REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lecco
Sezione Prima Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dr.ssa Marta Paganini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
EL causa civile iscritta al n. R.G. 1013/2023 promossa da
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, in qualità di eredi di (c.f. , C.F._2 Persona_1 C.F._2
con il patrocinio dell'avv. GHISALBERTI DANIELA, con elezione di domicilio presso il suo studio in
Lecco, Corso Martiri della Liberazione n. 12;
ATTORE contro
(p.iva ), con il patrocinio dell'avv. FERINO Controparte_1 P.IVA_1
FLORA, con elezione di domicilio presso il suo studio in Monza, via Vittorio Emanuele II n. 46;
CONVENUTO

CONCLUSIONI: come precisate all'udienza del 26.11.2024 e di seguito riportate pagina 1 di 25

CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
pagina 2 di 25 pagina 3 di 25 pagina 4 di 25 pagina 5 di 25 pagina 6 di 25 pagina 7 di 25 pagina 8 di 25 pagina 9 di 25 pagina 10 di 25 pagina 11 di 25 pagina 12 di 25 CONCLUSIONI PER PARTE CONVENUTA voglia l'Ill.mo Signor Giudice del Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione rejetta, previo ogni accertamento, istruttorio e di merito, utile ed opportuno nonché ogni declaratoria necessaria:
In via preliminare e/o pregiudiziale:
- Accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva, nonché, comunque di interesse ad agire, in capo agli eredi della signora relativamente a Persona_2 tutte le impugnazioni, istanze e domande, dalla stessa formulate nell'ambito del presente procedimento.
- Accertare e dichiarare la carenza legittimazione passiva del Controparte_2
, relativamente alla questione inerente alla pretesa ed infondata nullità
[...]
della nomina ad amministratore del Controparte_3
per tutte le motivazioni, in fatto ed in diritto, argomentate in atti.
- Respingere, in ogni caso, l'avversa istanza di sospensione delle delibere impugnate, per tutti i motivi, in fatto ed in diritto, così come esposti in atti.
Nel merito, in via principale: accertare e dichiarare la tardività e/o l'inammissibilità
e/o improponibilità e/o improcedibilità delle domande, impugnazioni ed istanze tutte, così come svolte dagli eredi per il tramite del presente giudizio e, Persona_2
pagina 13 di 25 conseguentemente, respingerle in toto, in quanto tardive e/o inammissibili e/o improponibili e/o improcedibili, nonché comunque infondate, in fatto ed in diritto, e certamente indimostrate, per tutti i motivi illustrati in atti ed emersi in corso di giudizio, assolvendo nel miglior modo possibile il convenuto da ogni domanda, CP_1
istanza ed impugnazione formulata, anche in via cautelare, nei suoi confronti dalla parte attrice, confermando la piena validità ed efficacia delle delibere impugnate, con ogni conseguente statuizione del caso.
In ogni caso: con vittoria di compensi e spese relative al presente procedimento, oltre a rimborso forfettario 15% ed accessori di legge.
In via istruttoria: ferme tutte le difese svolte nell'interesse del CP_1 convenuto, senza che ciò possa costituire in alcun modo inversione dell'onere probatorio gravante su parte attrice, l'istante insiste, allo stato, per l'ammissione dei seguenti mezzi di prova.
c. Prova testimoniale.
Si chiede ammettersi prova per testi ed interpello degli attori, su tutti i qui riportati capitoli di prova:
c. Vero che la provvedeva ad inviare al Controparte_3 Controparte_1 il preventivo (ovvero la “proposta” – cfr. doc. n. 2) per l'attività di amministrazione di detto stabile, prima dell'assemblea del 27 giugno 2022.

2. Vero che il preventivo di cui al punto precedente a seguito di esame, occorso in sede assembleare, veniva accettato, con la nomina della ad amministratore dello stabile Controparte_3
(cfr. doc. n. 2).

3. Vero che il preventivo di cui al doc. n. 2 che si esibisce veniva Controparte_3
richiamato ed allegato al verbale assembleare, poi inviato ai singoli condomini.

4. Vero che alcuna richiesta di rettifica veniva inoltrata da parte della proprietà Per_2
personalmente e/o per il tramite di suoi incaricati e/o delegati e/o procuratori, relativamente al contenuto del verbale assembleare del 27 giugno 2022, di cui al doc. n. 2.

