Tribunale Ordinario di Lagonegro
SEZIONE CIVILE
TRATTAZIONE CARTOLARE IN SOSTITUZIONE DI UDIENZA
Il Giudice, dott.ssa Antonella Tedesco, all'esito della trattazione cartolare del 15 aprile 2025; rilevato che l'udienza era fissata per la discussione ex art. 429 c.p.c.; rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di tutte le parti

P.Q.M.

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.

Lagonegro, 16 aprile 2025
Si comunichi.
Dott.ssa Antonella Tedesco REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LAGONEGRO
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del giudice Dott.ssa Antonella Tedesco all'esito della discussione ex art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1629 dell'anno 2020 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi, vertente tra
(c.f. ), rapp.ta e difesa, giusta Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'avv. Francesco Esposito, presso il cui studio, in Torre Annunziata, alla Via dei Mille n. 73, è elettivamente domiciliata
RICORRENTE
e
(c.f. ), rapp.ta e difesa, giusta procura PA C.F._2
in atti, dagli avv.ti Silvestro Oliva e Maria Carmela Petrizzo, presso il cui studio, in
Padula Scalo, alla via Nazionale n. 154/6, è elettivamente domiciliata
RESISTENTE nonché
(c.f. ), rapp.to e difeso, giusta procura in Controparte_2 C.F._3
atti, dall'avv. Francesco Esposito, presso il cui studio, in Torre Annunziata, alla Via dei Mille n. 73, è elettivamente domiciliato
TERZO CHIAMATO
Oggetto: risoluzione contratto di locazione ad uso non abitativo;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato in data 26.07.2020, la SI.ra lamentava l'omesso pagamento dei canoni di locazione dovuti Parte_1
dalla SI.ra dal mese di aprile 2017 al mese di ottobre 2017 PA
compreso, e dal mese di novembre 2017 al mese di gennaio 2019 la modifica delle modalità di esecuzione del contratto senza previo accordo con la locatrice, il tutto in virtù del contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data
27.03.2002, rinnovatosi tacitamente in data 01.03.2002, ed in cui era subentrata la
SI.ra , in qualità di locatrice, in luogo del di lei padre, SI. Parte_1
in virtù della donazione dell'immobile oggetto di locazione, ossia Controparte_2
il bene situato in Padula (Sa) alla Via Provinciale Starza n. 5, piano terra, composto da un vano di mq. 67,24.
Pertanto, la stessa intimante-attrice chiedeva all'adito Tribunale di Lagonegro: di convalidare l'intimato sfratto per morosità ad ogni effetto di legge e di fissare la data del rilascio con contestuale pronuncia di risoluzione del contratto;
in subordine, in caso di opposizione, di emettere ordinanza provvisoriamente esecutiva del rilascio, con mutamento del rito. Il tutto con vittoria di spese di lite e con riserva di chiedere in separata sede il pagamento dei canoni scaduti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata (in data 21.09.2020) nell'ambito della procedura di intimazione dello sfratto, la SI.ra convenuta PA
in giudizio, eccepiva: 1) la nullità della domanda per difetto di procura;
2)
l'improcedibilità della domanda di sfratto, poiché la stessa era stata preceduta da un'altra intimazione di sfratto già dichiarata improcedibile con sent. n. 247/2020 del
Tribunale di Lagonegro, non impugnata nei termini;
3) l'infondatezza della domanda, poiché nell'intimazione di sfratto vi era la contestuale convalida dell'ingiunzione di pagamento dei canoni di locazione asseritamente non corrisposti;
4) l'inesistenza della dedotta morosità, poiché i canoni di locazione relativi ai mesi da aprile 2017 ad agosto
2017 erano stati versati in contanti nelle mani del SI. originario Controparte_2
locatore; 5) quanto al mutamento del metodo di pagamento, l'inesistenza di colpa da parte della conduttrice, poiché la stessa aveva provveduto a pagare a mezzo vaglia postale, poiché la locatrice non aveva comunicato tempestivamente il subentro, né le proprie coordinate bancarie.
Inoltre, la predetta convenuta rappresentava: a) che la convalida dello sfratto le avrebbe procurato dei danni irrimediabili, posto che nei locali oggetto di locazione la stesa svolgeva la propria attività di parrucchiera da oltre 28 anni e b) di avere diritto alla restituzione della somma di euro 18.315,00 quale differenza tra gli importi effettivamente versati negli anni, pari ad euro 309,00 mensili, rispetto a quelli contrattualmente convenuti e dichiarati, pari ad euro 210,00 mensili, versati nelle mani dell'originario locatore, SI. Controparte_2
Infine, la conduttrice intimata, al fine di vedersi ristorata delle somme dovutegli secondo legge, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il SI. CP_2
[...]
