rappresentante nei confronti del terzo per fatto illecito ascrivibile soltanto allo stesso rappresentante. Con il secondo motivo il ricorrente VI deduce violazione degli artt. 112 cod. proc. civ., 1338 e 2043 cod. civ. nonché vizio di motivazione. In particolare, il ricorrente lamenta che la sua responsabilità sia stata affermata in relazione ad un preteso illecito extracontrattuale mentre gli attori avevano fondato la loro domanda su una pretesa responsabilità contrattuale. Il motivo è infondato. Come è noto, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice del merito, non condizionato dalla formula adottata dalla parte, deve tenere conto del contenuto sostanziale della pretesa così come desumibile dalla situazione dedotta in causa e delle eventuali precisazioni formulate nel corso del giudizio, nonché del provvedimento richiesto in concreto (cfr., da ultimo, Cass. 20 marzo 1999, n. 2574). Pertanto, non illegittimamente, sotto il particolare profilo, la Corte di merito ha ritenuto che la domanda di risarcimento del danno, fondata sulla colpevole dichiarazione di avveramento della condizione e diretta ad ottenere l'integrale ristoro dei danni, consentiva la più ampia qualificazione del fondamento della pretesa, tenuto anche conto che la stessa era diretta nei confronti dell'VI "in proprio", oltre che "nella qualità di liquidatore della procedura di concordato preventivo ... e, pertanto, quale rappresentante ... di TT AD", con evidente riferimento ad una responsabilità extracontrattuale per fatto non riconducibile alla rappresentata.
Con il terzo motivo il ricorrente VI deduce violazione degli artt. 2935 e 2948 cod. civ.. In particolare, il ricorrente si duole che la Corte di merito abbia ritenuto infondata l'eccezione di prescrizione dell'azione risarcitoria extracontrattuale assumendo che il relativo termine iniziasse a decorrere non dal momento della colpevole dichiarazione di avveramento della condizione, ma dal momento in cui era stato venduto il bene pignorato;
ciò malgrado nella specie l'evento dannoso non fosse rappresentato dalla espropriazione forzata ma, più semplicemente, dal mancato acquisto della proprietà per non essersi verificata la condizione cui lo stesso era subordinato.
Il motivo è fondato. Non è in discussione, naturalmente, il principio secondo cui, quando il comportamento illecito e l'evento dannoso intervengano in due momenti diversi, la fattispecie si completa solo al verificarsi del secondo elemento e solo allora sorge il diritto al risarcimento del danno ed inizia a decorrere il relativo termine di prescrizione (cfr. ex pluribus Cass. 24 marzo 1979, n. 1716; Cass. 24 febbraio 1987, n. 1943). Nella specie, tuttavia, l'evento dannoso non può essere identificato nella vendita in sede esecutiva. Infatti, il trasferimento della proprietà era subordinato alla condizione sospensiva potestativa della cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli diverse da quelle espressamente accettate dagli acquirenti;
inoltre, era previsto un termine di due anni alla cui scadenza la condizione sospensiva doveva ritenersi definitivamente non avverata. Da ciò consegue che, in mancanza della condizione, il contratto non aveva efficacia e non poteva determinare il trasferimento della proprietà dei beni compravenduti;
la colpevole dichiarazione di avveramento della stessa condizione, in realtà non verificatasi, aveva quindi determinato non la successiva evizione, non configurabile rispetto ad una vendita inefficace, ma semplicemente la consegna al venditore del prezzo depositato presso il notaio, malgrado la condizione non si fosse avverata. Al riguardo, infatti, al fine di escludere la configurabilità dell'evizione, è sufficiente osservare che l'espropriazione forzata svoltasi, in forza del pignoramento trascritto, sui beni oggetto della vendita non ha potuto travolgere l'acquisto dei coniugi NO e UR, considerato che gli stessi non erano mai divenuti proprietari. Pertanto, nella specie non si possono distinguere il momento del comportamento illecito ed il momento dell'evento dannoso poiché detti elementi della fattispecie risarcitoria sono venuti in essere pressoché contestualmente, rispettivamente al momento della dichiarazione di avveramento della condizione ed al momento della consegna al venditore del prezzo pattuito. In contrario non si può ritenere che il termine di prescrizione non potesse decorrere prima che gli acquirenti fossero consapevoli del mancato acquisto della proprietà. Infatti, poiché l'esistenza di una trascrizione pregiudizievole impeditiva dell'efficacia del contratto poteva essere accertata con la semplice visura dei registri immobiliari presso la competente conservatoria, la mancata conoscenza, da parte dei coniugi ON NO e AR UR, della perdurante esistenza di una trascrizione pregiudizievole rappresentava un mero impedimento di fatto all'esercizio del diritto, che, pertanto, non escludeva l'inizio del decorso del termine di prescrizione (cfr., da ultimo, Cass. 25 novembre 1997, n. 11809 sulla irrilevanza, ai fini del decorso della prescrizione, degli impedimenti di fatto o di natura esclusivamente soggettiva;
