REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 4685/2024 R. G. promossa da
Parte_1
- Attore - rappresentato e difeso dall'Avv. L. Vaccari CONTRO
Controparte_1
- Convenuto - rappresentato e difeso dagli Avv. L. Ammirati e M. Bellante in punto a: risoluzione contrattuale e risarcimento danni. All'udienza del 4/6/2025 la causa è stata ai sensi degli artt 429 e 447 bis C.p.c. dando lettura del dispositivo e delle contestuali concise motivazioni di fatto e di diritto della decisione, sulle conclusioni precisate dalle parti come a verbale d'udienza nel modo seguente:
per parte attrice:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, rigettata ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione: previo ogni opportuno accertamento e salvo gravame, accertare e dichiarare che il contratto di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori concluso l'11/11/2016 è stato disdettato tempestivamente ed efficacemente con la comunicazione in data 31/5/2021 e che quindi lo stesso contratto cesserà i suoi effetti in data 31/12/2025; condannare a rilasciare in favore della entro la data del Controparte_1 Parte_1 31/12/2025 le zone già concesse in godimento col contratto di concessione per cui è causa libere da cose e da persone, rimesse in pristino e con asportazione di ogni istrumento impiegato per la esecuzione del medesimo contratto. IN OGNI CASO: con vittoria di compensi e spese del giudizio, i.v.a. e c.p.a. come per legge”;
per parte convenuta:
“Piaccia all'on. Tribunale adito, disattesa ogni diversa istanza, domanda e/o eccezione, rigettare tutte le domande promosse dalla ricorrente, in quanto radicalmente inammissibili e infondate in fatto e in diritto, per tutti i motivi esposti.
Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio, oltre spese generali (15%), Cassa Avvocati (4%), IVA (22%), come per legge”.
Svolgimento del processo.

1. Come da atti di causa e relativo verbale d'udienza.
Motivi della decisione.

2. Preliminarmente va rilevato che la presente decisione interviene nella vigenza degli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. dopo le modifiche apportate ad opera della legge n° 69/2009 e, pertanto, la redazione della sentenza avviene in conformità alle previsioni normative che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.

3. La pretesa principale dell'attore va accolta avendo lo stesso provato l'inadempimento di parte convenuta.
Parte attrice, infatti, ha allegato: che con contratto sottoscritto in data 11.11.2016, Fimar Carni S.p.A. ha concesso in
Cont locazione ad «lo spazio posto al piano copertura e lo spazio al piano terra di complessivi mq. 25 circa, sito nel Comune di Felino (PR), Foglio 3, Particella 90,
Subalterno 3», per ivi consentire l'installazione di un impianto di telecomunicazioni
(art. 1.1); che la durata del rapporto di locazione è stata pattuita in 9 anni, decorrenti dall'1.1.2017 (art. 2.1), con taciti rinnovi per ulteriori periodi di n. 6 anni, salvo disdetta (art. 2.2); di avere acquistato il predetto compendio immobiliare, in data 11.3.2021, dalla
Liquidazione giudiziale della predetta Fimar Carni S.p.a.; di avere inviato tempestiva disdetta del 31.5.2021, al fine di impedire il rinnovo tacito del contratto de quo alla prima scadenza del 31.12.2025; che la convenuta, succeduta nella titolarità del contratto di locazione in qualità di parte conduttrice, con PEC del 4.7.2024 ha contestato la validità di tale disdetta;
parte attrice, quindi, chiede di accertare e dichiarare la cessazione degli effetti del contratto alla data del 31.12.2025, condannando al rilascio Controparte_1 dell'area locata a tale data.

4. Parte convenuta contesta la ricostruzione in diritto di parte attrice, allegando: che il contratto in oggetto «va ricondotto - in mancanza di indicazioni di segno contrario suggerite dall'interpretazione del singolo contratto - allo schema del
2 contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori» (Cass.
SS.UU. 8434/2020); che a tale contratto si applica in ogni caso, per quanto non diversamente disposto, la normativa dettata in tema di locazione;
così come rilevato dallo stesso on. Giudice nel proprio provvedimento del 18.2.2025, con il quale, riconosciuta l'autonoma privata delle parti nel «definire il rapporto di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori in un contratto atipico», ha altresì specificato che ad esso «è applicabile, per quanto - come nella specie - non diversamente disposto, la disciplina codicistica in materia di locazioni». che la disciplina applicabile è non soltanto quella avente natura suppletiva con riferimento a quanto non previsto nel titolo, bensì anche quella avente natura imperativa;
che, inoltre, risulta che le parti intesero pacificamente concludere un contratto di locazione e, per l'effetto, richiamarsi alle norme per esso dettate, tenuto conto che
(doc. n. 1): il contratto è stato espressamente qualificato dalle parti come
“CONTRATTO DI LOCAZIONE”; nel corpo del contratto ricorrono reiteratamente le espressioni “Locatrice”, “Conduttrice” e “Porzione locata”; all'art. 3.3, con riferimento all'adeguamento ISTAT del canone, è espressamente richiamata la L.
392/1978; il contratto è stato ritualmente registrato così come previsto per i contratti di locazione a pena di nullità, ai sensi dell'art. 13, comma 1, L. 431/1998, e dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004 (doc. n. 1, pp. 7 e 8).
Pertanto, essendo l'attività esercitata da (installazione e CP_1
mantenimento di un impianto per telecomunicazioni) compresa tra le «attività industriali» indicate all'art. 27, co. 1, L. 392/1978, ne deriva la nullità della disdetta invocata dal locatore alla prima scadenza contrattuale in assenza di alcuno dei motivi tassativamente indicati a pena nullità dall'art. 29, co. 5, L. 392/1978, con la conseguenza che il contratto di locazione deve intendersi tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di sei anni.

5. Come già rilevato con l'ordinanza in data 18/2/2025, < orientamento giurisprudenziale, il principio di autonomia contrattuale di cui all'art. 3 1322 C.c. riconosce alle parti la possibilità di definire il rapporto di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori in un contratto atipico, con un proprio regolamento al quale è applicabile, per quanto -come nella specie- non diversamente disposto, la disciplina codicistica in materia di locazioni>>.
La portata della decisione della decisione di legittimità a Sezioni Unite menzionata dallo stesso convenuto è chiara, dovendosi fare riferimento, per la disciplina di tale concessione, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali sui contratti -ossia alle norme generali del titolo II del libro IV c.c. (art. 1323 C.c.)- nonché, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione, cioè alle norme del Capo VI del Libro IV, artt. da 1571 a 1606 C.c. (Cass. sez. un., 30/4/2020, n. 8434).
Nella motivazione della decisione -prima ancora che nell'enunciato di principio- viene fatto esclusivo riferimento alla disciplina codicistica -compresa l'applicabilità dell'art. 1599 C.c.- senza alcun riferimento alla disciplina della normativa speciale in materia di locazioni, e ciò per evidenti motivi, in quanto dovendo individuare la disciplina di un contratto atipico, il riferimento analogico attinge necessariamente dalla normativa di portata generale, e non dalle leggi speciali, che si applicano solo alla specifica materia individuata dalle norme stesse, secondo principio di tassatività.
La conclusione è, d'altronde, in linea con alcuni arresti precedenti, che avevano fatto riferimento solo alla disciplina codicistica in materia di locazioni (Cass.
II, 29/5/2001, n. 7300, e Cass. II, 11/2/1998, n. 1392; cfr. anche: Cass. II, 21/2/2005,
n. 3440; Cass. II, 29/5/2001, n. 7300; Cass. II, 10/7/1985, n. 4111).
Per quanto riguarda i principi della giurisprudenza di legittimità, quindi, la tesi di parte convenuta è infondata.

6. A diversa conclusione si potrebbe giungere solo in base a riferimenti certi alle leggi speciali, ove contenuti nel titolo e, dunque, provenienti dalla volontà delle parti.
Nel caso in esame il richiamo all'art.

3.3 della L. 392/1978, con riferimento all'adeguamento ISTAT del canone, è effettuato solo al fine di indicare la fonte normativa e definire esattamente il meccanismo di adeguamento scelto dalle parti, e
4 non per rinviare alla disciplina della intera normativa speciale contenuta nella L. n.
392/1978; nel testo negoziale, infatti, non è in alcun modo individuabile una “relatio perfecta” a detta normativa, a fini di renderne integralmente applicabile la disciplina all'oggetto del contratto;
al contrario, come rilevato, è evidente l'intento di effettuare un richiamo puntuale esclusivamente a fini definitori della disciplina scelta in tema di adeguamento annuale.
Per il resto, anche gli altri contenuti del testo negoziale riferibili alla locazione sono esclusivamente di natura definitoria, circa il tipo di contratto, e non consentono in alcun modo di inferire l'intento di applicazione della normativa speciale, che non viene, invece, richiamata, se non in due casi: il primo è quello già esaminato, in tema di adeguamento del canone, e l'altro è quello della registrazione del contratto (sensi dell'art. 13, comma 1, L. 431/1998, e dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004), riferimento, quest'ultimo, che non compare espressamente nel testo negoziale, e si ricava solo da dati esterni allo stesso, quali la ricevuta di registrazione, ed è, pertanto, estraneo al contenuto degli accordi;
in ogni caso il riferimento in questione, d'ordine fiscale, riguarda una norma speciale che non comporta, come conseguenza, la sottoposizione del contratto in questione alla disciplina della disdetta tracciata da tutt'altra normativa speciale, come gli artt. 27 e 29 della L. 392/1978.
Anche per quanto riguarda la volontà delle parti, quindi, la tesi di parte convenuta è infondata.

7. Nel merito, in base alla prova documentale risulta che il contratto in questione, avente ad oggetto la concessione, a titolo oneroso, del godimento di un'area, allo scopo di consentire l'installazione di un impianto per telecomunicazioni, quale contratto atipico di concessione ad aedificandum, non è soggetto alla disciplina della legge L. n. 392/1978; pertanto, il meccanismo di rinnovo automatico e di disdetta previsto al punto 2. (“Durata”) del contratto, che consente la disdetta alla prima scadenza senza particolari ragioni giustificatrici, è valido, avendo le parti inteso stipulare un contratto di locazione, sottoposto all'applicazione della disciplina codicistica.
5 La tempestiva comunicazione della disdetta risulta, come rilevato, dalla documentazione prodotta, e non è, come tale contestata da parte convenuta, che ha, invece, svolto eccezioni con esclusivo riferimento al regime giuridico applicabile.
Va, quindi, accolta la domanda attorea volta all'accertamento della data di finita locazione, individuabile, in conformità alle allegazioni delle parti, nel
31/12/2025.
In via documentale risulta l'avvenuta risoluzione, in base alle previsioni contrattuali, per effetto della disdetta inviata dal locatore e ricevuta dal conduttore.

8. Non può, invece, essere accolta la domanda attorea volta ad ottenere la condanna alla riconsegna dell'immobile, ossia una richiesta di condanna per il futuro, che nella specie non trova fondamento normativo. Nel sistema normativo, infatti, l'ipotesi di condanna al rilascio dell'immobile “ora per allora”, con riferimento a una data successiva a quella della decisione giudiziale, è prevista solo nell'ambito della procedura speciale di intimazione di licenza per finita locazione, di cui agli artt. 657 e ss. C.p.c., e per effetto del combinato disposto dei successivi art. 663 e 665 C.p.c., a norma dei quali, una volta intervenuta la convalida, l'ordinanza diviene esecutiva anche per il rilascio prima della scadenza del contratto.
Al di fuori della menzionata procedura di intimazione -ossia nell'ambito di un giudizio ordinario ai sensi dell'art. 447 bis C.p.c. come il presente- la possibilità di emanare decisione -in questo caso sentenza- valevole per il futuro è preclusa dalla previsione di tassatività delle ipotesi, appunto, dei provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2818, 2° c., C.p.c..

9. All'accoglimento parziale, nei termini di cui alla soprastante motivazione, delle domande di parte attrice e, dunque, alla reciproca soccombenza, consegue l'integrale compensazione delle spese processuali tra le parti.


P. Q. M.

il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni altra istanza e domanda respinta, dichiara che il contratto concluso in data 11/11/2016 tra la società Parte_1
e la società è stato risolto mediante disdetta tempestivamente ed
[...] CP_1
6 efficacemente trasmessa con la comunicazione in data 31/5/2021 e che detto contratto cesserà i suoi effetti in data 31/12/2025; dichiara compensate le spese processuali tra le parti. Così deciso in Modena, il giorno 4/6/2025 e contestualmente depositato nel sistema telematico.
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)
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