Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Mario SPADONE - Consigliere -
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Rel. Consigliere -
Dott. Umberto GOLDONI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SA NI, NA ST, MA ND, MA IN, nella qualità di eredi di SA EP TO, SA IU, SA RE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA GIORDANO BRUNO 19, presso lo studio dell'avvocato BRUNO CREASTA, che li difende unitamente all'avvocato EP MELIS, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
F.LLI RE SNC, in persona del legale rappresentante UR EP ON elettivamente domiciliata in ROMA C.NE CLODIA 36, presso lo studio dell'avvocato GIULIA NOBILIO, che la difende unitamente all'avvocato LEANDRO SPANU, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 11/96 della Corte Appello di CAGLIARI Sezione distaccata di SASSARI, depositata il 23/01/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/01/99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato NOBILIO Giulia, difensore del resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione.
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 8/8/1990 EP ON, PA, VA e SA AT, IO ND e IO OL convenivano in giudizio la s.n.c. F.LL UR per la convalida dell'autorizzato sequestro giudiziario della cava di granito di loro proprietà sita in agro Buddusò e per il contestuale giudizio di merito tendente a far dichiarare cessato tra le parti alla data del 30/3/1980 il contratto di sfruttamento della cava in questione, con connesso obbligo della società convenuta al rilascio del terreno ed al risarcimento dei danni per il periodo di indebita occupazione. Assumevano gli attori di essere subentrati nel contratto verbale di sfruttamento della cava stipulato anni addietro fra il loro dante causa AT SA ON e la società convenuta e di aver in data 16/11/1978 - essendo venuto meno l'accordo sull'entità del compenso - comunicato la volontà di recedere dal contratto con congruo termine di preavviso in seguito prorogato al 30/3/1980. La convenuta, costituitasi, chiedeva il rigetto della domanda offrendo di modificare le condizioni del contratto relativamente al compenso dovuto.
Revocato il sequestro in corso di causa, l'adito tribunale di Sassari, con sentenza del 19/2/1993, qualificato il contratto come affitto di cosa produttiva e dichiarato legittimo il recesso unilaterale esercitato dagli attori , dichiarava cessato il rapporto tra le parti dal 30/3/1980 e condannava la convenuta al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni fino alla data dell'effettivo rilascio, oltre al risarcimento del danno per l'abusiva occupazione.
Avverso la detta sentenza la società soccombente proponeva gravame al quale resistevano gli appellati. La corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza depositata il 23/1/1996, accoglieva il gravame e, in riforma dell'impugnata decisione, rigettava la domanda proposta dai AT. Osservava la corte di merito: che la cava è una cosa immobile produttiva i cui prodotti costituiscono frutti naturali che appartengono al proprietario della cosa e possono essere ceduti a terzi i quali ne acquistano la proprietà con la separazione;
che tale cessione può essere realizzata attraverso il contratto di affitto della cava la cui causa consiste nella cessione dietro corrispettivo del godimento della cava e non nel trasferimento della proprietà dei materiali ( frutti ) che da essa vengono estratti;
che il contratto di affitto si distingue da quello di vendita dei frutti per il fatto che, mentre in questo il corrispettivo è correlato alla quantità di materiale estratto o estraibile, nell'affitto è rappresentato da un canone forfettario periodico indipendente dalla quantità del materiale estratto;
che nella specie il corrispettivo era rappresentato da una quota del materiale venduto per cui il contratto stipulato dalle parti non poteva configurarsi come affitto di cava dovendo essere inquadrato come vendita non del bene immobile ( avendo gli alienanti conservato la proprietà dell'area residua dopo l'integrale sfruttamento della cava ) ma dell'intero prodotto della cava e. cioè, dei frutti naturali ( ancora incorporati nella cosa produttiva ) considerati come beni mobili futuri o determinati solo nel genere;