Cass. 24 marzo 1979, n. 1716, sulla sufficienza della esteriorizzazione del danno e della conseguente conoscibilità dello stesso). Da quanto detto discende che il diritto al risarcimento del danno, sorto il 21 dicembre 1982, era prescritto, per decorso del termine quinquennale ex art. 2947, 1° comma, cod. civ., alla data della notifica della citazione introduttiva del giudizio e cioè alla data del 28 novembre 1988. In relazione al motivo accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e questa Corte, decidendo nel merito, ai sensi dell'art. 384 cod. proc. civ., rigetta la domanda proposta dai coniugi ON
NO e AR UR nei confronti di NI VI. Al rigetto della domanda di risarcimento del danno fondata sulla responsabilità extracontrattuale dell'VI consegue l'assorbimento dei motivi del ricorso da quest'ultimo proposto attinenti alla colpa ed alla liquidazione del danno (4 ° e 5 ° motivo) e dei motivi del ricorso incidentale proposto dai coniugi ON NO e AR UR attinenti alla estensione della liquidazione del danno ai danni imprevedibili ed alla mancata liquidazione degli interessi sulla somma ad essi riconosciuta a titolo di danni (3 ° e 4° motivo).

2. Passando all'esame degli ulteriori motivi del ricorso incidentale da ultimo ricordato, si osserva quanto segue. Con il primo motivo i ricorrenti incidentali, ON NO e AR UR, deducono la violazione dell'art. 342 cod. proc. civ., lamentando che la Corte di merito abbia ritenuto generico il motivo di gravame relativo alla mancata affermazione della responsabilità contrattuale dell'VI ed alla disposta compensazione delle spese processuali, senza tenere conto che essi con l'atto di appello incidentale avevano chiesto che fosse affermata la responsabilità contrattuale del convenuto e che fosse riformata la statuizioni sulle spese, insistendo su tutte le istanze, deduzioni e difese di primo grado, integralmente richiamate. Il motivo è infondato. L'onere della specificazione dei motivi previsto dall'art. 342 cod. proc. civ. ha la duplice funzione di delimitare l'ambito di esame consentito al giudice di appello, in conformità del principio "tantum devolutum quantum appellatum", e di consentire il puntuale e ragionato esame delle critiche mosse alla decisione impugnata. Tale onere si può ritenere assolto soltanto quando l'atto di appello esprima articolate ragioni di doglianza su punti specifici della sentenza di primo grado. Non è, pertanto, sufficiente, in relazione ad un autonomo capo della sentenza impugnata, il generico rinvio alle difese svolte in primo grado. Il giudizio di appello, che ha natura di revisio prioris istantiae alla stregua dei motivi di gravame (Cass. 7 novembre 1970, n. 2266; Cass.13 marzo 1987, n. 2610), non consente la mera richiesta di un iudicium novum.
Pertanto, in applicazione di tali principi, esattamente la Corte di merito ha ritenuto generico il motivo di appello con il quale il coniugi ON NO e AR UR si sono limitati a chiedere l'accoglimento delle domande sulla responsabilità contrattuale dell'VI ed il favore delle spese, insistendo "su tutte le istanze, deduzioni e difese di primo grado da aversi per integralmente riportate".
Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali deducono la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1483, 1479, 1223, 1218 e 1358 cod. civ., lamentando che erroneamente la Corte di merito non abbia qualificato come contrattuale la responsabilità dell'VI, tenuto conto che la stessa conseguiva alla evizione dei beni dei quali la proprietà era stata trasferita con contratto valido ed efficace, e non abbia affermato il diritto dei ricorrenti a conseguire il pieno risarcimento di danni commisurati tanto al loro interesse negativo quanto al loro interesse positivo. Il motivo è inammissibile. Lo stesso, infatti, ripropone, esplicitandone il contenuto, il motivo di appello che la Corte di merito ha, come si è visto, dichiarato inammissibile per genericità. Al riguardo è evidente che il motivo di appello dichiarato inammissibile per genericità non può essere riproposto nel giudizio di legittimità, seppure con una nuova articolazione, tale da superare il predetto vizio. Infatti, l'inammissibilità del motivo preclude un riesame della questione che con esso veniva inadeguatamente sollevata.
Il terzo ed il quarto motivo del ricorso incidentale restano assorbiti, come sopra si è detto, in conseguenza del rigetto della domanda di risarcimento dei danni, a titolo di responsabilità aquiliana, proposta nei confronti dell'VI.

