REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione Civile, così composta:
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente rel.
Dott.ssa Giovanna Gioia Consigliere
Dott.ssa Adele Foresta Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 518/2019 RGAC, vertente:
TRA
, elettivamente domiciliata in Montalto Uffugo, Corso Italia, 171, presso lo Parte_1
studio degli avv.ti Giusi Pontieri e Domenico Runco che la rappresentano e difendono, giusta procura rilasciata nel primo grado di giudizio;

Appellante
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata Controparte_1 in Rende, via Kennedy, 81/Q, presso dell'avv. Giulio Greco che la rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

Appellata ed appellante incidentale

sulle seguenti
CONCLUSIONI
PER L'APPELLANTE “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Catanzaro, in parziale riforma della Sentenza n 188/2019 del Tribunale di Cosenza, depositata il 30.01.2019 e notificata in uno al presente atto, condannare l'appellata al pagamento dei danni di cui alla lettera A) della premessa per la vendita di una superfice utile inferiore a quella oggetto della promessa di vendita di cosa futura ed una diversa Classe energetica, inferiore, dell'immobile; nonché condannare l'appellata al risarcimento dei maggiori danni di cui alla lettera B) della premessa detratti quelli già liquidati, relativi ai vizi e difetti strutturali dell'immobile; disponendo l'integrazione della C.T.U. e della successiva relazione, in quanto carente e
contraddittoria per le ragioni evidenziate nelle contestazione avanzate in corso di causa;
il tutto con rivalsa di spese competenze ed onorari di causa da distrarsi in favore dei procuratori anticipanti ”.
PER L'APPELLATA ed APPELLANTE INCIDENTALE “Piaccia all'Ill.ma Corte
D'appello adita, ogni contraria istanza, conclusione ed eccezione disattesa, 1) in via preliminare in rito dichiarare inammissibile l'appello principale ai sensi degli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c.; 2)
sempre in rito dichiarare inammissibili ex art. 345 c.p.c. tutte le domande ed eccezioni nuove proposte dall'appellante principale per la prima volta solo nel giudizio d'appello; 3) nel merito rigettare completamente l'avverso appello principale in quanto infondato in fatto e in diritto, con reiezione di ogni domanda ex adverso formulata, inclusa la richiesta di integrazione della
CTU, per tutti i motivi di cui in narrativa. Voglia, inoltre, l'Ecc.ma Corte di Appello adita, dichiarato in via preliminare ammissibile il presente appello incidentale, accogliere l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n. 188/2019; nonché disporre la cancellazione dall'atto di appello principale delle frasi offensive in esso contenute, per le ragioni di cui in narrativa;
nel merito, in parziale riforma della sentenza di primo grado n.
188/2019, proc. n. 2234/2014 RGAC, emessa dal Tribunale di Cosenza, oggi impugnata nei limiti di quanto esposto ed appellato, accogliere il presente appello incidentale e per l'effetto, in riferimento al capo della sentenza che rilevando un vizio di costruzione (pagina 6, primo capoverso, della sentenza impugnata) pone a carico della le somme che il Controparte_1
Consulente Tecnico d'Ufficio aveva, al contrario, posto a carico di entrambe le parti, riformare l'impugnata sentenza escludendo la sussistenza di vizi di costruzione a carico dell'appellante incidentale, per le ragioni di cui in narrativa, in subordine, Voglia riformare l'impugnata sentenza ponendo a carico di entrambe le parti, per metà ciascuna, secondo quanto prospettato dal CTU, le somme poste esclusivamente a carico della dal Giudice di prime Controparte_1
cure, per le ragioni di cui in narrativa;
in ultimo, in via ulteriormente subordinata, Voglia ridurre proporzionalmente l'ammontare delle somme poste a carico della Voglia, Controparte_1 altresì, l'Ecc.ma Corte di Appello adita, relativamente al capo della sentenza che, discostandosi dalla CTU, configura quale vizio di costruzione l'infiltrazione sul soffitto e pone a carico della un obbligo risarcitorio nella misura quantificata dalla controparte, riformare Controparte_1
l'impugnata sentenza, per le ragioni tutte esposte in narrativa, escludendo, in base a quanto rilevato dal CTU, che le infiltrazioni di acqua sul soffitto siano da ricondurre a vizio di costruzione da imputare alla e di conseguenza escludere un obbligo Controparte_1 risarcitorio a carico della Con vittoria di spese e competenze del presente Controparte_1 grado di giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore”.
RILEVATO IN FATTO
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
<< Con atto di citazione ritualmente notificato, , adiva in giudizio la Parte_1 [...]
al fine di veder accertati i gravi difetti di costruzione della porzione di immobile CP_1 venduta dalla e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento dei danni CP_1 quantificati in € 48.143,00 oltre Iva.
Deduceva, in particolare, che con contratto preliminare sottoscritto il 24.09.2008 acquistava una porzione immobiliare in fase di realizzazione posto all'interno del complesso residenziale denominato Borgo degli Ulivi in Montalto Uffugo, composto da piano seminterrato, primo e secondo piano fuori terra oltre a due corti annesse allo stesso;
che con variante al progetto esecutivo del 2010, la convenuta apportava delle modifiche al progetto originario e in particolare la sostituzione dell'originario solaio in c.a. non abitabile in solaio non praticabile realizzato in cartongesso con la rimozione della rampa di scale di accesso al solaio, oltre all'allargamento del volume del seminterrato;
che tale modifica comportava una riduzione dell'altezza di circa cm 60 e una riduzione totale del volume dell'immobile di circa 14,33 mq;
nonché una incidenza nella classe energetica dell'edificio redatta sulla base del progetto originario.
Infine, con atto notarile del 21.11.2011 si stipulava il definitivo di acquisto della suddetta unità
immobiliare. Rappresentava, altresì, che con diffida del 26.04.2013 denunciava le suddette circostanze oltre a lamentare la mancata posa in opera di una chiusura (porta) tra il vano seminterrato e il resto dell'unità; danni da infiltrazioni al tetto dell'abitazione e nella zona del seminterrato.
Si costituiva la la quale contestava la domanda perché infondata e CP_1 preliminarmente eccepiva l'intervenuta decadenza e prescrizione dell'azione; nel merito rappresentava che il contratto preliminare con allegate le planimetrie prevedeva l'acquisto di una unità abitativa sviluppata su due livelli fuori terra, oltre al seminterrato, senza alcun riferimento al solaio;
che tale discordanza non era stata mai contestata dall'acquirente, se non dopo la notifica del decreto ingiuntivo emesso in forza del mancato pagamento del residuo del prezzo di vendita. Veniva introdotto, in corso di causa, un ricorso ex art 700 cpc in data 28.12.2015 stante la necessità di eseguire dei lavori indifferibili di mesa in sicurezza dello stabile, domanda, questa, oggetto di successiva rinuncia della parte.
Espletate le prove orali, veniva disposta CTU e all'udienza del 6.05.2016 l'ing.
[...]
prestava giuramento di rito. Tes_1
A seguito di nuova produzione documentale da parte dell'attore veniva disposta una integrazione della CTU e all'udienza del 18.10.2018 la causa veniva assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p. c.>>.
Con sentenza n. 188 del 2019, emessa il 30 gennaio 2019 e pubblicata il 31 gennaio del 2019, il
Tribunale di Cosenza così statuiva:
<rigetta la domanda di inesatto adempimento del contratto preliminare;
accerta la responsabilità della convenuta per i gravi vizi di costruzione e per l'effetto condanna la
[...]
a risarcire il danno che si quantifica in complessive € 25.480,53 oltre IVA;
compensa CP_1
le spese legali nella misura di 1/3 e condanna la convenuta alla rifusione dei residui 2/3 in favore dell'attrice che liquida in complessivi € 3.224,00 per compensi e € 317,00 per esborsi, oltre il rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge;
pone le spese della CTU, da liquidarsi
con separato decreto, a carico dei convenuti>>.
Il Tribunale, preliminarmente, dichiarava inammissibile poiché tardiva l'eccezione preliminare di prescrizione sollevata da parte convenuta.
Nel merito, il giudice di primo grado - richiamato l'orientamento giurisprudenziale in materia¹ - osservava che, nella specie, il contratto definitivo assorbiva ed esauriva la regolamentazione degli interessi negoziali tra le parti, con la conseguenza che anche l'oggetto della prestazione doveva ritenersi individuato e circoscritto nel contratto definitivo.
Osservava ulteriormente il giudicante che non vi era prova della manifestazione, da parte dell'attrice, del dissenso circa la variante al progetto censurata dalla stessa, rilevando, al contrario, dall'art. 2 del contratto definitivo che: “la parte acquirente, dopo avere visionato
l'immobile in oggetto, dichiarando di averlo trovato di suo gradimento e di non avere nessuna eccezione da far valere” nonché all'art. 1 “la parte venditrice, come sopra rappresentata, dichiara e la parte acquirente prende atto e conferma, la conformità dei dati catastali sopra riportatati e delle predette planimetrie allo stati di fatto”.
Per tali ragioni, il Tribunale accertava la piena validità del contratto definitivo e rigettava,
pertanto, la domanda.
Sotto altro profilo, il Tribunale accoglieva la domanda con la quale parte attrice aveva segnalato i gravi vizi di costruzione di cui era affetto l'immobile oggetto della compravendita, facendo applicazione della peculiare ipotesi di responsabilità sancita dall'art. 1669 del Codice civile.