5. Vero che la proprietà riceveva i verbali assembleari del 27 giugno 2022, 8 settembre Per_2
2022 e 23 febbraio 2023, con i relativi allegati, nei giorni immediatamente successivi alla celebrazione delle singole assemblee di condominio.

6. Vero che in accordo con i condomini, l'avviso di comunicazione delle assemblee del
[...]
veniva trasmesso via email (cfr. doc. n. 3). CP_1

7. Vero che con comunicazione email data 20 luglio 2022, il signor figlio e, ora, Parte_2
pagina 14 di 25 anche procuratore generale della signora comunicava all'attuale amministrazione, Persona_2 per conto della signora quanto segue: “Per le comunicazioni preferisco ricevere Persona_2
raccomandate, anche se può mandare copia via email a , di cui però non è Email_1 garantito il presidio” come da documento 4, che mi si rammostra.

8. Vero che in ragione di quanto comunicato per conto della proprietà la Persona_2 [...]
attenendosi alle istruzioni del procuratore generale della odierna istante signor Controparte_3
di cui al punto precedente, inviava a quest'ultimo, a mezzo p.e.c., la convocazione Parte_2
assembleare del 23 febbraio 2023, (qui allegata), unitamente al verbale assembleare del 30 gennaio
2023, alle tabelle redatte da distinte per singola unità, alla nuova tabella millesimale di Pt_3
proprietà, sempre predisposta dal Geom. come da doc. n. 5, che mi si rammostra. Pt_3

