Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Franco PONTORIERI - Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. NT VELLA - Rel. Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SO ID, LE RA, FO SI A., IO LU, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BARTOLOMEO AMMNATI 3, presso lo studio dell'avvocato SANTORO RUO LYDIA, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COND. ORSA MAGGIORE VIA MONTE POLLINO 2, in persona dell'Amministratore Rag. Bichiri Luigi, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. ROMAGNOSI 20, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FELICIONI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e sul 2 ricorso n. 13176/96 proposto da:
DI IN, RN AS DI IC AR, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI 24, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI GIACOBBE, che li difende unitamente all'avvocato ALBERTO ARNI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
COND. ORSA MAGGIORE VIA MONTE POLLINO, in persona dell'Amministratore Rag. Luigi Bichiri, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. ROMAGNOSI 20, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FELICIONI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e sul 3 ricorso n. 13700/96 proposto da:
DI LA, domiciliata ex lege in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE SUPREMA di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato FIORELLO TATONE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COND. ORSA MAGGIORE EDIFICI 1 2 3 4 8 9 10, in persona dell'Amministratore Rag. Luigi Bichiri, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G. ROMAGNOSI 20, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO FELICIONI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
DI TO O IN, RN AS DI IC AR, SO ID, LE RA, FO MO IO, IO LU, US RE, LB LO, LI NA AR;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2659/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 17/7/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/12/98 dal Consigliere Dott. NT VELLA;

udito l'avvocato SANTORO RUO, difensore dei ricorrenti AL più altri che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;

udito l'Avvocato GIACOBBE, difensore del Rapidardi, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso n. 13176/96, nonché l'Avvocato TATONE difensore della Diomede che ha chiesto l'accoglimento del ricorso n. 13700/96;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto di tutti e tre i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 17 settembre 1986 il Condominio Orsa Maggiore, composto dagli edifici nn. 1,2,3,4,8,9 e 10 siti in Roma, via Pollino n. 2 convenne, davanti al Tribunale i condomini AV AL, LV EL, MO NT OL, UI CC, EN OM, VI SA, IA TE LO di IC, EL IB, NN IO e Nella Diomede, tutti proprietari di appartamenti del primo piano, esponendo che costoro avevano chiuso lo spazio sottostante alle loro unità immobiliari, definito giardino coperto, e lo avevano ad esse inglobato alternando in tal modo il decoro architettonico dei fabbricati, senza neanche avere chiesto e ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione, prescritta dal regolamento predisposto dalla società costruttrice, trascritto il 22 giugno 1974 nella Conservatoria dei registri immobiliari ed accettato nei singoli atti d'acquisto. Ciò premesso chiese la condanna dei convenuti alla rimozione delle opere abusive eseguite e al risarcimento del danno da liquidarsi in un giudizio separato. Costituitisi nel processo, i convenuti eccepirono il difetto di legittimazione del Condominio e, nel merito, chiesero il rigetto della domanda.
In particolare il secondo e la TE LO di IC sostennero la tesi dell'inopponibilità nei loro confronti della disposizione del regolamento condominiale, che, secondo l'attore vietava la chiusura del giardino coperto, sul rilievo che avevano acquistato la proprietà dell'appartamento prima della trascrizione di tale atto. Con domanda riconvenzionale il AL, la OL e il OM chiesero l'annullamento della parte della deliberazione assembleare del 10 maggio 1986 con la quale si era confermata la precedente delibera invalida del 15 dicembre 1984 di conferimento all'Amministratore del mandato ad agire in giudizio per il ripristino dello stato dei luoghi.
Con sentenza del 13 luglio 1994 il Tribunale, in accoglimento della domanda del Condominio, condannò i convenuti all'abbattimento delle opere illegittime e al risarcimento del danno, e respinse invece la pretesa riconvenzionale.
Contro tale pronuncia i soccombenti proposero distinte impugnazioni (poi riunite) per i seguenti motivi.

1- L'azione giudiziaria contro i condomini che avevano chiuso il giardino coperto, era stata decisa con deliberazione, divenuta priva di qualsiasi valore essendo stata adottata da un supercondominio che non esisteva più quando la domanda di demolizione era stata proposta, in quanto da esso era già avvenuto il distacco degli edifici contrassegnati con i nn. 5,6 e 7. Il promuovimento dell'azione avrebbe, perciò, richiesto una nuova delibera dell'assemblea dei proprietari delle unità dei fabbricati non separati;

2- l'amministratore del Condominio non era legittimato ad agire perché la domanda proposta non rientrava tra i suoi poteri (previsti dagli art. 1130 e 1131 del codice civile) e di nessun valore era la deliberazione autorizzativa del 15 dicembre 1984 essendo stata adottata da un Condominio diverso da quello di cui facevano parte gli edifici nn. 5,6 e 7 poi distaccatisi:

3- La deliberazione in data 10 maggio 1986 con la quale il nuovo Condominio aveva convalidato la delibera del 15 dicembre 1984 era nulla, sia perché era stata adottata in violazione dell'art. 1136 commi 2 e 4 del codice civile, sia perché la questione della convalida non era stata inclusa tra quelle da trattare;

4- la disposizione del regolamento condominiale era illegittima in quanto limitava i diritti esclusivi dei singoli condomini;

5- si era ottenuto il condono delle opere considerate illegittime;

6- il Tribunale aveva ravvisato l'alterazione del decoro architettonico senza esporre le ragioni per le quali non aveva aderito alle conclusioni contrarie del consulente tecnico d'ufficio. Resistette al gravame il Condominio e ne chiese il rigetto. Con sentenza del 17 luglio 1996 la Corte d'appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha respinto la domanda di risarcimento del danno proposta dal Condominio avendo ritenuto che:
A- il Condominio, che aveva proposto la domanda giudiziale, era legittimato ad agire perché, in conseguenza del distacco da esso di alcuni fabbricati che lo componevano, era succeduto al più esteso Condominio nei rapporti attivi e passivi di suo interesse esclusivo;

B- l'amministratore era legittimato ad agire (ai sensi degli art.1130 - 1131 cod. civ.) in quanto tra le sue attribuzioni vi è quella di fare rispettare le disposizioni del regolamento di condominio anche se la violazione si concreti in un uso della proprietà singola che si rifletta sulle cose comuni determinando un godimento abnorme di esse;

- in ogni caso, essendo il Condominio-attore subentrato all'altro Condominio, doveva considerarsi efficace la deliberazione in data 15 dicembre 1984 con la quale l'Amministratore era stato autorizzato ad agire contro i condomini che avevano fatto eseguire i lavori illegittimi;

C- la domanda riconvenzionale era infondata perché i condomini dell'assemblea del 10 maggio 1986 non avevano deliberato la convalida della deliberazione del 1984, ma si erano limitati a richiamare l'attenzione dell'amministratore sui provvedimenti decisi nella precedente assemblea e a sollecitarlo a dare ad essi esecuzione;

D- per giurisprudenza costante sono legittime le disposizioni del regolamento di condominio limitatrici dei poteri dei singoli partecipanti alla comunione, anche sulle proprietà esclusive, purché, come si era verificato nella specie, nei singoli contratti di acquisto delle unità immobiliari vi sia l'approvazione espressa di tali disposizioni, ciò stante, se era pur vero che i condomini SA-TE avevano acquistato la proprietà dell'appartamento prima della redazione del regolamento da parte del costruttore, doveva tuttavia considerarsi che col contratto di compravendita avevano conferito a quest'ultimo un ampio mandato per la predisposizione del regolamento medesimo e si erano obbligati ad accettarlo e rispettarlo;

- inoltre, nello stesso contratto di compravendita vi era anche un riferimento espresso alla licenza edilizia e all'atto d'obbligo necessario per ottenerla, il quale - pur avendo un carattere prevalentemente pubblicistico, era costitutivo di un onere reale (il consulente tecnico d'ufficio aveva parlato di servitù di veduta a favore dei condomini non convenuti in giudizio) ed era vincolante per tutti i partecipanti alla comunione, essendo stato registrato e trascritto;

E- il condono edilizio non aveva avuto alcun rilievo nei rapporti tra i privati;

F- la chiusura del giardino coperto aveva determinato l'alterazione del decoro architettonico ravvisata dal Tribunale, il quale non aveva condiviso il giudizio del consulente d'ufficio perché basato su valutazioni di carattere estetico e non tecnico.
Sono stati proposti tre ricorsi per cassazione: il primo dal SA e dalla TE LO di IC, il secondo da AL, EL, OL e CC (entrambi illustrati con una memoria) e il terzo dalla Diomede.
Il Condominio resiste con tre autonomi controricorsi. MOTIVI DELLA DECISIONE
Pregiudizialmente si dispone la riunione dei ricorsi ai sensi dell'art. 335 del codice di procedura civile essendo stati proposti contro la stessa sentenza.
Con il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso proposto da AL, EL, OL e CC e con il primo e il secondo motivo del ricorso Diomede, denunziandosi la violazione degli art.1117, 1130, 1131, 1136, 1138 e 2697 del codice civile e 100, 102,
110, 111, 112, 331 e 354 del codice di procedura civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 di quest'ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello respinto immotivamente l'eccezione di difetto di legittimazione del Condominio succeduto a quello originario, pur essendo stata l'assemblea di quest'ultimo (e non di quello subentrato) a deliberare la proposizione della domanda giudiziale. Per agire contro i convenuti sarebbe stata, perciò, necessaria un'altra deliberazione del nuovo Condominio, costituito senza la partecipazione dei proprietari delle unità immobiliari degli edifici contrassegnati con i numeri 5, 6 e 7 (la deliberazione del 10 maggio 1986 con la quale si era convalidata la delibera adottata dal precedente condominio era nulla per assenza del quorum prescritto dall'art. 1136 commi 2 e 4 ), ovvero l'integrazione del contraddittorio nei loro confronti. Si aggiunge che anche l'affermazione della Corte secondo cui legittimato ad agire era, comunque, l'Amministratore del Condominio indipendentemente da una deliberazione autorizzativa dell'assemblea è erronea, in quanto i suoi poteri sono esercitabili a tutela delle parti comuni e non anche di quelle di proprietà esclusiva dei singoli partecipi. I motivi sono infondati.
Costituisce principio di diritto pacifico quello per il quale l'amministratore è legittimato in base ai poteri conferitigli direttamente dalla legge (art. 1130 e 1131 del codice civile) - e, quindi, senza che sia necessaria una preventiva deliberazione dell'assemblea - a fare valere in giudizio le norme del regolamento del condominio, anche di quelle che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, sempre che tutelino l'interesse generale al decoro, alla tranquillità e all'abitabilità dell'intero edificio (sent. nn. 10288 del 1990, 397 del 1989, 2499 del 1983, 2915 del 1979). Nella specie la Corte d'appello si è correttamente adeguata a questo principio avendo ritenuto, con argomentazione di carattere decisivo ed assorbente degli altri rilievi posti a sostegno della sua statuizione, che l'Amministratore del Condominio era legittimato a proporre la domanda diretta al ripristino dello stato originario del fabbricato, perché le opere eseguite dai proprietari negli appartamenti dei primi piani avevano determinato una modifica della facciata comune e, quindi, un uso abnorme in violazione delle disposizioni del regolamento condominiale di interesse generale, che vietavano variazioni dei giardini coperti di proprietà esclusiva (art. 4).
Con il primo e quinto motivo del ricorso AL, EL, OL e CC e con il terzo e quarto motivo del ricorso Diomede, denunziandosi la violazione degli art. 1022, 1138, 1362, 1363, 2058 e 2697 del codice civile, 31 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e 112 del codice di procedura civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e