Evidenziava, in particolare, che il consulente tecnico d'ufficio aveva accertato l'effettiva presenza, nell'immobile, dei vizi individuati da parte attrice e, segnatamente: infiltrazioni d'acqua piovana sui muri del seminterrato;
infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dal tetto al primo piano nel corpo scala e nelle stanze da letto, con scollamento della pittura;
ossidazione, lesione e contropendenza nelle grondaie alloggiate nel muro perimetrale;
mancanza di vespaio dei muri di contenimento e lesioni del muro divisorio tra le unità immobiliari confinanti.
Quanto, invece, alla classe energetica - che secondo parte attrice aveva subito una variazione in ragione delle modifiche apportate al progetto originario - il Tribunale, richiamati gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio, circoscriveva il danno subito dalla ad euro 300,00, Pt_1
corrispondenti alla spesa necessaria per il rilascio di una certificazione energetica compatibile con quella dell'immobile.
Il Tribunale, pertanto, accoglieva la domanda di risarcimento dei danni determinati nella misura di euro 21.480,53 cui erano da aggiungersi euro 4.000,00, per gli interventi necessari alla copertura della corte.
Ha proposto appello affidando le sue doglianze a cinque motivi di gravame. Parte_1
Con il primo motivo di appello (“Violazione ed erronea applicazione artt. 1218 cc 1453 cc
1472 cc e d. lg 20.06.2005, n 122 artt. 2645 bis 4 comma e 5 comma cc applicabile alla fattispecie;
versandosi in una ipotesi di promessa di vendita di cosa futura”) la ha Pt_1
dedotto che il Tribunale era incorso in un errore esegetico, poiché, trattandosi di vendita di cosa futura, avrebbe dovuto fare applicazione del regime normativo sancito dagli artt. 2645 bis, comma IV e V, c.c. “il quale prevede una tolleranza “oggettiva” alle difformità nel caso abbondantemente superata: il “limite di tolleranza” di un ventesimo tra le superfici promesse in vendita 164 mq circa e la superficie complessiva mq 114 poi effettivamente venduta, era abbondantemente superato” (così nell'atto di appello, pag. 14)
Con il secondo motivo (“Violazione art. 2697 cc d. lg 20.06.2005, n. 122 artt. 2645 bis 4 comma e 5 comma cc”), l'appellante ha censurato la statuizione del Tribunale circa l'assenza di prova in ordine al dissenso manifestato dalla sulla variante apportata al progetto Pt_1 originario, deducendo che l'onere di comunicare la variazione al progetto era posto a carico della parte venditrice, con la conseguenza che non poteva dedursi l'accettazione tacita di tale variante da parte dell'acquirente.
Inoltre, di tale variazione - prosegue parte appellante - non avrebbe potuto accorgersi prima poiché era celata dal solaio in cartongesso e non risultava dagli atti amministrativi e tecnici.
Con il terzo motivo di doglianza (“illogica limitazione del danno per la diversa Classe energetica del fabbricato”), la ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui Pt_1
ha limitato il danno subito in relazione alla variazione della classe energetica soltanto alla spesa necessaria alla redazione di un nuovo certificato energetico.
Con il quarto motivo (“Erronea qualificazione degli elementi di fatto e di diritto art. 99 e 112 cpc che sono posti a fondamento della domanda contrattuale di danni per vizi strutturali dell'immobile”), l'odierna appellante ha lamentato l'erronea esclusione, da parte del Tribunale, dal risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale per vizi e difetti strutturali, quelli derivanti dalla mancanza e/o cattivo funzionamento dei dreni di contenimento.
Infine, con il quinto motivo di gravame, la ha censurato la sentenza del Tribunale Pt_1
nella parte in cui è stata omessa la valutazione delle osservazioni svolte dal c.t.p. alla consulenza tecnica d'ufficio.
Chiedeva, inoltre, la rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio poiché ritenuta carente e contraddittoria in quanto <non quantificava le differenze strutturali tra quanto promesso e quanto venduto, i danni correlati alla modifica della classe energetica;
non individuava tra le
cause che determinavano le infiltrazioni le carenze costruttive ed amministrative dei muri di contenimento -- la cui realizzazione era imposta anche dalla relazione geologica allegata al
progetto che non veniva acquisita dal C.T.U.>>.
Instaurato il contraddittorio, si è costituita in giudizio la “ in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c.
L'odierna appellata ha chiesto, altresì, la cancellazione delle frasi ritenute offensive a pagina otto dell'atto di appello².
Nel merito, la società appellata ha dedotto, in sintesi, che: a. la vendita, effettuata a corpo e non a misura, non prevedeva alcuna soffitta praticabile, ma un seminterrato, un piano terra e un primo piano, così come era rappresentato nelle planimetrie firmate dalla stessa acquirente;

b. il contratto definitivo all'art. 2 espressamente recita che “la parte acquirente, dopo aver visionato l'immobile in oggetto, dichiara di averlo trovato di suo gradimento e di non aver nessuna eccezione da far valere”.
Dunque, alcuna difformità - prospettano gli appellati - può dirsi sussistente.
Con appello incidentale, la ha poi censurato la sentenza con riferimento alle Controparte_1
“infiltrazioni d'acqua insistenti nel locale garage, parete Ovest” e “infiltrazioni sul soffitto”.
Sul punto, gli appellanti in via incidentale hanno dedotto che “emerge in modo lampante che il
Giudice di primo grado, in maniera evidentemente contraddittoria, se da una parte afferma di condividere le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio (rilevandone il rigore tecnico e
l'assenza di vizi), dall'altra, nei due capi sopra specificati, oggetto di gravame, se ne discosta integralmente, non condividendo, di fatto, le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, senza peraltro motivare le ragioni per cui ha inteso discostarsi dall'elaborato peritale”.
In particolare, per quanto attiene alle infiltrazioni d'acqua, la ha evidenziato Controparte_1
che, dalle risultanze della c.t.u., era emerso che la causa di tali infiltrazioni fosse piuttosto da individuarsi nella incuria in cui la corte era stata lasciata, non essendo, pertanto, ascrivibili ad un vizio di costruzione.
Ciononostante - prosegue l'appellante incidentale - il giudice ha posto esclusivamente a carico di quest'ultima le spese necessarie alla pavimentazione della corte. ha censurato, infine, la statuizione del Tribunale in ordine al capo relativo alle Controparte_1
“infiltrazioni sul soffitto” giacché, anche in questo caso, il Tribunale, discostandosi dagli accertamenti del consulente tecnico d'ufficio - che ha evidenziato come tali infiltrazioni potessero, con ogni probabilità, ricondursi alla presenza di tegole spaccate o di guarnizioni danneggiate dal sole o da altri agenti atmosferici - ha posto ciononostante, a carico della società,
l'obbligo di risarcimento dei danni.
All'udienza del 19 novembre 2024, sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito di note scritte - depositate dalle parti note di conclusioni - la causa è stata assegnata a sentenza con concessione del termine di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di eventuali memorie di replica.

RITENUTO IN DIRITTO
1.Deve, preliminarmente, osservarsi che l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. non può essere esaminata essendo già stata superata la fase processuale a tanto deputata. È noto, invero, che l'ordinanza ex art. 348 ter c.p.c. può essere pronunciata solo all'udienza di cui all'art. 350 del codice di rito, prima di procedere alla trattazione e sentite le parti (cfr. Cass. civ., 20 luglio 2018, n. 19333).
Sempre in via preliminare, deve essere disattesa la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio avanzata da parte appellante giacché - salvo quanto esposto nel merito - gli elementi acquisiti al giudizio appaiono sufficienti ai fini del decidere.
Deve, infine, essere disattesa la richiesta avanzata da parte appellata ai sensi dell'art. 89 c.p.c.³
Non appare superfluo evidenziare quanto posto in rilievo dal Supremo Collegio, secondo cui “le espressioni contenute negli scritti difensivi non siano dettate da un passionale e incomposto
intento dispregiativo, così rivelando un intento offensivo nei confronti della controparte, ma, conservando pur sempre un rapporto, anche indiretto, con la materia controversa, senza
eccedere dalle esigenze difensive, siano preordinate a dimostrare, attraverso una valutazione negativa del comportamento della controparte, la scarsa attendibilità delle sue affermazioni”
(cfr., Cass. civ. n. 17325 del 2015; in senso conforme Cass. civ. n. 11063 del 2002).
Con specifico riguardo al caso in esame, le espressioni adoperate da controparte⁴, oltreché che connesse e limitate alla vicenda processuale, non sono, in ogni caso, sintomatiche di un intento concretamente offensivo nei confronti della società “ , essendo volte, Controparte_1
piuttosto, a formare ovvero indirizzare il convincimento del giudicante.
2. Nel merito, l'appello principale, concernente essenzialmente la pretesa esistenza di difformità dell'immobile acquistato dalla , con contratto definitivo del 21 novembre 2011, Pt_1
rispetto a quello promesso in sede di preliminare, non può trovare accoglimento poiché
infondato.
Invero, le contestate difformità dell'immobile⁵ oggetto della citata compravendita rispetto all'immobile aventi le caratteristiche promesse in sede di preliminare sono, piuttosto, da qualificarsi alla stregua di variazioni ovvero modifiche rispetto alle quali è stato manifestato consenso da parte della , avendo ella stipulato, senza nulla eccepire, il contratto Pt_1
definitivo, nel quale sono espressamente formulate le caratteristiche dell'immobile.
In effetti, nel contratto definitivo del 21 novembre 2011 l'immobile è descritto nei seguenti termini:
“unità immobiliare adibita a civile abitazione, disposta su più livelli, composta da locale garage e lavatoio al piano seminterrato, soggiorno, cucina e bagno al piano terra e tre camere,
bagno e cabina spogliatoio al primo piano, con annesse due aree di corte di pertinenza esclusiva di cui una ubicata al piano seminterrato avente la superficie di circa metri quadrati
100 e l'altra ubicata al piano terra avente la superficie di circa metri quadrati 150”.
Rispetto a tali caratteristiche dal testo contrattuale emerge chiaramente che la ha Pt_1 espresso il suo consenso all'acquisto dell'immobile nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto definitivo.
Così recita, invero, la clausola numero 2 del succitato contratto “la parte acquirente, dopo aver visionato l'immobile in oggetto, dichiara di averlo trovato di suo gradimento e di non aver nessuna eccezione da far valere”; “la parte acquirente dà atto di avere ricevuto prima d'ora, relativamente all'immobile in oggetto, dalla società venditrice, le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (…) ivi compreso
l'attestato di certificazione energetica”.
Consegue che la lamentata difformità consistente nella “eliminazione del sottotetto, il cui solaio di posa veniva sostituito da una struttura in cartongesso” - intervento confermato dal consulente di parte convenuta⁶ - non può qualificarsi alla stregua di una difformità suscettibile di rilevare nei termini di inesatto adempimento contrattuale, stante l'assenza di qualsivoglia riferimento ad un sottotetto nel corpo del contratto definitivo e tenuto conto che può
ragionevolmente presumersi che la fosse, in ogni caso, a conoscenza della variazione Pt_1
contestata.
c) riduzione complessiva dell'altezza dell'immobile; d) eliminazione dei muri di confinamento e del vano scale al piano seminterrato, con conseguente problematiche rispetto alle prestazioni energiche (cfr. contenuto dell'atto di citazione del primo grado di giudizio). ⁶ Nella consulenza tecnica di parte convenuta, a firma dell'Ing. , si legge, infatti, che: Persona_1
<l'immobile in oggetto, facente parte di un progetto di lottizzazione, è stato autorizzato con permesso di costruire n. 31 del 29/04/2008 e successiva variante in corso d'opera presentata in data 4/02/2009 ed approvata il 24/09/2010 ed una DIA per opere minori datata 24/09/2010, nonché una attestazione del Responsabile UTC del Comune di Montalto avente prot. n. 23853 del 03/12/2012. L'intervento più consistente oggetto di variante ha consistito nella eliminazione del locale sottotetto e riduzione della quota della copertura di 60 cm>>. Tale circostanza rileva, del resto, dalle emergenze processuali e, in particolare, dalla testimonianza resa dal teste incaricato dei lavori di rifinitura dell'immobile, Testimone_2
il quale - interrogato sui capitoli di prova formulati nella memoria istruttoria 183 c.p.c. di parte convenuta⁷ - riferendosi alla , ha dichiarato: <Posso confermare la domanda e posso Pt_1
dire che ho avuto modo di conoscere la sig.ra perché con questi ho chiarito Parte_1 in merito ai lavori di rifinitura, preciso ultimazione. All'epoca prestavo collaborazione con la ditta Longo dal gennaio 2001 al marzo 2011, sono stato dipendente con forme di collaborazione diverse>>; <abbiamo visionato l'immobile insieme (…) preciso che la montatura del cartongesso dura 3-4 giorni. La signora è stata presente almeno due giorni>>.
Vige, dunque, nel caso di specie, la presunzione, graniticamente ritenuta dal Supremo Collegio,
secondo cui, con la stipula del contratto definitivo, il preliminare resta superato da questo, con la conseguenza che la disciplina offerta dal primo si presume l'unica regolamentazione del rapporto tra le parti anche ove difforme rispetto a quella convenuta in sede di preliminare⁸.
Alla luce di quanto sino ora osservato, non appaiono fondate le doglianze della Pt_1
rispetto alla variazione de qua.
Sotto il profilo in esame, appare del tutto inconferente il richiamo all'art. 2645 bis comma IV e
V del Codice civile che afferisce alla disciplina relativa alla trascrizione del contratto preliminare quando oggetto dello stesso siano porzioni di edificio, ma che nulla ha a che vedere con le variazioni dell'oggetto contrattuale né, tantomeno, coglie nel segno considerato che la stipula del contratto definitivo ha sancito, in ogni caso, il superamento del contratto preliminare.
Infondata appare, altresì, la doglianza svolta dalla in punto di classe energetica Pt_1 dell'immobile, avendo ella lamentato la limitazione del risarcimento, per come effettuata dal
Tribunale, alle spese necessarie alla redazione di un nuovo certificato energico, senza confrontarsi con le ragioni poste a fondamento della suddetta statuizione aderenti agli accertamenti tecnici svolti dal consulente tecnico d'ufficio. Invero, il consulente tecnico d'ufficio ha accertato che:
1. “all'interno della singola classe energica vi sono dei range di valori che variano fra un minimo ed un massimo rimanendo, per l'appunto, sempre nella medesima classe. Si dimostra, di seguito, che la differenza di trasmittanza fra il solaio in progetto e quello effettivamente realizzato non è tale da far variare la classe energica”;
2. “l'unico onere, allo stato attuale, a carico della parte attrice e regolarmente evidenziato e computato nella c.t.u. è dunque quello di dover procedere alla redazione tramite professionista incaricato, di un nuovo attestato di prestazione energica” (cfr., sul punto, p. 58 dell'elaborato tecnico peritale).
Dunque, correttamente, il Tribunale - nel condividere gli esiti della consulenza circa la non incidenza della variazione, lamentata dalla , sulla classe energetica - ha limitato il Pt_1 risarcimento alle spese, individuate dal c.t.u., rispetto all'unica incombenza a carico della
, consistente nel sostenimento di eventuali spese di redazione di un nuovo attestato. Pt_1
Quanto alla lamentata esclusione, tra le voci del risarcimento, dell'assenza dei dreni dei muri, ritenuti dalla ulteriore difetto di costruzione e concausa delle infiltrazioni di acqua Pt_1 piovana nell'immobile, appare sufficiente osservare che il consulente tecnico d'ufficio ha individuato i difetti di costruzione e indicato le cause della infiltrazione di acqua piovana nell'immobile; cause, tra le quali, non rientra l'assenza di dreni dei muri, ma piuttosto, a monte, una non corretta esecuzione del sistema di drenaggio dell'acqua⁹. Quanto, poi, all'omessa valutazione delle osservazioni svolte dal c.t.p. alla consulenza tecnica d'ufficio - ritenute tardive dal Tribunale giacché pervenute successivamente al termine attribuito con ordinanza del 27 novembre 2017 - occorre svolgere una preliminare riflessione.
Invero, secondo quanto posto in rilievo dal Supremo Collegio:
a) “il secondo termine previsto dall'art. 195 c.p.c., comma 3, così come modificato dalla L. n.
69 del 2009, svolge, ed esaurisce, la sua funzione nel sub-procedimento che si conclude con il deposito della relazione dell'ausiliare, sicché, in difetto di esplicita previsione in tal senso, la mancata prospettazione al consulente tecnico di ufficio di rilievi critici non preclude alla parte di arricchire e meglio specificare le relative contestazioni difensive nel prosieguo del procedimento” (cfr. Cass. n. 18657 del 2020; in senso conforme Cass. n. 28114 del 2019);
b) “Le contestazioni e i rilievi critici delle parti alla consulenza tecnica d'ufficio, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156
e 157 c.p.c., costituiscono argomentazioni difensive, sebbene di carattere non tecnico-giuridico, che possono essere formulate per la prima volta nella comparsa conclusionale e anche in
appello, purché non introducano nuovi fatti costitutivi, modificativi o estintivi, nuove domande
o eccezioni o nuove prove, ma si riferiscano all'attendibilità e alla valutazione delle risultanze
della c.t.u. e siano volte a sollecitare il potere valutativo del giudice in relazione a tale mezzo istruttorio” (cfr. Cass. S.U.- n. 5624 del 2022).
Ebbene, pur facendosi applicazione di tali principi, le osservazioni svolte dal consulente tecnico di parte Ing. , del tutto sovrapponibili a quelle svolte dal procuratore di parte avv. Per_2
Runco, sono state prese in debita considerazione dal consulente d'ufficio, il quale ha fornito puntuale risposta, evidenziando che:
1) in ordine alla certificazione energetica, al contrario di quanto osservato dal procuratore di parte e dal c.t.p., la non incorre in alcuna sanzione amministrativa, considerato che la Pt_1
relativa normativa non prevede alcuna sanzione per il proprietario dell'immobile o per l'acquirente nella ipotesi in cui la classe energetica non sia corretta;

2) l'unico onere a carico della proprietaria dell'immobile consiste nella redazione di un nuovo certificato energico.
un davanzale di dette finestre, la quale si infiltra all'interno del locale;
per quanto riguarda l'umidità diffusa sulla parete, essa proviene chiaramente dalla scala esterna che non riesce, anche in questo caso, a smaltire la portata d'acqua insistente su di essa, riversandola sulla parete stessa e favorendo l'infiltrazione dell'acqua lungo la linea di attacco tra la scala ed il muro”.