3. Venendo, infine, all'esame del ricorso proposto da QU OZ, la Corte osserva quanto segue. Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., assumendo che la Corte di merito aveva omesso l'esame della eccezione di prescrizione, da ritenersi certamente fondata in considerazione del decorso del termine di cinque anni dalla data di stipula dell'ultimo atto a suo rogito. Il motivo è infondato. La Corte di merito ha espressamente esaminato, rigettandola, l'eccezione di prescrizione sollevata dall'VI, di contenuto identico alla eccezione sollevata dal ricorrente;
inoltre, ha affermato la responsabilità solidale del OZ con l'VI in relazione al medesimo evento dannoso, individuato, esaminando l'eccezione di prescrizione sollevata dal secondo, nella vendita in sede di espropriazione forzata. Evidente è, pertanto, l'implicito richiamo della motivazione relativa alla identica eccezione sollevata dall'VI. Per ciò che concerne il merito della eccezione l'esame dev'essere svolto congiuntamente a quello del terzo motivo.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 112 cod. proc. civ., 1362 e ss. cod. civ. nonché vizio di motivazione. In particolare, il ricorrente si duole che la sua responsabilità sia stata affermata in relazione all'atto rogato nel 1982, col quale aveva ricevuto la dichiarazione di avveramento della condizione, malgrado gli attori avessero precisato con l'atto di appello che la responsabilità professionale del notaio doveva essere collegata al primo atto rogato, e cioè a quello del 6 agosto 1981, con cui aveva ricevuto la compravendita sospensivamente condizionata. Il ricorso è infondato. Infatti, i coniugi ON NO e AR UR con l'atto di appello avevano ribadito che la responsabilità del notaio discendeva dal fatto di non aver verificato, prima di ricevere l'atto del 21 dicembre 1982, l'effettiva cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (pag. 12 dell'atto di appello).
Con il terzo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2229 e ss., 2043 cod. civ. nonché vizio di motivazione. In particolare il ricorrente si duole che la Corte di merito abbia omesso di qualificare la responsabilità del notaio, trascurando le rilevanti conseguenze sull'an e sul quantum, in relazione sia al termine di prescrizione sia alle conseguenze risarcitorie ed al riparto delle responsabilità tra i concorrenti. Il motivo è infondato. La Corte di merito, infatti, pur non qualificando espressamente la responsabilità come contrattuale, ha collegato la stessa alla violazione di uno degli "obblighi che connotano la dirigenza media del notaio", tra i quali "vi è quello di compiere tutte le attività preparatorie, contestuali e successive, necessarie perché il negozio raggiunga risultato voluto dalle parti". Il riferimento alla diligenza media nell'adempimento delle obbligazioni evoca chiaramente il disposto dell'art. 1176 cod. civ. riferibile all'adempimento di obbligazioni e non all'osservanza del dovere "neminem laedere". La qualificazione della responsabilità del OZ come responsabilità contrattuale consente, a questo punto, di disattendere anche il profilo di merito del primo motivo, attinente, come si è detto, alla eccezione di prescrizione. Alla accennata qualificazione della responsabilità consegue, infatti, l'applicabilità del termine di prescrizione decennale al diritto al risarcimento dei danni;
pertanto, alla data del 17 aprile 1989, nella quale è stato notificato l'atto di citazione, il diritto al risarcimento dei danni non era prescritto.
Con il quarto motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2226, 2229, 2043, 1227 cod. civ. nonché vizio di motivazione. In particolare, il ricorrente si duole che la Corte di merito abbia fondato la responsabilità del notaio sul mancato accertamento della esattezza delle dichiarazioni delle parti circa l'avveramento della condizione alla quale era subordinata l'efficacia del negozio, trascurando che si trattava di una manifestazione di volontà, seppure ispirata al dato presupposto costituito dalla ricognizione di una situazione di fatto, con la conseguenza che il notaio si era limitato doverosamente a registrare la dichiarazione delle parti, non avendo alcun potere per intromettersi.
Il motivo è infondato. La fattispecie oggetto di giudizio si caratterizza per la circostanza, accertata nelle fasi di merito e comunque non controversa, che entrambe le parti intervenute nell'atto ricevuto il 21 dicembre 1982, e perciò anche i coniugi ON NO e AR UR, che hanno agito per il risarcimento dei danni, hanno dichiarato l'avveramento della condizione sospensiva alla quale era subordinata l'efficacia della compravendita stipulata il 6 agosto 1981. La questione che si pone, pertanto, è quella di stabilire come si atteggino, in tale fattispecie, gli obblighi del notaio.
