Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - Consigliere -
Dott. SERGIO DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
MI DA, elettivamente domiciliata in ROMA P DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell'avvocato CONTALDI MARIO, che la difende unitamente all'avvocato SALVATI MARIA RITA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RO, LL IO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA VALADIER 1, presso lo studio dell'avvocato RO GIUFFRIDA, che li difende unitamente agli avvocati PICCINI CARLO, PIERGIORGIO PICCINI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 911/98 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 09/12/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/01 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito l'Avvocato GIUFFRIDA BE, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con citazione 23 dicembre 1982, TR BE e LL IO convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Genova, BO ND lamentando che costei, obbligatasi a vendere loro un appartamento con annesso box per il prezzo di lire 38.944,000 ricevendosi acconti per lire 25.000.000, si era resa inadempiente in quanto l'immobile era risultato sprovvisto del certificato di abitabilità. Chiesero, pertanto, che fosse emessa sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 29-32 c.c., con la condanna della convenuta al risarcimento dei danni. Nelle more del giudizio, venne rilasciato il decreto di abitabilità e i coniugi TR fecero offerta reale della somma di lire 23.000.000, rifiutata dalla BO siccome insufficiente. All'offerta seguirono 1Intimazione e il deposito della somma.
Successivamente, con atto del 1^ febbraio 1994, la BO citò in giudizio i TR e, premesso che costoro non potevano ignorare la mancanza del certificato di abitabilità evidenziata nell'atto d'acquisto dell'immobile da parte di essa dante causa, mentre erano rimasti nel godimento dell'immobile dal 1978 senza versare il saldo, chiese che fosse dichiarato risolto il preliminare per grave inadempimento dei convenuti, con la condanna degli stessi al rilascio dei beni.
I coniugi TR, costituendosi, chiesero rigettarsi la domanda.
Riuniti i due giudizi, l'adito tribunale convalidò l'offerta reale, dispose il trasferimento ai TR della proprietà degli immobili promessi in vendita e compensò i danni conseguenti alla mancanza dell'abitabilità con l'indennità dovuta dai predetti per l'occupazione dell'immobile.
L'appello proposto dalla BO venne rigettato dalla corte distrettuale sulla base dei seguenti rilievi. La mancanza del decreto di abitabilità, traducendosi in una inidoneità del bene a essere utilizzato conformemente alla sua naturale funzione economico - sociale, integrava una grave inadempienza della venditrice atta a ledere l'interesse dei compratori e a far sorgere il diritto al risarcimento dei danni in considerazione della ridotta attuale commerciabilità del bene. Di fronte a tale inadempimento, legittimamente i TR, che avevano già versato il 64% del prezzo concordato, si rifiutarono di versare il saldo e accollarsi le rate di mutuo, trattandosi di atti da compiersi, secondo le previsioni del preliminare, al momento della stipula del definitivo. Peraltro, i TR avevano in seguito offerto e depositato, insieme con il residuo prezzo, l'importo corrispondente alla svalutazione monetaria del saldo medesimo e ai relativi interessi. Correttamente, infine, i primi giudici, dopo aver valutato in via equitativa sia il danno sofferto dai TR per la mancanza, protrattasi per nove anni, del decreto di abitabilità, che l'indennità da riconoscere alla BO per l'occupazione dell'appartamento da parte dei promittenti acquirenti lungo tutto quel periodo di tempo, avevano provveduto alla compensazione tra i due contrapposti valori.
Avverso la sopra riassunta sentenza la BO ha proposto ricorso per cassazione articolando cinque motivi, cui i TR resistono con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. Motivi della decisione
Con il primo mezzo, si deduce errata applicazione degli artt. 1455 e 1460 c.c. nonché omessa e contraddittoria motivazione. Nel
considerare legittimo ex art. 1460 c.c. l'inadempimento dei TR, la corte del merito non avrebbe considerato che all'epoca del compromesso non esisteva la legge n.47 del 1985 e che la giurisprudenza non considerava inadempimento del promittente venditore l'impossibilità di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità. Nella specie, il certificato non era stato consegnato solo perché l'originaria costruttrice non aveva stipulato l'atto di asservimento di un'area a distacco con la costituzione di una servitù a favore del comune. Tale obbligo fu assolto nel febbraio 1986 dagli aventi causa dall'originaria proprietaria e, a seguito di ciò e del pagamento da parte della BO della quota a suo carico, nel giugno 1987 venne concesso il decreto di abitabilità.
Il motivo contiene una doglianza inammissibile.
Dell'eccezione relativa alla dedotta impossibilità di assolvere l'obbligo, gravante sul promittente venditore, di trasferire l'immobile provvisto del certificato di abitabilità nulla è detto in sentenza. Sarebbe stato quindi onere del ricorrente indicare dove l'ha formulata. Difatti, ove una determinata questione giuridica - che implichi un accertamento di fatto - non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità, per novità della censura, ha l'onere non solo di allegare l'avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (cfr., e multis, Cass. nn. 12025/2000, 7194/2000, 986171998, 12393/1997, 9941/1996). Peraltro, non si riesce a comprendere quale rilevanza avrebbe l'eventuale dimostrazione che il mancato rilascio del certificato era riconducibile a un'inadempienza della originaria costruttrice- proprietaria dell'edificio nei confronti del comune, poi sanata dagli acquirenti delle varie unità immobiliari tra cui la BO, unica circostanza rilevante essendo proprio l'obiettiva mancanza dell'abitabilità legale, costituente elemento integrante l'identità del bene ai fini dell'intesa contrattuale. Di vero, la vendita di immobile destinato ad abitazione privo di certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento del bene stesso e della sua commerciabilità; essa configura in pratica una ipotesi di alienazione di aliud pro alio, legittimando comunque l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni in considerazione della ridotta commerciabilità del bene (cfr. Cass. nn. 11521/1995, 11980/1992, 6576/1991, 8450/1990). Con il secondo mezzo, denunziando violazione dell'art. 1460 c.c., la ricorrente deduce che se la corte avesse valutato comparativamente il comportamento di entrambi gli inadempimenti, avrebbe concluso che l'inadempimento posto in essere dai TR, i quali non avevano versato il saldo asceso al momento del rilascio dell'abitabilità a lire 46.864.000, era assolutamente sproporzionato rispetto a quello ascrivibile ad essa ricorrente.
Anche tale censura è palesemente inammissibile.
È pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui, nei contratti a prestazioni corrispettive ed in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo a un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte con conseguente alterazione del sinallagma. In diversi termini il giudice, per stabilire la sussistenza dell'inadempimento determinante a carico di uno dei contraenti, non può limitarsi ad esaminare il comportamento di una sola delle parti, ma deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa della condotta di entrambi i contraenti, per accertare gli inadempimenti reciprocamente lamentati dalle parti e apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto nonché la conseguente influenza sulla sorte del medesimo. Nel procedere a tale giudizio comparativo, non può attribuirsi efficacia determinante al mero dato cronologico della anteriorità di un inadempimento rispetto ad un altro, ma deve essere valutata l'importanza delle singole inadempienze, nel loro rapporto di dipendenza e di proporzionalità. Come per tutti i casi in materia di adempimento o inadempimento delle obbligazioni o di risoluzione del contratto, tale accertamento, basato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nel poteri del giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (cfr., e plurimis, sent. nn. 11784/2000, 1168/2000, 7206/99, 41/98, 4260/96, 2347/95, 2454/82, 3044/80, 2207/80, 1318/80, 1108/80, 6158/79, 3858/79, 213/79, 5295/77, 3063/75, 1658/75, 936/1974). Nel caso di specie la corte di appello, con motivazione puntuale e persuasiva, oltre che esente da vizi logici o errori di diritto, ha proceduto alla disamina di tutti gli elementi acquisiti al processo ed ha coerentemente escluso - sulla base di fatti qualificanti e nell'ambito dell'economia del rapporto - la ravvisabilità di alcuna grave inadempienza nel comportamento degli acquirenti, ritenendo di conseguenza legittima la sospensione del pagamento del residuo prezzo in favore dell'alienante. Al riguardo la corte territoriale non ha mancato di evidenziare che, pur essendo trascorsi oltre nove anni dalla stipula del contratto preliminare, non era stata concessa la abitabilità e che i TR avevano versato oltre il 64% del prezzo concordato, mentre le residue obbligazioni a loro carico, quali l'accollo del mutuo e la corresponsione del saldo, dovevano eseguirsi al momento della stipula del definitivo, cui la promittente venditrice si era sempre rifiutata. Ha ritenuto le suddette circostanze tali da giustificare la sospensione del pagamento del prezzo in applicazione del principio di autotutela di cui all'articolo 1460 c.c. in tema di eccezione di inadempimento, anche in considerazione del fatto che i TR, dopo il rilascio dell'abitabilità, hanno offerto e depositato il saldo maggiorato della rivalutazione monetaria registratasi in quel periodo e degli interessi.
La corte di merito ha quindi dato conto del perché, nella valutazione complessiva del rapporto, abbia ritenuto giustificato l'inadempimento dei promittenti acquirenti e, di contro, grave e ingiustificato quello della BO.
In definitiva, poiché resta preclusa ogni possibilità di rivalutazione delle risultanze istruttorie, non possono i ricorrenti pretendere il riesame del merito sol perché la valutazione delle predette circostanze di fatto come operata dalla corte di appello non collima con le loro aspettative e con le loro tesi difensive. A fronte di tali convincenti considerazioni, le censure si appalesano inammissibili poiché, con l'apparente denunzia di vizi di legittimità, sono sostanzialmente dirette ad una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti diversa da quella compiuta dal giudice del merito nel suo, esclusivo, potere discrezionale di apprezzamento, incensurabile in questa sede quando dell'esercizio abbia, come nella specie, reso adeguata ragione.
Il terzo motivo è platealmente inammissibile. Con esso la BO denunciando (incomprensibilmente) violazione dell'art. 1362 c.c., attinente all'interpretazione dei contratti, e vizi motivatori sciorina una serie di affermazioni assiomatiche ben distanti dal modello legale identificativo del motivo di ricorso per cassazione, affidato al fondamentale requisito della specificità. Addebita al giudice di non avere tenuto conto di prove, presunzioni e addirittura di una confessione dei TR, che comproverebbero la conoscenza da parte loro della mancanza del decreto di abitabilità, senza minimamente specificare quali sarebbero le prove e le presunzioni asseritamente obliterate ne' dove e come i TR avrebbero reso confessione. Altrettanto apodittica e poco perspicua è l'affermazione secondo cui il pagamento del secondo acconto costituì "l'implicita accettazione della circostanza del non ancora ottenuto decreto di abitabilità". Oltre ad avere la pretesa di sostituirsi al giudice del merito nella valutazione dei fatti di causa, la ricorrente fa le mostre di ignorare, a proposito della eccepita (prova della) conoscenza da parte dei promittenti acquirenti della mancanza del certificato di abitabilità (sempre che sia questo il senso assai criptico della doglianza), che la corte ha correttamente rilevato come tale elemento da solo non avrebbe avuto rilievo, occorrendo la rinuncia espressa al requisito dell'abitabilità e la manifestazione di volontà di esonerare comunque il venditore dal relativo obbligo.
Col quarto mezzo la ricorrente, denunciando violazione dell'art. 1366 c.c., lamenta che la corte ha omesso di valutare il comportamento contrario a buona fede dei promittenti acquirenti, rimasti per lungo tempo nel godimento dell'immobile senza versare il saldo che si offrirono di pagare cinque anni dopo la concessione dell'abitabilità e solo a seguito di richiesta di risoluzione da parte di essa ricorrente.
Il motivo è inammissibile per un duplice ordine di ragioni. A parte la novità della questione concernente la buona fede nell'esecuzione del contratto - nulla essendo detto a riguardo in sentenza e non avendo la ricorrente indicato dove l'ha formulata- con il motivo in esame vengono ripetute le doglianze espresse nel secondo motivo riguardo la operata valutazione comparativa tra le inadempienze addebitabili ai TR e quelle poste in essere dalla BO. Non può quindi che ribadirsi quanto sopra considerato in sede di scrutinio del secondo mezzo.
Col quinto e ultimo mezzo la ricorrente, assumendo violati gli artt. 1243 e 1362 c.c. e denunciando omessa e contraddittoria motivazione, ascrive alla corte d'appello di aver ritenuto che, coll'effettuare l'offerta reale senza alcuna riserva, i TR avevano implicitamente rinunciato alla domanda di danni. Si duole poi dell'operata compensazione tra il danno, presunto e non provato, per la mancanza del decreto di abitabilità con il danno, certo e provato, patito da essa ricorrente per il mancato godimento dell'immobile.
Nella prima parte della doglianza, la ricorrente torna a formulare affermazioni di tipo assiomatico senza neanche precisare se e in quale difesa del giudizio di merito le abbia sottoposte al giudice. A negare comunque in radice la fondatezza dell'assunto è - a tacere di altro - la considerazione che perché una domanda possa eventualmente dirsi rinunciata per implicito è imprescindibile che la stessa non risulti riportata in sede di precisazione definitiva delle conclusioni. Circostanza questa nemmeno adombrata dall'odierna ricorrente. Per il resto, non avendo la ricorrente ancora una volta indicato in quale difesa abbia espressamente contestato l'accertamento effettuato dal giudice di prime cure del danno lamentato dai promittenti per la mancanza del certificato di abitabilità onde non impingere nel divieto di proporre in questa sede questioni nuove, la corte del merito non è censurabile per aver liquidato il danno in via equitativa. Ciò in quanto l'esercizio in concreto del potere discrezionale conferito al giudice di liquidare il danno in via equitativa non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità quando la motivazione della decisione dia adeguatamente conto dell'uso di tale facoltà, indicando il processo logico e valutativo seguito (cfr. Cass. 409/2000, 3341/1996). Nella specie la corte ligure ha specificato le ragioni sia del ricorso al criterio equitativo, sia dell'uso di tale facoltà discrezionale, rimarcando l'assenza di precisi elementi di valutazione del danno subito dai promittenti acquirenti. Analogamente, ha sottolineato che nemmeno il danno da mancato godimento dell'immobile patito dalla promittente venditrice era valutabile con precisione, dovendosi tenere conto al riguardo che essa aveva lucrato i frutti del congruo acconto versatole, pari ai 5/8 del prezzo pattuito.
Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato. Si ravvisa la presenza di giusti motivi per compensare tra le parti le spese di questo grado del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 12 dicembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2002