Il Giudice, con ordinanza del 24.09.2020 resa all'esito dello scioglimento della riserva assunta all'udienza del 22.09.2020, letto l'art. 182, comma 2, c.p.c., dichiarava la nullità della procura al difensore della SI.ra , assegnando a Parte_1
parte attrice termine perentorio di 30 giorni per la regolarizzazione, e rinviava all'udienza del 17.11.2020 per il prosieguo.
Sanata l'irregolarità della procura nei termini all'uopo concessi, dopo un rinvio per esigenze d'ufficio, all'esito dell'udienza cartolare del 22.12.2020, il Giudice, visti gli atti di causa, non convalidava lo sfratto, non ordinava il provvisorio rilascio dell'immobile, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 04.05.2021, assegnava a
, ricorrente principale, e ad ricorrente in Parte_1 PA
via riconvenzionale, termine perentorio sino a 20 giorni prima della predetta udienza per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante il deposito in cancelleria di documenti e delle rispettive memorie integrative, assegnava a , Parte_1
resistente in via riconvenzionale, e ad resistente principale, PA
termine perentorio sino a dieci giorni prima della predetta udienza per la proposizione di eccezioni processuali e di merito in senso stretto e dei mezzi istruttori di replica, ed, infine, disponeva che parte convenuta provvedesse a notificare al terzo, SI. CP_2
, l'intimazione di sfratto per morosità, la comparsa di costituzione e
[...]
l'ordinanza, assegnando al predetto terzo termine sino a dieci giorni prima della fissata udienza per la costituzione in giudizio ai sensi dell'art. 416 c.p.c..
Con memoria di costituzione, depositata in data 12.04.2021, si costituiva nel giudizio di merito la convenuta contestando l'avversa domanda e Controparte_3
deducendo:
- di aver assunto in locazione, sin dal 01.04.1992, il locale ubicato in via provinciale Starza del comune di Padula, piano terra, esercitandovi l'attività di parrucchiera, giusta autorizzazione del 30.05.1992 rilasciata dal Comune di
Padula (DOC. 4);
- che i locali venivano inizialmente concessi alla sig.ra con PA
un contratto di comodato (DOC. 3) stipulato con il sig. , nato Persona_1
a Padula il 10.01.1922. Il sig. era il nonno dell'odierna attrice, Persona_1
nonché padre del terzo chiamato in causa, sig. Controparte_2
- che in data 01.03.2002 veniva stipulato un contratto di locazione (DOC. 5) tra il sig. padre dell'odierna attrice, e la sig.ra Controparte_2 PA
Detto contratto di locazione veniva registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Sala Consilina in data 27.03.2002 al n. 392 (DOC. 5) in sostituzione del precedente contratto di comodato. Il prezzo della locazione veniva stabilito in
Euro 2.520,00 annue da pagarsi in rate mensili di Euro 210,00 (DOC. 5);
- che nel contratto di locazione stipulato in data 01.03.2002 veniva stabilito che il pagamento delle rate mensili doveva avvenire “ciascuna presso il domicilio del locatore” (DOC. 5), domicilio ubicato in Padula alla via nazionale n.110 (cfr.
DOC. 5, pag. 1); - che pagava sin dal 01.03.2002 al locatore iniziale, sig. PA
, ed al locatore subentrato (DOC. 9) sig.ra Controparte_2 [...]
poi, la somma di Euro 309,00 mensili, versandola in denaro Parte_1
contanti (DOC. 12);
- che il locatore incassava Euro 309,00 mensili, a fronte di un canone mensile contrattualmente convenuto di euro 210,00 (DOC. 5, pag.1), con un somma in eccesso pari ad Euro 99,00 mensili (DOC. 12);
- che fin dall'inizio della locazione, si recava unitamente al PA
marito, sig. , a pagare il canone di locazione entro il Controparte_4
giorno 5 di ogni mese;

- che il pagamento avveniva mediante consegna di denaro contante a mani del sig.
ovvero alla sig.ra , rispettivamente padre Controparte_2 Persona_2
e madre dell'odierna attrice, presso l'abitazione ubicata in via Nazionale 110 del
Comune di Padula (DOC. 5 - 12);
- che le ricevute dei pagamenti del canone mensile (DOC. 12) venivano compilate da e rilasciate a ogni 3/6 mesi;
Parte_1 PA
- che in data 04/2017, in occasione della consegna del canone di locazione,
nel versare ai sig.ri ed PA Controparte_2 [...]
il canone mensile di Euro 309,00, chiedeva che l'intera somma fosse Per_2
riportata nelle ricevute di pagamento, al fine di regolarizzare fiscalmente le spese di locazione e potere fruire della detrazione dell'intero canone versato;

- che e rispondevano che le ricevute Controparte_2 Persona_2
sarebbero state compilate e rilasciate, come sempre, al rientro della figlia da LI (DOC. 12); Persona_3
- che la richiesta di riportare nelle ricevute di pagamento l'intero importo versato di Euro 309,00 veniva reiterata dalla sig.ra ai sigg.ri PA
ed , in occasione del pagamento dei canoni Controparte_2 Persona_2
dei mesi di maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2017, ma anche in quelle occasioni ed ribadivano che le ricevute Controparte_2 Persona_2 sarebbero state compilate e rilasciate, al rientro della figlia Persona_3
da LI (DOC. 12);
[...]
- che in data 15.10.2017 il figlio della sig.ra sig. PA
, unitamente ad un amico, sig. , si Controparte_5 Parte_2
recavano presso l'abitazione del sig. in via Nazionale 110 di Controparte_2
Padula per consegnare la mensilità di ottobre 2017 e, in quell'occasione, trovavano la sig.ra che rifiutava il pagamento del Persona_3
canone riferendo “non spetta a te darmi il fitto, me la devo vedere con tua madre come ho fatto sempre in questi anni” (DOC. 13);
- che il giorno successivo, in data 16.10.2017, si recava PA
presso l'agenzia delle entrate di Sala Consilina ed apprendeva, in relazione al contratto di locazione (DOC. 5), che al locatore iniziale, sig. Controparte_2
era subentrata la figlia, sig.ra in data 23.11.2015. Tanto Parte_1
risulta dall'attestazione rilasciata dall'Agenzia delle Entrate di Sala Consilina in data 16.10.2017 (DOC. 9);
- che, pertanto, e omettevano di Controparte_2 Parte_1
comunicare il subentro nel contratto di locazione intercorso con la sig.ra
[...]
CP_1
- che lo stesso giorno, 16.10.2017, avendo appreso che al PA
locatore era subentrata la figlia sig.ra , Controparte_2 Parte_1
pagava il canone di locazione inoltrandolo a mezzo vaglia postale (DOC. 11) alla residenza di quest'ultima in LI alla via Bernardo Cavallino n.61/B;
- che, ad oggi, TO dispone delle ricevute dei versamenti del CP_1
canone di locazione, quietanzate, dal 03.2002 fino al 04.2017 (DOC. 10);
- che a partire dalla mensilità del 09.2017 e fino alla mensilità di gennaio 2019, pagava il canone di locazione a mezzo di vaglia postale PA
inoltrato alla residenza del locatore subentrato, , ubicata Parte_1
in LI alla via Bernardo Cavallino n.61/B (DOC. 11); - che i vaglia del pagamento del canone di locazione relativi ai mesi da settembre
2017 a gennaio 2019 (DOC. 11), venivano incassati da;
Parte_1
- che in data 24.01.2019 la sig.ra inoltrava alla sig.ra PA [...]
una comunicazione di disponibilità al pagamento del canone di Parte_1
locazione al proprio domicilio (DOC. 18), e che in riscontro a detta missiva, con raccomandata del 06.02.2019, comunicava a Parte_1 [...]
per la prima volta, le proprie coordinate IBAN (DOC. 18); CP_1
- che dalla mensilità di febbraio 2019, ad oggi, versava il PA
canone di locazione a mezzo di bonifico bancario sulle coordinate IBAN trasmesse in data 06.02.2019 dal locatore subentrato sig.ra
[...]
(DOC. 18 - 19); Parte_1
- che in data 16.10.2017 perveniva a una contestazione di PA
morosità per il mancato pagamento dei canoni da aprile ad ottobre 2017 (DOC.
6), debitamente contestata, alla quale seguiva in data 08.03.2018 una intimazione di sfratto per morosità (DOC. 14) sfociata nel procedimento r.g.n.