Si deve premettere che, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte (a partire da Cass. 25 ottobre 1972, n. 3255; v. da ultimo Cass. 20 febbraio 1987, n. 1840; Cass. 29 agosto 1987, n. 7127; Cass. 24 ottobre 1987, n. 7827; Cass. 18 marzo 1997, n. 2396;
e, con riferimento anche ai trasferimenti attuati con scrittura privata autenticata, Cass. 6 aprile 1995, n. 4020), il notaio, richiesto della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, non può limitarsi a registrare passivamente la volontà delle parti, ma ha l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, per quanto qui interessa, ha l'obbligo di compiere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie al fine di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà. Questo obbligo, inoltre, viene meno soltanto quando il notaio sia dispensato da tali attività per concorde ed espressa volontà delle parti.
Passando a valutare l'incidenza, sulla posizione del notaio, delle peculiarità della fattispecie si può, anzitutto, osservare che, quando nel contratto di vendita la libertà degli immobili compravenduti viene dedotta in condizione, l'intento empirico delle parti non muta rispetto a quello di una vendita non condizionata, poiché la condizione rappresenta soltanto una cautela per garantire il raggiungimento del risultato perseguito.
Pertanto, il mezzo tecnico utilizzato non può di per sè esonerare il notaio dallo svolgere le consuete attività preordinate alla realizzazione dell'intento delle parti.
Quanto alla dichiarazione di avveramento della condizione, è ininfluente la circostanza che la stessa provenga non solo dalla parte in danno della quale (ai fini della trascrizione a carico) si sia verificata la condizione sospensiva cui è subordinato il trasferimento dell'immobile, ma anche dalla parte a favore della quale si sia verificata la condizione (nella specie i coniugi ON NO e AR UR, che hanno agito per il risarcimento dei danni). In una tale dichiarazione, non colorata da altri elementi, non si può ravvisare una manifestazione di volontà delle parti intesa a dispensare il notaio dallo svolgimento delle attività necessarie per il conseguimento del risultato da esse voluto. Con essa, infatti, come nella specie, le parti si limitano a darsi reciprocamente atto della (creduta) libertà dell'immobile, senza che vi sia una dichiarazione di volontà diretta al notaio ed idonea ad incidere sul rapporto tra lo stesso notaio e le parti. L'irrilevanza della semplice dichiarazione di avveramento della condizione trova una precisa conferma. Quando la consistenza giuridica del bene compravenduto viene dedotta in condizione ed il prezzo viene, come nella specie, depositato nelle mani del notaio, tutta l'efficacia del contratto, e quindi non solo il trasferimento della proprietà, è subordinata all'effettivo avveramento dell'evento dedotto in condizione: solo in questo caso al notaio depositario è consentito, salva diversa volontà delle parti, lo svincolo del prezzo in favore del venditore.
Sono, infine, inammissibili, in quanto dedotti per la prima volta in questa sede, gli ulteriori profili del motivo attinenti alla "omessa valutazione della capacità eziologica dell'errore compiuto dagli acquirenti e dal venditore". Lo stesso deve dirsi per la pretesa omessa pronunzia sulla domanda di manleva (peraltro, i soggetti dai quali il ricorrente pretenderebbe di essere sollevato non sono parti del giudizio).

4. Resta da esaminare il ricorso incidentale proposto dai coniugi ON NO e AR UR nei confronti di QU OZ. Con l'unico motivo i ricorrenti si dolgono che sulle somme liquidate dalla Corte di appello a titolo di danni non siano stati attribuiti gli interessi corrispettivi come previsto dall'art. 1282 cod. civ.. Il motivo è infondato. La Corte di appello, infatti, nel liquidare a carico del OZ il danno subito dagli attori, ha recepito la liquidazione del danno, a carico dell'VI, operata dal Tribunale con riferimento al momento della decisione. Pertanto, a decorrere da tale momento, in conseguenza della liquidità ed esigibilità del credito ed indipendentemente dalla mancanza di una espressa previsione, sono dovuti gli interessi corrispettivi.

5. Soccorrono giusti motivi per compensare le spese dell'intero giudizio fra NI VI ed il coniugi ON NO e AR UR e le spese del giudizio di cassazione tra i predetti coniugi e QU OZ.

P . Q . M .
Riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale n. 14068/97 nonché il ricorso incidentale n. 15673/97; rigetta il primo ed il secondo motivo del ricorso n. 15162/97; accoglie il terzo motivo dello stesso ricorso dichiarando assorbiti il 4° ed il 5° motivo;

rigetta il primo motivo del ricorso n. 17403/97 e dichiarata assorbiti il terzo ed il quarto motivo dello stesso ricorso ed inammissibile il secondo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto del ricorso n. 15162/97 e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta nei confronti di NI VI. Compensa le spese dell'intero giudizio tra NI VI, da un lato, e ON NO e AR UR dall'altro. Compensa le spese del giudizio di cassazione tra i predetti NI VI e AR UR, da un lato, e QU OZ.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 12 aprile 1999.