1
Proc. 5967 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 9/6/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 5967/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione commerciale per inadempimento e pagamento canoni , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.to in Casoria ( Parte_1 C.F._1
NA ) alla via Giolitti n. 4 presso l'avv. Roberto Tommasini del foro di Napoli Nord, dal quale è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce all' atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTORE
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta ON P.IVA_1
in Napoli alla via Zara 18 bis presso l'avv. Sara Muro, dalla quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria
CONVENUTA
CONCLUSIONI :

2
le parti concludono come da verbale di udienza del 9/6/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del giudizio sommario di convalida di sfratto per morosità contrassegnato dal numero di ruolo 3715/2023 R.G., notificato alla convenuta il
20/1/2023 tramite PEC, ha dedotto di essere comproprietario per 1/3 Parte_1
insieme con il fratello (proprietario alla attualità dei 2/3) dell'immobile Parte_2
sito in Napoli alla via F. Caracciolo n. 14, terzo piano, int. 7 (Sez CHI, foglio 19, Part
167, Sub 8), concesso in locazione ad uso diverso da quello abitativo dai fratelli Pt_1
tutti, con contratto del 31/12/2015 regolarmente registrato e con decorrenza dall'1/1/2016, alla società in persona del legale rappresentante ON
, società oggi in liquidazione, dietro previsione del pagamento di un canone Parte_2
di euro 36.000 annui, da versarsi in rate semestrali di euro 18.000.
L'intimante ha precisato di aver costituito in mora con PEC del 13/1/2023 la società
conduttrice, stante il mancato pagamento in suo favore dell'ultimo semestre relativo al periodo luglio-dicembre 2022 ( secondo semestre annualità 2022 ), con comunicazione inviata anche al comproprietario per il caso in cui il pagamento del Parte_2
suddetto canone di locazione fosse stato assolto esclusivamente in mani di quest'ultimo.
Per l'appunto, a fronte del mancato versamento da parte della conduttrice nonostante la messa in mora predetta, è stato intimato nei suoi confronti sfratto per morosità con contestuale richiesta di emissione di decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. Instaurato
in data 20/1/2023 il contraddittorio con la convenuta, questa si è costituita nell'ambito del procedimento sommario con comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c.
ed ha precisato che il contratto di locazione de quo agitur era stato stipulato con i tre
NI , e (l'intimante) , ciascuno comproprietario Pt_2 CP_2 Parte_1
dell'immobile per 1/3, in data 31/12/2015 (doc. 2) e registrato il successivo 11/01/2016
(doc. 3), come da ricevuta rilasciata dall'Agenzia delle Entrate (doc. 4), aggiungendo che 3
essa conduttrice, a causa della sopravvenuta impossibilità di svolgimento della propria attività, da circa un anno e mezzo aveva ceduto il contratto di locazione alla Soc. Aurum
Net s.r.l., subentrata per tale motivo nella conduzione contrattuale e materiale dell'immobile, come da atto di cessione del 20/12/2021 (doc. 5) registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 9/3/2022 (doc. 6) e con efficacia dal giorno 1/1/2022, cessione cui aveva partecipato anche il locatore intanto divenuto comunista di maggioranza per i
2/3, (doc. 7), che aveva espressamente prestato “il suo consenso a tale Parte_2
cessione”.
Nella cessione in parola, peraltro, era stato anche previsto che :
articolo 4: “La società Aurum Net Srl manleva la società da ON
qualsivoglia responsabilità in ordine alle obbligazioni della Aurum Net Srl nascenti da
detta cessione”;
articolo 5: “L'ing. , in qualità di comunista di maggioranza, acconsente a Parte_2
tale manleva espressamente liberando la da qualsivoglia ON
responsabilità o obbligazione nascente da detta cessione, pertanto, in nessun caso, la
potrà essere ritenuta responsabile per la mancata corresponsione ON
dei canoni di locazione di competenza successiva al 31/12/2021 o per qualsivoglia altro
motivo”.