636/2018 Tribunale di Lagonegro, che si concludeva con sent. n. 247/2020 del
Tribunale di Lagonegro, che ne dichiarava l'improcedibilità, e notificato il provvedimento in data 18.06.2020, ai fini del decorso del termine breve per il gravame, lo stesso non veniva impugnato;

- che in data 27.07.2020 veniva notificato a una seconda PA
intimazione di sfratto per morosità, poi sfociata nell'odierno giudizio di merito;

- che ad oggi vanta dai sig.ri e PA Controparte_2 [...]
, in relazione al contratto di locazione del 01.03.2002 (DOC. 5), Parte_1
la somma di Euro 18.315,00, quale differenza tra la somma effettivamente versata di Euro 309,00 mensili e quella contrattualmente convenuta di Euro
210,00, per l'intero periodo della locazione fino alla mensilità di settembre 2017, data in cui la sig.ra ha iniziato a versare il solo canone PA
contrattualmente convenuto di Euro 210,00 mensili;
somme per le quali il locatore è stato debitamente costituito in mora, seppur infruttuosamente (DOC.
7).
Tutto ciò premesso in fatto, la predetta convenuta sollevava le PA
seguenti eccezioni: 1) in via preliminare, la nullità della domanda per difetto di procura speciale dell'intimazione di sfratto per morosità, per la quale non è ammissibile sanatoria;
2) sempre in via preliminare, l'improcedibilità della domanda di sfratto, poiché già preceduta da altro atto di citazione con la medesima domanda, dichiarato improcedibile con sent. n. 247/2020 del Tribunale di Lagonegro;
3) nel merito,
l'infondatezza dell'intimazione per morosità, non avendo richiesto la contestuale convalida di ingiunzione di pagamento dei canoni asseritamente non corrisposti;
4) sempre nel merito, l'inesistenza della morosità; 5) ed ancora, la mancanza di colpa della conduttrice nel mutamento del metodo di pagamento.
Sollevate le suddette eccezioni, la convenuta provvedeva a richiedere: 1) la restituzione dai sig.ri e , in relazione al contratto di Controparte_2 Persona_3
locazione del 01.03.2002 (DOC. 5), la somma di Euro 18.315,00, quale differenza tra gli importi versati (Euro 309,00 mensili) e quelli contrattualmente convenuti (Euro
210,00 mensili), per l'intero periodo della locazione;
2) la riduzione del canone di locazione per il periodo Covid nella misura del 40% per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020 e marzo, aprile e maggio 2021 e del 20% per i mesi da giugno 2020 fino a febbraio 2021, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia dal Tribunale;
3) in via gradata, in caso di accoglimento della domanda dell'attrice, la concessione di un termine dilatorio per poter versare le somme dedotte in morosità, al solo fine di evitare il prodursi di un danno irreparabile per l'attività economica svolta dalla convenuta nei locali oggetto del contratto di locazione di cui si discute.
Per tutti questi motivi la SI.ra concludeva formulando le seguenti PA
conclusioni: “In via preliminare ed assorbente: a) Dichiarare la nullità,
l'improcedibilità, l'inammissibilità e l'improponibilità dell'intimazione di sfratto notificato per quanto esposto ai punti I) e II) del presente atto, con vittoria di esborsi
e compensi professionali di cui al successivo punto “g”. Nel merito: b) Rigettare la richiesta di sfratto siccome infondata in fatto ed in diritto. c) Procedere alla rideterminazione ed alla riduzione del canone di locazione per quanto illustrato nel presente atto nella misura del 40% per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020 e marzo, aprile e maggio 2021 e del 20% per i mesi da giugno 2020 fino a febbraio 2021. In via gradata rideterminare e ridurre il canone nella diversa misura che l'Ill.mo Giudice vorrà stabilire. Tali somme vengono eccepite in compensazione con quelle, eventuali, riconosciute a titolo di morosità. d) In via gradata, in ipotesi di adesione del
Giudicante all'avverso dedotto, ma senza alcun riconoscimento e soltanto per evitare lo sfratto con i conseguenti danni, concedere al conduttore di pagare al locatore la somma della dedotta morosità relativa ai canoni da aprile 2017 ad agosto 2017, per complessivi Euro 1.050,00 (Euro 210,00 x 5 mensilità), anche ai sensi dell'art. 666 cod. proc. civ.. Con espressa richiesta di ripetizione di tali somme. e) Per quanto illustrato al punto VI), pag. 16, del presente atto Voglia il Giudice imputare i vaglia relativi ai mesi da ottobre 2017 a gennaio 2019 al pagamento dei canoni di locazione.
In subordine condannare al pagamento della corrispondente Parte_1
somma di Euro 3.150,00 in favore del conduttore TO . f) Condannare CP_1
i locatori e ciascuno singolarmente, ovvero Parte_1 Controparte_2
in solido, al pagamento della somma di Euro 18.315,00 ovvero della diversa somma che l'Ill.mo Giudice riterrà più opportuna all'esito dell'istruttoria processuale nella misura stabilita anche ex art. 1226 cod. civ., cui andranno aggiunti gli interessi ed il risarcimento del danno. g) Con vittoria di esborsi e compensi professionali della presente fase, oltre spese generali, iva e cnap come per legge”.
Con memoria integrativa, depositata in data 14.04.2021, l'attrice, Parte_1
, deduceva in primo luogo, l'esistenza di un valido contratto di locazione,
[...]
stipulato in data 01.03.2002 tra la SI.ra ed il SI. PA CP_2
debitamente registrato il 27.03.2002 presso l'Agenzia delle Entrate di Sala
[...]
Consilina, in cui era poi subentrata l'odierna attrice, in qualità di locatrice, in virtù di donazione del 23.11.2015. Circostanza, in ogni caso irrilevante, posto che la morosità contestata riguardava un periodo successivo al subentro, ossia relativamente ai mesi da aprile 2017 a marzo 2018.
Nel merito, rappresentava poi di aver intrapreso l'iniziativa processuale per sentire accertare la morosità per euro 4.620,00 conseguente ai mancati pagamenti dei mesi da aprile 2017 a marzo 2019. Infatti, nel mese di ottobre 2017, data in cui veniva contestata la morosità, la SI.ra TO cominciava a corrispondere la somma di euro
210,00 a mezzo vaglia postale fino al mese di febbraio 2019, modificando in modo arbitrario le modalità di pagamento del canone previste in contratto (ossia pagamento presso il domicilio del locatore). Solo a seguito della contestazione di tale modalità di pagamento, la SI.ra otteneva i pagamenti a mezzo bonifico Parte_1
bancario a partire dal mese di marzo 2019. Pertanto, ribadiva l'attrice che rimanevano non pagati o pagati in modo irregolare i canoni di locazione decorrenti dal mesi di marzo 2017 al mese di febbraio 2019 rappresentando il tutto un grave inadempimento contrattuale, idoneo ad una dichiarazione di risoluzione contrattuale, ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Inoltre, l'attrice eccepiva l'inammissibilità della richiesta di parte convenuta della restituzione della somma di euro 18.315,00 per aver versato negli anni somme superiori a quelle previste in contratto, posto che la stessa non aveva formulato rituale domanda riconvenzionale sul punto.
Pertanto, la SI.ra , insisteva per le seguenti conclusioni: Parte_1
“a) Venga accertata la morosità, a carico della conduttrice, in relazione al contratto di locazione pendente tra la sig. e la sig. , Parte_1 PA
relativo all'immobile ad uso commerciale sito in Padula alla via Starze p.t., registrato il 27/03/2002 con numero di rep. 392, per un importo di € 4.620,00, o in subordine laddove ritenuta valida la diversa modalità di pagamento (vaglia postale), per un importo di € 1.470,00.
b) Per l'effetto, accertato il grave inadempimento contrattuale (venti o in subordine sette) mensilità di morosità nei pagamenti commesso dalla conduttrice,
[...]
, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di cui al punto a), CP_1
ordinando a carico della sig. il rilascio dei locali. PA c) Dichiarare le domande riconvenzionali proposte da , aventi ad PA
oggetto la ripetizione di € 18.315,00 nei confronti di , Parte_1
inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e diritto, perché non provata.
d) Condannare la predetta resistente al pagamento delle spese del presente giudizio, oltre all'aumento del 30% per la redazione ipertestuale, in favore di
[...]
, con attribuzione al procuratore antistatario. Parte_1
e) Condannare la predetta conduttrice al pagamento di un congruo risarcimento ex art. 96 3c, c.p.c. in favore della ricorrente e del chiamato in causa”.
Con comparsa di costituzione, depositata in data 25.04.2021, si costituiva in giudizio altresì il terzo chiamato, SI. contestando tutto quanto dedotto dalla Controparte_2
SI.ra In particolare, nel chiedere il rigetto dell'avversa domanda, PA
eccepiva la non veridicità, ed in ogni caso l'insussistenza di alcuna prova (posto che la prova per testimoni è inammissibile), della circostanza secondo la quale la stessa avrebbe versato la somma di euro 309,00 mensili anziché di euro 210,00 mensili, come previsto contrattualmente e che, ad ogni modo, la richiesta di restituzione sarebbe comunque prescritta.
All'esito dell'udienza cartolare del 04.05.2021, il Giudice, ritenuto necessario concedere termine a parte convenuta per dedurre in ordine alla costituzione in giudizio del terzo chiamato, SI. , concedeva alla SI.ra Controparte_2 PA
il termine di 30 giorni per il deposito di memoria e documenti in ordine alla chiamata in causa;
ed, inoltre, rilevata la mancata instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, assegnava a parte attrice il termine di 15 giorni per l'avvio del procedimento, rinviando all'udienza del 02.11.2021 per la verifica ed il prosieguo trattazione.
Depositato, in data 29.10.2021, il verbale negativo di conciliazione, in data 02.06.2021, la convenuta, depositava memorie di replica in ordine alla PA
costituzione in giudizio del terzo chiamato, come autorizzate dal Giudice. Con tale atto difensivo, la predetta convenuta eccepiva: 1) in via preliminare la tardiva costituzione in giudizio del terzo;
2) nel merito, l'ammissibilità della prova testimoniale, circa la pattuizione abusiva delle somme versate ad integrazione del canone locatizio pattuito in contratto, ed in ogni caso la mancata prescrizione, diversamente da quanto dedotto dal SI. , delle somma richieste in restituzione. Pt_1
La causa veniva istruita in via documentale e a mezzo testimoniale.
Mutata la persona fisica del giudicante, all'esito dell'udienza cartolare del 26.02.2024, la causa veniva rinviata per la discussione orale, con termine alle parti fino a dieci giorni prima per il deposito di memorie conclusive.
Orbene, in primo luogo, quanto alle eccezioni preliminari proposte da parte resistente queste si ritengono infondate.
Vi è in atti prova della regolare procura conferita a parte ricorrente a seguito di termine concesso dal Giudice e per la Cassazione civile (sentenza n. 23958/2020) va assegnato alla parte un termine per regolarizzarla, a fronte di qualsiasi vizio, compresa la sua totale mancanza.
È infondata anche l'eccezione relativa al procedimento di mediazione posto che il verbale redatto non presenta alcun vizio capace di determinare l'improcedibilità della domanda anche tenuto conto che l'esperimento della mediazione obbligatoria non si estende alle chiamate di terzo in giudizio (Tribunale di LI, con sentenza n.
81/2023) a maggior ragione nell'ipotesi trattata, in cui alcuna domanda veniva formulata da parte ricorrente nei confronti del terzo che veniva chiamato in causa da parte resistente.
Tanto premesso, e passando al merito, occorre esaminare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento - ex art 1453 c.c.- della conduttrice formulata da parte ricorrente per mancato pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità decorrenti da aprile 2017 ad ottobre 2017, per l'importo complessivo di euro 1.470,00
(euro 210,00 moltiplicati per 7 mensilità), e per i canoni decorrenti da novembre 2017
a gennaio 2019 pagati con modalità diverse da quelle pattuite a parere di parte ricorrente. Orbene, la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. non può essere accolta.
Come noto, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, come quella in esame, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella di cui all'art. 5 delle legge n. 392/1978, bensì quella generale contenuta nell'art 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Difatti secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità e di merito, cui deve darsi seguito in questa sede, la norma di cui al ricordato art. 5, che ha predeterminato la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è applicabile esclusivamente per il tipo contrattuale della locazione abitativa e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione, rispetto al quale resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c. e conseguente inapplicabilità, altresì, della L. n. 392 del 1978, art. 55 (cfr. Cass. civ. sez. III,11/01/2011, n. 446; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 12/04/2006, n. 8628).
È stato altresì chiarito che, in materia di responsabilità contrattuale e, quindi, anche in caso di preteso inadempimento da parte del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 cod. civi., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (cfr. Cass. civ. sez. III, 19/03/2009, n. 6669; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 12/04/2006, n. 8628; Cass. civ. sez. II,
29/11/2004, n. 22415; Cass. civ. sez. III, 25/11/2002, n.16579; Cass. civ. sez. III,
11/01/2011, n. 446).
Va, inoltre, dato atto che la Suprema Corte ha poi escluso la possibilità di un'applicazione estensiva dell'art. 5 (cfr. ex multis Cass. 20/01/2017, n. 1428; Cass. 26/11/2019, n. 30730), sebbene abbia affermato la possibilità per il giudice di trarre dalla medesima disposizione dei parametri che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 c.c. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo.
È stato, inoltre, affermato in giurisprudenza che, in tema locazioni non abitative, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore deve essere effettuata non solo in relazione alla entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare, si deve conseguentemente, accertare la gravità in concreto dell'inadempimento, ossia l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto. È necessario valutare l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio e l'elemento soggettivo, legato principalmente al comportamento della parte inadempiente, l'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e l'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico (cfr. Cass. civ. sez. III, 28/07/2014, n. 17066; nel medesimo senso si veda Cass. civ. sez. III, 22/10/2014, n. 22346; Corte appello
Roma sez. VIII, 28/01/2021, n. 254; Tribunale Roma sez. VI, 30/05/2022, n. 8480;
Tribunale Palermo sez. II, 22/02/2021, n. 701).
Ebbene, come è noto, nel caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre incombe invece sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o da altre circostanze (cfr. Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533;
Tribunale Crotone sez. I, 10/10/2022, n. 761; Tribunale Cuneo sez. I, 04/11/2022, n.
955). Difatti costituisce principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede quello per cui “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili” (cfr. Cassazione civile sez. III, 17/11/1999, n.127).
Alla luce di tali principi, si rileva come, nel caso di specie, la locatrice abbia fornito idonea prova del titolo costitutivo del proprio credito, attraverso la produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato tra le parti che obbliga il conduttore al versamento periodico dei canoni secondo la misura pattuita, e sul quale, in ogni caso non vi è contestazione. Sul punto si richiama la citata sentenza delle sezioni unite della
Corte di Cassazione n. 13533 del 2001 secondo cui, "In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)".
Per contro, va chiarito che parte convenuta ha sempre sostenuto che i pagamenti avvenivano in contanti nel passato e tale circostanza non è stata smentita da parte ricorrente, ma confermata dalla stessa.
Va, inoltre, indicato che parte ricorrente indica che proprio nelle more del dedotto inadempimento si determinava un subentro nel contratto per donazione dell'immobile.
Vi è in atti comunicazione all'Agenzia delle Entrate e la donazione non veniva contestata dal terzo originario locatore.
Orbene (Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 7696 del 16 aprile 2015) la Corte ha stabilito che, ai sensi dell'art. 1602 c.c., la vendita dell'immobile locato comporta la cessione ex lege del contratto di locazione all'acquirente, senza necessità del consenso del conduttore. L'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, e il conduttore è tenuto a pagare i canoni al nuovo locatore dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita in una forma idonea. Nel caso di specie parte ricorrente non ha fornito alcuna prova documentale di aver provveduto alla comunicazione del subentro.
Sul punto veniva formulata anche richiesta di interrogatorio formale nei confronti di parte ricorrente, la quale non si presentava per renderlo e da ciò è possibile dedurre ulteriori argomenti di prova.
Va, inoltre, rappresentato che parte resistente ha fornito prova documentale di aver provveduto al pagamento degli ulteriori canoni contestati tramite vaglia postali.
Nel caso di specie il contratto prevedeva il pagamento presso il domicilio del locatore ed è espressamente stabilito dall'art. 1182 del Codice civile, che in assenza di convenzione tra le parti, «l'obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza. Se tale domicilio è diverso da quello che il creditore aveva quando è sorta l'obbligazione e ciò rende più gravoso l'adempimento, il debitore, previa dichiarazione al creditore, ha diritto di eseguire il pagamento al proprio domicilio».
Ne deriva che in assenza di ulteriori indicazioni si ritiene ammissibile il pagamento con vaglia eseguito fino alla formale comunicazione dell'IBAN a cui facevano seguito pagamenti con bonifico come da documentazione in atti.
Ne deriva che gli unici pagamenti mancanti risultano quelli da aprile 2017 ( per i precedenti sono depositate quietanze di pagamento) fino al mese di settembre 2017
(posto che dall'ottobre 2018 il pagamento avveniva tramite vaglia postale la cui mancata riscossione non può essere imputata a parte conduttrice) per un totale di euro
1260,00.
Le richieste istruttorie estremamente generiche sul punto, la prova testimoniale raccolta e l'assenza di quietanze normalmente rilasciate non fanno ritenere, infatti, raggiunta la prova dell'adempimento per le mensilità indicate.
Tuttavia, l'importo non eccessivo della morosità intimata la lunga durata del rapporto contrattuale, la circostanza che la conduttrice abbia saldato tutti i successivi canoni e svolga la propria attività nei locali oggetto del contratto di locazione, inducono ad escludere la sussistenza di un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Non si ritiene, cioè, che il ritardo nel pagamento dei canoni suddetti abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto.
