Cass. civ., sez. II, sentenza 02/08/2023, n. 23605

CASS
Sentenza 2 agosto 2023

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1. Contratto preliminare di compravendita
Redazione · https://ildiritto.it/ · 21 giugno 2024
Quesito con risposta a cura di Manuel Mazzamurro e Incoronata Monopoli In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove sia stata proposta una domanda di risoluzione dello stesso per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal compendio probatorio, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili. – Cass., sez. II, ord. 3 aprile 2024, n. 8749. Nel caso di specie, la Suprema Corte è chiamata a valutare la validità della stipula di un contratto preliminare di compravendita di un immobile all'epoca …
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2. Il giurista risponde
https://ildiritto.it/ · 6 luglio 2024

Sul provvedimento

Citazione :	Cass. civ., sez. II, sentenza 02/08/2023, n. 23605
Giurisdizione :	Corte di Cassazione
Numero :	23605
Data del deposito :	2 agosto 2023

Testo completo

SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 6141/2021) proposto da: OS SA (C.F.: [...]), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Francesco Mancini, nel cui studio in Roma, viale del Lido n. 78, ha eletto domicilio;

- ricorrente -

contro OR MA (C.F.: LVR GMM 50B45 C525Z), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Roberto Napoleoni, nel cui studio in Portoferraio, via Carducci n. 23, ha eletto domicilio;

- controricorrente -

R.G.N. 6141/21 U.P. 4/7/2023 Vendita – Preliminare – Certificato di abitabilità/agibilità – NC – Conseguenze Civile Sent. Sez. 2 Num. 23605 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 02/08/2023 2 di 45 avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1458/2020, pubblicata il 29 luglio 2020; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 luglio 2023 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano;
lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto Procuratore generale dott. Tommaso Basile, che ha chiesto il rigetto dei primi due motivi del ricorso, l’accoglimento del quarto e del quinto motivo e l’assorbimento dei rimanenti motivi articolati, richiamando tali conclusioni all’udienza pubblica;
vista la memoria depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 378 c.p.c.; sentiti – in sede di discussione orale all’udienza pubblica – l’Avv. Francesco Mancini per il ricorrente e l’Avv. Riccardo Salvini, in delega dell’Avv. Roberto Napoleoni, per la controricorrente. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione del 21 gennaio 2015, PO SA conveniva, davanti al Tribunale di Livorno (Sezione distaccata di Portoferraio), NA MA, per sentire: a) accertare l’avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in qualità di promissario acquirente in data 26 novembre 2012, all’esito del recesso esercitato per il grave inadempimento della promittente alienante, tale da implicare l’incommerciabilità assoluta del bene immobile, con la conseguente condanna al pagamento della complessiva somma di euro 80.000,00, di cui euro 60.000,00 a titolo di corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata ed euro 20.000,00 3 di 45 a titolo di restituzione dell’acconto corrisposto;
b) in via subordinata, ove fosse intervenuta la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi sull’immobile in tempi accettabili, emettere sentenza costitutiva atta a produrre gli effetti del contratto definitivo di vendita, previo pagamento del prezzo residuo ridotto di euro 110.000,00 o della diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia. Al riguardo, esponeva: che, all’esito degli accertamenti effettuati, erano emerse alcune circostanze sottaciute dalla promittente venditrice, ossia che dalla concessione in sanatoria n. 36/619 del 14 febbraio 2002 risultava l’inagibilità/inabitabilità dell’immobile promesso in vendita per decorso del termine di tre anni dal suo rilascio, senza che fossero stati portati a termine i lavori volti a rendere il bene abitabile;
che anche la situazione planimetrico-catastale dell’immobile risultava difforme dallo stato di fatto e dalle dichiarazioni riportate nel preliminare, in cui si attestava che l’altezza era di ml. 2,40, mentre nella documentazione e nella richiesta di sanatoria risultava un’altezza di ml. 2,70; che tali difformità comportavano la mancanza assoluta dei requisiti di abitabilità e di commerciabilità dell’immobile; che, alla luce delle gravi incongruenze riscontrate, aveva inviato raccomandata del 10 gennaio 2014, con cui aveva espresso la volontà di recedere dal contratto preliminare;
che, dopo aver formulato invito a comparire davanti al notaio per la stipula del definitivo, la promittente venditrice non aveva prodotto alcuna documentazione necessaria per la redazione del contratto di compravendita. 4 di 45 Si costituiva in giudizio NA MA, la quale chiedeva il rigetto delle domande attrici e, nel caso di loro accoglimento, che fosse disposto il trasferimento della proprietà alla condizione del versamento dell’integrale prezzo residuo dovuto. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 18/2016, depositata il 6 maggio 2016, respingeva le domande di parte attrice. In proposito, osservava: che l’unica doglianza sollevata riguardava l’altezza dell’immobile e, tuttavia, avendo l’attore preso atto della sua effettiva altezza, doveva presumersi che questi, sottoscrivendo l’espressa dichiarazione nel preliminare, si fosse dato carico di verificare la compatibilità di tali caratteristiche con l’uso indicato;
che difettava il presupposto di applicabilità dell’art. 1497 c.c., in quanto l’attore non aveva dimostrato l’impossibilità di ottenere la menzionata certificazione in sede di revisione del condono edilizio;
che, in ogni caso, la convenuta aveva prodotto l’atto di rettifica della concessione edilizia in sanatoria, ricevuto in data 16 febbraio 2016. 2.– Con atto di citazione del 16 giugno 2016, proponeva appello PO SA, il quale lamentava: a) l’errata qualificazione giuridica della fattispecie, in quanto il recesso esercitato non era legato al profilo dell’altezza di ml. 2,40, come affermato in sentenza, ma all’inadempimento di controparte in ordine alla predisposizione e consegna, per la data convenuta per il rogito, della completa documentazione catastale ed urbanistica;
b) la prospettazione dell’inadempimento contrattuale della promittente venditrice, relativamente alla mancata produzione del certificato di abitabilità. 5 di 45 Si costituiva nel giudizio d’impugnazione NA MA, la quale resisteva all’appello e ne chiedeva l’inammissibilità o il rigetto, con la conferma della pronuncia appellata. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto qui interessa: a) che nel preliminare la parte promissaria acquirente aveva dichiarato di conoscere l’oggetto dell’atto e di averlo in precedenza visitato e trovato di pieno gradimento, dichiarando altresì di avere verificato che l’altezza reale dell’appartamento era di ml. 2,40; b) che, pertanto, l’appellante era a perfetta conoscenza dell’altezza dell’appartamento, circostanza che contraddittoriamente era stata invocata quale inadempimento della controparte, preclusivo del conseguimento del certificato di abitabilità; c) che non poteva essere fatta valere la carenza del certificato di abitabilità, poiché nel giudizio di prime cure la convenuta aveva prodotto la rettifica della concessione in sanatoria, che aveva comportato, quale immediata conseguenza, l’agibilità dell’immobile anche in senso formale, in quanto l’art. 35 della legge n. 47/1985 stabiliva che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, era altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari;