A dire della resistente, tanto risultava a perfetta conoscenza dell'intimante al quale, per convenzione interna dei comunisti, sin dall'inizio della locazione erano stati versati dalla
Aurum i canoni mediante bonifici sul suo conto corrente personale, avendo Pt_1
ricevuto su tale conto il pagamento dei canoni relativi al primo semestre
[...]
annualità 2022 per euro 18.000, come dimostrato dai bonifici prodotti all'attenzione del
Tribunale (doc. 8).
Alla prima udienza del 20 febbraio 2023 il procuratore dell'intimante ha chiesto un rinvio per esaminare la costituzione dell'intimato. 4
Alla udienza dell'1/3/2023 la convenuta ha dato atto dell'avvenuto deposito (doc. C) della ricevuta attestante il pagamento ad opera della cessionaria in data 28/2/2023, e quindi
dopo la notifica della citazione, del secondo semestre 2022 per i canoni locatizi oggetto del presente giudizio e dello sfratto notificato, evidenziando che detto pagamento era stato operato nuovamente dalla cessionaria sul conto corrente bancario in uso alla comunione
, della quale è stato depositato anche il relativo atto di costituzione del Pt_1
regolamento della stessa, stipulato per atto pubblico del 6/2/2023, che attribuiva al solo
, diventato comunista di maggioranza avendo i due terzi della proprietà, Parte_2
l'amministrazione ordinaria e straordinaria della comunione.
Il Giudice all'esito della fase sommaria il 3/3/2023 ha rigettato la richiesta di ordinanza di rilascio provvisorio ex art. 665 c.p.c., ha mutato il rito ex art. 426 e 667 c.p.c. ed ha fissato udienza di comparizione e di discussione dinanzi a sé per la data del 7/2/2024,
facendo carico all'intimante di esperire pure il tentativo obbligatorio di mediazione, che
è stato introdotto, ma senza successo.
Nell'ambito del presente processo a cognizione piena l'attore ha depositato una sua memoria integrativa, e lo stesso ha fatto la resistente. In particolare, ha Parte_1
allegato la circostanza che il regolamento della comunione era stato costituito contro il suo volere, tanto che lui lo aveva impugnato in separata sede, e che non aveva alcun accesso al conto corrente sul quale era stata versata la somma corrispondente alla seconda semestralità del 2022, amministrato dal solo fratello , aggiungendo che Parte_2
anche il canone dovuto per l'intera annualità 2023 non era stato versato dalla convenuta.
In aggiunta, l'intimante ha ammesso di aver ricevuto per una sola volta in data 10/6/2022
dalla cessionaria lo somma di euro 6.000 quale quota parte per l'affitto dell'immobile di via Caracciolo per il periodo gennaio-giugno 2022 ( primo semestre 2022 ), ma ha dedotto che il versamento in parola era stato eseguito da un terzo, estraneo al rapporto di locazione, non avendo egli mai autorizzato la cessione del contratto di locazione alla 5
Aurum Net s.r.l. né ricevuto alcuna comunicazione formale della stessa, con conseguente inopponibilità nei suoi confronti della cessione.
Ciò premesso, la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento è da considerarsi fondata e va accolta. Invero la cessione della locazione dalla
[...]
alla Aurum stipulata con scrittura privata del 20/12/2021 cui aveva preso CP_1
parte anche era stata sottoscritta da tali soggetti ma non dal locatore Parte_2
. Il consenso di quest'ultimo, quale parte del contratto di locazione Parte_1
originario, sarebbe stato invece necessario ai sensi della norma generale di cui all'art. 1406 c.c. e della norma speciale di cui all'art. 1594 c.c., mentre non è applicabile la norma di cui all'art. 36 L. 392/1978, che consente il trasferimento della posizione contrattuale di conduttore anche a prescindere dal consenso del locatore quando venga ceduta anche l'azienda, nel momento in cui nella fattispecie non vi era stata alcuna alienazione dell'azienda, per quanto risulta dalla lettura del contratto. Di qui la inopponibilità della cessione della locazione nei confronti dell'attore, a prescindere dalla circostanza che della stessa fosse stata data o meno comunicazione formale a lui nella qualità di locatore.