Ed invero l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n.
3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento.
Inoltre, va pure considerato che ai fini della declaratoria di risoluzione contrattuale occorre valutare globalmente il comportamento tenuto dal conduttore anche successivamente alla proposizione della domanda giacché trattandosi di contratto di durata e non potendo il locatore sospendere l'adempimento della propria obbligazione in forza della sola domanda di risoluzione da lui proposta, lo stesso conserva l'interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente che permane nel godimento della cosa locata (cfr. Cassazione 17 marzo 2006 n. 5902).
Facendo applicazione di tali principi alla fattispecie in esame, occorre porre in risalto che durante il corso dell'intero rapporto che dura da oltre 30 anni non risultano documentate ulteriori morosità del conduttore;
peraltro successivamente alla instaurazione del giudizio non risultano documentati ulteriori omessi pagamenti o pagamenti tardivi. Nella fattispecie in esame, pertanto, il comportamento complessivo del conduttore nell'arco del rapporto non è sintomatico della volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta e di tale gravità da giustificare una conseguenza così grave come quella invocata della risoluzione del contratto.
Va, infatti, rilevato, che anche tra mille difficoltà (ivi inclusi quelli imputabili alla pandemia) la parte conduttrice ha regolarmente a corrisposto il pattuito canone di locazione.
Orbene, lo si ripete e sottolinea, l'inadempimento, per dar luogo alla risoluzione del contratto, deve considerarsi colpevole oltre che grave e cioè provocato dalla deliberata volontà di sottrarsi ingiustamente alla prestazione dovuta, volontà che non si riscontra nel caso in esame, in considerazione del complessivo comportamento tenuto dal conduttore. Nella fattispecie in esame, infatti, si ritiene che il comportamento complessivo di parte convenuta è idoneo ad escludere uno stato soggettivo di colpa e che l'invio costante del canone, anche raggruppando diverse mensilità, non può che tradursi in una seria ed inequivoca volontà di non sottrarsi alla prestazione dovuta: il predetto comportamento, pertanto, esclude la colpa (elemento soggettivo) del conduttore nonché la gravità oggettiva dell'inadempimento, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione proposta dal ricorrente.
Quanto alla richiesta di parte resistente, della restituzione delle somma aggiuntive rispetto a quelle pattuite in contratto versate negli anni al SI. , terzo chiamato, Pt_1
correttamente il precedente Giudice istruttore rigettava le generiche istanze istruttorie sul punto.
Ed, infatti, come chiarito dalla Corte di Cassazione ivile Sez. III ordinanza n. 9672 del
26 maggio 2020 “In tema di locazione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1,
c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo. Nel caso di specie, nonostante la lunga durata del rapporto, alcun principio di prova per iscritto è stato fornito rispetto al canone superiore con la conseguente inammissibilità delle richieste istruttorie e rigetto della domanda.
Non si può, inoltre, accogliere la domanda di riduzione del canone stante l'emergenza
Covid.
La rinegoziazione del canone può e deve avvenire “su accordo delle parti” osservando però i principi in tema richiamati dalla Suprema Corte, la quale afferma sì che l'art. 1374 c.c. e i principi di buona fede, correttezza a solidarietà sociale, esplicano la loro rilevanza nell'imporre a ciascuna parte di un rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che cio' deve avvenire "nei limiti dati dall'interesse proprio" (Cass.
23069/2018) ovvero "nei limiti in cui cio' possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori" (Cass. 17642/2012) ovvero "nei limiti in cui cio' possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico" (Cass. 10182/2009; Cass.
15669/2007, Cass. 264/2006; Cass. 2503/1991) ovvero sempre che "non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse" (Cass. 5240/2004).
Tali considerazioni consentono al Tribunale di ritenere assorbita ogni altra questione e domanda.
Quanto alle spese di lite, tenuto conto da un lato, della sussistenza della morosità e dall'altro della soccombenza della ricorrente rispetto alla richiesta di risoluzione del contratto, sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• Condanna parte conduttrice al pagamento dei canoni non pagati per la somma totale di euro 1260,00 oltre interessi moratori dalle singole scadenze al soddisfo a favore di parte ricorrente;
• Rigetta tutte le ulteriori domande;

• Dichiara compensate tra le parti le spese di lite, ivi incluse quelle relative al procedimento di convalida di sfratto.
Lagonegro, 16 aprile 2025
Il Giudice
Dott.ssa Antonella Tedesco