9. Vero che con comunicazione email in data 23 febbraio 2023, l'avv. Ghisalberti inviava alla l'allegata comunicazione sub doc. n. 6, con la quale richiedeva che le sue Controparte_3 dichiarazioni “Vengano lette questa sera in Assemblea”, riferendosi all'assemblea del 23 febbraio
2023, convocata dalla per il . Controparte_3 Controparte_1
10. Vero che per quanto attiene alle tabelle originarie del di Lecco, datate Controparte_1
15 giugno 1978, che mi si rammostrano, sussistono errori e le condizioni dello stabile de quo sono risultate in più parti mutate, con conseguente alterazione per oltre un quinto del valore proporzionale di svariate unità immobiliari, appartenenti a più di un condomino, come si evince dal doc. n. 8, che mi si rammostra.
11. Vero che le tabelle previgenti evidenziano la mancata attribuzione millesimi di proprietà per i posti auto esterni e per i sottotetti, come da docc. N. 8, n. 13, n. 14 e n. 15, che mi si rammostrano.
12. Vero che come enunciato dal Geom. con la relazione che mi si rammostra (cfr. doc. n. Pt_3
17) l'unità immobiliare identificata con la lettera “S” (ex custode) riporta un valore di millesimi dell'attuale tabella molto inferiore alla proporzionale quota di superficie calpestabile esistente.
13. Vero che detto errore discende dal fatto che successivamente al 1978 l'originaria portineria era stata negli anni ristrutturata, conglobando il locale predetto al piano dell'abitazione, realizzando una cucina soggiorno, due bagni ed altre due stanze ed era stata poi ceduta al condomino CP_4
14. Vero che nelle tabelle originari del 1978, per quanto attiene alla proprietà veniva CP_4 omessa l'attribuzione dei millesimi inerenti al posto auto alla stessa conferito.
15. Vero che le unità cd. e archivio Notaio (unità entrambe di Persona_3 Persona_4 proprietà , site una al piano terra e l'altra al piano interrato) sono in per la più Controparte_5
gran parte poste sotto un lastrico solare e non sotto il corpo di fabbrica che costituisce edificio condominiale.
pagina 15 di 25 16. Vero che i millesimi attribuiti ai negozi di testa del , indentificati alle Controparte_1 lettere E ed F di cui alle originarie tabelle condominiali, risultavano “sovrastimati” rispetto al loro valore effettivo, in quanto detti locali quotavano oltre il 20% del valore dell'intero condominio, come si evince dalla documentazione, che mi si rammostra (cfr. docc. N. 8, n 13, n. 14 e n. 15).
17. Vero che la cantina del negozio al piano terra aveva, nelle tabelle millesimali originarie del 1978 del di Lecco, un valore millesimale superiore all'appartamento proprietà Controparte_1
(ex custode), come da documentazione, che mi si rammostra (cfr. docc. N. 8, n 13, n. 14 CP_4
e n. 15).
18. Vero che nell'unità immobiliare proprietà sita al piano terra, negli anni veniva Controparte_6 realizzato un bagno, installato un impianto di riscaldamento, mentre il locale wc che era all'esterno diveniva un ripostiglio.
19. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano terra sono stati fatti Controparte_7
lavori di ammodernamento e adeguamento successivamente alla predisposizione delle tabelle condominiali originarie del 1978.
20. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano terra, successivamente Persona_2
alla predisposizione delle tabelle originarie del 1978 veniva installato un soppalco.
21. Vero che per quanto concerne la proprietà sita al piano primo, il solaio originariamente Pt_4
assegnato a detta unità con le tabelle originarie del condominio è stato conferito a e Persona_5
che la stessa risultava aver acquisito successivamente al 1978 un posto auto condominiale, i cui millesimi di proprietà non risultavano nelle originarie tabelle condominiali del 1978, come da documentazione, che mi si rammostra (cfr. docc. N. 8, n 13, n. 14 e n. 15).
22. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano primo, l'unità in Controparte_6
questione è stata fatta oggetto di ristrutturazioni, con creazione di un secondo bagno ed il lastrico solare non aveva, nelle tabelle originarie del 1978, millesimi di ripartizione con il piano sottostante.
23. Vero che per quanto attiene alle unità immobiliari site al piano primo di proprietà CP_7
e le tabelle originarie del DO, risalenti all'anno 1978,
[...] Persona_2 evidenziavano che il lastrico solare era privo dell'indicazione di millesimi di ripartizione col piano sottostante, come da documentazione, che mi si rammostra (cfr. docc. N. 8, n 13, n. 14 e n. 15).
24. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano secondo, il relativo Controparte_6
posto auto era in realtà stato ceduto.
25. Vero che la proprietà sta al piano secondo era, in origine, all'epoca della Persona_6
redazione delle tabelle millesimali del 1978, costituita da due appartamenti, che successivamente a tale anno venivano uniti, mentre i solai originari venivano stati assegnati alla proprietà . Persona_5
pagina 16 di 25 26. Vero che la proprietà sita al terzo piano era stata ristrutturata prima della Controparte_7
procedura divisionale, con accesso a vano sottotetto ed attualmente vi è altro sottotetto attinente a detta proprietà, adibito a ripostiglio-mandarda-stireria-bagno.
27. Vero che in altra unità immobiliare, sempre di proprietà di , sita al piano Controparte_7 secondo anche in questo caso l'appartamento successivamente al 1978 veniva ristrutturato con predisposizione di due bagni, lavanderia, ripostiglio e cucina e veniva rimosso il serbatoio ad uso condominiale, ivi presente, venendo quindi meno la servitù prevista nell'originario atto di divisione.
28. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano terzo, il solaio abbinato in origine Per_7
a detta unità immobiliare non è più di sua pertinenza, così come il posto auto, che è stato assegnato alla proprietà Persona_8
29. Vero che per quanto attiene alla proprietà sita al piano terzo, dopo il Persona_5
1978 l'alloggio ha subito modifiche, tra le quali l'eliminazione di un ripostiglio, la formazione di una scala per accedere al sottotetto e la creazione, nei solai di pertinenza, di locali mansarda- bagnomansarda- corridoi.
30. Vero che alla suddetta unità immobiliare risulta essere stato inglobato una Persona_5
parte del corridoio condominiale, come si evince dalla relazione a firma del Geom. qui Pt_3
prodotta sub doc. n. 17 e che mi si esibisce.
31. Vero che tutte le suddette modifiche e variazioni, così come capitolate ai punti da n. 11 a n. 30 venivano dettagliate e descritte per il tramite della descrizione delle unità singole, (cfr. docc. N. 5 e n.
15) e poi trasfuse nella tabella millesimale redatta dal geom. che mi si si esibisce (cfr. docc. N. Pt_3
5 e n. 14).
32. Vero che il Geom. nel predisporre le tabelle millesimali approvate in sede di assemblea Pt_3
del 23 febbraio 2023, provvedeva a valutare tutti i sottotetti e successivamente ad inserirli nelle tabelle millesimali per come visionati e ricompresi od uniti alle abitazioni sottostanti, quindi accessori diretti all'abitazione e/o soffitte e vani ripostigli in sottotetto.
33. Vero che il geom. forniva all'arch. nei giorni antecedenti all'assemblea del Pt_3 CP_8
DO del 23 febbraio 2023, tutti i chiarimenti da questo richiesti, per le vie brevi ed anche per il tramite della allegata comunicazione email sub doc. n. 9, mai più riscontrata dal tecnico di fiducia della proprietà Persona_2
34. Vero che in sede di assemblea del 23 febbraio 2023, il geometra presente personalmente, Pt_3
forniva ai signori Condomini tutti i chiarimenti inerenti a tabelle e regolamento, come emerge pagina 17 di 25 dall'allegato verbale (cfr. doc. n. 10).
35. Vero che la proprietà a far data dal 2 febbraio 2023, era in possesso di tutta la Per_2
documentazione tecnica relativa alle modalità di calcolo delle tabelle millesimali, così come predisposta dal geom. (cfr. doc. n. 5). Pt_3
36. Vero che la proprietà fruisce di una sua propria autonoma copertura, rispetto al CP_4
corpo di fabbrica principale ed è precluso allo stesso l'utilizzo della scala per accedere alle sue unità immobiliari.
37. Vero che la contabilizzazione dei consumi acqua afferenti a parti private e comuni del condominio di Lecco viene da sempre eseguita con l'ausilio di contalitri installati in parti private e CP_1
parti comuni.
38. Vero che con comunicazione p.e.c. del 6 ottobre 2022, il signor per Parte_2
conto della proprietà rinunciava a qualsivoglia impugnazione in merito alle delibere Persona_2
rese dal DO, in data 8 settembre 2022 (cfr. doc. n. 11).
39. Vero che il necessità di lavori di ristrutturazione in tutte le Controparte_1 CP_2
parti comuni e private dello stabile, come confermato dai tecnici già intervenuti in sede, che predisponevano all'uopo preventivi e capitolati d'opera.
40. Vero che i criteri di riparto delle tabelle millesimali predisposte dal Geom. , qui Parte_5
prodotte sub docc. N. 14, sono conformi ai criteri di legge, in materia di riparto spese condominiali.
Si indicano a testi, su tutti i su riportati capitoli di prova:
• Legale rappresentante pro tempore della Apera s.r.l., corrente in Lecco, via Carlo
Cattaneo n. 24.
• Geom. con studio in Lecco, al c.so Promessi Sposi n. 23/D – Persona_9
Lecco.
• Arch. , c.so Martiri della Liberazione n. 6/12 – Lecco. Tes_1
• , c.so Martiri della Liberazione n. 6/12 – Lecco. Controparte_9
• , c.so Martiri della Liberazione n. 6/12 – Lecco. CP_10
• via Morandi n. 4 – Monza. Testimone_2
Ci si oppone all'ammissione dell'avversa prova orale, per tutti i motivi già dedotti in atti, ribadendo altresì l'eccezione di incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. del teste ex adverso indicato sig. quale erede (precedentemente procuratore Parte_2
generale) della signora EL denegata e qui recisamente contestata Persona_2 ipotesi di ammissione dell'avversa prova orale, si chiede di essere ammessi a prova pagina 18 di 25 contraria, con tutti i testi sopra indicati, nonché a prova contraria indiretta, con il teste Geom. (con studio in Lecco, al corso Promessi Sposi n. 23/D), Persona_9
sui qui riportati ulteriori capitoli di prova:
c. Vero che, alcun errore è stato fatto nelle tabelle de quibus, per quanto attiene alla tabella spese pulizia scale;

b. Vero che ai fini della predisposizione della tabella di riparto spese per la pulizia scale il Geom. utilizzava il seguente criterio: il 50% in quota proporzionale ai millesimi di proprietà ed il Pt_3
50% in quota proporzionata all'altezza di piano.
b.- Consulenza tecnica d'ufficio.
Ribadita la totale infondatezza e genericità delle avverse doglianze, ferme tutte le considerazioni tecniche già svolte da parte del convenuto, non contestate CP_1
dalla parte istante, per mero scrupolo e tuziorismo difensivo si chiede ammettersi
C.T.U. tecnica, finalizzata a confermare: -la sussistenza dei requisiti ex art. 69 disp. att.
c.c., ai fini della modifica a maggioranza delle tabelle originarie del Controparte_2
e, altresì la correttezza delle tabelle predisposte dal Geom.
[...] Pt_3
avuto riguardo ai criteri – oggettivi- dallo stesso applicati;
- la conformità delle tabelle predisposte dal Geom. ai criteri di legge in materia di riparto spese Pt_3
condominiali. Con espressa riserva di meglio formulare il relativo quesito e nominare all'uopo tecnico di parte.
RAGIONI DELLA DECISIONE
in qualità di condomina, ha impugnato le delibere del 23.2.2023, 8.9.2022 e Persona_2
27.6.2022 adottate dall'assemblea condominiale del , sito in Lecco, Corso Controparte_1
Martiri della Liberazione. Nel corso del giudizio è stata disposta l'interruzione del processo per intervenuto decesso della parte attrice e la causa è stata riassunta dagli eredi di quest'ultima, Parte_2
e
[...] Parte_1
Con riferimento alla delibera condominiale del 23.2.2023 di approvazione delle nuove tabelle millesimali e del regolamento condominiale (doc. 9 fascicolo parte attrice), parte attrice, in qualità di condomino assente, ha contestato:
- la mancata convocazione e trasmissione del verbale a mezzo raccomandata a.r. presso la residenza;

- l'invalidità della delibera per contrarietà all'art. 69 disp att cc per la modifica delle tabelle millesimali in assenza dei presupposti di legge, ed in particolare in difetto del requisito dell'unanimità e comunque dei requisiti previsti dalla legge per poter procedere senza l'unanimità;
pagina 19 di 25 - la mancanza dei presupposti per l'approvazione del regolamento condominiale contenente previsioni che incidono sui diritti reali dei condomini, sugli usi e sui criteri di ripartizione legali.
Con riferimento alla delibera condominiale del 8.9.2022, punto 3 odg: “esame incarico professionista per la revisione Tabelle Millesimali e delibera consequenziale” (doc. 18 fascicolo parte attrice), parte attrice, in qualità di condomino dissenziente, ha contestato:
- la mancata indicazione nel verbale di assemblea dei votanti in senso favorevole e in senso contrario;

- la mancata indicazione dei presupposti di legge integranti gli estremi per addivenire alla revisione delle tabelle millesimali.
Con riferimento alla delibera condominiale del 27.6.2022, punto 2 odg: “nomina amministratore” (doc.
19 fascicolo parte attrice), parte attrice ha contestato l'erroneità del relativo verbale nella parte in cui la stessa viene indicata come favorevole alla nomina di l'amministratore eletto a maggioranza, CP_3
e non di invero dalla medesima proposto come da preventivo prodotto sub doc. 20. Ha inoltre Per_10
eccepito la nullità di tale delibera laddove omette l'indicazione del compenso del nuovo amministratore.
Il si è costituito in giudizio contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
chiedendo il rigetto delle domande avversarie. In particolare ha eccepito la carenza di interesse all'impugnazione in relazione alle contestazioni avverso la delibera del 27.6.2022; con riferimento alla revisione delle tabelle millesimali, ha contestato in particolare l'origine contrattuale delle stesse ed in ogni caso ha evidenziato la sussistenza dei presupposti per la revisione a maggioranza sia con riguardo all'art. 69 disp att cc num. 1 che num.

2. Ha evidenziato la legittimità del regolamento condominiale approvato a maggioranza. Con riferimento alla delibera dell'8.9.2022 ha eccepito la tardività dell'impugnazione e l'inammissibilità della stessa a fronte della rinuncia all'impugnazione resa da per conto della madre. Parte_2
Preliminarmente si ritiene non fondata ogni questione relativa alle contestate irregolarità nella convocazione delle assemblee. Limitando l'esame all'assemblea del 23.2.2023, posto che alle altre due assemblee del 8.9.2022 e del 27.6.2022 era presente per mezzo del figlio Persona_2 [...]
o dell'avv. Daniela Ghisalberti, risulta dalla documentazione in atti che la convocazione per Pt_2
è stata trasmessa all'indirizzo pec riconducibile al figlio, il quale rappresentava il Persona_2
principale interlocutore (anche nel presente giudizio egli ha inizialmente agito quale procuratore speciale della madre), avendo peraltro egli stesso indicato la propria mail quale modalità alternativa di trasmissione delle comunicazioni della madre (doc. 4 e 5 fascicolo parte convenuta). Peraltro si osserva come la comunicazione del difensore prodotta sub doc. 6 fascicolo parte convenuta conferma l'effettiva conoscenza della convocazione dell'assemblea del 23.2.2023.
pagina 20 di 25 Ritiene questo Giudice che l'impugnazione avverso la delibera del 23.2.2023 con riferimento alle tabelle millesimali sia fondata e meriti accoglimento per le ragioni che di seguito si espongono.
La revisione delle tabelle millesimali a maggioranza e non all'unanimità richiede necessariamente la ricorrenza dei presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c., quindi l'esistenza di un errore originario nella redazione delle stesse ovvero l'alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, a seguito delle mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. L'onere della prova circa la sussistenza di almeno uno di tali presupposti incombe nel caso di specie sul , che afferma la legittimità della revisione adottata a maggioranza e non CP_1
all'unanimità.
Per quanto di rilevanza in questa sede, secondo l'orientamento costante ed ormai consolidato della
Suprema Corte, l'errore, determinante la revisione delle tabelle millesimali, è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto (v. Cass. S.U., sent. n. 6222/1997 e Cass. civ., sent. n.1848/2018), con la precisazione che la tabella “è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e
l'edificio (Cass. 10-2-2010 n. 3001). Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad es.: d'ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. (Cass. Sez. Un. 24-1-1997 n. 6222). Più specificamente, costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione etc.), siano errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione
pagina 21 di 25 diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'art. 68 disp. att., c.u., sono irrilevanti a tale effetto). Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429 n. 2 cod. civ. (Cass. 27-3-2001 n. 4421)” (cfr. Cass. civ., sez. II, sent. n. 19797/2016).
Quanto poi all'onere della prova, la giurisprudenza di legittimità ritiene che la ricorrenza di uno ed entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. vada dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e quantomeno con riferimento agli errori obiettivamente verificabili, da chi intende modificare le tabelle (sul punto, v. Cass. civ., sez. II, sent. n. 25790/2016) e che, sebbene la parte richiedente la revisione non abbia l'onere di provare la reale difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, la stessa debba quantomeno fornire la prova, anche implicita, di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (così
Cass. n. 11290/2018 e Cass. n. 1848/2018).
Così ricostruita, in estrema sintesi, la cornice normativa e giurisprudenziale, ritiene questo Giudice che il non abbia fornito adeguata prova della sussistenza dei requisiti per la revisione delle CP_1
tabelle millesimali all'unanimità, per l'assorbente considerazione per cui le tabelle originarie non contengono alcuna specificazione circa le modalità di calcolo con le quali si è pervenuti a definire tali quote millesimali né alcuna nota descrittiva che permetta di comprendere quali criteri siano stati adottati per definire le predette quote.
Risulta invero incontestato che le tabelle originarie cui far riferimento e costantemente applicate fino alla data della delibera impugnata sono quelle prodotte sub doc. 10 fascicolo parte attrice, datate
15.6.1978, contenenti tale unica specificazione
Il riferimento è necessariamente da intendersi all'atto di divisione del 17.5.1978 che rappresenta l'atto costitutivo del stesso (doc. 4 fascicolo parte attrice). CP_1
In mancanza di indicazioni specifiche riguardo alle modalità di calcolo utilizzate nelle tabelle originarie, pacificamente applicate per più di 40 anni, si ritiene che qualsiasi ragionamento volto a ricostruire detti criteri a posteriori, partendo unicamente dal dato finale, non sia obiettivamente pagina 22 di 25 verificabile, dovendo necessariamente essere basato su calcoli del tutto presuntivi ed ipotetici, come peraltro chiaramente si desume dalla relazione del geom. incaricato dal DO (doc. 13 Pt_3
fascicolo di parte attrice). Alla luce del tenore letterale dell'art. 69 disp att cc si ritiene non sufficiente a giustificare una revisione a maggioranza e non all'unanimità la decisione di adottare tabelle redatte secondo criteri differenti, ancorché più attuali, posto che la redazione delle tabelle millesimali contiene inevitabilmente un certo grado di “soggettività” circa l'individuazione di ciascun coefficiente, che tuttavia non può astrattamente e di per sé rappresentare un errore ai fini e agli effetti di cui all'art. 69 disp att cc.
Parimenti il non ha fornito adeguata prova circa la sussistenza del requisito di cui all'art. CP_1
69 disp att cc num. 2, ossia dell'intervenuto mutamento delle condizioni di una parte dell'edificio, in misura superiore ad 1/5 del valore proporzionale dell'u.i.. Invero la relazione prodotta sub doc. 13 fascicolo parte attrice, posta dal alla base della disposta revisione tabellare, risulta CP_1
generica anche con riguardo a tale profilo, senza fornire oggettivi elementi di confronto. Giova peraltro osservare che nel caso di specie non si discute del diritto di un condomino alla revisione giudiziale delle tabelle, bensì della legittimità della delibera condominiale di revisione delle tabelle a maggioranza anziché all'unanimità.
Per quanto concerne il regolamento condominiale adottato con la medesima delibera impugnata e con la medesima maggioranza indicata per le tabelle millesimali (7 condomini su 8, mm. 674,750), si osserva quanto segue.
L'adozione del regolamento condominiale risulta conforme alla previsione di cui all'art. 1138 co. 2
c.c., non essendo necessariamente prevista l'unanimità.
E' noto l'orientamento giurisprudenziale costante secondo cui in mancanza di unanimità il regolamento condominiale non possa derogare al criterio di proporzionalità stabilito dall'art. 1123 c.c. né incidere sui diritti dominicali dei condomini (cfr Cass. Civ. 24526/22, Tribunale di Monza 1028/21, Cass. Civ.
16531/20, Tribunale di Teramo 15.3.2023, Tribunale di Lecce 2549/22).
Nel caso di specie, esaminando le singole clausole del regolamento condominiale adottato a maggioranza, si ritiene invero che lo stesso ricalchi nella sostanza le disposizioni normative in materia, senza introdurre deroghe di rilievo, né le relative clausole appaiono limitative del diritto di proprietà dei condomini. In particolare si osserva come i criteri di riparto delle spese di cui agli artt. 14 ss del regolamento ricalcano sostanzialmente gli artt. 1123, 1124, 1125, 1126 cc. Per quanto concerne i divieti di cui all'art. 11 del regolamento si osserva che trattasi di previsioni volte innanzitutto a disciplinare l'uso delle parti comuni, nonché a dare contenuto ai concetti di stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell'edificio in conformità ai principi di cui all'art. 1122 cc. In questo contesto pagina 23 di 25 deve pertanto essere esaminato ad esempio il divieto di collocare piante o vasi di fiori sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in apposite fioriere nonché il divieto di chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell'edificio o di applicare insegne di qualsiasi genere o contenuto sui balconi e aree visibili all'esterno di ciascuna unità immobiliare.
Alla luce delle considerazioni che precedono deve essere dichiarata la nullità della delibera del
23.2.2023 unicamente con riferimento all'approvazione delle nuove tabelle millesimali a maggioranza anziché all'unanimità, mentre la medesima delibera viene confermata in relazione all'adozione del regolamento condominiale. Ogni riferimento contenuto nel regolamento condominiale alle tabelle millesimali dovrà pertanto allo stato intendersi riferito alle originarie tabelle del 1978.
Si ritiene che le considerazioni che precedono si configurano come totalmente assorbenti anche in relazione alle altre due delibere impugnate. In ogni caso si osserva quanto segue.
L'impugnativa avverso la delibera del 8.9.2022 risulta tardiva in quanto proposta oltre il termine di 30 giorni dalla delibera stessa, essendo presente per mezzo del figlio Persona_2 Parte_2
Nel caso di specie infatti viene contestata un'irregolarità, ossia la mancata indicazione dei condomini favorevoli e contrari, idonea a determinare un'ipotesi di annullabilità della delibera non già di nullità.
Con riferimento alla delibera del 27.6.2022 relativa alla nomina dell'amministratore deve CP_3
essere dichiarata la cessazione della materia del contendere, preso atto che nel corso del giudizio è stato nominato un nuovo amministratore, come dichiarato all'udienza del 26.11.2024. In ogni caso, anche in applicazione del principio della soccombenza virtuale, si ritiene che parte attrice non abbia fornito adeguati elementi per superare il dato letterale di cui al relativo verbale, laddove Persona_2
presente per il tramite dell'avv. Daniela Ghisalberti, viene indicata tra i votanti a favore dell'amministratore CP_3
La reciproca soccombenza giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecco, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la nullità della delibera del 22.2.2023 nella parte in cui viene adottata una nuova tabella millesimale a maggioranza anziché all'unanimità;
- rigetta l'impugnazione avverso la medesima delibera assembleare in relazione all'approvazione del regolamento condominiale;

- dichiara la cessazione della materia del contendere in relazione all'impugnazione della delibera del 27.6.2022; pagina 24 di 25 - dichiara l'inammissibilità dell'impugnazione avverso la delibera del 8.9.2022;
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Lecco, 15.1.2025
Il Giudice
dr.ssa Marta Paganini
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