5 di quest'ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello erroneamente ritenuto che le opere eseguite dai condomini convenuti erano vietate dal regolamento condominiale, pur essendo conformi al progetto (la cui acquisizione al processo è mancata), come rilevato anche dal consulente tecnico d'ufficio la cui relazione è stata disattesa senza alcuna giustificazione. La Corte del merito è incorsa - ad avviso dei predetti ricorrenti - nei seguenti altri errori: a) - ha immotivatamente respinto l'istanza con la quale si erano dedotti i mezzi istruttori e ravvisata l'alterazione del decoro architettonico degli immobili;
b) - ha ritenuto le nuove opere vietate dal regolamento di condominio benché la disposizione di cui ha riconosciuto la violazione fosse generica non indicando in modo" chiaro e univoco" gli interventi non consentiti per il pregiudizio che avrebbero potuto arrecare ai fabbricati;
c) - non ha considerato che il Condominio non aveva interesse a proporre la domanda di riduzione in pristino la quale, comunque, è esperibile solo se la violazione regolamentare abbia determinato un danno alla cosa comune, il che non si era verificato nella fattispecie, neppure sotto l'aspetto del decoro architettonico, giacché dai lavori eseguiti nell'ambito esclusivo delle proprietà singole non era derivato alcun pregiudizio alle parti condominiali dei fabbricati;
d) - ha ignorato che mancavano i presupposti della domanda di rimozione delle opere definite abusive, in quanto questa è proponibile solo se i lavori eseguiti dal condomino "nel piano o porzione di piano di sua proprietà rechino danno alle parti comuni dell'edificio" (art. 1122 cod. civ.). Le censure sono tutte infondate.
La Corte d'appello, contrariamente a quel che si sostiene nei motivi suesposti, ha esaurientemente motivato la propria decisione avendo affermato che la nuova opera era illegittima perché l'art. 4 del regolamento di condominio vietava "di apportare ai giardini coperti di proprietà esclusiva qualsiasi variazione, anche se giuridicamente lecita, rispetto allo stato di consegna da parte del costruttore-venditore, senza avere prima presentato un progetto ed avere chiesto e ottenuto l'assenso scritto da parte dell'assemblea dei condomini con la maggioranza prescritta del 51 x 100 sul totale della tabella A". La stessa Corte ha ritenuto poi, sia pure ad abundantiam, che le modifiche eseguite erano illegittime anche perché avevano alterato il decoro architettonico dell'edificio, e ha replicato all'obiezione secondo cui tale conclusione divergeva da quella del consulente d'ufficio, osservando che il parere di questi non era condivisibile, essendo basato su valutazioni di carattere estetico e non tecnico e che, proprio per questa ragione, anche il Tribunale si era da esso discostato.
Inammissibile per la sua genericità è la censura avente come oggetto la statuizione di rigetto delle richieste istruttorie, mentre destituite di fondamento sono, invece, le critiche rivolte avverso la ritenuta lesione dell'interesse condominiale in quanto dalle modifiche apportate alle parti di proprietà esclusiva è derivato, secondo l'incensurabile apprezzamento dei giudici del merito, il pregiudizio alla cosa comune che si era voluto evitare con la disposizione di divieto inserita nel regolamento predisposto dal costruttore. E non vi è dubbio che, essendo tutti i partecipanti alla comunione interessati al rispetto di tale disposizione, il Condominio (e, in particolare l'Amministratore quale suo organo, in forza dei poteri conferitigli dagli art. 1130 e 1131 del codice civile) fosse abilitato ad agire contro coloro che l'avevano violata.
Il SA e la TE di LO con i due motivi, strettamente connessi, del proprio ricorso censurano la sentenza impugnata per violazione degli art. 872, 1027, 1058, 1120, 1122 e 1138 del codice civile e 13 del codice di procedura civile, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 di quest'ultimo codice e sostengono che la Corte d'appello ha erroneamente ritenuto il regolamento a loro opponibile, mentre avrebbe dovuto escludere che li vincolasse essendo stato redatto dal costruttore quando avevano già acquistato la proprietà dell'appartamento dell'edificio condominiale. Nè, secondo i ricorrenti, l'obbligo che avevano assunto con il contratto di compravendita di rispettare il regolamento che il costruttore aveva poi compilato, rendeva tale atto a loro opponibile, perché il regolamento condominiale predisposto dal costruttore vincola i proprietari delle singole unità immobiliari soltanto se sia divenuto parte integrante dei titoli d'acquisto mediante lo specifico suo richiamo in essi contenuto. E, d'altra parte, la disposizione regolamentare che sarebbe stata violata era nulla a causa della sua genericità essendo pacifico in giurisprudenza che le limitazioni al godimento delle proprietà esclusive possono essere validamente imposte con clausole del regolamento che siano chiare e precise. Soggiungono i ricorrenti che: A) - non si sarebbe potuta desumere la prova dell'accettazione delle limitazioni all'uso e al godimento della proprietà esclusiva dalle citazioni della licenza edilizia e dell'atto d'obbligo contenute nel contratto di compravendita della proprietà dell'appartamento, sia perché l'accettazione delle limitazioni sarebbe dovuta risultare da una dichiarazione espressa, sia perché la semplice citazione del cd.
atto d'obbligo non poteva determinare l'insorgere - tra i condomini - degli stessi limiti che il costruttore si era impegnato a rispettare nei confronti dell'Amministrazione pubblica;
B) - non si sarebbe potuta deliberare la condanna alla riduzione in pristino ne' per violazione del diritto di servitù di veduta, che la disposizione regolamentare avrebbe costituito a vantaggio degli altri condomini e a carico dei proprietari degli appartamenti del primo piano, ne' per la violazione del cd. atto d'obbligo. Infatti, l'inosservanza di quest'ultimo costituiva illecito edilizio (la situazione era stata poi regolarizzata da una concessione in sanatoria) del quale si sarebbe potuto lamentare il Comune di Roma, mentre il diritto di servitù mancava degli essenziali requisiti costitutivi;
C) - non si sarebbe potuta ordinare la demolizione delle nuove opere richiamandosi alla ipotizzata alterazione del decoro architettonico, essendo stata questa esclusa dal consulente tecnico d'ufficio; non senza dire che l'ordine di abbattimento non era stato fondato neanche su detta alterazione, essendosi affermato che "la questione era assorbita dalla violazione del regolamento condominiale". Anche queste censure sono infondate.
È vero che la previsione, nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare di un fabbricato, dell'obbligo dell'acquirente di rispettare il regolamento di condominio che il costruttore si sia impegnato di predisporre, non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, perché come questa Corte di Cassazione ha altre volte affermato, "è solo il concreto richiamo nel singolo atto d'acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, per relationem di tale atto" (sent. nn. 7359 del 1994, 3552 del 1988, 4927 del 1977); pertanto, contrariamente a quel che si legge nella sentenza impugnata, il regolamento era inopponibile al SA e alla TE LO di IC non essendo sufficiente a vincolarli "il rilascio da parte loro dell'ampio mandato al costruttore di adottare il regolamento e l'obbligo che avevano assunto di accettarlo e di sottomettersi ad esso". Deve, tuttavia, ritenersi che la decisione d'appello sia giuridicamente corretta in quanto si basa su due altri ineccepibili argomenti sufficienti a sorreggerla, costituiti:

1 - dalla citazione nel contratto di compravendita del cd. atto d'obbligo (presupposto necessario per il rilascio della licenza edilizia), da cui emergevano chiaramente i limiti posti alle singole proprietà esclusive nell'ambito condominiale, e del quale i ricorrenti non potevano ignorare il contenuto essendo stato regolarmente trascritto presso l'ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari;

2 - dall'alterazione del decoro architettonico del fabbricato cagionata dall'esecuzione della nuova opera.
In particolare, il giudizio con il quale si è ravvisata dalla Corte d'appello l'alterazione del decoro architettonico, costituisce un tipico apprezzamento di fatto, istituzionalmente riservato ai giudici di merito, che si sarebbe potuto censurare in sede di legittimità soltanto per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione ai sensi dell'art. 360 n. 5 del codice di procedura civile. Tale vizio non risulta essere stato, però, dedotto e non può, quindi, procedersi ad alcuna indagine diretta ad accertarne l'eventuale esistenza, essendosi i ricorrenti limitati ad affermare quanto segue: "L'ipotetica condanna di riduzione in pristino non potrebbe basarsi sulla presunta alterazione del decoro architettonico, in quanto detta alterazione non è stata accertata dal giudice del merito, che ha ritenuto la questione assorbita dalla violazione del regolamento condominiale:
peraltro, come espressamente dedotto nel giudizio di merito, e segnatamente nell'atto d'appello (terzo motivo), il c.t.u. ha espressamente escluso che vi fosse alterazione del decoro architettonico dell'edificio". Con le brevi osservazioni scritte presentate sulle conclusioni del Pubblico Ministero, ai sensi dell'art. 379 ult. comma del codice di procedura civile, si è obiettato che il vizio di motivazione è stato denunziato essendosi richiamato l'art. 360 n. 5 nell'intestazione del secondo motivo di ricorso. Sennonché questo semplice riferimento normativo non accompagnato dall'esposizione delle ragioni per le quali la Corte del marito sarebbe incorsa nel vizio di motivazione, non è sufficiente a integrare il requisito della specificità dei motivi del ricorso per cassazione prescritto dall'art. 366 n. 4 del codice di procedura civile. Con i motivi sesto e nono del ricorso proposto da AL, EL, OL e CC, denunziandosi la violazione degli art.1362, 1363 e 1371 del codice civile e della legge 28 febbraio 1985 n. 47, in relazione all'art. 360 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello omesso di considerare che non si sarebbe potuta ordinare la riduzione in pristino perché le opere illegittime, tutte condonate, non erano state eseguite in contrasto con norme sulle distanze per la cui violazione è prevista l'eliminazione delle costruzioni abusive. Per il caso in cui si ritenga che il condono non influisca nelle controversie tra privati, si solleva la questione di legittimità costituzionale della legge 28 febbraio 1985 n. 47, e, in particolare dei suoi articoli 31 e 38 con riferimento agli art. 3, 42 comma 2 e 47 comma 2 e 97 della Costituzione, nella parte in cui non prevedono l'efficacia del condono edilizio anche nei rapporti privatistici. Anche queste censure sono destituite di fondamento. I provvedimenti di condono ai quali si riferisce l'art. 31 della legge n. 47 del 1985, essendo diretti alla sola regolarizzazione dei rapporti tra l'autore dell'opera e l'Amministrazione pubblica, non possono comprimere i diritti soggettivi dei privati ai quali è, perciò, sempre consentito chiedere l'eliminazione delle opere illegittime anche nell'ambito condominiale (v. sent. nn. 7691 del 1993, 426 del 1988, 1541 del 1987). Manifestamente infondata è, poi, la dedotta questione di costituzionalità, non ponendosi la disciplina prevista dalla legge n. 47 del 1985 in contrasto con le disposizioni della Carta costituzionale indicate ne', in particolare, con l'art' 3, data la palese differenza che presenta la situazione pubblicistica disciplinata dall'istituto del condono rispetto a quella riguardante i rapporti tra i privati.
Con i due ultimi motivi di questo stesso ricorso si critica la pronuncia d'appello sostenendosi che la Corte del merito ha violato gli art. 91 e 278 del codice di procedura civile perché, pur respingendo la domanda del Condominio per quel che riguarda il quantum del danno, ha contraddittoriamente ritenuto sussistenti i presupposti per la scissione di tale pretesa da quella sull'an e perché ha compensato le spese tra le parti non interamente ma solo nella misura di un quarto, e posto quelle residue a carico dei convenuti sebbene la soccombenza sia stata reciproca. Nemmeno queste censure sono fondate essendosi dichiarata assorbita "nella ritenuta inammissibilità della domanda di risarcimento del danno proposta dal Condominio la questione della scissione dell'an dal quantum", ed essendo il provvedimento di compensazione totale o parziale delle spese processuali riservato ai poteri discrezionali del giudice di merito, la cui valutazione è sindacabile in sede di legittimità soltanto se sia sorretta da considerazioni illogiche od erronee, nella specie insussistenti e, comunque, non denunziate. Consegue il rigetto dei ricorsi e la condanna dei ricorrenti a rimborsare le spese di questo giudizio al controricorrente.

P.T.M la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità a favore del controricorrente. Liquida dette spese in lire 9.446.180 di cui tre milioni (per onorari) a carico di ciascuno dei tre gruppi di ricorrenti, mentre le spese vive vengono ripartite come segue:
lire 144.080 per il ricorso n. 13174/96; lire 220.200 per il ricorso n. 13176/96; lire 81.900 per il ricorso n. 13700/96.