che il contratto, così come qualificato , vendita di prodotti estraendi ), non necessitava della forma scritta ed aveva determinato effetti istantanei tra le parti nel senso che sin dalla sua stipulazione il venditore aveva assunto l'obbligo di fare acquistare la proprietà della cosa venduta consistente nel permettere l'estrazione del materiale ad opera del compratore il quale si era obbligato a pagare il corrispettivo commisurato al valore di una quota del materiale estratto e venduto in un determinato periodo di tempo;
che, quindi, non si era trattato di un contratto di durata, sia esso ad esecuzione continuata o periodica, ma di un contratto istantaneo ad esecuzione differita;
che il recesso unilaterale non era nella specie ammissibile in quanto avrebbe comportato l'esercizio di un imprevisto ius poenitendi del venditore ponendo nel nulla l'obbligazione di far acquistare al compratore la cosa venduta;
che dalla documentazione in atti si deduceva che il materiale scavato veniva acquistato interamente dalla impresa estrattrice;
che nella vendita di frutti di una cosa produttiva, come nella vendita di frutti pendenti di un terreno coltivato, se nel contratto non è indicata la quantità del prodotto venduto, si deve intendere che la vendita riguardi l'intero prodotto ( vendita di massa dei frutti pendenti ) e ciò in virtù del principio della conservazione del contratto che altrimenti dovrebbe ritenersi nullo per indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto; che, quindi, nel caso in esame doveva ritenersi che la vendita aveva avuto ad oggetto tutto il granito estraendo della cava, per cui la società appellante aveva il diritto di sfruttarla fino all'esaurimento del prodotto acquistato in massa, senza possibilità per i venditori di recedere dal contratto prima del suo integrale sfruttamento.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, è stata chiesta da AT VA, LT AN, IO ND e IO OL, - anche nella qualità di eredi delle originarie parti in causa come attrici - con ricorso, affidato a due motivi illustrati da memoria, al quale la s.n.c. F.LL UR ha resistito con controricorso. Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 820, 821, 1172, 1346, 1367, 1377, 1378, 1472, 1476, 1569, 1615, 1616, 1677, 1350 n. 1, 1418 e 1471 c.c., nonché dell'articolo 112 c.p.c. Le dette norme, ad avviso dei ricorrenti, non sono state osservate dalla corte di appello: a) per aver disconosciuto la natura locativa del rapporto;
b) per aver disconosciuto la facoltà del AT di recedere dal contratto sia nell'ipotesi di rapporto locativo, sia in tutte le altre configurazioni giuridiche variamente evocate in motivazione;
c) per non aver tenuto conto, pur nella tipologia contrattuale conservata in parte motiva, della sua natura di vendita immobiliare e della conseguente declaranda nuLLtà ex articolo 1350 n. 1 c.c. Deducono in particolare i ricorrenti che la corte d'appello ha ritenuto il contratto stipulato con efficacia sino all'esaurimento della cava, malgrado l'inesistenza di una clausola contrattuale in tal senso. Peraltro tale clausola avrebbe comportato una vendita non mobiliare ma immobiliare, cioè il trasferimento di proprietà dell'intero sottosuolo con facoltà di estrarlo in blocchi. Infatti, secondo la tesi della corte di merito relativa alla clausola "sino all'esaurimento di cava, senza determinazione di tempi e misure, trattandosi di vendita immobiliare, i AT si sarebbero già spogliati dall'inizio della loro proprietà immobiliare, mentre i UR avrebbero acquisito il diritto di sfruttare la cava sino all'esaurimento del prodotto acquistato in massa senza possibilità per i venditori di recedere dal contratto prima dell'intero sfruttamento.
Con il secondo motivo di ricorso si denuncia omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia rilevabile di ufficio, in ordine alla radicale nuLLtà del contratto di vendita immobiliare, come configurato in parte motiva ex articolo 1350 c.c. La Corte rileva la fondatezza delle dette censure nei sensi di seguito precisati - che possono essere esaminate congiuntamente, per ragioni di ordine logico e per economia di trattazione, in quanto strettamente connesse ed interdipendenti, relative alla qualificazione del contratto in questione stipulato dalle parti. Occorre premettere che, come più volte affermato da questa Corte, i contratti di diritto privato aventi per oggetto lo, sfruttamento di una cava sono suscettibili di essere inquadrati in categorie definitorie secondo le caratteristiche delle singole fattispecie e secondo l'intento dei contraenti. Essi possono infatti concretare: a) una vendita immobiliare, quando il negozio abbia ad oggetto il giacimento nella sua complessiva stratificazione intesa in unità di superficie e di volume e ne abbia previsto il completo trasferimento per un prezzo commisurato al volume dell'intera cava;
b) una vendita mobiliare, se le parti abbiano considerato il prodotto dell'estrazione, ragguagliato a peso o a misura;
c) un contratto riconducibile nello schema dell'affitto, quando l'intenzione dei contraenti sia finalizzato allo scopo di consentire il godimento (sfruttamento) temporaneo del bene secondo la sua destinazione: i dubbi manifestati in passato circa la configurabilità di un contratto di affitto di una cava - fondati sulla considerazione che il prodotto della escavazione costituisce parte integrante della cosa, non destinata a risorgere dopo la separazione - non hanno ragion d'essere dal momento che il legislatore annovera espressamente i "prodotti della cave", come queLL delle miniere e delle torbiere, tra i frutti naturali ( articolo 820, primo comma c.c. ) e considera quindi la cava (non diversamente dalla torbiera) alla stregua di una cosa produttiva, la cui esistenza costituisce il necessario presupposto per la stipulazione di un contratto di affitto (da ultimo sentenza 16/9/1995 n. 985). Infatti la locazione, quando ha ad oggetto il godimento di una cosa produttiva, dà luogo ad un sottotipo contrattuale" nominato, il contratto di affitto (articolo 1615 c.c. ) soggetto ad una sua propria regolamentazione (articoli da
1616 a 1627 c.c.) integrata da quella generale del contratto di locazione ( articoli da 1571 a 1606 c.c.). La locazione di una cava ha ad oggetto una cosa produttiva ( articolo 8220 c.c. ) ed il godimento ne è concesso al conduttore perché la sfrutti, in conformità delle condizioni stabilite nel contratto, acquistandone i prodotti.
L'accertamento della sussistenza nel caso concreto di tutti i requisiti necessari per l'inquadramento nel negozio stipulato dalle parti nell'uno o nell'altro schema contrattuale è compito del giudice del merito ed è insuscettibile di sindacato in sede di, legittimità ove sorretto da motivazione adeguata ed esente da vizi logici e da errori giuridici. L'erronea qualificazione giuridica di un contratto è però denunciabile in cassazione sotto l'aspetto della determinazione dei criteri generali ed astratti da applicare in quanto in ordine ad essi può configurarsi il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto.
Infatti è pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui il procedimento di qualificazione di un contratto consta di due fasi, delle quali la prima - consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei contraenti - è un tipico accertamento di fatto riservato istituzionalmente al giudice del merito ed il cui risultato è sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli articoli 1362 e seguenti c.c., mentre la seconda concernente l'inquadramento della comune volontà, come accertata, nello schema legale corrispondente risolvendosi nell'applicazione di norme giuridiche, può formare oggetto di verifica e di riscontro in sede di legittimità, sia per quanto attiene alla descrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quanto riguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così come accertati, sia infine con riferimento alla individuazione delle implicazioni effettuali conseguenti alla sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma normativo. Il sindacato della Corte di cassazione può pertanto essere utilmente sollecitato sui criteri astratti, generali e tecnici applicati dal giudice del merito ai fini della qualificazione giuridica di un contratto ( nei sensi suddetti: sentenze 16/6/1997 n. 5387; 26/6/1996 n. 5893; 19/2/1993 n. 2048; 26/4/1990 n. 3485). Nella specie le censure mosse dai ricorrenti non involgono la ricostruzione della volontà delle parti - la quale importa indagini e valutazioni di fatto che sono riservati al giudice e valutazioni di fatto che sono riservati al giudice del merito - ma si riferiscono alla qualificazione del contratto in questione sotto l'aspetto della descrizione e dell'individuazione degli elementi caratterizzanti dei vari modeLL tipici e dei vari schemi contrattuali e, poi, dell'inquadramento dell'accertata volontà delle parti in uno piuttosto che in altro di tali schemi negoziali. In particolare i ricorrenti deducono che la corte di appello ha errato nella scelta e nell'interpretazione delle fattispecie astratte ( e dei rispettivi elementi giuridici qualificanti) applicabili alla fattispecie concreta ed alla sussunzione di quest'ultima in una piuttosto che in un'altra di quelle astratte.
Ciò posto è necessario evidenziare che dalla sentenza impugnata risultano chiariti in modo preciso i principali elementi di fatto della fattispecie concreta sottoposta all'esame dei giudici del merito i quali hanno insindacabilmente accertato le seguenti circostanze emergenti dal contratto conte stipulato dalle parti:
concessione dell'intero sfruttamento della cava e dell'estrazione totale del materiale (granito) dietro il corrispettivo rappresentato da una quota del materiale (cantonetti o blocchi di granito rapportati e 50 cassonetti per mc. ) o, più precisamente, dal versamento del valore in danaro di detta quota di materiale;
b) conservazione della proprietà della cava in capo ai concedenti dell'area residuata dopo il suo integrale sfruttamento. La corte territoriale ha poi;
proceduto - sulla base di quanto accertato in Fatto - all'inquadramento del negozio in questione in una o nell'altra delle configurazioni astratte dei contratti traslativi della proprietà o del godimento di una cosa produttiva in cui è inseribile ( secondo l'elaborazione giurisprudenziale cui si è fatto sopra cenno) il negozio con il quale si attua in sostanza la possibilità di sfruttamento di una cava.
Nel fissare preventivamente gli elementi tipici di dette fattispecie astratte la corte di appello ha escluso la ravvisabilità del contratto di affitto della cosa produttiva (la cava ) affermando, tra l'altro ed essenzialmente, che in detto contratto il corrispettivo (in danaro o in natura) è rappresentato da un canone forfettario periodico indipendente dalla quantità del materiale estratto nel periodo di tempo al quale il negozio si riferisce. La corte distrettuale ha quindi ritenuto di dover inquadrare il contratto stipulato dalle parti nello schema negoziale della vendita con effetti obbligatori ) di cosa futura ( o, meglio, vendita di genere ) avente per oggetto non la cava ( bene immobile produttivo ) ma il bene mobile rappresentato dall'intero prodotto ( vendita di massa di frutti pendenti ) della cosa produttiva, ossia del materiale estraibile, ancora incorporato nella cava, siccome frutto naturale. Secondo il giudice di appello, il contratto così qualificato , ha prodotto effetti istantanei, ad esecuzione differita, nel senso che, sin dalla sua stipulazione, il venditore si è assunto l'obbligo di permettere l'estrazione del materiale (granito) ad opera del compratore il quale ha acquisito il diritto di sfruttare la cava sino all'esaurimento del prodotto comprato obbligandosi a pagare il corrispettivo commisurato ad una quota del materiale estratto e venduto.
La motivazione adottata dalla corte di merito - posta a base sia dell'individuazione e delle rispettive caratteristiche delle figure astratte in cui inquadrare i contratti aventi per oggetto lo sfruttamento di cave, sia del conseguente inserimento in una di queste del negozio in esame - non è immune da lacune e contraddizioni oltre che da errori logici e giuridici. L'affitto, come ogni locazione, rientra tra i contratti a prestazioni corrispettive e, pertanto, l'obbligo di pagare il canone costituisce un elemento del sinallagma contrattuale. Questo corrispettivo consista di regola in una somma di danaro, ma può essere pattuito anche in natura in una quota o in una quantità fissa o variabile dei frutti come sancisce l'articolo 1639 c.c. per l'affitto dei fondi rustici.
È pertanto evidente l'errore giuridico in cui è incorso il giudice di secondo grado nell'escludere la ravvisabilità nel caso di specie del contratto di affitto sol perché il corrispettivo per lo sfruttamento della cava è stato determinato dalle parti in una quota del materiale venduto, mentre, secondo la corte di appello, in detto contratto di affitto il corrispettivo è "rappresentato da un canone forfettario nel periodo di tempo al quale si riferisce" ed è anzi "dovuto anche nel caso che l'attività di estrazione non abbia avuto luogo".
La legge, invece, non dispone che il corrispettivo nel contratto di affitto debba necessariamente essere periodico e svincolato dall'ammontare dei prodotti del bene oggetto del contratto, per cui ben è compatibile con la figura astratta del negozio di affitto di una cava - anche senza predeterminazione di un termine - la previsione di un corrispettivo variabile in relazione alla quantità dei materiali estratti ovvero commisurato ad una quota del materiale "estraibile" ( e non necessariamente da estrarre ) o dal ricavato dalla vendita del materiale estratto. Se il materiale non viene estratto o se quello estratto non viene venduto ( per vari possibili motivi anche obiettivi ) il corrispettivo non è dovuto, salva rimanendo la facoltà per il locatore di avvalersi del diritto - concessogli dell'articolo 1619 c.c - di accertare in ogni tempo, anche con l'accesso in luogo, il rispettivo da parte dell'affittuario degli obblighi che gli incombono, nonché di chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa e non osserva le regole della buona tecnica ( articolo 1618 c.c ) Occorre altresì rilevare che la corte di appello ha anche troppo sommariamente ritenuto - dopo aver qualificato il contratto in questione come vendita del bene mobile rappresentato dall'intero prodotto, ossia del materiale estraibile, ancora incorporato nella cava, siccome frutto naturale - di escludere la ravvisabilità della vendita della cava, bene immobile, essendo stato previsto l'effetto traslativo della proprietà dei prodotti estraendi solo al momento della separazione del bene produttivo. Dopo l'integrale sfruttamento della cava, l'area residuata - secondo la corte di merito - "è destinata a ritornare nella piena disponibilità del concedente che ha alienato i frutti ma non ha mai trasferito la proprietà della cosa immobile che li ha prodotti".
La corte di merito non ha però chiarito in base a quali elementi di fatto ha desunto la volontà dei contraenti di aver avuto riguardo non alla cava ed al sottosuolo "fino ad esaurimento" - come entità giuridica e proprietà immobiliare autonoma - ma all'intero complesso di tutti i prodotti estraendi ancora incorporati nella cava. La corte territoriale ha inoltre determinato la posizione del venditore dei prodotti estraendi in un "pati", cioè nel permettere l'estrazione del materiale ad opera del compratore. Tale affermazione è per lo meno equivoca, giacché qui si tratta di determinare l'oggetto di un'obbligazione di uno dei contraenti in un contratto sinallagmatico e non la posizione di un soggetto di fronte all'esplicazione di un- diritto altrui: anche nella vendita della sola parte del sottosuolo interessato dal giacimento - distinto dal terreno o dall'area residuale dopo lo sfruttamento - il venditore deve sopportare che l'acquirente proceda allo sfruttamento integrale del bene immobile produttivo. In questo caso la possibilità di separata alienazione del suolo dal sottosuolo come entità reali giuridicamente autonome - nonché della costituzione di diritti di servitù, a carico della superficie, strumentali allo sfruttamento del sottosuolo - non trova ostacolo nella eliminazione della superficie a seguito dell'utilizzazione del sottosuolo, in quanto il diritto all'alienante su un più basso livello della superficie, resta comunque suscettibile, una volta cessato lo sfruttamento della cava ed estinto il diritto dell'acquirente, delle più diverse pertinenti utilizzazioni ( in tal senso Cass. 7/1/ 1980 n. 100 ). Ben è possibile il trasferimento di proprietà di parte del fondo, scindendosi l'originaria unica proprietà in un solo soggetto in più, proprietà distinte facenti capo a soggetti diversi ,sia in senso orizzontale che verticale: trattasi pur sempre di veri- e propri diritti di proprietà ( Cass. 8/7/1977 n. 3054 ) Pertanto le fattispecie astratte di vendita entro le quali potrebbe in tesi inquadrarsi quella concreta ( vendita immobiliare della cava nel suo complesso;
del solo sottosuolo interessato dal giacimento rimanendo il soprasuolo ed il restante sottosuolo in proprietà del venditore;
vendita mobiliare dei prodotti della cava medesima ) dipende dalla determinazione dell'oggetto del contratto, come individuato dalle parti, da cui poi deriva l'accertamento del tipo "pati" a carica del venditore.
La qualificazione giuridica data dai giudici di secondo grado al negozio stipulato dalle parti non può pertanto ritenersi fondata su esatti ad idonei criteri giuridici, posto che tutti gli elementi di fatto accertati dai detti giudici possono corrispondere alle fattispecie astratte sia dall'affitto di azienda, sia della vendita immobiliare della cava o del sottosuolo in cui è situata la cava rimanendo il soprasuolo ed il restante soprasuolo in proprietà del venditore, sia della vendita mobiliare dei prodotti dalla cava medesima.
Spetterà al giudice di rinvio - alla luce dell'accertata volontà delle parti e dopo aver ben individuato gli elementi caratterizzanti delle dette figura astratte - inquadrare il negozio in questione nel contratto di affitto di cava e, solo in caso negativo di tale inquadramento, in queLL di vendita sopra precisati. In definitiva, in accoglimento dei motivi del ricorso nei limiti delle considerazioni che precedono, l'impugnata sentenza va cassata e la causa rinviata ad altro giudice di pari grado, che si designa nella corte di appello di Cagliari la quale, nel riesaminare i punti delle censure ritenuti fondati, si atterrà ai principi ed ai rilievi come innanzi enunciati ed esposti. Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine al regolamento delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte di appello di Cagliari.
Così deciso in Roma, il 29 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 15 aprile 1999