Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANTONIO IANNOTTA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Sul ricorso iscritto al n. 19797/98 proposto da
AN LU, elettivamente domiciliato in Roma, Via di Santa Maria Maggiore n. 112, presso lo studio dell'Avv. Aldo di Lauro, rappresentato e difeso dall'Avv. Ernesto Procaccini come da procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro
SARTANIA COSTRUZIONI S.r.l., in persona del Liquidatore IT NÌ, elettivamente domiciliata in Roma, Via Vittoria Colonna n. 32, presso lo studio dell'Avv. Maria Concetta Topa, rappresentata e difesa dall'Avv. Lucio Migliarotti come da procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 2253/97 del 20.03.1997/29.09.1997. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27.10.2000 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentito l'Avv. Giovanni Attingenti per delega dell'Avv. Ernesto Procaccini.
Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Vincenzo Marinelli che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 16.01.1985, la s.r.l. TA RU esponeva che in data 24.2.1984 aveva stipulato con LU AC un contratto preliminare di vendita di un appartamento in corso di ultimazione;
che il promissario acquirente, alla sottoscrizione dell'atto, aveva versato la somma di L. 20 milioni a titolo di caparra e si era obbligato a versare alla consegna, prevista per il 30.9.1984, il saldo del prezzo, cioè L. 50 milioni in contanti e L. 20 milioni mediante rilascio di cambiali;
che l'art. 2 del contratto prevedeva l'automatica risoluzione, in caso di mancato versamento di quanto dovuto alle scadenze, con incameramento della caparra a titolo di risarcimento danni;
che il promissario AC, nonostante numerosi inviti, non aveva preso in consegna l'immobile, anche dopo che erano state apportare delle modifiche alla stanza da bagno e si era raggiunto l'accordo che la società avrebbe rinunciato agli interessi (L. 3 milioni) e alla somma aggiuntiva (L. 1 milione) per tali lavori in cambio da parte del promissario di sostituire il locale garage con un'area di parcheggio per due posti auto. Tanto premesso la s.r.l. TA RU conveniva in giudizio LU AC davanti al Tribunale di S. Maria Capua Venere al fine di sentir dichiarare la intervenuta risoluzione del contratto preliminare, per la mancata esecuzione della prestazione di pagamento entro i termini convenuti, e per l'effetto dichiarare legittima la ritenzione della caparra di L. 20 milioni.
Costituitosi il AC contestava le circostanze dedotte, chiedendo il rigetto della domanda. Proponeva riconvenzionale per l'esecuzione in forma specifica del contratto, con condanna della società al risarcimento dei danni.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale dichiarava che la s.r.l. TA RU aveva legittimamente esercitato il diritto di recesso e incamerato la caparra di L. 20 milioni. Rigettava la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. del AC che condannava alle spese del giudizio.
Tale decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Napoli che, con sentenza n. 2253/97 del 20.03.1997/29.09. 1997, rigettava l'impugnazione del AC.
La Corte di merito, per quel che ancora interessa, disattendeva l'eccezione sollevata dal promissario di inadempimento della s.r.l. TA RU per essere l'immobile privo di licenza di abitabilità, osservando che l'obbligo del venditore di dover consegnare al compratore insieme con i titoli e documenti relativi alla proprietà dell'immobile anche il certificato di abitabilità, nel caso specifico non sussisteva perché si trattava di un contratto preliminare e non definitivo di vendita.
Contro questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione LU AC in base a un solo motivo, al quale la s.r.l. TA RU ha resistito con controricorso.
Il ricorrente ha anche depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l'unico motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1385, 1460, 1476 e 1477 c.c. e degli artt. 220 e 221 del R.D. 27.7.1934 n. 1265, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.- Assume il ricorrente che egli, resistendo alla domanda di recesso dal contratto proposta dalla s.r.l. TA RU, aveva eccepito il grave inadempimento della promittente venditrice perché l'appartamento promesso in vendita non risultava al tempo della prevista consegna (30.9.1984) fornito del necessario certificato di abitabilità.
Sostiene il ricorrente che erroneamente la Corte d'appello ha disatteso l'eccezione di inadempimento ritenendo che l'obbligo di fornire il certificato di abitabilità non era "ancora sorto" al momento della prevista consegna dell'immobile, dato che "non si trattava della vendita dell'appartamento, bensì solo della presa di possesso in base all'impegno assunto in forza di un contratto preliminare e non definitivo di vendita", senza considerare che, come affermato da questa Corte (Cass. 29.4.1998 n. 4354), "in caso di preliminare di vendita di un appartamento, con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo e correlativo inizio del pagamento rateale del prezzo da parte del promissario acquirente, la presenza di vizi nella cosa consegnata [ovvero aggiunge il ricorrente la mancata consegna del certificato di abitabilità
dell'appartamento] abilita quest'ultimo ad opporre la exceptio inadimplenti contractus al promittente venditore che gli chieda di pagare contestualmente il saldo del prezzo".
Il ricorrente riporta poi alcune decisioni di questa Corte in ordine alla rilevanza del certificato di abitabilità nella vendita e fa presente che, come documentato agli atti (da ultimo certificato del Comune di Caserta in data 5.12.1995), "a tutt'oggi" per l'appartamento (e per l'intero fabbricato) non risulta rilasciato il certificato di abitabilità.

2. Il motivo di ricorso è fondato.
La questione di diritto, che la Corte deve risolvere per decidere la causa, è se nel caso di contratto preliminare di vendita immobiliare, in cui sia prevista la consegna dell'appartamento con contestuale pagamento del saldo del prezzo e stipula del definitivo in una data successiva, il promissario acquirente possa dedurre l'exceptio inadimpleti contractus, rifiutando di ricevere l'immobile e pagare il saldo del prezzo, qualora il promittente venditore non sia in grado in sede di consegna dell'appartamento di allegare il certificato di abitabilità.
Secondo i giudici di merito il promissario acquirente non potrebbe dedurre l'exceptio inadimpleti contractus perché non vi sarebbe contestualità delle rispettive obbligazioni in quanto, trattandosi di preliminare, l'obbligo di allegare il certificato di abitabilità sorgerebbe a carico del promittente venditore solo in sede di stipula dell'atto pubblico, e cioè in un momento successivo rispetto alla consegna dell'appartamento e pagamento del residuo prezzo. Tale argomentazione non può essere condivisa.

3. L'exceptio inadimpleti contractus (ovvero non rite inadimpleti contractus), prevista dall'art. 1460 c.c., trova fondamento nel nesso di interdipendenza che, nei contratti a prestazioni corrispettive, lega le opposte prestazioni delle parti e risponde all'esigenza della simultaneità d'esecuzione delle reciproche obbligazioni collegate dal rapporto sinallagmatico, sicché la legge consente ad contraente, chiamato ad adempiere la sua obbligazione, di astenersi temporaneamente dall'adempimento fino a quando l'altro contraente non adempia o non offra di adempiere la propria. A tal fine, è necessario procedere non soltanto al riscontro, sul piano probatorio, dei dedotti reciproci inadempimenti e della loro importanza, ma altresì ad una valutazione non separata ma comparativa delle condotte di entrambe le parti contraenti, onde accertare, in rapporto alla relazione logica e cronologica dei vari inadempimenti, il nesso causale che possa giustificare, nei limiti dell'adeguatezza e della proporzionalità, l'inadempimento di quel contraente, e quindi il suo rifiuto di adempimento, nei confronti di quello dell'altro. Il rimedio della eccezione inadimplenti non est adimplentum, come mezzo di autotutela del contraente in bonis, presuppone, quindi, l'esistenza di contratti con prestazioni corrispettive e con identità di termini per l'adempimento, in quanto, sotto quest'ultimo profilo, solo la contestualità delle rispettive obbligazioni legittima una delle parti a rifiutare l'adempimento della propria obbligazione, laddove tale rifiuto non è configurabile nei confronti di chi non è ancora tenuto all'adempimento perché beneficia di un termine diverso e successivo.

4. Non v'è dubbio, come questa Corte ha avuto occasione più volte di affermare, che nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa negoziata che il promittente (o l'alienante) deve mettere a disposizione del promissario (o dell'acquirente), a norma dell'art. 1477, comma 3, c.c., è compreso il certificato di abitabilità in quanto, normalmente, il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio economica del contratto (v. fra le tante: Cass. 22.9.2000 n. 12556;
26.1.1995 n. 953).
In mancanza di previsione contrattuale, si ritiene che l'obbligo del promittente venditore di allegare il certificato di abitabilità dell'appartamento debba essere adempiuto al momento della stipula dell'atto pubblico, poiché di solito il promissario acquirente si obbliga a versare il saldo del prezzo d'acquisto in tale momento, essendovi un legame di interdipendenza tra tali reciproche prestazioni esaustive del rapporto.

5. Quando, però, come nel caso specifico, il contratto preliminare prevede che il saldo del prezzo debba essere corrisposto dal promissario acquirente alla consegna dell'appartamento e stabilisca una data successiva solo per la stipula del definitivo, il promittente venditore è tenuto ad adempiere l'obbligazione di allegare il certificato di abitabilità all'atto della consegna dell'appartamento, stante il suddetto legame di collegamento e interdipendenza tra tali reciproche prestazioni, in base al regolamento degli interessi e al complessivo assetto economico, avendo il successivo termine rilievo unicamente in funzione della stipula del rogito definitivo, non residuando a carico delle parti in questa sede alcun altro adempimento.
Con la conseguenza che, essendo le reciproche prestazioni (saldo del prezzo e allegazione del certificato di abitabilità) contemporaneamente dovute al momento della consegna dell'appartamento, la mancanza di tale certificato abilita il promissario acquirente ad opporre l'exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di riceversi l'appartamento e di pagare contestualmente il saldo del prezzo (per l'ipotesi di vizi, vedi: Cass. 29.4.1998 n. 4354).

3. In base alle considerazioni svolte il ricorso va, quindi, accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte d'Appello di Napoli, la quale si uniformerà al seguente principio di diritto: "Nel caso di preliminare di vendita di un appartamento, qualora sia previsto che il saldo del prezzo debba essere corrisposto dal promissario acquirente alla consegna dell'appartamento e sia stabilito che la stipula del definitivo avvenga in una data successiva, la mancata produzione da parte del promittente venditore del certificato d'abitabilità alla consegna dell'appartamento, abilita il promissario acquirente ad opporre la exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di riceversi l'appartamento e di pagare contestualmente il saldo del prezzo".
Il giudice del rinvio provvederà anche al regolamento delle spese del giudizio di legittimità facendone questa Corte espressa rimessione (art. 385, ult. cpv., c.p.c.).

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa per nuovo esame ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile, il 27 ottobre 2000. Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2001