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nn. 3087/2023 e 3096/2023 r.g.a.c.
Tribunale Ordinario di Cuneo
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELL'UDIENZA DI DISCUSSIONE RELATIVA AI PROCEDIMENTI
RIUNITI r.g. nn. 3087/2023 e 3096/2023
Oggi 13.2.2025, alle ore 10:14 innanzi al Giudice, dott.ssa Giusy Ciampa, assistita dal dr.
Facelli Luca, addetto all'Ufficio del Processo e dalla dott.ssa Alessandra Bruno, tirocinante ex art. 73 D.L. n. 69/2013, sono comparsi:
l'Avvocato Roà Manuela che dichiara di essere presente per delega orale dell'Avvocato
SEGALERBA ANTONIO , per il sig. Giorgio GA;

l'Avvocato Roà Manuela che dichiara di essere presente per delega orale dell'Avvocato
SUMMA ALBERTO, per i sig.ri e;
Pt_1 Pt_2
l'Avvocato OLIVIERI ANDREA e l'Avvocato CALDARARO MAURIZIO, per il condominio convenuto;

è altresì presente, ai fini della pratica forense, la dott.ssa Maria Chiara Gurrieri;

Il G.I. invita le parti a precisare le conclusioni ed a procedere alla discussione della causa, ai sensi di quanto previsto dall'art. 281 sexies c.p.c.
L'Avv.to Roà precisa le conclusioni come da foglio di p.c. depositato per tutti gli attori;
si riporta alle richieste e conclusioni contenute negli atti e nei verbali di causa, nonché alla documentazione esibita per conto di tutte le parti attoree nei due giudizi riuniti, insistendo per l'accoglimento delle richieste formulate;

La difesa del , relativamente alla causa r.g.n. 3087/2023, richiama le conclusioni CP_1
di cui alla memoria ex art. 171 ter n. 1) c.p.c. nonché le istanze istruttorie di cui alla memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. mentre, relativamente alla causa r.g.n. 3096/2023 precisa le conclusioni come da memoria integrativa ex art. 281 duodecies c.p.c. insistendo sulle istanze istruttorie svolte;
ai fini della discussione orale si riporta alle difese svolte nei due giudizi, e:
- quanto alla causa r.g.n. 3087/2023 ribadisce, oltre all'eccezione di carenza di legittimazione

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ad agire ed al fatto che la delibera impugnata è mera esecuzione di quella dell'agosto precedente, che i vizi formali sostenuti dall'ing. GA sono insussistenti, sia per quanto concerne l'ordine del giorno sia per quanto riguarda l'indicazione dei condomini, millesimi ecc (v. elenco allegato in calce al verbale); parimenti non sussistono i vizi di merito, essendo state rispettate le maggioranze di legge e non essendo stata data prova dell'esistenza della servitù che sarebbe stata lesa dalla delibera, oltre che per i motivi di sicurezza sottesi alla delibera;

- quanto alla causa r.g.n. 3096/2023, evidenzia che non sussiste l'asserita violazione di cui all'art. 1120 co. 4 c.c. in quanto l'accesso ai garage non è stato precluso e, piuttosto, la delibera si colloca nell'ambito di cui all'art. 1120 co. 2 n. 1) c.c., tanto che l'amministratore ben avrebbe potuto muoversi in autonomia;

l'Avv. Roà ribadisce che la questione non è che sia diventato inservibile il garage ma la porta, che è stata chiusa con punti di saldatura.
Il giudice si riserva di provvedere in prosieguo di udienza.
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Il giudice, successivamente, riaperto il verbale alle ore 14:40, nessuno comparso per le parti, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 281 sexies, co. 1, c.p.c.
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SENTENZA N. ANNO ____

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Cuneo – sezione civile – in composizione monocratica e nella persona del Giudice, dott.ssa Giusy Ciampa , ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. 3087 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 avente ad oggetto: impugnazione di delibera assembleare
TRA
GI LL (c.f. ) , rappresentato e difeso, come da C.F._1 procura in atti, dall'Avv. SEGALERBA ANTONIO (c.f. ) e dall'Avv. C.F._2
CARNIGLIA SABRINA (c.f. ), da ritenersi elettivamente domiciliato C.F._3
presso i rispettivi indirizzi p.e.c.: e Email_1
; Email_2
ATTORE
E
(c.f. ), rappresentato e difeso, come da Controparte_2 P.IVA_1 procura in atti, dall'Avv. CALDARARO MAURIZIO (c.f. ) e C.F._4
dall'Avv. OLIVIERI ANDREA (c.f. ), da ritenersi elettivamente C.F._5
domiciliato presso i rispettivi indirizzi p.e.c.: Email_3
e ; Email_4
CONVENUTO
a cui risulta riunita la causa di di I° Grado iscritta al n. 3096 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 avente ad oggetto: impugnazione di delibera assembleare
TRA 4
(c.f. e (c.f. Parte_3 C.F._6 Parte_4
), rappresentati e difesi, come da procura in atti, dall'Avv. SUMMA C.F._7
ALBERTO (c.f. ) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio C.F._8
legale in Cuneo, Corso Soleri n. 11;
ATTORI
E
(c.f. ), rappresentato e difeso, come da Controparte_2 P.IVA_1 procura in atti, dall'Avv. CALDARARO MAURIZIO (c.f. ) e C.F._4
dall'Avv. OLIVIERI ANDREA (c.f. ), da ritenersi elettivamente C.F._5
domiciliato presso i rispettivi indirizzi p.e.c.: Email_3
e ; Email_4
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Si richiamano gli atti delle parti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e ciò in ossequio al disposto contenuto al n. 4 dell'art. 132 c.p.c., così come inciso dall'art. 45, comma 17, legge 18.6.2009, n. 69.
Premessa
Procedimento r.g.n. 3087/2023.
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'ing. Giorgio GA, nella veste di proprietario di appartamento e box auto pertinenziale facenti parte del ha Controparte_2
convenuto in giudizio il predetto chiedendo, previa sospensione della relativa efficacia, dichiararsi nulla la delibera dell'assemblea straordinaria del 27.12.2022 relativamente al punto n.1 dell'ordine del giorno n. 1 e, in ogni caso, annullarla perché esuberante rispetto ai poteri dell'assemblea condominiale, condannando per l'effetto il Condominio alla riapertura del vano scala condominiale coperto di collegamento tra Via Galassia e Traversa Croce del Sud.
In particolare, l'attore ha fondato l'impugnazione sia su dedotti vizi di forma della delibera
(aver deliberato su un punto non previsto all'ordine del giorno;
mancata indicazione dei nominativi dei condomini, dei millesimi e della maggioranza che avrebbe approvato la delibera) sia su vizi sostanziali, evidenziando sotto tale ultimo aspetto l'abnormità della decisione assunta dall'assemblea, posto che la chiusura del vano scale, decisa a maggioranza, impedisce l'esercizio di una servitù di passaggio, spettante all'odierno attore e a tutti i singoli proprietari dei garages di pertinenza e non, oltre ad arrecare “ingente danno economico ai 5
proprietari degli immobili dotati di un garage di pertinenza il cui prezzo è stato drasticamente svalutato, poiché, un tempo facilmente accessibili mediante il vano scale pedonale coperto ed oggi raggiungibili solamente tramite la via pubblica, ossia una strada carrabile in salita di circa 700 metri”.