Ha, infine, fornito valutazioni di natura tecnica in merito alla conducibilità termica e trasmittanza, chiarendo come “con il cartongesso la struttura risulta maggiormente isolata”
(cfr. p. 54 e ss. elaborato tecnico peritale).
Passando all'esame dell'appello incidentale, deve rilevarsi che la lamenta Controparte_1
essenzialmente la condanna, a suo carico, del risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni di acqua nel locale garage parte Ovest e infiltrazioni sul soffitto, ritenendo erronea e contraddittoria la decisione assunta sul punto dal Tribunale.
Orbene, ritiene il Collegio che detto appello incidentale deve essere disatteso per le ragioni di seguito evidenziate:
A) le infiltrazioni nella parete Ovest:
Deve rilevarsi che il consulente tecnico d'ufficio ha accertato la presenza di tali infiltrazioni ascrivendone la causa al malfunzionamento del sistema di drenaggio delle acque provenienti da monte.
A tal fine, ha precisato che:
- “allo stato attuale non è stato possibile ispezionare il sistema di drenaggio che dovrebbe essere stato posto in opera durante i lavori di costruzione della struttura”, spiegando come ad un tale controllo avrebbe dovuto, comunque, essere autorizzato data la necessità di adoperare dispendiosi mezzi, salvo aggiungere, tuttavia, che “dallo stato dei luoghi dallo stato dei luoghi
e considerati i fatti, sembra comunque evidente, come accennato, che la causa delle
infiltrazioni sia dovuta principalmente al malfunzionamento del sistema di raccolta ed allontanamento delle acque” (cfr. elaborato tecnico peritale);
- “le infiltrazioni d'acqua nel locale seminterrato sono di indubbia evidenza. Tale circostanza denuncia di per sé stessa un difetto costruttivo e quindi di funzionamento del sistema drenante a monte dell'edificio” (cfr. p. 53, elaborato tecnico peritale).
Alla luce di tali rilievi tecnici, appare evidente che le infiltrazioni subite sulla parte di immobile in esame siano ascrivibili ad un difetto di costruzione a carico della società venditrice, tale per cui non può escludersene la responsabilità.
Né appaiono fondate le doglianze svolte, sul punto, dalla circa l'erronea Controparte_1
condanna della stessa a rifondere in via esclusiva le spese nonostante la soluzione di segno contraria offerta dal consulente tecnico d'ufficio.
Invero, la soluzione offerta dal consulente di dividere le spese tra le parti non può che qualificarsi alla stregua di un mero suggerimento privo di rilievo giuridico poiché ultroneo rispetto alle regole che governano l'istituto della responsabilità, volto ad allocare il danno sul soggetto materialmente responsabile e non anche a far gravare le spese necessarie a far fronte al danno sulla parte che l'abbia, invece, subito;

B) le infiltrazioni sul soffitto.
Analoghe considerazioni possono svolgersi rispetto alle infiltrazioni dalla copertura, sebbene con alcune precisazioni.
Invero, il consulente ha affermato che “revisionare il sottotetto, non essendo né raggiungibile dall'interno né in ogni caso praticabile. Pertanto, è necessario effettuare una revisione esterna
del manto di copertura, nello specifico nelle aree corrispondenti a tale rigonfiamento, nonché dei lucernari presenti sulla copertura stessa i cui sistemi di tenuta all'acqua potrebbero essersi
danneggiati. Non essendo dunque possibile valutare se l'infiltrazione sia causata da vizi costruttivi o dalla fisiologica usura delle tegole o delle dette guarnizioni”, individuando la probabile causa di tali infiltrazioni nella “presenza di tegole spaccate o di guarnizioni danneggiate dal sole o da altri agenti atmosferici”.
Ebbene, tali conclusioni appaiono poco verosimili alla luce di semplici nozioni di logica ed esperienza.
Invero, le infiltrazioni subite dall'immobile (evidenti ad occhio nudo: “il solaio in cartongesso si presenta lievemente flesso e con qualche distacco della pittura”) appaiono sproporzionate se confrontate con il tempo di manifestazione delle stesse (a soli due anni dall'acquisto dell'immobile), talmente ristretto che può ragionevolmente escludersi che siano state occasionate da usura.
Peraltro, considerata la circostanza che il primo difetto costruttivo individuato sia stato proprio la cattiva esecuzione del sistema di drenaggio appare più probabile che tale evento dannoso sia riconducibile ad un difetto costruttivo rispetto ai sistemi di tenuta dell'acqua.
Del resto, la circostanza che il sole ovvero altri agenti atmosferici abbiano inciso sulla resistenza del sistema di tenuta dell'acqua, nei termini di una concausa naturale, non esclude la responsabilità materiale della società venditrice. Ciò specie se si considera che il consulente non ha individuato la probabile causa delle infiltrazioni in eventi atmosferici eccezionali ed imprevedibili, ma piuttosto nella normale usura determinata, nel tempo, dall'esposizione al sole, con la conseguenza che si tratta di elementi che non possono neppure assurgere a causa in grado di spezzare il nesso materiale di responsabilità.
3. n ragione della reciproca soccombenza delle spese del presente grado di giudizio devono essere interamente compensate tra le parti. Il rigetto dell'impugnazione comporta, la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo per l'appellante principale e per l'appellante incidentale di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di in persona del Parte_1 Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. 188/2019 del 30 gennaio 2019, e sull'appello incidentale proposto da quest'ultima avverso la medesima sentenza, ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- rigetta gli appelli principale ed incidentale;

- compensa tra le parti le spese del grado.
Dichiara sussistenti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30.5.2002, n.
115, per porre a carico dell'appellante principale e di quello incidentale l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto, rispettivamente, per l'impugnazione principale e per l'impugnazione incidentale.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione
Civile, tenutasi da remoto il 16.4.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Così a p. 3: <In presenza di difformità tra preliminare e definitivo la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che “nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva” (Cass. civ. n. 6223 del 2018; Cass. del 30 agosto 2017, n. 20541)>>. ² L'appellata ritiene connotata da offensività l'espressione è “in uso” alla difesa della Controparte_1 lamentare disguidi per ottenere il rinvio della causa. ³ Così recita la citata disposizione normativa: <Le parti e i loro difensori non debbono usare espressioni sconvenienti od offensive”, e prevede, altresì, che “il giudice, in ogni stato dell'istruzione, può disporre con ordinanza che si cancellino le espressioni sconvenienti od offensive, e, con la sentenza che decide la causa, può inoltre assegnare alla persona offesa una somma a titolo di risarcimento del danno anche non patrimoniale sofferto, quando le espressioni offensive non riguardano l'oggetto della causa>>. ⁴ L'appellata ritiene connotata da offensività l'espressione “è in uso alla difesa della Controparte_1 lamentare disguidi per ottenere il rinvio della causa”. ⁵ a) sostituzione del solaio in c.a. tra primo piano e sottotetto con una lastra in cartongesso;

b) eliminazione della rampa delle scale interne di accesso al sottotetto e quindi copertura e agli abbaini;
⁷ “Se è vero che la Sig.ra al momento in cui sono iniziati i lavori di edificazione della Parte_1 villetta per cui è causa, inizio 2009, ripetute volte fino alla conclusione definitiva dei lavori avvenuta nell'anno 2011 si è recata sul cantiere sito in Montalto Uffugo, Località Cariglialto, ed ha verificato personalmente, passo passo, la realizzazione ed ultimazione dei lavori di edificazione dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita per cui è causa”; “Se vero che, in dette circostanze di tempo e di luogo, la suddetta Sig.ra per verificare l'andamento dei lavori di costruzione nonché di esecuzione di tutti i Pt_1 lavori, compresi quelli extra capitolato dalla stessa commissionati alla società venditrice, tra cui la realizzazione di una zona cucina nel seminterrato e la realizzazione della scala interna alla villetta in materiale differente da quello previsto dal capitolato, accedeva e visionava tutte le aree dell'immobile acquistato, compresa la zona notte posta al primo piano” ⁸ Così, tra molte, Cass. civ. n. 12090 del 2024: “Ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta;
tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo”. ⁹ Così si legge nell'elaborato tecnico peritale: “le infiltrazioni nel locale garage – parete Ovest sono determinate dal malfunzionamento del sistema di raccolta ed allontanamento delle acque, considerato oltretutto che “la zona posteriore del fabbricato raccoglie, oltre a quella direttamente insistente sull'area , anche l'acqua proveniente dalla retrostante collinetta, posta ad una quota superiore, alla base della quale è posto un muro di confine a sostegno del terreno, non dotato – a monte – di canale di raccolta e di scolo delle acque suddette: esse, visto che il piano di campagna della collina arriva alla sommità del muro, trascinano nella proprietà della procedente rendendo così sottodimensionata la cunetta di raccolta posta alla base del muro stesso”, suggerendo poi la soluzione della realizzazione di una pavimentazione della corte con la realizzazione di una struttura costituita da uno spessore drenante;
2) riguardo alle infiltrazioni parete Nord, il c.t.u. ha individuato le seguenti cause: “mancanza di tenuta degli infissi delle finestre davanti alle quali insiste la scala esterna che, in una zona, raccoglie l'acqua proprio su