d) che, quindi, l’agibilità era stata o poteva agevolmente conseguirsi, con la conseguente commerciabilità del bene oggetto del preliminare;
e) che, alla stregua della specificazione nel contratto preliminare dell’altezza dell’appartamento, non poteva ritenersi che gli eventuali presunti 6 di 45 vizi non fossero stati dichiarati nel contratto o che il promissario acquirente non ne avesse avuto conoscenza. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad otto motivi, PO SA. Ha resistito con controricorso l’intimata NA MA. 4.– Il Pubblico Ministero ha formulato per iscritto le sue conclusioni, come riportate in epigrafe. 5.– Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 158 c.p.c., in quanto il collegio della Corte di merito che aveva pronunciato la sentenza impugnata era composto anche da un giudice ausiliario, che ne era stato relatore ed estensore. La composizione collegiale, in attuazione della disciplina relativa alla nomina, allo stato giuridico e alle funzioni dei giudici ausiliari, avrebbe violato la previsione di cui agli artt. 102, primo comma, e 106, primo e secondo comma, Cost., nella parte in cui erano conferite al giudice ausiliario funzioni di giudice collegiale in luogo delle funzioni di giudice singolo costituzionalmente imposte, come da ordinanze di rimessione alla Corte cost. n. 84/2020 e n. 96/2020. 1.1.– Il motivo è infondato. Infatti, quanto alla compatibilità delle norme sull’integrazione dei collegi giudicanti d’appello con i principi costituzionali indicati dalla ricorrente, la Corte cost. (Sentenza n. 7 di 45 41 del 17/03/2021) ha dichiarato l’illegittimità costituzionale differita a decorrere dal 31 ottobre 2025 di tale normativa, con la conseguenza – rispetto al caso di specie – che la costituzione del collegio giudicante, cui ha partecipato, in qualità di relatore ed estensore, un giudice ausiliario, non è inficiata da alcun vizio, tale da compromettere la validità della sentenza. Segnatamente, sono stati dichiarati costituzionalmente illegittimi, per violazione dell’art. 106, primo e secondo comma, Cost., gli artt. 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71 e 72 del d.l. n. 69/2013, conv., con modif., in legge n. 98/2013, nella parte in cui non prevedono che essi si applichino fino a quando non sarà completato il riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria nei tempi stabiliti dall’art. 32 del d.lgs. n. 116/2017. Al riguardo, il Giudice delle leggi ha rilevato che le disposizioni censurate dalla Corte di cassazione istituiscono e disciplinano, nell’ambito della magistratura onoraria, la nuova figura dei giudici ausiliari d’appello, conferendogli lo status di componenti dei collegi. Senonché esse – nella parte in cui rispettivamente prevedono la nomina di un numero complessivo massimo in origine determinato in 400 giudici ausiliari (art. 63), entro il limite di 40 per ufficio (art. 65), per cinque anni prorogabili una sola volta per il medesimo periodo, seguendo il procedimento contemplato per la nomina (art. 67), e salva la conferma annuale (art. 71) e la limitazione di cui all’art. 62, fermo restando che i giudici togati costituiscono la maggioranza del collegio, del quale può fare parte un solo giudice ausiliario (art. 68), prevedendo garanzie della loro autonomia e imparzialità (artt. 69 e 70), cosicché essi acquisiscono lo stato giuridico di 8 di 45 magistrati onorari (art. 72) – violano il parametro evocato, il quale delinea un sistema generale di reclutamento mediante pubblico concorso, come strumentale all’indipendenza della magistratura, non diversamente dalla garanzia dell’inamovibilità (art. 107, primo comma, Cost.), evitando ogni discriminazione, anche di genere, e assicurando la qualificazione tecnico- professionale. Nondimeno, la Consulta, una volta accertata l’illegittimità costituzionale delle disposizioni censurate, ha valorizzato l’esigenza di tener conto dell’innegabile impatto complessivo della decisione sull’ordinamento giurisdizionale e sul funzionamento della giustizia nelle corti d’appello, visto l’apporto dei giudici ausiliari allo smaltimento o al contenimento dell’arretrato del contenzioso civile. Sicché la declaratoria di illegittimità è stata resa compatibile con l’obiettivo di lasciare al legislatore un sufficiente lasso di tempo volto ad assicurare la necessaria gradualità nella completa attuazione della normativa costituzionale. A tal fine la reductio ad legitimitatem è stata effettuata con la sperimentata tecnica della pronuncia additiva, inserendo nella normativa censurata un termine finale entro (e non oltre) il quale il legislatore è chiamato a intervenire, prescrizione limitativa possibile nell’attuale contesto normativo, che vede una riforma in progress della magistratura onoraria (d.lgs. n. 116/2017), la cui completa entrata in vigore è già stata differita per vari aspetti al 31 ottobre 2025 (art. 32 di tale decreto legislativo) e che è stata oggetto di iniziative di ulteriore riforma all’esame del Parlamento, così riconoscendo alla disciplina 9 di 45 censurata – per l’incidenza dei concorrenti valori di rango costituzionale – una temporanea tollerabilità costituzionale. Per l’effetto, secondo la Corte cost. (Sentenza n. 41 del 17/03/2021), l’esercizio – da parte di un magistrato onorario, seppur in via eccezionale e transitoria – di attività giurisdizionale collegiale è compatibile con la prescrizione dell’art. 106, secondo comma, Cost., nei limiti in cui lo svolgimento delle funzioni collegiali avvenga in via eccezionale e temporanea, dovendosi trattare pur sempre di un’assegnazione precaria e occasionale, riferita a singole udienze o singoli processi, al fine di scongiurare il rischio dell’emergere di una nuova categoria di magistrati. Ha proseguito il Giudice delle leggi, osservando che, a fronte della violazione dei parametri evocati nel sindacato di legittimità costituzionale, è possibile che sussistano altri valori costituzionali di pari – e finanche superiore – livello, i quali risulterebbero in sofferenza ove gli effetti della declaratoria di illegittimità costituzionale risalissero (retroattivamente, come di regola) fin dalla data di efficacia della norma oggetto della pronuncia. 1.2.– Alla luce del richiamato quadro normativo – seppure come rivisitato dall’intervento del Giudice delle leggi –, deve ritenersi, come è consolidato nella giurisprudenza di legittimità, che la partecipazione del giudice ausiliario al collegio presso la Corte d’appello e alla decisione – con la correlata nomina quale relatore e la conseguente stesura della pronuncia – non ha inciso sulla regolare costituzione dell’organo giudicante, ex art. 158 c.p.c., né ha determinato la nullità dell’attività giurisdizionale espletata, in quanto essi incontestabilmente appartengono 10 di 45 all’ufficio giudiziario presso cui prestano la loro opera (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 35068 del 29/11/2022; Sez. 1, Ordinanza n. 22415 del 05/08/2021). Occorre, all’uopo, tenere conto che il vizio di costituzione del giudice è ravvisabile solo quando gli atti giudiziari siano posti in essere da persona estranea all’ufficio, non investita della funzione esercitata, il che non è nel caso di specie, per quanto anzidetto. Pertanto, i giudici onorari possono decidere ogni processo e pronunciare qualsiasi sentenza per la quale non vi sia espresso divieto di legge, con piena assimilazione dei loro poteri a quelli dei magistrati togati. Neppure è richiesto, ai sensi dell’art. 43-bis del r.d. n. 12/1941, che sia documentata la situazione legittimante l’assegnazione al giudice onorario del lavoro giudiziario, atteso che il presupposto dell’ “impedimento o mancanza dei giudici ordinari”, previsto dalla norma, risulta integrato anche dalla mera insufficienza degli organici, essendo attribuita alla magistratura onoraria una funzione suppletiva ed il suo impiego costituendo una misura apprezzabile nell’ottica di un’efficiente amministrazione della giustizia (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2047 del 24/01/2019; Sez. 1, Sentenza n. 22845 del 09/11/2016). 2.– Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., per avere il Giudice del gravame del tutto omesso di pronunciarsi sull’esatto contenuto della domanda proposta e reiterata dall’appellante, relativa all’inadempimento di parte promittente venditrice rispetto 11 di 45 all’obbligo di legge sulla medesima gravante di vendere un bene immobile in regola urbanisticamente e dotato del certificato di abitabilità. In proposito, l’istante obietta che nei gradi di merito del giudizio sarebbero state censurate plurime difformità, non solo con riferimento all’altezza dell’appartamento, ma anche con riguardo ai prospetti esterni, difformità tali da pregiudicare l’abitabilità/agibilità dell’immobile e da implicare il mancato rilascio del relativo certificato, che la promittente alienante avrebbe dovuto consegnare al promissario acquirente, circostanze sulle quali il Giudice d’appello non si sarebbe pronunciato, limitandosi ad evocare la dichiarazione contenuta nel preliminare circa la consapevolezza del promissario acquirente dell’altezza effettiva dell’appartamento, pari a ml. 2,40. 2.1.– La doglianza è infondata. E tanto perché la sentenza impugnata si è pronunciata anche sul tema relativo al mancato rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, sostenendo che era stata prodotta dalla convenuta nel giudizio di primo grado la rettifica della convenzione in sanatoria, il che avrebbe comportato il rilascio del certificato di abitabilità, in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 47/1985. 3.– Con il terzo motivo il ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., in quanto la motivazione della sentenza impugnata, seppure graficamente esistente, sarebbe stata gravemente carente sul 12 di 45 piano logico-giuridico, tanto da non integrare la soglia del “minimo costituzionale”. In specie, ad avviso dell’istante, nessuna argomentazione sarebbe stata esposta in ordine all’eccezione sollevata di inadempimento dell’obbligo della promittente alienante di dotare l’immobile dell’abitabilità e di consegnare il certificato di abitabilità/agibilità. 3.1.– La censura è infondata. Infatti, riprendendo quanto esposto con riguardo alla precedente doglianza scrutinata, la Corte d’appello ha affrontato, sebbene succintamente, anche il tema involto dai motivi di gravame proposti, inerente alla carenza dei requisiti di abitabilità dell’immobile oggetto del compromesso e al mancato rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, affermando che la pratica amministrativa conclusasi con la rettifica della concessione in sanatoria avrebbe implicato la regolarizzazione dell’immobile anche sotto il profilo dell’agibilità (o comunque ne avrebbe consentito l’acquisizione de plano), ai sensi del richiamato referente normativo. Per l’effetto, si rinviene una motivazione – congrua e non già apparente –, connotata da logicità e coerenza e che non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 26850 del 04/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 24912 del 15/09/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 17062 del 16/06/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 1436 del 25/01/2021). Segnatamente, all’esito della novella di cui all’art. 54 del d.l. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, in legge n. 134/2012, il sindacato di legittimità per vizio motivazionale può 13 di 45 essere svolto solo allorché, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, sia integrata una riduzione sotto la soglia del “minimo costituzionale” della motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Siffatta anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Con la conseguenza che la motivazione è apparente solo quando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 05/08/2016; Sez. 6-1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022; Sez. 6-5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019), ipotesi che non ricorrono nella vicenda in esame. 4.– Con il quarto motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa 14 di 45 applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c., per avere la Corte distrettuale attribuito decisivo rilievo, attraverso argomenti generici e disattendendo le regole di ermeneutica, alla circostanza che l’appellante avesse dichiarato di essere a conoscenza dell’altezza dell’appartamento, senza accertare se tale dichiarazione integrasse una rinuncia al requisito dell’abitabilità/agibilità e alla regolarità urbanistica del bene oggetto del contratto. Osserva, sul punto, l’istante che il Giudice di merito avrebbe dovuto accertare se fosse emersa la volontà delle parti di derogare, quanto al requisito dell’abitabilità, alla disciplina legale secondo cui il venditore ha l’obbligo di trasferire un immobile idoneo ad ottenere l’abitabilità e a consegnare il relativo certificato. 4.1.– Il motivo è infondato. Si evidenzia, in proposito, che l’accertamento della volontà delle parti, in relazione al contenuto di un negozio giuridico, si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, sicché il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione 15 di 45 dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 9461 del 09/04/2021; Sez. 5, Sentenza n. 873 del 16/01/2019; Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018; Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017; Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017; Sez. L, Sentenza n. 9054 del 15/04/2013). Di tali precise violazioni dei canoni ermeneutici, con riferimento al contenuto negoziale (e specificamente con riguardo a determinati passaggi letterali del preliminare), in dinamica comparazione con le argomentazioni esposte nella pronuncia impugnata, non vi è traccia nel corpo del ricorso di legittimità. Tanto premesso, occorre comunque rilevare che la Corte di merito non ha affatto dato atto che, all’esito della specifica conoscenza dichiarata in contratto dell’altezza effettiva dell’appartamento, il promissario acquirente avesse abdicato ad ottenere l’abitabilità, con la consegna del relativo certificato. Ha, invece, sostenuto che era stata accettata la difformità in ordine all’altezza e che, in ordine al rilascio del certificato di abitabilità, la rettifica della concessione in sanatoria avrebbe comportato l’implicito riconoscimento dell’agibilità o, in ogni caso, il suo facile conseguimento. 5.– Con il quinto motivo il ricorrente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1385, 1453, 1460 e 1477 c.c., per avere la Corte territoriale escluso la legittimità dell’esercizio del recesso, formulato dal promissario acquirente per inadempimento della controparte, in difetto di clausole contrattuali integrative di una rinuncia espressa di quest’ultimo al requisito 16 di 45 dell’abitabilità/agibilità o di esonero della parte promittente venditrice dal relativo obbligo. Soggiunge l’istante che nella vendita di immobile destinato ad abitazione il certificato di abitabilità costituirebbe requisito essenziale, incidente sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità, con la conseguenza che il mancato rilascio integrerebbe inadempimento dell’alienante per consegna di aliud pro alio, che potrebbe essere addotto, a cura dell’acquirente, in via di eccezione o come fonte di pretesa risarcitoria, fatta salva la rinuncia o l’esonero. Inoltre, prosegue l’istante, il venditore avrebbe un obbligo generale di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta, fra cui ricadrebbe anche il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita. 6.– Con il sesto motivo il ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1489 c.c., per avere la Corte di secondo grado ricondotto la fattispecie alla disciplina della garanzia per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, applicabile in via analogica anche al contratto preliminare di compravendita, escludendo la loro rilevanza in ragione della attestazione della relativa conoscenza nel corpo del negozio. Adduce, in merito, l’istante che nella fattispecie non sussisterebbero i presupposti per l’applicazione dell’art. 1489 c.c., relativo alla cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, stante che un immobile affetto da irregolarità urbanistiche e 17 di 45 privo del certificato di abitabilità non sarebbe assimilabile ad un bene su cui gravano pesi o vincoli. 7.– Il settimo motivo investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame del fatto storico accaduto il 28 febbraio 2014, relativo alla mancata stipula del contratto definitivo di vendita dinanzi al notaio incaricato della redazione del rogito dalla promittente alienante. Il che sarebbe stato indicativo della circostanza che la promittente alienante non fosse stata “in regola con la documentazione urbanistica necessaria alla stipula, ivi compreso il certificato di abitabilità”, come sarebbe stato confermato dalla presentazione solo il 4 febbraio 2015 della richiesta di rettifica della concessione in sanatoria, dopo l’introduzione del giudizio di prime cure. 8.– L’ottavo motivo concerne, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453 c.c. e 35 della legge n. 47/1985, secondo l’interpretazione resa dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 256/1996, per avere la Corte distrettuale assimilato, quanto alla natura legale e agli effetti, la rettifica della concessione in sanatoria, come prodotta nel corso del giudizio di primo grado, al rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, prevedendo la norma emarginata che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità, anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, circostanza che avrebbe suffragato la ricostruzione secondo cui “l’agibilità era stata e/o poteva agevolmente conseguirsi”, con la correlata “commerciabilità” del bene oggetto del preliminare. 18 di 45 In specie, il ricorrente rileva che – con il provvedimento indicato – il Comune di Capoliveri si sarebbe limitato a prendere atto della differenza tra l’altezza riportata negli elaborati grafici relativi all’immobile oggetto del preliminare di vendita (pari a ml. 2,70) e l’altezza interna dell’appartamento (variabile da ml. 2,43 a ml. 2,47), oltre che degli errori nella rappresentazione grafica dei prospetti e della pianta, come da elaborati grafici. Né la rettifica della concessione in sanatoria avrebbe comportato, quale immediata conseguenza, l’agibilità dell’immobile, come prospettato dalla sentenza impugnata, in quanto la deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari non sarebbe stata estesa anche al potenziale contrasto con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lett. b) del terzo comma, e di prevenzione degli incendi e degli infortuni. 9.– In primo luogo, deve essere dichiarata l’inammissibilità del settimo motivo. Infatti, la censura di omesso esame di fatti decisivi è preclusa nell’ipotesi di “doppia conforme”, ai sensi dell’art. 348- ter, quinto comma, c.p.c. vigente ratione temporis (applicabile, ai sensi dell’art. 54, secondo comma, del d.l. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134/2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, tra cui rientra quello di specie, stante che la notifica della citazione introduttiva dell’appello risale al 16 giugno 2016), evenienza che è integrata non solo quando la decisione di secondo grado sia interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche 19 di 45 quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico- argomentativo, in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice d’appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 6018 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014). 10.– All’esito, il quinto, il sesto e l’ottavo motivo – che possono essere affrontati congiuntamente, in quanto connessi sul piano logico e giuridico – sono infondati per le ragioni che seguono. Si osserva, in primis, con riferimento al procedimento di sanatoria regolato dall’art. 35 della legge n. 47/1985, che la domanda di concessione o di autorizzazione in sanatoria deve essere presentata al comune interessato entro il termine perentorio del 30 novembre 1985. La domanda è corredata dalla prova dell’eseguito versamento dell’oblazione, nella misura dovuta secondo l’allegata tabella, ovvero di una somma pari ad un terzo dell’oblazione, quale prima rata. L’art. 35, comma 18, aggiunge che, a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria, viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lett. b) del terzo comma, e di prevenzione degli incendi e degli infortuni. 20 di 45 All’esito, resta fermo l’obbligo, da parte del Comune, di accertamento delle condizioni di salubrità ai fini dell’abitabilità degli edifici, posto che il certificato di abitabilità non deve necessariamente autorizzare in maniera uniforme tutto l’edificio o parte di esso, dovendo essere distinti gli usi abitativi da quelli di semplice agibilità o da altri usi non abitativi, quando alcuni locali non siano strutturalmente idonei sotto il profilo igienico-sanitario per una abitabilità piena, ancorché oggetto di concessione edilizia in sanatoria. Ed invero, l’art. 35, comma 20 (ora comma 18), della legge n. 47/1985 consente, in seguito alla concessione in sanatoria, il rilascio della licenza di abitabilità o agibilità anche in deroga alle disposizioni vigenti, ma la deroga riguarda solo i requisiti fissati da norme regolamentari e non anche i requisiti richiesti da disposizioni legislative (quali quelli fissati dall’art. 4 del d.P.R. n. 425/1994), dovendo, invece, il Comune verificare che, al momento del rilascio del certificato, siano osservate tutte le norme di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi, quali quelle a tutela delle acque dall’inquinamento, sul consumo energetico, sicché non è venuta meno ogni tutela della salubrità degli edifici ed ogni verifica di idoneità delle infrastrutture, permanendo, in capo ai Comuni, tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l’abitabilità degli edifici, con l’unica possibile deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari (Corte cost., Sentenza n. 256 del 18/07/1996). 10.1.– Ebbene, nella fattispecie, non risulta che, all’esito della rettifica della concessione in sanatoria n. 36/619 del 14 febbraio 2012, di cui all’istanza presentata il 4 febbraio 2015, 21 di 45 prot. n. 1673, con specifico riguardo agli errori grafici relativi all’altezza interna dell’appartamento nonché ai prospetti e alla pianta, siano state rilevate, a cura del Comune di Capoliveri, ulteriori difformità inerenti alle condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza per l’abitabilità del bene, attraverso l’adozione di apposite prescrizioni. Né il ricorrente ha dedotto la sussistenza di ulteriori specifiche difformità non sanate dalla rettifica della concessione in sanatoria. E a fortiori nessuna ulteriore preclusione al rilascio del certificato di agibilità è stata evidenziata in sede giudiziale in ragione dell’apprezzamento di fatto – insindacabile in questa sede – rimesso al Giudicante (e tanto a prescindere dalla circostanza addotta dalla controricorrente circa la produzione nel giudizio d’appello, all’udienza del 2 maggio 2018, del certificato di agibilità). Sicché, in base al dettato dell’art. 35, comma 18, della legge n. 47/1985, attraverso l’avvenuta rettifica (come riscontrata dall’Amministrazione destinataria dell’istanza), in mancanza dell’esternazione di rilievi sulla condizione igienico-sanitaria e di sicurezza dell’immobile, deve ritenersi tacitamente assentita anche l’agibilità. 10.2.– Al riguardo, in linea di principio, il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità. La violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera 22 di 45 circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34211 del 21/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 2294 del 30/01/2017, Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009; Sez. 2, Sentenza n. 9253 del 20/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 13767 del 18/09/2003; Sez. 2, Sentenza n. 8880 del 03/07/2000; Sez. 2, Sentenza n. 11521 del 04/11/1995). In presenza di tali evenienze può essere altresì esercitato il recesso ex art. 1385 c.c. Nondimeno, i predetti rilievi valgono alla condizione che non siano integrati i requisiti atti ad ottenere il certificato di abitabilità (ossia in quanto ricorra una carenza sostanziale e non formale), tanto da impedire il rilascio del relativo documento. Laddove, per converso, tali requisiti sussistano e difetti il solo aspetto della consegna del certificato di abitabilità, l’inadempimento dedotto si rivela, in concreto, di scarsa importanza ex art. 1455 c.c., avuto riguardo alla valutazione comparativa degli interessi delle parti e alle condizioni oggettive e soggettive di siffatto inadempimento, con l’effetto che la domanda di risoluzione, e a fortiori l’esercizio del diritto potestativo di recesso, non sono legittimati. E ciò con precipuo riferimento alla mancata consegna del certificato di abitabilità, quale inadempimento di natura formale- documentale, verso cui può essere rivendicato il solo adempimento – ed eventualmente il risarcimento dei danni –, ma non la risoluzione. 23 di 45 Ed invero, la disciplina del recesso di cui all’art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l’inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21085 del 04/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 20532 del 29/09/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 20449 del 28/09/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 19337 del 17/09/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 3273 del 11/02/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 21209 del 08/08/2019; Sez. 2, Sentenza n. 21206 del 08/08/2019; Sez. 1, Ordinanza n. 12549 del 10/05/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 409 del 13/01/2012; Sez. 2, Sentenza n. 398 del 23/01/1989; Sez. 2, Sentenza n. 4451 del 21/08/1985). A tale effetto non assume rilievo dirimente il profilo attinente alla qualificazione giuridica dell’azione attraverso cui si sarebbe potuto far valere il vizio relativo alla carenza documentale del certificato, atteso che comunque esso non avrebbe potuto dar luogo alla risoluzione o al recesso. Per converso, solo la carenza irreparabile delle prescrizioni igienico-sanitarie integra una fattispecie di vendita di aliud pro alio datum. Ebbene, in tema di licenza di abitabilità di immobili oggetto di compravendita, in caso di contestazione, in sede giurisdizionale, circa la sussistenza di fatto dei requisiti urbanistici e igienico- 24 di 45 sanitari, ove la contestazione non sia meramente esplorativa o dilatoria, ma sia puntuale e specifica, in modo da consentirne una verifica mirata, l’autorità giurisdizionale procedente può rivolgersi all’ente locale competente perché manifesti espressamente se ravvisa la sussistenza delle condizioni per l’abitabilità dell’immobile e, in mancanza di risposta alla richiesta di informazioni del giudice, deve farsi luogo a istruttoria ed eventuale accertamento tecnico al fine di una pronuncia sul punto controverso, che avrà effetto limitatamente alle parti contraenti in contesa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26506 del 19/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8918 del 04/05/2016; Sez. 2, Sentenza n. 24729 del 07/10/2008). Ove, per effetto di tale riscontro, si constati che l’immobile rispetta le prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, la risoluzione per aliud pro alio – e allo stesso modo il recesso ex art. 1385 c.c. – non potranno trovare seguito, benché il certificato di agibilità non sia stato materialmente acquisito e consegnato dal venditore all’acquirente. 10.3.– Giova, a questo punto, delineare le direttrici, normative e giurisprudenziali, intorno alle quali si sviluppa l’istituto del certificato di agibilità, allo scopo di trarne le debite conclusioni in ordine alla questione posta con il motivo in scrutinio. 10.4.– Sul piano normativo, la disposizione introduttiva dell’istituto era rappresentata dall’art. 221 del r.d. n. 1265/1934 (T.U. delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente 25 di 45 art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”. La disciplina è stata ripetutamente rivisitata, con particolare riguardo al procedimento di rilascio del certificato, al fine di rendere le operazioni più agili e di favorire la certezza dello status giuridico dell’edificio. Segnatamente, con l’art. 4, decimo comma, del d.l. n. 328/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 493/1993, si è proceduto a sostituire i controlli da effettuarsi ai fini del rilascio del certificato di abitabilità, in caso di inadempienza degli uffici comunali, con una dichiarazione resa da un professionista abilitato. Per converso, gli artt. 4 e 5 del d.P.R. n. 425/1994 hanno complessivamente riordinato la materia attraverso l’abrogazione esplicita dell’art. 221, primo comma, del r.d. n. 1265/1934 e la contestuale introduzione di un regime sensibilmente difforme dal precedente. In specie, l’art. 4 del d.P.R. n. 425/1994 ha posto, in capo al proprietario dell’immobile della cui abitabilità si intende fare richiesta, l’onere di inoltrare la relativa domanda, allegando una serie di certificati attestanti i requisiti di salubrità, igiene e conformità del bene al progetto. La medesima norma ha previsto altresì, alternativamente, il rilascio del certificato di abitabilità da parte del sindaco entro 30 26 di 45 giorni dalla richiesta, oppure un rapido procedimento di silenzio- assenso, che si snoda in due fasi, tali per cui l’abitabilità si ha per attestata, in via provvisoria, 45 giorni dopo la presentazione della domanda e, in via definitiva, una volta che siano trascorsi ulteriori 180 giorni, in assenza di ispezione comunale avente esito negativo. Successivamente il certificato di abitabilità è stato disciplinato dagli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di “certificato di abitabilità” con quella di “certificato di agibilità”. In ordine a detta regolamentazione, è stabilito che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo. La formulazione normativa dell’art. 24, primo comma, T.U. Edilizia ha ampliato il valore legale della certificazione, statuendo che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. La disposizione ha ancora provveduto alla semplificazione del procedimento di rilascio del certificato, tramite la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l’edilizia e la previsione di una forma di silenzio-assenso, in caso 27 di 45 di mancata risposta dell’amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell’istanza da parte dell’interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge. Quindi, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio- assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l’effetto che la conformità dell’opera al progetto presentato dovrà essere attestata mediante “segnalazione certificata”. Ne consegue la sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso. Sicché, ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la “segnalazione certificata” degli interventi realizzati. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta 28 di 45 motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso. 10.5.– Tanto premesso quanto all’evoluzione del plesso normativo dedicato all’istituto, occorre, a questo punto, indagare sulle conseguenze (come articolate dalla giurisprudenza di legittimità) che discendono dalla “carenza” del certificato o licenza di abitabilità (recte di agibilità). “Carenza” cui si fa riferimento in termini ambigui, sia per indicare la mancanza (sostanziale) delle condizioni sottese al rilascio dell’attestazione, sia per significare il difetto (formale) del documento in sé. 10.5.1.– In primis, deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell’agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell’oggetto. Ne discende che il rilievo in forza del quale l’abitazione sia priva dell’agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16216 del 16/06/2008; Sez. 2, Sentenza n. 24957 del 29/11/2007; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990). Non è dato altresì rintracciare una norma imperativa, che contempli l’obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità “virtuale”. Né si può escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322 c.c., pur in assenza del certificato. 29 di 45 Ed invero, l’attività costruttiva non viene in gioco nel contratto come oggetto della prestazione, ma solo in chiave strumentale, con l’effetto che è la costruzione di un immobile senza l’osservanza delle prescrizioni igieniche, di salubrità, sicurezza (e in tema di risparmio energetico) a colorare di illecito l’attività del costruttore o del venditore, il che, ad ogni modo, non implica l’illiceità dell’oggetto della vendita. Da tali considerazioni emergono rilevanti conseguenze pratiche anche in ordine alla prestazione professionale cui è tenuto il notaio, che non può rifiutare di ricevere l’atto di vendita in mancanza del certificato, atteso che l’ordinamento riconosce al pubblico ufficiale rogante la facoltà di rifiutare legittimamente il suo ministero solo a fronte di atti espressamente proibiti dalla legge, ossia nei casi in cui la nullità sia comminata espressamente o sia desumibile in modo inequivoco. Il che comunque non lo esonera da un obbligo qualificato di informativa delle parti quanto alla rilevazione di detta “carenza”. 10.5.2.– Accertato che l’assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, i riflessi dell’inagibilità non possono che operare sul piano dell’attuazione del programma negoziale. La parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente – e a certe condizioni – a rivendicare l’alterazione del sinallagma funzionale. 10.5.2.1.– Superato è, in proposito, l’orientamento che riconduceva la mancanza dei requisiti di agibilità all’art. 1489 c.c., ossia alla possibilità di richiedere la risoluzione del contratto di vendita o la riduzione del prezzo ove la cosa alienata fosse stata 30 di 45 gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento di terzi “non apparenti”, idonei a diminuirne il libero godimento e non dichiarati in contratto, di cui il compratore non avesse avuto conoscenza. In base a questo orientamento, la violazione, da parte del promittente alienante di un immobile, dell’obbligazione assunta col contratto preliminare di provvedere a rendere l’immobile stesso conforme alle prescrizioni di legge, ivi comprese quelle concernenti le condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, avrebbe legittimato il promissario acquirente, appunto in applicazione analogica del disposto dell’art. 1489 c.c., a richiedere la risoluzione di detto contratto, senza che vi ostasse l’astratta possibilità, per quest’ultimo, di accertare presso la competente amministrazione il difetto delle prescritte autorizzazioni amministrative alla realizzazione dell’opera, in quanto essa non avrebbe integrato gli estremi dell’apparenza del difetto medesimo ovvero della sua concreta conoscenza o conoscibilità con l’ordinaria diligenza (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4786 del 28/02/2007; Sez. 2, Sentenza n. 1781 del 23/02/1994; Sez. 3, Sentenza n. 1479 del 18/04/1975). Orbene, le deficienze rilevanti allo scopo (nella struttura, nella composizione, nell’aspetto estrinseco) sono apparenti, nonostante la “non apparenza” degli atti specificamente rilasciati dalla P.A. E, ad ogni modo, l’assenza dei requisiti di abitabilità non integra un onere o un vincolo o un peso, bensì una limitazione funzionale dell’immobile, potenzialmente incidente sulla sua 31 di 45 concreta destinazione, il che preclude l’inquadramento sistematico della fattispecie nell’alveo della norma innanzi evocata. 10.5.2.2.– Piuttosto, in adesione al consolidato indirizzo giurisprudenziale, la mancanza dei requisiti funzionali all’agibilità incide sulla regolarità giuridica del rapporto negoziale e, all’esito, può importare la risoluzione del contratto. Secondo la ricostruzione di questa Corte, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3419 del 03/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 34882 del 25/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 4467 del 11/02/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29173 del 20/10/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22144 del 03/08/2021; Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Sentenza n. 29866 del 18/11/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 11653 del 14/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 7547 del 23/03/2017; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22561 del 23/10/2014; Sez. 32 di 45 2, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010; Sez. 2, Sentenza n. 6548 del 18/03/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 11/08/1990). Medesima conclusione vale per l’atto di vendita concluso tra le parti, senza la previa stipulazione di un preliminare. 10.5.2.3.