Nel costituirsi in giudizio, dapprima ai fini della decisione sull'istanza cautelare promossa e, successivamente nel merito, il ha eccepito, in via pregiudiziale e/o Controparte_2
preliminare, la carenza di interesse ad agire e/o di legittimazione ad agire da parte dell'ing.
GA, in ragione della qualifica di Presidente dallo stesso rivestita durante l'assemblea del
27.12.2022 e, nel merito, contestando la ricorrenza sia degli asseriti vizi formali, neppure esplicitati dall'attore nello svolgimento delle sue funzioni di Presidente (posto che, da un lato, al punto n. 1 dell'ordine del giorno si era posto l'esame e la discussione degli approfondimenti tecnici invocati, dai medesimi condomini, nella precedente Assemblea ordinaria del 6.8.2022 di cui quella impugnata risulta semplice attuazione e, dall'altro, che i nominativi dei condomini presenti, dei millesimi rappresentati ed i voti contrari, favorevoli ed astenuti emergono chiaramente dall'elenco allegato al verbale ed ivi richiamato) sia dei vizi sostanziali, non essendo stato violato alcun diritto di servitù (di cui peraltro non è stata fornita prova) data la possibilità di accesso ali garages dalla pubblica via, e trattandosi di delibera – peraltro meramente esecutiva di quanto già deliberato dall'assemblea ordinaria del 6.8.2022 – pienamente conforme al dettato di cui all'art. 1120 co. 2 n. 1) c.c., avendo ad oggetto l'intervento più adeguato in considerazione dei gravi rischi derivanti dalla pericolosità del vano scala e che l'amministratore ben avrebbe potuto autonomamente svolgere senza CP_3
approvazione dell'assemblea condominiale alla luce di quanto disposto dagli artt. 1130 n. 4
c.c. e 1135 co. 2 c.c.
Con ordinanza del 17.1.2024 il giudice ha rigettando l'istanza di sospensiva per difetto di periculum in mora.
Procedimento r.g.n. 3096/2023.
Con ricorso ex artt. 1137 c.c. e 281 decies c.p.c., depositato in data 20.12.2023, i sig.ri
[...]
e hanno convenuto in giudizio il chiedendo, Pt_3 Parte_4 Controparte_2
nella loro veste di proprietari di garage facente parte del condominio convenuto, di dichiarare l'illegittimità della delibera dell'assemblea ordinaria del 27.12.2022 del Controparte_2
Est e Ovest nella parte in cui si è deliberato di: «chiudere la porta in alto con dei punti
[...]
di saldatura, realizzare un muro subito dopo il pianerottolo della centrale termica e dare 6
incarico per il Duvri». In particolare, i ricorrenti hanno eccepito la nullità della delibera in quanto adottata in violazione dell'art. 1120 co. 4 c.c., avendo stabilito la chiusura in modo permanente (tramite punti di saldatura) di una porta sita all'interno del condominio fino ad allora utilizzata dai condomini per accedere ai loro garage, rendendo inservibile in modo permanente per tutti i condomini una res communis; inoltre, hanno evidenziato come la stessa sia censurabile anche nel merito, non essendo state considerate altre possibilità meno radicali
(“L'assemblea, invero, ha deliberato per la chiusura in modo permanente della porta di accesso posta a monte con punti di saldatura;
ben avrebbe potuto, invece, deliberare una chiusura temporanea e quindi valutare la messa in sicurezza del vano scala come prospettato nel preventivo redatto dalla Cooperativa Ecovix e prodotto al documento n.

2. Il problema dell'accessibilità agli estranei, inoltre, ben avrebbe potuto essere risolto con la semplice chiusura con una serratura di detta porta e la consegna delle relative chiavi ai soli condomini
e ai proprietari dei garage pertinenti”).
Anche in tale giudizio il ha provveduto a costituirsi, argomentando in Controparte_2
ordine alla piena legittimità della delibera impugnata, vagliata in sede di assemblea straordinaria del 27.12.2022 e costituente mera esecuzione di quanto già determinato nella precedente assemblea del 6.8.2022 mai impugnata, considerata la obiettiva pericolosità del locale scale che conduce ai box auto (pericolosità “che involge non solo i condomini, ma anche
i plurimi conduttori delle unità immobiliari concesse in locazione per la stagione invernale e/o estiva ed anche il quivis de populo, che, trovando aperto il passaggio ed ignorandone la pericolosità, vi si possa avventurare”) rispetto alla quale la chiusura dell'accesso al vano scala rappresenterebbe “l'intervento più adeguato...in ragione degli approfondimenti tecnico-legali”
(che ben avrebbe potuto l'amministratore compiere indipendentemente dall'approvazione condominiale ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. o 1135 c.c.) e tenuto conto che, in ogni caso,
l'accesso e l'uso del garage non sono preclusi dall'innovazione, stante la possibilità di accesso dalla pubblica via.
Riunione
All'udienza del 5.6.2024 questo Giudice, ravvisando ragioni di connessione oggettiva
(trattandosi di impugnazioni della medesima delibera condominiale), ha disposto la riunione della procedura iscritta al n. 3096/2023 r.g. aff. cont. al fascicolo anteriormente iscritto r.g. n.
3087/2023, rinviando per la precisazione delle conclusioni e decisione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 13.2.2025. 7
La riunione dei fascicoli oggetto della presente sentenza impone di decidere congiuntamente le relative controversie.
Diritto
Premesso l'innegabile interesse all'impugnazione da parte di in quanto Controparte_4
condomino dissenziente nonché (pacificamente) titolare di box auto pertinenziale, il cui accesso tramite vano scala condominiale risulta negativamente inciso dalla delibera impugnata, le opposizioni proposte meritano accoglimento, dovendo dichiararsi la radicale nullità della delibera assunta dall'assemblea straordinaria del 27.12.2022 relativamente al punto n.1 dell'ordine del giorno.
Com' è noto, in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, oramai codificata dall'art. 1137 c.c. (come modificato dall'art. 15 della Legge n. 220 del 2012), mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale.
La differenza tra le due categorie di invalidità non è di poco conto: infatti, la nullità, impedendo alla delibera di produrre effetti può sempre essere dedotta nel giudizio da chiunque vi abbia interesse, anche in via di semplice eccezione e dev'essere rilevata d'ufficio (art. 1421 c.c.);
l'annullabilità, invece, dev'essere oggetto di una specifica domanda proposta nel rispetto del termine decadenziale di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. (in contrapposizione con la previsione generale dall'art. 1447 c.c. che sancisce la facoltà, imprescrittibile, di eccepire l'annullabilità del negozio contro la pretesa di pagamento).
Secondo la Suprema Corte, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (cfr.
Cass. civ. n. 12930/2012).
Nella specie la delibera del 27.12.2022 laddove, al punto 1 dell'ordine del giorno, stabilisce la chiusura della “porta in alto con dei punti di saldatura” deve ritenersi radicalmente nulla in quanto, inibendo del tutto l'accesso ai garage condominiali tramite il vano scala, anch'esso condominiale, si risolve in una grave e totale compromissione dei diritti individuali dei singoli condomini su cose comuni che l'assemblea condominiale non ha il potere di deliberare. 8
Infatti, il disposto dell'art. 1120, co. 4 c.c. vieta espressamente le innovazioni “che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
La violazione di tale divieto dà luogo a radicale nullità – piuttosto che a mera annullabilità – della delibera mercè la quale tale violazione sia stata consumata, per difetto assoluto di attribuzione, presentando la stessa un oggetto che non rientra nella competenza dell'Assemblea.
Come efficacemente affermato dalla Suprema Corte, infatti, “l'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo” (v. Cass. civ., n. 1791/1977, la quale ha ritenuto correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e, quindi, l'impugnabilità oltre il termine stabilito dall'art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno;
grassetto aggiunto).
Sulla scorta di tali principi, espressione di regole generali vigenti in materia di comunione, è stato financo affermato che è da ritenersi nulla, per il suo contenuto fortemente limitativo del diritto d'uso spettante ad ogni singolo condomino sulle cose comuni, al punto di comprometterne totalmente l'esercizio, la deliberazione assembleare di affidare le chiavi del cancello di ingresso al cortile condominiale esclusivamente alla custode e ai consiglieri (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 maggio 1994), come pure la delibera assembleare che disponga la chiusura permanente del portone d'ingresso dell'androne senza prevedere alcuna misura che ne consenta l'agevole apertura da parte dei soggetti legittimati al passaggio automobilistico.
(Trib. civ. Milano, sez. VIII, 9 marzo 1989).
Ebbene, nel caso in esame, tenuto conto del chiaro tenore della delibera, volta proprio alla chiusura “totale e definitiva” del passaggio tramite la scala condominiale che collega via
Galassia e Traversa Croce del Sud, la stessa risulta evidentemente nulla, senza che possa assumere rilievo la circostanza che l'accesso al garage sia comunque garantito da altro passaggio (peraltro ben più scomodo) per il tramite di pubblica via, come pure le esigenze di sicurezza sottese alla decisione assembleare.
Ed infatti, ben avrebbe potuto legittimamente il deliberare a maggioranza di CP_2
eseguire lavori volti alla messa in sicurezza del vano scala condominiale, interventi – questi sì 9
– consentiti ai sensi dell'art. 1120 co. 2 n. 1) c.c. e che l'amministratore ben avrebbe potuto compiere autonomamente ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c. o, in caso di urgenza, ex art. 1135 c.c.
Come pure l'assemblea avrebbe potuto diversamente regolare la concreta utilizzazione del vano in questione, ad esempio disponendo la chiusura della porta con serratura e consegnandone la chiavi ai condomini, al fine di impedire l'accesso al vano da parte di terzi estranei, trattandosi di decisione che rientra nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini e non incidendo sull'essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione (cfr. sul punto, Cass. civ. n. 7023/1986, Cass. civ. n. 9999/1992 e
Cass. civ. n. 87/1999).
L'avere scelto, invece, di saldare la porta di accesso rappresenta una definitiva totale compressione dei diritti dei comunisti sulle cose comuni, rispetto alla quale l'assemblea non è dotata di potere deliberativo.
Parimenti inconferente è la circostanza che, con la precedente delibera del 6.8.2022 si fosse stabilito che “se essa non risulterà a norma, previo idoneo approfondimento tecnico,
l'amministratore provvederà a far chiudere il passaggio, garantendo in ogni caso, l'accesso alla centrale termica”, posto che in ogni caso – ovvero anche a voler ritenere, con notevole sforzo interpretativo, che già con tale decisione l'assemblea avesse deliberato di disporre la chiusura di cui si controverte – la nullità della deliberazione assembleare costituisce fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130 n. 1) c.c., di darne attuazione, differentemente dalle ipotesi di mera annullabilità, non incidendo questa sul carattere vincolante delle decisioni del collegio dei condomini per l'organo di gestione fino a quando non siano rimosse con pronuncia di accoglimento dell'impugnazione proposta a norma dell'art. 1137 c.c.
In conclusione, in accoglimento dell'opposizione proposta, dev'essere dichiarata nulla la delibera condominiale del 27.12.2022 limitatamente all'approvazione del punto 1 dell'ordine del giorno, senza necessità di esaminare alcun altro motivo di invalidità prospettato, stante il principio della ragione più liquida (cfr. Cass. civ. n. 12002/2014; Cass. civ. Sez. Unite,
n. 9936/2014).
Ne consegue, stante la domanda specificamente formulata dall'ing. GA, che il dev'essere, altresì, condannato all'immediato ripristino della CP_1 CP_2 10
situazione preesistente, mediante riapertura del vano scala condominiale coperto di collegamento tra Via Galassia e Traversa Croce del Sud.
Spese
Le spese di entrambi i giudizi seguono la soccombenza del e si Controparte_2
liquidano come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore delle cause
(“indeterminabile-complessità bassa”), delle ragioni della decisione e dell'attività processuale svolta ed applicando i valori minimi per tutte le fasi svolte, tenuto conto delle ragioni della decisione e dell'attività processuale concretamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cuneo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. dichiara nulla la delibera adottata dall'assemblea straordinaria del Controparte_2
in data 27.12.2022 limitatamente al punto 1) dell'ordine del giorno;

2. condanna il alla immediata riapertura del vano scala condominiale Controparte_2
coperto di collegamento tra Via Galassia e Traversa Croce del Sud;

3. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in Controparte_2
favore di Giorgio GA delle spese di lite, che si liquidano ex D.M. 55/2014 in complessivi € 545,00 per esborsi ed € 3.809,00 per compensi professionali, oltre i.v.a.,
c.p.a. e 15 % per spese generali.

4. condanna al pagamento, per le causali di cui in motivazione ed in Controparte_2
favore di e delle spese di lite, che si liquidano ex D.M. Parte_3 Parte_4
55/2014 in complessivi € € 545,00 per esborsi ed € 3.809,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Così deciso in Cuneo il 13/02/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Giusy Ciampa