Resta fermo, ovviamente, che il pagamento effettuato dal terzo Aurum s.r.l. sul suo conto corrente personale in relazione al primo semestre 2022, per la sua quota, ha comunque estinto la relativa pretesa creditoria in virtù dell'art. 1180 c.c., quale pagamento effettuato dal terzo.
Accertata in via incidentale ex art. 34 c.p.c. la inopponibilità ad della Parte_1
cessione alla Aurum del contratto di locazione commerciale, quale presupposto per la decisione nel merito della domanda di risoluzione, se ne deduce che la quota parte del canone per il secondo semestre 2022 avrebbe dovuto essere versata dalla
[...]
ed è incontestato che tanto non è avvenuto. Il pagamento infatti è stato ON
eseguito sempre ad opera del terzo Aurum, per l'intero, ma su un conto corrente intestato alla , sul quale non risulta che l'attore abbia un libero Controparte_3 6
accesso. In proposito la resistente ha prodotto copia della sentenza di primo grado resa il
5/1/2024 con la quale il Tribunale di Napoli Sesta Sezione civile ha rigettato la richiesta di annullamento integrale della delibera costitutiva della comunione ordinaria e di conferimento dei poteri di amministrazione in via esclusiva ad , ma ciò non Parte_2
toglie che nessun regolamento di comunione può sottrarre al quotista il diritto a percepire in proprio, ovviamente solo per la propria parte, il corrispettivo di un contratto di locazione, che spetta solo a lui, non sussistendo per i diritti di credito la presunzione di solidarietà attiva e non avendo conferito alcun mandato ad incassare ad Parte_1
. Neppure sussistono gli estremi della gestione di affari altrui ex art. 2028 Parte_2
c.c., che richiede due elementi:
- la cd. absentia domini, ossia il compimento spontaneo di atti giuridici nell'interesse altrui in assenza di un obbligo legale, ovvero la realizzazione di atti produttivi di effetti positivi nella sfera giuridica altrui senza che vi sia opposizione o divieto dell'interessato;
- il cd. utiliter coeptum, ossia la produzione di un van-aggio in capo al medesimo generato da tale attività spontanea, vantaggio che si traduce in un guadagno o in una mancata perdita patrimoniale.
Nella fattispecie invero ha lamentato di non aver incassato nulla per il Parte_1
secondo semestre 2022 e per l'intero anno 2023, e pertanto di non aver ricevuto alcun vantaggio dalla gestione del fratello.
Fra l'altro il pagamento del secondo semestre 2022, anche se fosse stato effettuato direttamente in favore dell'attore, sarebbe stato comunque tardivo e quindi inefficace, in quanto successivo alla notifica della intimazione dello sfratto. Infatti la disciplina di cui all'art. 55 L. 392/1978 relativa alla sanatoria dell'inadempimento nel pagamento dei canoni non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo ( cfr. sul punto Cass. civ. sez. un., 28/4/1999, n. 272 ) e di conseguenza il pagamento effettuato in un momento successivo alla notifica della intimazione è 7
irrilevante , cosicchè, ritenuta la inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità
di cui all'art. 55 l. 392/1978 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo,
va escluso che il versamento dei canoni a giudizio iniziato, in corso di causa, vale a dire dopo la notifica della intimazione, possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se l'inadempimento è grave. In altri termini, anche se il conduttore di un immobile a uso diverso, a giudizio iniziato, paga il dovuto, non per questo viene sottratto al giudizio di risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l'inadempimento ( v. sul punto Cass.
civ. sez. III, 23/4/2008, n. 10587 ) , il che è lo stesso che dire che il pagamento delle morosità intimate dopo l'instaurazione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso, almeno per le locazioni di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale ed evitare in tal modo la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto ( v. Cass. civ., sez. III, n. 8550/1999).
Per l'appunto l'intimazione di sfratto per morosità contiene la ordinaria domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento grave e colpevole di cui all'art. 1453 c.c. (
cfr. Cass. civ. sez. III, 24/5/2016, n. 10691 ) e per valutarne la gravità, occorre tener conto di un criterio oggettivo - avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto ( in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente ), così da comportare “uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale” -, nonché di eventuali 8
elementi di carattere soggettivo, dati dal comportamento di entrambe le parti ( come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta intolleranza dell'altra ), che possano in relazione alla particolarità del caso attenuarne l'intensità ( cfr. Cass. civ. sez. III, 27/11/2015, n. 24206
). Sotto il profilo oggettivo rileva infatti la circostanza che l'inadempimento della conduttrice per la seconda semestralità del 2022 sia stato seguito ON
da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo, in relazione all'intera annualità 2023 ( v. Cass. civ. sez. III, 10/8/1999, n. 8550 ).
Pertanto in ipotesi dovrebbe essere accolta la domanda attorea di risoluzione del rapporto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e pronunciata la statuizione accessoria ex art. 1590 c.c. di condanna della convenuta al rilascio in favore dell'attore della sua quota di proprietà dell'immobile locato e di pagamento dei canoni rimasti insoluti. Tuttavia con le note depositate il 29/1/2025 ha dichiarato che in Parte_1
data 25/6/2024 , nelle more del rinvio della precedente udienza del 7/2/2024, si era riunita la comunione dei fratelli e ( nella quale è confluito il contratto di Pt_1 Parte_2
locazione per cui è causa, originariamente sottoscritto dai fratelli quando ancora non era stata costituita la predetta comunione), la quale con il voto favorevole dell'odierno attore,
aveva approvato il rendiconto di gestione relativo all'anno 2023, all'interno del quale era stata esposta anche la voce attiva dell'incasso dei canoni di locazione da parte della attuale conduttrice Aurum Net s.r.l.
Lo stesso ha rappresentato che tale circostanza ha rappresentato, per la Parte_1
prima volta, formalmente e sostanzialmente l'accettazione espressa da parte sua dell'avvenuta cessione del contratto di locazione da parte dell'originaria conduttrice odierna convenuta. ON
Per effetto di tale nuova e sopravvenuta circostanza, motivata da ragioni di ordine pratico e di conservazione del rapporto giuridico esistente, egli ha chiesto pertanto dichiararsi la 9
cessazione della materia del contendere del presente giudizio, con liquidazione però delle spese in proprio favore, e tale volontà è stata reiterata nel corso dell'udienza del
10/2/2025, laddove parte attrice ha dato atto a verbale di avere acquisito, nell'ambito della comunione, ma successivamente all'inizio del giudizio sommario, il canone di locazione pagato dalla nuova conduttrice .
In definitiva, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere su tutte le domande attoree per ragioni sopravvenute nel corso del processo, ma spetta comunque al
Giudice del merito di deliberare il fondamento della domanda per decidere sulle spese secondo il principio della soccombenza virtuale, e cioè per decidere se la domanda avrebbe dovuto essere accolta o rigettata nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere ( v. Cass. civ. sez. II, 4/11/2021, n. 31643 ).
Per tale motivo le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza virtuale ( e non reale ) ex art. 91 comma 1 c.p.c. della convenuta, evidente sulla base delle ragioni già illustrate, e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M.
10/3/2014 n. 55 , come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente,
che coincide con l'importo dei canoni di cui è stato chiesto il pagamento per il secondo semestre 2022 e per l'intera annualità 2023, vale a dire con la domanda giudiziale originaria formulata nell'atto introduttivo e nella memoria integrativa ( cd. criterio del
disputatum , v. sul punto Cass. civ. sez. sez. II, 11/2/2022, n. 4520 ), pari a sua volta ad euro 18.000 .
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 10
bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione, almeno nella sede sua propria.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ). 11
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese al difensore della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in suo favore formulata in tal senso.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) dichiara la cessazione della materia del contendere sulle domande attoree;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la al rimborso in ON
favore di delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione , che si Parte_1
liquidano in complessivi euro 5.500 , di cui euro 5.200 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. Roberto Tommasini con codice fiscale quale distrattario . C.F._2
Napoli, 9/6/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi