n. 994/2012 R.G. (definisce anche il n. 994-1/2012 R.G.)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
Sezione Unica Civile in persona del Giudice monocratico, dott.ssa Teodora Godini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 994 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2012, vertente tra
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Lamezia Terme (CZ) alla via R. D'Altavilla n. 2, presso lo studio dell'avv. Giulia
Benincasa, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

- parte attrice -
e
(c.f. ), in proprio e in qualità di erede Controparte_1 C.F._2 di , (c.f. ) e Persona_1 P_ C.F._3 CP_3
(c.f. , chiamati all'eredità di ,
[...] C.F._4 Persona_1 elettivamente domiciliati in Lamezia Terme (CZ) alla via Francesco Colelli n. 1, presso lo studio dell'avv. Eugenio Francesco Caputo, che li rappresenta e difende, come in atti;

- parti convenute -
OGGETTO: vendita di cose immobili – risoluzione del contratto preliminare.
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 3.7.2024.

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1 dinanzi all'intestato Tribunale, , in proprio e in qualità di erede di Controparte_1
, nonché in qualità di genitore esercente la potestà genitoriale dei Persona_2 figli minori e , chiamati all'eredità di , Persona_3 Persona_4 Persona_2 per sentire “1) accertare il grave inadempimento contrattuale della Sig.ra CP_1
in proprio ed in qualità di erede e di genitore esercente la responsabilità
[...] genitoriale sui figli minori eredi pro quota del padre e, per Persona_1
l'effetto, riconoscere e dichiarare ex art. 1453 c.c. la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 22/10/2009, avente ad oggetto la promessa in vendita della piena proprietà della porzione immobiliare facente parte del
1 fabbricato sito in Lamezia Terme alla via G. Da Fiore n. 35, censito nel Comune di
Lamezia Terme al Foglio di mappa 18 particella 1295, z.c. 1 cat. A/4, classe 3, vani
5; 2) condannare i convenuti in solido tra loro alla restituzione di quanto versato dal come acconto del prezzo della promessa di vendita pari ad € 55.000,00 Pt_1 oltre interessi legali di mora al tasso previsto dall'art. 5 D. Lgs. n.231/2002 dalla data del dovuto fino all'effettivo soddisfo;
3) condannare i convenuti in solido tra loro al risarcimento di tutti i danni patrimoniali, quantificati in € 5.000,00 e non patrimoniali in € 1.500,00 entrambi nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, patiti in conseguenza della mancata conclusione del contratto definitivo di vendita imputabile esclusivamente ai coniugi oltre ad interessi Controparte_4 legali di mora e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo”.
A fondamento della svolta domanda, la difesa dell'attore rappresentava: - che, con scrittura privata del 22.10.2009, i coniugi e Persona_2 Controparte_1 promettevano in vendita a la piena proprietà di un immobile facente Parte_1 parte di un fabbricato sito in Lamezia Terme (CZ) alla via G. Da Fiore n. 35, censito in catasto fabbricati al foglio 18 p.lla 1295, al prezzo concordato di € 140.000,00, con definitivo da stipularsi entro il 28.2.2010; - che l'attore versava la somma di €
30.000,00 (€ 20.000,00 a mezzo assegni circolari ed € 10.000,00 in contanti, quale
“anticipo sul prezzo di vendita”); - che, in data 17.12.2009, i soli promittenti venditori sottoscrivevano diversa scrittura privata, nella quale davano atto dell'avvio, sull'immobile promesso in vendita, di una procedura esecutiva, ancora in data 7.7.2009, nonché dell'intervenuto ulteriore pagamento di € 25.000,00 da parte di;
- che l'atto definitivo di compravendita non veniva stipulato entro la data Pt_1 concordata proprio a causa del predetto pignoramento, la cui trascrizione si cancellava solo in data 24.5.2010; - che interveniva a quel punto la separazione dei coniugi promittenti-venditori, dalla quale derivava un'esecuzione presso terzi promossa da a danno del coniuge, in cui l'attore risultava terzo pignorato CP_1 proprio in virtù del predetto preliminare di vendita;
- che, finalmente, veniva fissata la data per la stipula del definitivo atto di compravendita, ma Persona_2 moriva improvvisamente nelle more;
- che, in seguito, nonostante i solleciti del l'atto non veniva stipulato per la sola volontà della convenuta, Pt_1 CP_1
; - che l'attore aveva la disponibilità dell'immobile fin dalla sottoscrizione del
[...] preliminare di vendita e vi effettuava alcuni lavori di manutenzione, per un ammontare di € 1.619,71; che l'attore aveva subito, a causa della narrata vicenda, danni patrimoniali e psicologici. Sulla scorta di tali considerazioni, Parte_1 concludeva come sopra riportato.
Si costituiva , “in proprio e in qualità di erede di ”, Controparte_1 Persona_1 la quale sosteneva: - che la circostanza relativa all'esecuzione immobiliare era nota
2 all'attore, che per questo otteneva una riduzione dell'originario prezzo di vendita;
- che era stata la convenuta a sollecitare la stipula del definitivo atto di compravendita e non il contrario;
- che la mancata stipula ad agosto 2011 era causata dal solo fatto che si era tolto la vita sui binario di un treno e, non essendo Persona_2 possibile il riconoscimento del cadavere, era stato disposto l'esame del DNA, cosa che rallentava notevolmente l'apertura della successione e, dunque, generava l'impossibilità di stipulare l'atto di compravendita.
Concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto della pretesa attorea perché infondata in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale domandava che venisse accertato l'inadempimento contrattuale di e il recesso di dal Parte_1 Controparte_1 contratto preliminare del 22.10.2009, nonché del successivo contratto del
17.12.2009, con diritto della convenuta a trattenere la somma di € 55.000,00 versati dal a titolo di “caparra confirmatoria”; sempre in via riconvenzionale e Pt_1 subordinata, nel caso di mancato riconoscimento a ritenere detta somma, chiedeva la condanna al risarcimento dei danni patiti dalla convenuta a causa dell'inadempimento dell'attore nella misura di € 85.000,00 o altra somma ritenuta di giustizia, con ulteriore condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. e vittoria di spese di lite.
La controversia, rigettate dal precedente giudicante le richieste istruttorie avanzate dalle parti, in quanto – effettivamente - irrilevanti ai fini della decisione, veniva istruita mediante la sola acquisizione della documentazione prodotta dalle parti.
Non essendo le summenzionate istanze di prova reiterate al momento della precisazione delle conclusioni, le stesse venivano intese dalla scrivente, secondo principio consolidato, rinunciate (ex multis, Cass. n. 16290/2016).
1.1 Nelle more del giudizio principale, con ricorso ex art. 671 c.p.c. iscritto sub n.
994-1/2012 R.g., chiedeva il sequestro conservativo di porzione dell'immobile Pt_1 di cui è causa, al fine di veder preservata la garanzia patrimoniale, anticipando gli effetti del pignoramento (art. 686 c.p.c.). Con ordinanza datata 01.07.2013, confermata in sede di reclamo (provvedimento depositato in data 25.06.2014), veniva accolta l'istanza cautelare, sino alla concorrenza della somma di € 55.000,00.
La causa, dopo vari rinvii dovuti al carico del ruolo dei precedenti giudici istruttori, sulle conclusioni richiamate in epigrafe, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 7.6.2023 dal magistrato subentrato medio tempore sul ruolo (in data 19.11.2020), con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Con provvedimento del 15.01.2024, attesa la raggiunta maggiore età di CP_3
e (minorenni all'epoca dell'introduzione del giudizio), figli di P_
e del defunto , e rilevata l'assenza di procura alle Controparte_1 Persona_2
3 liti rilasciata dalla anche quale esercente la responsabilità genitoriale sui CP_1 figli minori – che quindi non risultavano validamente costituiti -, il giudizio veniva dichiarato interrotto ai sensi dell'art. 300 co. 4 c.p.c. e, poi, riassunto su impulso di
. Parte_1
Si costituivano, con apposita comparsa di costituzione, e , CP_3 P_ preliminarmente eccependo la propria carenza di legittimazione passiva quali eredi del defunto padre, , stante l'assenza di accettazione dell'eredità, e Persona_1 chiedevano la loro estromissione dal giudizio;
nel merito, deducevano l'infondatezza e inammissibilità della domanda di parte attrice e ne chiedevano, dunque, il rigetto, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva nuovamente , la quale, oltre a riportarsi a tutti i Controparte_1 precedenti scritti difensivi, sollevava, per la prima volta, la questione della sua carenza di legittimazione passiva quale erede del defunto marito , Persona_1 non essendo intervenuta una sua formale accettazione dell'eredità.
La causa veniva, poi, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 3.7.2024, con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
2. In via preliminare, quanto a e , va osservato come nei P_ CP_3 loro confronti non vi sia prova della affermata qualità di eredi, per cui difetta la loro titolarità a resistere in giudizio.
La giurisprudenza di legittimità ha infatti statuito che è onere che incombe sulla parte attrice, rappresentano la qualità di erede un elemento costitutivo del diritto azionato nei confronti del soggetto evocato in giudizio, in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697 c.c., la dimostrazione della qualità di erede in capo al convenuto
(Cass. n. 21436/2018, che ritiene che non sia sufficiente a provare la qualità di erede la mancata allegazione del convenuto della rinuncia all'eredità).
Nulla ha provato, sul punto, . Parte_1
Pertanto, va dichiarata – non la richiesta estromissione dal giudizio dei convenuti e , maggiorenni figli del de cuius, quanto – la reiezione P_ CP_3 delle domande attoree nei loro confronti.
Difatti, l'invocato istituto non ha portata generale, in quanto la sua applicabilità è prevista dalla legge soltanto in determinate ipotesi, tipicamente: nell'art. 108 c.p.c., che prevede l'estromissione del garantito nel caso in cui il garante compaia ed accetti di assumere la causa in luogo di quello e le altre parti non si oppongano;
nell'art. 109
c.p.c., che prevede l'estromissione dell'obbligato nel caso in cui quest'ultimo si dichiari pronto ad eseguire la prestazione a favore di chi ne ha diritto ed effettui il deposito della cosa o della somma dovuta, ordinato dal giudice;
nell'art. 111 co. 3
c.p.c., che prevede l'estromissione dell'alienante del diritto controverso o
4 del successore universale, nel caso in cui il successore a titolo particolare del diritto controverso intervenga o sia chiamato e le altre parti vi consentano. Nessuno dei tre casi ricorre nella vicenda in esame.
La pronuncia di rigetto della domanda proposta contro tali convenuti esaurisce, nei loro confronti, la materia del contendere, restando solo da provvedere al regolamento delle spese del relativo rapporto processuale (vds. sub punto 5).
2.1 Quanto all'analoga eccezione svolta da , la stessa trova smentita Controparte_1 negli atti di causa: è stata la stessa a dichiararsi, sin dalla comparsa di CP_1 costituzione depositata in questo giudizio il 4.10.2012, “erede del sig.
[...]
. Per_1
Ebbene, “l'assunzione in giudizio della qualità di erede di un originario debitore, costituisce accettazione tacita dell'eredità qualora i chiamati si costituiscano dichiarando tale qualità senza in alcun modo contestare il difetto di titolarità passiva della pretesa, compiendo gli stessi un'attività non altrimenti giustificabile se non con la veste di erede, che esorbita dalla mera attività processuale conservativa del patrimonio ereditario, ed è dichiarata non al fine di paralizzare la pretesa, ma di illustrare la qualità soggettiva nella quale essi intendono paralizzarla. Ed invero, l'accettazione deve intendersi avvenuta tacitamente quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare
e che non avrebbe il diritto di fare se non nella sua qualità di erede e di dominus dei beni ereditari (c.d. pro herede gestio)” (così, recentissima Cass. n. 3520/2025; nello stesso senso anche Cass. lav. n. 1183/2017; già Cass. n. 13384/2007).
Nella fattispecie, quindi, la contestazione dei presupposti dell'odierna domanda attorea da parte di , così come la contestazione dell'autorizzazione al Controparte_1 sequestro conservativo richiesta dalla controparte, costituisce inequivocabile manifestazione dell'accettazione tacita della chiamata all'eredità, in quanto il predetto contegno processuale postula necessariamente la volontà del coniuge di accettare, “che non avrebbe avuto il diritto di fare se non nella sua qualità di erede” ex art. 476 c.c..
A detta dichiarazione può pertanto attribuirsi valore confessorio. Ed infatti, le ammissioni contenute nella comparsa di risposta – così come in uno degli altri atti processuali di parte indicati dall'art. 125 c.p.c. -, siccome facenti parte del processo, possono assumere anche il carattere proprio della confessione giudiziale spontanea, alla stregua di quanto previsto dagli artt. 228 e 229 c.p.c., “quando quegli scritti rechino” – come in questo caso, atteso che la procura è sottoscritta in calce all'atto introduttivo datato 03.10.2012 – “anche la sottoscrizione della parte stessa, in calce
o a margine dell'atto, dovendo presumersi che la parte abbia avuto la piena
5 conoscenza di quelle ammissioni e ne abbia assunto – anch'essa - la titolarità”
(Cass. ord. n. 23809/2023).
Né vale, in senso contrario, la circostanza che il G.E., entro il proc. n. 30/2022 R.E., constatando l'assenza di “atti volontari che presuppongano la volontà dei Sigg.ri
, , di accettare il compendio ereditario Controparte_1 CP_3 P_ del de cuius”, ha dichiarato l'estinzione della procedura esecutiva;
si tratta infatti di statuizione priva di efficacia extraprocessuale e smentita, nei fatti, proprio dalla costituzione di parte convenuta nell'odierno giudizio.
3. Tanto premesso, ritiene questo Tribunale che la domanda attorea svolta da
[...]
sia fondata e che, di conseguenza, sia meritevole di accoglimento per le Pt_1 ragioni di seguito illustrate.
Innanzi tutto, con specifico riferimento al thema decidendum e al conseguente thema probandum è necessario ricordare che l'attore, con l'azione incardinata, ha dedotto un inadempimento della parte promittente alienante nell'esecuzione del contratto preliminare di compravendita del 22.10.2009 tale da legittimare, in tesi attorea, la - espressamente richiesta nell'atto introduttivo del presente giudizio - risoluzione del contratto preliminare “ai sensi dell'art. 1453 c.c.”. Su tale presupposto, l'attore ha chiesto poi la condanna della convenuta alla restituzione della somma di € 55.000,00 versata a titolo di acconto sul prezzo totale, oltre alla condanna di controparte al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti, quantificati in € 5.000,00, e non patrimoniali, per € 1.500,00.
Si evidenzia sin da ora come, a prescindere dal richiamo all'art. 1453 c.c., nelle conclusioni rassegnate dalla parte attrice non vi è stato alcun riferimento all'esercizio del diritto potestativo di recesso, né alla previsione di una caparra confirmatoria, poiché il versamento della somma di € 55.000,00 è stato espressamente imputato da alla corresponsione di un “acconto”. Pt_1
Si osserva ancora che, nel costituirsi in giudizio, la convenuta ha contestato tutti gli assunti della controparte, sostenendo sia stato ad essersi sottratto Parte_1 all'obbligo di stipulare il contratto definitivo;
ha chiesto, quindi, il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, di dichiarare la legittimità del proprio recesso, con il conseguente suo diritto di ritenzione dell'importo di € 55.000,00, versatole a titolo di caparra confirmatoria; in subordine, ha chiesto la condanna al risarcimento dei danni patiti a causa dell'inadempimento dell'attore nella misura di
€ 85.000,00 o altra somma ritenuta di giustizia, con ulteriore condanna al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c..
Alla luce delle rispettive domande ed eccezioni, si evince che nella vicenda esaminata vengono in rilievo le disposizioni relative all'inadempimento di quel peculiare contratto che è il preliminare di compravendita, e i rimedi concessi
6 dall'ordinamento a tutela della parte cui non sia addebitabile l'alterazione disfunzionale del sinallagma contrattuale.
3.1 In primo luogo, giova ricordare che il preliminare è inquadrabile nell'ambito della fase preparatoria degli accordi negoziali: con tale contratto le parti si obbligano
a stipulare un futuro, definitivo, accordo, già delineato nei suoi elementi essenziali.
Il suo oggetto, pertanto, si rinviene nel vincolo (di natura squisitamente obbligatoria), a carico di una – nel caso di preliminare unilaterale – o di ambo le parti
– nel caso di preliminare bilaterale –, consistente nella conclusione di un successivo, negozio di contenuto predeterminato, configurabile (secondo una parte della dottrina) come atto di adempimento del primo.
Se questo è lo scopo del preliminare in quanto tale, la diversificazione rispetto al contratto definitivo si coglie nella volontà dei contraenti, non più tesa – in quest'ultimo – al concepimento di altra, futura regolamentazione contrattuale, ma diretta all'effetto finale avuto già di mira dalle parti;
in ciò risiede la funzione meramente strumentale e preparatoria del contratto preliminare, in aperta contrapposizione a quella del definitivo, mirante a realizzare l'interesse pratico perseguito dai contraenti.
Più spesso la funzione principale del contratto preliminare è quella che viene definita di “controllo delle sopravvenienze”. Entrambe le parti, cioè, o una sola di esse, possono aver raggiunto un'intesa di massima, subordinando quella definitiva al verificarsi di determinati presupposti;
il contratto definitivo, ancorché delineato negli accordi basilari e fondamentali, potrebbe al momento non essere stipulabile per qualche motivo (nel caso di compravendita, di norma: carenza di provvista finanziaria, esistenza di gravami sull'immobile…), cosicché le parti possono decidere di stipulare il definitivo subordinandolo, implicitamente, alla sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge, o altrimenti voluti dalle parti.
Dal preliminare, generalmente, non segue alcun effetto oltre a quello dell'obbligo di contrarre: è dal definitivo che conseguono gli effetti finali del rapporto
(normalmente, effetto traslativo, con trasferimento del bene oggetto della negoziazione e pagamento del relativo prezzo).
È noto che, in caso di inadempimento, ad opera di una delle parti del contratto preliminare, l'altra può richiedere – alternativamente – la risoluzione del contratto, con risarcimento dei danni, o l'emanazione, da parte dell'Autorità Giudiziaria, di una sentenza costitutiva che abbia gli stessi effetti del contratto non concluso, ex art. 2932 c.c., subordinatamente al ricorrere dei presupposti legislativamente previsti
(l'art 1453 c.c. recita “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere
7 l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”).
Nel caso in cui si sia prevista una caparra confirmatoria, la parte non inadempiente può anche esercitare il diritto di recesso, con possibilità di trattenere la caparra o rimborso del doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.; sulla incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento cfr. Cass., Sez. Un., n. 553/2009, per cui “la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative”).
Diverso dalla caparra è l'acconto, somma di denaro che viene versata quale “anticipo sul prezzo di vendita”; non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti, al contrario della caparra confirmatoria, e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere semplicemente restituito a chi lo ha versato. Quando nel contratto preliminare non si indichi quali somme sono versate a titolo di caparra confirmatoria (ma non è questo il nostro caso), queste sono da intendersi come acconto.
3.2 Tanto premesso, occorre a questo punto accertare se nella fattispecie concreta effettivamente vi sia stato un inadempimento grave della parte convenuta rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare di compravendita del 22.10.2009, integrato dalla scrittura privata del 17.12.2009.
Il predetto accertamento deve necessariamente prendere le mosse dal principio giurisprudenziale secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Sez. Un. n.
1353372001; nello stesso senso precedenti Cass. n. 7027/2001; Cass. n. 11629/1999;
Cass. n. 10446/1994).
Ebbene, l'attore ha correttamente provato il titolo alla base delle proprie pretese mediante la produzione in atti del contratto preliminare intervenuto tra le parti, debitamente sottoscritto dalle stesse, allegando l'inadempimento di , Controparte_1
8 anche nella qualità di erede di , rispetto all'obbligazione della Persona_2 stipula del contratto definitivo.
Di contro, dalla disamina della documentazione in atti non è possibile ritenere realizzato un corretto adempimento delle obbligazioni poste a carico della odierna parte convenuta.
Invero, il termine inizialmente individuato nel preliminare per la stipula del definitivo – non rispettato, stante l'esecuzione immobiliare avviata da terzo creditore sull'immobile oggetto di contrattazione - può senz'altro considerarsi superato dalla acquiescenza prestata dal promissario acquirente;
costui, infatti, in seguito al predetto ritardo, ha versato ulteriori somme e ha ribadito la sua volontà di addivenire al rogito notarile.
Ora, essendo ben possibile che una diversa scadenza per la conclusione del preliminare sia concordata tra le parti, detto “primo” ritardo non è certamente tale da giustificare una risoluzione contrattuale, a prescindere dalla circostanza che il pignoramento immobiliare fosse o meno conosciuto ab initio dall'attore.
Inoltre, deve rilevarsi che, a ridosso della successiva data fissata per il rogito, è intervenuta la tragica e improvvisa morte di (in data 08.08.2011). Persona_2
In conseguenza di detto evento, l'omesso rogito - calendarizzato per il giorno
11.08.2011 – è senz'altro ricollegabile a causa non imputabile alla volontà di nessuno dei contraenti superstiti, concretandosi in un evento (morte del contraente) che, anche laddove prevedibile, non poteva essere impedito dalle parti.
Vi è allora verificare se l'obbligata venditrice abbia fatto – a partire da quel momento
- quanto in suo potere per uniformarsi alla legge del caso concreto (art. 1372 c.c.).
La difesa convenuta non ha comprovato di aver dato completo adempimento agli obblighi contrattualmente assunti con la scrittura privata del 22.10.2009 e successivo contratto del 17.12.2009.
Giova, a tal proposito, precisare che la prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà è considerata avente natura collettiva, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri; non può cioè operare il principio stabilito dall'art. 1292 c.c. (secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri).
Del resto, si dice, allorché l'oggetto di una promessa di vendita sia un immobile in comunione, di regola, le parti considerano tale bene come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo a ciascuno dei comproprietari e, correlativamente, questi ultimi costituiscono un'unica parte complessa, per cui le loro dichiarazioni di volontà di voler promettere in vendita non hanno autonomia, ma si fondono in un'unica volontà negoziale.
9 Ora, nel caso di decesso del promittente venditore, il bene oggetto di contratto preliminare rientra nell'asse ereditario e, dunque, in comunione pro indiviso; per l'opinione maggioritaria, i coeredi acquistano la quota di spettanza in relazione all'obbligo di stipula del contratto definitivo. Tale obbligo è indivisibile sulla somma delle singole quote, di talché devono necessariamente partecipare tutti i coeredi alla stipula del definitivo (cfr. Cass. n. 25396/2023).
In effetti, se è vero che l'obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all'indivisibilità dell'obbligazione, è altrettanto vero che da tale affermazione non si può derivare l'irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all'atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l'estensione, al suo adempimento, tramite l'esecuzione dell'obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali.
In tale contesto, la richiesta di adempimento deve essere rivolta nei confronti di tutti i promittenti venditori ( – , e - quando sopravvenga il decesso di _2 CP_1 uno dei promittenti venditori – nei confronti di tutti i suoi eredi; tanto comporta, in sede processuale, un litisconsorzio necessario di detti soggetti tanto rispetto ad una eventuale domanda di esecuzione in forma specifica che, come in questa fattispecie, di risoluzione del contratto preliminare.
Il precedente inciso è legato alla circostanza che, nella vicenda in esame, la vocazione ereditaria ha investito non solo la sig.ra ma certamente anche CP_1
e , chiamati ex lege all'eredità in quanto figli del de cuius. P_ CP_3
Detti soggetti erano minorenni all'epoca del decesso.
È noto che nel caso in cui il chiamato all'eredità sia un minorenne, è il suo legale rappresentante (di norma, i genitori congiuntamente o chi esercita in via esclusiva la responsabilità genitoriale sul figlio) che accetta o rinuncia (art. 320, co. 1, c.c.), previa però autorizzazione del Giudice Tutelare (art. 320, co. 3, c.c.).
Peraltro, l'accettazione dell'eredità del minore deve essere fatta necessariamente con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.): anche laddove il rappresentante legale non compia l'inventario nei termini prescritti dalla legge, il minore non decade dal beneficio se - entro l'anno dal compimento della maggiore età - completa la procedura di accettazione, procedendo alla redazione dell'inventario; in difetto, è considerato un erede puro e semplice (art. 489 c.c.).
Se – quindi - la mancata stipula del rogito notarile nel periodo successivo al decesso può facilmente essere attribuita alla tempistica necessaria all'apertura della successione e alla presenza, tra i chiamati all'eredità, di minori - con conseguente, fisiologico, allungamento dei tempi di espletamento delle procedure successorie -, nel caso di specie vi è però da osservare che la mancata previsione di un termine
10 entro il quale la prestazione deve essere eseguita autorizzava il creditore, se non ad esigerla immediatamente (in applicazione del principio quod sine die debetur statim debetur), stante anche la natura della prestazione, quantomeno a vedersi tempestivamente indicata di una ulteriore data di rogito.
Ebbene, a fronte della diffida inoltrata dal promissario acquirente in data 02.09.2011
(a distanza di circa un mese dal decesso di – vedi fax di “sollecito Persona_1 per la stipula” doc. n. 14 fasc. , non è seguito – o comunque non è provato Pt_1
(dalla convenuta, ex art. 2697 c.c.) - alcun riscontro da parte di , e Controparte_1 questo per quasi cinque mesi.
La conseguente comunicazione da parte di della intenzione di Parte_1 risolvere il preliminare di vendita, inoltrata il 19.01.2012 (vedi racc. a.r., doc. 15 fasc. attore), può così essere ricollegata, non tanto al tempo trascorso dal decesso di
, quanto proprio al silenzio della sig.ra che non risulta Persona_1 CP_1 aver relazionato nulla al promissario acquirente circa l'avvio delle pratiche successorie o l'esistenza di eventuali problematiche associate alla presenza, tra i chiamati all'eredità, di minori di età.
Ed infatti, la parte convenuta - sulla quale, come visto, incombeva l'onere di provare il puntuale adempimento delle proprie obbligazioni - non ha, invero, dimostrato di essersi attivata per rispettare gli impegni presi, anche in un'ottica di tutela degli interessi della controparte contrattuale;
né ha fornito supporto probatorio all'affermata necessità di attendere gli esiti dell'esame del DNA sul corpo del coniuge, con connesso rallentamento dell'apertura della successione;
parimenti, come detto, è rimasta sfornita di prova l'esistenza di una comunicazione inviata al promissario-acquirente a giustificazione del suddetto ritardo.
Di contro, dalla documentazione in atti si evince una inerzia colpevole di parte convenuta nella stipula del definitivo, perdurante quantomeno a far data dal
02.09.2011, ossia dall'inoltro della missiva con cui le si intimava di adempiere, rimasta senza risposta;
tanto sino alla successiva comunicazione del 19.01.2012, in cui si dichiarava che il preliminare di compravendita era da intendersi risolto per inadempimento.
Ebbene, questo Tribunale ritiene che, pur considerando il lutto patito da CP_1
, sia decorso, nell'inutile attesa di un riscontro di parte venditrice, uno spazio
[...] di tempo che in concreto ha superato ogni limite di normale tolleranza, anche considerando l'iniziale termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo (art. 1183 c.c.).
3.3 La suddetta inerzia di parte convenuta non appare, tra l'altro, giustificata da alcun inadempimento di : non sono, infatti, rilevanti i solleciti inoltrati dalla Pt_1
11 convenuta al promissario acquirente in data antecedete al 11.8.2011, giorno del rogito previsto notarile. Anche in questo caso, infatti, il non esatto adempimento del promissario acquirente - motivato, peraltro, dalla ritardata concessione del mutuo a causa dell'esecuzione immobiliare avviata sul bene oggetto di preliminare - deve considerarsi superato dalla successiva volontà manifestata dai promittenti venditori di concludere il definitivo atto di compravendita.
Del resto, l'attore ha puntualmente adempiuto alle obbligazioni su di esso gravanti per effetto della conclusione inter partes del preliminare in oggetto avendo, anzitutto, versato la somma di € 30.000,00 al momento della stipula del preliminare di vendita, nonché l'ulteriore somma pattuita di € 25.000,00; avendo comunicato il
06.07.2011 di poter procedere alla stipula del definitivo atto di compravendita entro lo stesso mese, ottenuto il finanziamento necessario all'acquisto dell'immobile
(come da fax allegato sub doc. 12 fasc. attore); avendo confermato la data stabilita dell'11.08.2011 per la stipula del contratto definitivo (vds. comunicazione fax in atti); avendo, infine, sollecitato ulteriormente detta stipula il 02.09.2011, (doc. 14 fasc. attore).
Alla stregua, quindi, delle precedenti considerazioni, deve ritenersi effettivamente sussistente il solo inadempimento di all'obbligazione di stipulare il Controparte_1 contratto definitivo.
Preme però sottolineare che tutta la corrispondenza poco sopra citata vede, rispettivamente, come mittente e destinatario, i rispettivi legali e non le parti personalmente. Orbene, “affinché la diffida ad adempiere, intimata alla parte inadempiente da un soggetto diverso dall'altro contraente, possa produrre gli effetti di cui all'art. 1454 c.c. [risoluzione cd. di diritto, contrapposta alla risoluzione cd. giudiziale], è necessario che quel soggetto sia munito di procura scritta del creditore, indipendentemente dal carattere eventualmente solenne della forma del contratto destinato a risolversi, atteso che, come si desume anche dagli artt. 1324 e 1392 c.c. la diffida medesima, quale manifestazione di volontà che si sostanzia in un potere unilaterale incidente sulla sorte del rapporto contrattuale tanto da determinare la risoluzione “ipso jure” del vincolo sinallagmatico, ha natura negoziale” (Cass., Sez.
Un. n. 14292/2010).
Nel caso di specie, nessuna delle comunicazioni poc'anzi menzionate ha valenza di diffida ad adempiere, dichiarazione precettiva e recettizia che fissa un termine per l'adempimento tardivo, non essendo, oltretutto, riversate in atti le procure rilasciate ai difensori in data anteriore all'instaurazione del presente giudizio.
La pronuncia richiesta a questo Tribunale ha dunque senz'altro natura costitutiva - e non meramente di accertamento (con le conseguenze di cui si dirà al punto 3.6 di motivazione).
12 3.4 L'accertato inadempimento della parte promittente venditrice risulta inoltre caratterizzato dal requisito della gravità previsto dall'art. 1455 c.c., che il giudice è chiamato a valutare, anche d'ufficio, attraverso un apprezzamento complessivo dei diversi interessi in gioco e delle condotte tenute dai contraenti (cfr. Cass. n.
2345/1987; Cass., n. 14378/2004; anche Cass. n. 10454/2003).
Nel caso di specie, il giudizio di non scarsa importanza (Cass. n. 4314/2016; Cass.
n. 5644/1995; Cass. 6244/1991) può essere legittimamente espresso in ragione della già illustrata condotta della parte promittente alienante che, a distanza di oltre cinque mesi dal decesso di , non ha indicato la data della stipula del Persona_1 definitivo, malgrado la diffida del , e tanto – soprattutto - senza fornire al Pt_1 promissario acquirente alcuna giustificazione.
In virtù di tutte le superiori argomentazioni, la domanda attorea di risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare datato 22.10.2009 per inadempimento della parte promittente venditrice va, dunque, accolta.
Specularmente vanno rigettate le domande avanzate dalla convenuta, con cui ha chiesto, in via riconvenzionale, di dichiarare il proprio diritto di Controparte_1 recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c., di trattenere la caparra confirmatoria, e, in subordine, l'accertamento di inesistenza e illegittimità della risoluzione esercitata da , e di risarcimento danni, anche ex art. 96 c.p.c. (che Pt_1 può essere avanzata solo dalla parte vittoriosa).
3.5 All'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento imputabile alla parte convenuta consegue l'accoglimento della domanda di restituzione della somma di € 55.000,00 versata dal promissario acquirente in attuazione degli accordi negoziali.
Nei contratti a prestazioni corrispettive, infatti, la retroattività della pronuncia di risoluzione per inadempimento - collegata al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite - comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta a carico di ciascun contraente, indipendentemente dalle inadempienze a costui eventualmente imputabili e, qualora questo non sia possibile, del suo equivalente (art. 1458 c.c.: “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”).
Invero, entrambi i contraenti sono tenuti a restituire quanto eventualmente già ricevuto in esecuzione del contratto, diversamente configurandosi un indebito oggettivo (art. 2033 c.c.).
Il diritto ad ottenere la restituzione delle prestazioni rimaste senza causa a seguito della pronuncia di risoluzione del contratto, pur sorgendo ipso iure per effetto della
13 pronuncia risolutoria, soggiace però al principio della domanda, “cosicché il giudice non può pronunciare d'ufficio la condanna alla restituzione delle prestazioni, né vale a far sorgere il dovere decisorio la supposta proposizione della domanda mediante una generica formula di stile” (vds. Cass. n. 15461/2016).
Orbene, nella fattispecie in esame, non ha chiesto una statuizione Controparte_1 diretta alla restituzione dei frutti civili dell'immobile per il tempo in cui è rimasto occupato dall'attore, limitandosi a domandare il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento avversario – come visto non provato -, soccombendo sul punto.
È appena il caso di sottolineare anche che , a fronte dell'inadempimento di Pt_1 controparte, non ha esercitato il diritto di recesso, ma ha preferito agire in giudizio per l'accertamento e la liquidazione giudiziale del danno derivante da tale inadempimento. Pertanto, la convenuta è tenuta a restituire a soltanto Parte_1 la somma di € 55.000,00, oltre interessi legali.
Per il resto, come chiarisce già Cass., Sez. Un. n. 5391/1995, l'obbligo di restituzione di una somma di denaro conseguente alla risoluzione del contratto
“configura un debito di valuta […] attesa la persistente natura non risarcitoria del relativo debito, avente ad oggetto l'originaria prestazione pecuniaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante in ogni caso all'adempiente”, con conseguente assoggettamento al principio nominalistico e inapplicabilità della rivalutazione monetaria.
3.6 Circa gli interessi dovuti sulla somma da restituire, la Suprema Corte ha mostrato di aderire all'opzione giurisprudenziale secondo cui “Ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto consegue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per
l'“accipiens”, il dovere di restituzione, anche se le prestazioni risultino ricevute dal contraente non inadempiente. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente (Cass. ord. n. 6911/2018, che richiama Cass. n.
18518/2004 e Cass. n. 9338/2009). In tale ipotesi, il “momento della domanda” è da intendersi come domanda giudiziale avente specificamente ad oggetto la restituzione delle somme indebitamente pagate e la corresponsione degli interessi su di esse maturati (così, sempre Cass. n. 6911/2018, citando Cass. n. 7263/2020).
Di conseguenza, all'attore saranno dovuti, oltre alla somma di € 55.000,00, anche gli interessi legali calcolati, appunto, con decorrenza dalla domanda giudiziale
(24.05.2012), al tasso di mora di cui all'art. 1284, co. 4, c.c..
14 Ed infatti, nel caso di specie – come già accennato (cfr. Cass., Sez. Un., n.
14292/2010, cit.) - non si è determinata la risoluzione “ipso iure” del vincolo sinallagmatico, stante l'assenza di una vera e propria diffida ad adempiere;
invero, il debitore si è costituito in mora, di fatto, solo con la domanda giudiziale di risoluzione e di restituzione di quanto già versato in adempimento del contratto.
Sotto altro profilo si segnala che, siccome anche il promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento dell'immobile è tenuto a rilasciare lo stesso sulla base della retroattività obbligatoria degli effetti della risoluzione del preliminare, si profila come senz'altro illegittima la (cessata) ritenzione dell'immobile de quo da parte di , che ha rifiutato arbitrariamente la restituzione del bene di cui aveva Pt_1 anticipatamente conseguito la disponibilità materiale (che la relazione tra promissario acquirente e la cosa vada inquadrata come detenzione qualificata, e non possesso: Cass. Sez. Un. n. 7930/2008, confermata da ultimo anche da Cass. n.
19576/2021; con conseguente inapplicabilità del dispositivo dell'art. 1152 c.c., istituto di carattere eccezionale, insuscettibile di applicazione analogica), questo almeno sino allo spossessamento, altrettanto violento, intervenuto ad opera di
(che per tale condotta ha subito un procedimento penale – fasc. n. CP_1
564/2015 R.G. -, ricavandone una condanna ex artt. 392 e 614 c.p.).
Della reciprocità di tali condotte arbitrarie si terrà conto in sede di regolamentazione delle spese di lite e del presente giudizio e del giudizio di sequestro n. 994-1/2012
(cfr. punto 5 di motivazione).
4. Deve, a questo posto, essere esaminata la richiesta attorea di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali. La stessa non merita accoglimento per le ragioni che seguono.
Come anzidetto, con la proposizione dell'azione di risoluzione del contratto la parte adempiente, oltre che la restituzione della prestazione eseguita, ha anche la possibilità di richiedere il risarcimento del maggior danno cagionatogli dall'inadempimento avversario;
tuttavia, “il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum” (da ultimo, Cass. n. 35322/2021; vds. anche Cass. ord. n. 20532/2020; Cass. n. 8417/2016, e Cass. n. 17923/2007).
In particolare, in tema di responsabilità contrattuale, è principio consolidato quello secondo cui il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo – che viene fatto coincidere con la proposizione della domanda di risoluzione o con altro momento anteriore, ove accertato in concreto – e il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio (Cass. n.
15 3253/2022; Cass. n. 26042/2020; Cass. n. 28375/2017; Cass. n. 14714/2012; Cass.
n. 17688/2010). Detto importo è accertabile mediante prova documentale costituita dal preliminare stesso e consulenza tecnica che determini il valore di mercato dell'immobile nel momento in cui l'inadempimento è insorto.
In atti, tuttavia, non vi è alcun riferimento a questo tipo di accertamento, né, ancor prima, a una eventuale differenza di valore dell'immobile; né v'è prova di diversi eventuali danni derivati dalla mancata stipula del definitivo atto di compravendita che non siano ristorabili tramite la restituzione della somma versata di € 55.000,00, nonché la corresponsione degli interessi per come sopra calcolati.
Nello specifico, l'attore si è limitato a chiedere la condanna della convenuta al risarcimento dei danni patrimoniali subiti, nella misura di € 5.000,00, e non patrimoniali, nella misura di € 1.500,00, senza però fornire alcun elemento di supporto relativo a tale quantificazione.
Nel fascicolo di causa sono, infatti, presenti esclusivamente n. 2 fatture, per un importo totale di € 619,71, emesse – in tesi attorea – a fronte dell'acquisto dei materiali utilizzati per la sostituzione del cancello dell'immobile oggetto di causa. In realtà, le predette fatture riportano quale cliente “Giofrigo di CE GI – via F.
Colelli 88046 Lamezia Terme (CZ)”, soggetto diverso dalla parte in lite;
inoltre, le fatture recando come unico “indirizzo cliente” quello della ditta individuale, e nulla lascia intendere che la consegna dei vari “articoli” sia stata effettuata a un indirizzo differente.
La spesa difetta, cioè, di ogni collegamento esplicito con l'immobile di cui è causa e con il privato che vi agisce.
In ogni caso, la fattura prodotta in giudizio non è sufficiente a dimostrare l'esborso che si afferma sostenuto in relazione all'immobile de quo, e non lo sarebbe neppure se è accompagnata – ma non lo è - da una quietanza del terzo che l'ha emessa;
occorre infatti dare prova dell'effettiva dazione del dovuto da parte di colui che ne chiede il rimborso (Cass. ord. n. 3293/2018). I due documenti esaminati, invece, riportano la dicitura “rimessa dir.(etta) 90 gg. DF” e, se danno atto che il pagamento della merce sarebbe dovuto intervenire - direttamente a favore del fornitore (gravato delle spese di spedizione – cfr. dicitura “porto franco destino”) - entro il termine di
90 giorni dalla data della fattura, nulla provano circa il saldo da parte del destinatario.
Segue il rigetto della domanda di risarcimento danni avanzata dall'attore.
Non risulta, peraltro, che vi sia stato accordo tra le parti in merito alla sostituzione del cancello. Ebbene, poiché il contratto preliminare non trasferisce ancora la proprietà dell'immobile, ma è produttivo – come diffusamente premesso - di effetti meramente obbligatori (vincolo a stipulare il successivo atto definitivo di compravendita), il promissario acquirente, essendo mero detentore qualificato (qui
16 perlomeno sino all'interversio possessionis, di molto successiva, però, al 4-
5.10.2010, date di emissione delle fatture), non ha titolo per avanzare pretese circa gli esborsi sostenuti per la manutenzione del bene. Ed infatti, “la previsione di cui all'art. 1150 c.c. - che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie e all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa - è di natura eccezionale e non può, quindi, essere applicata in via analogica al detentore qualificato o a qualsiasi diverso soggetto” (Cass. n. 29924/2022).
5. Venendo, infine, alle spese di lite, tenuto conto del complessivo esito del giudizio
– ossia, della soccombenza dell'attore nei confronti dei convenuti e P_
(che, al di là dell'eccezione preliminare di carenza di legittimazione CP_3 processuale – recte: titolarità passiva -, accolta da questo Tribunale, condividono il medesimo difensore e identiche difese della loro madre), e della soccombenza parziale di nei confronti di -, nonché della condotta Parte_1 Controparte_1 mantenuta dai due contendenti principali nella fase patologica della crisi del contratto preliminare (ad effetti anticipati), appare equo che le stesse siano dichiarate interamente compensate tra tutte le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande svolte da nei confronti di e Parte_1 P_
, attesa la mancata prova attorea di una loro titolarità a resistere CP_3 in giudizio;

2) accoglie la domanda proposta ex art. 1453 c.c. da nei Parte_1 confronti di e per l'effetto: Controparte_1
- dichiara risolto per grave inadempimento di , in Controparte_1 proprio e in qualità di erede di , il contratto Persona_2 preliminare stipulato tra le parti con scrittura privata del 22.10.2009, come successivamente integrato con scrittura privata del
17.12.2009, avente ad oggetto la promessa in vendita della piena proprietà della porzione immobiliare facente parte del fabbricato sito in Lamezia Terme alla via G. Da Fiore n. 35, censito nel Comune di
Lamezia Terme al Foglio di mappa 18 particella 1295;
- condanna , in proprio e in qualità di erede di Controparte_1 [...]
, alla restituzione della somma di € 55.000,00 in favore di _2
, oltre interessi legali al tasso di cui all'art. 1284, co. Parte_1
17 4, c.c., con decorrenza dalla domanda giudiziale di risoluzione
(24.05.2012) e sino all'effettivo soddisfo;

3) rigetta la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attore;
4) rigetta tutte le domande avanzate, anche in via riconvenzionale, dalla convenuta, per le ragioni di cui in parte motiva;

5) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio e di quello sub n.
994-1/2012.
Lamezia Terme, 18.02.2025.
Il Giudice dott.ssa Teodora Godini
18