– Pertanto, solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l’agibilità, la vendita può essere risolta per l’intervenuta consegna di aliud pro alio datum. E ciò anche quando alla pronta verifica dell’insussistenza delle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza si accompagni il formale (ed evidentemente inappropriato) rilascio della certificazione di agibilità, rilevando, nella specie, il vizio sostanziale correlato ad una carenza strutturale e non il mero dato formale dell’attestazione confermativa del rispetto delle prescrizioni (non corrispondente alla realtà dei fatti). Ne deriva che, in tale ambito, deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorché l’inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria. Ed invero, la progressione della gravità “qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede nomofilattica (Cass. 33 di 45 Sez. 3, Ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33149 del 16/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13782 del 31/05/2017; Sez. 6-1, Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 28419 del 19/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 10285 del 29/04/2010; Sez. 3, Sentenza n. 18859 del 10/07/2008; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n. 13925 del 25/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2712 del 23/03/1999; Sez. 2, Sentenza n. 244 del 13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 2681 del 21/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1866 del 15/02/1992; Sez. 2, Sentenza n. 13268 del 10/12/1991; Sez. 3, Sentenza n. 1261 del 04/03/1981; Sez. 3, Sentenza n. 1914 del 16/05/1975; Sez. 3, Sentenza n. 228 del 28/01/1972; Sez. 3, Sentenza n. 500 del 13/02/1968; Sez. 3, Sentenza n. 2939 del 21/12/1964; Sez. 3, Sentenza n. 1833 del 11/07/1964) nei termini che seguono. A) Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all’uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. B) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell’ambito dello stesso genere. C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e 34 di 45 destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità presagita. 10.5.2.4.– In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l’immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998). In adesione a questa ricostruzione, l’aliud pro alio è integrato sia nel caso di differenza strutturale, sia in caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa, il suo declassamento, a condizione che il difetto di qualità, in rapporto con quanto pattuito fra le parti, faccia della cosa, in sé e per sé, una res “irrimediabilmente” diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione. Dal che deriva la possibilità di esperire l’ordinaria azione di risoluzione, a norma dell’art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c. 35 di 45 Per converso, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico- sociale. In tali casi è indispensabile, invece, accertare in concreto se, alla stregua della natura (quid), del modo di manifestarsi (quomodo) e dell’entità della relativa esternazione (quantum) del requisito (igienico, sanitario, di sicurezza o inerente al risparmio energetico) inosservato, sia realizzata una mera imperfezione o alterazione relativa al processo di fabbricazione, di produzione, di formazione e di conservazione della res ovvero un più consistente discostamento dal tipo o dalla specie, alla stregua della privazione delle qualità essenziali inerenti alla sua natura e agli elementi sostanziali, benché non sia pregiudicata la preponderante prevalenza degli elementi che la caratterizzano ai fini della classificazione nel medesimo genere. Siffatta indagine deve essere compiuta avuto riguardo ai requisiti minimi da rispettare quanto a superficie e altezze, aerazione, illuminazione, protezione dalla umidità e dalle intemperie, condizioni impiantistiche, acustica, come stabiliti dal d.m. 5 luglio 1975 (c.d. decreto Salute) – fino all’adozione di un nuovo decreto, in attuazione dell’art. 20, comma 1-bis, del T.U. Edilizia –, fatte salve le prescrizioni derogatorie di cui ai regolamenti edilizi comunali. 10.5.3.– Deve essere, infine, affrontato il nodo relativo alla mancanza di alcun atto attestante l’agibilità (quale mero requisito 36 di 45 formale), nonostante ricorrano le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza per il suo rilascio. Detta ipotesi si riferisce alla mancanza del documento in sé, pur sussistendo la conformità alle norme igienico-sanitarie e di sicurezza in senso sostanziale. Sicché il cespite ha un’oggettiva attitudine a soddisfare le aspettative dell’acquirente, ma difetta l’espletamento della pratica amministrativa atta al conseguimento del documento relativo all’agibilità, allo scopo di consentire al medesimo acquirente di rendere “commerciabile” il cespite acquistato (recte maggiormente appetibile sul mercato). È opportuno puntualizzare che il certificato di agibilità e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Cons. Stato, Sez. VI, Sentenza n. 10340 del 23/11/2022; Sez. VI, Sentenza n. 6780 del 02/08/2022; Sez. VI, Sentenza n. 3666 del 10/05/2021; Sez. VI, Sentenza n. 8180 del 29/11/2019). L’inosservanza delle norme edilizie e urbanistiche può nondimeno rilevare in via riflessa sull’agibilità, ove implichi altresì il mancato adeguamento alle prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico. Tanto chiarito, ai sensi dell’art. 1477, ultimo comma, c.c., il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla 37 di 45 proprietà e all’uso della cosa venduta, obbligo ex lege tra cui rientra anche quello relativo alla consegna del certificato di agibilità (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9226 del 20/05/2020; Sez. 6- 2, Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2438 del 08/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5778 del 12/03/2014; Sez. 2, Sentenza n. 23157 del 11/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 12260 del 17/07/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14899 del 06/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009; Sez. 2, Sentenza n. 13225 del 22/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 4513 del 28/03/2001; Sez. 2, Sentenza n. 1363 del 18/02/1999). Ebbene, per quanto anzidetto, il difetto della consegna del certificato – quando sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio – non può dare luogo alla risoluzione del contratto, in quanto siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all’oggetto della pattuizione. Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l’agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7187 del 04/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 8220 del 24/03/2021; Sez. 2, Sentenza n. 15052 del 11/06/2018; Sez. 3, Ordinanza n. 4022 del 20/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10995 del 38 di 45 27/05/2015; Sez. 3, Sentenza n. 22346 del 22/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 7281 del 27/03/2014). Verifica che, rispetto ad un difetto meramente formale, è evidentemente propedeutica ad un esito negativo (ossia all’esclusione di un grave inadempimento), salvo che il venditore o il promittente alienante abbia espressamente garantito il rilascio della certificazione di agibilità, assicurando la piena regolarità della struttura e la consegna della relativa documentazione. E ciò appunto tenuto conto, in chiave comparativa, dell’interesse oggettivo del creditore all’adempimento della prestazione attraverso l’accertamento che l’inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l’intensità. Nondimeno, tale mancanza importa comunque un inadempimento per inesattezza giuridica della prestazione, benché in concreto esso sia di scarsa importanza. Pertanto, a fronte di detta carenza documentale, può essere proposta domanda di esatto adempimento, sempreché l’acquirente non ne fosse a conoscenza e, di conseguenza, non l’abbia espressamente accettata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1897 39 di 45 del 23/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 20426 del 02/08/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 25427 del 12/11/2013; Sez. 2, Sentenza n. 259 del 08/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 16024 del 14/11/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 10616 del 05/11/1990; Sez. 2, Sentenza n. 8450 del 20/08/1990; Sez. 2, Sentenza n. 1991 del 25/02/1987; Sez. 2, Sentenza n. 6403 del 06/12/1984; Sez. 2, Sentenza n. 201 del 17/01/1978; Sez. 1, Sentenza n. 2050 del 22/06/1972; Sez. 3, Sentenza n. 581 del 06/03/1970). In simile evenienza sussisteranno altresì gli estremi per ottenere il risarcimento dei danni, conseguenti al mancato rilascio, purché l’an, il quomodo e il quantum di detto nocumento siano dimostrati. Altrimenti la riparazione non spetterà, specie allorché sia stato accertato che tale circostanza non ha impedito all’avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di spese necessarie per la sua materiale acquisizione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 259 del 08/01/2013; Sez. 3, Sentenza n. 7529 del 15/05/2003; Sez. 2, Sentenza n. 12507 del 17/12/1993; Sez. 2, Sentenza n. 1377 del 20/04/1976; per il risarcimento del danno ex se, invece, Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25418 del 10/10/2019). 40 di 45 10.5.3.1.– Non può dunque essere condiviso l’orientamento a mente del quale la mancata consegna del certificato di agibilità, quand’anche siano osservate le prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, integrerebbe comunque un’ipotesi di aliud pro alio datum, per carenza di un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, fattispecie idonea ad ottenere la risoluzione per inadempimento del venditore, finanche allorché il mancato rilascio dipenda da colpa della P.A. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019; Sez. 2, Sentenza n. 1514 del 26/01/2006; Sez. 2, Sentenza n. 2729 del 25/02/2002; Sez. 2, Sentenza n. 829 del 29/01/1983). In questa prospettiva, anche secondo un filone della dottrina, il rilascio del certificato di agibilità costituirebbe un attestato legale dell’abitabilità dell’immobile e non già un mero adempimento formale, posto che la sua carenza condurrebbe alla totale ablazione del diritto, facendo venir meno ogni possibilità di utilizzo dalla cosa. 10.5.3.2.– Tuttavia, avverso tale ultima ricostruzione si può replicare che l’attività amministrativa consistente nell’accertamento dello stato igienico-sanitario e di sicurezza degli ambienti, ai fini del rilascio del certificato di agibilità, ha natura vincolata (presupponendo l’accertamento di una situazione di fatto), sebbene impinga nell’esercizio di potestà pubblicistiche che la norma di relazione – attributiva del potere – teleologicamente relativizza, in via diretta ed immediata, al soddisfacimento di interessi (non già del singolo ma) della collettività (ossia dell’interesse pubblico al rispetto delle condizioni minimali di vivibilità degli ambienti destinati alla permanenza delle persone). 41 di 45 Ebbene, proprio in ragione di ciò, sul piano civilistico, deve essere valorizzato il rispetto in concreto delle prescrizioni igienico- sanitarie e di sicurezza dell’immobile, al fine di escludere che l’inadempimento del venditore nella consegna del certificato di agibilità integri gli estremi dell’inottemperanza grave, idonea ad incidere sul sinallagma funzionale. D’altronde, solo in relazione all’effettiva esistenza delle ragioni sostanziali sottese a tale documentazione il certificato di agibilità costituisce un elemento integrante la stessa identità giuridica e prima ancora oggettuale dell’immobile compravenduto, incidendo sulla corretta rappresentazione del bene e costituendo, al pari di altre caratteristiche fattuali, una delle ragioni determinanti (se non la principale) di induzione del compratore all’acquisto di un immobile a fini abitativi. Con la conseguenza che l’attestazione non rileva in sé, ma in quanto dichiarativa dell’osservanza delle relative prescrizioni. Ne discende che l’assenza del certificato di agibilità rappresenta un vizio che rende la cosa venduta difforme nel genere o nel sottogenere da quella pattuita – ossia un’ipotesi di aliud pro alio datum – esclusivamente allorché difettino irrefutabilmente i requisiti sostanziali legittimanti il suo rilascio. Per converso, tali tratti distintivi non sono incisi dalla mera carenza del documento finale, che non è idoneo ad ingenerare un’eterogenea funzione economico-sociale del bene. 10.5.3.3.– Tutto ciò non esclude che il promissario acquirente possa rifiutare la stipula del definitivo fino al momento in cui non riceva la consegna di tale atto – o che, a fronte della stipula del definitivo di vendita, l’acquirente possa pretenderne il 42 di 45 rilascio –, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o comunque abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 24317 del 05/08/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 19749 del 22/09/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12324 del 23/06/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 10665 del 05/06/2020; Sez. 2, Sentenza n. 2196 del 30/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10820 del 11/05/2009; Sez. 2, Sentenza n. 15969 del 19/12/2000). Trattasi di soluzione che costituisce una piana applicazione del principio di buona fede, rendendo così attuale l’obbligo del promittente venditore o dell’alienante di consegnare il certificato in questione, attese le richieste della controparte, specie se avvenute in prossimità proprio della scadenza del termine per la stipula del definitivo, e con il chiaro intento quindi di mettere a disposizione del notaio rogante tutta la documentazione idonea ad assicurare la verifica circa la regolarità del bene (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 622 del 14/01/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13438 del 30/06/2016; Sez. 2, Sentenza n. 23926 del 27/12/2012; Sez. 6- 2, Ordinanza n. 8272 del 12/04/2011). 10.6.– In definitiva, alla “mancanza” del certificato di abitabilità (recte del certificato di agibilità) possono essere ricondotte le seguenti diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze: a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all’assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l’immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –: in tal caso, il 43 di 45 bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l’azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie;
b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienico- sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un’incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene;
c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico- sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell’alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l’inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l’adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria. 10.7.– Applicati tali precetti al caso di specie, si ricava che non sussistevano i presupposti per esercitare il recesso per difetto dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. 44 di 45 Infatti, per un verso, all’esito della rettifica della concessione in sanatoria, non risultava la deficienza di prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza, atte a compromettere l’agibilità dell’immobile compromesso. Per altro verso, il mancato rilascio del certificato di abitabilità non era da sé solo idoneo ad integrare l’inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo alla comparazione degli interessi delle parti. 11.– In conseguenza delle considerazioni innanzi espresse, il ricorso deve essere respinto. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 7.400,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a 45 di 45 titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda